Decisión nº 5 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 14 de Diciembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Años 199° y 150°

-I-

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadana E.C.D.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-120.201, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, representada por su apoderada, ciudadana ELIANIA C.B.B., mayor de dad, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 12.513.513 y domiciliada en esta Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.

ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano A.V., mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.773.105, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nº 77.747, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia y la ciudadana YUSMARY COROMOTO H.A., mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-10.446.577, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpre-Abogado bajo el N° 84.363, y de igual domicilio.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano J.J.R.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.882.655, funcionario policial jubilado, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos N.D.R., A.B.R., N.U.G. y A.S.G. venezolanos, mayores de edad, casados, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 22.893, 8.300, 27.219 y 46.694, en su orden e identificados con las cédulas de identidad Nos. V-5.037.219, V-3.108.800, V-3.115.817 y 7.891.846, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA DEFINITIVA

EXPEDIENTE: No. 2042-09

-II-

BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS

Se inició la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud de la distribución de fecha 23 de junio de 2009, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Admitida como fue la demanda en fecha 26 de junio de 2009, el Tribunal emplazó a la parte demandada para el acto de la contestación.

En fecha 6 de julio de 2009, la parte actora presentó diligencia y consignó copia del libelo, del auto de admisión y suministró los emolumentos a los efectos de practicar la citación del demandado de autos.

En fecha 07 de julio de 2009, la Secretaria Accidental dejó constancia que fueron librados los recaudos de citación de la parte demandada e hizo entrega de los recaudos de citación al Alguacil Suplente de este Tribunal.

En fecha 14 de octubre de 2009, la parte demandada, con la asistencia de autos, otorgó poder apud-acta a los profesionales del derecho arriba señalados, y el día 16 de octubre de 2009, el doctor N.D.R., consignó escrito de contestación de demanda, constante de ocho (08) folios útiles y sus anexos constante de setenta y nueve (79) folios útiles.

En fecha 21 de octubre de 2009, la parte demandada promovió pruebas en la presente causa y el Tribunal las admitió en esa misma.

Riela a los folios 145 al 164 del expediente, evacuación de las testimoniales juradas de los ciudadanos A.I.M.Z., S.J.Z.P., K.K.B.M., N.A.Z.D.V. y N.A.Z.P.. El testigo J.A.C.E. no compareció y el Tribunal declaró desierto dicho acto.

En fecha 26 de octubre de 2009, la parte actora promovió escrito de pruebas y el Tribunal las admitió en fecha 27 de octubre de 2009. En esa misma fecha, la parte demandada impugnó y desconoció en su contenido y firma los documentos privados por no ser la firma de parte arrendataria, ni su número de cédula de identidad; que la cónyuge del arrendatario no tiene cualidad de parte demandada y no ha sido llamada a exhibir esos documentos para que ratifique su contenido y firma; y por último que no es la firma de su mandante ni ningún otro integrante de las personas que ocupan el inmueble arrendado ni ha recibido comunicación escrita que guarde relación con el arrendamiento de autos, por lo que impugnó y desconoció los citados instrumentos.

En fecha 28 de octubre de 2009, el Tribunal se trasladó y constituyó en el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la inspección judicial promovida por la parte demandada.

El día 29 de octubre de 2009, la parte actora con vista a la impugnación y desconocimiento de los documentos privados promovió la prueba de cotejo y solicitó el resguardo de los instrumentos. En fecha 30 de octubre de 2009, este Despacho fijó oportunidad para proceder al nombramiento de los expertos y acordó el resguardo previa consignación de las copias simples.

En fecha 2 de noviembre de 2009, dejó constancia el alguacil accidental que entregó en la Dirección de Regulación de Alquileres de la Alcaldía de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de octubre de 2009, la prueba de informes promovida por la parte demandada. En esa misma fecha, este Juzgado conforme a las atribuciones que le confiere la ley, excitó a las partes a la conciliación y fijó un acto conciliatorio en la presente causa, declarado desierto en fecha 10 de noviembre de 2009, por cuanto la parte actora compareció sin asistencia de abogado.

En fecha 03 de noviembre de 2009, según asiento del diario que lleva este Tribunal, la parte demandada ratificó la diligencia de fecha 27 de octubre de 2009, mediante la cual desconoce los documentos privados y fundamentó la improcedencia de la prueba de cotejo. Asimismo consignó copia certificada del acta de matrimonio. En esa misma fecha, fue declarado desierto el acto de nombramientos de expertos.

En fecha 5 de noviembre de 2009, fueron recibidas las resultas de la prueba de informes promovida por la parte demandada.

En fecha 25 de noviembre de 2009, fueron recibidas las resultas de la prueba de informes promovida por la parte actora y previa notificación de las partes, el Tribunal entró en estado de sentencia la presente causa conforme a lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, y estando dentro de la oportunidad legal pasa a sentenciar y lo hace de la siguiente forma:

-III-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Así mismo dispone el artículo 1.354 eiusdem que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

De igual forma estipulan los artículos del Código Civil que a continuación se transcriben que:

Artículo 1.159. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”

Artículo 1.160. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Artículo 1.167. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …

En cuanto al derecho a la tutela judicial eficaz, la Sala Constitucional en sentencia N° 708, que emitió el 10 de mayo de 2001 (Caso: A.G. y otros), estableció lo siguiente:

…El derecho a la tutela judicial efectiva, de amplísimo contenido, comprende el derecho a ser oído por los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, es decir, no sólo el derecho de acceso sino también el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y, mediante una decisión dictada en derecho, determinen el contenido y la extensión del derecho deducido, de allí que la vigente Constitución señale que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales y que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (artículo 257). En un Estado social de derecho y de justicia (artículo 2 de la vigente Constitución), donde se garantiza una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles (artículo 26 eiusdem), la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el artículo 26 constitucional instaura. La conjugación de artículos como el 2, 26 ó 257 de la Constitución de 1999, obliga al juez a interpretar las instituciones procesales al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo, de manera imparcial, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles (Subrayado y destacado añadidos).

…

En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y, pasa a sentenciar de la siguiente manera:

-IV-

Alegó la parte actora en el escrito libelar que, su poderdante, ciudadana E.C.D.L., supra ya identificada, en fecha 13 de marzo de 2003, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano J.J.R., antes identificado, el cual quedó anotado bajo el N° 40, Tomo 25 de los libros respectivos, el cual anexó en original marcado con la letra “B”, el cual versa sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la calle 91C (antes Calles Rivas), N° 10-43, en Jurisdicción de la Parroquia B.d.M.M.d.E.Z..

Señaló que el inmueble arrendado es de la única y exclusiva propiedad de su poderdante, ciudadana E.C.D.L., según consta de la declaración sucesoral efectuada por ante el Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), contenida en Declaración N° 074-03, de fecha 05 de febrero de 2003 y el certificado de solvencia de sucesiones Forma 34, expedida en fecha 13 de febrero de 2003, la cual acompañó en original marcado con la letra “C”. Asimismo trajo a los autos en copia simple marcada con la letra “D”, la declaratoria de únicos y universales herederos solicitada por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, según Expediente N° S-588, y consignó el documento de compra venta mediante el cual adquirió el ciudadano EURO E.L.H., por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Inmobiliario de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 09 de Mayo de 1.995, el cual quedó anotado bajo el N° 79, Tomo 6, Folios 169 al 171, Protocolo 1, Segundo Trimestre, quien fuera cónyuge de la ciudadana E.C.D.L., el cual anexó en original marcado con la letra “E”.

Argumentó que el término de duración del mencionado contrato fue por tiempo indeterminado, contados a partir del año 2003; que el canon de arrendamiento fue estipulado originalmente en la cantidad de cien bolívares (Bs. 100,oo) y que en el mes de septiembre de 2007, las partes acordaron que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de doscientos bolívares (Bs. 200,oo), pagaderos por adelantado los días último de cada mes; que fue establecido que la falta de pago de dos (2) mensualidades de arrendamiento consecutivos daría el derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del presente contrato, de conformidad con lo establecido en la letra a del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Alegó que el arrendatario venía cancelando puntualmente el pagó de los cánones de arrendamiento, pero que ha dejado de cumplir con dicha obligación en los restante dos (2) meses, es decir con los pagos, los cuales debían ser efectuados por adelantado, los últimos días de cada mes, a partir del día 13 de Marzo del año 2003; que debido a las gestiones de cobro intentadas para hacer efectivo el pago de las dos (2) mensualidades correspondientes a los meses de abril y mayo de 2009, han resultado infructuosas y es por ello que acudió ante este competente Tribunal para demandar como en efecto demandó al ciudadano J.J.R., ya identificado, por resolución del contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana E.C.D.L., ya identificada, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicitó la desocupación y entrega inmediata del inmueble, devolviéndolo en perfecto estado y solvencia de todos los servicios públicos y completamente desocupado de personas y en las mismas condiciones en que el arrendatario lo recibió y demandó para que le cancele la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo), por los cánones vencidos y no cancelados.

Igualmente demandó que se obligue al arrendatario a cancelar las cuotas que se encuentran vencidos, si las hubiere de todos los servicios públicos a la entrega del inmueble.

Demandó la indexación o corrección monetaria de la suma de dinero que condene a pagar desde la fecha de introducción de la presente demanda hasta el momento de dictarse la sentencia definitiva, según los Índices de Precios al Consumidor (IPC) que dicte mensualmente el Banco Central de Venezuela, y ordenar realizar el cálculo mediante una experticia complementaria del fallo conforme a lo pautado en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

Reclamó las costas y costos del presente proceso hasta su total y definitiva terminación, así como los honorarios profesionales estimados en un veinticinco por ciento (25%) del monto total de la demanda.

-V-

En el acto de la contestación alegó la representación judicial del demandado que, consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo, de fecha 13 de marzo de 2003, anotado bajo el No. 40, Tomo 25°, de los libros de autenticación respectivos llevados por la indicada Notaría, que su representado celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana E.C.D.L., ésta en su condición de arrendadora, para cederle en arrendamiento un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por una casa, ubicada en la Calle 91C (antes Calle Rivas), No. 10-43, en Jurisdicción de la Parroquia B.d.M.M.d.E.Z., destinado a vivienda familiar; que fue pactado que no podría darle otro uso o destino diferente, sin la autorización respectiva y por escrito de la arrendadora.

Que fue establecido en la cláusula tercera que el periodo de duración del contrato de arrendamiento sería de seis (6) meses, contados a partir del día primero (1) de enero de Dos mil Tres (2.003), prorrogable automáticamente por periodos iguales, si con treinta (30) días de anticipación por lo menos, al final de cada periodo, cualesquiera de las partes contratantes, no manifestare por escrito a la otra parte, lo contrario. Escrito que podía ser mediante carta, telegrama o memorando.

Que fue pactado que las pensiones de arrendamiento continuarían corriendo mientras el arrendatario no entregase el inmueble arrendado totalmente desocupado y en perfecto estado de aseo, conservación mantenimiento, pintura y uso como lo recibió, específicamente en cuanto se refiere a los servicios, pisos, paredes, techos e instalaciones. Que en caso que el arrendatario materialmente no entregase o continuase ocupando el inmueble después de expirada la fecha de vencimiento del contrato o de las prórrogas, pagará además a la arrendadora el equivalente al cinco por ciento (5%) del valor del arrendamiento mensual, por cada uno de los días que transcurra después del vencimiento como cláusula penal.

Señaló que se determinó en la cláusula cuarta que el canon de arrendamiento mensual sería en la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), que deberían ser pagaderos por mensualidades vencidas, los días últimos de cada mes, en dinero efectivo y de legal circulación en el país; que fue establecido que el incumplimiento de el arrendatario en el pago de dos (2) mensualidades, daría derecho a la arrendadora a considerar disuelto el contrato, estableciéndose las cláusulas más relevantes, sujetas a las demás condiciones, modalidades y demás estipulaciones contractuales ordinarias contenidas en el Instrumento que en original y constante de tres (03) folios útiles y sus vueltos, fue acompañado al libelo de la demanda marcada con la letra “B”, para que surta los efectos legales consiguientes.

Alegó que la primigenia relación de arrendamiento se generó del acuerdo consensual celebrado con el ciudadano EURO E.L.H., quien en vida era mayor de edad, venezolano, casado, comerciante, identificado con cédula de identidad No. 142.172, y domiciliado en el Municipio Maracaibo, Estado Zulia; sobre el determinado inmueble en grave estado de deterioro e inhabitable, según la expresión de aquel propietario para ser remodelada y arreglada con el devenir de una relación de arrendamiento por un periodo de tiempo indeterminado o indefinido, estableciéndose un período ordinario de duración por un (01) año, con un canon de arrendamiento por la cantidad de ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,oo), mensuales; debe entenderse ochenta y cinco bolívares (Bs. 85,oo) para dicha oportunidad; se constituyó la fianza verbal de la ciudadana F.D.C.R.M., venezolana, mayor de edad, educadora, identificada con cédula de identidad No. 4.529.349; según consta del extracto de la nota de reconocimiento expedida por la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, el día 15 de octubre de 1.982, bajo el N° 422, Tomo 10° y su correspondiente fotocopia ilegible, constante de dos (2) folios útiles, marcada con la letra “E” para que surta los efectos legales pertinentes, como consecuencia de la convención verbal acordada con el arrendador originario, ciudadano EURO E.L.H., sobre el inmueble arrendado en estado de deterioro e inhabitable.

Señaló que el arrendatario, ciudadano J.J.R.M. y su cónyuge L.R.G.D.R. celebraron un contrato de ejecución de obra en forma verbal con el ciudadano N.A.Z.P., venezolano, mayor de edad, albañil, titular de la cédula de identidad No. V-4.525.638 y de este domicilio, durante el año 2.002, sobre las obras y mejoras siguientes: 1 Pared lateral derecha, vista de frente y pared frontal completa de la sala principal de la casa con bloques de cemento, instalaciones eléctricas por tuberías empotradas, puerta de entrada de madera y ventana y pared frontal, techo de acerolit; 2 Habitación en la parte posterior de la casa, edificada con paredes de bloques de cemento, pisos de cemento pulido y techos de acerolit, con puertas de madera entamborada y ventanas corrediza, construcciones realizadas en el inmueble, ubicada en la calle 91C entre Avenida 10 y 11 en el Sector Veritas en Jurisdicción de la Parroquia B.d.M.A.M.d.E.Z., constituidas por unas mejores originarias construidas sobre un terreno ejido, que pertenecieron al ciudadano EURO E.L.H., cédula de identidad No. V-142.172, hoy difunto y en sucesión a la ciudadana E.D.L., alinderado de la siguiente manera: Norte: con vía pública, Avenida 91C; Sur: Con inmueble signado con el No. 10-28 propiedad que es o fue de A.R.; Este: Con el inmueble signado con el No. 10-39, propiedad que es o fue de I.d.P. y Oeste: Con inmueble signado con el No. 10-47, propiedad que es o fue de I.U., estipulándose un precio de las construcciones descritas en la suma de Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 7.000,oo), a todo costo, es decir, suministrando el ayudante, el pago de mano de obra, materiales, útiles y equipos para la realización de las obras indicadas. Alegó que como quiera que dicha cantidad de dinero fue pagada íntegramente y en su oportunidad en dinero efectivo y de libre circulación en el país por los ciudadanos J.J.R.M. y L.R.G.D.R., antes identificados, mediante pagos fraccionados, a medida que avanzaban los trabajos, hoy a su requerimiento, hace esta formal declaración, para que le sirva de justo título sobre las referidas bienhechurías, todo ello según consta de la nota de la autenticación expedida por la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, el día 31 de octubre de 2008, anotado bajo el No. 27, Tomo 67°, de los Libros de Autenticación respectivos llevados por la indicada Notaria, y cuyo instrumento original acompañó constante de tres (03) folios útiles y sus vueltos, marcado con la letra “A”, para que surta los efectos legales consiguientes.

Enfatizó que ratificado por un justificativo judicial evacuado por ante la Notaria Pública Sexta de Maracaibo, el día 03 de noviembre de 2.008, donde constan las testimoniales rendidas por los ciudadanos J.A.C.E. y L.K.C.C., venezolanos, mayores de edad, solteros, identificados con cédulas de identidad Nos. V- 5.318.717 y V. 10.412.268, respectivamente, y domiciliados en este Municipio Maracaibo, Estado Zulia; conforme a los particulares promovidos que contienen las deposiciones testimoniales a que se contrae la justificación de p.m. que acompañó constante de dos (02) folios útiles y sus vueltos, marcado con la letra “B”, para que surtan los efectos legales pertinentes.

Alegó que durante el devenir histórico de la relación de arrendamiento susceptible de sucesivas prórrogas anuales por efectos de la tácita reconducción operada y conforme a los incrementos de los cánones de arrendamiento verbalmente convenidos, la actual arrendadora, ciudadana E.C.D.L., adoptó una actitud evasiva y de ocultamiento de las oportunidades de las cancelaciones de los respectivos cánones de arrendamiento efectuados en su residencia personal, presentando otras terceras personas para recibir los correspondientes cánones de arrendamiento, cuya conducta sospechosa, amañada y con un objetivo predeterminado generó un medio alternativo de la consignación de alquileres para evitar incurrir en estado de insolvencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 51 y subsiguientes del vigente Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y señaló que en fecha primero (1) de junio de 2.009, por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, San Francisco y J.E.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, previo el cumplimiento de las formalidades administrativas a la distribución de las causas, le fue asignada la nomenclatura 118/2.009, para consignar la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. F. 400,oo), correspondientes a las mensualidades de abril y mayo de 2.009, como sumatoria de los dos (2) meses causados por efectos del convenio actual del incremento del alquiler mensual por la cantidad de doscientos bolívares (Bs. F. 200.oo), admitida en fecha 01 de junio de 2.009, y el Tribunal acordó la notificación de la ciudadana E.C.D.L., de la consignación realizada a su favor. Asimismo, hacer los asientos correspondientes en el Libro de Contabilidad.

Alegó que mediante diligencia de fecha 11 junio del presente año, confirió poder apud-acta al profesional del derecho N.D.R., identificado en actas, conforme las facultades conferidas en dicho contexto. Que por diligencia de fecha 12 de junio de 2.009, el apoderado N.D.R., identificado en autos, insiste y solicitó la notificación necesaria para perfeccionar la notificación ordenada, con vista a una información obtenida del expediente, para que el Alguacil Natural del Tribunal haga la exposición, consignando copia de la diligencia de fecha 05 de junio de 2.009 correspondiente al Expediente No.1664 que cursa por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, San Francisco y J.E.L. de esta Circunscripción Judicial del Estado Zulia, donde consta el desistimiento consumado por la apoderada actora de dicha causa y la devolución de los originales; consignando en cuatro (04) folios útiles, copias de dichas actuaciones y en consecuencia se provea de conformidad al pedimento la notificación cartelaria.

Señaló que por diligencia de fecha 12 de junio de 2.009, el Alguacil hace exposición sobre la imposibilidad física de localización a la oferida E.C.D.L., en la dirección indicada. Mediante diligencia de fecha 15 de junio de 2.009, el apoderado N.D.R., solicitó el cartel de notificación. Por auto de fecha 16 de junio de 2.009, el Tribunal provee de conformidad y ordena notificación mediante carteles notificar a la ciudadana E.C.D.L.. Mediante diligencia de fecha 19 de junio de 2.009, el apoderado N.D.R., consignó ejemplar del periódico LA VERDAD, de fecha 19 de junio de 2.009, en cuya página b4 del cuerpo “B”, aparece el referido cartel de notificación. Por auto de fecha 19 de junio de 2.009, el Tribunal ordena agregar y desglosar solamente la página donde aparece publicado el cartel de notificación librado por ese Tribunal. Mediante diligencia de fecha 07 de julio de 2.009, el apoderado actor consignó planilla de depósito bancario signada con el No. 15322179, correspondiente a la Institución Bancaria “BANFOANDES” de fecha 07 de julio de 2.009, por un monto de doscientos bolívares (Bs. F. 200,oo) concerniente al pago de la mensualidad de junio de 2.009, por concepto del pago del canon de arrendamiento a favor de la ciudadana E.C.V.D.L.. Por Auto de fecha 07 de julio de 2009, el Tribunal con vista a la consignación efectuada, ordena hacer los asientos correspondientes en el Libro de Contabilidad. Por diligencia de fecha 10 de julio de 2.009, el demandado ocurrió asistido por el abogado N.D.R., para solicitar copia certificada del Expediente No. 1.664 completo incluyendo la carátula, la presente diligencia y del presente auto que lo provee. Por auto de la misma fecha, la Secretaria del Tribunal certificó la expedición de las copas certificadas solicitadas, según consta de la copia certificada del Expediente distinguido con el N° 1.664, constante de treinta y seis (36) folios útiles y sus vueltos, que acompañó marcada con la letra “D”, para que surta los efectos legales conducentes.

Negó, desconoció y rechazó de manera categórica y absoluta que su representado haya dejado de cumplir con la obligación principal de pago, relacionada con los cánones de arrendamiento que supuestamente y en forma maliciosa debían efectuarse por adelantado, los días último de cada mes, a partir del día 13 de Marzo de 2.003, toda vez que existía intención dolosa en sorprender el criterio de valoración del Juzgador, por cuanto la demandante tiene pleno conocimiento del Procedimiento de Consignación de Alquileres que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, San Francisco y J.E.L. de esta Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el Expediente No. 118/2.009, donde constan los depósitos correspondientes a las mensualidades de abril y mayo de 2.009, que constituye la causa petendi sobre la pretensión jurídica incoada por la actora, que incluye confesión judicial de la parte actora, como fundamentación para efectuar el desistimiento del anterior procedimiento.

Alegó que es falso de toda falsedad que la relación de arrendamiento que vincula a su representado sobre el determinado inmueble que reconoce fue contraída por un período de tiempo indeterminado, fue contraída legalmente en fecha 15 de octubre de 1.982, directamente con el propietario EUDO E.L.H., realmente era por la cantidad de ochenta y cinco bolívares (Bs. 85,oo), cuyo monto se justificaba por ser una casa de habitación, parcialmente derrumbada e inhabitable y que según consta de los instrumentos públicos reseñados, al transcurso del término de vigencia fue susceptible de varias reparaciones y construcciones de mejoras y bienhechurías, para hoy en día tener la condición de habitable, y cuyo alquiler se ha ido incrementando hasta alcanzar la cantidad de doscientos bolívares (Bs. F. 200,oo) según consta de las probanzas que oportunamente se aportaran en la secuela probatoria correspondiente.

Resaltó la propia expresión libelar, referida a que el mencionado arrendatario venía cancelando puntualmente el pago de los cánones de arrendamiento, pero es el caso que ha dejado de cumplir con dicha obligación, en los restantes dos (2) meses, es decir con los pagos, los cuales debían ser efectuados por adelantado, los últimos días de cada mes, a partir del día 13 de marzo de 2003; por cuanto las mensualidades de arrendamiento siempre se causaron y se cancelaron por mensualidades vencidas, los días último de cada mes.

Argumentó la representación judicial que en nombre de su representado negó, rechazó y contradijo de manera radical y definitiva que la representante, apoderado y/o cónyuge del propietario haya efectuado gestiones de cobro alguno, intentadas para hacer efectivo el pago de las dos (2) mensualidades correspondientes a los mes de abril y mayo del año dos mil nueve (2009), que las mismas han resultado infructuosas; y que es por ello que acude ante esta competente autoridad para demandar como en efecto demandó al ciudadano J.J.R., ya identificado, para que le cancele la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo) por los cánones vencidos y no cancelados, en tal sentido demandó al ciudadano J.J.R., por resolución del contrato de arrendamiento suscrito por la poderdante E.C.D.L., ya identificada, todo de conformidad con lo establecido en el artículos 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y solicitó la desocupación y entrega inmediata del inmueble.

Negó, desconoció y contradijo que su poderdante adeude a la parte actora, la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,oo) aproximadamente, por los conceptos anteriormente detallados, así como también los cánones que corren hasta la definitiva desocupación del inmueble arrendado por parte de el arrendatario, motivo por el cual estimó la demanda en la cantidad de ocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 8.400,oo).

Situación judicial confusa creada por la parte actora, quien pretende desconocer de manera radical y definitiva, los beneficios legales que le acuerda y establece la Ley a el arrendatario, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 Ordinal d) y el artículo 42, que establecen la prórroga legal; la preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio, contenidos en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Decreto No. 427, de fecha 25 de octubre de 1.999, y que conforme al propio contexto de la Ley es materia de orden público, cuando han sostenido gestiones, trámites y reuniones tendientes a conciliar una eventual compraventa o negación para la adquisición del inmueble arrendado.

Alegó que efectivamente, en fecha 05 de junio del corriente año, ocurrió por ante la Sala del Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, San Francisco y J.E.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la ciudadana ELIANIA BARRIOS plenamente identificada en actas, y debidamente asistida por la profesional del derecho C.M., titular de la cédula de identidad No. 23.003.744, inscrita en el Inpre-Abogado bajo el No. 81.779, y solicitó el desistimiento de la causa por motivo de haberse consignado los cánones de arrendamiento por ante otro Juzgado de Municipio, que por tal motivo es que efectúo dicha solicitud. Solicitó la devolución de los originales que consignó con el libelo de la demanda. Homologado el desistimiento por sentencia Interlocutoria, por auto de fecha 09 de junio de dos mil nueve (2.009), ocurrió nuevamente en fecha 26 de junio de 2.009, por ante este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, San Francisco y J.E.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, previa la distribución de causas, en expresa contravención a lo dispuesto en el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil, que consagra la Inadmisibilidad pro tempore de la demanda, al establecer que:

El desistimiento del procedimiento solamente extingue la instancia, pero el demandante no podrá volverá proponer la demanda antes que transcurran noventa días

; no propuesta como excepción de inadmisibilidad cuyo objeto es dilatorio, sino exponiendo al Tribunal los desafueros procedimentales en que incurre la parte actora, sobre la misma pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, admitiendo que dichos cánones de arrendamiento correspondientes a las mensualidades de abril y mayo de 2.009, se encuentran debidamente consignados en el Tribunal, utilizando diversas argucia para sorprender la sana critica del Juzgador.

Que inexplicablemente, a sabiendas del estado de solvencia de su representado por las razones expuestas, la parte actora pretende reclamar por vía judicial el cobro de la cantidad de ocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 8.400,oo) que presuntamente corresponden a los cánones de arrendamiento por los conceptos anteriormente detallados así como también los cánones que corren hasta la definitiva desocupación del inmueble arrendado por parte de el arrendatario, generando una situación sin asidero o fundamento jurídico alguno; conteniendo la pretensión que le haga entrega del inmueble completamente desocupado de personas y en las mismas condiciones en que el arrendatario lo recibió, inhabitable, derrumbada y parcialmente destruida como casa de habitación; que ameritó las mejoras y bienhechurías ordenadas y ejecutadas por su representado, así como por su cónyuge y descendiente, así como las reparaciones ordenadas para que el inmueble arrendado asumiera la condición de habitable; cuya indemnización se reservó expresamente reclamar por separado.

Invocó que pretende la parte actora, subvertir el procedimiento monitorio de intimación sobre el cobro de bolívares de cantidades de dinero, líquidas y exigibles, para estimar sus inexistentes honorarios profesionales estimados sobre un veinticinco por ciento (25%) del monto total de la demanda; resultando una utopía desconocer el contenido del artículo 286 ejusdem, sobre una eventual condenatoria total sobre una demanda procedente en derecho, aun cuando en el sub-judice obedece incuestionablemente a una demanda temeraria, infundada y carente de fundamento o asidero alguno.

Que según las nuevas tendencias doctrinarias y e.d.L.P. de otorgarle a la acción de desalojo, el carácter de acción autónoma, condicionada al incumplimiento de las obligaciones de pago de el arrendatario, más sin embargo, no es este el caso, sino que antes por el contrario, su representado oportunamente ha cancelado los cánones de arrendamiento conforme a las estipulaciones contractuales contraídas conforme se acreditará fehacientemente en la secuela probatoria correspondiente.

Que ante la errada y equívoca exposición intencionada de los hechos narrados en forma de falso supuesto sobre la premisa formal del silogismo perfecto de la norma y de la subsecuente sentencia, que crean la improcedencia del derecho, por que generan incongruencia y daños o perjuicios derivados de una temeraria e infundada demanda, es por lo que solicitó sea declarara sin lugar la demanda interpuesta por improcedente y carente de fundamentación alguna.

Que contenga la declaratoria judicial de expreso pronunciamiento sobre los costos y costas procesales causadas en el temerario procedimiento incoado al utilizar el organismo jurisdiccional y la tutela judicial efectiva en forma amañada, truculenta y con el verdadero ánimo de causar perjuicio.

Se reservó expresamente para demandar por separado los daños y perjuicio causados a la unión familiar de su representado, su cónyuge, y descendientes que forman el grupo familiar, al estar expuestos al escarnio público cuando quede plenamente comprobado durante la secuela procesal probatoria, la manera y forma de cancelación de los cánones de arrendamiento causados durante la vigencia del contrato que constituye la pretensión jurídica incoada.

Asimismo, la representación judicial en nombre de su representado se reservó expresamente reclamar por separado, previo avalúo idóneo de las mejoras y bienhechurías realizadas en el inmueble arrendado para que adquiriese el carácter de habitable, conforme se acreditará en la secuela probatoria correspondiente.

-VI-

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

La parte actora junto con el libelo de la demanda consignó:

Instrumento poder que acredita a la ciudadana ELIANIA C.B.B., como administradora y apoderada de la parte actora debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 25 de agosto de 2008, el cual quedó anotado bajo el N° 21, Tomo 120 de los libros de autenticaciones llevado por ante esa oficina notarial, el cual riela a los autos a los folios 6 y 7 del expediente, en original marcado con la letra “A”. Este instrumento no fue cuestionado por la parte accionada en el transcurso del proceso, por lo que este Despacho le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación acreditada a los autos y así se decide.

Riela a los folios 10 y 12 del expediente, contrato de arrendamiento de fecha 13 de marzo de 2003, celebrado entre la ciudadana E.C.D.L. y el ciudadano J.J.R., autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el N° 40, Tomo 25 de los libros respectivos, el cual fue anexado en original marcado con la letra “B”, que versa sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la calle 91C (antes Calles Rivas), N° 10-43, en Jurisdicción de la Parroquia B.d.M.M.d.E.Z., mediante el cual se evidencia que fue pactado entre los contratantes que el inmueble era destinado a vivienda familiar; que no podría darle otro uso o destino diferente, sin la autorización respectiva y por escrito de la arrendadora; que el arrendatario recibió el inmueble arrendado en perfectas condiciones de uso y habitabilidad y así se obligó a conservarlo, mantenerlo y devolverlo al finalidad dicho contrato; que según la cláusula tercera el periodo de duración del contrato de arrendamiento sería de seis (6) meses, contados a partir del día primero (1) de enero de Dos mil Tres (2.003), prorrogable automáticamente por periodos iguales, si con treinta (30) días de anticipación por lo menos, al final de cada periodo, cualesquiera de las partes contratantes, no manifestare por escrito a la otra parte, lo contrario, escrito que podía ser mediante carta, telegrama o memorando; consta de citado instrumento que, las pensiones de arrendamiento continuarían corriendo mientras el arrendatario no entregase el inmueble arrendado totalmente desocupado y en perfecto estado de aseo, conservación mantenimiento, pintura y uso como lo recibió, específicamente en cuanto se refiere a los servicios, pisos, paredes, techos e instalaciones. Que en caso que el arrendatario materialmente no entregase o continuase ocupando el inmueble después de expirada la fecha de vencimiento del contrato o de las prórrogas, pagará además a la arrendadora el equivalente al cinco por ciento (5%) del valor del arrendamiento mensual, por cada uno de los días que transcurra después del vencimiento como cláusula penal. Asimismo consta en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que fue fijado el canon de arrendamiento en la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), pagaderos por mensualidades vencidas, los días último de cada mes, en dinero efectivo y de legal circulación en el país; que fue establecido que el incumplimiento del arrendatario en el pago de dos (2) mensualidades daría derecho a la arrendadora a considerar disuelto el contrato; que fue pactado en la cláusula quinta que serán por cuenta de el arrendatario el pago de los servicios públicos prestados durante la vigencia del contrato y se obligó a acreditar el pago de mismos, con los respectivos recibos y solvencias al finalizar el contrato de arrendamiento; en la cláusula sexta pactaron las reparaciones menores y mayores; en la cláusula séptima el arrendatario se obligó en forma escrita a no efectuar modificaciones en la estructura y disposición del inmueble arrendado sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora, quedando entendido entre los contratantes que, las mejoras permanentes que haya efectuado el arrendatario pasarán a ser propiedad del inmueble sin que la arrendadora deba pagar ninguna suma ni indemnización al respecto; y en fin establecieron las cláusulas más relevantes sujetas a las condiciones, modalidades y demás estipulaciones contractuales ordinarias contenidas en el Instrumento que en original consta a los autos, tal como lo invocó la accionada. Cabe señalar que, la parte demandada en el acto de la contestación reconoció en forma expresa el instrumento fundamental de la presente acción, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y tiene como cierto la verdad de las declaraciones enunciadas en dicho instrumento, por lo que aprecia que ambas partes celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, a partir del 1 de enero de 2003, el cual generó derechos y obligaciones para ambas partes, y así se declara. (Subrayado del Tribunal)

Trajo a los autos la parte actora la declaración sucesoral efectuada por ante el Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), contenida en Declaración N° 074-03, de fecha 05 de febrero de 2003 y el certificado de solvencia de sucesiones Forma 34, expedida en fecha 13 de febrero de 2003, la cual acompañó en original marcado con la letra “C”. A las referidas probanzas se le confiere valor para demostrar las solvencia de la sucesión lo cual no incide en la presente causa. Igualmente aprecia este Tribunal que la persona que presenta la declaración sucesoral es la actora quien también aparece en el reverso del formulario, como única heredera, y en el primer anexo de la documental en análisis, aparece descrito el inmueble de autos. Documento administrativo este que es apreciado para demostrar que dicha casa perteneció al de cujus y que aparece como única heredera, la ahora demandante, y así se decide.

Corre a los folios 19 al 31del expediente, copia simple marcada con la letra “D”, la declaratoria de únicos y universales herederos solicitada por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, según Expediente N° S-588. Asimismo consignó el documento de compra venta mediante el cual adquirió el ciudadano EURO E.L.H., por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Inmobiliario de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 09 de Mayo de 1.995, el cual quedó anotado bajo el N° 79, Tomo 6, Folios 169 al 171, Protocolo 1, Segundo Trimestre, quien fuera cónyuge de la ciudadana E.C.D.L., el cual anexó en original marcado con la letra “E”. Por cuanto dichos documentos no fueron cuestionados en el transcurso del proceso por la parte demandada, este Juzgado le otorga valor probatorio a las copias simples antes citadas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en lo referente al documento de adquisición de el de cujus, este Despacho le otorga valor probatorio conforme a lo pautado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Estos instrumentos se adminicula entre si, por lo que este Tribunal aprecia que evidentemente dichas probanzas van dirigidas a demostrar que el ciudadano EURO E.L.H. adquirió dicho inmueble según consta de instrumento debidamente protocolizado, quedando como propietaria absoluta de los derechos especificados la actora en su condición de cónyuge y así se decide.

Riela al folio 36 del expediente, escrito traído al presente juicio por la parte actora sin estar suscrito por las partes, el cual es desechado conforme con lo establecido en los artículos 1.368 y 1.378 del Código Civil y así se declara.

Igualmente la parte actora promovió prueba de informes a HIDROLAGO, cuyas resultas se evidencian a los folios 2 al 6 de la segunda pieza del expediente, según oficio No 1760 de fecha 13 de noviembre de 2009, y sus reportes detallados. En este sentido observa el Tribunal que existe registrado en el sistema que lleva dicho Organismo, póliza 116166, a nombre de el de cujus, un saldo deudor por la cantidad de un mil setecientos cincuenta y dos bolívares con nueve céntimos (Bs. 1.752,09) desde el mes de diciembre de 1991 hasta el mes de noviembre de 2009, que versa sobre el inmueble arrendado, y por cuanto esta prueba fue evacuada conforme a los medios probatorios consagrados en el Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio y tiene como cierto que el arrendatario no ha honrado el pago generado en las fechas antes citadas, durante la vigencia de la relación arrendaticia por el servicio de agua potable que registra el inmueble arrendado y así se decide.

Por su parte, el accionado promovió:

Consignó extracto de la nota de reconocimiento expedida por la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, el día 15 de octubre de 1.982, bajo el N° 422, Tomo 10° y su correspondiente fotocopia ilegible, constante de dos (2) folios útiles, marcada con la letra “E”, expedida en fecha 18 de mayo de 2009, por un funcionario competente. Esta copia no fue impugnada por la parte actora, por lo que el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser una enunciación extraña al acto y de acuerdo a lo prescrito en el último aparte del artículo 1.361 del Código Civil, tiene como principio de prueba que el ciudadano EURO E.L.H., en fecha 15 de octubre de 1982 arrendó en forma verbal al ciudadano J.J.R., con cédula No. 12.882.655, una casa en el Municipio S.B. por un (1) año y por ochocientos bolívares mensuales, constituyendo la fianza de la ciudadana F.D.C.R.M., la cual es reiterada en el contrato que se pretende resolver y así se decide.

Riela a los folios 58 al 60 del expediente, instrumento original constante de tres (03) folios útiles y sus vueltos, marcado con la letra “A”, con nota de la autenticación expedida por la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, el día 31 de octubre de 2008, anotado bajo el No. 27, Tomo 67°, de los Libros de autenticación respectivos llevados por esa Notaria, para que sirva de justo título sobre unas bienhechurías que el arrendatario, ciudadano J.J.R.M. y su cónyuge L.R.G.D.R. ordenó realizar mediante un contrato verbal de ejecución de obra que celebraron con el ciudadano N.A.Z.P., venezolano, mayor de edad, albañil, titular de la cédula de identidad No. V-4.525.638 y de este domicilio, durante el año 2.002, discriminadas de la siguiente forma: 1 Pared lateral derecha, vista de frente y pared frontal completa de la sala principal de la casa con bloques de cemento, instalaciones eléctricas por tuberías empotradas, puerta de entrada de madera y ventana y pared frontal, techo de acerolit; 2 Habitación en la parte posterior de la casa, edificada con paredes de bloques de cemento, pisos de cemento pulido y techos de acerolit, con puertas de madera entamborada y ventanas corrediza, construcciones realizadas en el inmueble, ubicada en la calle 91C entre Avenida 10 y 11 en el Sector Veritas en Jurisdicción de la Parroquia B.d.M.A.M.d.E.Z., constituidas por unas mejores originarias construidas sobre un terreno ejido que perteneció al ciudadano EURO E.L.H., cédula de identidad No. V-142.172, hoy difunto y en sucesión a la ciudadana E.D.L., alinderado de la siguiente manera: Norte: con vía pública, Avenida 91C; Sur: Con inmueble signado con el No. 10-28 propiedad que es o fue de A.R.; Este: Con el inmueble signado con el No. 10-39, propiedad que es o fue de I.d.P. y Oeste: Con inmueble signado con el No. 10-47, propiedad que es o fue de I.U., estipulándose un precio de las construcciones descritas en la suma de Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 7.000,oo). Alegó que como quiera que dicha cantidad de dinero fue pagada íntegramente y en su oportunidad en dinero efectivo y de libre circulación en el país por los ciudadanos J.J.R.M. y L.R.G.D.R., antes identificados, mediante pagos fraccionados, a medida que avanzaban los trabajos, hoy a su requerimiento, hace esta formal declaración, para que le sirva de justo título sobre las referidas bienhechurías. Este instrumento se adminicula con la declaración jurada rendida por el ciudadano N.A.Z.P., evacuada ante este Juzgado en fecha 26 de octubre de 2009. La parte actora ejerció el derecho a repreguntar. De la deposición rendida se observa que el promovente se limitó a solicitar al Despacho que exhibiera el documento antes citado, a fin de ser ratificado en su contenido y firma el título supletorio por el declarante; y siendo que el testigo al momento de responder la cuarta pregunta formulada por la parte promovente manifestó en forma expresa “…esa casa estaba destruida, el frente se fue, se cayó, el techo, se le hicieron paredes, piso, techo, se hicieron cuarto, se le fue haciendo mejoras a la casa”… sin contener su deposición circunstancias de tiempo, lugar y modo en que el citado ciudadano adquirió el conocimiento de sus dichos, observándose elementos subjetivos en sus dichos e incurrió en contradicción con los hechos que se desprenden de la segunda cláusula del contrato de arrendamiento, por lo que este Tribunal lo desecha de conformidad con lo establecido en el artículo 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

Cursa a los folios 61 al 62 del expediente, justificativo judicial evacuado por ante la Notaria Pública Sexta de Maracaibo, el día 03 de noviembre de 2.008, contentivo de las testimoniales juradas de los ciudadanos J.A.C.E. y L.K.C.C., venezolanos, mayores de edad, solteros, identificados con cédulas de identidad Nos. V- 5.318.717 y V. 10.412.268, respectivamente, y domiciliados en este Municipio Maracaibo, Estado Zulia, denominado por el demandado como la justificación de p.m., constante de dos (02) folios útiles y sus vueltos, marcado con la letra “B”. Este instrumento se adminicula con la declaración jurada rendida por la ciudadana L.K.C.C., en fecha 26 de octubre de 2009, por ante este Despacho. La parte actora ejerció el derecho a repreguntar. De la deposición rendida se observa que el promovente se limitó a solicitar al Despacho que exhibiera el justificativo de testigos, a fin de ser ratificado en su contenido y firma por la declarante; de la citada declaración se puede constatar que no aporta elementos de convicción para resolver la presente controversia, pues la declaración no contiene circunstancias de tiempo, lugar y modo en que la testigo adquirió el conocimiento de sus dichos, aunado a que, al ser repreguntada por la parte actora en dónde y cuándo firmó el documento antes citado, respondió que “…En el Centro Comercial S.B., en el Juzgado, no recuerdo el nombre”…, incurriendo en contradicción entre sus propios dichos, por lo que, este Tribunal desecha la testimonial jurada aquí analizada de conformidad con lo establecido en el artículo 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

Riela a los folios 195 y 204 del expediente, actas mediante las cuales se dejó constancia que el ciudadano J.A.C.E., no compareció a declarar por ante este Despacho.

Con referencia a las probanzas antes analizadas y estudiadas vale destacar que, Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ha señalado que:

“…esta Sala, visto el escrito de solicitud de revisión, estima necesario aclararle al solicitante ciertas consideraciones sobre la valoración probatoria de los títulos supletorios. En este sentido, la Sala de Casación Civil, en fallo del 22 de julio de 1987, caso: I.O.D.G., señaló: “...El título supletorio, como elemento probatorio que es, deberá estar sometido a la contradicción de prueba por la parte contraria en el juicio en el cual se pretende hacer valer; esto a fin de determinar si dicho título se pretende hacer valer ante el ‘tercero en sentido técnico’, o sea, el tercero cuyos derechos quedaron a salvo, por imperio de la misma disposición legal. Así lo ha interpretado esta Corte: “Las justificaciones para p.m. o Títulos Supletorios son indudablemente documentos públicos conforme a la definición legal contenida en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil; pero la fe pública que de ellos dimana se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y a la existencia de un decreto judicial. La fe pública en tales actuaciones no prejuzga sobre la veracidad o falsedad del contenido de los testimonios, los cuales pueden ser posteriormente, controvertidos en juicio contencioso...”.Así pues, la valoración del título supletorio está limitada a los dichos de los testigos que participaron en la conformación extra litem del justificativo de p.m. y para que tenga valor probatorio, tendrá que exponerse al contradictorio, mediante la presentación de aquéllos testigos para que ratifiquen sus dichos, y de esta forma ejerza la parte contraria, el control sobre dicha prueba. Por lo que, si los referidos testigos que participaron en la conformación del justificativo de p.m., no son llamados para ratificar lo expuesto en dicho título su valoración no puede afectar a terceros ajenos a su configuración, ya que se trata de un justificativo de una prueba preconstitutiva, y, por tanto, no puede asimilarse su efecto probatorio al de un documento público, con efectos erga omnes. Asimismo resulta pertinente indicar que tal documental no es suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad, es decir, no constituye un elemento de convicción suficiente sobre la propiedad de un inmueble. Dicho título a pesar de estar protocolizado, no pierde su naturaleza de extrajudicial, por lo que carece por si solo de valor probatorio en juicio.”… (Subrayado del Tribunal)

Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de diciembre de 2006, con ponencia de la Magistrada CARMEN ZULETA DE MERCHÁN.

Alegó el arrendatario que la pretensión del actor va dirigida a que se le haga entrega del inmueble completamente desocupado de personas y en las mismas condiciones en que lo recibió, inhabitable, derrumbada y parcialmente destruida como casa de habitación, el cual ameritó las mejoras y bienhechurías ejecutadas por él, así como por su cónyuge y sus descendientes, cuya indemnización se reservó expresamente reclamar por separado.

Conforme a lo establecido en el artículo 1.594 del Código Civil, el arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor; norma ésta vinculada con lo preceptuado en el artículo 1.595 eiusdem, que reza que si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario. Así las cosas, constata este Tribunal de acuerdo con el instrumento fundamental de la acción, que el arrendatario declaró en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento recibir el inmueble arrendado en perfectas condiciones de uso y habitabilidad, quedando obligado en forma escrita según lo pautado en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento a no efectuar modificaciones en la estructura y disposición del inmueble arrendado sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora, por una parte y por la otra, que, las mejoras permanentes que haya efectuado el arrendatario pasarán a ser propiedad del inmueble sin que la arrendadora deba pagar ninguna suma ni indemnización al respecto.

Ahora bien, con vista a la declaración emitida por el arrendatario en el instrumento fundante de la acción y lo preceptuado en los artículos 1.159 y 1160 del Código Civil, referente a que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, pues deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley, este Tribunal declara improcedente el alegato explanado por la parte demandada que recibió el inmueble arrendado inhabitable, derrumbado y parcialmente destruido como casa de habitación, pues de lo contrario, sería desvirtuar el espíritu, propósito y razón de las normas in comento.

En tal razón no es oponible a la arrendadora el título supletorio ni el justificativo de testigos ni cualquier otro acto jurídico realizado unilateralmente por el arrendatario a fin de reclamar indemnización alguna, pues dicha posición irrespeta la legítima autonomía de la voluntad; viola el derecho de propiedad consagrado en la carta magna y la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien además en este caso específico debió tolerar y respetar la ocupación precaria del arrendatario por más de veinte (20). En consecuencia, el Tribunal desecha el título supletorio y el justificativo de testigos producidos unilateralmente por el arrendatario por ir en contravención a lo convencionalmente pactado entre los contratantes y así se declara.

De igual manera, la parte demandada promovió la prueba de informes dirigida a la Dirección de Regulación de Alquileres de la Alcaldía de Maracaibo del Estado Zulia, y en fecha 5 de noviembre de 2009, fueron recibidas las resultas del citado organismo, informando a este Despacho que no existe aperturado procedimiento administrativo al respecto. Esta prueba fue evacuada de conformidad con los parámetros establecidos en la ley, pero por cuanto nada aporta a los fines de esclarecer la presente controversia queda desechada y así se decide.

Riela a los folios 63 al 98 del expediente, copias certificadas emitidas por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, San Francisco y J.E.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante la cual se evidencia que en fecha primero (1) de junio de 2.009, fue consignada la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. F 400,oo), correspondientes a las mensualidades de abril y mayo de 2.009, cuyo valor probatorio le otorga este Juzgado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil. Esta prueba se adminicula con la inspección judicial que riela a los folios 201 al 202 del expediente, evacuada por este Despacho en el Juzgado Tercero arriba identificado, a la cual se le otorga valor probatorio conforme a lo pautado por el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.

En relación a las consignaciones de cánones consignadas por el accionado, este Tribunal a los fines de determinar si el arrendatario cumplió con su obligación dentro de los parámetros que establece la ley, y con apego a la sentencia emitida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 5 de febrero de 2009, con ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, que hizo la interpretación constitucional del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario, vinculante para todos los jueces la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, la cual en forma parcial se transcribir y reza textualmente:

“…En el caso sub iudice, los peticionarios persiguen que se revise el acto decisorio del Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del 16 de noviembre de 2007, que declaró que: Si bien es cierto que nuestro legislador establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y que las partes contratantes convinieron en su cláusula tercera que el canon de arrendamiento se pagaría por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, no es menos cierto que según el artículo 51 de la Ley en comento, el arrendatario tendrá quince (15) días luego de vencida la mensualidad para consignar la misma por ante el Tribunal de Municipio; y por otra parte el artículo 7 de la mencionada ley establece la irrenunciabilidad de los derechos conferidos por ésta a los arrendatarios, calificando de nulas todas las estipulaciones contractuales que menoscaben dichos derechos, siendo así, es de entender por este Juzgador que el mes de enero se venció el día 31 de ese mes, y el mes de febrero el día 28 de ese mes, y el mes de marzo el día 31 de ese mes, por lo cual si computamos los quince días establecidos por la norma supra señalada es de entender que el mes de enero venció a los efectos de la consignación el día 15 de febrero, y el mes de febrero el día 15 de marzo y el mes de marzo el día 15 de abril, por lo cual podemos concluir que el arrendatario pagó extemporáneamente la mensualidad correspondiente al mes de enero, ya que de los autos se desprende que realizó los pagos en el Tribunal de Municipio el 9 de marzo de 2007, lo cual hace notar que el mes de marzo lo pagó de forma adelantada, y el mes de febrero lo consignó de forma oportuna, por lo cual mal podría considerar esta alzada que el demandado se encontraba incurso en incumplimiento de la cláusula sexta del contrato objeto de la litis, ya que el mismo solo se encontraba insolvente en un (1) solo canon de arrendamiento. En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago. Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales. En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas). Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces. Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica. Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos. Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide. los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes.”…

Sentencia publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela con indicación, en el Sumario, que se trata de una sentencia del Tribunal Supremo de Justicia que fija la interpretación constitucional del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y destacado en el sitio web del Alto Tribunal, emitida por la Sala Constitucional en fecha 5 de febrero de 2009.

De acuerdo a lo convencionalmente convenido entre las partes contratantes en el caso bajo estudio, quedó plenamente comprobado en autos que la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento se refiere al canon de arrendamiento estipulado en la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), pagaderos por mensualidades vencidas, los días último de cada mes, en dinero efectivo y de legal circulación en el país, y traídas a las actas procesales las copias certificadas emanadas por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, San Francisco y J.E.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante la cual se evidencia que en fecha primero (1) de junio de 2.009, fue consignada la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. F 400,oo), correspondiente a las mensualidades de abril y mayo de 2.009, este Tribunal observa que al arrendatario le correspondía pagar el día 15 de mayo de 2009, el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2009, el cual lo hizo extemporáneo; no obstante, por cuanto demostró que el primero (1) de junio de 2009, pagó el canon de arrendamiento correspondiente a la mensualidad vencida del mes de mayo de 2009, dentro de los quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual expresamente convenido al vencimiento de la mensualidad causada, la cual venció el último día del mes de mayo de 2009, es por lo que, este Tribunal declara efectuada en forma oportuna la consignación arrendaticia realizada por el arrendatario conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y se considera válida por haber sido realizada en forma legítima dentro de la oportuna establecida en la ley. Así mismo quedó plenamente demostrado en las actas procesales que el arrendatario logró desvirtuar el incumplimiento que le imputaba la parte actora de haber dejado de pagar dos (2) mensualidades consecutivas y en consecuencia, declara impertinente e improcedente el argumento invocada en el escrito libelar referida a que el pago de los cánones de arrendamiento sería por adelantado, los últimos días de cada mes, a partir del día 13 de marzo de 2003 y así se decide.

Consta de las citadas actuaciones antes a.q.e.f.0. de julio de 2.009, fue consignada planilla de depósito bancario signada con el No. 15322179, correspondiente a la Institución Bancaria “BANFOANDES” de fecha 07 de julio de 2.009, por un monto de doscientos bolívares (Bs. F. 200,oo) concerniente al pago de la mensualidad de junio de 2.009, por concepto del pago del canon de arrendamiento, así como otras actuaciones aisladas al presente proceso, y por cuanto no forman parte de los hechos demandados en la presente controversia, el Tribunal no los aprecia y así se declara.

En relación a las testimoniales juradas rendidas por ante este Tribunal por las ciudadanas A.I.M.Z., S.J.Z.P., K.K.B.M. y N.A.Z.D.V., este Juzgado observa:

En cuanto a la deposición efectuada por la ciudadana A.I.M.Z., constata el Tribunal que la testigo manifestó conocer a las partes intervinientes en el proceso; que conoció al finado EURO E.L., el año en que murió; que es vecina y amiga de la esposa del ciudadano J.J.R. y que tiene viviendo en ese sector más de 56 años; que conoce la dirección del inmueble arrendado y que tiene conocimiento que entre los ciudadanos EURO E.L. y J.J.R. hubo un contrato hace 27 años. Esta testigo fue repreguntada por la parte actora. De la declaración se puede constatar que aporta elementos de convicción y que los hechos a que hace referencia pueden ayudar a resolver la presente controversia, pues su testimonio contiene circunstancias de tiempo, lugar y modo en que adquirió el conocimiento de sus dichos, aunado a que manifestó que conoce a las partes, el tiempo que ocupa el arrendatario el inmueble y las condiciones en que se encontraba y se encuentra el inmueble arrendado, por lo que, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y tiene como cierto que el arrendatario originalmente contrató en forma verbal con el finado y en el transcurso del tiempo se sirvió de la cosa arrendada como un buen padre de familia, prolongándose la relación arrendaticia con la actual propietaria y así se decide.

En relación a la declaración rendida por la ciudadana S.J.Z.P., observa el Tribunal que la testigo manifestó conocer a las partes intervinientes en el proceso; que vio al finado EURO E.L.; que le consta que los ciudadanos EURO E.L. y J.J.R. celebraron un contrato de arrendamiento. Esta testigo fue repreguntada por la parte actora. De la declaración se puede constatar que no aporta elementos de convicción que puedan ayudar a resolver la presente controversia, pues su declaración no contiene circunstancias de tiempo, lugar y modo en que la testigo adquirió el conocimiento de sus dichos, pues pareciera no conocer la verdad de los hechos que declaró, aunado a que manifestó al ser interrogada en la cuarta repregunta que, su mamá le contó que el señor Juan y la señora Lucia no tenían donde vivir y tenían 3 hijas pequeñas y que la casa aunque semi destruida el señor Juan le pidió al señor Euro que se la arrendara y es por eso que sabe que hubo ese contrato. Esta testimonial se desecha conforme a lo establecido en los artículos 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto incurre en contradicción en sus propios dichos y declaró sobre hechos referenciales y así se decide.

En lo atinente a la deposición rendida por la ciudadana K.K.B.M., constata el Tribunal que la testigo manifestó conocer a las partes intervinientes en el proceso; que le consta que los ciudadanos EURO E.L. y J.J.R. celebraron un contrato de arrendamiento; así como otros hechos. Esta testigo fue repreguntada por la parte actora. De la declaración se puede constatar que no aporta elementos de convicción que puedan ayudar a resolver la presente controversia, pues la deposición analizada no contiene circunstancias de tiempo, lugar y modo en que la testigo adquirió el conocimiento de sus dichos, pues pareciera no conocer la verdad de los hechos que declaró, aunado a que manifestó al ser interrogada en la primera repregunta que, tiene entendido que desde el 85 aproximadamente, el ciudadano J.R., la ciudadana L.D.R. contrataron con el de cujus, por lo que incurrió en contradicción con las demás probanzas aportadas a los autos, pues según el principio de prueba valorado por este Tribunal, la relación arrendaticia se inició en el año 1982. Esta testimonial se desecha de conformidad con lo establecido en los artículos 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto incurre en contradicción en sus propios dichos y pareciera no conocer la verdad de los hechos que declaró y así se decide.

En lo referente a la deposición efectuada por la ciudadana N.A.Z.D.V., constata el Tribunal que la testigo manifestó conocer a las partes intervinientes en el proceso; que conoció al finado EURO E.L.; que el ciudadano J.J.R. ha remodelado el inmueble, levantó la paredes y techo; que tiene conocimiento que entre los ciudadanos EURO E.L. y J.J.R. hubo un contrato; que el contrato de arrendamiento se celebró hace más de 26 años. Esta testigo fue repreguntada por la parte actora. De la declaración se puede constatar que aporta elementos de convicción que pueden ayudar a resolver la presente controversia, pues su declaración contiene circunstancias de tiempo, lugar y modo en que la testigo adquirió el conocimiento de sus dichos, aunado a que manifestó que conoce a las partes, el tiempo que ocupa el arrendatario el inmueble y las condiciones en que se encontraba y se encuentra el inmueble arrendado y que hoy en día tiene características y condiciones de habitabilidad, por lo que, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y tiene como cierto que el arrendatario originalmente contrató en forma verbal con el finado y en el transcurso del tiempo se sirvió de la cosa arrendada como un buen padre de familia y prolongó la relación arrendaticia con la actual propietaria, y así se decide.

Riela al folio 11 de la segunda pieza del expediente, solicitud efectuada por la parte demandada referente a un testamento y solicitó la exhibición, este Tribunal declara improcedente dicha solicitud por extemporánea, aunado a que no tiene vinculación con los hechos que se dilucidan en el presente juicio y así se declara.

-VII-

Cursa a los folios 99 al134 del expediente, copia certificada de las actuaciones cursantes en el Expediente signado con la nomenclatura particular No. 1.664 del Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, San Francisco y J.E.L. de esta Circunscripción Judicial del Estado Zulia, constante de treinta y seis (36) folios útiles y sus vueltos, marcada con la letra “D”. Señaló la parte demandada que en fecha 05 de junio de 2009, ocurrió por ante el Despacho del Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, San Francisco y J.E.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la ciudadana ELIANIA BARRIOS, asistida por la profesional del derecho C.M., titular de la cédula de identidad No. 23.003.744, inscrita en el Inpre-Abogado bajo el No. 81.779, solicitó el desistimiento de la causa por motivo de haberse consignado los cánones de arrendamiento por ante otro Juzgado de Municipio, que por tal motivo es que efectúo dicha solicitud. Solicitó la devolución de los originales que consignó con el libelo de la demanda. Homologado el desistimiento por sentencia Interlocutoria, de fecha 09 de junio de 2.009, nuevamente demandó en fecha 26 de junio de 2.009, por ante este Juzgado previa la distribución de causa, en expresa contravención a lo dispuesto en el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil, que consagra la Inadmisibilidad pro tempore de la demanda, al establecer que:“El desistimiento del procedimiento solamente extingue la instancia, pero el demandante no podrá volverá proponer la demanda antes que transcurran noventa días”; no propuesta como excepción de inadmisibilidad cuyo objeto es dilatorio, sino exponiendo al Tribunal los desafueros procedimentales en que incurre la parte actora, sobre la misma pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, admitiendo que dichos cánones de arrendamiento correspondientes a las mensualidades de abril y mayo de 2.009, se encuentran debidamente consignados en el Tribunal, utilizando diversas argucias para sorprender la sana critica del Juzgador.

Con respecto al alegato pro tempore alegado por la parte accionada en el acto de la contestación de la demanda, es imperioso señalar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 13 de junio de 2001, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, dejó asentado que la Sala como garante de la Constitución y del respeto a la garantía del debido proceso, reprocha ese tipo de conducta contraria a la ética que intenta desconocer expresas disposiciones legales y viola los derechos fundamentales de la contraparte vinculados al proceso judicial y dice:

…En efecto, la Sala constata que la demandante en el citado juicio de partición, después que este Tribunal anulara el auto de admisión de la demanda así como las medidas cautelares que habían sido acordadas, para escapar de la aplicación de la norma que prevé la litispendencia -la cual habría conllevado a la extinción de la segunda causa- aunque intentó una nueva demanda idéntica, días después desistió de la primera, eliminando de tal forma, la existencia de dos causas iguales. De igual forma, se encuentra que el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil fue burlado, pues la nueva demanda se intentó antes de efectuar el desistimiento del procedimiento de la primera, con lo que se intentó eludir la prohibición de intentar una nueva demanda dentro de los noventa días siguientes al desistimiento, pues, como se indicó, la otra demanda ya había sido intentada. La Sala, en tanto que garante de la Constitución y del respeto a la garantía del debido proceso, reprocha este tipo de conducta contrarias a la ética que intenta desconocer expresas disposiciones legales y viola los derechos fundamentales de la contraparte vinculados al proceso judicial.

…

Conforme al criterio jurisprudencial transcripto en forma parcial con antelación, constata el Tribunal que la nueva demanda intentada por la parte actora, no es idéntica al primer escrito libelar que posteriormente desistió, por lo que no existen dos causas iguales. De igual forma, quedó demostrado que al incoar el procedimiento de desalojo con fundamento a la falta de pago pautada en el literal a) del artículo 34 de la ley especial e invocar como presupuesto procesal la indeterminación del tiempo del contrato de arrendamiento; en tanto y en cuanto, el contrato de arrendamiento fue calificado por este Tribunal con determinación del tiempo y la acción va dirigida a resolver el contrato de arrendamiento por falta de pago, a juicio de quien aquí decide, son acciones con diferencias notables respecto a los presupuestos procesales para que proceda la admisibilidad de las mismas, que generan efectos jurídicos diferentes o condiciones jurídicas opuestas a pesar que se deben tramitar por el mismo procedimiento conforme a lo pautado en el artículo 33 de la ley especial; por lo que, el accionante al intentar una nueva demanda con señalamiento de causa diferente al desalojo no violó lo preceptuado en el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil, pues si bien fue homologado el desistimiento por sentencia Interlocutoria de fecha 09 de junio de 2.009 y la nueva demanda fue interpuesta en fecha 26 de junio de 2.009, por ante este Juzgado previa la distribución de causa, no se cumplen los extremos para que la actora haya incurrido en contravención a lo dispuesto en el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil, ni irespeta la garantía del debido proceso y así se decide.

En lo atinente al argumento explanado en la contestación de la demanda que la parte actora pretende reclamar por vía judicial el cobro de la cantidad de ocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 8.400,oo) que presuntamente corresponden a los cánones de arrendamiento por los conceptos anteriormente detallados así como también los cánones que corren hasta la definitiva desocupación del inmueble arrendado por parte de el arrendatario, generando una situación sin asidero o fundamento jurídico alguno; alegó que la parte actora pretende subvertir el procedimiento monitorio de intimación sobre el cobro de bolívares de cantidades de dinero, líquidas y exigibles, para estimar sus inexistentes honorarios profesionales estimados sobre un veinticinco por ciento (25%) del monto total de la demanda; resultando una utopía desconocer el contenido del artículo 286 ejusdem sobre una eventual condenatoria total sobre una demanda procedente en derecho, aun cuando en el sub-judice obedece incuestionablemente a una demanda temeraria, infundada y carente de fundamento o asidero alguno.

Con vista al planteamiento señalado por el accionado observa este Tribunal que la parte actora reclamó los honorarios profesionales estimados en un veinticinco por ciento (25%) del monto total de la demanda, pedimento improcedente en el procedimiento breve tal como lo alegó el accionado, pues el ganancioso debe seguir el trámite pautado en el artículo 286 ejusdem, sobre una eventual condenatoria total sobre una demanda procedente en derecho. En el caso que nos ocupa la parte actora estimó la presente demanda en la cantidad de ocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 8.400,oo) y así se decide.

En relación a la defensa invocada por la parte demandada referente a los beneficios de la prórroga legal que preceptúa el Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38; es importante destacar que, el arrendatario tendrá derecho a la prórroga legal siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, quedando a salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. Cabe señalar que en el presente caso aplica dicha defensa por cuanto fue declarada legítimamente efectuada la consignación de los cánones de arrendamiento demandados y en consecuencia solvente en el pago y así se decide.

En cuanto a la incidencia planteada en la presente causa referida a los documentos privados promovidos en fecha 26 de octubre de 2009, por la parte actora y que en esa misma fecha, la parte demandada impugnó y desconoció en su contenido y firma por no ser la firma de parte arrendataria, ni su número de cédula de identidad; que la cónyuge del arrendatario no tiene cualidad de parte demandada y no ha sido llamada a exhibir esos documentos para que ratifique su contenido y firma; y por último que no es la firma de su mandante ni ningún otro integrante de las personas que ocupan el inmueble arrendado ni ha recibido comunicación escrita que guarde relación con el arrendamiento de autos. El día 29 de octubre de 2009, la parte actora con vista a la impugnación y desconocimiento de los documentos privados promovió la prueba de cotejo y solicitó el resguardo de los instrumentos. En fecha 30 de octubre de 2009, este Despacho fijó oportunidad para proceder al nombramiento de los expertos y acordó el resguardo previa consignación de las copias simples. En fecha 03 de noviembre de 2009, según asiento del diario que lleva este Tribunal, la parte demandada ratificó la diligencia de fecha 27 de octubre de 2009, mediante la cual desconoce los documentos privados firmados por un tercero ajeno a la presente controversia y fundamentó la improcedencia de la prueba de cotejo por cuanto la persona a quien se le pretende hacer la prueba de cotejo con las presuntas firmas de su puño y letra; que no tiene cualidad subjetiva en la presente causa, pues es la cónyuge del demandado y consignó copia certificada del acta de matrimonio, a la cual este Despacho le otorga valor probatorio y observa:

Cursa al folio169 del expediente, carta privada de fecha 24 de septiembre de 2008, emitida por la parte actora al arrendatario, mediante la cual le notifica su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 13 de marzo de 2003, con una duración de seis (6) meses, prorrogable automáticamente a partir del 1 de enero de 2003.

Estos instrumentos privados tal como fue señalado con anterioridad, fueron impugnados y desconocidos por la parte demandada, siendo que el actor promovió la prueba de cotejo la cual no se evacuo. No obstante, en el transcurso del proceso la parte demandada acertadamente alegó que, la ciudadana L.R.G.D.R. no tiene cualidad subjetiva en la presente causa, pues es la cónyuge del demandado, lo cual se adminicula con la inspección judicial consignada a los autos por la parte actora que riela a los folios 170 al 192 del expediente, y si bien, esta prueba fue evacuada en forma irregular en su oportunidad por cuanto le falta la firma del juez que la efectuó, no obstante por cuanto la parte demandada no cuestionó dicha actuación en el transcurso del proceso, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.429 del Código Civil, y tiene como cierto que el arrendatario ocupa el inmueble arrendado con la ciudadana L.R.G.D.R. en su condición de cónyuge y su grupo familiar. Así las cosas, siendo que se desprende del contrato de arrendamiento que fue pacto entre las partes intervinientes según la cláusula tercera que cualquiera de las partes mediante carta podía notificar a la otra de su voluntad de no prorrogar el contrato, y con vista que la parte demandada no tachó de falso dicho instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 1.381 del Código Civil, y en virtud de lo ineficaz e infeliz que resulta el cuestionamiento opuesto por la parte demandada referido al desconocimiento e impugnación del instrumento que fue suscrito por un tercero ajeno a la controversia y que no es parte interviniente en este proceso, por ser improcedente e impertinente el desconocimiento y la impugnación realizada por el accionado y en consecuencia, el Tribunal tiene como cierto que la arrendadora notificó formalmente su voluntad de no continuar la relación arrendaticia a partir del 24 de septiembre de 2008 y así se decide.

Riela al folio 167 al 168 del expediente, carta privada contentiva del derecho preferencial o preferencia ofertiva que la ley le reconoce al arrendatario para que el arrendador le ofrezca en venta con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en condición de arrendatario, y a pesar que la parte demandada no tachó de falso dicho instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 1.381 del Código Civil, y en virtud de lo ineficaz e infeliz que resulta el cuestionamiento opuesto por la parte demandada referido al desconocimiento e impugnación del instrumento que fue suscrito por un tercero ajeno a la controversia y que no es parte interviniente en este proceso, por ser improcedente e impertinente el desconocimiento y la impugnación realizada por el accionado, no obstante, el Tribunal desecha la citada prueba por cuanto no cumple con lo extremos pautados en el artículo 44 de la ley especial y siguientes, pues la notificación de preferencia ofertiva debe realizarse mediante documento auténtico para ser declarada válida y así se decide.

-VIII-

Ahora bien, por cuanto la pretensión de la actora se fundamentó en la falta de pago del arrendatario de los cánones de arrendamientos causados en los meses de abril y mayo de 2009, y con vista a las probanzas traídas a las actas procesales por ambas partes, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos que, en cuanto a la insolvencia del arrendatario debe estar plenamente demostrado el incumplimiento de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de acuerdo al alcance, espíritu y razón de ser que rige la ley especial. En el caso bajo estudio se desprende de las actas procesales que, la parte demandada logró desvirtuar el incumplimiento de pago que le imputa el actor y demostró la solvencia en el pago de su obligación principal, por lo que a juicio de esta Sentenciadora no procede en derecho la pretensión incoada y así se decide.

En conclusión, este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se generaron del contrato de arrendamiento con determinación del tiempo para ambas partes; que el arrendatario originalmente contrató en forma verbal con el primer propietario, hoy el de cujus; que ha mantenido una relación arrendaticia de más de diez (10) años, según el principio de prueba traído a los autos, concatenado con las testimoniales juradas valoradas por este Juzgado; que fue pactado en la cláusula quinta que será por cuenta del arrendatario el pago de los servicios públicos prestados durante la vigencia del contrato y está obligado a acreditar el pago con los respectivos recibos y solvencias al finalizar el contrato de arrendamiento; que el arrendatario no ha cancelado a HIDROLAGO el saldo deudor que asciende en la cantidad de un mil setecientos cincuenta y dos bolívares con nueve céntimos (Bs. 1.752,09), generado dicho monto desde el mes de diciembre de 1991 hasta el mes de noviembre de 2009, que versa sobre el inmueble arrendado; que de la cláusula séptima del contrato se desprende que el arrendatario esta obligado en forma escrita, a no efectuar modificaciones en la estructura y disposición del inmueble arrendado sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora, por una parte y por la otra que, las mejoras permanentes que hizo el arrendatario son propiedad del inmueble sin que la arrendadora deba pagar ninguna suma ni indemnización al respecto; que fue un hecho admitido por la parte actora el hecho nuevo alegado por el arrendatario pues nada demostró en el transcurso del proceso para desvirtuar la relación arrendaticia verbal alegada en la contestación de la demanda; que la parte actora en principio cumplió con las obligaciones que originó el contrato de arrendamiento que pretendía resolver, al notificar al arrendatario de su voluntad de no prorrogar el contrato conforme a lo convencionalmente pactado; que la parte actora con un notable desacierto reclama los cánones de arrendamiento por mensualidades adelantados en los últimos días de cada mes, sin que los contratantes hayan convenido a ello; que la parte demandada logró establecer en las actas procesales la excepción por excelencia proferida por nuestro M.T. ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es, la acreditación del pago reclamado por la parte accionante, pues cumplió con una de las obligaciones principales conforme a lo tipificado en el artículo 1592 del Código Civil, ya que demostró el pago de los cánones de arrendamiento demandados; sin que la parte demandante lograra demostrar lo alegado en el escrito libelar, carga que le correspondía según lo pautado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva del presente fallo.

-IX-

DISPOSITIVO

Por todos los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue intentada por la ciudadana E.C.D.L., en contra del ciudadano J.J.R.M., ambas partes plenamente identificadas en la narrativa de este fallo.

SEGUNDO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber sido vencida totalmente en el proceso.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los catorce (14) días del mes de diciembre de dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

X.R.

LA SECRETARIA TITULAR,

MARIELIS ESCANDELA DE BRAVO

Siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA TITULAR.

Exp. 2042-09

Resolución de Contrato de Arrendamiento