Decisión nº 114 de Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de Lara, de 6 de Febrero de 2007
| Fecha de Resolución | 6 de Febrero de 2007 |
| Emisor | Juzgado Tercero del Municipio Iribarren |
| Ponente | Patricia Lourdes Riofrio Peñaloza |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, seis de febrero de dos mil siete
196º y 147º
ASUNTO: KP02-V-2006- 004136
DEMANDANTE: C.C.O., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.625.345, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: O.A.A.M. Y M.A.D.B., inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 15.226 y 22.469 respectivamente.
DEMANDADO: N.M.S.D.P., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 3.859.634, de este domicilio.
APODERADAS JUDICIALES LA PARTE DEMANDADA: M.G., M.I.T. y G.D., inscritas en el I.P.S.A bajo los Nros. 90.335, 90.211, 11.940, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO POR INCUMPLIMIENTO DE PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL
SENTENCIA: DEFINITIVA
Vistas las actuaciones que anteceden y que conforman la presente causa civil, este Tribunal procede a dictar sentencia definitiva en los siguientes términos:
-I-
En fecha 05 de octubre de 2006, fue introducido por ante la Unidad Receptora y Distribuidora de Documentos (U.R.D.D.) no penal, constante de tres (03) folios útiles y ocho (08) anexos, correspondiente a este Expediente, por el motivo de DESALOJO POR INCUMPLIMIENTO DE PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL, que por distribución correspondió a este Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara. Dicha demanda fue incoada por la ciudadana C.C.O., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.625.345, de este domicilio, asistida por los abogados O.A.A.M. Y M.A.D.B., inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 15.226 y 22.469 respectivamente, contra la ciudadana N.M.S.D.P., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 3.859.634, de este domicilio. En fecha 09 de octubre de 2005, se admitió por no ser contraria al Orden Público y las buenas costumbres o alguna disposición de la Ley. En fecha 13 de octubre de 2006, la parte actora consignó poder otorgado por la ciudadana C.C.O., a los abogados O.A.A.M. Y M.A.D.B., y consignaron copia del libelo de demanda a los fines de dar cumplimiento a la citación de la demanda. En fecha 23 de octubre de 2006, el Tribunal libró las compulsas de citación y las entregó al alguacil. En fecha 22 de Noviembre de 2006, el Alguacil consignó recibo de citación sin firmar por la ciudadana N.M.S.D.P.. En fecha 24 de noviembre de 2006, la parte actora solicitó la notificación de la demandada a través de la Secretaria de Tribunal. En fecha 05 de diciembre de 2006, vista la diligencia anterior el Tribunal lo acordó. En fecha 14 de diciembre de 2006, la Secretaria del Tribunal hizo constar su traslado a librar la boleta de notificación respectiva. En fecha 18 de diciembre de 2006, estando dentro de la oportunidad legal la parte demandada presenta escrito de contestación. En fecha 16 de Enero de 2007, la parte demandante estando dentro del lapso de promoción, consignó escrito de pruebas, constante de 02 folio útiles, en esta misma fecha la parte demandada también hace uso de su derecho y promovió escrito de promoción de pruebas, constante de 03 folios útiles. En fecha 18 de Enero de 2007, se admitieron las pruebas presentadas por ambas partes, y se fijó el Tercer día de despacho siguiente para la comparecencia de las testigo C.D.R. Y CHIQUINQUIRÁ SIERRA a las 9:00 y 9:30 am, el Cuarto día de despacho siguiente para la comparecencia de las testigos DIERRY QUERALES Y M.Y., a las 9:00 y 9:30 am respectivamente, así mismo se acordó librar la Boleta de citación a la demandada para la exhibición de la notificación. En fecha 23 de Enero de 2007, la ciudadana: C.C.O. otorga poder especial Apud-Acta a las abogadas M.G., M.I.T. y G.D., inscritas en el I.P.S.A bajo los Nros. 90.335, 90.211, 11.940, respectivamente. En fecha 23 de Enero de 2007, el Tribunal complementó auto de fecha 18.01.2007, acordó librar oficios al Servicio Municipal de Administración Tributaria y a la Oficina de Catastro de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara. En fecha 24 de Enero de 2007, se oyó la declaración de la ciudadana CHIQUINQUIRÁ SIERRA, y se dejó constancia que no se oyó a la testigo C.D.R., por cuanto no compareció al acto. En fecha 23 de Enero de 2007, los apoderados de la parte actora donde aclararon que su representada no tiene nada que exhibir. En fecha 25 de Enero de 2007, se oyó la declaración de los ciudadanos DIERRY QUERALES y M.A.Y.. En fecha 30 de enero de 2007, se difirió el dictamen de la sentencia por cúmulo de trabajo para el quinto día de despacho siguiente, en esta misma fecha se recibió escrito presentado por los apoderados judiciales de la parte actora. En fecha 31 de enero de 2007, la abogada M.I.T., apoderada judicial de la parte accionada consignó copia simple de los folios 23, 24, 58 y 59 para su debida certificación.
-II-
Estudiadas las actas Procesales que conforman la presente causa, el Tribunal para decidir observa:
La presente causa versa sobre DESALOJO POR INCUMPLIMIENTO DE PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL, intentada por la ciudadana C.C.O., asistida por los abogados O.A.A.M. Y M.A.D.B., contra la ciudadana N.M.S.D.P., todos arriba identificados, sobre un inmueble constituido por una casa, ubicada en el barrio Brisas del Obelisco, carrera 2 entre calles 2 y 3, en Barquisimeto, Parroquia C.d.M.I.d.E.L.. Indica que este inmueble se encuentra dentro de los linderos siguientes: NORTE: En línea de seis metros con veinte centímetros (6,20 Mts); SUR: En línea de seis metros con setenta centímetros (6,70 Mts); ESTE: En línea de veintinueve metros con cincuenta (29,50 Mts), con terrenos que ocupa u ocupó D.G. y OESTE: En línea de veintinueve metros con cincuenta (29,50 Mts), con terrenos que ocupa u ocupó D.T..
Afirma la parte actora que le compró este bien inmueble a la ciudadana M.C.A., con el conocimiento de que el mismo está ocupado en arrendamiento por la ciudadana N.S.D.P.. Aduce que la arrendadora ejerció la preferencia ofertiva, notificando a la inquilina el 06.04.2006, realizada por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, siendo que la hoy demandada no ha ejercido el derecho de preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio.
Por las razones antes explanadas demanda a la ciudadana N.S.D.P., a los fines de la devolución del inmueble objeto de la venta por haberse subrogado de los derechos de la vendedora y el incumplimiento de la accionada a cumplir el derecho de la preferencia ofertiva y el retracto legal.
Fundamenta la presente demanda, en los artículos 42, 43, 44, 45 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Cumpliendo con el procedimiento legal, este Tribunal procedió a citar a la parte demandada una vez cumplido con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En la oportunidad de dar contestación a la demanda, comparece la accionada N.S.D.P., asistida por la abogada M.G., suficientemente identificadas en autos, donde señala que lleva dieciséis años habitando el inmueble objeto de litigio, del cual afirma la están desalojando sin estar incursa en ninguna de las causales establecidas por la ley.
Afirma que la ciudadana M.A. no le permitió los documentos del inmueble en lo relativo a la solicitud de crédito para su compra, y que tampoco le fue manifestada venta alguna realizada a la ciudadana C.C.O.. También asevera que en el respectivo documento de compra-venta no especificaron que el inmueble estuviera en arrendamiento, destacando que la nueva propietaria si tenia conocimiento de ello, por la confesión que se desprende del escrito libelar. Por lo cual solicita que al no estar incursa en las causales de desalojo, y por haber estar al día en sus obligaciones arrendaticias, afirmando que esto se evidencia de depósitos efectuados en la cuenta de ahorro de la ciudadana M.A., se declare sin lugar la presente demanda.
Planteada la litis, en la forma antes expuesta el Tribunal procede a valorar las pruebas promovidas por ambas partes, para admitir las que sean procedentes y rechazar las que no lo son.
Observa esta Juzgadora que la parte Demandante promueve con su escrito libelar: 1. Documento de venta pura y simple entre las ciudadana M.C.A. y C.C.O. 2. Notificación Judicial a la ciudadana N.M.S.D.P.. 3. Escritura Pública donde F.A.T.S. le vende las bienhechurías en cuestión a R.A.A., de fecha 17.09.1981 anotada bajo el N° 1 Tomo 16 Protocolo 1 del Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro del Distrito Iribarren del estado Lara. 4. Escritura Pública donde R.A.A. le vende las bienhechurías en cuestión a C.E.A., de fecha 17.09.1981, anotada bajo el N° 2 Tomo 16 Protocolo 1 del Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro del Distrito Iribarren del estado Lara. 5. Documento autenticado el 17.09.1997 ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto de venta de las bienhechurías de marras entre las ciudadanas C.E.A. y M.C.A.. 6. Copia simple del documento de arrendamiento emanado de la Sindicatura Municipal a favor de R.A.A., sobre el terreno donde se hayan las bienhechurías objeto de este asunto, de fecha 02.05.1968.
Estando dentro del lapso legal para la promoción de pruebas la parte actora promovió: I.- El mérito favorable de autos. II. El libelo de demanda que riela a los folios 1,2 y 3. III. El documento de venta que hiciera la ciudadana M.C.A. a la ciudadana C.C.O., que cursa al folio 4 y 5, con sus respectivos vueltos. IV. La notificación judicial realizada a la ciudadana N.S.D.P. por intermedio del Juzgado Tercero del Municipio Iribarren, en fecha 05.04.2006. V. Los documentos consignados junto al libelo para demostrar la tradición de las bienhechurías objeto de litigio. VI. El documento de venta de bien inmueble que hiciera la ciudadana C.E.A. a M.C.A., de fecha 17.09.1997. VII. Copia simple del documento de arrendamiento emanado de la Sindicatura Municipal sobre el bien objeto de este asunto, de fecha 02.05.1968.
Por su parte la accionada también hace uso de su derecho a la promoción de pruebas, quien promueve: A. Constancia de residencia por el Comité de Tierra Urbana (CTU). B. Certificado de ocupación avalada por el (CTU). C. Copia de bauches depositados en la cuenta de ahorro N° 0102-0422-47-01-00004118. D. Solvencia de Impuestos Sobre Inmuebles Urbanos del terreno ejido ocupado en la Urb. Brisas del Obelisco. E. C.d.S. de venta de la parcela del terreno donde se haya el objeto del litigio. F. también promovió prueba de informes a fin de que ratificara las pruebas E y F. G. Los testimoniales de las ciudadanas C.D.R., CHIQUINQUIRÁ SIERRA, DIERRY QUERALES Y M.Y., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad Nros. 2.190.513, 1.273.808, 12.026.305 y 2.590.372, respectivamente. H. Solicitó la exhibición de la notificación a la aquí demandada sobre la venta realizada por la M.C.A. a la demandante. I. Solicitó la exhibición de la notificación al Alcalde sobre la venta realizada por la M.C.A. a la demandante.
Esta Juzgadora pasa a valorar las pruebas presentadas:
Observa quien juzga que los instrumentos presentados por la parte actora acompañando al libelo y ratificados en pruebas, por no haber sido tachados y tratarse de documentos públicos, o sus copias y de documentos privados reconocidos, tienen para este proceso toda su fuerza probatoria. Ya sí se declara.
Es de destacar que el libelo de la demanda, no es en sí mismo prueba alguna, por lo que como tal es desechado de esta contienda. Y así se determina.
En lo relativo a los instrumentos marcados A., B., C., por cuanto lo que se quiere probar con tales instrumentales es la condición de ocupante e inquilina del bien arrendado, y no ser este tema en controversia, pues es aceptado por ambas partes, son desechados de este proceso. Y así se decide.
Con respecto a las pruebas signadas aquí D. E. y F., observa quien esto decide que el fin perseguido es demostrar gestiones de compra por parte de la demandada, de la parcela donde se haya el objeto del litigio, lo cual no concuerda con las defensas alegadas y por ende con la litis trabada, en razón de lo cual también deben ser desechadas de este proceso. Y así se decide.
En relación a los testimoniales de las ciudadanas C.D.R., CHIQUINQUIRÁ SIERRA, DIERRY QUERALES Y M.Y., por haber sido evacuados los tres últimos, pues la primera no compareció, fuera de la etapa probatoria, no pueden ser valorados por esta Juzgadora en atención al principio de preclusión de los lapsos procesales. Y así se declara.
Similar razonamiento es aplicable a la exhibición de la notificación a la aquí demandada sobre la venta realizada por la M.C.A. a la demandante, y a la exhibición de la notificación al Alcalde sobre la venta realizada por la M.C.A. a la demandante, siendo que además no se cumplió con la intimación efectiva a los fines consiguientes. Y así se decide.
De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto decide, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.
La parte actora asegura que la inquilina N.S., aquí demandada, ha incumplido con “el derecho de la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio”, folio 3, y que por ello exige le sea devuelto el inmueble objeto de la venta. Ante esta pretensión la locataria se defiende argumentando que no pudo comprar la casa por no habérsele facilitado los documentos para conseguir el crédito respectivo, que no se le participó de la venta realizada y que continúa cumpliendo con sus pagos sobre el bien arrendado en su calidad de inquilina, tal como lo asegura saber la demandante.
Así las cosas, que la ciudadana N.S. es la ocupante en su condición de inquilina del inmueble cuyo arrendamiento está en discusión, es clara y contundentemente convenido por las aseveraciones de ambas partes, folios 1, 2 y 31.
Establecida como ya fue, la existencia de una relación inquilinaria es pertinente determinar las consecuencias que para el arrendatario trae el no uso de su derecho de preferencia ofertiva. Se tiene que , como establece el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendador debe ofrecer en primer lugar al inquilino el bien arrendado en caso de desear venderlo. En el caso subiudice, el arrendador asevera y prueba a través de la notificación judicial valorada más arriba haber hecho tal oferta el 06 de abril de 2006, folios 11 y 12. Y sí se declara.
Pero este derecho, no obliga al inquilino a adquirir el bien arrendado, por el contrario impone al arrendador la carga de ofrecer la cosa, siempre y cuando tenga más de dos años la relación locativa. En razón a lo cual no puede existir sanción alguna, ante la decisión de no adquirir el bien en cuestión. Y así se establece.
De tal manera que pasa quien juzga a determinar si el demandado, al no hacer uso del derecho de retracto legal arrendaticio, está incurso en alguna falta que traiga como consecuencia “la devolución del inmueble”. Esta figura legal, la del retracto, está íntimamente ligada con la estudiada más arriba, y siendo que la arrendadora cumplió con su obligación de ofrecer el inmueble, es potestativo de la locataria, si considera vulnerado su derecho preferente, ejercer el retracto legal en cuestión, siendo ésta la titular de la acción y no viceversa. En pocas palabras, y aunque suene de perogrullo decirlo, los derechos no ejercidos, no son violatorios del de los demás, siendo que la decisión de adquirir un bien es completamente parte de la esfera de los derechos inherentes al ser humano. Y así se declara.
Ahora bien, por ser los derechos arrendaticios de orden público, como lo establece el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considera pertinente quien esto decide señalar lo pautado por el artículo 20 ejusdem, que a la letra dice:
Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.
-III-
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
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SIN LUGAR la demanda por Desalojo por Incumplimiento de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal, intentada por C.C.O., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.625.345, de este domicilio 34.482, 2.528.647 y 2.910.860, respectivamente de este domicilio, contra N.M.S.D.P., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 3.859.634, de este domicilio
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Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de procedimiento civil, por haber sido totalmente vencida.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 06 días del mes de Febrero de 2.007. Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.-
La Juez,
Abog. P.L.R.P..
El Secretario Accidental
Abg. J.D.
Seguidamente se publicó siendo las 2:20 pm
El secretario accidental
