Decisión de Juzgado Vigesimo de Municipio de Caracas, de 25 de Abril de 2014

En desalojar inmediatamente el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario y entregarlo a su propietario arrendador F.A.S., totalmente desocupado de bienes y personas.

Que por concepto de daños y perjuicios cancele la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,00), adeudados y pague por los demás meses que se sigan venciendo una cantidad igual mensual a la establecida como canon de arrendamiento, a razón de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00), cada mes, por el uso y disfrute que haga el inmueble hasta la entrega definitiva del mismo, sin que ello se entienda como novación de contrato alguno.

La representación judicial de la parte actora fundamenta la acción de conformidad con lo establecido en los artículos 1.579, 1.592, 1.159 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA.

La representación judicial de la parte actora estimo la cuantía de la presente demanda en la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo), para un equivalente de CIENTO VEINTISIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (127,27 U.T).

DEL DOMICILIO PROCESAL.

Asimismo de conformidad con lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señala como domicilio procesal el siguiente: Torre Alfa, Piso 5, Oficina 5-C, Veroes a Ibarra, Avenida Urdaneta Caracas.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Siendo la oportunidad legal para ello la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

I

CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA.

Rechaza, niega y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos por inciertos, como en el derecho invocado que no le asiste en forma alguna.

II

REPOSICION DE LA CAUSA AL ESTADO DE APERTURA DEL ACTO DE CONTESTACION DE LA DEMANDA.

Alega la representación judicial de la parte actora, que observó del auto de admisión de la demanda, que el Tribunal admitió la misma por los tramites del procedimiento breve, el cual ordena que después de practicada la citación de la parte demandada, ésta debería comparecer al segundo día siguiente después de practicada la citación a dar contestación a la demanda; y en el caso del procedimiento breve dicha contestación se efectúa previa apertura de un acto por parte del Tribunal que conoce la causa; y en el presente caso el Tribunal no dio apertura al acto de contestación de la demanda, produciendo así una evidente violación a las normas procesales y por ende el derecho a la defensa toda vez, que es en ese acto que la demandada puede oponer cuestiones previas con las defensas de fondo que considere pertinentes y el actor oponerse o subsanar las mismas, y el Tribunal de la causa inobservo una norma procesal de orden público que no podía de ninguna manera ser convalidada con las actuaciones de las partes en el proceso, por lo cual se hace necesario el reordenamiento del proceso al estado de dar apertura al acto de contestación de la demanda, el cual es inherente a los procedimientos breves y que es de impretermitible cumplimiento para los Tribunales de la República.

Por lo que a los fines de garantizar el derecho a la defensa y el debido proceso consagrado en la carta magna y de conformidad con lo establecido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como considerando el criterio sostenido por el m.T. de la República la Salas de Casación Civil y Constitucional; asimismo considera que la institución procesal de la reposición, es un medio para corregir vicios procesales, “faltas del Tribunal que afecten el orden público, o que perjudiquen los intereses de las partes sin culpa de estas y siempre que el vicio o error y el daño consiguiente, no haya sido subsanados o no pueda subsanarse de otra manera”, y en virtud de lo antes expuesto es por lo que solicita la reposición de la causa al estado de apertura del acto de contestación de la demanda, y en consecuencia se sirva declarar la nulidad de todo lo actuado con posterioridad a la citación personal de la parte demandada.

III

IMPUGNACION

Impugna y procede a desconocer los presuntos recibos insolutos consignados por la parte actora en su libelo de demanda marcados con las letras C, D, E, F, G, H, I, ya que todo el tiempo de duración que tiene la relación arrendaticia, el arrendador se ha negado rotundamente a expedir los correspondientes recibos de cancelación.

IV

OPOSICION DE CUESTIONES PREVIAS

Por mandato del artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, indicando dicha normativa que en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas del Código de Procedimiento Civil, y las Defensas de Fondo las cuales serán decididas en la sentencia definitiva, y estando dentro del lapso legal correspondiente alega y opone la cuestión previa del ordinal primero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir “La falta de jurisdicción del Juez , o la incompetencia de este…(OMISIS), en concordancia con la norma adjetiva del artículo 60 ibídem, relativa a la incompetencia del Tribunal en razón de la cuantía.

Que se evidencia con claridad mediana que están en presencia de un contrato verbal de arrendamiento y por ende a tiempo indeterminado, lo que también es reconocido por la parte actora en su libelo, siendo así el valor de la presente acción la acumulación de los cánones de arrendamiento de un (1) año, entonces la sumatoria de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00), por doce (12) meses, da un total de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00), cantidad que excede de la cuantía procesal sobre la cual puede conocer el Tribunal de Municipio, que es de CINCO MIL BOLIVARES(Bs. 5.000,00), concluyéndose de lo precedente, que de conformidad con lo pautado en el artículo 60 del Código de Procedimiento Civil, la competencia para conocer del presente juicio en razón de la cuantía que es de orden público relativo, compete a un Tribunal de Primera Instancia de esta misma Circunscripción, y en base a las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, considera incompetente al Tribunal en razón de la cuantía indicada, para conocer de la causa y así formalmente pide sea declarado, ordenando en consecuencia la remisión del expediente del Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas.

V

FALTA DE CUALIDAD DEL ACTOR PARA INTENTAR EL PRESENTE JUICIO

De conformidad con lo establecido en el artículo 361 segundo aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, como defensa perentoria y para que sea decidida como punto previo del fondo de la demanda, opone la falta de cualidad de la parte demandante para sostener el presente juicio.

En la especie, el actor pretende el desalojo del apartamento ampliamente identificado en autos, que a su decir, es objeto de su supuesto y pretendido contrato verbal de arrendamiento con su representado quien niega en toda forma de derecho ser parte arrendataria de esa supuesta relación locativa, sobre ese particular y visto desde otra vertiente cabe acotar lo siguiente: A) Su representado C.A.E., no celebró contrato verbal de arrendamiento con el ciudadano F.A.S., como pretende el mismo arrogarse la titularidad de parte demandante (arrendadora) en la presente acción de desalojo, que se evidencia del libelo de la demanda objeto del presente procedimiento de desalojo. B) Que existe actualmente un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado entre su poderdante y el ciudadano F.A.U., tal y como consta de la solicitud 08 de Octubre de 2.009, evacuada por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao Distrito Metropolitano de Caracas y Estado Miranda, donde se deja constancia por medio de los testigos J.C.M. y F.M.T., que efectivamente al declarar en los particulares Tercero y Segundo, contestaron que su representado ha permanecido ocupando el inmueble propiedad del arrendador por un periodo de tres (3) años sin variar o cambiar su domicilio, y que le constaba que el arrendador no le entregaba recibos ni constancia alguna por concepto de los cànones de arrendamiento mensual que le ha pagado.

Que por lo antes expuesto, la parte actora no tiene legitimación ad-causam para obrar en la causa, ya que es evidente que carece de cualidad activa para intentar la demanda, porque lo cierto es, que su representado contrató convenio locativo verbal con el ciudadano F.A.U., como fue demostrado anteriormente, y en consecuencia esa infundada demanda intentada contra el demandado carece de cualidad pasiva para sostener el presente juicio, por lo que debe ser declarada sin lugar.

VI

DE LA PRESCRIPCION

De conformidad con lo establecido en el artículo 1980 del Código Civil, se opone la prescripción breve de los cánones de arrendamiento que a decir del demandante supuestamente se adeudan, que en efecto la parte actora en el inicio de su libelo de demanda establece que efectivamente, en el mes de septiembre de 2006, dio en arrendamiento bajo la forma y naturaleza del contrato verbal y consecuencia de ello a tiempo indeterminado, que no es cierto que dicho contrato verbal de arrendamiento se efectuó en el mes de septiembre de 2.006, cabe advertir que ni siquiera señalo el día especifico de dicha contratación y dicho convenio se celebrò desde el 15 de octubre de 2006, como consta de las deposiciones de los testigos y consignaciones realizadas por mi representado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, y por el mismo se vence en el mes de Octubre de 2007, o de cada año subsiguiente, evidenciándose que desde el mes de Octubre de 2006 al mes de Octubre de 2009, transcurrieron los tres años que establece la normativa legal, advirtiendo que la demanda fue admitida en fecha 17 de noviembre de 2009.

DE LAS PRUEBAS.

Abierto el juicio para la promoción y evacuación de pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho que le otorga la Ley de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Original del documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, el cual corre inserto en autos a los folios cinco (05) al seis (06), ambos inclusive, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Chacao, en fecha 05 de Enero de 1981, anotado bajo el Nro. 01, Tomo 31, protocolo primero, de los libros llevados por dicho Organismo para tal fin, por cuanto dicho documento un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo es el Registrador Subalterno de la Oficina antes descrita, y no siendo tachado por el adversario hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae; por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que del mismo se desprende la cualidad de propietario de la parte actora del inmueble objeto de la presente litis. Y ASI SE DECLARA.

Copia fotostáticas de expediente de consignaciones, signado con el Nro. 20091779, realizadas por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio; las cuales corren insertas en autos a los folios siete (07) al doce (12) ambos inclusive; por cuanto dichas copias no fueron impugnadas ni desconocidas por el adversario, se tienen como fidedignas, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y dado que de las mismas se desprende la existencia de la relación arrendaticia entre las partes por el inmueble objeto de la presente litis se le otorga pleno valor probatorio Y ASI SE DECLARA.

Originales de recibos de pago por concepto de cànones de arrendamiento, los cuales corren insertos al presente expediente a los folios trece (13) al diecinueve (19), ambos inclusive, mediante los cuales pretende la actora probar la insolvencia del demandado. Este Tribunal al respecto señala, que la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, impugna y desconoce los recibos de marras y así mismo tenemos que los instrumentos privados, se refieren a todos los actos o escritos que emanan de las partes y para que puedan probar los actos o contratos que dispone la ley, la condición para su existencia es que estén firmados por la persona a quién se oponen. En el caso de los recibos de autos, emanan sólo de la parte actora, es por lo que dichos instrumentos no valen por sí mismo, mientras no sean reconocidos por la parte a quien se opone o tenido legalmente por reconocidos, tal como lo señala el artículo 1363 del Código Civil. En consecuencia, este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio a los mencionados recibos. Y ASI SE DECLARA.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

Original documento Poder otorgado por el ciudadano C.A.E., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.302.165, a los ciudadanos G.C.N., G.C.C. y G.C.C., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 8.567, 88.237 y 113.937 respectivamente, otorgado para ejercer la representación legal de la parte demandada en el presente juicio, el cual corre inserto en autos a los folios cuarenta y tres (43) al cuarenta y seis (46) ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 13 de Noviembre de 2.009, anotado bajo el Nro.30, Tomo 262, de los libros de autenticaciones que llevados por dicha notaría. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Notario de la Notaria antes descrita, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que demuestra la facultad que tienen los abogados antes identificados, para ejercer la representación legal de la parte demandada en el presente juicio. Y ASI DECLARA.

Notificación de Amenaza de Muerte expedida por la división de Investigación de Homicidios “Departamento de Atención a la Victima Especial, la cual corre inserta al folio sesenta y nueve (69), este Tribunal observa que por cuanto la presente constancia, no aporta datos relevantes para la resolución del presente juicio, este Juzgado la desecha. Y ASI SE DECLARA.

Depósitos bancarios realizados por la parte demandada, en la cuenta del Tribunal de consignaciones Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, los cuales corren insertos a los autos a los folios setenta (70) al setenta y tres (73), ambos inclusive, esta Sentenciadora observa que por cuanto los depósitos no correspondes a los meses controvertidos, este Tribunal los desecha del presente juicio. Y ASI SE DECLARA.-

Original de Justificativo de Testigos, el cual corre inserto a los autos a los folios setenta y cuatro (74) al y setenta y siete (77) ambos inclusive, el cual se efectuó por ante la Notaria Publica Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitana de Caracas y Estado Miranda, en fecha 08 de Octubre de 2.009. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es la Notaria Publica Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitana de Caracas y Estado Miranda, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil y 76 de la Ley de Registro Público y del Notariado, le da pleno valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

Original de acta de defunción del ciudadano F.A.U., la cual corre inserta en autos al folio ochenta y cinco (85), expedida por la Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02 de Septiembre de 1.988, de la cual se desprende que el ciudadano F.A.U., titular de la cedula de identidad Nro. 1.716.724, falleció el 09 de Abril de 1.988. Ahora bien por cuanto la parte demandada no tacho de falso el presente documento y como quiera dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es la Alcaldesa del Municipio Chacao del Estado Miranda, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil y 76 de la Ley de Registro Público y del Notariado, le da pleno valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

PUNTOS PREVIOS

Como puntos de derecho que deben ser resueltos previo al fondo de la demanda, quien aquí decide pasa a pronunciarse con respecto a lo siguiente:

I

DE LA REPOSICION DE LA CAUSA AL ESTADO DE APERTURA DEL ACTO DE CONTESTACION DE LA DEMANDA

Quien aquí decide de una revisión exhaustiva efectuada a las actas que conforman el presente expediente observa que dicho punto fue resuelto por el Tribunal mediante auto de fecha 28 de Enero de 2.010, por cuanto nada tiene que decidir al respecto. Y ASI SE DECLARA.

DE LA CUESTION PREVIA DEL ORDINAL 1º DEL ARTICULO 346 DEL CÒDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

Quien aquí decide de una revisión exhaustiva efectuada a las actas que conforman el presente expediente observa que dicha cuestión fue resuelta por el Tribunal mediante decisión de fecha 09 de Enero de 2010, por cuanto nada tiene que decidir al respecto. Y ASI SE DECLARA.

DE LA FALTA DE CUALIDAD DEL ACTOR PARA INTENTAR LA PRESENTE DEMANDA.

En el escrito de contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada como defensa perentoria opone la falta de cualidad de la parte demandante para sostener el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 361 segundo aparte del Código de Procedimiento Civil, alegando que el actor pretende el desalojo del apartamento ampliamente identificado en autos, objeto de un supuesto y pretendido contrato verbal de arrendamiento con su representado, lo cual niega por cuanto éste no celebró contrato verbal de arrendamiento con el ciudadano F.A.S., pretendiendo éste arrogarse una titularidad de parte demandante (arrendadora) en la presente acción de desalojo, sino con el ciudadano F.A.U., tal y como consta de la solicitud 08 de Octubre de 2.009, evacuada por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao Distrito Metropolitano de Caracas y Estado Miranda, donde se deja constancia por medio de los testigos J.C.M. y F.M.T., que efectivamente al declarar en los particulares Tercero y Segundo, contestaron que su representado ha permanecido ocupando el inmueble propiedad del arrendador por un periodo de tres (3) años sin variar o cambiar su domicilio, y que le constaba que el arrendador no le entregaba recibos ni constancia alguna por concepto de cánones de arrendamiento mensual que le ha pagado.

Respecto al alegato de falta de cualidad, se hace en principio la presente precisión doctrinaria; asienta el Maestro Borjas, sobre la cualidad lo siguiente:

Es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónimo o equivalente a interés personal o inmediato, porque aunque una acción exista, si no se está directamente interesado en hacerlo valer, proporcionándolo por si, o en nombre de otro cuyo interés se representa, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentarlo. Cualidad es el derecho para ejercer determinada acción, la cualidad reside en el fundamento procesal del derecho de pedir, que es distinto al derecho que se reclama”.

La Cualidad, ha sido definida por el maestro L.L., como:

Una relación de Identidad Lógica entre la persona a quien la ley le concede abstractamente la acción y el actuar concreto

. “El problema de la cualidad (decía el maestro Loreto) se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular de efectivo o contra quien se ejercita en tal manera”.

De acuerdo a las ideas de L.L., se infiere, que ninguna persona puede traer a otra a juicio, si no existe identidad lógica entre el actor y la persona a quien la Ley le concede la acción.

Argumenta la accionada, que ostenta la cualidad de arrendatario del inmueble señalado en el libelo, derivada de un contrato verbal de arrendamiento celebrado con el ciudadano F.A.U., como arrendador y no con el ciudadano F.A.S., como el pretende este alegarse.

De lo anterior observa quien aquí decide, de una revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente, que según el alegato del demandado éste celebro contrato verbal de arrendamiento sobre el inmueble objeto del litigio con el ciudadano F.A.U., y no con la parte actora ciudadano F.A.S., y a los fines de probar dicho alegato trajo a los autos Justificativo de Testigos evacuado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao Distrito Metropolitano de Caracas y Estado Miranda, de fecha 08 de Octubre de 2.009, a través del cual se dejó constancia por medio de los testigos J.C.M. y F.M.T., que efectivamente al declarar en los particulares Tercero y Segundo, estos contestaron que su representado ha permanecido ocupando el inmueble propiedad del arrendador por un periodo de tres (3) años sin variar o cambiar su domicilio, y que le constaba que el arrendador no le entregaba recibos ni constancia alguna por concepto de cánones de arrendamiento mensual que le ha pagado, con respecto a lo anterior se observa que corre inserto en autos al folio ochenta y nueve (89) Acta de defunción del ciudadano F.A.U., desprendiéndose de la misma que dicho ciudadano falleció en fecha 19 de abril de 1.988; y a pesar de que dicho documento no fue desconocido por el actor, mal podría quien aquí decide tomar como ciertos dichos testimonios ya que es imposible afirmar la celebración de un contrato de arrendamiento en el año 2.006, con una persona fallecida desde el año 1.988; asimismo se evidencia que corre inserto en autos a los folios cinco (05) al seis (06) ambos inclusive, documento del propiedad del inmueble objeto del presente litigio, del cual se desprende que en fecha 05-01-1981, fue realizada venta por la ciudadana C.S.D.A., debidamente autorizada por el ciudadano F.A.U., como su cónyuge, quien fuera arrendador del inmueble para ese entonces, al ciudadano F.A.S., lo que le da la cualidad del propietario al mismo y dicho documento fue traído a juicio y valorado conforme a las disposiciones de los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, no siendo éste desconocido por el demandado.

Ahora sobre este punto se considera necesario traer a colación lo expresado por el autor patrio G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Inmobiliario, Volumen I, Pág. 73, donde expresa en referencia a la Traslación Inmobiliaria y Subrogación lo siguiente:

”La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa a tenor de lo establecido en el artículo 20 de LAI; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplen los requisitos exigidos por la ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre arrendatario y arrendador. Esta transmisión hace que el arrendatario ahora lo sea del comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones y excepciones legales…”

De la anterior norma puede colegirse, que quien adquiere un inmueble arrendado sustituye al arrendador y por lo tanto, se subroga en los mismos derechos y obligaciones que el anterior propietario tenía respecto al arrendatario; más aún, esta transmisión ocurre de pleno derecho por el acto mismo de la venta del inmueble arrendado, ya que la ley no exige ningún otro acto complementario. En consecuencia, estima quien aquí juzga, que conforme a los documentos que ya resultaron valorados, se demuestra el acto jurídico válido por el que el demandante ciudadano F.A.S., adquirió el inmueble y se subrogó “ope legis” en los derechos del anterior propietario, lo que legitima su condición de propietario, y por ende, con cualidad para intentar la presente demanda. En otras palabras, queda demostrado que existe identidad o correspondencia lógica entre la relación o estado jurídico alegado por el actor (arrendador) y la titularidad de la acción; por lo que es concluyente, que la parte demandante tiene capacidad activa y cualidad para actuar en la presente causa, por lo que necesariamente la defensa perentoria esgrimida por el accionado debe ser declarada improcedente. Y ASI SE DECIDE.

DE LA PRESCRIPCION DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO

Alegó la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 1980 del Código Civil, la prescripción breve de los cánones de arrendamiento, que a decir del demandante se adeudan, alegando el actor que en el mes de septiembre de 2006, celebró contrato de arrendamiento verbal con el demandado, lo que no es cierto ya que dicho contrato se celebró el 15 de octubre de 2006, como consta de las deposiciones de los testigos y consignaciones realizadas por mi representado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y por ende el contrato vencía en el mes de Octubre de 2007, o de cada año subsiguiente, evidenciándose que desde el mes de Octubre de 2006 al mes de Octubre de 2009, transcurrieron los tres años que establece la normativa legal, advirtiendo que la demanda fue admitida en fecha 17 de noviembre de 2009.

Al respecto quien aquí decide observa, que el articulo 1.980 del Código Civil, dispone lo siguiente: “… Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen y, en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos mas cortos…”.

Estableciendo en consecuencia la normativa legal antes descrita un período más corto para tener por prescrita la obligación de pagar, amparados en la presunción la falta de interés en su cobro, lo que conlleva a la liberación del deudor del pago de lo debido, supuesto en el que debe incluirse lo adeudado por concepto de canon de arrendamiento.

En este sentido se observa que la parte demandante pretende el cobro de los cánones de arrendamiento de los meses correspondientes a Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2.009, contra los cuales la parte demandada adujo la prescripción breve que dispone el artículo 1980 del Código Civil, observándose conforme a lo expresado en el libelo de demanda que se adeudan los cánones de los meses antes descritos, desprendiéndose de las actas procesales que conforman la presente expediente que la citación de la parte demandada se verificó el día 19 de Enero de 2010, fecha en la cual la secretaria Ad-Hoc designada dejó constancia de haber entregado boleta de citación al demandado dando cumplimiento a lo establecido en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil, de tal forma que con tal actuación se interrumpió el lapso de la prescripción breve de tres (03) años, a la que alude el artículo 1.980, acotando en el caso bajo estudio que el referido lapso de prescripción nació desde el momento de la insolvencia, es decir desde Marzo de 2.009, hasta el día que se configuro la citación en fecha 19-01-2010, ocurriendo uno de los supuestos de interrupción de la prescripción, a que hace referencia el artículo 1.969 ejusdem (sic); por consiguiente, esta Juzgadora confirma que no resulta improcedente la prescripción de los cánones de arrendamiento solicitada. ASÍ SE DECIDE.

Aunado a lo anterior expuesto y para mayor ahondamiento, señala esta Juzgadora lo siguiente, que la pretensión deducida no es el pago de los cánones de arrendamiento adeudados, sino el desalojo con fundamento en la causal prevista en el literal “A” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, siendo la prescripción un medio de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la ley, conforme lo define el artículo 1952 del Código Civil. Por lo que la prescripción no es un defensa oponible frente a la pretensión de desalojo, sino a la pretensión de pago de los cánones de arrendamiento, por lo que tal defensa no puede prosperar en derecho. Y ASI SE DECIDE.

DEL FONDO DE LA DEMANDA.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal pasa ha hacerlo de la siguiente manera:

Se dio inicio a la presente acción de Desalojo alegando la representación judicial de la parte actora en el libelo de la demanda que en el mes de septiembre de 2006, dio en arrendamiento bajo la forma y naturaleza de contrato verbal y solo para uso de vivienda al ciudadano C.A.E.R., un inmueble de su exclusiva propiedad ampliamente identificado en autos, y que ambas partes establecieron de mutuo y amistoso acuerdo, que el arrendatario debía cancelar mensual y consecutivamente un canon de arrendamiento por la cantidad UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00), así como el pago de los servicios públicos necesarios del funcionamiento del inmueble, de igual forma acordaron que la no cancelación de los cánones de arrendamiento conforme a la Ley, traería como consecuencia la terminación de la relación contractual arrendaticia y como consecuencia la entrega del bien inmueble totalmente desocupado de personas y bienes y en el mismo buen estado en que se recibió, alega el actor que al inicio de la relación contractual el arrendador daba cumplimiento cabal a sus obligaciones, pero a partir del mes de marzo de 2009, inclusive, éste dejo de cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento insolventándose en los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del mismo año, a razón de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00), cada uno, adeudando un total de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,00), y en virtud de la mora de los cánones antes mencionados, se vio en la necesidad de agotar la vía extrajudicial y amistosa a los fines de lograr el pago, siendo infructuosas todas las gestiones realizadas, motivo por el cual y en virtud de la conducta antijurídica del arrendatario intento la presente demanda de Desalojo en su contra.

Por su parte la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda opuso defensas de fondo y cuestiones previas las cuales fueron resueltas unos en el transcurso del proceso y otras en la presente decisión mediante punto previo; asimismo rechaza, niega y contradice la demanda incoada en su contra en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos por inciertos, como en el derecho invocado que no le asiste en forma alguna.

Quien aquí juzga de una revisión exhaustiva realizada a las actas que conforman el presente expediente y en especial las pruebas aportadas por las partes las cuales fueron debidamente valoradas en su oportunidad otorgándoseles todo el valor probatorio, observa de las pruebas aportadas por la parte actora que está demostró la existencia del relación contractual, y su legitima cualidad para intentar el presente juicio, asimismo observa que si bien es cierto la demandada en la contestación de la demanda niega, rechaza y contradice lo alegado por el actor en su contra, y a los fines de mostrar su solvencia para con los cánones de arrendamiento trae a los autos depósitos bancarios realizados por la parte demandada, en la cuenta del Tribunal de consignaciones Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, no es menos cierto que los mismos fueron desechados en la valoración de las pruebas por cuanto los meses cancelados no estaban dentro de lo controvertido en la presente litis, resultando procedente en el presente caso aplicar lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil, y que reza de la siguiente manera:

Artículo 1.160

…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley

Asimismo, quién sentencia se acoge a lo dispuesto en los artículos 1592 y 1159 del Código Civil que rezan lo siguiente:

Artículo 1592

“…El arrendatario tiene dos obligaciones principales… 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento, en los términos convenidos… (OMISSIS)

Con miras a la normativa legal antes invocada, ya que la fuerza obligatoria de los contratos dispone que las partes están obligadas a cumplir las prestaciones y consecuencias que emanen de los mismos. De los hechos alegados y probados en autos, queda demostrado el incumplimiento de la obligación por una de las partes, ya que el, incumplió con dicho contrato, por cuanto no cancelo el canon de arrendamiento pactado entre ambas partes, considera está sentenciadora que lo mas procedente y ajustado a derecho, es declarar como efecto DECLARA CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue el ciudadano F.A.S., contra el ciudadano C.A.E.R., partes ampliamente identificadas en este fallo. Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

En consecuencia, este JUZGADO VIGÉSIMO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela DECLARA CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue el ciudadano F.A.S., contra el ciudadano C.A.E.R., y en consecuencia se ordena:

La entrega material del inmueble objeto del presente juicio propiedad de la parte actora constituido por constituido por un apartamento identificado con el Nº 14, ubicado en el piso 5, y que forma parte del Edificio “GRACIE”, situado en la Calle Cervantes, Sección Tercera de la Urbanización Bello Monte, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, cuyos linderos particulares son: NORTE: Pared que lo separa del apartamento Nº 15; SUR: Fachada Sur del Edificio; ESTE: Fachada Este del Edificio y OESTE: En pared con pared que lo separa del apartamento Nº 13, y en parte con el pasillo área común donde abre su puerta. Por Arriba: Placa del Edificio que lo separa de la terraza colectiva. Por Abajo: Placa del Edificio que lo separa del apartamento Nº 11, distribuido internamente así: estar-comedor, un baño, un dormitorio, y una cocina.

En pagar la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,00) equivalentes a los cánones de arrendamiento demandados como insolutos correspondiente a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2.009, a razón de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00) cada uno, como indemnización de daños y perjuicios.

En pagar la cantidad de CUARENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 41.000,00) por concepto de daños y perjuicios equivalentes a los cànones de arrendamiento que se sigan venciendo desde Octubre de 2.009, hasta Febrero de 2014, ambos inclusive, fecha en que se dicta el presente fallo, a razón de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00) cada mes.

Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia.

Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal, previsto en la ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.

Déjese copia certificada en el acopiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, veinticinco (25) días del mes de Abril de 2014. Años 203º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ

DRA. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE

LA SECRETARIA

ABG. MARIA VIRGINIA SOLORZANO

Publicada en la presente fecha, previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal, siendo las doce meridiem (12:00 m).

LA SECRETARIA.

EXP- AP31-V-2009-003974

AAML(MVS