Decisión de Juzgado Tercero de Municipio de Caracas, de 1 de Noviembre de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, primero de noviembre de 2013

203º y 154º

ASUNTO: AP31-V-2010-004266

PARTE ACTORA: CHEWING B.G., CHEWING B.R. y ZAPATEIRO de CHEWING ROSIRIS, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 16.299.589, 16.972.808 y 17.753.608, respectivamente, representados en juicio por el abogado en ejercicio, Harbin G.P., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 131.019.

PARTE DEMANDADA: G.Z., mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-1.206.752, representada en juicio por la abogada en ejercicio Z.M.G., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 30.189.

MOTIVO: DESALOJO.

I

Correspondió a este Juzgado, previa distribución de ley, efectuada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, conocer del presente juicio iniciado mediante demanda que por Desalojo incoara la representación actora, con fundamento en los literales a), c) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Sostiene la representación judicial de la parte actora en la demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

Que sus representados son propietarios de una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en la calle Mata Palos, No. 27, en Lídice, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Que la ciudadana D.C.B., titular de la cédula de identidad No. 16.227.920, antigua propietaria, dio en arrendamiento el mencionado inmueble a la ciudadana G.Z., titular de la cédula de identidad No. E-1.026.752, el cual una vez concluido y transcurrido el tiempo de prórroga legal, la arrendataria continuó en el mismo; circunstancia por la que aduce se indeterminó en el tiempo.

Que el canon actual es de Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250,oo), pagaderos dentro de los primeros cinco días de cada mes.

Que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de mayo a octubre de 2010, lo que representa una deuda de Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,oo).

Que igualmente, la arrendataria durante el tiempo de la relación, ha permitido que el inmueble sufra grandes deterioros, en virtud de no haber realizado las diligencias necesarias para su mantenimiento. Hecho que aduce se demuestra de las fotos del inmueble; y a través de la inspección efectuada al mismo, por el Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, organismo que terminan sugiriendo el desalojo preventivo de la vivienda para realizar trabajos de refracción.

Que ante tales hechos procedió a demandar el desalojo con fundamento en las causales contenidas en los literales a), c) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y como consecuencia de ello, la entrega del mismo.

Estimó la demanda en la suma de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000); y señaló domicilio procesal.

Admitida la demanda mediante auto de fecha 09 de noviembre de 2010, por los trámites del juicio breve en concordancia con las disposiciones previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Se libró oficio al Síndico Procurador Municipal.

El funcionario competente dejó constancia en autos de la citación personal de la demandada, a través de diligencia presentada el día 08 de diciembre del citado año.

En la oportunidad legal correspondiente para dar contestación a la demanda, la parte demandada por intermedio de apoderada judicial, dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:

Rechazó, negó y contradijo en todas sus partes la demanda.

Con respecto al literal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, adujo que durante los 35 años que su representada ha ocupado el inmueble, ha realizado las labores de mantenimiento que conforme al contrato; y que por el contrario, han sido los arrendadores quienes no han cumplido con las reparaciones mayores que le competen, produciéndose un desgaste normal del mismo, sin que ello implique peligrosidad ni riesgo notorio que impida su ocupación. Procedió de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, a impugnar el informe levantado por el Cuerpo de Bomberos, aseverando que el mismo es producto de un acción dañosa e intencional de personas que identidad desconocía, quienes entraron al inmueble, y demolieron parte de sus paredes e instalaciones; hecho que fue denunciado ante el Ministerio Público.

En relación a la causal contenida en el literal c) del citado artículo 34, relacionada con la demolición del inmueble o de las reparaciones mayores que ameriten su desocupación, rechazó, negó y contradijo lo argumentado en el libelo, dado que aunado a que se requiere informe de la Dirección de Ingeniería Municipal, las reparaciones que necesita el inmueble pueden realizarse sin ser desocupado.

En lo atinente a la causal de falta de pago que se le atribuye a su mandante, señaló que los pagos de los cánones han sido realizado oportunamente a la abogada R.M.B., quien los recibió por su cuenta, no otorgándose los recibos correspondientes, lo que fue denunciado ante la Dirección de Inquilinato.

Por último, invocó la FALTA DE CUALIDAD de la actora, señalando que ésta no probó su carácter de propietaria del inmueble ocupado por su representada; violándose su derecho preferencial a adquirirlo.

Señaló domicilio procesal.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron pruebas, sobre las cuales este juzgado se pronunció en su oportunidad.

Mediante escrito de fecha 14 de enero de 2011, el apoderado actor impugnó el poder conferido a la profesional del derecho que representa en autos a la demanda, aduciendo que el mismo fue otorgado para una situación específica.

II

Planteada en tales términos la presente controversia, pasa seguidamente este Juzgado a dictar el fallo correspondiente, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

A través del presente juicio la parte actora pretende obtener el desalojo de una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en la calle Mata Palos, No. 27, en Lídice, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital, que aduce le dio en arrendamiento a la parte demandada, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública, el 22 de abril de 1999, bajo el No. 41, Tomo 30, con fundamento en que la arrendataria ha incumplido con sus deberes legales y contractuales.

Observa este Tribunal que el funcionario competente, dejó constancia en autos de haber citado a la parte demandada, ciudadana G.Z., previamente identificada, en fecha 08 de diciembre de 2010 (folios 42 y 43), por lo que debía comparecer a dar contestación a la demanda, el segundo día de despacho siguiente a dicha fecha, exclusive; que de acuerdo al calendario judicial llevado por este órgano, se correspondió con el día 10 del citado mes y año.

En esa oportunidad, es decir, el día 10 de diciembre de 2010, se hizo presente la abogada en ejercicio Z.M.G., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 30.189, acreditándose la representación de la demandada, procedió a consignar escrito a través del cual dio contestación a la demanda, consignado a tales fines, copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 18 de junio de 2010, bajo el No. 21, Tomo 83, contentivo del mandato que le fuera concedido por la parte demandada.

En fecha 14 de enero de 2011, el apoderado actor a través de escrito, procedió a impugnar el poder producido por la abogada Z.M.G., aduciendo que dicho mandato que riela a los folios 50 y 51 del expediente, fue otorgado de manera especial para ser ejercido única y exclusivamente en una investigación penal que supuestamente se tramita ante el Ministerio Público y no para este procedimiento, por lo que solicitó que la contestación presentada por dicha profesional, sea desechada. Impugnación que este Despacho –previo al fondo- pasa a resolver en los términos siguientes:

En relación con la impugnación de poderes, ha sido criterio reiterado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, (entre otras, sentencias Nos. 05146, 00780, 00996, 00934 y 01407 de fechas, 21 de julio de 2005, 29 de marzo de 2006, 14 de junio de 2007, 6 de agosto de 2008 y 6 noviembre de 2008, respectivamente), que “debe verificarse en la primera oportunidad o actuación inmediatamente posterior a la presentación del mandato que se cuestiona. De lo contrario, existe una presunción tácita de que ha sido admitida como legítima la representación que ha invocado el representante judicial, conforme a lo dispuesto en la regla general contenida en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil (…)”.

En el caso bajo estudio, determina efectivamente este Despacho, que la impugnación que del poder consignado por quien se atribuye la representación de la demandada, fue realizada por el apoderado actor, en la primera oportunidad o actuación inmediatamente posterior a la presentación del mandato que se cuestiona, por lo que debe declararse que la prenombrada impugnación fue efectuada en el tiempo procesalmente previsto para ello, y así se establece.

Ahora bien, establece –textualmente- el poder impugnado, lo siguiente:

…. Que otorgo poder judicial especial, amplio y suficiente cuanto en derecho se requiere a J.G.G. y Z.M., titulares de las cédulas de identidad Nos. V-8.853.002 y V-8.878.460, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado con los Nos. 24.999 y 30.189, respectivamente. En ejercicio de este poder, mis apoderados, actuando conjunta o separadamente, quedan facultados para representar mis derechos, acciones e intereses en la investigación que actualmente tramita la Fiscalía Vigésima Primera del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el No. 01-F21-198-10, quedando facultados para solicitar copia simple o certificada de las actuaciones que consten en dicho expediente, independientemente del despacho fiscal que conozca de la investigación, pudiendo adicionalmente promover pruebas ….

. (Resaltado del Tribunal).

De la revisión y estudio efectuado al poder objeto de impugnación, se evidencia que en el mismo, si bien se identifica a la hoy demandada como otorgante, el mandato conferido se contrae a un poder especial para actuar en una investigación sustanciada por ante el Ministerio Público, aunado a que las facultades conferidas en ese sentido, se corresponden para ser realizadas en dicho asunto; sin mencionarse en forma alguna, que el mismo se extienda a actuaciones propias en sede civil.

No obstante, ante la prenombrada impugnación, correspondía a la parte demandada proceder conforme a derecho a los fines de subsanar o bien ratificar las actuaciones ejecutadas en su nombre por la profesional del derecho ya mencionada. Actividad procesal que en modo alguno desarrolló lo que forzosamente trae como consecuencia que el mandato aportado conjuntamente con la contestación de la demanda y ésta ultima, no tenga validez y eficacia para ser ejercido en el presente procedimiento, siendo por tanto procedente en derecho la impugnación que del mismo se realizara en autos y en efecto así se declara.

Establecido lo anterior, como quiera que en el caso de autos, la demandada fue citada personalmente, no compareciendo ni por sí ni por medio de apoderado válidamente constituido para ejercer su debida representación, a dar contestación a la demanda, debe establecerse que precluyó la oportunidad para realizar tal contestación.

De conformidad con lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, cuando el demandado no asiste oportunamente a dar contestación a la demanda, se le tendrá por confeso, en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante y si ni nada probare que le favorezca.

El Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, respecto a la figura de confesión ficta prevista en el mencionado artículo, ha expresado lo siguiente:

… Por el hecho de inasistir, o no contestar, el demandado aún no está confeso. Por el hecho de inasistir o no contestar, nada ha admitido, simplemente él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada.

No es cierto que haya una presunción como lo ha venido diciendo la Corte. Tampoco estamos ante una apariencia, porque la apariencia parte de una realidad, y por ello la apariencia no la crea la ley, y resulta que los efectos del artículo 362, no parten de algo que sucedió que haga pensar inmediatamente que el demandado está confesando.

¿Qué es lo que hay realmente aquí?

Como lo ha dicho la doctrina desde la época de Romana, estamos ante una ficción, que es algo distinto a una presunción y a una apariencia. La ficción no es realidad. La ficción la crea la Ley como un fenómeno adjetivo y normalmente se limita a las partes.

Yo pienso que es sumamente importante tener claro cuál es la naturaleza de los efectos de esta inasistencia del demandado a contestar la demanda, y tenemos que lo que va a producir, que sería una ficción de confesión, como ficción que es, nunca puede ir contra la realidad. Si nosotros vamos a llegar a la posición de que la ficción impera sobre la realidad, no estamos haciendo justicia y no creo que ni siquiera estemos aplicando derecho. Y eso me ha hecho pensar que el artículo 362, se ha estado interpretando muy alegremente, al partir de la idea de presunción, que no es tal presunción y, que no se puede seguir viendo de esa manera, porque entonces sería entronizar también por esa vía la ficción sobre la realidad. …

…..

…. Y entonces realmente, ¿qué es lo que le pasa al demandado que no contesta la demanda?

Al demandado que no contesta la demanda, lo único que le está pasando, a pesar de su contumacia, es que en su cabeza tiene la carga de la prueba, esto es, de probar que no es verdad lo que el demandante le achaca.

Normalmente, en una demanda donde se afirman unos hechos y simplemente se niega su existencia, la carga de la prueba la tiene el actor. Pero resulta que a este demandado que no contestó la demanda, el legislador en el artículo 362 CPC le puso en su cabeza la carga de la prueba, y es a él, al demandado, a quien le corresponde probar algo que lo favorezca.

Esto permite que si hubiera cero prueba, porque el actor nada probó y el demandado no contestó ni nada probó, el demandado termina perdiendo el juicio, porque él tenía la carga de la prueba, por imposición legal, y no cumplió con ella.

La carga objetiva de la prueba se rige por normas generales y normas especiales, y como es un principio de derecho que lo especial priva sobre lo general, pues la norma especial sobre la carga de la prueba, que es en este caso la del art. 362, priva sobre las normas generales como las del art. 1354 del Código Civil o la del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. …

(Revista de Derecho Probatorio No. 12).

Conforme al criterio doctrinal previamente aludido, el cual acoge plenamente este Despacho, debe concluirse que, la figura de la confesión ficta comporta en sí, la existencia de una ficción de confesión, y que de acuerdo a la ya mencionada norma adjetiva, se establece como excepción que la petición del demandante no sea contraria a derecho o que durante el lapso probatorio el demandado no hubiese aportado ningún elemento encaminado a desvirtuar las pretensiones de la accionante.

Por tratarse pues, de una verdadera presunción de carácter “iuris tantun”, es deber de este Juzgado a.a.s.e.a. se cumplen los extremos pertinentes para su plena procedencia:

1. En cuanto al primer requisito de Ley, esto es que la petición del demandante no sea contraria a derecho, determina este Juzgado que la pretensión de la parte actora es la de obtener la declaratoria de desalojo de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en la calle Mata Palos, No. 27, en Lídice, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual adujo fue dado en arrendamiento a la demandada, mediante documento autenticado en fecha 1º de septiembre de 2003; y que ésta en su condición de arrendataria no ha cumplido con su obligación de pagar los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de junio a diciembre de 2009, y enero a septiembre de 2010, aunado a verificarse en dicha relación los supuestos consagrados en los literales c) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Dicha disposición establece lo siguiente:

   Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el cano correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

   b) …

   c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten desocupación.

   d) …

   e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

   ….

   Parágrafo Primero. Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogables de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme….

   .

   Se evidencia de las actas que la demandante acompañó al libelo presentado, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, en fecha 1º de septiembre de 2003, la cual al no haber sido impugnada por la demandada, se tiene como fidedigna, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

   1. - En cuanto al primer requisito de Ley, vale decir, que la petición de la demandante no sea contraria a derecho, determina este Juzgado –de acuerdo al petitum indicado en el propio escrito de demanda- que la pedido por la parte actora, es la declaratoria del Tribunal mediante sentencia, que la demandada proceda a desalojar el inmueble, alegando haberse configurado algunas de las causales consagradas en el citado artículo 34.

   Así pues se determina, que el prenombrado artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma en la cual el accionante sustenta la demanda, establece como causales de desalojo en contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado, –entre otras- aquellas anunciadas por la actora, lo que patentiza que la pretensión no es contraria a derecho.

2. En lo que respecta al segundo supuesto de hecho de la norma que nos ocupa, esto es, que la demandada nada pruebe que le favorezca durante el lapso respectivo, y exteriorice su rebeldía o contumacia en no dar contestación a la demanda, la Ley limita las pruebas que pueda aportar la demandada a desvirtuar los hechos alegados por el actor como fundamento de la acción.

   En el caso de autos, reitera este órgano que si bien se hizo presente una abogada aduciendo su carácter de apoderada de la demandada y en tal carácter procedió a consignar escrito de pruebas, debe señalarse, que ante la impugnación que del mandato en el que sustenta dicha representación, y ante la omisión de actuación destinada a hacer valer no solo tal representación sino las actuaciones ejecutadas, tal consignación carece de eficacia y valor probatorio, pues fueron anunciadas por una persona que no demostró el carácter que se atribuía. No obstante, debe señalarse en cuanto a las causales en lo que fundamenta la acción de desalojo, lo siguiente:

   Respecto a la falta de pago de los cánones arrendaticios que le es atribuida a la demandada, correspondía efectivamente a la misma, demostrar en autos, haber cumplido con dicha obligación legal y contractual o cualquier otro hecho extintivo de la misma. Evidenciándose de autos, que la demanda ni por sí ni por medio de apoderado legalmente autorizado para ello, aportó a la controversia ningún medio probatorio que le favoreciere en ese sentido, omisión probatoria que trae como consecuencia que se tenga por verificada la causal prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se establece.

   En relación a las causales indicadas en los literales c) y e) de la citada disposición legal, relativas a que “el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten desocupación” y “que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”, considera este órgano, del estudio efectuado a las actas que conforman el presente expediente, del informe levantado por el Cuerpo de Bomberos del Gobierno del Distrito Capital, que el inmueble objeto de la presente causa, representa un ALTO RIESGO desde el orden estructural como endémico para sus habitantes, de no tomarse las medidas correspondientes; recomendando dicho cuerpo, el desalojo preventivo para la realización de refracción a cargo de los propietarios. Situación de la vivienda que fue igualmente constatada en esos términos de deterioro por el Juzgado 22º de Municipio del área metropolitana de Caracas, por vía de inspección.

   Vistas tales pruebas, este Tribunal aunada a la contumacia al no rendirse contestación de forma válida en derecho, determina que en el presente juicio, ha quedado demostrado que efectivamente el inmueble cuyo desalojo es accionado, requiere reparaciones urgentes que amerita sea desocupado por la arrendataria, en resguardo y protección de su propia integridad física y a favor de su salud. Causal que por tanto, se entiende configurada en autos, y así se establece.

   En lo que respecta a la causal “que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”, concluye este Tribunal, que no puede estimarse configurada la misma, pues, no podría atribuirse a la arrendataria que ocupa el inmueble, según lo expuesto en el libelo, a partir de abril de 1999, que en tal solo un año, haya puesto al mismo, en los graves términos y condiciones en que en autos quedó demostrado, se encuentra el inmueble, desde el mes de mayo de 2010, según informe del Cuerpos de Bomberos, adminiculado con la inspección practicada por el Juzgado de Municipio, y así se establece.

   Así pues, resultando evidente por así constatarse de las actas, que la demandada nada probó que le favoreciera, la demanda por desalojo basada en los literales a) y c) es procedente en derecho, y así se establece.

   III

   Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentaran CHEWING B.G., CHEWING B.R. y ZAPATEIRO de CHEWING ROSIRIS, GIMA I.G.L., contra la ciudadana G.Z., ya identificados. En consecuencia, se declara extinguido el contrato arrendaticio celebrado por las partes; y en tal sentido, se condena a la demandada a entregar a la actora el inmueble arrendado constituido una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en la calle Mata Palos, No. 27, en Lídice, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital; y al pago de las costas, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   De conformidad con lo establecido en el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la arrendataria, un plazo improrrogables de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme; cumpliéndose igualmente, si fuere necesario, el procedimiento de ejecución consagrado en la vigente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.

   Publíquese. Regístrese, Déjese copia y NOTIFIQUESE A LAS PARTES.

   Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 1º día del mes de noviembre de 2013.

   La Jueza

   Abg. C.J.G.P.

   La Secretaria,

   Abg. K.B.F.

   En esta misma fecha (1º de noviembre de 2010) siendo las 10.49 a.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   La Secretaria,

   Abg. K.B.F.