Decisión nº 12 de Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco. de Zulia, de 28 de Noviembre de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

204° y 155°

-I-

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadana J.D.C.C., venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº 7.797.975, domiciliada en esta ciudad y Municipio del estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos I.D. GUTIÈRREZ y LUIS GONZÀLEZ ARAUJO, mayores de edad, venezolanos, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 24.160 y 57.651 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana J.M. PERNÌA GARCÍA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 5.562.362, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos F.J.M. VILLALOBOS, EURO JOSÉ SUAREZ VILLALOBOS, LYNER CHOURIO y S.M.M., venezolanos, mayores de edad, abogados, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.885.952, 7.812.761, 9.768.752 y 6.276.172, en su orden, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 40.727, 53.697, 53.700 y 161.190, respectivamente, domiciliados en el Municipio Maracaibo, estado Zulia.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA

EXPEDIENTE: 2760-12

SENTENCIA DEFINITIVA

-II-

BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo del Estado Zulia, y en virtud de la distribución correspondiente de fecha 21 de noviembre de 2012, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado.

En fecha 27 de noviembre de 2012, fue admitida la demanda por el procedimiento oral de conformidad con el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y se ordenó citar a la parte demandada para que compareciera en un lapso de veinte (20) días de despacho, a fin dar contestación a la demanda.

En fecha 30 de noviembre de 2012, la actora cumplió con las obligaciones de ley. El día 18 de enero de 2013, el alguacil dejó constancia que no fue posible practicar la citación acordada y procedió a consignar los recaudos de citación.

El día 28 de enero de 2013, la parte actora solicita la citación cartelaría y el Tribunal proveyó lo solicitado en fecha 29 de enero de 2013.

El día 8 de febrero de 2013, la accionante otorgó poder apud acta.

En fecha 27 de mayo de 2013, comparece la parte demandada. Se da por citada y consigna instrumento poder.

En fecha 26 de junio de 2013, comparece la parte demandada. Contestó la demanda y reconvino a la parte actora.

El día 2 de julio de 2013, previa verificación de haber transcurrido íntegramente el lapso de comparecencia, el Tribunal admitió la reconvención propuesta por la parte demandada y fijó el quinto día de despacho para que la parte actora diera contestación a la misma.

El día 10 de julio de 2013, el Tribunal dejó constancia que la parte actora no compareció por si ni por medio de apoderado judicial a dar contestación a la reconvención planteada.

En fecha 11 de julio de 2013, previo cómputo realizado por secretaria el Tribunal fijó la audiencia preliminar en la presente causa conforme el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. El día 16 de julio de 2013, se llevó a efecto dicha audiencia. Sólo compareció la parte demandada reconviniente.

En fecha 22 de julio de 2013, el Tribunal fijó los límites dentro de los cuales quedó trabada la controversia conforme el artículo anteriormente citado. En ese mismo acto se apertura la articulación probatoria conforme a la ley.

En fecha 30 de julio de 2013, la parte demandada reconviniente promovió escrito de pruebas. El Tribunal en fecha 8 de agosto de 2013, admitió la pruebas promovidas en el escrito libelar por la parte actora reconvenida así como las pruebas promovidas junto con la contestación de la demanda.

Cursa a los folios 101 al 106 del expediente, las resultas de las pruebas de informes promovidas por la parte demandada reconviniente.

El día 22 de mayo de 2014, la parte demandada reconviniente solicitó al Tribunal proceda a dictar sentencia. En fecha 2 de julio de 2014, fue ordenada la notificación de la parte demandante reconvenida con el fin de fijar la audiencia oral y pública en el presente juicio. En fecha 17 de octubre de 2014, previa notificación de las partes fue fijada la audiencia oral.

En fecha 26 de noviembre de 2014, solamente compareció la parte demandada reconviniente, por que se llevó a efecto la audiencia oral conforme a lo establecido en el artículo 871 del Código de Procedimiento Civil. Concluida como fue la audiencia oral, el Tribunal con vista al escrito libelar, la contestación de la demanda, la reconvención y las pruebas promovidas por ambas partes en su oportunidad; oída la parte demandada reconviniente en ese acto, mediante una breve exposición oral, la Jueza se pronunció oralmente sobre el dispositivo del fallo, expresando una síntesis precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho, advirtiéndole a las partes que dentro del lapso de diez días continuos a partir de la fecha de celebración de dicha audiencia, se extenderá por escrito el fallo completo. Declaró sin lugar la acción de resolución de contrato de opción de compra venta seguida por la ciudadana J.D.C.C. en contra de la ciudadana J.M.P.G.. Parcialmente con lugar la reconvención propuesta por la ciudadana J.M.P.G. en contra de la ciudadana J.D.C.C.. Condenó a la parte actora reconvenida a restituir a la parte demandada reconviniente la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) dada como pago inicial de la obligación asumida en el contrato de opción a compraventa. Igualmente se condena a la parte actora al pago de los intereses generados por el monto condenado, a partir del día 2 de julio de 2013, fecha en la cual se admitió la reconvención propuesta hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, calculado a la rata al tres por ciento anual (3%), monto que se determinará mediante experticia complementaria del fallo practicada por un solo experto designado por el Tribunal. No hubo condenatoria en costas, dada la naturaleza de la declaración anterior. En cuanto a la acción principal se condenó en costas a la parte actora reconvenida por haber sido vencida en el proceso.

El Tribunal estando dentro de la oportunidad legal para dictar el fallo completo y agregarlo a los autos, lo hace de la siguiente manera:

-III-

PRETENSIÓN

Alegó la parte actora, ciudadana J.D.C.C., que suscribió con la ciudadana J.M. PERNÌA GARCÍA, un contrato de opción de compra venta ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo, Estado Zulia, el día 19 de octubre de 2011, el cual quedó anotado bajo el Nº 12 Tomo 51 de los libros de autenticaciones, el cual versa sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el Nº PB-3, ubicado en la planta baja del edificio denominado Bloque lll del Conjunto Residencial Incumosa, situado en el antiguo Partido Rural Macandona, hoy avenida 91 y las calles 79F y 79G, en Jurisdicción de la Parroquia R.L.d.M.M. del estado Zulia, el cual le pertenece según documento protocolizado anta la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 11 de enero de 2011, anotado bajo el bajo el Nº 2011.302, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 480.21.5.12.551 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011.

Esgrimió que la demanda versa sobre un contrato de compra venta y no una opción de compra venta por cuanto cumple todas las características de una compra venta. Invocó los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.

Que según la cláusula primera, la promitente compradora tenía conocimiento que sobre el inmueble se encuentra constituida hipoteca de primer grado a favor del Banco de Venezuela y que iba a ser liberada por la vendedora al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa.

Anexó borrador de liberación de hipoteca del Banco de Venezuela cuyo otorgamiento fue fijado para el 12 de junio del año 2012, a fin de que el Banco del Tesoro emitiera 2 cheques, uno liberando la hipoteca y otro a nombre de la promitente vendedora. Que no se otorgó dicho documento ante el Registro del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por cuanto la promitente compradora presentó el documento definitivo de venta el día 15 de junio de 2012 y que no fue diligente; que hubo incumplimiento para su otorgamiento.

Señaló que la promitente vendedora solicitó otro estado de cuenta al Banco de Venezuela de fecha 16 de julio de 2012, para el otorgamiento definitivo de la compra venta ante el Registro el día 23 de julio de 2012 y que la promitente compradora incumplió. Que se puede constatar el incumplimiento de la promitente compradora entre la fecha que el Banco de Venezuela programa el otorgamiento y la fecha en que la promitente compradora presenta el documento para el segundo otorgamiento, es decir para el día 8 de agosto de 2012, Que el otorgamiento lo establece el Banco de Venezuela, hace un corte de la deuda con sus respectivos intereses a una fecha determinada.

Que según la cláusula segunda se estableció el precio de venta por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo); que la promitente compradora hizo entrega de la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) a la promitente vendedora, sin decir la razón jurídica de ese dinero y es la cláusula tercera que la llama opción de compra; que el saldo restante de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo) lo pagaría en la protocolización del documento definitivo de compraventa; que el término de duración del mal llamado documento de opción de compraventa para realizar el documento definitivo fue de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos contados a partir del 30 de octubre de 2011.

Enfatizó que las partes contratantes están conscientes de lo que firmaron y que en la cláusula cuarta fue establecida la penalización en caso de incumplimiento por alguna de las partes; que la promitente vendedora se comprometió a devolver a la promitente compradora la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo), es decir, el 50% entregado como opción de compraventa, por incumplimiento en el otorgamiento.

Que el documento definitivo de compra venta del bien inmueble se llevó al Colego de Abogados para visarlo el día 12 de mayo de 2012, según documento que anexó marcado con la letra “E” y la promitente compradora lo introdujo al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 15 de junio de 2012. Que el plazo para cumplir la venta finalizó el día 1 de marzo de 2012, sin embargo no tuvo objeción en seguir esperando a la promitente compradora, a objeto de que realizará las diligencias necesarias y pertinentes ante el Banco del Tesoro para la aprobación de su crédito; que hubo incumplimiento de su parte en dos oportunidades y que desde el 30 de octubre del 2012 han pasado 138 días continuos, por lo que hubo tiempo suficiente de espera y buena fe al no haber ejecutado dicho contrato al tiempo de su vencimiento, razón por la cual solicita la resolución del contrato bilateral de compraventa otorgado ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo Estado Zulia, el 19 de octubre de 2011, inscrito bajo el Nº 12, Tomo 51; que cancele las costas y costos del proceso calculados en un 30% del monto total demandado, lo cual asciende a la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) equivalente aproximadamente a 1.111,11 U.T.; que cancele el pago de los honorarios profesionales de los abogados calculados en un 25% del monto total de lo demandado.

-IV-

CONTESTACIÓN Y RECONVENCIÓN

En fecha 26 de junio de 2013, comparece la parte demandada y alegó que es cierto que firmó un documento de opción a compra con la ciudadana J.D.C.C., autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 19 de octubre de 2011, bajo el N° 12, Tomo 51, de los libros respectivos; que el objeto del referido documento esta plenamente identificado en las actas procesales.

Que es cierto que su representada tenía conocimiento que sobre el inmueble pesaba hipoteca de primer grado a favor del Banco de Venezuela, la cual sería liberada al momento en el cual se protocolizara el documento definitivo de compra-venta, pues así se señaló en el documento de opción a compra que de manera infundada y por demás confusa hoy la pare accionante pretende desconocer. Que es cierto que el precio definitivo de venta del inmueble fue fijado en la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), cuya forma de pago fue igualmente establecida en la cláusula segunda.

Negó, rechazó y contradijo que por culpa de su representada no se pudo firmar tanto el documento de liberación de hipoteca ni el documento de venta definitivo en fecha 12 de junio de 2012.

Negó, rechazó y contradijo que por su culpa no se pudo firmar los referidos documentos en fecha 23 de julio de 2012, pues realizó oportunamente todos los trámites necesarios para tal fin. Alegó que por trámites internos entre las dos entidades financieras no se logró dicha firma.

Alegó que en vista de los contratiempos ocurridos, su representada y la ciudadana J.D.C.C. acordaron continuar con la negociación pactada, sin embargo esta última exigió la cancelación de una suma adicional de cuarenta mil bolívares (Bs.40.000,oo) alegando un aumento en el precio del referido inmueble el cual representaba un diez por ciento (10%) del valor fijado, el cual su representada accedió en cancelar al momento en que se logrará la firma definitiva de los documentos en cuestión. Que este último acuerdo fue realizado en presencia del representante de la Inmobiliaria Cetinca Bienes Raíces, contratada por la ciudadana J.D.C.C. y por medio de la cual se tramitó tanto la firma del documento de opción a compra como todo lo referente al otorgamiento de los documentos definitivos ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito.

Que el día martes 25 de septiembre de 2012, fue fijada como fecha para el otorgamiento de los referidos documentos, sin embargo llegado el día mencionado, la demandante se negó a firmar y dejar sin efecto el documento de opción a compra antes mencionado.

Negó, rechazó y contradijo que su representada deba cancelar a la parte accionante la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), por el contrario, que según la cláusula cuarta del referido contrato de opción a compra fue convenido entre las partes contratantes que si la compraventa no se perfeccionarse por causas imputables a la promitente compradora está perderá el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad entregada en ese acto como opción de compra, como justa indemnización por los daños y perjuicios causados a la promitente vendedora, quien en cuyo caso quedará obligada a restituirle el otro cincuenta por ciento (50%) en un lapso de quince (15) días continuos contados a partir de la fecha de vencimiento de ese contrato de opción de compraventa. Invocó los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil.

Alegó que en el supuesto negado de que haya sido culpa o negligencia de su representada la causa o motivo por el cual no se haya firmado el documento definitivo de compra-venta, sin que esta afirmación se entienda como una aceptación de la pretensión de la accionante, la ciudadana J.D.C.C., ya recibió el pago que como indemnización por daños y perjuicios debe recibir, es decir la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo) y debe devolverle a su representada la suma restante, es decir cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo), que hasta la fecha de la contestación no ha hecho, en consecuencia, mal puede pretender la demandante le cancele un pago indebido, las costas, los costos del proceso y los honorarios profesionales.

En el acto de la contestación, reconvino a la parte demandante para que cancele o en su defecto sea obligada a ello por este Tribunal a pagar la suma de ciento noventa y cinco mil bolívares (Bs. 195.000,oo), discriminada de la siguiente manera:

1. La cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), que representa la cantidad entregada en calidad de arras por su representada al momento de firmar el documento de opción a compra.

2. La cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo), que representa la indemnización que por concepto de resarcimiento de daños y perjuicios debe cancelar a su representada según la cláusula cuarta del documento de opción a compra firmado.

3. La cantidad de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,oo), por concepto de honorarios profesionales conforme el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil.

Demandó el pago de los intereses que se hayan generado y se generen sobre el monto adeudado hasta la cancelación total del mismo.

Esgrimió que en fecha 5 de octubre de 2011, por intermediación de la Inmobiliaria Cetinca Bienes Raíces, su representada convino con la ciudadana J.D.C.C. en firmar un documento de opción a compra para reservarse el derecho de adquirir un inmueble propiedad de la referida ciudadana, constituido por un apartamento identificado con el N° PB-3, ubicado en la planta baja del edificio Bloque III del Conjunto Residencial Incumosa, plenamente identificado en autos.

En fecha 19 de octubre de 2011 su representada suscribió con la ciudadana J.D.C.C., documento de opción a compra sobre el referido inmueble autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el N° 12, Tomo 51 de los libros respectivos de autenticaciones llevados por esa Notaría.

Invocó las cláusulas segunda, tercera y cuarta del citado contrato referente al precio y forma de pago; término de duración y la prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir del día 30 de octubre de 2011, así como el monto acordado como justa indemnización por los daños y perjuicios en caso de incumplimiento de alguna de las partes.

Alegó que su representada hizo entrega en calidad de arras a la ciudadana J.D.C.C. la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), los cuales recibió a su entera satisfacción; que su representada solicitó un préstamo de política habitacional ante el Banco del Tesoro, el cual tramitó ante la sucursal ubicada en el Edificio Wigosky, ubicado en la Av. 12 entre calles 77 y 78 de esta Ciudad de Maracaibo; que el lapso de vigencia del referido documento de opción a compra se venció en fecha 1 de marzo de 2012.

Alegó que llegada la fecha del vencimiento del referido contrato es decir, el 1 de marzo de 2012, ambas partes acordaron prorrogar la vigencia del mismo hasta el mes de junio, puesto que la ciudadana J.D.C.C., en comunicación dirigida a su representada manifestó encontrarse muy enferma, teniendo que realizarse un tratamiento que requería tranquilidad y reposo; que una mudanza le afectaría su recuperación, que su menor hijo ya tenía cupo asegurado en una escuela cerca de donde se mudaría, que la casa donde se mudaría se encuentra lejos de la clínica donde se realizaba sus tratamientos. Que acordada la mencionada prórroga y cumplidas por su representada todas las diligencias y trámites tanto en el Banco del Tesoro como en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro, a los efectos de lograr la firma de los documentos referidos, es decir la liberación de la hipoteca y el documento de definitivo de compra venta acordado, fue fijada como fecha para el otorgamiento dicho documento el día 15 de junio de 2012, sin embargo, por desacuerdo entre las instituciones financieras en lo que respecta a la disponibilidad de los representantes de las mismas y en especial por error en la redacción en el referido documento,no se pudo lograr la firma esperada.

Que fueron cumplidos por parte de su representada todos los trámites exigidos, tendentes a la consecución de lo planteado y que fue fijada en la referida Oficina de Registro como nueva fecha de otorgamiento el día fecha 8 de agosto de 2012, sin embargo por un error en la liberación del cheque emitido por el Banco del Tesoro, ente con el cual la ciudadana J.M.P.G. tramitó el crédito de política habitacional para adquirir el referido inmueble, a favor del Banco Venezuela, entidad a favor de la cual existía la referida hipoteca y no se pudo lograr la firma de dichos documentos. No obstante y teniendo en cuenta la prórroga acordada y en vista de que la causa que impidió el otorgamiento de los referidos documentos no podía ser imputada a ninguna de las partes y especialmente a la ciudadana J.M.P.G., ambas partes acordaron nuevamente tramitar ante la referida Oficina de Registro Subalterno, previo el cumplimiento de los requisitos exigidos a la consecución de tal fin y lograr fijar nueva fecha a los efectos de lograr la firma definitiva de dichos documentos.

Que para el día 25 de septiembre de 2012, se logró conseguir oportunidad para concretar dicha firma, sin embargo a sabiendas de la situación, la ciudadana J.D.C.C., exige a su representada un pago extra de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,oo) alegando un aumento en el precio del referido inmueble, pago este que su representada accedió en cancelar llegado el momento de dicha firma. Sin embargo, llegado el mencionado día, la ciudadana J.D.C.C. se negó a firmar y dejar sin efecto el documento de opción a compra antes mencionado.

-V-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas según el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A juicio de este Tribunal, resulta conveniente antes de entrar a analizar el fondo de la controversia, señalar la normativa que rige la materia y a tales efectos establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Así mismo dispone el artículo 1.354 ejusdem que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

De igual forma estipulan los artículos que a continuación se transcriben que:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”

Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios, en caso de contravención.”

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y pasa a sentenciar de la siguiente manera:

En fecha 2 de julio de 2013, el Tribunal admitió la reconvención planteada por la parte demandada y fijó el quinto día de despacho para que la actora reconvenida diera contestación. En fecha 10 de julio de 2013, este Juzgado dejó constancia que no compareció por si ni por medio de apoderado judicial la parte actora reconvenida.

En fecha 16 de julio de 2013, solamente compareció la parte demandada reconviniente a la audiencia preliminar.

En cuanto a las pruebas traídas a las actas procesales se evidencia que ambas partes promovieron la constancia de recepción emanada de la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 15 de junio de 2012 en la que se evidencia que el día miércoles 20 de junio de 2012 fue la fecha designada para el otorgamiento de los documentos de liberación de hipoteca como el de venta definitiva del referido inmueble, la cual corre inserta a folio 11 del expediente. En ese mismo orden, cursa en el folio 13 del expediente, constancia de recepción emanada de la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 8 de agosto de 2012, en la que se evidencia que el día lunes 13 de agosto de 2012, se llevaría a efecto el otorgamiento de los documentos de liberación de hipoteca como el de venta definitiva del referido inmueble. De las anteriores documentales se evidencia que la presentante, ciudadana J.M.P.G., entregó la documentación requerida. Estas pruebas fueron consignadas por la parte actora reconvenida junto con el escrito libelar, razón por la cual este Tribunal le otorga valor probatorio y tiene como cierto que para las fechas 15 de junio de 2012 y 8 de agosto de 2012, estaba debidamente habilitada la oportunidad para el otorgamiento de los documentos definitivos según lo pactada en el contrato de opción de compraventa y así se decide.

Cursa a los folios 16 al 22, así como de los folios 58 al 64 del expediente, documento redactado por la abogada M.T.B. F., visado con fecha 16 de febrero de 2012. Este documento según lo invocado por la accionada reconviniente fue anulado por presentar errores en su redacción y por cuanto la parte actora reconvenida nada demostró ni probó con respeto al alegato invocado, y por cuanto del escrito libelar se evidencia que le imputa el incumplimiento a la promitente compradora de introducir al Registro el documento definitivo para su protocolización en forma extemporánea según el lapso convenido el cual venció el 1 de marzo de 2012, es por lo que este Tribunal considera que tal hecho no puede ser considerado como responsabilidad de las partes y así se declara.

En relación al recibo traído al proceso por la parte demandada reconviniente por la suma de Bs. 30.000,oo, emanado de la empresa Cetinca Bienes Raíces, de fecha 5 de octubre de 2011, que riela al folio 65 del expediente. Esta prueba se adminicula con las resultas de la prueba de informes que cursa al folio 106 del expediente. Estas documentales nada aporta a los fines de dilucidar la presente controversia, razón por la cual este Tribunal las desecha y así lo decide.

Cursa al folio 66 del expediente, comunicación privada dirigida a la demandada reconviniente por la ciudadana J.C., parte actora reconvenida. Este instrumento nada aporta a los fines de dilucidar la presente controversia pues no hace referencia al diferimiento del acto de protocolización por parte de la promitente vendedora, razón por la cual queda desechada y así se declara.

En lo atinente a las resultas de la prueba de informes que rielan a los folios 101 al 103 del expediente promovida por la parte demandada reconviniente, así como la copia fotostática de documento contentivo de consulta de saldo deudor de la cuenta N° 0102-0145-530000000157, emitida en fecha 19 de septiembre de 2012, por el Banco de Venezuela que cursa al folio 67 del expediente, adminiculada con la copia que cursa al folio 15 del expediente, referente a la consulta de la deuda total de fecha 17 julio de 2012, traído a los autos por la parte demandante reconvenida, recaudos éstos que nada aporta a los fines de determinar el incumplimiento de la parte actora reconvenida, pues, su obligación de cancelar el inmueble era para el momento de llevarse a efecto la protocolización y al no ser posible firmar el documento definitivo por hecho de un tercero consecuencialmente no incurren en incumplimiento las partes contratantes y así se decide.

Cursa al folio 14 del expediente, copia consignada por la parte actora reconvenida, emitida por el Banco de Venezuela referente a una comunicación interna de la entidad bancaria de fecha 16 de julio de 2012, mediante la cual se evidencia que para el día 23 de julio de 2012, solicitó la colaboración para el envío del saldo deudor del crédito hipotecario a nombre de cliente J.C., proyectado para esa fecha la firma pautada con el Banco del Tesoro en el Segundo Circuito de Maracaibo. Esta prueba fue aceptada por ambas partes, por lo que el Tribunal le otorga valor probatorio y tiene como cierto que para el mes de julio de 2012, las instituciones financieras involucradas en la negociación estaban sustanciando y tramitando las gestiones pertinentes para la ejecución de la negociación y así se declara.

La parte actora reconvenida consignó borrador de liberación de hipoteca que riela a los folios 9 y 10 del expediente, así como copia de fecha 7 de junio de 2012, que cursa al folio 12 del expediente, referida a las instrucciones para programar la firma de la liberación del gravamen. Este instrumento no fue cuestionado por la otra parte y aunque no haya sido suscrito por las partes se evidencia como indicios que la promitente vendedora realizó las diligencias pertinentes a los efectos de realizar la negociación convenida para el mes de junio de 2012 y así se declara.

Y por último, cursa a los folios 5 al 8 del expediente, un contrato otorgdo en la Notaria Pública Primera de Maracaibo, Estado Zulia, el día 19 de octubre de 2011, el cual quedó anotado bajo el Nº 12 Tomo 51 de los libros de autenticaciones, el cual pretenden resolver las partes involucradas en el transcurso del proceso, el cual será analizado en el capítulo siguiente.

-VI-

Esta Jurisdicente a fin de inteligenciar con precisión la decisión a ser proferida en esta oportunidad considera necesario limitarse a las obligaciones que cada parte tenía en el citado negocio jurídico para determinar el incumplimiento, único hecho controvertido en las actas procesales pues las partes en el transcurso del proceso aceptaron en forma expresa la existencia de un documento de opción a compra venta, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 19 de octubre de 2011, bajo el N° 12, Tomo 51, de los libros respectivos, el cual generó derechos y obligaciones para ambas partes, al cual este Tribunal le otorga valor probatorio conforme el artículo 1.363 del Código Civil, y tiene como ciertas las declaraciones que se desprenden del mismo. Dicho contrato riela a los folios 5 al 8 del expediente, constatándose que las contratantes en la cláusula segunda fijaron un precio por el cual la promitente vendedora reconvenida se obliga a vender a la promitente compradora demandada reconviniente y ésta a su vez a comprar el inmueble de marras por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo) suma esta que sería cancelada por la promitente compradora demandada reconviniente de la siguiente manera: La cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) que entregó en ese acto según cheque de la entidad financiera Bancaribe y que declaró recibir la promitente vendedora actora reconvenida a su entera satisfacción de manos de la promitente compradora reconviniente y la diferencia de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo) en el momento de llevarse a efecto la protocolización del documento definitivo de compra-venta, cuyo pago la haría en parte mediante préstamo hipotecario que solicitará por FAOV más el subsidio directo a la vivienda y en parte con recursos propios. Que según la cláusula tercera el término de duración de la opción de compraventa fue fijado en noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir del día 30 de octubre de 2011. De igual manera en la cláusula cuarta fue pactado entre las partes contratantes que si la compraventa no se perfeccionase por causas imputables a la promitente compradora esta perderá el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad entregada en ese acto como opción de compra, como justa indemnización por los daños y perjuicios causados a la promitente vendedora, quien en cuyo caso quedará obligada a restituirle el otro cincuenta por ciento (50%) en un lapso de quince (15) días continuos, contados a partir de la fecha de vencimiento de este contrato de opción de compraventa. Si por el contrario la promitente vendedora desistiera de la negociación o bien ésta no se concretara por cualquier causa que le fuera inherente, debería reintegrar a la promitente compradora en un lapso igual de quince (5) días continuos, contados a partir de la fecha de vencimiento de este contrato, la totalidad del monto entregado por esta última en el presente acto como opción de compraventa, más una cantidad equivalente al cincuenta (50%) de dicho monto como justa indemnización por los daños y perjuicios causados a la promitente compradora.

Ahora bien, tanto las circunstancias que se narran en el libelo de la demanda como en la reconvención planteada van dirigidas a resolver el instrumento fundamental amparados en la cláusula cuarta del citado instrumento. De tal forma que el tema principal objeto de la controversia se resuelve al determinar la naturaleza jurídica del contrato cuya resolución solicitan ambas partes. Señaló la accionante reconvenida que en el presente caso no puede hablarse de un contrato preparatorio sino de una venta perfectamente realizada con todos sus elementos.

En este mismo orden el artículo 1.474 del Código Civil define el contrato de compra-venta como un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. De tal forma que existen dos obligaciones: a) de transferir la propiedad y b) de pagar el precio. Se evidencia del precitado contrato el cual ha sido aceptado por ambas partes y que lo han hecho valer en este proceso que, al momento de celebrar el mismo fue calificado como un contrato de promesa bilateral de compra-venta, pudiéndose determinar de dicho convenio el diferimiento por parte de la vendedora actora reconvenida en lo que respecta a la obligación de hacer la tradición de la cosa, mediante el otorgamiento del documento de propiedad para el momento en que la compradora pagará el saldo del precio convenido, mediante un préstamo hipotecario que haría por FAOV y el subsidio directo a la vivienda, esto es la protocolización del documento definitivo, acto que se llevaría a efecto previa la liberación del gravamen que pesa sobre el inmueble tal como quedó establecido en la cláusula segunda del citado contrato, lo cual implica que dicha dichas obligaciones quedaron condicionadas. Tanto es así que consta en las actas procesales todas las diligencias y trámites tanto en el Banco del Tesoro como en el Banco de Venezuela y en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro, a los efectos de lograr la firma de los documentos referidos, es decir la liberación de la hipoteca y el documento de definitivo de compra venta acordado; que fue fijada como fecha para el otorgamiento dicho documento el día 15 de junio de 2012 y que por desacuerdo entre las instituciones financieras en lo que respecta a la disponibilidad de los representantes de las misma y en especial por error en la redacción en el referido documento, no se pudo lograr la firma esperada según lo invocado por la parte demandada reconviniente.

Que fue fijada en la referida Oficina de Registro como nueva fecha de otorgamiento el día fecha 8 de agosto de 2012 y por un error en la liberación del cheque emitido por el Banco del Tesoro, ente financiero con el cual la ciudadana J.M.P.G. tramitó el crédito de política habitacional para adquirir el referido inmueble al que pesaba hipoteca de primer grado a favor del Banco de Venezuela, que se iba a liberar en ese mismo acto. De igual forma quedó plenamente comprobado en autos que las partes contratantes cumplieron cabalmente con sus respectivas obligaciones, no siendo imputable el hecho de que no se pudo lograr la firma de los citados documentos. En ese mismo orden constató el Tribunal de los autos que no hubo incumplimiento de las partes contratantes a los efectos de llevarse a efecto la firma definitiva, pues de acuerdo a las pruebas analizadas en el juicio concluye este Tribunal que el otorgamiento del documento definitivo no se llevó a efecto en fecha 8 de agosto de 2012, por hecho de un tercero, ya que el pago de la obligación y la liberación del gravamen que pesaba sobre el inmueble estaba condicionado a la aprobación de los trámites financieros del Banco del Tesoro y de la liberación del gravamen que existía a favor del Banco de Venezuela, no siendo imputable a las partes contratantes, razón por la cual es improcedente la indemnización que por concepto de resarcimiento de daños y perjuicios solicitan ambas partes conforme lo establecido en la cláusula cuarta del documento de opción a compra y así queda establecido.

En consecuencia, no puede prosperar en derecho la acción principal interpuesta por la parte actora reconvenida, por cuanto en el transcurso del proceso no pudo demostrar el incumplimiento que le imputaba y así se declara.

De igual forma quedó plenamente demostrado en la presente causa que el contrato de opción de compraventa generó derechos y obligaciones; desprendiéndose de la cláusula primera que la promitente compradora tenía pleno conocimiento que sobre el inmueble pesaba hipoteca de primer grado a favor del Banco de Venezuela, la cual sería cancela y liberada por la promitente vendedora al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa. Que la promitente compradora cancelaría la obligación al momento de protocolizar el documento definitivo mediante préstamo hipotecario que solicitaría por FAOV, más el subsidio directo a la vivienda y en parte en recursos propios. Asimismo constata el Tribunal que existe constancia de recepción con fecha de otorgamiento de las firmas emanada por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia de fechas 15 de junio de 2012 y 8 de agosto de 2012 donde se evidencia que la promitente compradora cumplió su obligación. No obstante, consta en el escrito de reconvención que la parte demandada alega que cumplido todos los trámites exigidos para la protocolización del documento definitivo de fecha 8 de agosto de 2012, prueba ésta traída por ambas partes al proceso alegó que hubo un error en el cheque de liberación emitido por el Banco del Tesoro y no se pudo lograr la firma del citado documento y por cuanto no consta en actas prueba alguna que lleve a la convicción a esta sentenciadora que la Oficina de Registro fijó nueva oportunidad para la firma del documento definitivo en fecha 25 de septiembre de 2012, forzosamente este Tribunal debe concluir que la protocolización del documento definitivo no se llevó a efecto en fecha 8 de agosto de 2012, por hecho de un tercero no pudiendo este Órgano Jurisdiccional imputar dicho evento a las partes contratantes y así se decide.

En relación a la cantidad reclamada por la parte demandada reconviniente atinente a la suma de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,oo), por concepto de honorarios profesionales conforme a lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, es improcedente dicho reclamo por tener un procedimiento especial y así se decide.

En relación a los intereses se hayan generado y se generen sobre el monto adeudado hasta la cancelación total, el Tribunal concede dicho pedimento a la rata del tres por ciento (3%) anual.

Sí las cosas, concluye el Tribunal que en el presente caso ha quedado demostrado que las partes contratantes cumplieron con sus obligaciones a los efectos de llevar a cabo la protocolización del documento definitivo según lo pautado en fecha 19 de octubre de 2011; sin embargo a partir del día 8 de agosto de 2012, decidieron no continuar la relación contractual que las unía; no obstante conforme al artículo 1.166 del Código Civil, los contratos tienen efectos entre las partes contratantes, por lo que deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley conforme a lo pautado en el artículo 1.160 del Código Civil y así se declara.

De lo antes reseñado y tomando en consideración la voluntad e intención de las partes es evidente que la relación jurídica estipuló obligaciones diferidas para ambas; aunado a que el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compraventa estaban sometidas a condiciones establecidas en forma expresa en dicho contrato, con todas las consecuencias que se derivan del mismo, por lo que este Tribunal aprecia que al no llevarse a efecto la firma definitiva por hecho de un tercero en fecha 8 de agosto de 2012, según las pruebas traídas a las actas procesales, las partes quedaron liberadas de responsabilidad quedando sometidas bajo una condición resolutoria y así se decide.

Hecho el análisis anterior, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de la presente acción que, de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; y precisado como ha sido el instrumento fundamental de la acción, determina quien aquí suscribe que, si bien la demanda por resolución de contrato está dirigida a reponer las cosas al estado en que encontraban antes como si la obligación no se hubiese jamás contraído, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio, y en razón de la propia naturaleza del contrato de autos, es evidente que la actora reconvenida según el contenido del escrito libelar al demandar la resolución del contrato no pudo en el transcurso del proceso probar los presupuestos procesales pautados en dicha norma; no obstante, la parte demandada reconviniente, logró en el transcurso del proceso demostrar que la obligación no se cumplió por hecho de un tercero, por lo que este Tribunal forzosamente declara sin lugar la acción intentada por la parte actora reconvenida y parcialmente con lugar la reconvención intentada por la parte demandada reconviniente y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia y así se declara.

-VII-

DISPOSITIVA

Por las razones antes expuestas este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Sin lugar la acción de resolución de contrato de opción de compra venta seguido por la ciudadana J.D.C.C. en contra de la ciudadana J.M.P.G., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo.

SEGUNDO

Parcialmente con lugar la reconvención propuesta por la ciudadana J.M.P.G. en contra de la ciudadana J.D.C.C., en consecuencia se condena a la parte actora reconvenida a restituir a la parte demandada la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) dada como pago inicial de la obligación asumida en el contrato de opción a compraventa de fecha 19 de octubre de 2011, el cual quedó resuelto. Igualmente se condena a la parte actora al pago de los intereses generados por el monto condenado, a partir del día 2 de julio de 2013, fecha en la cual se admitió la reconvención propuesta hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, calculado a la rata del tres por ciento anual (3%), monto que se determinará mediante experticia complementaria del fallo practicada por un solo experto designado por el Tribunal.

TERCERO

No hay condenatoria en costas en lo que respecta a la reconvención dada la naturaleza de la declaración anterior.

CUARTO

Se condena en costas a la parte actora reconvenida por haber sido vencida en el proceso.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los veintiocho (28) días del mes de noviembre de dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZA TITULAR

X.R.L.S.A.

M.A.C.

Siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

M.A.C.

Exp. 2760-12. Resolución de contrato de opción de compra

Suscrita Secretaria accidental del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.C.J.d.E.Z., Abog. M.A.C., hace constar que la anterior copia es fiel y exacta de su original. LO CERTIFICO. Maracaibo, veintiocho (28) de noviembre de 2014.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

M.A.C.M.