Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 4 de Octubre de 2007

Aduce el demandante, en términos generales, lo siguiente:

1. - Que en fecha 08 de agosto de 2.003, el ciudadano C.I.C., arrendó a la ciudadana M.K.B.A., un inmueble consistente en un apartamento que forma parte de la planta baja del inmueble signado con el No. 63-180, de la calle 63 del Barrio S.T., sector sabana del medio de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública primera de San Cristóbal, de fecha 08 de agosto de 2.003, No. 39, Tomo 64.

2. - Que en dicho contrato se establecieron las siguientes cláusulas: SEGUNDA, referida al canon de arrendamiento, establecido en la suma de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,oo); TERCERA: Indicación que la falta de pago de dos (2) mensualidades es causa de Resolución del contrato; QUINTA: De la duración del contrato en seis (6) meses prorrogables, con la indicación que a todo efecto se consideraría como a tiempo determinado; DECIMA SEXTA: La cláusula de fianza otorgada por la co demandada H.D.C.A.S..

3. - Que la co demandante A.B.F., actúa con la cualidad de propietaria del inmueble por haberlo adquirido en fecha 15-11-2006.

4. - Que la co demandada arrendataria en fecha 12 de marzo de 2007, apertura proceso de consignación arrendaticia ante éste mismo Tribunal, consignando los pagos correspondientes a los meses enero - febrero de 2007 y el 23 de abril de 2.007 consigna el pago del mes febrero – marzo de 2.007.

5. - Que efectuada la consignación en tal manera evidencia insolvencia, en razón de que ha dejado de pagar el mes de diciembre 2006 a enero 2007 y que en las demás consignaciones dejó transcurrir más de dos (2) meses, además indica que ha dejado de pagar el lapso de los meses, marzo – abril; abril – mayo; y mayo – junio, lo cual trae como consecuencia que adeude un total de UN MILLON OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.080.000,oo), violando además lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento descrito anteriormente.

6. - Por las razones anteriores con fundamento en los artículos 38 y 41 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios demanda a la arrendataria y al fiadora principal, para que convengan en la Resolución del contrato de arrendamiento y la entrega de la vivienda.

Por su parte, la demandada, en descargo a lo afirmado por su contraparte, adujo:

1. - Que es cierto que existe un contrato de arrendamiento, pero respecto al mismo no se encuentra insolvente por haber iniciado un procedimiento consignatario anexando como prueba ocho (8) recibos demostrativos de los pagos.

2. - Que en tal razón negaba y rechazaba tanto en los hechos, como en el derecho la supuesta insolvencia de pago, en razón de haber realizado consignación conforme al artículo 51 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios.

3. - que Reconvenía a su demandante arrendador por retracto legal arrendaticio y reintegro de sobre alquileres, lo cual fue resuelto por el Tribunal mediante auto de fecha 08 de agosto de 2.007, el cual corre agregado a los folios 67 al 69 del expediente.

   -III-

   PARTE MOTIVA

   Constituye principio cardinal en materia procesal civil, el llamado principio dispositivo, expresado en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se establece entonces un requisito fundamental, que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

   THEMA DECIDENDUM:

   De conformidad con lo establecido en el numeral 3º del artículo 243 del Código de procedimiento Civil, pasa quien juzga a establecer los términos en que ha quedado planteada la controversia. Resuelta la incidencia de la reconvención, tal y como consta a los folios 67 a 69 del expediente indica quien juzga que la presente litis se circunscribe a una demanda que por Resolución de Contrato de arrendamiento entabla la demandante aduciendo un incumplimiento contractual por la violación de la cláusula Tercera del contrato suscrito con su arrendataria

   Ante ello, la parte demandada resiste esta pretensión oponiendo como defensa de fondo encontrarse solvente respecto a los cánones de arrendamiento al haber iniciado un procedimiento de consignación arrendaticia ante éste mismo tribunal.

   Determinados los límites de la controversia, pasa este Juzgador a analizar y valorar, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil las pruebas consignadas por las partes en litigio, tomando en consideración que conforme al artículo 1.354 del código civil y 506 del Código de Procedimiento Civil -normas rectoras en cuanto a la carga de la prueba-, correspondía al actor la carga de probar la existencia del contrato cuya Resolución solicita y a la demandada corresponde probar el hecho extintivo de la obligación demandada, esto es el pago de los meses demandados como insolutos, en razón de que la misma pretende enervar la acción incoada en su contra negando que es falso que se encuentre en estado de insolvencia respecto de los cánones de arrendamiento, ya que la carga de probar la tiene quien alegue los hechos afirmados que incluyen el conocimiento que se tiene sobre los hechos y la conformidad sobre ellos; el tema es todo aquello que pueda presentar una conducta, un acontecimiento, un acto, una voluntad individual o colectiva, las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que sucedieron los hechos y el objeto, son afirmaciones que en todo caso recaen sobre los hechos alegados.

   Conforme a la doctrina, la carga de la prueba tiene como finalidad señalar al juez como debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la controversia no se encuentre probado en el proceso, teniendo en cuenta de que existe una prohibición de absolver la instancia, contenida en el artículo 244 del código de Procedimiento Civil.

   ANALISIS DEL ACERVO PROBATORIO TRAIDO A LOS AUTOS

   PRUEBAS DE LA DEMANDANTE

   Con su escrito libelar acompañó: 1.- Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por las partes ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 08 de agosto de 2003, inserto bajo el No. 39, Tomo 64 de los libros de autenticaciones. Esta prueba se refiere a documento otorgada ante Funcionario Público en el ejercicio de sus funciones, la cual puede ser producida en juicio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que al no ser tachado de manera alguna se valora conforme al artículo 1.360 del Código civil, para demostrar la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la controversia y las convenciones y particularidades que las partes establecieron como reguladoras de su relación arrendaticia. 2.- Copia simple de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del segundo circuito del Municipio San C.d.E.T., de fecha 15 de noviembre de 2006, anotado bajo el No. 40, Tomo 092, Protocolo Primero. Se refiere esta documental a copia de documento Público, perfectamente admisible en tal especie en juicio, conforme lo indica el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no resultar de manera alguna impugnada debe ser valorado conforme a la disposición del artículo 1.360 del Código civil, para demostrar la propiedad del inmueble a favor de la co demandante A.B.F. y en consecuencia colegir que tiene cualidad para intentar la presente acción.

   PRUEBAS DE LA DEMANDADA

1. - Recibo de ingreso de consignaciones que corren al expediente No. 489 de la nomenclatura de éste mismo Tribunal. Consta de los folios 27 al 42, recibos de ingreso emanados de éste mismo Tribunal y copia de depósitos bancarios por las consignaciones efectuadas por el demandante. Los mismas se aprecian en todo su valor probatorio al ser emitidas por Funcionario Público en el ejercicio de sus funciones, por lo que conforme al artículo 1357 y 1360 del Código Civil se tienen como demostrativas de la consignaciones arrendaticias efectuada por los montos y en las fecha que se indican en tales recibos favorable de autos. 2.- Mérito y valor Jurídico que se desprende de la copia certificada de la totalidad del expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento signado con el No. 489-07. Esta copia certificada debe ser valorada como Instrumento Público conforme a la disposición del artículo 1360 del Código Civil para demostrar la existencia de un procedimiento consignatario válido, del que finalmente debe analizarse su tempestividad, como en adelante se hará a objeto de determinar la solvencia o no del arrendatario y su eventual liberación de la obligación que demanda la parte accionante. 3.- Aplicación del principio de comunidad de la prueba. Esta afirmación, efectivamente es de carácter obligatorio para el Juzgador, quien debe además analizar y valorar la totalidad de las pruebas aportadas por las partes, con prescindencia de su aportante, en tal razón se procederá a su valoración de manera exhaustiva, para derivar de las mismas la comprobación de los hechos controvertidos Inter. Partes.

   Respecto a la relación contractual arrendaticia nuestra legislación establece:

   Código Civil: “Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

   Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…

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   Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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   Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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   Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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   Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

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   Por su parte el Código de Procedimiento Civil determina:

   Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …

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   Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

   Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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   Ahora bien, determinados suficientemente los términos en que fue planteada la controversia y analizado como ha sido el acervo probatorio traído a los autos por ambas partes, constata éste Sentenciador la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, incluyendo la incidencia de Reconvención. De tal manera que de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley y en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se concluye que le correspondió a la parte actora probar el supuesto de hecho de la relación arrendaticia, lo cual resultó suficientemente evidenciado; y que correspondía a la demandada demostrar el hecho extintivo o liberatorio de la obligación demandada, esto es, el pago de los meses del alquiler demandados como insolutos.

   Ante tal circunstancia la accionada trajo a los autos constancia de los pagos, los cuales realizó a través del procedimiento de consignación establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

   Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

   La consignación inquilinaria puede entenderse como una forma excepcional de pago judicial, en cuyo caso la Ley concede al arrendatario el derecho de consignarlo en los términos del artículo 51, esto es, debe ser efectuada dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens. De tal manera que la misma, deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por lo demorada. Se trata exclusivamente de un “tiempo legal”, debido a su fijación por la ley, en consecuencia, la consignación después de ese plazo legal, “después del tiempo” o “preclusiva”, es aquella realizada después del agotamiento o extinción del tiempo prefijado, o su consumación.

   Siendo el pago del canon arrendaticio una obligación para el arrendatario conforme a la disposición del artículo 1592 del Código Civil, y por cuanto conforme al artículo 1264 eiusdem, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, es necesario verificar el cumplimiento por parte del arrendatario en el pago de los cánones demandados como insolutos.

   Al respecto tenemos, que conforme a los depósitos bancarios efectuados con ocasión de la solicitud de consignación arrendaticia, la demandada procede a realizar consignaciones en la siguiente manera: 1.- Recibo de ingreso de fecha 12-03-2.007, por la suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo), indicativo del pago del mes de diciembre 2006 a enero 2007; 2 Recibo de ingreso de fecha 23-04-2.007, por la suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo), indicativo del pago del mes enero - febrero 2007 ; 3.- Recibo de ingreso de fecha 18-07-2.007, por la suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo), indicativo del pago del mes febrero - marzo 2007; 4.- Recibo de ingreso de fecha 18-07-2.007, por la suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo), indicativo del pago del mes marzo - abril 2007; 5.- Recibo de ingreso de fecha 18-07-2.007, por la suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo), indicativo del pago del mes abril - mayo 2007; 6.- Recibo de ingreso de fecha 18-07-2.007, por la suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo), indicativo del pago del mes mayo – junio 2007; 7.- Recibo de ingreso de fecha 30-07-2.007, por la suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo), indicativo del pago del mes junio - julio 2007; 8.- Recibo de ingreso de fecha 06-08-2.007, por la suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo), indicativo del pago del mes julio - agosto 2007; 9.- Recibo de ingreso de fecha 18-09-2.007, por la suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo), indicativo del pago del mes agosto - septiembre 2007.

   Es decir el canon de arrendamiento alegado como insoluto correspondiente al periodo diciembre 2006 a enero 2007, debía consignarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en el caso de autos, las partes convinieron, fuera por mensualidades adelantadas”, es decir, dentro de los primero quince días del mes de enero del año 2007, y no el 12 de marzo de 2007, por tanto tal consignación resulta extemporánea, pues habían vencido en exceso los quince días que da la Ley. El canon de arrendamiento correspondiente al periodo enero a Febrero del año 2.007 consignado el 23-04-2007 resulta extemporáneo; así como los canones correspondientes a los periodos febrero a marzo, marzo a abril, abril a mayo y mayo a junio, verificándose que los demás pagos constantes en autos realizados tempestivamente.

   La sola consignación arrendaticia efectuada por la arrendataria no la libera por la simple razón de realizarse, es necesario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 56 eiusdem, que la misma sea legítima, es decir, de acuerdo con el Titulo VII del Decreto Ley de arrendamientos inmobiliarios que prevé todo lo relativo al pago por consignación, siendo uno de esos requisitos, lo relativo al tiempo en que debe efectuarse, el cual según el análisis no se cumplió en lo que respecta a los meses indicados, pues la consignación arrendaticia fue hecha fuera de la oportunidad legal para ello, debiendo entenderse por consignación la “incorporación material o la acreditación del pago a los autos del Tribunal” y no sólo el hecho de realizar un deposito bancario, -tal y como se indica en el artículo 54 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios-, motivo por el que resulta forzoso declarar la extemporaneidad de los pagos indicados, falta de pago que dio lugar a la presente acción.

   Vale destacar, que cuando las partes convinieron y regularon su vinculo jurídico a través del contrato de arrendamiento que celebraron, a él declararon someterse y del mismo se produjeron efectos obligatorios para las partes, es decir, las cláusulas a cuya convención o acuerdo llegaron y que están contenidas en el mismo son de obligatorio cumplimiento para ambas, que así lo consintieron cuando limitaron sus respectivas voluntades y lograron el acuerdo contenido en el contrato de arrendamiento. De allí que el Código Civil en su artículo 1159 establezca: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”; y el 1.160 eiusdem regule: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”.

   En el caso de autos, las partes en la clausula tercera convinieron en que la falta de pago de dos mensualidades de arrendamiento daría derecho a el arrendador para optar en pedir la resolución del contrato, esa fue la manifestación de voluntad de las partes contratantes contenida en la cláusula bajo análisis, y siendo el contrato de arrendamiento sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso, desde el mismo momento en que nace la relación jurídica existen obligaciones para ambas partes contratantes, arrendador y arrendatario. En los contratos bilaterales, cuando una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir la terminación del contrato, a través de la llamada acción resolutoria, prevista en el artículo 1.167 eiusdem.

   Siendo hechos probados en el asunto bajo estudio: La existencia de la relación arrendaticia con el contrato de arrendamiento traído a los autos y valorado en el capitulo de la pruebas; y dado que fue establecido la extemporaneidad de los pagos antes señalados al no haber sido legítimamente efectuada la consignación arrendaticia, la misma no prueba el estado de solvencia de la arrendaticia, con respecto a dichos meses, por lo que éste Tribunal de conformidad con el dispuesto en el trascrito artículo 1167 del Código Civil, la cláusula tercera del referido contrato y lo previsto en el artículo 506 del Código se ve forzado a declarar como en efecto declara con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, que dio inicio al presente juicio.

   Queda evidenciado que la demandante realizó consignaciones a éste Tribunal de de manera extemporánea por cuanto para la fecha de consignación ya había excedido notablemente el término de quince (15) días a que se hizo referencia anteriormente, por lo que resulta forzoso para quien decide declarar, como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo, con lugar la acción de Resolución de contrato de arrendamiento propuesta por haber la demandada incumplido la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Y así se decide.

   Por cuanto consta en autos que la demandante ha cancelado, -aunque de manera extemporánea-, los cánones reclamados como insolutos, se declara sin lugar lo reclamado por la demandante respecto a la cancelación de los canones insolventes, por lo que debe ser declarada la presente acción, parcialmente con lugar.

   IV

   DISPOSITIVA

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por los ciudadanos C.I.C. y A.B.F., contra las ciudadanas M.K.B.A. como arrendador y H.D.C.A.S. en su carácter de Fiadora y principal pagadora de las obligaciones de la arrendataria.

SE DECLARA CON LUGAR la Resolución del contrato sucrito entre las partes y en consecuencia a la parte demandada a la entrega del inmueble objeto de la controversia y consistente en un apartamento que forma parte de la planta baja del inmueble signado con el No. 63-180, de la calle 63 del Barrio S.T., sector sabana del medio de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.

Se Exonera a la demandada dell pago de las costas procesales por no haber resultado totalmente vencida. .

Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal, se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem y para evitar la trasgresión de la n.C. que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en

el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los cuatro (4) días del mes de octubre de dos mil siete. AÑOS: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

El Juez Temporal,

Abog. J.J.M.C.

REFRENDADA:

La Secretaría,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza

En la misma fecha siendo las 2:45 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº

JJMC/Ape/.

Exp : 5328