Decisión nº 197 de Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de Lara, de 27 de Abril de 2010

Por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta en fecha 01-10-2009, por el ciudadano C.J.B. R., asistido por la Abogada en ejercicio D.A.B., en contra del ciudadano: H.E.B.C. y de la empresa: “AGENCIA PUBLICITARIA H.B. DISEÑO COMPAÑÍA ANÓNIMA, todos identificados con antelación, se inició la presente causa. En su escrito libelar, entre sus argumentos el demandante expone que, desde el día 01-10-2002, mantiene una relación arrendaticia con el ciudadano H.E.B.C., antes nombrado, según contrato que consigna marcado con la letra “B”. Que en esta convención locataria, se estableció que le daba en arrendamiento al referido accionado, un inmueble constituido por un Edificio de cuatro (4) pisos, ubicado en la carrera 21 entre calles 30 y 31, identificado con el Nº 30-32, construido sobre una parcela de terreno propio, cuyas medidas y linderos señaló pormenorizadamente en su libelo de demanda. Manifestó que el lapso de duración del contrato se estableció en CINCO (5) AÑOS FIJOS, comprendidos desde el día 01-10-2002 hasta el 01-10-2007, estableciéndose como canon de arrendamiento inicial, la cantidad de Un Millón Doscientos Mil Bolívares antiguos (Bs. 1.200ºº), es decir, Mil Doscientos Bolívares Fuertes (BsF. 1.200ºº), para el primer año; así como la suma de Mil Quinientos Bolívares Fuertes (BsF. 1.500ºº) para el segundo año; Mil Seiscientos Bolívares Fuertes (BsF. 1.600ºº) para el tercer año; Mil Setecientos Bolívares Fuertes (BsF. 1.700ºº) el cuarto año; y la cantidad de Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (BsF. 1.800ºº) para el quinto y último año, pagaderos por mensualidades anticipadas, en el domicilio del arrendador. Que se estipuló en caso de que el arrendatario no entregara el inmueble arrendado al vencimiento del término de duración del contrato, una indemnización equivalente a la suma de Ochenta Mil Bolívares antiguos (Bs. 80.000ºº), o sea, la cantidad de Ochenta Bolívares Fuertes (BsF. 80ºº) diarios, a contar desde el día en que correspondía la entrega del inmueble, hasta el día en que efectivamente ésta se realice. Que de acuerdo a la cláusula quinta de este contrato locatario, la empresa CALZADOS REMY C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 12-03-1999, bajo el Nº 64, Tomo 9-A, representada por el ciudadano SLEIMAN ZAMMAR ARRAGE, titular de la cédula de identidad Nº 7.409.037, se constituyó en fiadora solidaria y principal pagadora de todas y cada una de las obligaciones contraídas por el ciudadano H.E.B.C., ya identificado, tanto por el contrato original como de sus posibles futuras prórrogas. Que una vez vencido el término de duración del contrato en referencia, en fecha 01-10-2007, el arrendatario hizo uso de la prórroga legal, la cual según afirma era de dos (2) años fijos, comprendidos desde el día 01-10-2007 hasta el 30-09-2009, conforme consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, de fecha 25-09-2007, que adjuntó a su demanda marcado con la letra “C”. Que se estableció después un canon de arrendamiento de Dos Mil Quinientos Bolívares Fuertes (BsF. 2.500ºº), los primeros seis (6) meses de esta prórroga; Tres Mil Bolívares Fuertes (BsF. 3.000ºº) para el segundo semestre; cumpliéndose el primer año de prórroga legal; así como la cantidad de Tres Mil Quinientos Bolívares Fuertes (BsF. 3.500ºº) para el tercer semestre y la suma de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (BsF. 4.000ºº) para el cuarto y último semestre de prórroga legal. Que de igual forma, estipularon una indemnización en caso de que el arrendatario no entregara el inmueble al término de duración del contrato de prórroga legal, equivalente a la suma de Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (BsF. 250ºº) diarios, a contar desde el día 30-09-2009 hasta la fecha en que la entrega del inmueble efectivamente se realice. Que para éste periodo se constituyó a la empresa AGENCIA PUBLICITARIA H.B. DISEÑO, COMPAÑÍA ANÓNIMA, como fiadora y principal pagadora de todas y cada una de las obligaciones contraídas por el ciudadano: H.E.B.C., ambos identificados. Continuando con su narración de los hechos, el accionante afirmó que, habiéndose vencido la prórroga legal en fecha 30-09-2009, el arrendatario H.E.B.C., no cumplió con su obligación de entregar el inmueble arrendado, resultando infructuosas las gestiones realizadas, a los fines de lograr la entrega, sin que exista causa legal que ampare tal incumplimiento. Que es por lo que demandó al ciudadano H.E.B.C., antes nombrado, en su carácter de arrendatario, así como también a la empresa AGENCIA PUBLICITARIA H.B. DISEÑO, COMPAÑÍA ANÓNIMA, en su condición de fiadora, para que convengan o en su defecto a ello sean condenados por el Tribunal, en el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado, y en consecuencia, se les condene a la entrega, libre de personas y bienes, del inmueble arrendado, constituido por el Edificio de cuatro (4) pisos antes descrito. Igualmente, que se les condene a pagar a título de indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, en fecha 30-09-2009, la cantidad de Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (BsF. 250ºº) diarios, hasta la fecha en que el inmueble sea entregado. De igual forma, exigen que se les condene a reparar todos los daños ocasionados al inmueble, en piso, paredes, tuberías, electricidad, piezas sanitarias e hidroneumático, ocasionados por el uso a que se destinó, debiendo entregarlo en perfectas condiciones tal como fue recibido. Reclaman el pago de las costas y costos del proceso. Estimaron la demanda en la cantidad de Ciento Sesenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (BsF. 165.000ºº), esto es, el monto equivalente a Tres Mil Unidades Tributarias (3.000 U.T.), calculadas a razón de Cincuenta y Cinco Bolívares Fuertes (BsF. 55ºº) por Unidad. La demanda fue admitida a sustanciación, según auto dictado en fecha 09-10-2009, en el cual se ordenó la citación personal del ciudadano: H.E.B.C., quien actúa en nombre propio en su condición de arrendatario y, a su vez, en su carácter de representante legal de la empresa co-demandada AGENCIA PUBLICITARIA H.B. DISEÑO, COMPAÑÍA ANÓNIMA, antes identificada, a objeto de que compareciera al segundo día (2º) de despacho siguiente a la constancia en autos de la última citación practicada (folio 23). En fecha 14-10-2009, el Alguacil de este Juzgado, dejó constancia en el presente expediente de la entrega de la compulsa al ciudadano antes nombrado, así como consignó el recibo de citación por cuanto el referido accionado se negó a firmarlo (folios 24 y 25). El día 14-10-2009, el demandante le otorgó poder apud-acta a la Abogada en ejercicio D.A.B., identificada precedentemente. En esta misma fecha, la parte demandante solicitó que se librara boleta de notificación al demandado en la forma prevista en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual acordó este Tribunal en providencia de fecha 15-10-2009 (folio 30). Al folio 31, corre inserta actuación suscrita por la Secretaria de este Despacho, mediante la cual dejó constancia de haber entregado la boleta de notificación antes indicada, la cual fue recibida por el propio demandado. En fecha 20-10-2009, fue otorgado poder apud-acta por el mencionado accionado, actuando en su propio nombre y a su vez en representación de la empresa co-demandada, al Abogado en ejercicio J.E.R., anteriormente identificado (folios 32 y 33). El mismo día, el mencionado apoderado judicial, presentó su escrito de oposición de cuestiones previas y de contestación a la demanda incoada en contra de su representado, constante de siete (7) folios útiles. El día 26-10-2009, la parte actora presentó escrito de contradicción y subsanación a las cuestiones previas opuestas en su contra, contentivo de trece (13) folios útiles, junto con recaudos constante de nueve (9) folios. En la misma oportunidad, la apoderada demandante consignó escrito donde contradice la defensa de falta de cualidad e interés opuesta por la parte demandada, constante de siete (7) folios útiles. Al mismo tiempo, en la fecha ya señalada presentó escrito de oposición a la impugnación de copias fotostáticas formulada por la parte contraria, contentivo de cinco (5) folios útiles. Abierto el procedimiento a pruebas, ambas partes ejercieron este derecho, las cuales fueron oportunamente admitidas y evacuadas a sustanciación, cuyo contenido y valoración se abordará mas adelante en el presente fallo. Una vez evacuadas la totalidad de los medios de prueba promovidos y recibidas sus resultas, procede este Juzgador a dictar el fallo definitivo en este juicio, y en la parte dispositiva del mismo, ordenara la notificación de las partes, y lo hace de acuerdo a las siguientes consideraciones:

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

Puntos Previos:

Cabe destacar que la parte demandada en esta causa en la oportunidad de dar contestación a la demanda interpuesta en su contra, opuso una serie de cuestiones previas, las cuales ameritan un pronunciamiento antes de entrar a resolver sobre el fondo de este asunto, a tenor de lo dispuesto en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo éstas las que a continuación se analizan:

En primer lugar, la representación judicial de la accionada, opone la cuestión previa que contempla el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, aduciendo incumplimiento de lo preceptuado en el numeral 6 del artículo 340 ejusdem, en el sentido de que según expone los documentos acompañados al libelo de demanda deben desecharse, teniéndolos como no presentados, en especial aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, todo esto en razón de que en su propio escrito de contestación impugnó las copias fotostáticas de los documentos que adjuntó el demandante a su libelo, marcados con las letras “B” y “C”, contentivos de contratos de arrendamiento, considerando que tampoco invocó alguna de las situaciones de excepción que según sus afirmaciones establece el artículo 434 del citado Texto Legal Adjetivo.

En este orden de ideas, la parte actora en su escrito de contradicción a la cuestión previa en comento, argumenta que el derecho deducido en este juicio, referido a su pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento, a los fines de obtener la entrega del inmueble arrendado, debido al vencimiento de la prórroga legal, se deriva de manera directa e inmediata de un documento otorgado en fecha 25-09-2007, por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, anotado bajo el Nº 23, Tomo 177 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial; que no se trata de un documento privado sino de carácter público, el cual según expone, de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es susceptible de ser presentado en copia simple. A todo evento, procedió en ese mismo acto, a subsanar la cuestión previa opuesta, consignando ejemplares originales de los documentos que acompañó en fotostatos a su demanda, marcados con las letras “A” y “B”.

En tal virtud, siendo los originales a los que se hizo mención los mismos documentos cuyas copias simples se adjuntaron al libelo de demanda, pierde relevancia la impugnación de tales fotocopias, por cuanto los documentales de los cuales éstas emanan rielan en original en el presente expediente. Por esta razón, y tomando en consideración que la excepción que contempla el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, no exige para su aplicación que el promovente de una copia simple señale el lugar donde se encuentra el documento original al que corresponde cuando éste es auténtico, habiendo consignado tales originales en el presente expediente, es por lo que se considera válida y eficazmente subsanada la cuestión previa opuesta, relativa al defecto de forma de la demanda, previsto en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se declara SIN LUGAR dicha defensa procesal por ser IMPROCEDENTE, en concordancia con lo que disponen los artículos 429 y 434 ejusdem. Y así se decide.

Así mismo, la parte demandada opone la cuestión previa que contempla el ordinal 11º del artículo 346 del Código Adjetivo en comento, referente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Sobre este aspecto, la cuestión previa undécima del citado artículo 346, se refiere a que el legislador haya establecido expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Por ejemplo, el legislador fue enfático e inequívoco en no conceder el acceso a los órganos jurisdiccionales a quien pretenda reclamar lo que se ha ganado en juegos de envite y azar. No obstante, los jueces de instancia están en la obligación, por mandato jurisprudencial, de negar la admisión de la demanda al detectar que la pretensión no se fundamente en alguna causal taxativa prevista en la Ley, como ocurre, por ejemplo, en los juicios de Divorcio Contencioso o respecto de las causales que dan lugar a la tacha de falsedad.

Así pues, en el presente caso, la representación judicial de la parte demandada argumenta que, la relación arrendaticia se realizó, a tiempo fijo y determinado, mediante dos (2) contratos de arrendamientos, el primero de ellos suscrito privadamente en fecha 01-10-2002, con una duración de cinco (5) años, con vencimiento en fecha 01-10-2007, y llegado este vencimiento, las partes suscribieron según expresa la parte demandada, una prórroga convencional mediante un segundo contrato de dos (2) años, comprendido desde el día 01-10-2007 hasta el día 30-09-2009, otorgado esta segunda vez mediante documento auténtico. Que sumado este periodo de tiempo se observa que la relación arrendaticia se ha mantenido por espacio de siete (7) años. Que la demanda fue intentada en fecha 02-10-2009 y, según expone, para este momento el contrato se encontraba vencido en ese segundo periodo determinado de vigencia, pero que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 38, literal “C”, le correspondería en ese momento, de no querer el arrendador prorrogarle convencionalmente el contrato, una prórroga legal, de dos (2) años más. Que cuando está en curso la prorroga legal, no deben admitirse demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, por lo que solicita que la presente causa sea declarada inadmisible.

Por su lado, la parte demandante en su escrito de contradicción a la cuestión previa que nos ocupa, argumentó que el documento otorgado en fecha 25-09-2007 por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, anotado bajo el Nº 23, Tomo 177 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría; el cual es el instrumento que señala como fundamento de su acción, se circunscribe a regular la prórroga legal. Que en dicho documento se reconoce que el contrato de arrendamiento originalmente suscrito se había vencido y comenzaría a correr el lapso de la prórroga legal. Que dicho documento no contiene una prórroga convencional del contrato de arrendamiento como lo alega la parte demandada sino un contrato que reguló la prorroga legal.

En este orden de ideas, para pronunciarse sobre la cuestión previa opuesta, procede quien juzga a analizar el documento en cuestión, el cual riela en original en el presente expediente. De su contenido se desprende que, las partes celebraron una convención relacionada con la prórroga legal del contrato de arrendamiento suscrito entre ellas, refiriéndose sus cláusulas segunda a la cuarta al acuerdo respecto del monto estipulado como canon de arrendamiento mensual durante fracciones semestrales de ese periodo global de dos años y a la constitución de un fiador distinto para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario.

Ahora bien, según lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en la interpretación de los contratos, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

En este sentido, si bien es cierto que, conforme al artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal constituye un beneficio que debe conceder obligatoriamente el arrendador y que potestativamente puede o no disfrutar el arrendatario; no obstante, la citada disposición, expresa que durante el lapso de la prórroga legal permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. Es decir, que según la Ley en comento, es posible celebrar convenciones destinadas a regular el canon de arrendamiento durante el lapso de la prórroga legal como en efecto así lo establecieron las partes en el documento objeto de análisis por este Sentenciador, cuyo contenido valora por tratarse de un documento público, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, ya que éstas en todo momento tuvieron extremo cuidado en enfatizar en dicha convención que este acuerdo lo celebraban para hacer uso de la prórroga legal, regulando lo referente al canon de arrendamiento, lo cual según la norma antes indicada, es perfectamente válido, en concordancia con el principio de libertad o autonomía de las partes contratantes, sin que por ello se vea afectado el orden público o el carácter irrenunciable de este beneficio legal que corresponde al arrendatario que al vencimiento del término de duración del contrato de arrendamiento celebrado se encuentra solvente en el cumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales.

Por estas razones, discrepa este Juzgador del argumento que esgrime la parte demandada, de que el documento en cuestión contenga un acuerdo referido a la voluntad de las partes de prorrogar convencionalmente el contrato de arrendamiento que originalmente suscribieron y por tanto, en principio considera que la acción que dio origen a este procedimiento no resulta inadmisible, en virtud de que no está expresamente prohibida por la Ley, ni es contraria al orden público o a las buenas costumbres. Por consiguiente, quien juzga declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contemplada en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por ser IMPROCEDENTE. Y así se decide.

Corresponde ahora a este Juzgador el análisis sobre el fondo de esta controversia, lo que hace en los términos que esboza a continuación:

Entre sus excepciones planteadas, la parte demandada opone la falta de cualidad del actor o demandante, denominada en la doctrina como “legitimatio ad causam”, prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

A este respecto, manifiesta la accionada que, el demandante no aportó el documento de propiedad del inmueble objeto de esta causa, título bastante o suficiente que compruebe la propiedad sobre la cosa, según lo que prescribe el numeral 1 del artículo 1.920 del Código Civil, a los efectos del ejercicio de uno de los atributos del derecho de propiedad, según expone, el de la disposición, por lo que manifiesta que el demandante no es el legítimo propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento de marras, que según dice, es a quien la Ley le otorga el derecho o poder jurídico de demandar y la cualidad. Que aun considerándolo un simple administrador, según afirma, se trata de un principio prohibitivo que le impide celebrar una relación arrendaticia por más de dos (2) años y menos abrogarse el carácter de propietario para ejercer la presente acción, por lo que considera que la oposición de la falta de cualidad e interés para intentar y sostener el presente juicio debe prosperar y así expresamente lo solicita.

Por su parte, la apoderada judicial del demandante, aduce sobre este aspecto que, demandándose el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, el legitimado para accionar es quien aparece como arrendador en el contrato, no siendo necesario ser el propietario de un bien para poder arrendarlo, por cuanto son dos cualidades jurídicas independientes entre sí, sin que sea necesario que éstas coincidan en la misma persona. Igualmente, consignó por medio de escrito presentado en fecha 07-12-2009, documento autenticado en fecha 18-03-1999 por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, que acredita a la parte actora como propietaria del inmueble sobre el cual versa el contrato de arrendamiento que nos ocupa, del cual se valora su copia por no haber sido impugnada por la parte contraria.

De acuerdo a los argumentos antes reseñados, conviene acotar que, el concepto conocido en la doctrina como “legitimatio ad causam” atiende a la cualidad necesaria de las partes en el proceso.

Según lo sostiene el Autor A.R.R. en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Teoría General del Proceso, pag. 27: “El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.

Ahora bien, no encontrándose discutida entre las partes por constituir un hecho admitido como cierto entre ellas, la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, el cual se deriva del contenido del documento original aportado a los autos por la demandante, en el cual se plasmó la convención locataria celebrada originalmente entre ellas, siendo que la parte demandada pretendía hacer valer una prórroga convencional de este contrato para fundamentar una de las cuestiones previas ya resueltas en este fallo; sorprende a quien juzga que, al mismo tiempo, invoque la falta de cualidad o interés jurídico de quien funge en ese contrato como arrendador, en virtud de que para invocar una prórroga convencional de un contrato, esto conlleva el reconocimiento implícito de la cualidad de las partes que lo otorgaron entre sí. Por esta razón, quien juzga desestima y declara SIN LUGAR la defensa de fondo referente a la falta de cualidad e interés del actor propuesto por el demandado por resultar IMPROCEDENTE. Y así se establece.

Abordando el estudio de fondo del asunto controvertido entre las partes contendientes, cabe resaltar que, entre ellas no está discutida la existencia de una relación arrendaticia celebrada a tiempo determinado que se originó mediante la suscripción de un documento privado contentivo del contrato locatario, el cual riela en original en el presente expediente, traído a los autos por la parte demandante, siendo que el mismo debe tenerse como legalmente reconocido, en virtud de que no fue objeto de desconocimiento ni tachado de falso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Tampoco se encuentra controvertido entre ellas el término de duración del contrato de arrendamiento, ya que ambas están contestes en que se estipuló originalmente en un lapso de cinco (5) años, contados a partir del día 01-10-2002 hasta el día 01-10-2007.

Analizando la cláusula tercera de la mencionada convención arrendaticia, se observa que este contrato fue celebrado a tiempo determinado y con carácter improrrogable desde el punto de vista convencional. Es decir, que expirado su término de duración, comenzó a correr de pleno de derecho la prórroga legal que señala el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el lapso dispuesto en su literal c), esto es, por un periodo de dos (2) años, sin necesidad de desahucio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil.

De lo anterior concluye este Sentenciador que nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado de carácter improrrogable convencionalmente. Aunado a esto, las partes acordaron celebrar una convención por medio de un documento auténtico, con el propósito de estipular el monto del canon de arrendamiento durante el transcurso de la prórroga legal aplicable y para constituir un fiador distinto que garantizara el cumplimiento de las obligaciones legales y contractuales por parte del arrendatario lo cual fue objeto de análisis en el presente fallo con antelación.

Siendo esto así, considera quien juzga que, efectivamente, el día 30-09-2009 concluyó el lapso de dos (2) años que le correspondió al arrendatario como prórroga legal.

Ahora bien, siendo deber de los jueces tener por norte de sus actos la verdad, la cual deben procurar conocer en los límites de su oficio, ateniéndose en sus decisiones a lo alegado y probado en autos, en aras de garantizar la estricta aplicación de los principios fundamentales de la congruencia procesal y de exhaustividad de la sentencia que orientan el proceso civil, previstos en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo que estipula el artículo 509 ejusdem, este Juzgador procede al análisis del acervo probatorio aportado por las partes al proceso.

En este orden de ideas, la parte demandante, promovió el mérito favorable de los autos, así como el valor probatorio del documento privado que reguló la prórroga legal, sobre cuya valoración ya se pronunció este Tribunal, al igual que sobre el resto de los documentales que consignó en original en este expediente.

La parte demandada, además de ofrecer una serie de argumentaciones en su escrito de promoción de pruebas, cabe resaltar que se limitó a invocar el mérito favorable de los autos, una supuesta confesión judicial del demandante por una indebida subsanación de una de las cuestiones previas ya resueltas, el principio de comunidad de la prueba y alegó la ausencia de instrumentos fundamentales de la demanda, limitándose su promoción de medios de pruebas concretos y específicos, a las testimoniales de los ciudadanos S.N., M.A.S.E., F.A.V.C., todos domiciliados en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, así como también la declaración del ciudadano N.A.G., con domicilio en la ciudad de Caracas.

En fecha 06-11-2009, rindió su testimonio el ciudadano M.A.S.E., titular de la cédula de identidad Nº V-9.483.170, quien entre otras declaraciones expuso que, desarrolla una actividad como contratista de una construcción que se realiza en un inmueble ubicado en la calle 27 entre 19 y 20 de esta ciudad de Barquisimeto; que su propietario el Señor Bujana lo contrató para hacer unas remodelaciones para un depósito a donde tiene previsto mudarse. Que esa construcción podía demorarse unos cuatro meses. Que tiene conocimiento que el Señor Bujana es requerido a desalojar el edificio que ocupa actualmente como inquilino; que por esta razón dicho ciudadano le solicitó que acelerara los trabajos de construcción que realiza. Al preguntarle si en su presencia una persona que le presentaron como arrendador del Señor H.B. le concedió a éste un plazo como vía de gracia para la mudanza para evitar un conflicto judicial, respondió que sí, que más se iba a hacer.

El anterior testimonio lo desecha este Juzgador, por cuanto no le ofrece elemento de convicción alguno que coadyuve al esclarecimiento de los hechos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 del citado Texto Legal Adjetivo.

El día 10-11-2009, rindió su declaración el ciudadano: F.A.V.C., titular de la cédula de identidad Nº V-15.731.244, quien entre otras cosas afirmó que es contratista; que conoce al ciudadano H.E.B.C.; que ocupa un inmueble hace cinco años; que él sabe que el Señor Bujana tiene pensado mudarse a un inmueble de su propiedad en la carrera 27; pero que han tenido que hacerle unos ensayos a los elementos estructurales de la construcción. Este testigo se desestima por cuanto no aporta elemento de convicción alguno y su declaración no guarda relación con el mérito de este asunto. El resto de los testigos promovidos no fueron evacuados por no haber comparecido en la oportunidad procesal correspondiente.

No habiendo otros medios probatorios que ameriten un pronunciamiento sobre su apreciación, concluye quien juzga que, la pretensión del demandante en este caso, quien ejerció una acción por cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de su término de duración y de su prórroga legal aplicable, encuentra asidero legal en lo preceptuado en los artículos 1.167 del Código Civil, concatenado con lo que dispone el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que escogió la vía procesal idónea para obtener la entrega del inmueble arrendado, tomando en cuenta que se encuentra suficientemente demostrado en autos, el transcurso íntegro del plazo de duración originalmente pactado así como el disfrute efectivo por parte del inquilino demandado de la prórroga legal correspondiente, la cual se encontraba vencida para el momento de interposición de la demanda, sin que la parte demandada haya demostrado con su actividad probatoria la tácita reconducción del contrato de arrendamiento.

Así mismo, este Juzgador estima que es procedente la indemnización por concepto de cláusula penal establecida como sanción por retardo en la entrega del inmueble arrendado, de conformidad con lo que establece el literal c) del artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.257 y 1.258 del Código Civil, la cual corresponde a la cantidad equivalente a Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250ºº) diarios, contados a partir del día 01-10-2009 inclusive, hasta la fecha en que se publica el presente fallo.