Decisión nº 1780 de Juzgado del Municipio Nirgua de Yaracuy, de 14 de Noviembre de 2012

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DEL MUNICIPIO NIRGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

DICTA LA PRESENTE SENTENCIA DEFINITIVA

Nirgua, catorce (14) de noviembre de 2012

202º 153º

DEMANDANTE: M.C.V.D.E. (Sic)

titular de la cédula de identidad N° 6.604.764 y de este domicilio

ABOGADO (A): M.A.R.A., titular de la cédula de

ASISTENTE: identidad N° V-16.184.182, I.P.S.A. Nº 21.615 de este domicilio.

DEMANDADO: M.F.R.C.

cédula de identidad Nº V- 15.995.813, de este domicilio.

ABOGADO (A : A.R.L.

APODERADO (A): titular de la cédula de identidad N° V- 10.858.671 I.P.S.A. Nº 102.619,

respectivamente y de este domicilio.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.-

MATERIA: CIVIL.-

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: Nº 3.618/12.-

CAPITULO PRIMERO

NARRATIVA

Se inicia el presente procedimiento por demanda incoada en fecha diez (10) de octubre del año 2012, por la ciudadana: M.C.V.D.E. (Sic), venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 6.604.764 y de este domicilio, asistida del abogado: M.A.R.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 16.184.182, I.P.S.A. N° 21.615 y de este domicilio, indicando que en fecha treinta y uno (31) del mes de julio de dos mil nueve (2009), celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano M.F.R.C., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-15.995.813, y de este domicilio, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle ocho (8), cruce con avenida 7, Municipio Nirgua, estado Yaracuy, con el objeto de que lo destinará para el ejercicio de la actividad de comercio. Que el mismo se celebró por tiempo determinado de un (1) año que iría del día primero (1°) de julio del año dos mil nueve (2009) al primero de julio del año dos mil diez (2010). Que en virtud de que transcurrió el plazo señalado y que el arrendatario continúo en el goce del inmueble arrendado, el contrato devino en contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Acompaña marcado “A” el contrato referido. Que el canon de arrendamiento se pautó en la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.400,00) mensuales, pero luego por común acuerdo de las partes se fijó en la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.600,00) . Que es el caso que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles el día 31 de julio, 31 de agosto y 30 de septiembre de 2012, cada uno a razón de UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.600,00).- Que tiene un hijo de nombre C.Y.C.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-20.194.201, y de este domicilio, que se dedica al comercio como buhonero en el centro de Nirgua, sufriendo las inclemencias de trabajar bajo la lluvia y que por tanto necesita un local para realizar su actividad económica y obtener ingresos que le permitan una vida decente. Acompaña partida de nacimiento marcada “B”

Fundamentó la acción en lo dispuesto en el artículo 34 literales “A” y “B” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Concluyó solicitando:

Primero; El desalojo del inmueble arrendado objeto de la presente acción constituido por un local comercial ubicado en la calle ocho (8), cruce con avenida 7, Municipio Nirgua, estado Yaracuy conforme a lo dispuesto en el artículo 34 literales “A” y “B” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Segundo; El pago de las costas procesales

Estimó la cuantía de la acción en la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.800,00), equivalentes a 53,33 U. T. Admitida la acción (folio 6), se acordó el emplazamiento de la parte demandada.

Al folio 7 corre declaración del Alguacil informando al tribunal haber practicado la citación personal del demandado por lo que consigna la boleta respectiva debidamente firmada por éste (folio 8).

Al folio 9 corre declaración del Alguacil informando al tribunal haber practicado la notificación de la demandante para el acto conciliatorio, por lo que consigna la boleta respectiva debidamente firmada por éste (folio 10).

Al folio 11 corre auto del tribunal declarando desierto el acto conciliatorio por no haber concurrido ninguna de las partes

A los folios 12, 13 y 14, corre escrito de contestación al fondo presentado por el demandado asistido por la abogada A.R.L., titular de la cédula de identidad N° V- 10.858.671 I.P.S.A. N° 102.619, y de este domicilio.-

En su contestación el demandado negó: que la relación arrendaticia que lo une con la demandante se hubiera iniciado en fecha 31 de julio de 2009, que los cánones de arrendamiento sean exigibles los días treinta (30) de cada mes. Que adeude a la demandante los cánones correspondientes a los meses que vencieron el 31 de julio, 31 de agosto y 30 de septiembre de 2012. Que C.Y.C.C., hijo de la demandante, se dedique al comercio informal y que por tanto necesita el local comercial que tiene arrendado. Que deba desocupar el inmueble por falta de pago de los cánones de arrendamiento o porque el hijo de la arrendadora lo requiera para ejercer el comercio.

Admitió como cierto: Que en fecha 15 de octubre de 2002, le arrendó la demandante un primer local o anexo de 36 metros cuadrados del inmueble comercial ubicado en la calle ocho (8), cruce con avenida 7, Municipio Nirgua, estado Yaracuy, el cual utiliza como depósito y que un año después en fecha 30 de octubre de 2003, le arrendó un local contiguo a éste, donde se dedica a la venta de frutas, verduras y víveres. Que los cánones de arrendamiento fueron incrementándose progresivamente, por lo que en la actualidad paga la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00), mensuales por el local que sirve de depósito (exigible los días 18 de cada mes) y UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.600,00), mensuales por el local objeto de la presente pretensión (exigible dentro de los cinco días siguientes al vencimiento de cada mes).- Que inicialmente el contrato se celebró verbalmente y no fue sino a partir del año 2005 cuando se hicieron por escrito. Que no fue sino hasta el año 2007 cuando logró obtener de la arrendadora copia del contrato que suscribiera en fecha 30 de marzo de 2007 correspondiente al local comercial cuyo desalojo se demanda. Que para el año 2007, pagaba como canon de arrendamiento la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00), mensuales. Que el último contrato que suscribió con la arrendadora fue en fecha 31 de julio de 2009 por tiempo determinado de un (1) año, pero que el mismo se convirtió en indeterminado por no haberse firmado otro contrato y mantenerse en el tiempo la relación arrendaticia. Que los cánones de arrendamiento los pagaba a la arrendadora a través del hijo de ésta C.Y.C.C., antes identificado. Que es incierto que esté insolvente con el pago de los cánones correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2012. Que lo cierto es que la arrendadora a comenzado a vender por parte el inmueble que le tiene arrendado sin respetarle su derecho preferente ya que se acaba de enterar que en fecha 10 de agosto de 2012 vendió el local anexo que él utiliza como depósito sin haberle notificado de tal negociación, siendo ello la razón por la cual la arrendadora y su hijo se negaron a recibirle el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que tuvo que acudir a depositarlos ante este juzgado.- Concluyó pidiendo se declare sin lugar la presente demanda. Quedando así trabada la litis.

Al folio 15 corre diligencia del demandado mediante el cual confirió poder apud acta a la abogada A.R.L., identificada en autos y al vuelto de dicho folio corre certificación estampada por la secretaria del tribunal dando constancia que el otorgamiento del referido poder se hizo en su presencia y que el otorgante se identificó como quedó dicho en el mismo.

Al folio 16 y su vuelto, corre diligencia de la demandante mediante la cual confirió poder apud acta a la abogada en ejercicio: YENNITT PANIAGUA SUAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 10.232.038, I.P.S.A. N° 102.659 y de este domicilio y al folio 17 corre certificación estampada por la secretaria del tribunal dando constancia que el otorgamiento del referido poder se hizo en su presencia y que la otorgante se identificó como quedó dicho en la misma.

A los folios 18 al 19 corre escrito de pruebas presentado por la apoderada judicial del demandado.

Al folio 39 corre auto de admisión de las pruebas promovidas por la apoderada judicial del demandado.

A los folios 45 al 46 corre acta levantada por el tribunal durante la evacuación de la prueba de confesión que absolvió la demandante.

Al folio 47 corre escrito de pruebas promovido por la apoderada actora.

Al folio 48 corre auto del tribunal admitiendo la prueba promovida por la apoderada de la demandante.

A los folios 49 y 50, corre acta levantada por el tribunal durante la evacuación de la prueba de confesión que absolvió el demandado.-

Del folio 51 al 56 y su vuelto corre copia certificada del instrumentos que corre en el expediente de consignaciones N° 83/12 que cursa por ante este juzgado entre las partes contendientes en esta causa.

CAPITULO SEGUNDO

MOTIVA

La presente acción versa sobre una acción de desalojo inmobiliario de local comercial, por lo que con respeto a la competencia de este juzgado para conocer del presente asunto, se debe indicar que la tercera disposición transitoria de la Ley Para La Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece que todos los arrendamientos de inmuebles destinados a actividades comerciales, continuarán rigiéndose por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, hasta tanto se apruebe la ley que regule la materia, y conforme a lo dispuesto en el artículo uno (1) de Resolución N° 2009/0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emanada de Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.952, de fecha dos (2) de abril de 2009, la competencia de este juzgado por la cuantía va desde un (1) céntimo de Unidad Tributaria hasta el valor de TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (3.000 U.T.), de allí que habiéndose estimado la cuantía de la acción en CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.800) equivalentes a 53,33 U. T., que la causa es de naturaleza civil y que el inmueble se encuentra ubicado en el Municipio Nirgua, estado Yaracuy, que este tribunal resulta competente para conocer la presente acción.

Ahora bien; la parte actora demanda el DESALOJO, del inmueble constituido por un local comercial de su propiedad ubicado en la calle ocho (8), cruce con avenida 7, Municipio Nirgua, estado Yaracuy, alegando que ella es la arrendadora, con el objeto de que lo destinara para el ejercicio de la actividad de comercio. Que el mismo se celebró por tiempo determinado de un (1) año que iría del día primero (1°) de julio del año dos mil nueve (2009) al primero de julio del año dos mil diez (2010). Que en virtud de que transcurrió el plazo señalado y que el arrendatario continúo en el goce del inmueble arrendado, el contrato devino en contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Acompaña marcado “A” el contrato referido. Que el canon de arrendamiento se pautó en la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.400,00) mensuales, pero luego por común acuerdo de las partes se fijó en la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.600,00). Que es el caso que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles el día 31 de julio, 31 de agosto y 30 de septiembre de 2012, cada uno a razón de UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.600,00).- Que tiene un hijo de nombre C.Y.C.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-20.194.201, y de este domicilio, que se dedica al comercio como buhonero en el centro de Nirgua, sufriendo las inclemencias de trabajar bajo la lluvia y que por tanto necesita un local para realizar su actividad económica y obtener ingresos que le permitan una vida decente. Acompaña partida de nacimiento marcada “B”

Fundamentó la acción en lo dispuesto en el artículo 34 literales “A” y “B” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En su contestación el demandado negó: que la relación arrendaticia que lo une con la demandante se hubiera iniciado en fecha 31 de julio de 2009, que los cánones de arrendamiento sean exigibles los días treinta (30) de cada mes. Que adeude a la demandante los cánones correspondientes a los meses que vencieron el 31 de julio, 31 de agosto y 30 de septiembre de 2012. Que C.Y.C.C., hijo de la demandante, se dedique al comercio informal y que por tanto necesita el local comercial que tiene arrendado. Que deba desocupar el inmueble por falta de pago de los cánones de arrendamiento o porque el hijo de la arrendadora lo requiera para ejercer el comercio.

Admitió como cierto: Que en fecha 15 de octubre de 2002, le arrendó la demandante un primer local o anexo de 36 metros cuadrados del inmueble comercial ubicado en la calle ocho (8), cruce con avenida 7, Municipio Nirgua, estado Yaracuy, el cual utiliza como depósito y que un año después en fecha 30 de octubre de 2003, le arrendó un local contiguo a éste, donde se dedica a la venta de frutas, verduras y víveres. Que los cánones de arrendamiento fueron incrementándose progresivamente, por lo que en la actualidad paga la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00), mensuales por el local que sirve de depósito (exigible los días 18 de cada mes) y UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.600,00), mensuales por el local objeto de la presente pretensión (exigible dentro de los cinco días siguientes al vencimiento de cada mes).- Que inicialmente el contrato se celebró verbalmente y no fue sino a partir del año 2005 cuando se hicieron por escrito. Que no fue sino hasta el año 2007 cuando logró obtener de la arrendadora copia del contrato que suscribiera en fecha 30 de marzo de 2007 correspondiente al local comercial cuyo desalojo se demanda. Que para el año 2007, pagaba como canon de arrendamiento la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00), mensuales. Que el último contrato que suscribió con la arrendadora fue en fecha 31 de julio de 2009 por tiempo determinado de un (1) año, pero que el mismo se convirtió en indeterminado por no haberse firmado otro contrato y mantenerse en el tiempo la relación arrendaticia. Que los cánones de arrendamiento los pagaba a la arrendadora a través del hijo de ésta C.Y.C.C., antes identificado. Que es incierto que esté insolvente con el pago de los cánones correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2012. Que lo cierto es que la arrendadora a comenzado a vender por parte el inmueble que le tiene arrendado sin respetarle su derecho preferente ya que se acaba de enterar que en fecha 10 de agosto de 2012 vendió el local anexo que él utiliza como depósito sin haberle notificado de tal negociación, siendo ello la razón por la cual la arrendadora y su hijo se negaron a recibirle el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que tuvo que acudir a depositarlos ante este juzgado.- Concluyó pidiendo se declare sin lugar la presente demanda.

La actora, consignó junto con su demanda copia original de un contrato de arrendamiento privado que celebró con el demandado sobre un local comercial arrendatario ubicado en la calle ocho (8), cruce con avenida 7, Municipio Nirgua, estado Yaracuy, el cual al no haber sido desconocido por el demandado en la contestación a la demanda se considera como reconocido conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil

Ahora bien; se debe decir; que el contrato constituye el medio más idóneo para que los individuos manifiesten su voluntad y reglamenten sus relaciones económicas. La voluntad libremente manifestada, produce efectos obligatorios para las partes intervinientes en la relación contractual, siendo por tanto fuente de obligaciones, es decir; de derechos y deberes.

Señala la doctrina, que el contrato ha de entenderse como un todo coherente, en consecuencia, sus cláusulas han de ser objeto de una interpretación global relacionando las unas con las otras, y como lo indicó Messineo, citado por G.Q., cada cláusula puede adquirir un significado inexacto y que solamente de la correlación armónica de cada una de ellas con las otras y de la luz que se proyectan recíprocamente, surge el significado efectivo de una y de todas, las tomadas en el conjunto (La duración del contrato de arrendamiento y la consignación inquilinaria, 1990, p: 35).

Analizado lo anterior, para determinar si un contrato de arrendamiento es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, se tiene, indefectiblemente, que realizar la interpretación de la cláusula o cláusulas del contrato en las cuales las partes contratantes fijaron la duración de la relación arrendaticia y luego subsumirlas dentro del supuesto normativo que la regula. Pues bien, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, otorga a los jueces facultad para interpretar los contratos ateniéndose al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes y teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, por lo que al interpretar la cláusula segunda del contrato que une a las partes en contienda, se aprecia que su duración sería de un (1) año, contado a partir del día primero (1°) de julio del año 2009 hasta el último día del mes de julio del año 2010, por lo que al haberse continuado el mismo luego de vencido el plazo de duración convenido y continuar la arrendadora recibiendo el pago de los cánones arrendaticios, el contrato se trocó en un contrato como los celebrados sin determinación de tiempo; tal como lo indica el artículo 1.614 del Código Civil. De donde se observa claramente que la voluntad de las partes fue, inicialmente, el de establecer un vínculo jurídico contractual de tiempo determinado, pero que por efecto de la tacita reconducción se convirtió en indeterminado, por lo que el contrato que hoy une a las partes es de naturaleza indeterminada.

Determinado lo anterior, se debe acotar que el desalojo, es la acción mediante la cual el arrendador puede ir contra el arrendatario con el fin de poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito celebrado a tiempo indeterminado, o convertido en éste, porque el arrendatario quedó y se le dejó en el uso del inmueble, una vez vencido el plazo del contrato y obtener por esa vía la devolución del inmueble arrendado, por unas causales únicas, taxativas e impuestas por el Estado, es decir; indicadas en la ley, ya que el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (negrillas del tribunal) cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…

(Omissis)

De la anterior norma se desprende que el primer requisito para que prospere la acción de desalojo por una cualquiera de las causales indicadas en dicha norma, es que la duración del contrato sea INDETERMINADA (resaltado del tribunal) lo cual, en el presente caso, quedó demostrado con el contrato referido y cuya valoración se efectúo anteriormente.

Ahora bien; las causales esgrimida por la actora fueron la insolvencia del arrendatario en más de dos (2) mensualidades consecutivas de arrendamiento, y en la necesidad de un hijo suyo de ocupar el inmueble, pero del bagaje probatorio aportados por el demandado, especialmente los instrumentos privados que consignó con el escrito de pruebas (folios 21, 22 y 23) y que quedaron reconocidos por la demandante conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haberlos desconocido dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a que los mismos fueron agregados a los autos, los que adminiculado con el instrumento público de certificación de actas del expediente (folios 52 al 56 y su vuelto) de consignación N° 83/12 relativo a la consignación de arrendamiento que efectúa por ante este tribunal el demandado a la demandante, de donde se desprende que la actora retiró la consignación del mes de octubre de 2012, lo cual al adminicularlo con su declaración que consta en el acta de posiciones juradas donde reconoció que el demandado está al día con el pago de los cánones de arrendamiento y que quien recibía los pagos de éste y firmaba los recibos era su hijo C.C., (folio 45), se desprende la solvencia del demandado con relación al pago de los cánones de arrendamiento hasta el mes de octubre del presente año 2012, por lo que la causal de desalojo prevista en el literal “A” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no puede prosperar.

Con relación a la causal “B”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios esgrimida por la actora, es decir en la necesidad que tiene su hijo C.C.d. ocupar el inmueble, ésta no aportó prueba alguna de donde se puede determinar tal necesidad, más aún, en la prueba de confesión que absolvió, indicó a la posición cuarta que el motivo por el cual quería desalojar el inmueble lo constituye el hecho de que el mismo está en malas condiciones, por lo que tampoco puede prosperar el desalojo del inmueble por la referida causal de necesidad, todo lo cual se determinará en forma positiva y precisa en la dispositiva de este fallo.

La cuantía de la acción fue estimada por la actora en la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.800), equivalentes a 53,33 unidades tributarias, lo cual no fue objetado por el demandado, por lo que se considera como cuantía de la acción la estimada por la parte actora.

CAPITULO TERCERO

DISPOSITIVA

Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR LA PRESENTE ACCIÓN DE DESALOJO por no haber demostrado la actora la insolvencia del arrendatario ni la necesidad de su hijo C.Y.C.d. ocupar el inmueble.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales por haber resultado vencida totalmente.-

TERCERO

Se determina que la cuantía de la acción es de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.800,00), equivalentes a 53,33 unidades tributarias,

Publíquese, regístrese y déjese copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, Nirgua a los catorce (14) días del mes de noviembre del año dos mil doce.- Año 202º de la Independencia y 153º de la Federación.-

El Juez Titular

Abog. I.P.A.

La Secretaria Titular

Abog. M.R.

En esta misma fecha y siendo las 2:30 p.m. se publicó la anterior decisión.

La Secretaria Titular

Abog. M.R.