Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 20 de Diciembre de 2013

Procedimiento:Resolución De Contrato De Arrendamiento
Ponente:Mauro Guerra
Número de Expediente:AP31-V-2013-001162
Fecha de Resolución:20 de Diciembre de 2013
Emisor:Juzgado Septimo de Municipio
RESUMEN

Se dictó Sentencia Definitiva, mediante la cual se declaró: PRIMERO: SIN LUGAR la impugnación de la cuantía fijada en la cantidad de tres mil novecientos cincuenta y nueve bolívares (Bs. 3.959,00), la cual surte efectos a todos los fines legales. SEGUNDO: SIN LUGAR el alegato de falta de cualidad de las ciudadanas Laura Elena Sandrín de Casanova y Carolina Isabel Sandrín Bertorelli, para intentar la demanda. TERCERO: SIN LUGAR la cuestión previa a que se refiere el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: SE DECLARA que de los cánones pagados durante los meses de julio 2011, agosto 2011, septiembre 2011, octubre 2011, noviembre 2011, diciembre 2011 y enero 2012, folios 106 al 112, a razón de Bs. 49.074,00, por cada mes, resultan superiores a los determinados mediante la experticia contable, que es de Bs. 46.137,25. Por lo que en cada uno de esos meses, existe un remanente a favor del arrendatario de Bs. 2.936,75 lo que totaliza un pagó en exceso de Bs. 20..... (ver resumen completo)

 
CONTENIDO

ASUNTO Nº: AP31-V-2013-001162

El juicio por resolución de contrato de arrendamiento intentado por las ciudadanas LAURA ELENA SANDRÍN DE CASANOVA y CAROLINA ISABEL SANDRÍN BERTORELLI, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad 14.667.888 y 14.689.686, representadas judicialmente por los abogados José Salcedo Vivas, Martín Antonio Manzanilla, Johana Salcedo Maldonado y Juan Leonardo Montilla, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 21.612, 32.478, 105.542 y 66.653, respectivamente, contra la sociedad de comercio DISEÑOS BEATRIZ, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 20/03/1984, anotada bajo el Nº 92, Tomo 34-A Sgdo., representadas en juicio por los abogados Haydee Contreras, Alejandro Yemes R., Alejandro Yemes N., y Mayra Yemes, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 12.645, 37.117, 77.209 y 137.054, en ese orden, se inició mediante libelo de demanda que luego de la distribución correspondió al Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, quien la admitió por auto del 22 de julio de 2013, de conformidad con lo establecido en los artículos 341 y 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo, redistribuido el expediente en virtud de la inhibición del Juez de aquel Juzgado, correspondió su conocimiento a este Tribunal, quien le dio entrada el 04 de octubre de 2013.

PRIMERO

En fecha 30/07/2013, compareció la demandada, representada por su gerente general, ciudadano Roberto León, asistida de abogados, y se dio por citada. En esa oportunidad, rechazó, negó y desconoció alegatos de su contraparte. Además, impugnó y desconoció los documentos acompañados al libelo de demanda, marcados “D”, relacionó los distintos contratos suscritos con el ciudadano Fabio Sandrín, desconoció la cualidad de las demandantes para actuar, lo cual reprodujo en su contestación a la demanda. Asimismo, consignó listado del personal que, según indicó, laboran en la empresa Diseños Beatriz, C.A. Además, formuló alegatos para que no se decretase la medida cautelar solicitada en el libelo, lo cual se tramitó y sustanció en cuaderno separado conforme a la ley.

En fecha 01/08/2013, la demandada dio contestación a la demanda y reconvino a la demandante.

Por auto del 09/08/2013, el nombrado Juzgado de Municipio declaró inadmisible la reconvención propuesta, de conformidad con lo establecido en los artículos 365 y 888 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1 de la Resolución Nº 2009-0006 de fecha 18/03/2008, emanada del Tribunal Supremo de Justicia.

En esa misma fecha, la representación judicial de la demandada consignó escrito solicitando la regulación de la competencia.

Por auto del 13/08/2013, el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio negó la admisión de la regulación de la competencia, por cuanto no constaba en las actas procesales que hubiese decisión expresa y positiva afirmando o negando la competencia del tribunal.

Según consta del sistema iuris 2000, en fecha 23/09/2013, la representación judicial de la actora consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 26/09/2013, la representación judicial de la accionada consignó escrito de pruebas.

Mediante escrito de fecha 27/09/2013, el apoderado judicial de la demandante, se opuso a la admisión de las pruebas de la demandada.

En fecha 04/10/2013, la representación judicial de la actora, consignó dispositivo de la decisión dictada en el procedimiento de amparo constitucional, ejercido por la representación judicial de la demandada, relacionada con la medida cautelar decretada en cuaderno separado abierto al efecto.

Por auto del 16/10/2013, este Juzgado con vista del cómputo remitido del Tribunal que venía conociendo, actuando como director del proceso, dejó constancia que en fechas 23/09/2013 y 26/09/2013, las representaciones judiciales de la parte actora y de la parte demandada, respectivamente, presentaron escritos de promoción de pruebas, quienes solicitaron prórroga del lapso. El Tribunal difirió pronunciamiento sobre la petición de prórroga, para ser resuelta en la oportunidad de pronunciarse sobre la admisión de las pruebas. En esa misma oportunidad llamó a las partes a conciliación, fijando el séptimo día de despacho a las diez de la mañana para la celebración del acto.

En fecha 17/10/2013, el tribunal se pronunció sobre las pruebas promovidas por las partes. Respecto de lo indicado por la parte actora en los Capítulos I y II, no se promovió prueba alguna, por lo que no hubo nada que admitir. En lo que respecta al Capítulo III, documentales, se admitieron salvo apreciación en la definitiva, con excepción al mérito de las cláusulas Tercera y Quinta del contrato de arrendamiento, producidas con el libelo y por aplicación del principio de exhaustividad, se indicó que el juez debe apreciarlas al momento de la sentencia que decida el mérito. En cuanto a las pruebas de informes, experticia contable y testimoniales, se admitieron.

En cuanto a las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada, con vista el escrito de oposición a la admisión consignado por la representación judicial de la actora, se observó que las prueba contenidas desde el numeral Primero al Décimo Quinto, se reprodujo el mérito de instrumentos ya consignados en el expediente, no promoviéndose nada nuevo y por aplicación del principio de exhaustividad, el juez debe apreciarlas conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Respecto de las promovidas desde el folio 316 al 355, se admitieron a los fines de su apreciación en el mérito del asunto. Asimismo, se admitió la prueba de informes dirigida a la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda. Se admitió la Prueba de Posiciones juradas.

Se negó la admisión de las siguientes pruebas (i) de informes dirigida a la Dirección de Ingeniería Municipal; (ii) testimonial, ya que habiendo indicado la promovente el objeto de la misma, resultaba impertinente al hecho controvertido de falta de pago del canon arrendaticio; (iii) de exhibición, la cual resultaba ilegal, por no haber acompañado copia del documento o indicar los hechos conocidos de dicho documento; (iv) la de inspección, ya que al haber indicado la promovente su objeto, la misma tenía por finalidad probar el buen estado y mantenimiento del inmueble arrendado, y para dejar constancia que no se encontraba deteriorado. Dicha prueba fue declarada inadmisible por ser manifiestamente impertinente, al no guardar relación con el hecho controvertido de falta de pago del canon arrendaticio; (v) la experticia contable, por superflua e inconducente.

En fecha 24/07/2013, se evacuaron las testimoniales promovidas por la parte actora.

En fecha 24/10/2013, la representación judicial de la parte actora apeló del auto de fecha 17/10/2013, que negó la práctica de la prueba de experticia por ella promovida.

En fecha 29/10/2013, se nombró experto contable al ciudadano Manuel Rodríguez Chacín, licenciado en Contaduría Pública.

En fecha 29/10/2013, según consta de registro del sistema iuris 2000, y de acuerdo al auto de fecha 16/10/2013, se llevó a cabo el Acto Conciliatorio, al cual comparecieron los representantes judiciales de ambas partes, sin que consiguieran poner fin al proceso.

Mediante oficio de fecha 28/10/2013, el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, declaró con lugar la inhibición formulada por el Juez del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio, también de esta Circunscripción Judicial.

En fecha 05/11/2013, la representación judicial de la demandada, presentó escrito que denominó “Proposición de Convenimiento”, pero que en realidad contiene propuesta de transacción.

En fecha 12/11/2013, el auxiliar de justicia, designado para la práctica de experticia contable, solicitó se le fijase oportunidad para consignar informe pericial.

En esa misma fecha, la representación judicial de la parte actora, promovente de la prueba de experticia, solicitó extensión del lapso de evacuación para la prueba en referencia, por diez (10) días de despacho

Por auto del 13/11/2013, este Juzgado acordó extender el lapso de pruebas, para la evacuación de la experticia contable, por ocho (8) días de despacho, conforme al artículo 461 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 14/11/2013, se recibió información suministrada por el Banco Central de Venezuela, referida a prueba de informes promovida por la parte actora, la cual fue agregada a los autos.

En fecha 25/11/2013, compareció el experto contable y consignó informe pericial, como resultado de la prueba de experticia contable promovida en autos.

En fecha 26/11/2013, la representación judicial de la demandada, solicitó se fijase audiencia para discernir en torno al planteamiento conciliatorio planteado por su representada.

En fecha 27/11/2013, la representación judicial de la accionada impugnó el informe pericial consignado por el experto contable, porque, a su decir, el mismo resultaba incoherente e incongruente con los valores que “por los conceptos expresados” maneja el Banco Central de Venezuela, reservándose el derecho de fundamentar la misma por separado.

En fecha 10/12/2013, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó copia de la sentencia de amparo, que declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto por Diseños Beatriz, C.A. y repuso la causa al estado que se lleve a cabo la audiencia oral constitucional.

SEGUNDO

En el escrito libelar, la parte actora alegó que según consta de documento suscrito ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 02/09/2008, su representada dio en arrendamiento a la empresa Diseños Beatriz, C.A., antes identificada, un inmueble de su exclusiva propiedad, ubicado en la primera transversal o calle Bernardette, parcela Nº 7, consistente en la totalidad de la planta industrial a nivel de segundo piso, con un área aproximada de un mil quinientos treinta y seis metros cuadrados (1.536 M2), con entrada en la planta baja, ubicado en el Parcelamiento denominado Cortijos de Lourdes, entre los Dos Caminos y Tócome, Urbanización Los Cortijos de Lourdes, Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda.

Que las partes pactaron que la arrendataria usaría el inmueble, exclusivamente para la fabricación de ropa en general, y cualquier cambio, debía contar con la aprobación dada por escrito por la arrendadora.

Que la vigencia del arrendamiento, conforme lo indica la Cláusula Tercera del contrato, fue de un año (01) año contado a partir del 01/07/2008, prorrogable automáticamente por períodos iguales de un (1) año, a menos que al vencimiento del plazo fijo o algunas de las prórrogas, una de las partes notificara a la otra por escrito, y con no menos de sesenta (60) días de anticipación, su voluntad de no continuar en arrendamiento.

Que el canon arrendaticio mensual fue pactado por las partes en veintitrés mil bolívares (Bs. 23.000,00) para el primer año, el cual sería ajustado anualmente, tomando en cuenta los Índices de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas.

Que en la cláusula Quinta del contrato de arrendamiento, las partes acordaron que la falta de pago o el atraso en el pago de dos (2) mensualidades del canon, daría derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato y la desocupación inmediata de las áreas o porciones del inmueble arrendado.

Que como las partes no han notificado su voluntad de resolver el contrato, el mismo se ha ido prorrogando anualmente, al vencimiento de cada prórroga, por un año adicional, siendo la última prórroga la que inició el 01/07/2012, la cual venció el 30/06/2013.

Que dado el abultado incumplimiento en el pago de los cánones arrendaticios, su representada notificó judicialmente a la arrendataria, en fecha 07/06/2013 (Sic), a través del Juzgado Sexto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, que no habría más prórrogas del contrato de arrendamiento, no obstante que tiene derecho a resolver el contrato de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil.

Que para el mes de febrero de 2012, la arrendataria pagaba la cantidad de cuarenta y nueve mil setenta y cuatro bolívares (Bs. 49.074,00) más cinco mil ochocientos ochenta y ocho bolívares con ochenta y ocho céntimos (Bs. 5.888,88), por concepto del Impuesto al Valor Agregado.

Que el arrendatario dejó de pagar, sin razón justificada, los cánones correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012; y, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2013. Es decir, que adeuda diecisiete (17) meses de arrendamiento, como se indica seguidamente:

1.- Factura Nro. 000223 de fecha 01-06-2012, correspondiente al mes de febrero del año 2013 (rectius: 2012, según consta de la referida factura, folio 42) por un monto de cincuenta y cuatro mil novecientos sesenta y dos bolívares con ochenta y ocho céntimos (Bs. 54.962,88); 2.- Aviso de Cobro número 64, de fecha 02-04-2012, correspondiente al mes de febrero del año 2013 (rectius: 2012, según consta del aludido Recibo de Cobro, folio 43), por un monto de cincuenta y cuatro mil novecientos sesenta y dos bolívares con ochenta y ocho céntimos (Bs. 54.962,88); 3.- Aviso de Cobro número 68, de fecha 02-06-2012, correspondiente al mes de abril del año 2013 (rectius: 2012, según consta del aludido Recibo de Cobro, folio 44), por un monto de cincuenta y cuatro mil novecientos sesenta y dos bolívares con ochenta y ocho céntimos (Bs. 54.962,88);4.- Aviso de Cobro número 69, de fecha 02-06-2012, correspondiente al mes de mayo del año 2013 (rectius: 2012, según consta del aludido Recibo de Cobro, folio 45), por un monto de cincuenta y cuatro mil novecientos sesenta y dos bolívares con ochenta y ocho céntimos (Bs. 54.962,88); 5.- Aviso de Cobro número 73, de fecha 02-09-2012, correspondiente al mes de junio del año 2013 (rectius: 2012, según consta del aludido Recibo de Cobro, folio 46), por un monto de cincuenta y cuatro mil novecientos sesenta y dos bolívares con ochenta y ocho céntimos (Bs. 54.962,88); 6.- Aviso de Cobro número 74, de fecha 01-10-2012, correspondiente al mes de julio del año 2013 (rectius: 2012, según consta del aludido Recibo de Cobro, folio 47), por un monto de sesenta y seis mil seiscientos ochenta y cuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs. 66.684,80); 7.- Aviso de Cobro número 77, de fecha 01-11-2012, correspondiente a los meses de agosto y septiembre del año 2013 (rectius: 2012, según consta de Recibo de Cobro, folio 48), por un monto de ciento treinta y tres mil trescientos sesenta y nueve bolívares con sesenta céntimos (Bs. 133.369,60); 8.- Aviso de Cobro número 78, de fecha 25-01-2013, correspondiente al mes de octubre del año 2012, por un monto de de sesenta y seis mil seiscientos ochenta y cuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs. 66.684,80); 9.- Aviso de Cobro número 79, de fecha 01-02-2013, correspondiente al mes de noviembre del año 2012, por un monto de de sesenta y seis mil seiscientos ochenta y cuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs. 66.684,80); 10.- Aviso de Cobro número 80, de fecha 01-02-2013, correspondiente al mes de diciembre del año 2012, por un monto de sesenta y seis mil seiscientos ochenta y cuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs. 66.684,80); 11.- Aviso de Cobro número 81, de fecha 22-03-2013, correspondiente al mes de enero del año 2013, por un monto de sesenta y seis mil seiscientos ochenta y cuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs. 66.684,80); 12.- Aviso de Cobro número 83, de fecha 01-04-2013, correspondiente al mes de febrero del año 2013, por un monto de sesenta y seis mil seiscientos ochenta y cuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs. 66.684,80); 13.- Aviso de Cobro número 84, de fecha 26-04-2013, correspondiente al mes de marzo del año 2013, por un monto de sesenta y seis mil seiscientos ochenta y cuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs. 66.684,80); 14.- Aviso de Cobro número 85, de fecha 02-05-2013, correspondiente al mes de abril del año 2013, por un monto de sesenta y seis mil seiscientos ochenta y cuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs. 66.684,80).

Que todos los recibos y la factura tienen la aceptación de Diseños Beatriz C.A.

Que la demandada incumplió con su obligación contractual capital de pagar el canon de arrendamiento, violando el código de buen pagador, de buen comerciante, lo cual es condenable y que ninguna legislación ampara.

Que la patente situación de incumplimiento del pago de más de dos (2) mensualidades consecutivas de arrendamiento, habilita a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato, conforme a lo previsto en las cláusulas Cuarta y Quinta del contrato –lo cual solicitará en el petitorio de la demanda, según indicó, y a reclamar los daños y perjuicios derivados del incumplimiento.

Seguidamente, de manera expresa y categórica, la demandante declaró que “…En particular, hacemos constar que en esta demanda nos reservamos el derecho de reclamar, mediante demanda separada, el cobro de los daños y perjuicios (lucro cesante) por todo el monto que resulte de las pensiones arrendaticias no pagadas y las que falten por vencerse hasta la resolución del presente contrato, bien sea por transacción o por condena definitivamente firme, así como cualquier otro daño que resulte de los incumplimientos del contrato o de la violación de disposición legal aplicable…”. (Bastardillas y subrayado de este Juzgado).

La actora hizo referencia a que la competencia para conocer de la demanda interpuesta corresponde a los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, por haber elegido como domicilio contractual la ciudad de Caracas y por la cuantía en que estima la demanda.

En cuanto al carácter de arrendadoras de las demandantes, señaló su apoderado judicial, que le viene dado por haber adquirido la propiedad de la cosa arrendada, según consta de documento inscrito en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 15/11/2011, inserto bajo el Nº 2011.7643, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 239.13.9.2.3574, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011.

Como fundamento de su demanda, invocó los artículos 1159, 1160, 1167, 1261, 1579, 1592, 1599 del Código Civil y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Seguidamente, la demandante reiteró que en la demanda presentada únicamente reclama la Resolución del Contrato de Arrendamiento y se reservó en forma expresa la acción de daños y perjuicios (lucro cesante).

En el Capítulo correspondiente al Petitorio, demandó a Diseños Beatriz, C.A., en su condición de arrendataria, para que convenga o sea condenada en la resolución del contrato de arrendamiento, otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 02/09/2008, anotado bajo el Nº 56, Tomo 109 (Rectius 108) de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual acompaña marcado “B”.

Adicionalmente, la actora solicitó protección cautelar, conforme al ordinal 7 del artículo 599, en concordancia con el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil y artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, exponiendo los fundamentos que considera pertinentes, los cuales se omiten, por cuanto la cautelar solicitada se tramita por cuaderno separado y carece de interés al mérito que aquí se decide.

Respecto a la estimación de la cuantía, la misma se fijó en la cantidad de tres mil novecientos cincuenta y nueve bolívares (Bs. 3.959,00), equivalente a treinta y siete Unidades Tributarias (37 U.T.), a razón de ciento siete bolívares por Unidad Tributaria (107 Bs/U.T.).

En cuanto a la citación de la demandada, se señaló como dirección, la del local donde funciona la arrendataria.

En la oportunidad de contestar la demanda, la accionada, a través de sus apoderados judiciales, negó, rechazó y contradijo: que adeude cantidades de dinero; que haya incurrido en un abultado incumplimiento en los pagos de los cánones arrendaticios, violando el código del buen pagador y de buen comerciante; que haya dejado de pagar sin justificación alguna los cánones de arrendamiento; que adeude a la parte actora diecisiete (17) meses de arrendamiento; que adeude a la parte actora la cantidad de cinco mil ochocientos ochenta y ocho bolívares con ochenta y ocho céntimos (Bs. 5.888,88) por concepto de Impuesto al Valor Agregado, por cada mes desde febrero de 2012 a diciembre de 2012; que adeude cantidades de dinero a la demandante por concepto de daños y perjuicios; que adeude a la actora intereses moratorios; que haya recibido en arrendamiento de las demandantes, el local descrito en el escrito libelar. Además, impugnó y desconoció el contenido y firma de la factura y avisos de cobros presentados por la actora en los numerales 1 al 14, marcados “D”, por no haber emanado de la demandada ni de representante suyo; asimismo, impugnó y desconoció el sello húmedo de recibido que según, la actora, contienen dichos documentos.

Alegó que mantiene una relación arrendaticia con el ciudadano Fabio Sandrín Gurian, desde hace más de veinticinco (25) años, y que el contrato no fue suscrito con las demandantes, como se indicó en el libelo.

Relacionó dieciséis contratos consecutivos suscritos en fechas 30/03/1987, 30/03/1990, 27/03/1992, 25/09/1995, 14/08/1997, 21/10/1999, 02/10/2000, 12/09/2001, 26/09/2002, 29/01/2004, 21/10/2004, 09/11/2005, 01/11/2006, 24/10/2007 y 02/09/2008, autenticados, salvo los suscritos hasta el año 1992, inclusive.

Alegó la falta de cualidad de las demandantes, para intentar la demanda, por no haber suscrito con ellas ninguno de los contratos de arrendamiento.

Indicó que los dos cheques librados por las cantidades de Bs. 975.000,00, y los dos cheques librados por Bs. 325.000,000, todos contra el Banco Mercantil, nunca fueron cobrados.

Alegó la simulación de venta, pues a su decir, la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) en que se fijó el precio de venta, es irrisorio. Que al no haber sido cobrados los cheques, la venta no se perfeccionó y por ello las demandantes no tienen cualidad.

Que la actora no trajo a los autos la cesión de los derechos arrendaticios y tampoco fue oportunamente notificada la arrendataria.

Que mayor confusión se presenta cuando en el petitorio del libelo se indicó que el contrato fue suscrito por Ezio Bertorelli Fumagalli y la demandada, siendo que esa persona no es parte en la relación arrendaticia, sino el ciudadano Fabio Sandrín Gurián, quien no es mencionado en el documento traído a los autos como prueba fundamental.

Que del petitorio o petitum, hace presumir que existen diversas pretensiones, al no aparecer claro y preciso, requisitos que dicen a la demandada contra qué ha de defenderse y al juez sobre qué ha de decidir.

Señaló la accionada que el inmueble identificado en el escrito libelar, está regulado por el Estado Venezolano, a través de la Dirección de Inquilinato, según expediente administrativo Nº 76.632.

Que la primera Regulación data del 16/01/1989, donde se estableció como precio máximo 74 bolívares; y que el 12/05/2000, el ciudadano Favio (Sic) Sandrín, solicitó la regulación del inmueble, el cual fue objeto de nueva regulación el 07/11/2000, quedando establecido en 4.995,00 bolívares.

Que en los inmuebles sometidos a regulación, una vez regulados, mantienen ese estatus y solo se revisa a solicitud de parte. Que esa situación se mantiene en el tiempo y no prescribe o caduca.

Que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que la regulación es de orden público.

Que el arrendador en los últimos años le ha venido presionando para que la demandada le pague mayores cantidades de dinero, bajo amenaza de resolver el contrato, viéndose obligada a suscribir el contrato de arrendamiento de fecha 02/09/2008, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 56, Tomo 108.

Que la norma comentada refiere que será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos, por lo que el aludido contrato está inficionado de nulidad absoluta, al disponer una flagrante disminución y menoscabo de los derechos del arrendatario.

Que la cláusula Tercera no solo afecta el orden público, sino que establece una cuota balón y que el arrendador impone como patrón un “IPC” arbitrario, sin saber de donde lo saca para realizar aumentos anuales que en su mayoría superan el treinta por ciento (30%).

Que el inmueble fue regulado el 07/11/2000, pero el arrendador se quedó con el texto íntegro de la Resolución y que han acudido en diferentes oportunidades al despacho de la Dirección de Inquilinato a buscar copia certificada de la Resolución, y les han indicado reiteradamente que el expediente 76.632 donde rielan las distintas regulaciones, se extravió, siendo imposible obtener copia de la misma. En ese sentido, invocó la teoría de la prueba crítica, para que se requiera al demandado la presentación del texto íntegro de la Regulación que menciona.

Alegó, como cuestión previa, el defecto de forma de la demanda, conforme al ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no llenar los requisitos del artículo 340 eiusdem.

Que del libelo de demanda se constata el incumplimiento del ordinal 4º, referido al objeto de la pretensión; y, el ordinal 5º, referido a la relación de los hechos. Y que se verifica que la actora demanda la resolución de un contrato de arrendamiento diferente al que suscribió la arrendataria con el ciudadano Fabio Sandrín, al indicar que el contrato fue suscrito con Laura y Carolina Sandrín.

Que la demandante acciona el cobro de daños y perjuicios, pero no indica en qué consisten los mismos, qué los generó y a cuánto asciende el monto de los mismos, incumpliendo con el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

Que la demandante señaló que la arrendataria dejó de pagar diecisiete (17) meses, pero no indicó el monto de lo que reclama, no contabiliza la totalidad de lo presuntamente adeudado; que no señaló el monto total de la deuda pretendida cuando se ha demandado a la arrendataria por falta de pago de más de dos (2) pensiones de arrendamiento.

Indicó que el actor debió señalar cuales cánones de arrendamiento vencidos dejó de pagar la arrendataria y cuál es su monto, por lo que según indicó se incumplió con los requisitos de admisibilidad, que impiden al juez declarar con lugar la pretensión.

También alegó, que al estar regulado el alquiler en la cantidad de cuatro mil novecientos noventa y cinco bolívares (Bs. 4.995,00), ha pagado conceptos de alquiler superior a lo regulado, siendo que en los últimos dos (2) años ha pagado cuatrocientos sesenta y nueve mil seiscientos cincuenta y cinco bolívares con dieciséis céntimos (Bs. 469.655,16).

Seguidamente, relacionó facturas, las cuales identificó en sus números y fechas, por alquileres de todos los meses que van desde julio de 2011 a enero de 2012, a razón de Bs. 49.074,00 por cada mes; más la cantidad de Bs. 5.888,88 por concepto de Impuesto al Valor Agregado, por cada factura, lo cual totaliza, según señala Bs. 384.740,16.

Que ante la negativa del arrendador en recibir el pago a partir del mes de febrero de 2012 y el hecho del príncipe, derivado del cierre del Tribunal de consignaciones, realizó pago a favor del ciudadano Fabio Sandrín Gurián, en el Banco del Caribe, cuenta 01140161941610045312, correspondiente a diecisiete (17) depósitos, por la cantidad de Bs. 4.995,00 cada uno, para un total de Bs. 84.915,00.

Que desde el mes de julio de 2011 hasta el mes de junio de 2013, la arrendataria estaba obligada a pagar Bs. 119.880,00 y ha pagado un sobrealquiler injusto y sujeto a repetición de Bs. 349.775,16, conforme a lo dispuesto en el artículo 58 y siguientes del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Igualmente, alegó que es notorio y comunicacional que el Tribunal de Municipio, creado para realizar las consignaciones de cánones arrendaticios en caso que el arrendador rehúse recibir el pago, fue cerrado el año pasado, y ante tal circunstancia se hacía imposible realizar las consignaciones, no obstante haber realizado pagos superiores a los debidos por concepto de cánones de arrendamiento, los cuales alegó, son compensables, y que el arrendador quedaría obligado a repetir o reintegrar a la arrendataria Bs. 349.775, 16.

Además, señaló que la actora indicó en el libelo de demanda, que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de veintitrés mil bolívares (23.000,00) mensuales para el primer año del contrato, julio de 2008 a junio de 2009, que sería ajustado anualmente, tomando los índices inflacionarios para el Área Metropolitana de Caracas, por lo que para febrero de 2012, pagaba Bs. 49.074,00 más Bs. 5.888,88 por concepto de Impuesto al Valor Agregado, lo que totaliza Bs. 54.962,88.

Que de ser cierto lo argumentado por la parte actora, la arrendataria adeudaría diecisiete (17) meses de cánones, lo cual totalizaría Bs. 934.367,60, por lo que no entiende porque la cuantía fue estimada en Bs. 3.959,00, a menos que se haya manipulado la cuantía ex profeso para presentar una demanda ante un tribunal incompetente, ya que la estimación se realizó al “boleo”. Por tales razones rechazó y se opuso a la estimación de la cuantía, conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil y sobre la base de esos argumentos, propuso la cuestión previa de “incompetencia sobrevenida del Tribunal”, conforme al ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En el Capítulo correspondiente al petitorio, la accionada solicitó se declare inadmisible la demanda in liminis litis. Se declare con lugar la falta de cualidad de las demandantes para sostener la demanda. Se declare la incompetencia del Tribunal para conocer de la causa. De no declararse la inadmisibilidad de la acción propuesta, se declare sin lugar la demanda de resolución de contrato.

Seguidamente, la demandada propuso reconvención, la cual como se indicó arriba, fue declarada inadmisible de conformidad con lo establecido en los artículos 365 y 888 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1 de la Resolución Nº 2009-0006 de fecha 18/03/2008, emanada del Tribunal Supremo de Justicia.

TERCERO

Planteados como han quedado los hechos, pasa este juzgador a valorar el acervo probatorio traído a los autos.

En lo que se refiere a la representación judicial de la parte actora, folios 9 al 12, el documento autenticado que acredita dicha representación no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el Artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tienen la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en ellos contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a los profesionales del derecho que en él se mencionan, por lo que las actuaciones cumplidas en ejercicio de dicho instrumento, se tienen como eficaces, a los fines del proceso.

Contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 02/09/2008, anotado bajo el Nº 56, Tomo 108 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, folios 13 al 17. Dicho instrumento fue reproducido por la parte demandada, marcado “P”, desde el folio 243 al folio 248. Dicho documento no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el Artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tienen la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en ellos contenidas, en particular, la relación arrendaticia existente entre el ciudadano Fabio Sandrín y la sociedad mercantil Diseños Beatriz, C.A., el inmueble arrendado, la vigencia del contrato, el canon arrendaticio y su ajuste anual conforme al Índice de Precios al Consumidor y demás condiciones que regulan la relación arrendaticia.

Notificación Judicial practicada en fecha 13/06/2013, por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, folios 19 al 41. Dicho documento no fue impugnado o atacado en cuanto a su contenido, por lo que se le otorga valor probatorio, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, respecto de la fecha de notificación y de los hechos notificados, referidos a la condición de arrendadoras de las demandantes y a la no prórroga del contrato, sin que lo anterior prejuzgue sobre la eficacia de dicha notificación, por no formar parte del thema decidendum.

Dicha actuación judicial fue notificada al ciudadano Carlos Andrés León Goinger, titular de la cédula de Identidad 10.339.168, en fecha 13/06/2013, quien se identificó como suplente del director de la Diseños Beatriz, C.A., a quien se le hizo entrega de una copia del escrito de solicitud de notificación. Asimismo, consta del particular primero de la solicitud en mención, que se notificó a Diseños Beatriz, C.A., “…Que el contrato de arrendamiento suscrito entre FABIO SANDRIN GURIAN , y DISEÑOS BEATRIZ C.A., ante la Notaría Publica (Sic) Segunda del Municipio Sucre del estado (Sic) Miranda en fecha dos (02) de septiembre del año 2008, el cual quedó anotado bajo el Nº 56, Tomo 108, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y posteriormente fue cedido a nosotras (Carolina Isabel Sandrín Bertorelli y Laura Elena Sandrín de Casanova) por venta que se nos hizo según documento debidamente registrado ante la oficina de Registro Publico (Sic) del Segundo Circuito del Municipio Sucre del estado (Sic) Miranda, de fecha quince (15) de Noviembre del año 2011, quedando inscrito bajo el Número 2011.7643, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 239.13.9.2.3574, correspondiente al folio Real del año 2011, Que en copia (a) nexo a la presente marcada A, contrato de arrendamiento sobre un inmueble constante de la segunda planta o último piso de referido edificio, parcela Nro. 7, Urbanización Los Cortijos de Lourdes, Distrito Sucre del Estado Miranda, con fecha de vencimiento el treinta de junio del año 2013, no será prorrogado.”

Por tanto, a partir del 13/06/2013, Diseños Beatriz, C.A., quedó notificada judicialmente y, por tanto, en conocimiento de que las personas que fungen como arrendadoras del inmueble que ocupa dicha empresa como arrendataria, según contrato otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 02/09/2008, el cual quedó anotado bajo el Nº 56, Tomo 108, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, son las ciudadanas Carolina Isabel Sandrín Bertorelli y Laura Elena Sandrín de Casanova, partes demandantes en la presente causa.

En cuanto a la factura y Avisos de Cobros, que acompañó la actora marcados “D”, folios 42 al 55, los mismos fueron impugnados o desconocidos en su contenido y firma por la representación judicial de la demandada. La parte actora no desplegó ninguna conducta dirigida a ratificar dichos documentos, por lo que se tienen por desconocidos para los efectos del proceso.

Copia de documento registrado en fecha 15/11/2011, folios 56 al 63, a través del cual los ciudadanos Fabio Sandrín Gurian, Cristina Bertorelli de Sandrín, Marina Gabriela Sandrín y Lino Ferraguti, vendieron a las ciudadanas Carolina Isabel Sandrín Bertorelli y Laura Elena Sandrín de Casanova, los derechos que poseen sobre el inmueble registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 3, Tomo 3, Protocolo 1, de fecha 10/02/2005, reproducido en original a los folios 283 al 287. Dicho documento, no fue tachado ni impugnado, en cuanto a su contenido, por lo que se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en particular, la venta del inmueble en él contenida, entre las personas que allí se identifican, resultado de interés para el proceso, toda vez que la demandada alegó la falta de cualidad de las demandantes para interponer la demanda, lo cual será resuelto posteriormente.

Facturas varias, identificadas con los números 000174, 000180, 000194, 000917, 000201, 000211, 000215, de fechas, 01/09/2011, 01/11/2011, 05/01/2012, 01/02/2012, 01/03/2012, 02/04/2012 y 25/04/2012, correspondientes a los cánones de los meses de julio 2011, agosto 2011, septiembre 2011, octubre 2011, noviembre 2011, diciembre 2011 y enero 2012, folios 106 al 112. Guardan relación con estas facturas, sus copias simples, voucher y Comprobantes de Retención del Impuesto al Valor Agregado, que rielan desde el folio 316 al folio 335. Observa este Juzgador que dichos instrumentos no fueron impugnados ni atacados por la parte actora, y si bien se refieren al pago de cánones arrendaticios, distintos y anteriores a los meses que señalan las demandantes que se les adeuda, al haber alegado la compensación, por pago en exceso, los mismos resultan de interés al proceso, por lo que en caso de determinarse la existencia de un sobreprecio, la diferencia entre el monto pagado y el monto que debió pagar, será objeto de compensación.

Planillas de depósitos (17) realizados en la cuenta corriente Nº 01140161941610045312, que posee el ciudadano Fabio Sandrín Gurian, en el Banco del Caribe, según lo indicado por el demandado, lo cual no fue desmentido ni objetado en modo alguno por las demandantes. Cada depósito aparece por la cantidad de Bs. 4.995,00, para un total de Bs. 84.915,00, según lo indicó el demandado en su contestación a la demanda. Dichos depósitos aparecen realizados el 30/07/2013, fecha para la cual, Diseños Beatriz, C.A., ya estaba en conocimiento de que las arrendadoras del local, son las ciudadanas Carolina Isabel Sandrín Bertorelli y Laura Elena Sandrín de Casanova, por notificación judicial que se le hiciera en fecha 13/06/2013, tal como quedó establecido arriba, al valorar la notificación judicial practicada por el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por lo que dicho pago fue realizado a persona distinta del arrendatario, en tal virtud no le son oponibles a las demandadas. Lo anterior no prejuzga sobre el monto del canon arrendaticio, lo cual será objeto de posterior análisis.

Copia de documento que riela al folio 130, marcada “S”. Dicho fotostato fue impugnado expresamente por la parte actora, en el escrito de promoción de pruebas, presentado en fecha 23/09/2013, específicamente al final del folio 281 y comienzo del folio 282. La parte accionada no acompañó dichos documentos en original o copia certificada, aunado a que el mismo aparece incompleto, por lo que carece de valor probatorio y se tiene por desconocidos para los efectos del proceso.

Fotostato de Cartel de Notificación que riela al folio 131, marcado “R”. Dicho instrumento se reproduce al folio 184, marcada “H”. Dicha copia fue impugnada expresamente por la parte actora, en el escrito de promoción de pruebas, presentado en fecha 23/09/2013, específicamente al final del folio 281 y comienzo del folio 282. La parte accionada no acompañó dichos documentos en original o copia certificada, por lo que carece de valor probatorio y se tiene por desconocidos para los efectos del proceso.

Oficio Nº 000334, marcado “Q”, mediante el cual la Dirección de Inquilinato Departamento de Regulación, remitió a Diseños Beatriz, en el cual se indicó: “A los fines legales consiguientes y anexa a esta comunicación se remite a Ud., copia de la Resolución No. # 0141 dictada por la Dirección en esta misma fecha…” (Destacado del Tribunal). Tal como lo indica la comunicación en referencia, se trata de un documento remitido en copia. Dicha copia fue impugnada expresamente por la parte actora, según consta del escrito de promoción de pruebas, presentado en fecha 23/09/2013, específicamente al final del folio 281 y comienzo del folio 282. Aunado a ello, la misma accionada reconoce que se trata de una regulación anterior, por lo que no surte efecto alguno en el presente proceso, sin menoscabo que como se indicó anteriormente, ello no prejuzga sobre el monto del canon arrendaticio, lo cual será objeto de posterior análisis.

Acta de Asamblea de Accionistas de Diseños Beatriz, C.A., folios 136 al 151. Dicho documento no fue tachado ni impugnado, en cuanto a su contenido, por lo que se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en particular, corrobora que el ciudadano Carlos Andrés León Goinger, notificado en fecha 13/06/2013, por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, folios 19 al 41, ostenta el cargo de Director Suplente, por lo que se ratifica la notificación practicada a Diseños Beatriz, C.A., sobre quienes son las arrendadoras.

En lo que se refiere a la representación judicial de la parte accionada, folios 152 al 156, el documento autenticado que acredita dicha representación no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tienen la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en ellos contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a los profesionales del derecho que en él se mencionan, por lo que las actuaciones cumplidas en ejercicio de dicho instrumento, se tienen por eficaces, a los fines del proceso.

Contratos de arrendamiento, marcados “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, folios 157 al 183; contrato de arrendamiento que cursa del folio 185 al folio 192; contratos de arrendamiento, marcados con las letras “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, “N”, “Ñ” y “O”, folios 185 al 242. Dichos documentos no fueron impugnados ni atacados en modo alguno, no obstante, habiendo la actora demandado la resolución de contrato por falta de pago de un contrato posterior, nada prueban sobre los hechos controvertidos, por lo que nada aportan al proceso.

Listado de nombres de personas que rielan del folio 249 al 251. Dichos documentos no fueron impugnados ni atacados en modo alguno; no obstante, habiendo la actora demandado la resolución de contrato por falta de pago, nada prueba sobre los hechos controvertidos, por lo que nada aportan al proceso.

Misiva marcada “B”, folio 288, fechada 05/08/2008, mediante la cual el ciudadano Fabio Sandrín Gurián, notificó a Diseños Beatriz, C.A., que la ciudadana Ana Ferreiro, era la persona encargada de los asuntos administrativos relacionados con el inmueble de su propiedad, el cual mantiene dicha empresa en arrendamiento. Allí se autorizó a la nombrada ciudadana a entrar en el inmueble y retirar los cheques correspondientes al canon arrendaticio y cualquier otro documento relacionado con su gestión administrativa. También se informó sobre sus números telefónicos y correo electrónico de la autorizada. En dicho documento aparece sello húmedo donde se lee “DISEÑOS BEATRIZ, C.A.” y sobre dicho sello aparece manuscrito el nombre “Didia Durán”. Dicho documento no fue impugnado, por lo que se tiene por fidedigno y demuestra que la ciudadana Ana Ferreiro estaba autorizada para retirar cheques y atender todos los asuntos administrativos del ciudadano Fabio Sandrín, lo cual se corresponde con lo declarado al momento de rendir su testimonio.

Misiva marcada “C”, folio 289, fechada 11/06/2012 -oportunidad para la cual se reclama falta de pago-, mediante la cual, la ciudadana Ana Ferreiro, actuando con el carácter indicado en el párrafo que antecede, manifestó preocupación a Diseños Beatriz, C.A., por el atraso en el pago del canon de arrendamiento, poniendo en mora al arrendatario sobre las cuotas de enero, febrero, marzo, abril y mayo, a razón de Bs. 49.074,00, según señaló, por cada mes indicado. Asimismo, a través de dicha comunicación, notificó que el Sr. Sandrín, cedió a sus hijas la propiedad del edificio. Este documento no fue impugnado en modo alguno, por lo que se tiene por recibido por Diseños Beatriz, C.A., en fecha 13/06/2012, que es la fecha que aparece sobre la firma ilegible estampada al margen inferior derecho de la misiva y los dichos en el contenidos. Tal documento constituye indicio de que la arrendataria si fue compelida al pago y que la arrendadora estaba en disposición de recibirlo.

Misiva marcada “D”, folios 290 y 291, fechada 12/11/2012 -oportunidad para la cual se reclama falta de pago-, mediante la cual la ciudadana Ana Ferreiro, ya identificada, informó a Diseños Beatriz, C.A., después de relacionar los cánones que dijo adeudados durante los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre, a razón de Bs. 49.074,00, por cada mes, que el último pago lo recibió en el mes de junio, correspondiente al canon del mes de enero. Le manifestó que esa situación es preocupante ya que la deuda se va acumulando y no han demostrado ninguna intención de ir disminuyéndola. Que en la última reunión Diseños Beatriz, C.A., explicó la situación financiera por la que está pasando, pero han pasado 4 meses sin que se haya recibido pago alguno. La remitente solicitó que el Sr. León le diera al asunto la importancia que tiene y que al tener un contrato firmado, es obligación del arrendatario pagar el canon mensualmente, dado que tenían acumulados 9 meses. Seguidamente, les solicitó a Diseños Beatriz, C.A., que en los próximos días realizara el pago de la deuda acumulada y que le comunicase la fecha para retirar el cheque y entregar las facturas correspondientes. Le recordó igualmente que de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato, el arrendador tenía el derecho de cobrar intereses moratorios, pero que estaba en la mejor disposición de no ejecutar esa cláusula si mostraba disposición de pago en los próximos 7 días. Que manifestó preocupación a Diseños Beatriz, C.A., por el atraso en el pago del canon de arrendamiento, poniendo en mora al arrendatario sobre las cuotas de enero, febrero, marzo, abril y mayo, a razón de Bs. 49.074,00, por cada mes hasta junio y Bs. 59.540,00, a partir de julio, según señaló. Dicho documento no fue impugnado ni atacado en modo alguno, por lo que constituye indicio de que la arrendataria si fue compelida al pago y que la arrendadora estaba en disposición de recibirlo.

Misiva marcada “E”, folios 292 y 293, fechada 14/02/2012 -oportunidad para la cual se reclamó falta de pago-, mediante la cual, la ciudadana Ana Ferreiro, ya identificada, informó a Diseños Beatriz, C.A., los cánones adeudados durante los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre y enero de 2013, a razón de Bs. 49.074,00, por cada mes hasta junio y Bs. 59.540,00 a partir de julio. Asimismo, le informó que debido a los pagos de los gastos del edificio realizados por Diseños Beatriz, C.A., tenían un saldo a favor durante los años 2011 y 2012 de Bs. 103.362,21, por lo que al 31 de enero de 2013, adeudaban Bs. 558.787,79, sin incluir intereses de mora. Le informó al Dr. León, que ya había realizado diferentes gestiones de cobro sin tener éxito, por lo que sería su última correspondencia, pues ya habían agotado sus recursos administrativos de cobro. Dicho documento no fue impugnado ni atacado en modo alguno, por lo que constituye indicio que la arrendataria si fue compelida al pago y que la arrendadora estaba en disposición de recibirlo.

Al adminicular las misivas marcadas “B”, “C”, “D” y “E”, dichos documentos hacen plena prueba de las distintas gestiones de cobro ejecutadas por el Arrendador; igualmente, hace plena prueba, en cuanto a su disposición de recibir el pago, llegando a manifestarle al arrendatario que le informase para proceder a retirar el cheque, por lo que el alegato de imposibilidad de pago por haberse negado el arrendador a recibirlo, queda desechado con las misivas antes valoradas, pues resulta palmario el interés del ciudadano Fabio Sandrín hasta el 14/02/2013, en recibir el pago, advirtiendo este Juzgador que a partir de la notificación del 13/06/2013, practicada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, folios 19 al 41, cualquier pago debió hacerse a las ciudadanas Laura Elena Sandrín de Casanova y/o Carolina Isabel Sandrín Bertorelli.

Impresiones fotográficas varias, folios 336 al 340. Dichas fotografías no fueron autorizadas por el tribunal, aunado a que nada prueban sobre el hecho alegado a que se contrae la pretensión que es la falta de pago de cánones arrendaticios, por lo que resultan impertinentes y por tanto se desechan del presente proceso.

Copia fotostática de Permiso Nº 10670, emanado de la Dirección Distrital de Ingeniería y Obras Públicas, Revisión de Habitabilidad, Planilla de Solicitud para Copias de la Dirección de Ingeniería Municipal y Planilla de pago Alcaldía de Sucre, folios 341 al 345. Dichos documentos nada prueban sobre el hecho alegado a que se contrae la demanda que es la falta de pago de cánones arrendaticios, por lo que resultan impertinentes y por tanto se desechan del presente proceso.

Documento privado, denominado por el promovente Informe Contable, emanado de Presas y Asociados, incluye copia de cédula de identidad y credencial de la Federación de Colegios de Contadores Públicos de Venezuela, a nombre de Pablo Presas. Dichos documentos privados, no fueron ratificados conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, a través de la prueba testimonial, por tratarse de un documento emanado de un tercero ajeno al proceso, por tanto, se desechan.

Copia fotostática de solicitud dirigida a la Superintendente Nacional de Vivienda, folio 350. Dicha copia nada prueba sobre los hechos controvertidos.

Copia fotostática de solicitudes dirigidas a la Directora General de Inquilinato, folios 351 al 355. Dichas copias nada prueban sobre los hechos controvertidos.

Copias de actuaciones judiciales relacionadas con decisiones tomadas en la acción de amparo incoada por la demandada. Dichas actuaciones nada aportan a los hechos controvertidos. La que riela a los folios 377 al 379, por declarar terminado el proceso de amparo constitucional. Y la que riela a los folios 355 al 373, por cuanto repuso la causa al estado que se celebre la audiencia oral constitucional, pero siempre relacionado a la medida cautelar de secuestro decretado y no con el mérito del asunto.

Testimonial de la ciudadana Ana Ferreiro. A las preguntas que le fueron formuladas contestó así: a la Primera, que si conoce a la familia Sandrín; a la Segunda, que la conoce porque trabaja con ellos; a la Cuarta, que sabe que hay una relación de arrendamiento entre la familia Sandrín y Diseños Beatriz; a la Quinta, que sí conoce donde está arrendada Diseños Beatriz, en la Calle Bernardett, edificio Pon, último piso; a la Sexta, que sabe que esa es la dirección porque es parte de su trabajo para la familia Sandrín, en la parte administrativa de sus inquilinos a quienes visita con frecuencia para entregarles correspondencia, recibo y facturas; a la Séptima, que sí, que esas visitas comprenden la cobranza de los cánones de arrendamiento; a la Octava, que realiza las cobranzas desde el año 2008; a la Novena, que Diseños Beatriz siempre tenía tres (3) meses de atraso, en el año 2012 la última factura pagada fue la del mes de enero; a la Décima, que Diseños Beatriz pagaba con cheques que le entregaba el personal de la tienda; a la Décima Primera, que del personal con que trataba en la tienda recuerda a Ana Pacheco y a Lucía, que cree es la encargada de la empresa; a la Décima Segunda, que conoce al señor León; a la Décima Tercera, que sabe y le consta que el inmueble arrendado le fue dado en venta a Laura y Carolina Sandrín; a la Décima Cuarta, que ella misma notificó por escrito la venta que se hizo del inmueble y cree que lo hizo en julio del año pasado luego del vencimiento del contrato y después personalmente en una reunión con el señor León y Laura Sandrín; a la Décima Quinta, que le consta que después de enero fue gestionado el cobro de los cánones de arrendamiento en mora, y ella misma envió correspondencias notificando la mora y luego la familia Sandrín contrató un abogado para lograr un acuerdo, pero no tuvo éxito; a la Décima Sexta, que sabe que en el contrato se estableció un acuerdo para ajustar el canon por IPC. A las repreguntas, respondió así: A la Primera, que conoce a la familia Sandrín desde el año 2008, a la señora Sandrín desde el año 2005; a la Segunda, que no tiene relación de amistad con el resto de la familia Sandrín y con la señora Sandrín, de vecina cuando ella abría su negocio en el centro comercial; a la Tercera, que su actividad laboral con la familia Sandrín consiste en encargarse de la cobranza de los locales que tienen alquilados, de la emisión de los contratos, las notarías y los mantenimientos de los edificios; a la Cuarta, que nunca fue informada si sobre el inmueble arrendado a Diseños Beatriz, existen dos regulaciones de alquiler y tampoco encontró esa información en los archivos; la testigo fue relevada por el Tribunal de responder las repreguntas Quinta y Sexta; a la Séptima, que no recuerda el monto de los alquileres que pagaba Diseños Beatriz, durante los años 2008 al 2013, porque son muchos inquilinos y años, pero cree que el monto en el año 2012, estaba por cuarenta y nueve mil y algo más; a la Octava, que no recuerda el monto de la deuda total para julio de 2013, que eso lo comunicó con correspondencia, pero desde noviembre de 2012, el caso de Diseños Beatriz, lo entregó a la familia Sandrín; a la Novena, que no recuerda la fecha exacta en que la familia Sandrín, tomó el control del caso de Diseños Beatriz, pero que como administrativamente ya ella no tenía nada que hacer, porque sus gestiones no tenían resultados, ellos contrataron un abogado de apellido Quintana para seguir la cobranza; a la Décima, que para el mes de febrero de 2012, no recibió instrucciones de la familia Sandrín para que no realizara la cobranza, que al contrario ella siempre llamaba para ver si Diseños Beatriz tenía pagos; a la Décima Primera, que ella nunca le suministró al personal de Diseños Beatriz ni al Dr. Roberto León, los datos de la cuenta personal del señor Sandrín, porque Diseños Beatriz siempre la pagaba con cheques y ella los depositaba; a la Décima Tercera, que como en todo juicio debe ganar quien tenga la razón y que el resultado debe ser para la familia Sandrín, pero quien debe decidir es el juez y al final la justicia es la que impera; a la Décima Cuarta, cree que la última vez que realizó cobranza a Diseños Beatriz, fue en enero de 2013, cuando la llamó la administradora para pedir que le emitiera dos facturas, porque querían cancelar dos facturas, luego dichas facturas fueron anuladas.

Testimonial de la ciudadana Diana Sarmiento. A las preguntas que le fueron formuladas contestó así: a la Primera, si conoce a la sociedad mercantil Diseños Beatriz; a la Segunda, que trabaja con el señor Sandrín y ha visitado Diseños Beatriz; a la Tercera, que ha visitado a Diseños Beatriz porque le ha llevado recibos de cobranza; a la Cuarta, que muchas veces dejaba el recibo porque Diseños Beatriz no tenía cheques, y le informaban que pasara luego a buscar el pago, nunca eran puntuales; a la Quinta, que entregaba los recibos en Los Ruices en el edificio Diseños Beatriz. A las repreguntas, respondió así: A la Primera, que no conoce al Gerente de Diseños Beatriz; a la Segunda, que Diseños Beatriz está en Los Ruices, edificio Diseños Beatriz, y siempre iba directo a la tienda y allí entregaba los recibos; a la Tercera, que la tienda de Diseños Beatriz queda en el Edificio Beatriz, donde entregaba los recibos, no recuerda el piso, pero subía por unas escaleras; a la Cuarta, que la última vez que visitó la tienda Diseños Beatriz fue en compañía de Ana María Ferreiro, no recuerda la fecha exacta, pero fue como en el mes de julio de 2012; a la Quinta, dice haber visitado la tienda varias veces, en los años 2012 y 2013, pero no recuerda cuantas; a la Sexta, que visitó varias veces la tienda Diseños Beatriz, en 2012 y 2013; a la Séptima, que las gestiones de cobranza se realizaban una vez al mes, pero no siempre las realizaba ella; a la Octava, que no recuerda el monto de los recibos por concepto de canon de arrendamiento; a la Novena, que no recibía cheques; a la Décima, que no sabía el monto total de la deuda que se cobra a Diseños Beatriz; a la Décima Primera y Décima Segunda; que las gestiones de cobranza las realizaba la Señora Ferreiro y ella era su acompañante; a la Décima Tercera, que trabajaba para la familia Sandrín desde hace siete (7) años; a la Décima Cuarta, que conoce de la familia Sandrín a la esposa, a las dos hijas y a la tía, la señora Marina; a la Décima Quinta, que no se ha creado con la familia Sandrín relación de amistad, solo laboral; a la Décima Sexta, que no suministró a los empleados o a Diseños Beatriz los datos de la cuenta Bancaria del señor Sandrín; a la Décima Séptima, que durante los años 2012 y 2013, al principio el beneficiario de los pagos del alquiler era el señor Fabio Sandrín y luego Laura y Carolina Sandrín; a la Décima Octava, que no puede precisar las fechas de la respuesta anterior; a la Décima Novena, que se resuelva a favor de quien tenga la razón; a la Vigésima, no sabe si el alquiler del local ocupado por Diseños Beatriz se encuentra regulado por Diseños Beatriz.

Las testigos aparecen convincentes en cuanto a sus declaraciones, las cuales aparecen estrechamente concatenadas con las misivas que cursan a los folios 289 al 293, marcadas “B”, “C”, “D” y “E”, referidas a las acciones de cobro por parte del arrendador a la arrendataria, sin que ésta haya demostrado hasta ahora el pago. Los dichos de los testigos son concluyentes, y no se demuestra interés a favor de una de las partes, sino que ambas testigos desean que se imponga la razón y la justicia, por lo que se aprecian sus dichos, en particular las gestiones de cobro de los cánones arrendaticios, lo que a su vez demuestra la falsedad de imposibilidad de pago por parte del arrendatario, por supuesta negativa del arrendador en recibirlos.

Prueba de Informes, folios 313 al 317, evacuada por el Banco Central de Venezuela, y remitida mediante oficio CJ- Cjaa-ALAP-2013-0552, fechado 13/11/2013, indica que el monto actualizado de Bs. 23.000,00, para el periodo 01/07/2008 al 30/06/2013, es de Bs. 32.111,45. Observa este Juzgador, que según se indicó en la información suministrada por la mencionada institución del Estado, se excluyen expresamente los siguientes periodos: del 01/07/2008 al 30/06/2009, del 01/07/2009 al 30/06/2010, del 01/07/2010 al 30/06/2011 y del 01/07/2011 al 30/06/2012. Dicha prueba, no aparece evacuada conforme a lo solicitado, toda vez que se excluye la inflación acumulada de cuatro (4) periodos que corresponden a cuatro (4) anualidades arrendaticias, las cuales debieron estar comprendidas en la dicha prueba, por tratarse de periodos ininterrumpidos donde se ha mantenido la relación arrendaticia, ya que conforme a la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento tantas veces aludido, el canon de arrendamiento de cada año, a partir del primero, se incrementaría, tomando como base de cálculo la variación experimentada por el Índice de Precios al Consumidor de Caracas, durante el año inmediato anterior. Por tanto, este Juzgador se aparta de dicho informe, por aparecer incompleto al haber excluido expresamente, periodos que son relevantes para determinar el valor actual o ajustado de la cantidad indicada en la prueba promovida, es decir de Bs. 23.000,00.

Informe pericial consignado por el experto designado por el Tribunal para evacuación de experticia contable promovida por la parte actora, folios 323 al 337. Dicho informe fue consignado en autos en fecha 25/11/2013. En fecha 27/11/2013, al segundo día de despacho siguiente a la consignación del informe pericial, el apoderado judicial de la parte demandada, impugnó dicho informe, por aparecer, según indica, incoherente e incongruente con los valores que por los conceptos maneja el Banco Central de Venezuela.

Sobre la impugnación planteada por la representación judicial de la parte demandada, observa este Juzgador, que el Índice Nacional de Precios al Consumidor acompañado al Informe rendido por el Banco Central de Venezuela, que cursa a los folios 316 y 317, contiene los mismos valores que aparecen de los folios 336 y 337, acompañado por el experto designado por el Tribunal para la práctica de la experticia contable.

Igualmente, observa este administrador de justicia, que en la prueba de Informes presentada por el Banco Central de Venezuela, se excluyen expresamente los periodos: del 01/07/2008 al 30/06/2009, del 01/07/2009 al 30/06/2010, del 01/07/2010 al 30/06/2011 y del 01/07/2011 al 30/06/2012, resultando ello contrario a lo solicitado en la prueba en mención, y en el Informe Pericial presentado por el experto, la inflación se acumula cada año, lo cual articula perfectamente con lo establecido por las partes, en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento cuya resolución se demandó, la cual establece que “…Al inicio de cada año de vigencia de este contrato, el canon de arrendamiento se incrementará tomando como base de cálculo la variación que haya experimentado el Índice de Precios al Consumidor (IPC) de Caracas, durante el año de contrato inmediatamente anterior.” De manera que atendiendo al in fine del artículo 468 del Código de Procedimiento Civil, no estima fundada la impugnación de la experticia. Siendo así, se aprecia la experticia contable consignada en fecha 25/11/2013, mediante la cual se establece que el valor actual de Bs. 23.000,000 al 30/06/2009, representa al 30/06/2013, la cantidad de Bs. 55.980,39.

Adicionalmente, la demandada, invocó la teoría de la prueba crítica, para que se requiera al demandante la presentación del texto íntegro de la Regulación que menciona, porque según indicó, el mismo se encuentra en su poder. Dicha teoría no constituye una promoción de prueba y para tal caso, debió promover la exhibición de documentó, previo el cumplimiento de los requisitos exigidos en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.

En lo que respecta a la prueba de Informes dirigida a la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, vencido el lapso de evacuación y las prórrogas otorgadas, tanto para evacuación de pruebas como para dictar sentencia, no se ha obtenido respuesta de dicha dependencia administrativa, aunado que el propio demandante manifestó el extravío del expediente donde según él se encuentra la regulación. Al no recibirse las resultas sobre dicha prueba, no hay prueba que valorar.

Y en lo que a la prueba de posiciones juradas se refiere, no consta que el promovente haya impulsado la citación de las absolventes ni que las mismas se hayan dado por citadas, por lo que no se evacuó la prueba en mención.

Asimismo, en los particulares primero, sexto, octavo y noveno del escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió pruebas del cuaderno de medidas y se trasladasen a la principal a los fines de su valoración. En efecto, dichos medios se refieren a diferentes contratos de arrendamientos, instrumento privado donde, según dice la demandada, el arrendatario asume el mantenimiento y reparación del inmueble arrendado, oposición a la medida y fotografías de la empresa en marcha.

En este sentido, advierte el Juzgador que si bien es factible que las pruebas que cursan en el cuaderno de medidas puedan ser valoradas a los fines de resolver el mérito del asunto, en virtud del principio de adquisición procesal, ellas deben cumplir con el principio de pertinencia, es decir, que se refieran a los hechos controvertidos. En efecto, se reitera que lo discutido en el caso en la falta de pago de las pensiones de arrendamientos, alegadas como insolutas, y no la existencia o no de la relación arrendaticia, la carga de hacer al inmueble las reparaciones requeridas, de la existencia de una empresa en marcha, distan de ese tema de prueba, por lo que dichas pruebas resultan impertinentes y por ello se desechan del proceso. Respecto a la oposición a la medida cautelar, debe destacarse que la misma corre la suerte de lo principal en virtud del principio de instrumentalidad, dado que van dirigidas a resguardar el resultado de la sentencia definitiva y perduran hasta tanto se dicte la sentencia de mérito, en la cual se consolida su contenido.

Destaca el tribunal el hecho que la parte demandada mediante escrito del 05 de diciembre de 2013, solicitó que se difiriese la oportunidad para sentenciar, dado que faltaban las pruebas de informes, la decisión del amparo constitucional iniciado en contra de la decisión del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial y la falta de evacuación de la prueba de posiciones juradas.

En tal sentido, se advierte que si bien es cierto que no se han recibido las resultas de la prueba de informes dirigido a la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Viviendas, a los fines que informase sobre la regulación del inmueble arrendado, a pesar de haberse ratificado el oficio correspondiente, tal prueba no cambiaría el dispositivo del fallo, pues a pesar que se ha alegado tal hecho, se tiene que las partes pactaron la forma de ajustarlo anualmente tal como se analizará más adelante.

Además, por auto del 28 de noviembre de 2013, se hizo el diferimiento único que permite el Código de Procedimiento Civil y en cuanto al procedimiento de amparo constitucional, tampoco modificaría el mérito de esta decisión, pues ello sólo permitiría que se lleve a cabo nuevamente la audiencia oral con la intervención de los terceros, pero siempre va a versar sobre la medida cautelar de secuestro decretada y no sobre el mérito de lo principal.

Analizadas las pruebas, pasa este Juzgador, a resolver en puntos previos, los aspectos alegados por la representación judicial de la demandada, en los siguientes términos:

CUARTO

La representación judicial de la parte demandada, señaló que la parte actora en su temerario libelo indicó que el canon mensual fijado para el primer año de arrendamiento era de veintitrés mil bolívares (Bs. 23.000,00), el cual sería ajustado tomando en cuenta los índices inflacionarios para el Área Metropolitana de Caracas, por lo que en el mes de febrero del año 2012, pagaba cuarenta y nueve mil setenta y cuatro bolívares (Bs. 49.074,00) más cinco mil ochocientos ochenta y ocho bolívares con ochenta y ocho céntimos (Bs. 5.888,88) por concepto de Impuesto al Valor Agregado, para un total de cincuenta y cuatro mil novecientos sesenta y dos bolívares con ochenta y ocho céntimos (Bs. 54.962,88).

Sostuvo la accionada que de ser cierto lo argumentado por la actora, su representada adeudaría diecisiete (17) mensualidades, a razón de cincuenta y cuatro mil novecientos sesenta y dos bolívares con ochenta y ocho céntimos (Bs. 54.962,88) cada una, para un total de novecientos treinta y cuatro mil trescientos sesenta y siete bolívares con sesenta céntimos (Bs. 934.367,60), por lo que no entendía porque la actora estimó la demanda en tres mil novecientos cincuenta y nueve bolívares (Bs. 3.959,00), a menos que haya manipulado la cuantía y su estimación para presentar la demanda ante un tribunal incompetente por la cuantía, ya que a todas luces, la estimación se realizó al boleo, siendo que del propio texto del libelo se expresan las cantidades que resultarían líquidas y exigibles, por tanto, cuantificables, lo que a su decir denota la mala fe de las demandantes y el comportamiento desleal en que han incurrido en el libelo al omitir y reservar importante información con el solo ánimo de sorprender la buena fe del juzgador, contrariando el contenido del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

Sobre la base de lo expuesto rechazó y se opuso a la estimación de la demanda, conforme al artículo 38 antes aludido y sobre esa misma base, pero con fundamento a lo expuesto en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuso la “incompetencia sobrevenida” por la cuantía del Tribunal de Municipio.

Al respecto observa quien aquí decide, que la dinámica procesal informa que la cuestión previa a que se refiere el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe resolverse con antelación a cualquier otro pronunciamiento, y después de confirmada la competencia es que el juzgador (que resulte competente), puede entrar a conocer los restantes asuntos que hayan sido sometidos a su conocimiento.

Sin embargo, el caso de especie, resulta indudable que el planteamiento realizado por la representación judicial de la parte actora, tiene por finalidad que el Tribunal se pronuncie en punto previo a la sentencia de mérito, sobre la impugnación o rechazo de la cuantía y que de prosperar tal impugnación, y de resultar dicha cuantía superior a la que tienen asignada los Juzgados de Municipio para su conocimiento, sobrevenidamente se decline la competencia.

Debe dejar claro este Juzgador, que una cosa es la incompetencia sobrevenida de un tribunal, sobre la base de elementos que puedan modificarla, sin que medie pronunciamiento previo a la sentencia sobre el mérito, que perfectamente pudiera ser opuesta como cuestión previa, conforme al ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y, otra cosa, es la “incompetencia sobrevenida” que se produce como consecuencia de una impugnación de cuantía de una demanda. Esta última, no da lugar a una cuestión previa de incompetencia, sino que vendría a ser la consecuencia jurídica del pronunciamiento judicial de esa naturaleza, caso de prosperar la impugnación.

Es decir, de prosperar la impugnación de la cuantía, al quedar establecida una distinta, si es superior a la que corresponde al Juzgado de Municipio, éste debe desprenderse del expediente, a través de la institución de la declinatoria de competencia, sin que resulte aplicable o pueda oponerse la cuestión previa de incompetencia del tribunal, prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

De modo que si se pretende oponer la cuestión previa de incompetencia del tribunal, prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ella no puede estar sometida a la condición de que el juzgador decida, en punto previo a la sentencia de mérito, lo relativo a la impugnación de la cuantía, como sucede en el caso de especie, porque ello trastoca el orden procesal. En tal caso se estará en presencia de una impugnación de la cuantía, sea por exceso o por defecto, y la decisión que se tome en el caso concreto, determinará la suerte del expediente, pudiendo producir la incompetencia sobrevenida, pero ello no constituye ni configura una cuestión previa conforme al ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

De manera que en el caso de marras, la demandada pretende hacer depender la cuestión previa que procuró oponer conforme al ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de la revisión y pronunciamientos previos sobre la impugnación de la cuantía, persiguiendo una declinatoria de competencia.

Respecto a la regla para determinar la cuantía en los contratos de arrendamientos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nº 77 del 13 de abril de 2000, en el expediente Nº 00-001, señaló:

“En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra “Derecho Procesal Civil”:

“En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.

Cuando el artículo 72 se refiere a los “accesorios” debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”.

En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.

La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé”.

Ciertamente, de acuerdo a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, al ser impugnada la cuantía debe resolverse como punto previo en la sentencia de mérito, lo cual se justifica por el hecho que la competencia es un presupuesto de la sentencia de fondo. De allí que al declararse ha lugar tal impugnación y la cuantía excede de la competencia del Tribunal debe declinarse en el competente a los fines que dicte la sentencia correspondiente.

Al tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, -hecho no controvertido- pero que no hay una pretensión de resolución del contrato por falta de pago de pensiones, ni accesorios, pues no se demandó daños y perjuicios, no es aplicable la reglas en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, sino que debe fijarse de acuerdo a lo previsto en el propio artículo 38, como efectivamente lo hizo la parte actora al tratarse de una demanda pecuniaria y, que el demandado puede cuestionar pero no en la forma como lo hizo, alegando la regla del artículo 36 en referencia, no aplicable por las razones expuestas, por lo que se declara sin lugar la impugnación hecha, quedando fijada la cuantía en la suma de tres mil novecientos cincuenta y nueve bolívares (3.959,00). En consecuencia, dentro de la competencia de este juzgado para dictar la sentencia de mérito.

QUINTO

La demandada alegó la falta de cualidad de las demandantes, para intentar la demanda, por no haber suscrito con ellas ninguno de los contratos de arrendamiento.

Además, indicó que los dos (2) cheques librados por las cantidades de Bs. 975.000,00, y los dos (2) cheques librados por Bs. 325.000,000, todos contra el Banco Mercantil, nunca fueron cobrados.

Que la actora no trajo a los autos la cesión de los derechos arrendaticios y tampoco fue oportunamente notificada la arrendataria.

Al respecto observa este Tribunal que tanto de la misiva que riela al folio 289, fechada 11/06/2012 y recibida por Diseños Beatriz, C.A., en fecha 13/06/2012, como de la Notificación Judicial, practicada por el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 13/06/2013, consta que Diseños Beatriz, C.A., fue puesta en conocimiento de que las actuales propietarias del local que ocupan como arrendatarias son las ciudadanas Laura Elena Sandrín de Casanova y Carolina Isabel Sandrín Bertorelli, quienes fungen como demandantes en la presente causa.

En cuanto a la cesión de los derechos arrendaticios, por aplicación del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo previsto en el artículo 1604 del Código Civil, las ciudadanas Laura Elena Sandrín de Casanova y Carolina Isabel Sandrín Bertorelli, se sustituyeron en el arrendador originario, asumiendo los derechos y las obligaciones que deriven del contrato de arrendamiento vigente.

Respecto a si los cheques fueron o no cobrados, para los efectos del presente proceso, ello resulta irrelevante, pues el documento contentivo de la venta no fue impugnado ni atacado en modo alguno, por lo que surte plenos efectos sobre los hechos en el contenidos, en particular la venta del inmueble que allí se identifica.

Además, en este tipo de pretensiones derivadas de un contrato de arrendamiento no se discute la propiedad sino el derecho de gozar de la cosa por cierto tiempo mediante el pago de un precio, por lo que no se necesita ser propietario para ser arrendador.

En efecto, la cualidad se refiere a esa condición que establece la ley respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto:

El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado” (Ensayos jurídicos, 1987, 183).

La cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige.

El autor José Luís Aguilar Gorrondona (1995), señaló:

“Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes” (Contratos y Garantías, P. 301).

Efectivamente, no se necesita ser propietario para dar en arrendamiento, como sí se requiere –en materia civil- ser propietario para vender y siendo que la arrendataria se le notificó de las nuevas propietarias del inmueble y por ello se subrogaron en los derechos derivados del contrato en cuestión, tienen cualidad para pretender en este caso, por lo que no puede prosperar la falta de cualidad de las ciudadanas Laura Elena Sandrín de Casanova y Carolina Isabel Sandrín Bertorelli, para intentar la demanda, alegada por la representación judicial de la parte demandada, la cual será declarada sin lugar en el dispositivo de la sentencia. Así se decide.

SEXTO

La parte demandada alegó el defecto de forma de la demanda por no llenar el requisito exigido en el ordinal 4º del artículo 340 del código adjetivo. El ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, refiere a que el libelo debe expresar el objeto de la pretensión, el cual debe determinarse con precisión, indicando situación y linderos si se trata de inmuebles, como resulta en el caso de especie.

Sostuvo la demandada que la actora demandó la resolución de un contrato diferente del que suscribió la demandada con el ciudadano Fabio Sandrín, pues las accionantes señalaron que el contrato cuya resolución demandaron fue suscrito por las ciudadanas Laura Elena Sandrín de Casanova y Carolina Isabel Sandrín Bertorelli.

Al respecto se observa, que la pretensión de la actora va dirigida a la resolución del contrato de arrendamiento relacionado con el local ocupado por Diseños Beatriz, C.A., con un área aproximada de un mil quinientos treinta y seis metros cuadrados (1.536 M2), ubicado en el Parcelamiento denominado Cortijos de Lourdes, entre los Dos caminos y Tócome, Urbanización Los Cortijos de Lourdes, Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda, según consta de documento otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 02/09/2008, el cual acompañó marcado con la Letra “B”, folios 13 al 18, el cual también fue acompañado por la demandada, marcado “P”, y riela a los folios 243 al 248.

Pese a que la demandante erró el número del asiento del Tomo, señalando el número 59, cuando el correcto es el número 58, no cabe dudas para este Juzgador que de la trascripción que hace la parte actora al reverso del folio uno (1) del libelo, queda suficientemente clara la determinación del inmueble dado en arrendamiento y del contrato cuya resolución se pretende, al haber sido consignado en autos, marcado “B”.

Respecto a que las accionantes pretenden la resolución del contrato por ellas suscritos, tal como se indicó al momento de resolver la falta de cualidad alegada, como compradoras, las ciudadanas Laura Elena Sandrín de Casanova y Carolina Isabel Sandrín Bertorelli, se sustituyen en la condición de arrendadoras, y la mención de que el contrato fuese suscrito por ellas, no da lugar a la cuestión previa opuesta, pues en condición de propietarias, se subrogan en los derechos y en las obligaciones que tenía el arrendador vendedor. Por tanto, se declara sin lugar la cuestión previa a que se refiere el ordinal 4º del artículo 340, concatenado con el ordinal 6º del artículo 346, ambos del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

SEPTIMO

También alegó el defecto de forma de la demanda por no llenar el requisito de exigido en el ordinal 5º del artículo 340 del código adjetivo. El ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, exige que todo libelo deba contener la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, con las respectivas conclusiones.

Sobre el particular, observa el tribunal que en la demanda, contiene un Capítulo referido a los hechos, y como primer subtítulo, se hace referencia a la relación arrendaticia, identificando al documento autenticado que une a las partes, describiendo in extenso la identificación del inmueble arrendado, transcribiendo parcialmente la cláusula Tercera e íntegramente la cláusula Cuarta. Asimismo el libelo contiene relación detallada de cómo se fue desarrollando la relación arrendaticia, incluidas las prórrogas; además determinó la morosidad o falta de pago del arrendatario, con indicación de los meses insolutos, y hace expresa reserva en lo que respecta a la acción de daños y perjuicios, la cual declaró que pretendería por separado.

En el Capítulo II, referido a los fundamentos de derecho y conclusiones, desarrolló un subtítulo donde argumentó porque los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, resultan competentes; seguidamente, dejó plasmado de donde derivó el carácter de arrendadoras de las demandantes; luego en el Subtítulo que denominó de los Contratos, expresó los fundamentos de derecho en que fundó su pretensión, reiterando que únicamente ejercía la acción de resolución de contrato de arrendamiento y que se reservaba la acción de daños y perjuicios para ejercerla por separado. Seguidamente, en el Capítulo III, del Petitorio, las ciudadanas Laura Elena Sandrín de Casanova y Carolina Isabel Sandrín Bertorelli, demandaron a Diseños Beatriz, C.A., en su condición de arrendataria, en la Resolución del contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 02/09/2008, el cual acompañó Marcado “B”.

Nota este Juzgador, que si bien la actora incurrió en un error de hecho, al identificar al arrendador originario en este Capítulo, tal error se subsanó, al haber consignado el contrato en original, junto al libelo, y al concatenar este aspecto con los hechos narrados, en particular, con el subtítulo, en donde las demandantes hicieron referencia a su condición de arrendadoras. Siendo así, la cuestión previa bajo análisis, debe ser declarada sin lugar, como en efecto se declara. Así se decide.

OCTAVO

Asimismo, alegó el defecto de forma de la demanda por no llenar el requisito exigido en el ordinal 7º del artículo 340 del código adjetivo. El ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, exige que cuando se demandare la indemnización de los daños y perjuicios, el libelo debe contener la especificación de éstos y sus causas.

En el caso bajo estudio, observa este Juzgador, que del último párrafo del anverso del folio cuatro (4) del libelo se lee: “…En particular, hacemos constar que en esta demanda nos reservamos el derecho de reclamar, mediante demanda separada, el cobro de los daños y perjuicios…”

Luego, en el párrafo que antecede al Capítulo III, Del Petitorio, reverso del folio 5 del libelo de demanda, el actor, indicó: “…En tal sentido, reiteramos que en esta demanda únicamente reclamaremos, la resolución del contrato de arrendamiento, reservándonos en forma expresa la acción de daños y perjuicios (lucro cesante)…” Luego, como corolario de esos hechos y fundamentos de derecho, y con las exclusiones señaladas, procedió a demandar la resolución del contrato del arrendamiento suscrito ante la Notaría Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 02/09/2008, el cual acompaña Marcado “B”.

De modo que en criterio de este Juzgador, queda claro que en la causa que nos ocupa, la actora no pretendió el cobro de daños y perjuicios, por el contrario, se reservó ejercer esa acción por separado, y únicamente demandó la resolución del contrato de arrendamiento. Siendo así, resulta forzoso declarar sin lugar la cuestión previa a que se refiere el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

NOVENO

Sobre el planteamiento de la demandada referido a que el inmueble identificado en el escrito libelar está regulado por el Estado Venezolano, a través de la Dirección de Inquilinato, según expediente administrativo Nº 76.632, la propia demandada declaró el extravío del expediente administrativo, donde según manifestó se encuentra contenida dicha regulación.

Adicionalmente, la representación judicial de la parte actora, impugnó las copias simples que fueron acompañadas a los autos, una de ellas referida, según indicó la demandada, a una regulación de 1989, y la otra, que además de impugnada aparece incompleta o mutilada, presuntamente del año 2000, que según los dichos de la demandada, es la vigente.

Sin embargo, al ser impugnado dichos instrumentos, nada probó la demandada, sobre el monto regulado del alquiler.

Por otra parte, observa quien aquí decide que la cláusula Tercera del contrato que vincula a las partes, vigente desde el mes de julio de 2008, establece que: “…Al inicio de cada año de vigencia de este contrato, el canon de arrendamiento se incrementará tomando como base de cálculo la variación que haya experimentado el Índice de Precios al Consumidor (IPC) de Caracas, durante el año de contrato inmediatamente anterior.”

Sobre dichas cantidades, antes de ser demandada, la arrendataria nunca reparó ni objetó que el canon fuese exagerado o distinto a un canon regulado, sino que por el contrario, en documento otorgado ante notario público, acordó con el arrendatario original, un ajuste basado en el Índice de Precios al Consumidor para Caracas (Cláusula Tercera), de la cual pago las mensualidades de los meses de de julio 2011, agosto 2011, septiembre 2011, octubre 2011, noviembre 2011, diciembre 2011 y enero 2012, folios 106 al 112, a razón de Bs. 49.074,00, por cada mes. Es decir, luego de pactar un ajuste de la pensión mensual de arrendamiento y que cumplió por siete meses consecutivos, sin razón aparente y de manera unilateral decidió modificarlo.

Sobre el particular, en la doctrina patria, también encontramos que se ha tratado el tema relacionado con las cláusulas de valor arrendaticio, y en este sentido, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen I, indicó que “Del artículo 14 de LAI (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), que regula la procedencia del ajuste del precio arrendaticio para los inmuebles no sujetos a regulación, las partes no han pactado cláusula de valor puede deducirse la permisión para estipular una cláusula en los contratos de arrendamiento, no solo para inmuebles exentos de regulación, sino también para los sujetos a la misma.” En tal sentido, se advierte que a pesar de lo previsto en el artículo 7 del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se permite que las partes en uso de la autonomía de la voluntad, puedan regular las prestaciones respecto a los contratos de arrendamientos, tal como lo hicieron cuando pactaron el precio de la pensión arrendaticia.

Por otra parte, consta que el inmueble dado en arrendamiento se encuentra en una zona industrial y que adicionalmente está afectado contractualmente para fines de actividad industrial liviana, en la fabricación de ropa en general y a darle ese uso se obligó el arrendatario. Es decir, que el arrendatario desarrolla una actividad mercantil en dicho inmueble, la cual es lucrativa por definición.

Esta precisión viene al caso, porque conocido es que nuestro país, la República Bolivariana de Venezuela, los niveles de inflación son sostenidos, y afectan las economías, pues los bienes y servicios, no mantienen un valor fijo, sino que es ascendente, lo que conduce a que los valores nominalísticos resulten anacrónicos.

Esta realidad, la cual ha sido considerada y calificada por nuestro máximo Tribunal, como pública y notoria, ha conducido a la búsqueda de mecanismos legales y jurídicos que permitan mantener un equilibrio económico entre las partes, evitando el perjuicio de unos en provecho de otros, lo cual se encuentra en plena sintonía con el principio de igualdad contenido en el artículo 21 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que no puede ser contrariado por leyes o normas de menor valor.

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 576, del 20/03/2006, Caso: “Teodoro de Jesús Colasante Segovia”, indicó: “Esta realidad referida al poder adquisitivo de la moneda, sólo tiene lugar cuando existe en un país una tendencia continua, acelerada y generalizada al incremento del nivel general de precios (que abarca todos los precios y los costos de los servicios), por lo que ante el alza de los precios, el poder adquisitivo de la moneda cae. A esta situación se la llama inflación… (Omissis). (Ratificada en SC-TSJ 10/10/2006 Exp. 06-1059).

En esa misma sentencia, también se señaló: “Reconocido oficialmente por los órganos competentes y autónomos del Estado (Banco Central de Venezuela), la situación inflacionaria, aunado a que el fenómeno lo sufre toda la población, éste se convierte en un hecho notorio…” (Ratificada en SC-TSJ 10/10/2006 Exp. 06-1059)

Esos estudios del Banco Central de Venezuela, son continuos y sostenidos en el tiempo, y permiten medir las variaciones que se generan en los bienes y servicios, producto de ese fenómeno que afecta nuestra economía y que arroja resultados objetivos, no influenciados por los particulares.

De modo que ejerciendo la demandada una actividad industrial que intrínsecamente lleva aparejada un lucro, que se ajusta conforme a esos niveles de inflación, ya que es público y notorio que los comerciantes ajustan los precios, al menos, al ritmo de la inflación, resulta ajustado al principio constitucional de igualdad, la aplicación de la cláusula tercera contenida en el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, por lo que la misma tiene pleno valor entre ellas.

También es importante destacar que uno de los valores fundamentales del Estado Venezolano es el de la solidaridad prevista en el artículo 2 Constitucional que, llevado al plano contractual, permite sostener que las partes deben mantener cierto equilibrio en sus relaciones que permitan a cada uno de ellos desarrollar sus actividades para sus beneficios pero sin que ello resulte del sacrificio de los intereses del otro.

Es que acaso no significaría un sacrificio injusto del derecho de propiedad previsto en el artículo 115 de la Constitución, el hecho que una persona en uso del derecho a la libertad de empresa, ex artículo 112 eisdem, explote una sociedad de comercio en un inmueble arrendado, sin que retribuya a su propietario de manera justa por el uso, goce y disfrute de su bien. Por ello, en casos de relaciones contractuales debe procurarse que las prestaciones de las partes mantengan un equilibrio económico, caso contrario, se rompería con la solidaridad que se deben las partes como miembros de un Estado social de Derecho y de Justicia.

En lo que respecta al hecho del príncipe alegado por la demandada, en su contestación de la demanda, en el que indicó que el cierre del tribunal de consignaciones arrendaticias, le impidió el pago de los cánones arrendaticios al negarse la demandante a recibirlos, quedó probado con las misivas que corren desde el folio 288 al folio 293, y de las declaraciones de las testigos Ana Ferreiro y Diana Sarmiento, que la actora si gestionó el cobro y que contrario a lo que señaló la demandada, no hubo negativa en recibir el pago de los cánones, sino que, quien no tuvo interés en pagar fue la arrendataria, por lo que se rechaza el hecho del príncipe alegado. Así se establece.

Aunado a lo anterior, se tiene que al haber sido notificada judicialmente en fecha 13/06/2013 (folios 19 al 41) de quienes son las nuevas propietarias del inmueble que ocupan en condición de arrendatarias, el pago realizado al ciudadano Fabio Sandrín, en fecha 30/07/2013, no les es oponible.

Lo anterior, se apoya entre otras, en sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia del 20/08/2010, donde se indicó “…esta Sala considera conforme a derecho la decisión dictada por el Juzgado Superior en lo Civil Mercantil, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes…al estimar que las consignaciones arrendaticias realizadas por la ciudadana… ante el Tribunal de los Municipios… a favor de la ciudadana … no la liberaban frente a su arrendador, el ciudadano… y por ello debería considerársele insolvente…”

Es decir, una vez notificada la arrendataria de la sustitución del arrendador, solo se podía considerar solvente al pagarle al nuevo arrendador o arrendadora, ya que el pago realizado al arrendador original, que se convierte en un tercero, no la liberó válidamente de su obligación, pues estuvo en conocimiento que aquel fue sustituido; lo contrario dejaría al nuevo arrendador en un total estado de incertidumbre e indefensión.

Por otra parte, establecida la validez de la cláusula Tercera del contrato que vincula a las partes, se observa que de la experticia contable que riela a los folios 323 al 337, el valor del canon de arrendamiento para el año contractual iniciado el 01/07/2011, era de Bs. 46.137,25 y para el año contractual iniciado el 01/07/2012, era de Bs. 55.980,39, por lo que aún si hubiese pagado a las demandantes, las cantidades que depositó al ciudadano Fabio Sandrín, eso tampoco lo liberaba de su obligación arrendaticia de pago del canon. Así se establece.

En cuanto al alegato de pago de sobrealquileres, y correspondiente compensación, invocado por la demandada, los cánones pagados durante los meses de julio 2011, agosto 2011, septiembre 2011, octubre 2011, noviembre 2011, diciembre 2011 y enero 2012, folios 106 al 112, a razón de Bs. 49.074,00, por cada mes, resultan superiores a los determinados mediante la experticia contable antes aludida, que es de Bs. 46.137,25, por lo que en cada uno de esos meses, queda un remanente a favor del arrendatario de Bs. 2.936,75 y al multiplicar esa cantidad por la cantidad de meses comprendido en el periodo Julio 2011 a enero 2012, ambos inclusive, que totalizan siete meses, tenemos que la demandada pagó en exceso la cantidad de Bs. 20.557,25, equivalente al 44,55% de una mensualidad, que parta esa fecha estaba en Bs. 46.137,25.

Siendo así, ese pago en sobrealquiler, que ha sido compensado no coloca a la demandada en estado de solvencia, ya que según le opuso la demandante, ha dejado de pagar diecisiete (17) mensualidades y la cantidad pagada en exceso no alcanza a cubrir una de ellas.

Adicionalmente, destaca este Juzgador, que el inmueble dado en arrendamiento a la demandada, consta de un área aproximada de un mil quinientos treinta y seis metros cuadrados (1.536 M2), por el que el arrendatario debía pagar, según la experticia contable que riela a los folios 323 al 337, para el periodo julio 2011 a junio 2012, la cantidad de Bs. 46.137,25; y, para el periodo julio 2012 a junio 2013, la cantidad de Bs. 55.980,39.

Al realizar una sencilla operación aritmética de división del monto del canon entre los metros alquilados, se tiene que para el primer periodo indicado, el metro de inmueble arrendado tiene un costo de Bs. 30,04 por mes; y para el segundo periodo, de Bs. 36,45. Dichas cantidades son muy inferiores a los montos máximos fijados recientemente por el Ejecutivo Nacional, en materia de arrendamiento de inmuebles comerciales, que es de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) por metro, argumento que, siendo sólo a título referencial, nos da una idea del precio valor de la pensión arrendaticia a la cual se obligó la arrendataria y no cumplió.

En lo que respecta al alegato de simulación de venta, nada probó la demandada, por lo que se desecha tal defensa.

También señaló la demandada que la demandante no indicó el monto total de la deuda pretendida. Al respecto quiere destacar este Juzgador, que de acuerdo a lo establecido en el libelo, lo cual ya fue fijado por este Juzgado, en la presente causa, no se demandó el pago de las cantidades de dinero por cánones insolutos, sino que las arrendadoras se reservaron expresamente ejercer dicha acción por separado; no obstante, al folio tres del libelo, indicó, a modo referencial, que el monto de las mensualidades de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2012, eran de Bs. 49.074,00, más Bs. 5.888,88 por concepto de Impuesto al Valor Agregado y sobre los restantes meses, es decir, de julio a diciembre de 2012 y de enero a junio de 2013, más lo que se sigan causando, señala como debe determinarse el monto.

Adicionalmente, al reverso del folio 3 del libelo, hizo una relación de una factura y varios Avisos de Cobro, que si bien los documentos fueron impugnados y desconocidos, lo transcrito en el libelo permanece allí, como parte de los hechos. Por tanto resulta improcedente la defensa de la demandada.

De acuerdo a lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, en los contratos sinalagmáticos perfectos si una de las partes no cumple con sus obligaciones, la otra queda facultada a los fines de solicitar bien su cumplimiento o la resolución, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos.

De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1133 eiusdem, “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado.

Específicamente, en materia de arrendamiento el artículo 1592.2 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Del análisis de las pruebas traídas al proceso, observa este Juzgador, que demandada la resolución del contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 02/09/2008, por falta de pago de diecisiete mensualidades correspondientes a febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012; y, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2013, la arrendataria no probó haber pagado ninguna de ellas, salvo la compensación parcial de Bs. 20.557,25, sobre la mensualidad de febrero de 2012, por lo que la resolución del aludido contrato resulta procedente en derecho. Así se decide.

DECIMO

Por las razones de hecho y derecho antes expuestas, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la impugnación de la cuantía fijada en la cantidad de tres mil novecientos cincuenta y nueve bolívares (Bs. 3.959,00), la cual surte efectos a todos los fines legales. SEGUNDO: SIN LUGAR el alegato de falta de cualidad de las ciudadanas Laura Elena Sandrín de Casanova y Carolina Isabel Sandrín Bertorelli, para intentar la demanda. TERCERO: SIN LUGAR la cuestión previa a que se refiere el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: SE DECLARA que de los cánones pagados durante los meses de julio 2011, agosto 2011, septiembre 2011, octubre 2011, noviembre 2011, diciembre 2011 y enero 2012, folios 106 al 112, a razón de Bs. 49.074,00, por cada mes, resultan superiores a los determinados mediante la experticia contable, que es de Bs. 46.137,25. Por lo que en cada uno de esos meses, existe un remanente a favor del arrendatario de Bs. 2.936,75 lo que totaliza un pagó en exceso de Bs. 20.557,25, los cuales se imputan a la mensualidad de febrero de 2012, conforme al artículo 1331 y siguientes del Código Civil. QUINTO: CON LUGAR la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento intentada por las ciudadanas LAURA ELENA SANDRÍN DE CASANOVA y CAROLINA ISABEL SANDRÍN BERTORELLI contra la sociedad de comercio DISEÑOS BEATRIZ, C.A. En consecuencia, SE RESUELVE el contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 02/09/2008, anotado bajo el Nº 56, Tomo 108 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. SEXTO: Se CONDENA a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble arrendado, ubicado en la primera transversal o calle Bernardette, parcela Nº 7, consistente en la totalidad de la planta industrial a nivel de segundo piso, con un área aproximada de un mil quinientos treinta y seis metros cuadrados (1.536 M2), con entrada en la planta baja, ubicado en el Parcelamiento denominado Cortijos de Lourdes, entre los Dos Caminos y Tócome, Urbanización Los Cortijos de Lourdes, Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda.

Se condena en costas a la demandada, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese, notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo.

Déjese copia certificada de la sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veinte (20) días del mes de diciembre de dos mil trece (2013). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

El JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 2:16 p.m., se publicó el fallo.

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ