Decisión de Juzgado del Municipio Cristóbal Rojas de Miranda, de 4 de Abril de 2014

PODER JUDICIAL

JUZGADO DEL MUNICIPIO C.R.D.L.

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO

BOLIVARIANO DE MIRANDA

Exp. N° 2107-2013

PARTE DEMANDANTE

C.O.A.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-2.995.874.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE Abogados B.R.S. y V.A.R., inscritos en el Inpreabogado bajo las matrículas Nro. 117.240 y 81.169.

PARTE DEMANDADA A.T.D.F., de nacionalidad Portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E- 81.389.083.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA FERDINAN RODRIGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo la matrícula Nro. 75.749.

MOTIVO

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DE LA RELACIÓN DE LA CAUSA

En fecha 06 de noviembre de 2013, se dio inicio al presente juicio, mediante libelo presentado por el ciudadano C.O.A.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. V-2.995.874, debidamente asistido por los profesionales del derecho B.R.S. y V.A.R., inscritos en el Inpreabogado bajo las matrículas Nro. 117.240 y 81.169, respectivamente; quien demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO al ciudadano A.T.D.F., de nacionalidad portuguesa, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. E- 81.389.083.

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En fecha 08 de diciembre de 2013, este Tribunal admitió la demanda en cuanto ha lugar en derecho por no ser contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. Al mismo tiempo, ordenó el emplazamiento de la parte demandada, antes identificada, a fin de que compareciera ante el Tribunal al segundo (2do) día de despacho siguiente a la citación, a fin de dar contestación a la demanda u oponer las defensas que creyere conveniente.

En fecha 12 de noviembre de 2013, compareció el abogado en ejercicio V.L.A., inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula N°81.169, quien dejó constancia de haber hecho entrega al Alguacil del Juzgado de los emolumentos necesarios para realizar la práctica de la citación.

En fecha 18 de noviembre de 2013, el ciudadano C.O.A.R., debidamente asistido, otorgó poder APUD-ACTA a los profesionales del derecho V.A.R. y B.R., identificados, para que ejercieren la defensa de sus derechos e intereses en el presente juicio.

En fecha 19 de noviembre de 2013, el Tribunal mediante auto ordenó la elaboración de la compulsa correspondiente a la parte demandada.

En fecha 13 de enero de 2014, el Alguacil del Juzgado mediante diligencia, consignó recibo de compulsa debidamente firmado, correspondiente a la parte demandada.

En fecha 15 de enero de 2014, comparece la parte demandada, y debidamente asistida por el profesional del derecho FERDINAN RODRIGUEZ, inscrito en el IPSA bajo la matrícula N°75.749, consignó escrito de contestación a la demanda y anexos.

En fecha 16 de enero de 2014, comparece la representante judicial y mediante diligencia solicitó copias simples del auto de admisión de la demanda y escrito de constelación. Posteriormente el 17 de ese mismo mes, comparece el apoderado judicial de la parte demandada y solicitó se negaren las copias simples requeridas por la abogada B.R., identificada, por cuanto la misma no ostenta la representación judicial de la parte demandante.

El 21 de enero de 2014, el Tribunal mediante auto declaró improcedente la anterior solicitud de copias solicitadas.

En fecha 23 de enero de 2014, comparece el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de promoción de pruebas y anexos.

En fecha 23 de enero de 2014, comparece la abogada B.R., identificada, y mediante diligencia ratificó la solicitud de copias simples, señalando al folio 16 consta suficientemente su acreditación de apoderada judicial del accionante en juicio. Asimismo procedió a consignar escrito de promoción de pruebas.

En fecha 28 de enero de 2014, el apoderado judicial de la parte demandada consignó nuevamente escrito de promoción de pruebas corriente a los folios del 35 al 38, respecto del cual fuese omitido originalmente el folio tercero.

En fecha 28 de enero de 2014, el Tribunal mediante auto, vistos los escritos de promoción de pruebas consignados por ambas partes, las admitió en cuanto ha lugar en derecho por no ser los mismas manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva. Asimismo, ordenó expedir las copias simples solicitadas.

En fecha 31 de enero de 2014, el Tribunal a fin de llegar a entendimiento entre las partes, y de conformidad al artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, convocó audiencia conciliatoria para la fecha 06 de febrero de 2014, a las diez de la mañana.

En fecha 06 de febrero de 2014, el Tribunal habiendo anunciado a sus puertas el acto de audiencia conciliatoria, en ausencia de las partes, declaró el mismo desierto.

DEL ESCRITO LIBELAR

En el libelo interpuesto en fecha 06 de noviembre de 2013, la parte demandante expuso: ser propietario de un inmueble constituido por un lote de terreno y dos locales comerciales, situados en la avenida Bolívar de la ciudad Charallave, municipio C.R.d.E.M., según documento de propiedad registrado en fecha 03 de noviembre de 1989, bajo el N°50, Tomo 3 del Protocolo Primero. Asimismo, aseveró haber celebrado en fecha 31 de octubre de 2007, mediante documento privado, contrato de arrendamiento con el ciudadano A.T.D.F., mediante el cual dio en arrendamiento un local comercial de su propiedad, descrito ut supra, según contrato de arrendamiento de fecha 31 de octubre de 2007, mediante documento privado, que incorpora en autos.

Arguye respecto del anterior contrato, que se estableció en su cláusula tercera la duración del mismo, siendo de un (1) año fijo, contado a partir del día 01 de noviembre de 2007 hasta el día 31 de octubre de 2008. Que la misma cláusula estableció que vencido dicho plazo, el contrato se consideraría resuelto de pleno derecho, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, debiendo el arrendatario entregar el inmueble arrendado en las mismas condiciones que lo recibió. Alega además, que en fecha 30 de octubre de 2008, ambas partes suscribieron un documento privado, en el cual manifestaron que “en ningún caso operaría la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que en ningún caso el contrato se convirtiera a tiempo indeterminado”, y establecieron que la prórroga legal por efecto del anterior contrato sería de un (1) año y seis (6) meses, a computarse desde el día 01 de noviembre de 2008, a tenor del artículo 38, literal c, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Aduce que fecha 03 de junio de 2010, el ciudadano A.T.D.F., parte demandada identificada, recibió comunicación de su parte en la cual manifestó su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31 de octubre de 2007, por lo cual solicitó la entrega del inmueble, habiendo la prórroga legal expirado, a su decir, el día 01 de mayo de 2010. Que en relación a lo anterior, se negó durante el mes de mayo, a recibir el canon de arrendamiento correspondiente a consecuencia de fenecimiento de la prórroga legal, por lo cual la parte demandada procedió a realizar los mismos ante el Tribunal de Consignaciones. Que a la fecha, y a pesar de las múltiples comunicaciones escritas y verbales realizadas, el arrendatario demandado sigue ocupando ilegalmente su inmueble, incumpliendo una de sus obligaciones principales, cual es la devolución del referido local N° 66, identificado.

Finalmente, procedió a demandar el cumplimiento del contrato y la entrega material del bien inmueble identificado, acción que basó legalmente en la redacción de los artículos 1579, 1159, 1264, 1167, 1594 y 1599 del Código Civil, artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales citó textualmente, siendo su petitorio del siguiente tenor:

(…) procedo a demandar formalmente al ciudadano A.T.D.F., (…) a objeto de que en forma voluntaria y espontánea convenga o sea compelido a ello, en las siguientes peticiones:

PRIMERO: En dar cumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31 de octubre de 2007, en virtud del reiterado y actual incumplimiento del que ha sido objeto.

SEGUNDO: Que como consecuencia del cumplimiento del contrato y de la finalización de la prórroga legal, proceda a hacerme entrega de forma inmediata el inmueble arrendado, completamente desocupado de bienes y personas y en el mismo buen estado de conservación, funcionamiento y uso en que lo recibió.

TERCERO: Que al momento de entregar el inmueble completamente desocupado conforme al presente petitorio, y en vista del derecho que me asiste de recibirlo totalmente saneado en cuanto al pago de todos los servicios, el demandado entregue dicho inmueble totalmente solvente en el pago de todos los servicios públicos y privados que contractualmente se obligó a pagar.

CUARTO: En pagar las costas y costos del proceso, incluyendo honorarios de abogados, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil

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DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Estando la parte demandada en la oportunidad correspondiente para ejercer la defensa de sus derechos e intereses, esgrimió escrito de contestación en los siguientes términos.

Negó, rechazó y contradijo los hechos señalados por la parte demandante “en el primer aparte de la narración de los hechos”, ya que a su decir, la relación contractual entre los sujetos procesales en la presente causa inició desde octubre de 1998, mediante un contrato de comodato, con lo cual, aduce, se buscó enmascarar la relación arrendaticia existente y burlar las obligaciones legales de acuerdo a la Ley de Inquilinato vigente. Aseguró que dicha relación se extendió bajo la figura de comodato hasta el 30 de octubre de 2007.

Adujo que la suscripción del contrato de arrendamiento de marras se configuró “bajo la presunta intención de desconocer los derechos que le correspondían y corresponde a [su] representado” como inquilino desde octubre de 1998 hasta la fecha. Alega que tal proceder contraría el e.d.D. N° 427 de fecha 25 de octubre de 1999, con Rango, Fuerza y Valor de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme a lo establecido en su artículo 7.

Establece además, que su representado manifestó verbalmente su voluntad de continuar la relación arrendaticia por un período igual, respecto de lo cual no recibió respuesta alguna, y a su parecer, ello conlleva a la prórroga automática, según estable la cláusula tercera, evitando la indeterminación del contrato.

Seguidamente esgrimió, se transcribe textual:

Quinto: Debemos hacer referencia que en las tres (3) últimas líneas de la citada Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento en referencia, expresamente establece que dicho contrato no puede transformarse por ninguna razón en un contrato indeterminado, tal como se expresa al comienzo de la citada cláusula; lo que implica que no se puede demandar el desalojo de tal hecho se desprende no procede demandar pr ya obligatoriamente de manera significativa hacerse referencia que en las tres (3) últimas línea que en

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Desconoció y rechazó el contenido del documento de fecha 30 de octubre de 2008, mediante el cual desconoce la parte demandante, a su decir, la existencia de una relación arrendaticia de más de nueve (9) años, lo cual versa en la vulneración de la figura de la prórroga legal prevista en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo expresado en ella nulo de pleno derecho.

Respecto del documento fechado 03 de julio de 2010, expresa que del mismo se colige la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 31 de octubre de 2007, el cual, a su criterio permanece vigente a la fecha de la interposición de la presente acción.

Conviene en el hecho de que la parte demandante se negase a recibir los cánones de arrendamiento desde la fecha 17 de junio de 2010, por lo cual procedió su mandante a realizar el procedimiento de consignación arrendaticia, abriendo al efecto el expediente N°426-2010 por este Juzgado. Que en consideración a sus deberes en la relación arrendaticia, este los ha cumplido todos, habiendo realizado la última de las consignaciones en fecha 03 de enero de 2014, mediante depósito N°088575935 en la cuenta corriente del Banco Bicentenario N°0175-011-604-0071842716, correspondiente al canon del mes de diciembre de 2013. En relación a la falta de cumplimiento por mora en la entrega del inmueble, manifestó que tal argumento ha sido esgrimido de forma genérica, y que no se ha notificado a la fecha sobre la no renovación del contrato ni acerca de la prórroga legal correspondiente.

Rechazó que la parte demandante hubiese hecho múltiples gestiones verbales y/o escritas tendientes a resolver la situación.

Basó su defensa en el artículo 1592 del Código Civil, el cual establece las dos (2) obligaciones principales de su representado en su condición de arrendatario, cumplidas a su decir, así como aquellas que se hubiesen generado con ocasión a los anteriores contratos de comodato.

Finalmente, constituyó su petitorio de la manera siguiente. Negó cada una de las peticiones efectuadas por la parte demandante por no estar ajustadas a los supuestos de hecho que sustentan la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, y en consecuencia solicitó de este Juzgado, fuese declarada sin lugar en la definitiva. En segundo lugar pidió, se transcribe textual:

“se reconozca la plena validez y vigencia del Contrato de Arrendamiento, firmado entre las parte el 31 de octubre del 2007, el cual (…) se ha venido prorrogando automáticamente hasta la fecha, Octubre 2013-2014, al carecer de efectos y consecuencia jurídicos todo el contenido de lo expresado en el documento identificado por el demandante bajo la letra “C”, al estar incurso de Nulidad absoluta (…)”.

Por último, demandó además, se reconociere la relación contractual arrendaticia existente entre las partes desde 1998; y se declarase la nulidad del contenido de los documentos identificados “C” y “D”, por ser violatorios del orden público consagrados en el artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Seguidamente, en la debida oportunidad para realizar las probanzas, cada parte hizo uso de su derecho, promoviendo las que a su criterio las beneficiase.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Cumplidos como han sido todos los trámites correspondientes del iter procesal y siendo la oportunidad prevista para dictar sentencia, este Tribunal lo hace bajo las siguientes consideraciones.

Se inicia la presente litis, por acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoado por el ciudadano C.O.A.R., ut supra identificado, quien asevera ser propietario de un inmueble constituido por un lote de terreno y dos (2) locales comerciales, situados en la avenida Bolívar de la población de Charallave, Municipio C.R.d.E.B. de Miranda, cuyo documento de propiedad fue debidamente protocolizado en fecha 03 de noviembre de 1989, ante la Oficina Subalterna del Registro del Distrito Urdaneta, hoy municipio R.U., bajo el N° 50, Tomo 3, Protocolo Primero, anexa marcado “A”. Respecto del mismo puede observarse que cursa inserto en copia simple, a los folios números ocho (8) y nueve (9) de la pieza única del expediente, el cual no habiendo sido debidamente impugnado en la oportunidad legal prevista, merece pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 1359, 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se decide.

Alegó igualmente el demandante, haber entregado en arrendamiento al ciudadano A.T.D.F., ya identificado, un local comercial detallado con N° 66, edificado sobre el anterior terreno, según contrato de arrendamiento de fecha 31 de octubre de 2007, con período de vigencia de un (1) año fijo contado desde el 01 de noviembre de 2007, hasta el 31 de octubre de 2008, cuya determinación consta en la cláusula tercera del mismo.

En este sentido, la doctrina general ha señalado que el contrato se muestra como una convención entre dos o más sujetos, a fin de establecer, modificar o extinguir relaciones jurídicas entre ellos. Así lo concibe nuestro Código Civil y enfáticamente lo recoge la redacción del artículo 1133 ibidem. Este requiere de primera mano una causa lícita, un objeto capaz de ser sometido al arbitrio de la voluntad de las partes y por último el consenso de voluntades, libremente manifestada. Dicho lo anterior, la reglamentación pre-constitucional de la institución arrendaticia, especie que dentro del género de la teoría general del contrato, fue dada por el mismo Código Civil en su artículo 1579, cual es del tenor siguiente:

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. (…)

La raíz del transcrito tipo legal nos permite inferir las obligaciones estatuidas para cada uno de los sujetos intervinientes en el contrato de arrendamiento, siendo los deberes principales del arrendador el de entregar y mantener al arrendatario en el goce efectivo del bien arrendado, debiendo éste último en contrapartida, pagar el monto correspondiente al canon en la forma y tiempo convenido, así como la de entregar el bien en buen estado, una vez fenecido el contrato. Así lo ha entendido igualmente la doctrina. En términos generales podemos observar del título correspondiente, que las normas fueron sancionadas a fin de abarcar indistintamente el arrendamiento de casas o inmuebles urbanos y predios rústicos o extensiones de terreno delimitadas, usualmente destinadas a tareas rurales. Conforme ha sido el desarrollo de la sociedad venezolana, se hizo necesario promulgar un cuerpo normativo especial con la finalidad de sufragar las necesidades habitacionales de la población, promoviendo la inversión privada y limitando la autonomía de la voluntad de las partes en razón de los temas frágiles de la materia, garantizando además la seguridad jurídica y un equilibrio entre los sujetos intervinientes en la relación. Por ello, cobra vigencia, luego de un año de haber sido publicado en Gaceta Oficial N°36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999, la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, cuya aplicación en la actualidad se circunscribe al ámbito de los arrendamientos de inmuebles destinados a uso comercial. Dicho instrumento estableció ciertas competencias en cabeza de la administración, tal como la fijación del canon máximo mensual; creó la figura de la prórroga legal y el retracto legal arrendaticio, como mecanismo operativo del derecho del inquilino de hacerse propietario del inmueble arrendado, a través de la preferencia ofertiva; y por último, revistió de irrenunciabilidad los derechos otorgados a favor del arrendatario, estableciéndose su carácter de orden público.

Conforme fuere planteado por la parte accionante, ésta asegura haber entregado a la parte demandada un inmueble edificado en terreno de su propiedad, la cual quedó debidamente acreditada, constituido por un local comercial identificado con N° 66, según contrato de arrendamiento de fecha 31 de octubre de 2007, suscrito en documento privado, respecto del cual emerge su derecho de incoar la presente acción. Dicha instrumental corre inserta a los folios 10 y 11 de la pieza única del expediente N°2107-2013, la cual ha sido incorporada en autos en copia simple y valorada up supra.

En relación al establecimiento del mencionado contrato, se hace necesario acudir a la redacción del escrito de contestación, del cual puede observarse que el demandado asume o conviene en la existencia de un contrato de arrendamiento al cual hace mención la parte demandante y que anexa marcado con la letra “B”. Dicho instrumento establece en su encabezamiento que ha sido celebrado entre C.O.A.R., venezolano y titular de la Cédula de Identidad N° V-2.995.874, denominado EL ARRENDADOR y por la otra el ciudadano A.T.D.F., de nacionalidad portuguesa y titular de la Cédula de Identidad N° E-81.389.083, denominado EL ARRENDATARIO, a quien se le da en arrendamiento un inmueble constituido por un local comercial propiedad del primero de los nombrados, ubicado en la Avenida Bolívar, sector P.A., identificado con el N°66, en la población de Charallave, Municipio C.R.d.E.B. de Miranda; y cuyos asientos registrales se corresponden con los que han sido enunciados ut supra. Establece la cláusula tercera el tiempo de duración del mismo, a saber de un (1) año fijo, contado desde el 01/11/2007, con el señalamiento que a su vencimiento el mismo se resolvería de pleno derecho sin necesidad de desahucio o notificación alguna, salvo que las partes convinieren la prórroga del mismo o la celebración de un nuevo contrato lo cual se haría constar por escrito. Asimismo, declaran las partes en la mentada cláusula que en ningún caso operaría la tácita reconducción pues participa de la intención de ambas, la no indeterminación en el tiempo del contrato en cuestión. En la cláusula cuarta se estableció el monto por concepto de canon de arrendamiento, el cual debería ser pagado por mensualidad vencida dentro de los primero cinco (5) días de cada mes, hasta que entregase el inmueble completamente desocupado y en perfecto estado. Seguidamente, la cláusula décimo tercera determinó que en caso de incumplimiento en la entrega del inmueble debería el arrendatario el pago equivalente a cinco (5) días de la renta mensual del inmueble por cada día transcurrido luego del vencimiento del contrato, sin que tal hecho redundare en la tácita reconducción del contrato. Finalmente se estableció la aplicabilidad del Código Civil o el resto de leyes especiales en lo no previsto. El resto de las cláusulas no comporta mayor interés respecto de la resolución de la litis.

Planteado los términos en los cuales ha quedado esgrimida la contestación a la demanda, aprecia esta Juzgadora que ha sido convenida la existencia del referido contrato de arrendamiento, de fecha 31 de octubre de 2007, cuyo reconocimiento de plena validez y vigencia ha solicitado la parte demandada en el capítulo alusivo al petitorio. El mismo funge de vínculo jurídico entre las partes en juicio, el cual habiéndose conformado de forma no controvertida, no participa de la actividad probatoria de las partes. Y así se establece.

Es precisamente la falta de cumplimiento del contrato bajo estudio, lo que provoca el accionar del demandante por cumplimiento del mismo, específicamente debido la falta de entrega del referido inmueble, luego del vencimiento del contrato. Ahora bien, pese a que el accionante hubiere convenido la existencia del antedicho contrato, el demandado ha aseverado que el mismo ha sido celebrado con el ánimo de desconocer la relación contractual que surge entre las partes y data desde octubre de 1998, bajo la figura de comodato, y cuya prolongación continúa hasta el 30 de octubre de 2007, hecho que a su decir, burló las obligaciones derivadas de la legislación de inquilinato. Corolario de lo anterior, considera el demandado que la cláusula tercera condiciona la relación o vinculo jurídico entre las partes, en detrimento del artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se da aquí por reproducido. Asimismo, arguyó que manifestó de manera verbal su voluntad de continuar la relación contractual por un período igual la cual fue ignorada y a consecuencia de ello la relación se prorrogó automáticamente, ajustándose al establecimiento de la cláusula tercera del contrato.

Ahora bien, es propio del espíritu tutelar de la legislación arrendaticia conteste a los postulados de tutela judicial efectiva, otorgar protección cierta y real a los sujetos que conforman la relación contractual. Ello queda por demás reafirmado cuando el legislador estipula, en el artículo 7 ejusdem, el carácter de orden público del mencionado instrumento legal, y dota de irrenunciabilidad a los derechos que establece dicha Ley a favor de los arrendatarios. Dicho esto, observa esta operadora de justicia, que los decires que configuran la defensa opuesta por la parte demandada innovan o constituyen un hecho nuevo que, conforme a la teoría de la carga probatoria, deben ser demostrados en juicio, con el objeto de que se provoque en cabeza del juez el pronunciamiento sobre su procedencia.

Al efecto, el demandado promueve las siguientes documentales:

• Copia simple de contrato de comodato, de fecha 01/10/1998, que rige la relación entre los contendientes en juicio desde el 01/10/1998 al 30/09/1999, bajo la figura de comodato, el cual corre inserto a los folios 39 y 40 de la pieza única del expediente, marcado “A-1”.

• Copia simple de contrato de comodato, de fecha 01/10/2001, que rige la relación entre los contendientes en juicio desde 01/10/2001 al 01/10/2002, bajo la figura de comodato, el cual corre inserto a los folios 41 y 42 de la pieza única del expediente, marcado “A-2”.

• Copia simple de contrato de comodato, de fecha 01/10/2003, que rige la relación entre los contendientes en juicio desde 01/10/2003 al 01/10/2004, bajo la figura de comodato, el cual corre inserto a los folios 43 y 44 de la pieza única del expediente, marcado “A-3”.

• Copia simple de contrato de comodato, de fecha 01/10/2004, que rige la relación entre los contendientes en juicio desde 01/10/2004 al 01/10/2005, bajo la figura de comodato, el cual corre inserto a los folios 45 y 46 de la pieza única del expediente, marcado “A-4”

• Copia simple de contrato de comodato, de fecha 30/10/2005, que rige la relación entre los contendientes en juicio desde 01/10/2005 al 01/10/2006, bajo la figura de comodato, el cual corre inserto a los folios 47 y 48 de la pieza única del expediente, marcado “A-5”.

• Copia simple de documento privado, de fecha 30/10/2008, en el cual los ciudadanos C.O.A.R. y A.T.D.F., identificados, acuerdan con vista a la relación arrendaticia existente entre ambos, desde la fecha 01/10/1998, y en consideración al último contrato de arrendamiento celebrado, con vencimiento en fecha 01/11/2008, contraer al plazo de un (1) año y seis (6) meses la prórroga legal correspondiente, contada desde la fecha 01/11/2008. Finalmente establecen que fenecido dicho lapso se exigiría la desocupación del inmueble arrendado de conformidad con el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El anterior corre inserto al folio 49 de la pieza única del expediente, marcado “A-6”.

En consideración a las documentales que han sido promovidas por la parte demandada, aprecia quien aquí decide que todas constituyen copia simple de documentos privados simples. Al respecto ha fijado criterio nuestro más alto Tribunal en Sala de Casación Civil, mediante fallo de fecha 04 de abril de 2003, caso: Chichi Tours C.A. contra Seguros La Seguridad C.A.; Exp. Nº 2001-000302, el cual nos permitimos transcribir parcialmente:

En fundamento de la pretendida infracción, señala que en criterio del Sentenciador Superior la protesta de mar consta de la copia simple del informe del naufragio presentado en fecha 18 de diciembre de 1992, ante la Capitanía de Puerto de Puerto Sucre, con sede en Cumaná, el cual fue consignado en copia simple con el libelo, prueba esta que según afirma es irregular, pues de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sólo puede presentarse copia certificada o simple de documentos públicos o privados reconocidos, pero no fotocopias de documentos privados simples, los cuales no tienen valor alguno.

En relación con esta denuncia, la Sala observa:

El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

‘...Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.

La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere’.

En interpretación de esta norma, la Sala ha precisado que sólo puede producirse copia certificada o simple de documentos públicos o privados reconocidos o autenticados. En este sentido, se pronunció la Sala, en sentencia No. 228 de fecha 9 de agosto de 1991, caso: J.C.A. contra P.M.Z. y Otras, en la cual estableció:

‘...Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el transcrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado.

El citado artículo 429 reproduce, en su parte, el mismo criterio seguido por el artículo 1.368 del Código Civil, y el cual fue interpretado por la sala en fallo de fecha 17 de febrero de 1977, en el cual se estableció que el documento privado que puede oponerse en juicio es el original y suscrito con su firma autógrafa por el obligado, de manera que la posibilidad legal de desconocer o tachar el instrumento sólo tiene sentido cuando concurren estas circunstancias. Estas opiniones, con respaldo, por lo demás, en la doctrina universal, siguen vigentes con respecto a las copias, porque si ellas fueren desconocidas, el cotejo será complejo, ya que a los peritos calígrafos deberán trabajar con fotografías de la firma, de difícil reconocimiento debido a las distorsiones que las mismas contienen. Este rigor doctrinario, exigido para el original y firma autógrafa del documento privado, es el que reproduce, de manera indirecta, el citado artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al exigir que la copia fotostática lo sea del instrumento privado reconocido o autenticado...’.

Asimismo, en decisión No. 469 de fecha 16 de diciembre de 1992, Caso: Asociación La Maralla contra Proyectos Dinámicos El Morro, C.A., la Sala dejó sentado:

‘...Al tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dentro de la prueba por escrito, el legislador decidió otorgar valor probatorio a determinadas copias fotostáticas o reproducciones fotográficas de algunos instrumentos.

Según dicho texto legal, es menester que se cumplan con determinados requisitos objetivos y subjetivos, para que estas fotocopias, o reproducciones fotográficas tengan efecto en el proceso mediante la debida valoración que, sobre ello, le otorgue el sentenciador.

Estas condiciones son las siguientes: En primer lugar, las copias fotostáticas deben tratarse de instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en segundo lugar, que dichas copias no fueren impugnadas por el adversario; y en tercer lugar, que dichos instrumentos hayan sido producidos con la contestación (sic) o en el lapso de promoción de pruebas (y si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte).

A juicio de este Supremo Tribunal, la fotocopia bajo examen no se refiere a un instrumento público ni a un instrumento privado o tenido legalmente por reconocido, por lo que no se trata de aquel tipo de documento al cual el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia...’.

De igual forma, en sentencia No. 16 de fecha 9 de febrero de 1994, Caso: D.R. y Otra contra E.A.Z., la Sala estableció:

‘...Los instrumentos en que se funda la acción han de ser producidos en juicio en forma original ya sean públicos o privados. Sin embargo, pueden también consignarse como elementos fundamentales de la acción, los documentos públicos, los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en copias certificadas expedidas conforme a la ley. En el caso de reproducciones fotográficas, fotostáticas o de cualquier naturaleza, como por ejemplo los documentos trasmitidos por fax, que hayan sido consignados como fundamentos de la acción, ha de tratarse de copias de documentos públicos, reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por cuanto por su propia naturaleza son de difícil alteración por las partes (véase decisión de fecha 30 de noviembre de 1989 Inversiones Prefuca c/ Jasó Valentín Ledezma y otra) y por otro lado, son estas las formas establecidas por la ley para producir en juicio la prueba escrita, y en base a estas modalidades prevé sus efectos, y su forma de impugnación dentro del procedimiento...’.

En reiteración de los precedentes jurisprudenciales, la Sala deja sentado que sólo pueden producirse fotocopia de documentos públicos o privados, reconocidos o tenido legalmente por reconocidos con el libelo, y no de documentos privados simples. (Subrayado nuestro).

Ahora bien, el Sentenciador Superior estableció el hecho de que fue realizada la protesta de mar, con base en la fotocopia de un documento privado simple, la cual resulta ineficaz y sin valor probatorio alguno, de conformidad con lo previsto en el citado artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, la infracción de dicha norma por parte del juez de alzada no es determinante en el dispositivo del fallo, porque ese hecho tiene soporte en otras pruebas del expediente, las cuales se especifican a continuación (…)

. (Subrayado nuestro, negritas de la Sala).

En consonancia con el criterio transcrito, el cual hace suyo quien aquí suscribe, las únicas copias a las que el legislador ha concedido eficacia probatoria son aquellas que se realizan sobre documentos públicos o privados autenticados reconocidos o tenido legalmente por tales, acompañados con la demanda, en la contestación o en fase probatoria, si no fuesen expresamente impugnados por el adversario. En el caso de marras las copias que han sido promovidas no gozan de tal carácter por tratarse de copias simples de documentos privados simples, las cuales resultan inconducentes en atención al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Razón por la cual le resulta forzoso para esta Juzgadora desechar tales medios probatorios. Y Así se decide.

A consecuencia del pronunciamiento anterior, debe concluir esta Jurisdicente que no habiendo medios probatorios en autos que sustenten el alegato esgrimido por la parte demandada, sobre el inicio de la relación contractual bajo la figura de comodato desde octubre de 1998 hasta el 30 de octubre de 2007, cuyo establecimiento se realizó, según su decir, con el objeto de burlar las obligaciones derivadas de la legislación arrendaticia, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, debe declararse improcedente la defensa esgrimida. Y así se decide.

Así las cosas, es necesario develar la situación jurídica que regula las conductas de las partes en el caso actual, lo cual se alcanza dando correcta interpretación al contrato de arrendamiento, con la finalidad de determinar la procedibilidad de la presente acción.

La parte demandante en la oportunidad correspondiente para realizar las probanzas, promovió las siguientes documentales.

• Copia simple de documento privado, de fecha 30/10/2008, en el cual los ciudadanos C.O.A.R. y A.T.D.F., identificados, acuerdan con vista a la relación arrendaticia existente entre ambos, desde la fecha 01/10/1998, y en consideración al último contrato de arrendamiento celebrado, con vencimiento en fecha 01/11/2008, contraer al plazo de un (1) año y seis (6) meses la prórroga legal correspondiente, contada desde la fecha 01/11/2008. Finalmente establecen que fenecido dicho lapso se exigiría la desocupación del inmueble arrendado de conformidad con el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El anterior corre inserto al folio 12 de la pieza única del expediente, marcado “C”. Dicha documental no se encuentra ajustada a las previsiones legales que atribuyen valor a esta clase de medios probatorios, por lo cual resulta inconducente, y necesariamente, bajo los argumentos explanados ut supra, debe ser desechada. Así se concluye.

• Documento privado suscrito por el ciudadano C.A.R. y dirigido al ciudadano A.T.D.F., ubicado en la dirección Av. 2 Bolívar, sector P.A., local Nº66 de la población de Charallave, estado Miranda, en el cual le comunica su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento celebrado, con fecha de vencimiento 01 de noviembre de 2008, sobre el local indicado en el mismo, notificándole además que el contrato no se renovará por ningún plazo adicional al pactado originalmente, por lo cual debería hacer entrega del inmueble al día siguiente de su vencimiento. Es necesario acotar que el mentado documento no se encuentra fechado, sino salvo en la oportunidad de su recepción, en el cual puede leerse al lado de la firma del receptor lo siguiente: “3.6.2010 – 3.25PM – LO RECIBO SIN IMPONERME DE SU CONTENIDO Y CONSECUENCIAS”. El anterior corre inserto al folio 52 de la pieza única del expediente, marcado “D” Con el presente la parte demandante persigue probar la manifestación de no renovación del contrato de arrendamiento, recibida y suscrita voluntariamente por el demandado en la fecha indicada. La valoración probatoria de este medio se encuentra regulada por los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363,1364 y 1371 del Código Civil. Por tratase de una carta misiva la cual ha sido producida con el libelo de demanda y no ha sido desconocida o tachada en la oportunidad correspondiente, conforme a las disposiciones legales atinentes, reconocida como ha sido, merece pleno valor probatorio. Y así se decide.

Al lado de lo anterior, fue un hecho no controvertido para las partes que luego de la finalización del contrato de arrendamiento, el demandante se negó a recibir los pagos correspondientes al canon de arrendamiento de los meses subsiguientes, por lo cual el demandado procedió a realizar los mismos a través del Tribunal de Consignaciones correspondiente. Asimismo lo ha sostenido la demandada en su escrito de contestación, cuando manifiesta al folio 22, que desde el 17 de junio de 2010, procedió a dar cumplimiento al título correspondiente a la consignación arrendaticia, según se desprende del expediente Nº 426-2010 que cursa por este Juzgado.

Dicha situación debe ser objeto de análisis de cara a lo establecido en el contrato, por lo cual se hace necesario transcribir la cláusula tercera del mismo, que al efecto establece:

TERCERA: El plazo de duración del presente contrato será de Un (01) año fijo, contado a partir del día Primero (1ero) de Noviembre del año Dos Mil Siete (2.007). Al vencimiento de dicho termino, este contrato se considerará resuelto de pleno derecho, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, salvo que las partes, con anterioridad a la fecha de vencimiento convinieran en prorrogar el aludido plazo o hacer un nuevo contrato lo cual deberá constar por escrito. En fuerza de lo convenido en este instrumento las partes declaran que en ningún caso se operara la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de ellas es que este contrato, en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado

.

Tal como fue citado, la relación arrendaticia se inició a través de un contrato a tiempo determinado, esto es que desde el momento en que fue suscrito, las partes estuvieron en conocimiento de la fecha cierta de inicio y finalización del mismo. Además de ello, fue pactado que éste se consideraría resuelto a la fecha de su vencimiento a menos que las partes manifestasen por escrito su voluntad de prorrogar su vigencia; y que, en segundo lugar, no operaría la tácita reconducción, es decir su trascendencia de pasar de ser de tiempo determinado a tiempo indeterminado.

Ahora bien, no habiendo las partes, en primer lugar, manifestado por escrito su voluntad de prorrogar el contrato de arrendamiento de marras, y en segundo lugar, tampoco celebrado un nuevo contrato luego de su finalización, según se desprende del examen realizado del acervo probatorio; en consecuencia operó lo que en derecho se define como la prórroga legal arrendaticia, tal como lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999, que se transcribe de seguida:

Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. (…)

La prescripción legal de ésta institución supone que opera de pleno derecho y se configura como un beneficio a favor del arrendatario que ha dado satisfacción a todas las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. Durante su realización se mantienen vigentes las mismas condiciones del contrato original, siendo su cumplimiento de carácter potestativo para el arrendatario y obligatorio para el arrendador; éste último el cual podrá a su vencimiento demandar al arrendatario el cumplimiento de la obligación de entregar del inmueble.

Ahora bien, en el caso en estudio, la relación arrendaticia se explayó por el lapso de un año fijo, siendo su fecha de inicio el 01/11/2007, y su finalización al 31/10/2008. Con vista de lo anterior, se abrió por efecto legal una prórroga de seis (6) meses la cual habiéndose iniciado en fecha 01/11/2008, logró su desenlace al 31/04/2009. Ha sido el desarrollo del factum que luego del anterior fenecimiento, la relación arrendaticia continuó de hecho, situación esta que encuentra regulación legal en el artículo 1600 el Código Civil y genera determinadas consecuencias. Al efecto prescribe la indicada disposición:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el contrato se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación del tiempo

.

La citada norma establece que si a la finalización del contrato respectivo, el arrendatario “queda y se le deja en posesión” de la cosa arrendada, en nuestro caso el inmueble N°66 perfectamente descrito, el contrato se presume renovado y sus efectos se rigen por los arrendamientos a tiempo indeterminado. Al respecto, resulta necesario rescatar lo establecido en la cláusula tercera del contrato arrendaticio, en la cual se sentó que fue la voluntad de las partes la de suscribir el mencionado instrumento negando su mutación de carácter determinado a indeterminado. Ha desarrollado muy bien la jurisprudencia, y así lo ha puntualizado este Juzgado, que lo convenido entre las partes tiene fuerza de ley entre ellas, siempre y cuando la materia regulada no se encuentre revestida de orden público, lo cual supondría la irrelajabilidad e inderogabilidad de las normas respectivas, circunstancia que no se verifica en el supuesto bajo estudio por cuanto la figura de la tácita reconducción encuentra cabida en el Código Civil, y no en la especialísima (Decreto) Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es por ello que, aun cuando lo pactado en el contrato de marras negó la tácita reconducción del contrato, frente a ese establecimiento contractual se erigió una realidad íntegramente distinta, la cual se verifica cuando pese al vencimiento de la convención, y su consecuente prórroga legal, se le hubiese dejado al arrendatario en continua posesión, uso, goce y disfrute real del bien inmueble arrendado, supuesto que a todas luces encuentra identidad con la norma ut supra expuesta; escenario que a su vez se haya ratificado por la actitud pasiva del arrendador quien, ante la mentada situación, no realizó conducta alguna tendiente a provocar la entrega del bien arrendado (artículo 39 ejusdem), lo cual constituye en criterio de esta juzgadora en una aceptación tácita de esa ocupación. A tono con las anteriores consideraciones, juzga quien aquí suscribe que la relación arrendaticia que inicialmente nació a tiempo fijo o determinado, se renovó automáticamente bajo el patrocinio del artículo 1600 del Código Civil, deviniendo en consecuencia su ulterior regulación por los artículos referidos a los arrendamientos a tiempo indeterminado.

Al efecto, prescribe el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…)

Bajo el impero de la citada disposición, no cabría ejercer frente al existente contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado una acción por resolución o cumplimiento de contrato, ésta última como es la que actualmente se tramita, por ser a todas luces contraria a Derecho.

En tal sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 1391, de fecha 28 de junio de 2005, caso: G.G.R.R., señaló:

…Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…

(Negritas nuestras).

En ese mismo sentido, no podría generarse alguna consecuencia jurídica de la comunicación realizada por la parte demandante a la parte demandada, en la cual expresó su voluntad de no renovar por ningún plazo adicional el período pactado de manera inicial. Dicha misiva se encuentra fechada a su recepción al 03/06/2010, y constituye, a ojos de esta operadora de justicia, lo que en Derecho lleva el nombre de desahucio, que no es más que el acto por medio del cual el arrendador despide o pone fin a la relación a tiempo determinado que mantiene hasta ese momento con el arrendatario, siendo que legalmente la única acción tendiente a lograr la culminación de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, lo es tal como ha sido citado, la de desalojo. En consecuencia de lo anteriormente narrado; es por lo que la presente acción no debe prosperar en derecho, y así se será establecido en la dispositiva del presente fallo.

DECISIÓN

En atención a todos los razonamientos expuestos precedentemente, este Juzgado del Municipio C.R.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave, administrando Justicia en nombre y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoare el ciudadano C.O.A.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-2.995.874 contra el ciudadano A.T.D.F., de nacionalidad Portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E- 81.389.083. SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte demandante, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: SE

ORDENA la notificación de ambas partes en juicio, por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso de Ley, en aplicación del artículo 251 ejusdem.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada en el archivo del Tribunal.

Asimismo se ordena su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio C.R.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Charallave, a los dos (02) días del mes de abril de 2014. Años: 203° y 155°.

LA JUEZ PROVISORIA

ABG. J.C.

EL SECRETARIO ACC

KENYS VILLALTA

Siendo las 3:00 pm del día de hoy, se público la anterior sentencia.

EL SECRETARIO ACC

JC/

Exp.2107-2013.