Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 28 de Junio de 2013
| Fecha de Resolución | 28 de Junio de 2013 |
| Emisor | Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes |
| Ponente | Juan José Molina Camacho |
| Procedimiento | Resoluciòn Contrato Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES DE LA LITIS
PARTE DEMANDANTE: C.J.O.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 10.904.038.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: J.M.R.C. y L.C.D., inscritos en el I.P.S.A. Nros. 21.219 y 4.511 en su orden.
PARTE DEMANDADA: L.E.N.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 2.116.392.
DEFENSOR AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: D.E.C.P., inscrito en el I.P.S.A. No. 143.718.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE N° 6.898-2010.
CAPITULO I
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO
La causa que nos ocupa para ser resuelta mediante sentencia Judicial, es del conocimiento de este Tribunal en razón de recepción de libelo de demanda por la que el abogado J.M.R.C., actuando como coapoderado Judicial de la ciudadana C.J.O.C., pretende se declare Judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento reconocido por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 1° de octubre de 1990, inserto bajo el No. 32, tomo 9, que mantiene con el ciudadano L.E.N.M., el cual tiene por objeto un inmueble consistente en un apartamento identificado con el Nro. A-8, ubicado en el segundo piso del Edificio MARTIMAR, situado en la carrera 9 con calle 4, Jurisdicción de la Parroquia San S.d.M.S.C.d.E.T.; bajo el alegato que el demandado no ha pagado los cánones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre del 2.007; enero a diciembre de 2.008; enero a diciembre de 2.009; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del 2.010.
ADMISION DE LA DEMANDA:
La causa es admitida, según consta de auto del Tribunal en fecha 13 de julio de 2010 por el procedimiento breve, emplazándose al demandado, para que diere contestación el segundo día de despacho siguiente a que constara a los autos su citación, ordenando la elaboración de la compulsa para tal fin. (F. 94).
CITACION DEL DEMANDADO Y NOMBRAMIENTO DE DEFENSOR JUDICIAL:
En fecha 19 de julio de 2010, mediante diligencia la representación judicial del demandante, consignó al Alguacil del Tribunal los emolumentos para la elaboración de la compulsa y para su traslado. (F. 95).
En fecha 27 de julio de 2010, mediante diligencia el Alguacil del Tribunal, dejo constancia y consignó la boleta de citación dirigida al demandado, manifestando que no logró su ubicación, a pesar de las reiteradas oportunidades que se trasladó al inmueble señalado. (F. 116).
En fecha 30 de julio de 2010, mediante diligencia, la representación judicial del demandante, solicitó al Tribunal se practicara la citación del demandado por carteles, a tenor del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (F. 117).
En fecha 24 de septiembre de 2010, mediante auto el Tribunal acordó citar por carteles al demandado. (F. 118).
En fecha 7 de octubre de 2010, mediante diligencia, la representación judicial del demandante, consignó 2 ejemplares de los diarios La Nación de fecha 1/10/2010 y Los Andes de fecha 5/10/2010, donde consta donde constan las publicaciones de los carteles de citación. (F. 119).
En fecha 7 de octubre de 2010, mediante auto el Tribunal acordó el desglose de las paginas A6 del Diario La Nación publicado el 1/10/2010 y la pagina 17 del Diario Los Andes de fecha 5/10/2010, en los cuales aparecen publicados los carteles de citación ordenados. (F. 122).
En fecha 5 de noviembre de 2010, dejó constancia la Secretaria del Tribunal, la fijación del cartel de citación a la parte demandada en su residencia. (F. 123).
En fecha 25 de noviembre de 2010, mediante diligencia, la representación judicial del demandante, solicitó al Tribunal la designación de un Defensor Ad-Litem a la parte demandada. (F. 124).
En fecha 1 de diciembre de 2010, mediante auto, el Tribunal designó como defensor Ad-Litem del demandado, al abogado D.E.C.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 143.718; ordenando su notificación, a los fines de que comparezca al segundo día de despacho siguiente de la misma a dar su aceptación o excusa, y de ser el caso preste el juramento respectivo. (F. 125).
En fecha 14 de febrero de 2011, mediante diligencia el Alguacil del Tribunal dejó constancia de haber notificado al defensor ad-litem designado. (F. 126).
En fecha 16 de febrero de 2011, mediante diligencia el defensor ad-litem, aceptó la designación como defensor judicial. (F. 128).
En fecha 18 de febrero de 2011, mediante diligencia, la representación judicial del demandante, solicitó se librara la boleta de citación del defensor ad-litem, consignando al Alguacil del Tribunal los emolumentos para la elaboración de la compulsa. (F. 129).
En fecha 4 de marzo de 2011, mediante diligencia el Alguacil del Tribunal dejó constancia de haber citado personalmente al defensor ad-litem designado. (F. 132).
CAPITULO II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Previo a la decisión se hace la siguiente consideración:
Por cuanto en fecha 01 de noviembre de 2.011, fue proferida decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la que concluye en relación a la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en el sentido de la prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley y que en consecuencia, la suspensión que hace referencia el Decreto mencionado solo se verifica en fase de ejecución de sentencia; se tiene entonces que es deber de quien juzga la continuación de la causa y por ende proferir el fallo definitivo, como se indica a continuación.
Las partes realizaron la siguiente actividad de cognición:
ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:
Señala que por documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., de fecha 28/11/2006, inscrito bajo el No. 17, tomo 099, protocolo 1°, Folios 1 y 2, adquirió en su totalidad el Edificio Martimar del cual forma parte el apartamento No. A-8 (objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende), subrogándose por la prenombrada compra venta como arrendadora del demandado.
Arguye que el término de duración del contrato era de seis (6) meses prorrogables en iguales condiciones por períodos iguales y sucesivos, contado el término originario desde el día 1° de junio de 1990, precluyendo el día 1° de diciembre de 1990, prorrogándose sucesivamente hasta la actualidad por periodos iguales, por lo que a su decir, el contrato es a tiempo determinado.
Indica que el canon de arrendamiento mensual fue establecido según la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento señalado fue por la cantidad de Bs. 2.767,00 según el signo monetario anterior, equivalentes a Bs. 2,77 según el signo monetario vigente, pagaderos por mensualidades anticipadas; incrementándose de forma paulatina hasta fijarse el último y actual canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 180,00 según el signo monetario vigente.
Alega además, que el demandado mediante cartel de notificación expedido por la Alcaldía del Municipio san Cristóbal, División de Catastro, Coordinación de Inquilinato, en el expediente administrativo No. 0334, contentivo del procedimiento de regulación de todos los locales comerciales y apartamentos del edificio Martimar, publicado en el Diario La Nación de esta ciudad, el día 29/12/2006, cuerpo “C”, pagina 2C, se hizo del conocimiento de que la ciudadana C.J.O.C. había adquirido la totalidad del edificio Martimar y por tal motivo adquirió el carácter de arrendadora.
Señala que siendo demandada por retracto legal arrendaticio cuyo conocimiento le correspondió al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el expediente civil signado con el No. 18.954-2007, finalmente el juicio que fue decidido por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante sentencia de fecha 3 de julio del año 2009, declarando sin lugar la demanda.
Arguye la demandante, que en libelo de la demanda de retracto legal arrendaticio, el hoy demandado L.E.N.M. manifestó a través de su apoderado, que tuvo conocimiento de que la ciudadana C.J.O.C. se había subrogado como su arrendadora por efecto de la compra venta de la totalidad del edificio Martimar, y a pesar de tal circunstancia, el demandado dejó de pagar los cánones de arrendamiento mensual a su arrendadora por vía de subrogación; meses estos comprendidos desde enero del año 2007, hasta el mes de julio del año 2010, ambos inclusive, cuyo monto asciende a la cantidad de Bs. 7.740,00 según el signo monetario vigente, constituyéndose el incumplimiento por parte del demandado según lo pactado en las cláusulas Tercera y Décima Octava del contrato de arrendamiento, encausa para demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento.
Señala la demandante que mantiene cualidad legitima y activa para demandar conforme a lo establecido por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, según sentencia No. 1.753, expediente No. 06-0941, de fecha 09/10/2006, con ponencia del Magistrado Dr. F.A.C.L., y en sentencia de la misma Sala de fecha 19/05/2010, en el expediente 09-1387, con ponencia del Magistrado A.D.R., en caso análogo y vinculante.
Que por lo anterior accionaba la Resolución del Contrato de Arrendamiento, debiendo el arrendatario entregarle a su arrendadora el inmueble objeto del contrato en el mismo buen estado en que lo recibió.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.579, 1.592 y 1.264 del Código Civil; en las cláusulas Tercera y Décima Octava del contrato de arrendamiento cuya resolución accionó; y para la sustanciación de la demanda invocó el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, para demandar expresamente que el demandado conviniera o en su defecto fuere condenado por el Tribunal, en dar por resuelto el contrato de arrendamiento identificado; en entregar a la demandante el apartamento objeto del contrato de arrendamiento, totalmente desocupado de personas bienes y cosas, en el mismo buen estado en que las recibió. (F. 1 al 9)
CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
Rechazó, negó y contradijo, en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de su defendido basándose en argumentaciones de derecho, dado que desconoce la situación fáctica que produjo la litis, anexando factura N° 667220 emitida por el Instituto Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), donde consta el envío de telegrama al demandado, a los fines de informarle sobre la designación de Defensor Ad-litem en la causa (Fs. 133 a 135).
DELIMITACION DE LA CONTROVERSIA
Se tiene, que la presente causa se circunscribe a una pretensión de resolución del contrato de arrendamiento, cuyo objeto viene constituido por un apartamento identificado con el N° A-8, ubicado en el segundo piso del Edificio Martimar, situado en la carrera 9 con calle 4, Jurisdicción de la Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; dado inicialmente en arrendamiento por la sociedad mercantil INESCA por un término inicial de seis (6) meses, el cual se continuo prorrogando por períodos iguales y consecutivos, con el incremento del canon de arrendamiento, el cual fue pactado originalmente en la cantidad de Bs. 2,77, incrementado hasta la cantidad de Bs. 180,00. Con la indicación de la demandante de que se subrogó como arrendadora del demandado por haber adquirido la totalidad del inmueble y con el señalamiento de que el arrendatario adeuda el pago de 43 cánones de arrendamiento, desde el mes de enero de 2007 hasta el 31 de julio de 2010. A su vez, la representación de la accionada rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, haciendo mención que era evidente que se basa en argumentaciones de derecho dada la imposibilidad de conocer el fondo de la situación fáctica objeto de la Litis.
Expuesto lo anterior, se procede al análisis de las pruebas promovidas en la litis por las partes, las cuales serán aplicadas a la litis conforme a los principios rectores de la carga de la prueba y consagrados en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. Este concepto de distribución de la carga de la prueba ha sido ampliado por La Sala de Casación Civil estableciendo a cuál parte corresponde la misma, según la actitud específica que el demandado adopte a las pretensiones del actor, distinguiendo los siguientes supuestos:
-
Si el demandado conviene absoluta, pura y simplemente en la demanda; el actor queda exento de toda prueba;
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Si el demandado reconoce el hecho, pero le atribuye distinto significado jurídico, le corresponde al juez aportar el derecho;
-
Si el demandado contradice o desconoce los hechos, y por tanto, los derechos que de ellos derivan, de manera pura y simple, sin aportar hechos nuevos, le corresponde al actor toda la carga de la prueba, y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones; y
-
Si el demandado reconoce los hechos pero no con limitaciones, porque opone el derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo; le corresponde al demandado probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas (CFA. H.D.E.. Teoría General de La Prueba Judicial. Tomo I Pág. 393 a 518, Sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia de fecha 17-11-1.997).
Conforme a lo anterior se tiene, que en el presente caso correspondía al demandante la comprobación de la existencia de la relación arrendaticia, y al ocurrir la negativa por parte del incumplimiento de su obligación en el pago por parte del demandado, corresponde a éste su comprobación o la demostración de que de alguna manera se encontraba excepcionado de tal cumplimiento. Bajo esas determinaciones se analizan las pruebas aportadas a la controversia planteada.
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
.- Copia certificada de documento poder autenticado por ante la Oficina Notarial Pública Tercera de Mérida, de fecha 18 de diciembre de 2.006, inserta bajo el Nro, 63, Tomo 132, por el que la demandante otorga poder al Abogado J.R.C.; es valorada como documento Publico conforme a lo indicado en los artículos 1357, 1.359 y 1.360 del Código Civil para demostrar el otorgamiento de facultades al Abogado en mención y por ende la validez de sus actuaciones en la presente litis.
.- Copia certificada de contrato de compra venta, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., de fecha 28-11-2006, registrado bajo el N° 17, tomo 099, protocolo 01. Esta documental se valora como documento Público demostrativo del negocio Jurídico por el que la demandante de autos adquiere el edificio denominado Martimar, en el que se encuentra el inmueble objeto de la litis, todo de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, lo cual a su vez demuestra la cualidad de la demandante para actuar en la presente litis, por ser propietaria del inmueble y haberse subrogado en los derechos que correspondían al primigenio arrendador.
.- Copia de contrato de arrendamiento reconocido celebrado entre la Sociedad Mercantil INES, C.A., como arrendadora del apartamento N° A-8, ubicado en el segundo piso del Edificio Martimar, situado en la calle 4 con carrera 9, de esta ciudad; y el ciudadano L.E.N.M., reconocido el 01 de octubre de 1990, por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, anotado bajo el N° 32, tomo 9, de los libros de reconocimientos llevados por esa Notaria. Se valora conforme al artículo 429 en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar la existencia de la relación arrendaticia que mantiene el demandado conforme a las disposiciones que se pactaron en el presente contrato como regulador de su relación locaticia.
.- Ejemplar del diario La Nación, de fecha 29 de diciembre de 2006, cuerpo C, pagina 2 C, a través de la cual la Dirección de Consultoría Jurídica, Coordinación de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, le notificó a los arrendatarios que la ciudadana C.J.O.C. se había subrogado en los derechos de la antigua propietaria L.C.W. de Ramiro, sobre el Edificio Martimar sujeto a regulación en expediente N° 034-2004, se valora de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar lo indicado en tal notificación.
.- Copia fotostática certificada del libelo de la demanda por retracto legal arrendaticio cursante por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el expediente No. 18.954-2007, incoado por el demandado en la presente causa. Esta documental se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar el conocimiento que para esa fecha tenía el demandado sobre quien es la propietaria del inmueble, lo que demuestra además la cualidad de ésta última para actuar en la litis.
.- Indicación de sentencia de la Sala Constitucional, de fecha 18-05-2010, expediente N° 09-1.387, con ponencia del Magistrado Dr. A.D.R.; se toma como criterio referente de la demostración de la cualidad de la demandante para intentar la acción al subrogarse en los derechos del primigenio arrendador.
EN EL LAPSO PROBATORIO:
.- Mérito favorable de autos, en especial el escrito contentivo del líbelo de demanda. En relación a este particular precisa quien juzga, extracto de decisión de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 2 de octubre de 2.003, contenida en el expediente número AA60-S-2.003-000166, con ponencia del Magistrado Dr. J.R.P., que estableció:
“Tiene establecido esta Sala que las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda y contestación, no tienen carácter o naturaleza de “pruebas”, aún cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en este sentido, delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente a aquellos cuya demostración no será necesario aportar”. Por lo tanto, este punto no se analiza ni se valoriza como prueba.
.- Mérito favorable de copia certificada contentiva del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., de fecha 8 de noviembre de 2.006, registrado bajo el Nro. 17, Tomo 009, Protocolo 01, folios 01 al 02. Se indica la valoración previa de esta documental, por lo que se ratifica el valor otorgado.
.- Contrato de arrendamiento reconocido a tiempo determinado (folios 19 al 20), traído en copia certificada expedida por la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 13 de agosto de 2.007. Se indica la valoración previa de esta documental, por lo que se ratifica el valor otorgado.
.- Ejemplar de Diario de la nación de fecha 29 de diciembre de 2.006. Se indica que esta documental fue previamente analizada y valorada, por lo que se ratifica el valor otorgado.
.- Copia certificada de demanda que por Retracto legal arrendaticio cursó por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en expediente 18.954-2.007. Se indica el análisis previo de esta documental.
.- Invoca y hace valer el contenido de sentencia de fecha 18 de mayo, expediente 09-1.387 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Se indica el análisis previo de esta documental.
.- Copia fotostática certificada del expediente de consignaciones No. 398-2006, del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Esta documental se valora como documento Público conforme a lo indicado en los artículos 1357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, para demostrar el pago de cánones arrendaticios que a través del procedimiento de consignación, evidenciándose de este expediente que el demandado inicia el procedimiento de consignación con el pago de los meses agosto, septiembre, octubre de 2.009 y que el último pago hecho corresponde a los meses de enero y febrero de 2.011. No obstante se evidencia, que el pago que realiza el demandado lo realiza a su arrendadora originaria (INESCA) y no a su nueva arrendadora, hoy demandante en la presente causa (Fs. 137 a 141).
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito de fecha 23 de marzo de 2011, el defensor ad-litem de la parte demandada,
El mérito favorable de los autos que se desprendan del contenido de las actas procesales, especialmente las que sirvan para esclarecer los hechos controvertidos que dieron origen a la litis, así como también el escrito de contestación donde se rechazaron, negaron y contradijeron todos los alegatos de hecho y de derecho propuestos por la parte demandante. Respecto a esta indicación señala quien juzga, que se toma como la invocación del principio de la comunidad de la prueba a objeto de la correcta aplicación de los principios establecidos en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Analizado y valorado el material probatorio cursante en autos, se tiene:
Quedó establecido que en el caso que nos ocupa, acciona la parte demandante la resolución del contrato de arrendamiento reconocido por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 1° de octubre de 1990, inserto bajo el N° 32, tomo 9, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, celebrado inicialmente entre la Sociedad de Comercio INESCA y el ciudadano L.E.N.M., bajo la alegación de su incumplimiento en el pago cánones cuarenta y tres (43) cánones de arrendamiento mensuales y consecutivos, comprendidos desde el mes de enero a diciembre de 2007; de enero a diciembre de 2008; de enero a diciembre de 2009; de enero a julio de 2010. A tal efecto el demandante acompañó copia fotostática certificada del documento en mención, evidenciándose que el mismo obedece a una relación contractual a tiempo determinado, en razón de que en el mismo se establecieron prórrogas continuas o sucesivas, con lo que debe indicarse que la acción de resolución de contrato se encuentra ajustada a derecho. Así se establece.
CÁNONES
En cuanto al fondo controvertido se tiene, que reclamado el pago de los cánones arrendaticios de los meses comprendidos de enero a diciembre del año 2.007; enero a diciembre del año 2.008; enero a diciembre del año 2.009 y enero a julio del año 2.010. Ahora bien igualmente se observa, que consta en autos que la demandada a través del procedimiento de consignación arrendaticia consignó en expediente de consignaciones arrendaticias número 398, de la nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira los cánones demandados como insolutos, pero los mismos se realizan a la empresa INESCA, que era el arrendador original, pero ocurre que en fecha 28 de noviembre del año 2.006, la demandante ciudadana C.J.O.C. adquiere a través de instrumento Público, previamente valorado como tal, el inmueble objeto de la controversia. De ello tuvo pleno conocimiento el demandado, evidenciado de de demanda que intenta junto con otras personas por retracto legal arrendaticio en fecha 08 de mayo de 2.007, demanda signada con el Nro. 18.954 de la nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Igualmente resulta ello evidenciado de cartel de notificación realizado por la Alcaldía del Municipio San C.d.E.T., en fecha 29 de diciembre de 2.006, en el caso del expediente de Regulación de alquileres que cursó en esa oficina, esto hace convicción en quien aquí dilucida del conocimiento que tuvo el demandado del adquiriente del inmueble objeto de la litis, en las fechas indicadas.
Establecido entonces que la demandante adquiere mediante documento Público el inmueble objeto de la presente litis, se indica respecto a la subrogación arrendaticia el siguiente criterio doctrinario:
En tal sentido, afirma el Dr. G.G.Q., en su tratado de Derecho Arrendaticio:
La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa al tenor de lo establecido en el artículo 20 de LAI.
En igual sentido indica el Dr. Ricardo Henriquez La Roche:
La compra no extingue el arrendamiento. Este es un principio que deviene del artículo 1.163 del Código Civil, según el cual “se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato”. Lo confirma, a los efectos del ámbito de aplicación de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, su artículo 20: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario- arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto –Ley”.
El articulo 1.603 del Código Civil confirma esta regla en cuanto a una modalidad de transmisión de la propiedad, la sucesión mortis causa: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”.
Finalmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo de fecha 9 de Octubre de 2006, dejó establecido lo siguiente:
…De lo anterior se desprende, que la abogada actuó en nombre y representación del propietario del inmueble dado en arrendamiento, es decir, del ciudadano …; y en virtud de tal carácter suscribió el contrato de arrendamiento. De manera, que de haber operado la enajenación del inmueble arrendado por parte de la Urbanizadora…, tal como lo señala la sentencia accionada en amparo, resulta evidente que en la causa objeto de la litis operó la subrogación arrendaticia.
Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1604, 1605, 1606, 1607, 1608 y 1610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.
En conclusión, habiendo operado en el caso de marras la subrogación arrendaticia por la enajenación del inmueble arrendado, no hay ninguna duda que la parte actora en tanto adquirente del inmueble ostenta la cualidad activa para ejercer la acción de Resolución incoada, consecuencialmente es ella, la beneficiaria y a quien deben ser cancelados los frutos civiles del inmueble, entre ellos los cánones arrendaticios que el mismo produce por efecto de la una relación arrendaticia. Así se establece.
Así las cosas, se indica, que consta que el demandado ha realizado la consignación de los cánones arrendaticios de los meses demandados como insolutos. Ahora bien, acá vale señalar que, la sola consignación arrendaticia efectuada no libera al arrendatario por la simple razón de realizarse, es necesario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 56 eiusdem, que la misma sea legítima, es decir, de acuerdo con el Titulo VII del Decreto CON Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento de la interposición de la presente demanda) que prevé todo lo relativo al pago por consignación.
En tal sentido, resulta oportuno citar el criterio del G.G.Q., el cual en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, página 448, señala lo siguiente:
“…la identificación del beneficiario de la consignación permite conocer si éste tiene o no aptitud o cualidad para recibir el canon consignado, es decir, que la consignación se haga al arrendador, a persona autorizada por éste o de no estar autorizada aquel convalide ese pago o consignación, o se aproveche del mismo; o a persona autorizadas por autoridad judicial o por la ley para recibirlo; puesto que así se deduce del contenido del artículo 1286 del Código Civil que se refiere al pago en general, cuando concebimos la consignación arrendaticia como “pago por consignación…Pero además, la identificación de la manera expresada permite conocer si la consignación se hizo al arrendador o a persona distinta y de ser esto último lo ocurrido puede observarse que la consignación posiblemente no fue legítimamente efectuada.”
En el caso de autos se observa, luego del análisis de las consignaciones arrendaticias, que las mismas no fueron efectuadas legítimamente, por ser hechas a favor del anterior arrendador del inmueble (INESCA), a sabiendas de que esta ya no ostentaba la propiedad del inmueble arrendado, y por lo tanto al ser evidente que las consignaciones hechas a favor de la empresa INESCA, no deben ser consideradas válidas por no tener esta cualidad de arrendadora.
Es concluyente entonces en la presente causa, que el accionado no ha logrado demostrar la solvencia, pues, para ello se requiere una consignación legítimamente efectuada, a tenor de lo dispuesto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y como ya se indicó las mismas no cumplen este requisito de legitimas al no ser efectuadas a su actual propietario que por el hecho de la compra del inmueble se subrogó en los derechos y obligaciones del arrendador primigenio. En consecuencia resultará forzoso para este Sentenciador declarar CON LUGAR la demanda de resolución de contrato así ejercida y así lo dictaminará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
CAPITULO III
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 12 del Código de Procedimiento Civil, DECLARA:
CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la ciudadana C.J.O.C., a través de sus apoderados Judiciales J.R.C. y L.C.D., todos suficientemente identificados en el cuerpo de la presente decisión.
DECLARA RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa mercantil INESCA, y el ciudadano L.E.N.M., contrato reconocido por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 01 de octubre de 1990, inserto bajo el Nro. 32, Tomo 9, de los libros de reconocimiento llevados por esa Notaria. Como consecuencia de ello se ordena a la parte demandada ciudadano L.E.N.M., hacer entrega a la demandante ciudadana C.J.O.C., ya identificada, totalmente desocupado de personas, bienes y cosas el inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° A-8, ubicado en el segundo piso del Edificio Martimar, situado en la carrera 9 con calle 4, jurisdicción de la Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
Se condena en costas a la parte demandada a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintiocho (28) días del mes de junio de dos mil trece (2.013). Año 203 de la Independencia y 154 de la Federación.
El Juez Temporal,
Abog. J.J.M.C.
REFRENDADA:
La Secretaria,
Abog. Zulimar Hernández
En la misma fecha siendo la 01:00 de la tarde se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Zh/nj.
Exp. Nº 6898.
