Decisión de Juzgado Vigesimo Tercero de Municipio de Caracas, de 15 de Diciembre de 2009

Fecha de Resolución15 de Diciembre de 2009
EmisorJuzgado Vigesimo Tercero de Municipio
PonenteIrene Grisanti
ProcedimientoResolución De Contrato

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO VIGÉSIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

150° y °199

EXPEDIENTE Nº AP31-V-2009-001909.-

PARTE ACTORA: M.J.D.S.C., A.R.G.D.S., E.D.G.D.S. Y R.G.D.S., de nacionalidad portuguesa la primera y venezolanos los siguientes, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nºs. 81.073.391, 11.313.779, 11.313.780 y 16.814.728, respectivamente.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: L.M.M.M., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 73.559.-

PARTE DEMANDADA: J.M.R.T., de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 81.093.507.-

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: R.A.R.C., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 74.372.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.-

SENTENCIA DEFINITIVA.-

DE LOS HECHOS

Se inició el presente proceso mediante libelo de demanda interpuesto por el apoderado judicial de la parte actora, en el cual alegó que su representados son propietarios de un lote de terreno que se encuentra ubicado en la Carretera El Hatillo, La Unión “Corralito, Sector San I.d.M.E.H.d.E.M., ya que son los únicos y universales herederos del decujus D.G.C., tal como se desprende de la sentencia dictada en la solicitud de p.m. tramitada por ante el Juzgado Tercero en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 22/01/1985 y que en fecha 01/08/2008, la ciudadana M.J.d.S.C. celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano J.M.R.T., antes identificado, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 13, Tomo 49, el cual tuvo por objeto el arriendo del lote de terreno antes identificado, en dicho contrato se estableció en la cláusula Primera que el uso que se le daría al lote de terreno objeto de la presente controversia era para vivero, quedando prohibido el acceso de cualquier persona que no tuviera una relación directa de trabajo en horas nocturnas y días feridos, quedando obligado el arrendatario a solicitar por escrito a la arrendadora el acceso de cualquier persona en los horarios antes mencionado, asimismo en la cláusula segunda el arrendatario se obligaba a utilizar el inmueble para uso exclusivo de vivero, sin poder cambiar dicho uso sin la previa autorización por escrito de la arrendadora, igualmente quedó establecido que la falta de pago de dos (02) cánones de arrendamiento consecutivos daría derecho a la arrendadora a considerar el contrato a plazo vencido y a exigir extrajudicial o judicialmente, la rescisión del contrato por incumplimiento en el pago, así pues en la cláusula octava se estableció la prohibición de efectuar modificación o alteraciones, ni mejoras de ningún tipo al inmueble y en la cláusula décima el arrendatario se comprometió a realizar las diligencias necesarias para la colocación de un medidor de luz eléctrica, de agua potable y la asignación de una línea telefónica, pero es el caso que el arrendatario desde el mes de Agosto de 2008, se mudó al vivero dándole el uso de habitación conjuntamente con su concubina la ciudadana G.C.O., titular de la cédula de identidad Nº 22.888.081 y ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses Abril y Mayo de 2009 a razón de Dos mil bolívares con cero céntimos (Bs. 2000,00) incumpliendo la cláusula tercera del contrato, efectuó modificaciones como la construcción de una edificación de un solo piso, constante de tres (3) divisiones, constituida por una cocina, un baño y un dormitorio, con un área aproximada de doce metros cuadrados (12mt2) faltando a la cláusula octava del contrato y en cuanto a la cláusula décima nunca solicitó el servicio de electricidad y agua, motivos por los cuales acudió ante este Juzgado a demandar al ciudadano J.M.R.T. la resolución de contrato de arrendamiento.-

Fundamentó su acción en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.579, 1.592, 1.616 del Código Civil, 1 del Código de Procedimiento Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Previo régimen de distribución le correspondió a este Juzgado conocer del presente proceso y mediante auto de fecha 25/06/2009, se admitió la demanda mediante los tramites del juicio breve y se ordenó la citación de la parte demandada para que compareciera por ante éste Tribunal al Segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.-

En fecha 30/06/2009, compareció el apoderado de la parte actora y consignó escrito de reforma de la demanda, la cual fue admitida en fecha 07/07/2009, librándose en la misma fecha el exhorto de citación al Juzgado Distribuidor de Municipios del Estado Guárico. San Juan de los Morros, a los fines de llevar a cabo la citación de la parte demandada.-

Mediante diligencia de fecha 05/11/2009, compareció el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito de Tribunales de Municipio y consignó el recibo de citación del ciudadano J.M.R.T. sin firmar en virtud de que éste se negó a suscribirlo.-

Por medio de escrito de fecha 10/11/2009, compareció el ciudadano J.M.R.T. asistido de abogado y opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, así mismo procedió a dar contestación a la demanda de forma genérica, negando, rechazando y contradiciendo la acción interpuesta en su contra en todas sus partes, arguyendo que es falso que haya dado un uso distinto al inmueble arrendado, que es falso que haya permitido el acceso de terceros al inmueble, que no adeuda cantidad alguna por ningún concepto, que es falso que se haya atrasado en el pago de los cánones de arrendamiento al igual que es falso que haya incumplido con las cláusulas del contrato.-

CUESTIÓN PREVIA

Siendo la oportunidad procesal establecida en el artículo 885 de nuestra Ley Adjetiva Civil, para la decidir la cuestión previa antepuesta por la parte demandada relativa al ordinal 11° del artículo 346 del Código Procesal Civil, vale decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Este Tribunal observa que el demandado sustento su afirmación de la siguiente manera:

“…El inmueble objeto de arrendamiento comprende un Lote de Terreno con un área aproximada de Un mil Quinientos Cincuenta y seis Metros Cuadrados (1.556 m2), que forma parte de un lote de mayor extensión, pero es el caso, ciudadano Juez, que este tipo de inmuebles se encuentran fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como lo prevé el artículo 3, el cual dispone lo siguiente: “…Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: a) Los Terrenos urbanos y suburbanos no edificados…”, por lo que siendo esta norma de orden público y de estricta observancia por los órganos jurisdiccionales, solicito a todo evento sea declarada CON LUGAR la presente cuestión previa en la definitiva…”

Esta excepción dilatoria y de inadmisibilidad tiene como fin útil atacar de forma absoluta el fondo de la demanda y sus fundamentos, persiguiendo la extinción de la acción y el derecho donde se funda esta. Para declarar procedente esta cuestión previa es necesario que exista una norma de ley expresa que prohíba o niegue el ejercicio de la acción interpuesta, es decir, que no sea derivada de jurisprudencia, principio doctrinario, ni analógico, si no de una disposición de ley establecida de forma lacónica en nuestro ordenamiento jurídico.-

En primer lugar, considera este Juzgadora que dentro de las normativas jurídicas contenidas tanto en el Código Procesal Civil, así como en la Ley Sustantiva Civil, o en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no existe un dispositivo legal que de manera expresa e imperativa prohíba la interposición de la acción resolutoria derivada del incumplimiento de las obligaciones contenidas en un contrato sinalagmático o bilateral, esta situación jurídica encuentra su asidero en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, naciendo así el derecho o facultad de la parte cumpliente, o que ofrece eficazmente cumplir, cuando su otra parte deja de cumplir con la obligación adquirida, de modo que deba peticionarse ante un órgano jurisdiccional competente la terminación judicial del contrato. En tal sentido, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº 02597 de fecha 13/11/2001, estableció:

…Entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio…

(Negrita y subrayado del Tribunal)

En el mismo orden de ideas, la Sala antes mencionada ratificó su criterio mediante sentencia Nº 00353 de fecha 26/02/2002:

…Resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción…

(Negrita y subrayado del Tribunal)

Siendo así, este Tribunal considera que la cuestión previa objeto de análisis no debe prosperar, motivado, como ya se dijo, a que la acción intentada por la parte demandante, esta fundamentada en el Código Sustantivo Civil, donde se contempla la figura del arrendamiento y los supuestos jurídicos para hacer resoluble la contratación suscritas por las partes en armonía con su voluntad de contratación implícita en el artículo 1.159 ejusdem, por lo tanto, se desecha la cuestión previa opuesta.- ASÍ SE DECIDE.-

DE LAS PRUEBAS

1).- Copia simple de la sentencia de Únicos y Universales Herederos dictada por el Juzgado Tercero en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en la solicitud de justificativo de p.m.d. fecha 22/01/1985 (folios 20 y 21). En tal sentido, este Tribunal observa que no fue desconocida, tachada o impugnada por la parte demandada por lo tanto se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- ASÍ SE DECIDE.-

2).- Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana M.J.D.S.C. y el ciudadano J.M.R.T., en fecha 01/08/2008, autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 13, Tomo 49. En tal sentido, este Tribunal observa que la parte demandada en su escrito de interposición de la cuestión previa antes decidida, reconoció de forma expresa el hecho de haber suscrito el aludido convenio. Por otra parte, es importante destacar que no ejerció ninguna acción tendiente a desvirtuar el valor probatorio del contrato, siendo así se le debe otorgar pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357 y 1.384 del Código Civil.- ASÍ SE DECIDE.-

3).- Original de dos (02) recibos de pago por concepto de canon de arrendamiento a nombre del ciudadano J.M.R.T., por la cantidad de Dos mil bolívares exactos (Bs. 2.000.00). Establece el Código Civil en su artículo 1.368 que el instrumento privado debe estar suscrito por el obligado, en el caso de marras por el ciudadano J.M.R.T., por ende estos recibos no obligan al demandado por carecer de su firma, razón suficiente para no ser apreciados por esta sentenciadora en el presente fallo. ASÍ SE DECIDE.-

4).- Copia simple de la notificación judicial practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios J.G.R. y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda de fecha 08/06/2009, distinguida con el Nº 097.09 (folios 35 al 47); copia simple de la notificación judicial practicada por el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial de fecha 11/06/2009, distinguida con el Nº AP31-S-2009-002891 (folios 52 al 71) y copia simple de la notificación judicial llevada a cabo por el Tribunal Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial de fecha 11/06/2009, distinguida con la nomenclatura AP31-S-2009-002893 (folios 72 al 83), las cuales no fueron desconocidas, impugnadas o tachadas de falsedad por la parte demandada, se les debe apreciar conforme al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-

MOTIVA

Planteada la controversia en los términos anteriores de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y del principio dispositivo que rige estrictamente nuestro procedimiento adjetivo civil, esta sentenciadora tiene como límite y thema desidendum lo planteado por las partes en la demanda, así como la contestación a la demandada efectuada por la parte demandada y las pruebas aportadas por las partes durante el lapso pertinente, por lo cual su análisis y estudio no puede excederse de tales parámetros, ni suplir defensas o alegatos no invocados en su oportunidad correspondiente.-

Ahora bien,el hecho de la existencia y suscripción del contrato por parte de los infrascritos no será materia de análisis por cuanto no fue materia de conflicto por las partes, aunado a que el convenio arrendaticio, sustento fundamental de esta acción, goza de pleno valor probatorio. En el mismo orden de ideas, es importante efectuar y destacar que tal como se delata del contenido de la cláusula Cuarta, las partes establecieron como lapso fijo temporal de la relación locativa un (01) año fijo contado a partir del día 01/07/2008 hasta el 30/06/2009. Es necesario, añadir que en dicha cláusula existe un error material de transcripción, en virtud que si la relación locativa comenzó o se inició el día 01/07/2008 debe concluir en la fecha igual a la del acto, es decir, el día 01/07/2009 en concordancia por la norma jurídica contenida en el artículo 12 del Código Civil “…Los lapsos de años o meses se contarán desde el día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso, y concluirán el día de fecha igual a la del acto, del año o mes que corresponda para completar el número del lapso…”. No obstante, su existencia, este error de índole material no desvirtúa o vicia la validez del contrato. Dicho lo anterior, y de una revisión sucinta efectuada a la aludida cláusula temporal se desprende que la relación es determinada en el tiempo y especio jurídico. ASÍ SE DECIDE.-

Por otra parte, se desprende que la cláusula tercera contentiva de la obligación dineraria u onerosa que el canon de arrendamiento mensual pactado entre las partes era la cantidad de Dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), los cuales debía pagar el Arrendatario J.M.R.T. a la Arrendadora ciudadana M.J.D.S.C. a su orden, en su domicilio, en dinero de curso legal, por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (05) días siguientes al vencimiento de cada mes. Asimismo convinieron que la falta de pago de dos (02) cánones de arrendamiento consecutivos darían derecho a la arrendadora a considera el contrato a plazo vencido y a exigir extrajudicial o judicialmente, la rescisión del contrato por incumplimiento de pago y por ende exigiría la desocupación y entrega material del inmueble objeto de contratación. En tal sentido, el demandado solo se limitó de forma genérica a argüir que no adeudaba cantidad alguna de dinero por concepto de pensiones arrendaticias, de manera que su conducta contraviene el principio de la carga probatoria al cual se refieren los artículos 506 del Código Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, la cual es impuesta por la naturaleza jurídico procesal que impone a las partes o sujetos determinados conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas o graves como en el caso de autos, la perdida de la oportunidad para defenderse mediante la constitución de elementos probatorios a su favor, ya que toda iniciativa probatoria radica en las partes, siendo de vital importancia la labor probatoria para la suerte de sus pretensiones, de manera que esta Juzgadora debe concluir que el ciudadano J.M.R.T., no cumplió con la obligación que se le reclama atinente al pago de su principal compromiso como lo es cancelar en los términos pactados los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril y Mayo de 2009 a razón de Dos mil bolívares (Bs. 2000,00) cada uno, incumpliendo así la cláusula tercera del contrato y violentando el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-

Seguidamente, pasaremos a examinar el cambio de uso del inmueble objeto de contratación. En referencia a este punto, esta juzgadora observa, que el demandado nuevamente no aportó ningún elemento probatorio que desvirtuara el hecho afirmativo esgrimido por la parte demandante en su escrito libelar, relativo al cambio de uso del inmueble arrendado a vivienda familiar, para ser habitado conjuntamente con la ciudadana G.C.O., antes identificada. Se desprende, de la copia simple del acta de notificación judicial efectuada por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 19/06/2009 (folio 83) una vez constituido el Tribunal Quinto de Municipio en la dirección señalada por la parte solicitante, ciudadana M.J.D.S.C., vale decir, la dirección del inmueble en litigio, el Tribunal emprendió de su misión a la ciudadana G.C.O., tal y como se evidencia del acta levantada para dejar constancia del aludido acto. Por lo tanto, se presume la existencia del hecho alegado por la parte demandante, lo cual aunado al hecho que el demandado una vez presente en autos no ejerció ninguna acción probatoria tendiente a demostrar que no realizó las modificaciones que se le atribuyen, constituidas por la construcción sin permiso expreso del arrendador de una edificación de un piso, constate de tres (03) divisiones de un área aproximada de 12 mts2, por lo tanto esta Juzgadora forzosamente debe considerar que el arrendatario transgredió la Cláusula Octava de la convención de marras.- ASÍ SE DECIDE.-

Por último, y con fundamento en la Cláusula Décima el arrendatario se comprometió en base a la autonomía y voluntad de las partes contratantes a efectuar una serie de actividades ante diversos órganos estatales con el fin de lograr la colocación dentro del inmueble arrendado de un medidor de agua, un medidor de luz y la asignación de una línea telefónica, obligaciones asumidas por el demandado al momento de suscribir el contrato, las cuales a decir de la arrendadora no fueron honradas por su antagonista jurídico, careciendo este Tribunal de elementos probatorios para desestimar la pretensión en derecho de la parte accionante quien trajo a los autos copia certificada del documento fundamental de la acción resolutoria del cual se derivan y verifican la existencia de las cláusulas contentivas de obligaciones futuras de ejecución cumpliendo la carga de la prueba alusiva en los artículos 506 del Código Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil.-

Una vez verificado la inejecución del arrendatario con respecto a las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01/07/2008, nace el derecho que tiene el arrendador, en este caso, de poner término conclusivo al contrato, a través de la resolución del mismo, fundamentada en el artículo 1.167 del Código Civil, siendo necesario la intervención del órgano jurisdiccional para que emita un pronunciamiento y declare su extinción. De manera que este Tribunal considera que la presente acción es PROCEDENTE en derecho de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil y 1.159, 1.167, 1.264, 1.579, 1.592, 1.616 del Código Civil. ASÍ DE DECLARA.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos, este Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que motivo la presente acción interpuesta por los ciudadanos M.J.D.S.C., A.R.G.D.S., E.D.G.D.S. y R.G.D.S. contra el ciudadano J.M.R.T. ambas partes suficientemente identificadas en autos y en consecuencia de ello declara: PRIMERO: Debido al incumplimiento por parte del arrendatario J.M.R.T. a las cláusulas primera, segunda, tercera, octava y décima del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01/08/2008 con la ciudadana M.J.D.S.C., ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 13, Tomo 49, RESUELTO el aludido convenio arrendaticio.- SEGUNDO: Como consecuencia inmediata de la resolución del mencionado contrato, se ordena la ENTREGA MATERIAL del inmueble objeto de contratación en la presente litis, el cual se identifica a continuación: “Un (01) Lote de Terreno con un área aproximada de Un mil quinientos cincuenta y seis metros cuadrados (1.556 m2), el cual forma parte de un lote de mayor extensión de Tres mil quinientos veinte metros cuadrados (3.520 m2), totalmente libre de bienes y personas y solvente con respectos a todos los servicio públicos en el mismo estado de conservación en el cual lo recibió”.-TERCERO: Pagar a la parte actora como indemnización, la cantidad de Cuatro mil Bolívares (Bs. 4.000,00) por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de Abril y Mayo del año 2009 a razón de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) cada uno, una suma equivalente mensual, hasta la definitiva entrega del inmueble.- CUARTO: Se acuerda la indexacón, o corrección monetaria, a través de una experticia complementaria del fallo

Se impone en costas a la parte demandada de conformidad con lo pautado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

REGISTRESE y PUBLIQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los Quince (15) días del mes de Diciembre del año dos mil nueve (2009). Año 190° y 150°.-

LA JUEZ

ABG. IRENE GRISANTI CANO

LA SECRETARIA

ABG. VERIUSKA ALMEIDA PEREZ

En esta misma fecha siendo las 11:00 a.m. previa las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.-

LA SECRETARIA

ABG. VERIUSKA ALMEIDA PEREZ

IGC/VA.-

EXP No. AP31-V-2009-001909.-

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