Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 23 de Abril de 2010

Fecha de Resolución23 de Abril de 2010
EmisorJuzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes
PonenteJuan José Molina Camacho
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

I

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: COLEGIO DE MEDICOS DEL ESTADO TACHIRA, constituido mediante acta inscrita en el Registro Subalterno del entonces Distrito San Cristóbal, bajo el No. 23, folios 28 y 29, Protocolo Tercero, de fecha 27 de marzo de 1941; y con última reforma a sus estatutos aprobada mediante acta inscrita en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes, bajo la matrícula 2005-LRC-T05-26, de fecha 31/08/2005, y agregados al cuaderno de comprobantes bajo los números 4063-4064, folios 7176-7228 en la misma fecha, con asiento en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados M.I.C.M. y VALMORE R.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 129.370 y 13.163 respectivamente; según poder otorgado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, de fecha 29/05/2009 (fs. 12 y 13).

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil RESTAURANTE EL COMELON C.A., domiciliada en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, e inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el No. 71, Tomo 9-A, de fecha 17 de septiembre de 2.002, en la persona de su representante legal O.A.E.R., Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.338.361.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados P.G.P.C. y J.L.M.F., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 118.916 y 23.698 respectivamente; según poder apud-acta de fecha 25 de septiembre de 2009 (f. 145).

MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento.

EXPEDIENTE: Nº 5934.

II

ANTECEDENTES PROCESALES

La presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento llega al conocimiento de este Tribunal, luego de cumplido el trámite de distribución de expedientes; mediante la misma, la Corporación Gremial COLEGIO DE MEDICOS DEL ESTADO TACHIRA, a través de sus apoderados judiciales pretende el cumplimiento de contrato de entrega de inmueble por expiración de término y prórroga legal, a la Sociedad de Comercio RESTAURANTE EL COMELON C.A..

La representación judicial de la demandante plantea en los siguientes términos:

.- Que en fecha 30 de abril de 2005, la demandante adquirió la propiedad sobre la totalidad de un inmueble donde actualmente funciona su sede, en la Avenida L.O., frente al Hospital J.M.V. conocido como Hospital Central, según consta en el Acta de Liquidación de la ASOCIACION DE COLEGIO DE MEDICOS, FARMACEUTICOS, ODONTOLOGOS Y MEDICOS VETERINARIOS DEL ESTADO TACHIRA C.A. (ACOPROTACA).

.- Que la demandante como único accionista de ACOPROTACA, recibió la propiedad del inmueble, del cual forma parte el local objeto de la presente demanda; ello según documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, bajo matrícula 2005-LRI-T41-18, de fecha 19 de agosto de 2005.

.- Expresa, que como nuevo propietario, la demandante asume la condición de arrendadora de los contratos anteriormente suscritos, entre ellos, el que otorga en arrendamiento a la demandada un local comercial distinguido con el No. 5-156, que forma parte del total del inmueble propiedad de la demandante; según contrato que fue autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, de fecha 19 de agosto de 2004, anotado bajo el N° 65, Tomo 71; en el que se pactó una duración de dos (2) años, con vencimiento el 31 de mayo de 2006.

.- Que conforme al contrato indicado, el mismo podía ser prorrogado, y para ello, la arrendataria debía participar por escrito con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término, su voluntad de prorrogar el contrato, lo cual no ocurrió, por lo que la relación arrendaticia, llegó a su fin el día 31 de mayo de 2006.

.- Arguyen, que vencido el término del contrato, la arrendataria optó por hacer uso de su prórroga legal, la cual fue de tres (3) años, según el artículo 38 literal “d)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la relación arrendaticia se mantuvo por más de diez (10) años, pero que no obstante vencida la misma, no ha hecho entrega del inmueble.

.- Señalan, que la arrendataria ha venido cancelando los cánones de alquiler a la demandante y que los recibos emitidos desde el mes de junio de 2006 fueron emitidos con ocasión de la prórroga legal.

.- Expresan, que por lo anterior demandan el cumplimiento del contrato de arrendamiento por extinción del término y la subsiguiente prórroga legal, conforme al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la obligación de entregar el inmueble también deriva del contenido de la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento, según la cual: “[…] de no renovarse el contrato la arrendataria entregará el inmueble una vez haya gozado de la prorroga legal […]”.

.- Peticionan además la aplicación de la penalidad establecida en el contrato de VEINTINUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 29.000,00) hoy VEINTINUEVE BOLÍVARES (Bs. 29,00), por cada día de retraso en la entrega del inmueble, en cuyo monto estiman los daños y perjuicios por la demora en la entrega, a determinarse mediante experticia complementaria del fallo.

.- Fundamentan su demanda en los artículos: 1133, 1159, 1160, 1167 y 1599 del Código Civil, y en los artículos: 28, 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para peticionar la entrega del inmueble, el pago de la cláusula penal, y la entrega de solvencias de pago.

.- Peticionan medida preventiva de secuestro y estiman su demanda en la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00).

Acompañan a su libelo: Copia certificada del poder otorgado a los Abogados actores. Copia simple del Acta de Liquidación de ACOPROTACA. Copia del documento de dación en pago. Copia certificada del contrato de arrendamiento.

El fecha 22 de junio de 2009, se admitió la demanda (f. 34).

En fecha 11 de agosto de 2009, comparece la ciudadana T.D.C.A.D.P. asistida del Abogado J.L.M.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.698, y expone: Que en su carácter de Gerente de la empresa demandada, se da por citada en la causa (f. 60).

En fecha 13 de agosto de 2009, la representante de la demandada asistida de Abogados, procede a dar contestación a la demanda, expresando lo siguiente:

.- Niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes.

.- Rechaza expresamente que la demandante, sea propietario en su totalidad de un inmueble ubicado frente al Hospital Central, en la Parroquia La Concordia; y que dicho inmueble incluya las instalaciones donde funciona su establecimiento.

.- Señala, que las instalaciones que ocupan, no son ni han sido propiedad de ACOPROTACA, ni de la demandante, ya que los terrenos sobre los cuales reposa el local demandado fueron construidos sobre terreno ejido, propiedad de la Municipalidad.

.- Expresan, que ninguna persona natural o jurídica puede adquirir por usucapión los bienes de la Nación, del Estado ni de los Municipios, a menos que por contrato la Municipalidad lo ceda, y así primero ACOPROTACA y luego la demandante se abrogaron la condición de propietarios arrendadores y han venido cobrando un canon de arrendamiento.

.- Señala, que considera que la demandante no tiene cualidad de propietario para que legalmente puedan cobrar y que por ser terrenos Municipales, se reservan el derecho de accionar el enriquecimiento sin causa.

.- Señalan, que la demandante adquirió del Concejo Municipal primeramente una parcela de terreno de tres mil cincuenta y cuatro metros cuadrados con cuarenta a decímetros (3.054,40 mts2); que posteriormente adquiere del mismo Concejo, una parcela de terreno de tres mil metros cuadrados (3.000 mts2); y que luego se protocolizó un título supletorio de mejoras construidas sobre esos terrenos, que no acredita propiedad y que no puede violar propiedad o posesión, por que se desarrollan sobre los seis mil cincuenta y cuatro metros cuadrados con cuarenta a decímetros (6.054,40 mts2), que vendió la Municipalidad, pero que ilegalmente se desarrollan sobre terrenos ejidos del Municipio, ocupando el suelo que no les pertenece ilegalmente, sobre locales al frente del Hospital Central.

.- Que la demandante es solo propietaria de seis mil cincuenta y cuatro metros cuadrados con cuarenta a decímetros (6.054,40 mts2), y que no es posible que soliciten autorización para realizar mejoras o ampliaciones sobre un área de once mil ciento setenta y tres metros cuadrados con cincuenta y nueve decímetros (11.173,59 mts2).

.- Arguye, que no existe relación legal de arrendamiento que la una al demandante, ya que no puede ser arrendador de terrenos o suelos de la Municipalidad, y no tienen cualidad ni interés para accionar en una relación en la que usurpa un carácter que no tiene.

.- Señala, que conforme a informe topográfico, el área que actualmente ocupa la demandante es de nueve mil ochocientos noventa y cinco metros cuadrados con tres decímetros (9.895,03 mts2), lo que es superior a lo adquirido, por lo que debe explicar como adquirió esos terrenos si pretende accionar como arrendador.

.- Que se solicitó a la División de Catastro Municipal, el arrendamiento del terreno sobre el que funciona el local objeto de la acción, encontrándose el expediente en el lapso para ejercer recurso de reconsideración de la resolución N° CE\RES\181-09, de fecha 31 de julio de 2009; por haberse negado dicha solicitud, sin tomar en cuenta sus alegatos, con base a que la demandante es propietaria de dos (2) lotes de terreno con una extensión de seis mil cincuenta y cuatro metros cuadrados con cuarenta a decímetros (6.054,40 mts2). Que la Coordinación del Área Legal de Catastro, no tiene ingerencia para otorgar contrato alguno sobre el terreno y mucho menos con mejoras en el mismo, por ser declaradas suficientes para demostrar propiedad, según título supletorio de fecha 08/12/1978.

.- Que hacen valer lo expresado por la misma Alcaldía, que reconoce, que queda a salvo el derecho de terceros, lo que reconoce su derecho de reclamo sobre el verdadero propietario del resto de terreno que dice el demandante, es de su propiedad.

.- Alegan la denuncia del artículo 55 de la Ley de Simplificación de Trámites Administrativos.

.- Indica, que reitera rechazar la pretensión de la actora por no tener cualidad de propietario ni de arrendador de los locales construidos sobre terrenos de la Municipalidad, por estar asumiendo una cualidad que pertenece a un Ente Público. Que el artículo 135 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal, establece, que los bienes del dominio público son inalienables e imprescriptibles.

.- Que el Código Civil establece, que lo construido en tierra ajena es propiedad del dueño del suelo, por lo cual el verdadero propietario en este caso es la Municipalidad de San Cristóbal, lo que determina que no existe contrato alguno que permita que la demandante aumente el metraje adquirido.

.- Solicitan que se notifique de la demanda al Síndico Procurador del Municipio San Cristóbal.

.- Que no están dispuestos a seguir depositando suma alguna de alquiler, a quien no es propietario de los locales que ocupan, al no tener la demandante título sobre los mismos y estar construidos sobre suelo que todavía es propiedad del Municipio.

.- Arguye, que se reserva el derecho de demandar a la accionante por enriquecimiento sin causa, por haber cobrado un alquiler de un inmueble construido sobre terreno ejido.

Las partes realizaron la siguiente actividad probatoria:

  1. El demandante promovió:

    .- Acta de Liquidación de ACOPROTACA.

    .- Copia simple del documento de dación en pago.

    .- Original del contrato de arrendamiento.

    .- Prueba de exhibición de documentos.

    .- Notificación judicial practicada por el Juzgado 2° de los Municipios San Cristóbal y Torbes.

    .- Notificación de este mismo Tribunal, de fecha 6 de agosto de 2009.

    .- Copia de la participación como la Resolución de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, de fecha 31 de julio de 2009.

    .- La confesión judicial de las aseveraciones de la parte demandada.

    .- Inspección judicial en el local comercial arrendado.

    Las pruebas de la demandante son admitidas mediante auto de fecha 22 de septiembre de 2009.

  2. La demandada promueve:

    .- Valor de la confesión hecha por la demandante.

    .- Que las instalaciones donde funciona el Restaurante El Comelón C.A., no han sido propiedad de ACOPROTACA ni del Colegio de Médicos del Estado Táchira.

    .- Que el suelo era propiedad de la Alcaldía y no podía adquirirse por usucapión; a menos que por contrato la Municipalidad lo ceda y traspase.

    .- La buena fe de su representado.

    .- El enriquecimiento sin causa en su perjuicio.

    .- Copia de documentos registrados.

    .- Inspección judicial en la Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Planificación Urbana.

    .- Inspección judicial en la División de Catastro Municipal.

    .- La ilegalidad de la liquidación mercantil presentada por la actora.

    .- La constancia de los documentos de adquisición de los terrenos mencionados.

    .- La copia del plano por la División de Catastro Municipal.

    .- Inspección judicial en la sede de la parte demandante.

    Las pruebas señaladas son admitidas en fecha 29 de septiembre de 2009 (fs. 201 al 203).

    Posteriormente, el demandante promueve como documental el expediente N° 744 de consignación de alquileres, que cursa ante este Juzgado. Y la demandada promueve pruebas de informes. Pruebas que son providenciadas en auto de fecha 30 de septiembre de 2009 (fs. 241 y 242).

    En fecha 29 de septiembre de 2009, mediante oficio N° 987, se notifica a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, de la presente demanda (f. 204).

    III

    PARTE MOTIVA

    SÍNTESIS CLARA, PRECISA Y LACÓNICA DE LOS TÉRMINOS

    COMO HA QUEDADO PLANTEADA LA CONTROVERSIA

    SÍNTESIS DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

    Indica la representación judicial de la demandante: Que propone formal demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por expiración del término convenido y la subsiguiente prórroga legal, en razón de que la demandante se subrogó como nueva propietaria en los derechos que como arrendadora tenía la anterior propietaria ACOPROTACA, siendo uno de esos contratos el celebrado con la demandada en fecha 19 de agosto de 2004, con fecha de vencimiento el 31 de mayo de 2006.

    Señala así mismo: Que por cuanto en el contrato de arrendamiento la arrendataria no notificó con la antelación fijada su voluntad de prorrogar el contrato, el mismo expiró en fecha 31 de mayo de 2006; siendo que por mandato del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la cláusula décima primera de dicho contrato, de no renovarse el mismo, la arrendataria debía entregar el inmueble una vez que haya gozado la prórroga legal. Y que por cuanto la relación arrendaticia se había mantenido por más de diez (10) años, dicha prórroga legal, conforme al artículo 38 literal “d)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era de 3 años, por lo que la misma finalizaba el 31 de mayo de 2009, y por cuanto a la fecha la arrendataria no había hecho entrega del inmueble, demandaba el cumplimiento de la entrega del mismo, así como la cláusula penal establecida en el contrato de arrendamiento.

    SÍNTESIS DE LOS ALEGATOS DE LA DEMANDADA:

    En su defensa la demandada, expresa: Que la demandante no es la propietaria de la totalidad del inmueble donde funciona el local cuyo entrega se acciona, ya que los terrenos donde fueron construidas esas mejoras son terreno ejido propiedad de la Municipalidad de San Cristóbal, los cuales nunca han sido cedidos ni traspasados a la demandante, por lo que considera que la demandante no tiene cualidad de propietaria para cobrar cánones de alquiler.

    Señala además: Que la demandante solo adquirió un total de seis mil cincuenta y cuatro metros cuadrados con cuarenta a decímetros (6.054,40 mts2) y realizó un título supletorio sobre las mejoras construidas, pero que ese título no acredita propiedad, ni es supletorio; porque siendo que la demandante ocupa un área de once mil ciento setenta y tres metros cuadrados con cincuenta y nueve decímetros (11.173,59 mts2) no se explica de donde adquirió esa diferencia de terreno, por lo que las mejoras se desarrollan ilegítimamente sobre suelo ajeno. Que ejercerá recurso de reconsideración ante la División de Catastro Municipal, por cuanto solicitaron en arrendamiento el terreno y ello fue rechazado.

    Igualmente señala: Que aun cumpliendo con los pagos de arrendamiento que ilegalmente les ha hecho la arrendadora, rechazan la pretensión de la actora por no tener cualidad de propietaria ni de arrendadora de los locales construidos sobre terreno de la Municipalidad, ya que está asumiendo una cualidad que pertenece a un Ente Público como lo es la Municipalidad, lo cual además es señalado por el Código Civil, referido a que lo construido en tierra ajena es propiedad del dueño del suelo. Denuncia lo indicado en el artículo 55 de la Ley de Simplificación de Trámites Administrativos, y solicitan la notificación del Sindico Procurador Municipal. Que por el cobro indebido de alquileres de la demandante, se reservan el derecho de demandar el enriquecimiento sin causa.

    El presente juicio se tramitó por el procedimiento breve previsto en el libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

    Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

    .

    La litis quedó planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos; ello implica, que las alegaciones deben preceder a las probanzas, de lo contrario, se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

    Se tiene entonces, que la presente causa se encuentra referida a una demanda por cumplimiento de contrato de entrega de inmueble, por haber finalizado la prórroga convencional y haber disfrutado la demandada de la prórroga legal conforme al contrato suscrito; con la negativa de la accionada de que la demandante no tiene cualidad de arrendadora, al no ser la propietaria de la totalidad del terreno donde se encuentran construidas las mejoras de las cuales forma parte el local cuya entrega se solicita y haber cobrado ilegítimamente los cánones de alquiler.

    Delimitada la litis y depurado el proceso, se pasa en la presente decisión a análisis del acervo probatorio, indicando previamente que de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de prueba por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria. Así, los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas, y estos son aquellos en los que las partes no estén contestes. De manera que, establecida la carga probatoria en la presente causa, corresponde a quien decide verificar y valorar el material probatorio aportado por las partes de la litis, a objeto de la demostración de sus alegatos.

    PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

    CON EL LIBELO DE DEMANDA:

    .- DOCUMENTAL: Copia certificada del poder otorgado por la representante legal de la demandante a los Abogados actores. Documental que fue autenticada ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 29 de marzo de 2009, inserta bajo el No. 28, Tomo 73. Esta prueba se refiere a documento público, el cual no resultó de manera alguna impugnado conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, al mismo este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se aprecia en todo su contenido para evidenciar las facultades otorgadas a los apoderados judiciales para actuar en la presente causa.

    .- DOCUMENTAL: Copia simple del Acta de Liquidación de la empresa ACOPROTACA, registrada en la Oficina del Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, de fecha 12 de julio de 2005, Nro. 50, Tomo 14-A. Esta prueba se refiere a documento público, el cual no resultó de manera alguna impugnado conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se aprecia para evidenciar su contenido.

    .- DOCUMENTAL: Copia simple del documento de dación en pago protocolizado ante la Oficina del Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 19 de agosto de 2005, inscrito bajo matrícula 2005-LRI-T41-18. Esta prueba se refiere a documento público, el cual no resultó de manera alguna impugnado conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se aprecia en lo referente al negocio jurídico que en el se señala.

    .-DOCUMENTAL: Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado por la demandada y la empresa ACOPROTACA, autenticado ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal, de fecha 19 de agosto de 2004, Nro. 65, tomo 71. Esta prueba se refiere a documento público, el cual no resultó de manera alguna impugnado conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se aprecia en todo su contenido para evidenciar la celebración de un contrato de arrendamiento regido convencionalmente por las estipulaciones pactadas por sus partes.

    EN EL LAPSO PROBATORIO:

    .- DOCUMENTAL: Copia simple del Acta de Liquidación de ACOPROTACA. Se indica que esta prueba ya resultó analizada, por lo que se ratifica la valoración previamente dada.

    .- DOCUMENTAL: Copia simple del documento de dación en pago. Se indica que esta prueba ya resultó analizada, por lo que se ratifica la valoración previamente dada.

    .- DOCUMENTAL: Copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 19 de agosto de 2004, Nro. 65, Tomo 71, ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal. Se indica que esta prueba ya resultó analizada, por lo que se ratifica la valoración previamente dada.

    .- PRUEBA DE EXHIBICIÓN de recibos de pago de cánones de arrendamiento en poder de la demandada. Consta de autos que luego de intimada para que exhibiera los documentos solicitados, no se hizo presente la parte demandada, siendo declarado desierto el acto. Por lo que de conformidad con lo indicado en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como ciertos los datos afirmados por el solicitante acerca del contenido de dichos documentos.

    .- NOTIFICACIÓN JUDICIAL: En razón de que fue realizada en fecha posterior al vencimiento del contrato e inicio de la prórroga legal, no concibe este Juzgador que el mismo aporte demostración alguna en la resolución del hecho controvertido.

    .- Recibo de notificación emanada de este mismo Juzgado, de fecha 06 de agosto de 2009. Se trata de documento público emanado de Funcionario Público en el ejercicio de sus funciones, no sujeta a impugnación alguna, por lo que se valora conforme a los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, para demostrar el reconocimiento por la demandada de la existencia de una relación arrendaticia.

    .- Copia de la participación y la Resolución de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, División de Catastro, de fecha 31 de julio de 2009. Se valoran como documentos administrativos para demostrar la relación existente de arrendamiento de la demandante con la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, sobre los terrenos en que se desarrollan las mejoras objeto de la presente acción.

    .- Confesión judicial. Afirma la doctrina generalizada que, la confesión es una declaración de parte en la que se reconoce un hecho que origina consecuencias jurídicas desfavorables al confesante. Así mismo se ha señalado, que el animus confitendi, es el elemento que revela en el confesante la intención de reconocer un hecho en su contra y que éste puede estar implícito en la manifestación que haga. De acuerdo con nuestro ordenamiento jurídico, existe confesión judicial y confesión extrajudicial, teniendo cada una un valor probatorio diferente. En efecto, de acuerdo con el artículo 1401 del Código Civil, la confesión judicial que hace la parte ante el Juez, surte pleno valor probatorio en juicio; mientras que la confesión extrajudicial conforme al artículo 1402 eiusdem, si se hace a la parte misma o quien la represente surte, el valor de plena prueba, pero si es hecha a un tercero, surte el valor de un indicio. En el caso de autos, se observa, que la parte demandada reconoce en su escrito de contestación de la demanda, el pago de alquileres a la parte demandante; por lo que se valora esa confesión conforme a la norma indicada.

    .- INSPECCIÓN JUDICIAL: La misma se realizó en fecha 29 de septiembre de 2009, donde se dejó constancia: De que el local que ocupa la demandada se ubica frente al Hospital Central de San Cristóbal, y se identifica como RESTAURANTE EL COMELON C.A.; local que forma parte de un edificio de mayor extensión, que se ubica en el nivel superior a los locales denominados consultorios 3 y 4 del Departamento de Medicina Vial. Que el inmueble consta de 04 locales en la parte alta, y 04 consultorios en la parte baja, más el área de espera y administrativa de medicina, área social, área administrativa, gimnasio y salón de fiesta. Que en la parte baja funciona el área de medicina vial, el área administrativa y área de espera. Se valora conforme a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar lo evidenciado en dicha inspección.

    .- DOCUMENTAL: Copia certificada del expediente de consignación de alquileres N° 744 de la nomenclatura de este mismo Juzgado. Se valora como documento público al no resultar impugnada, para demostrar el reconocimiento de la demandada de la existencia de una relación arrendaticia entre la demandante y la demandada.

    PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

    .- La confesión hecha por la demandante en cuanto a que cobra de forma ilegal e indebida los cánones arrendaticios. No infiere de autos este Juzgador, confesión judicial sobre ese particular por parte de la accionante.

    .- Promueve que se deriva que las instalaciones donde funciona el establecimiento mercantil de la demandada, no son propiedad de la demandante. No considera este Juzgador que esto sea probanza sino una conclusión de alegatos, lo cual más adelante se analizará.

    .- Promueve y hace valer, que tratándose de suelo propiedad de la Alcaldía, es de mero derecho resaltar que ninguna persona pueda adquirir por usucapión bienes de la Nación, Estado ó Municipio. No considera este Juzgador que esto sea probanza sino una conclusión de alegatos, lo cual más adelante se analizará.

    .- Valor de la exposición del demandante, que ACOPROTACA y luego la demandante, se abrogaron la condición de propietarios arrendadores. Se indica que este hecho queda demostrado.

    .- Promueve buena fe de la demandada al pagar los cánones de arrendamiento. Se indica que este hecho queda demostrado.

    .- Promueve la existencia de un enriquecimiento sin causa por parte de la demandante. Se indica que esto es una alegación y no una probanza.

    .- Copia de documentos inscritos ante la Oficina Subalterna de Registro Público de San Cristóbal, de fecha 01 de marzo de 1956, Tomo III, No. 126, Protocolo Primero; y de fecha 10 de noviembre de 1958, No. 61, Tomo 1. Se indica que estas pruebas se valoran como documento público, para demostrar la propiedad de esos terrenos por parte de la demandante.

    .- Inspecciones judiciales a efectuarse en la Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Planificación Urbana; ante la División de Catastro Municipal; en los archivos de catastro Municipal; y en la sede de la demandada. Se indica que estas pruebas resultaron inadmitidas en auto de fecha 29 de septiembre de 2009.

    .- Ilegalidad de la Liquidación Mercantil presentada por la demandante. Se establece, que la ilegalidad de una liquidación mercantil debe ser atacada mediante acción principal; y si se quiere impugnar su documento (público), debe plantearse el procedimiento de tacha de falsedad; contra la virtualidad de su fe no se concede, pues, ningún otro recurso.

    .- Falta de cualidad de la demandante derivada de los documentos de adquisición del inmueble. Se indica que lo relativo a la falta de cualidad se resolverá adelante.

    .- Fotocopia del plano levantado por la División de Catastro Municipal. Este documento es de los que la doctrina denomina documentos administrativos, los cuales detentan una presunción de ejecutividad y ejecutoriedad, conforme lo dispone el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo que se aprecian para demostrar lo evidenciado de su contenido.

    .- Prueba de informes: Se tiene que en fecha 27 de octubre de 2009, la Dirección de Infraestructura, División de Catastro, Coordinación de Área Legal; informa al Tribunal: Que existe una solicitud de arrendamiento de contrato ejidal sobre el terreno donde funciona el RESTAURANTE EL COMELON C.A., con solicitud de arrendamiento S.A. 06-09, de fecha 22 de mayo de 2009; anexándose copia de la planilla de solicitud. Que se está dentro del término legal para interponer recurso de reconsideración en contra del Acto Administrativo No. CE/RES 181-09, con vencimiento el 26 de agosto del año en curso. Que la Jefe del Área Legal de Catastro, informa, que logró comprobar que el terreno solicitado en arrendamiento no es de condición ejidal, que forma parte del patrimonio del Colegio de Médicos del Estado Táchira;. Y que ese departamento no tiene facultad ni ingerencia para otorgar contratos de arrendamiento sobre dicho terreno, y menos con las mejoras existentes allí. Esta prueba se valora conforme a lo indicado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar lo expresado en el mismo, en especial en lo relativo a propiedad del inmueble.

    Analizadas y valoradas como fueron exhaustivamente todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso, y conforme a los principios que rigen la materia probatoria, este Juzgador observa:

    En el presente caso, se ha ejercido el derecho de exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento que la parte demandada celebró con la actora, y en consecuencia, la entrega del inmueble arrendado por haber finalizado el término convencional y haber disfrutado la arrendataria de la prórroga legal; siendo necesario analizar previamente, la defensa de falta de cualidad alegada por la accionada, en razón de que se alega que la misma no es propietaria de la totalidad del terreno donde se desarrollan mejoras, dentro de las cuales se encuentra el local objeto de la presente acción.

    FALTA DE CUALIDAD

    En referencia a la falta de cualidad, señala el Jurista A.R.-Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, pág. 27 y 28; lo siguiente:

    La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)… Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho o interés jurídico controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa.

    Partiendo de la premisa genérica que nos trae la doctrina patria, en relación a la falta de cualidad para intentar y sostener el juicio, debe esta Juzgadora analizar en concreto, la falta de cualidad en materia arrendaticia. Al respecto, el Jurista G.A.G.R., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I año 2003, Pág. 184 y 185; apunta acertadamente lo siguiente:

    Como en la acción de desalojo, regulada por el artículo 34 y siguientes de LAI, aparentemente no se indica de manera directa quién es el legitimado activo para su realización en la praxis judicial, podría interpretarse que sólo el propietario del inmueble tienen el derecho a esa acción, como consecuencia de observarse que las siete (7) causales, a que alude el artículo 34 eiusdem, guardan relación con la cualidad del propietario. Sin embargo, no es una apreciación absoluta porque existe el caso de la persona (natural o jurídica) que haya dado en arrendamiento determinado inmueble ajeno, y como la relación arrendaticia –sobre inmueble ajeno- no está prohibida en Venezuela (…), en tal caso corresponde al arrendador no propietario recibir o exigir el pago del alquiler; bajo cuya circunstancia el legitimado activo sería ese arrendador (…)

    (subrayado propio).

    Encuentra quien decide, que la cualidad en sentido amplio es sinónimo de legitimación y, deviene en la necesidad de demostrar la identidad de la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho y el sujeto que es su verdadero titular.

    En sentido procesal, expresa una relación lógica entre la persona del demandante concretamente considerada y, aquella a la que la ley concede el derecho de demandar. Siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico queda circunscrito a saber determinar dicha relación en el proceso. El criterio tradicional y, en principio válido, es el que afirma que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran titulares de la relación jurídica material que es objeto del proceso. La falta de esa correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y, el titular de la acción, se considera desde el punto de vista concreto, que es lo que constituye la falta cualidad.

    En el caso bajo examen, resulta patente para este Jurisdicente, que no cobra relevancia que el arrendador ---no propietario del terreno donde se han realizado mejoras--- (entre ellas el local objeto de la demanda), demande a su arrendatario para pedir el cumplimiento del contrato de locación, porque lo que aquél defiende es un derecho propio (el de arrendador, no del propietario), de modo que hay correspondencia lógica entre el titular del estado jurídico sustancial con el titular de la acción, en otras palabras, ser o no dueño del inmueble arrendado no le quita cualidad de arrendadora a la parte demandante, porque la extensión del derecho de propiedad no es lo que confiere tal legitimación, esto es asunto que internamente interesa sólo a los condueños, no a quien, como en el caso de estos autos, resulta arrendatario de la cosa común, pues frente a ella, el arrendador no propietario, puede y tiene cualidad para ejercer las acciones de cumplimiento del contrato de arriendo, porque al acudir a la jurisdicción lo hace en función de ser titular del derecho sustancial (derecho propio), y por ende, titular del derecho de acción.

    Hay más, confrontado el haz de pruebas puede advertir este Tribunal, la existencia de un expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas a nombre de la demandante, con lo que cabe concluir forzosamente, que la accionada reconoce la condición de arrendadora de la actora, y en razón de ello, deviene contrario a la verdad y a la rectitud su conducta oponer la defensa antes analizada, teniendo conciencia de su manifiesta falta de fundamento.

    En razón de lo expuesto, se desecha la defensa de falta de cualidad formulada por la parte demandada, y así se declara.

    Igualmente y permitido como se encuentra en nuestra legislación, el arrendamiento de inmuebles ajenos, pueden arrendar un inmueble ajeno: El enfiteuta, el usufructuario, y hasta el arrendatario; por lo que la celebración de un contrato de arrendamiento sobre un bien ajeno, no hace nulo, ni anulable el contrato.

    Así las cosas, tampoco es relevante (en esta causa) el hecho de que la demandante pudiera ocupar ilegalmente terrenos de la Municipalidad o que esta no hubiere autorizado su uso; ya que en la presente causa, no se discute propiedad alguna, sino la continuación de una relación arrendaticia.

    OTRAS DEFENSAS

    Ahora bien, por cuanto no existe otra defensa de fondo por parte de la accionada, en referencia a su obligación de entrega del inmueble por haberse vencido el término contractual y la prórroga legal; que la de que el accionante no es propietario de la totalidad del terreno, y por ende, careciente de cualidad para percibir alquileres, lo cual queda desechado; se tiene, que queda demostrado en la litis que el contrato de arrendamiento estableció que su termino de duración era de dos (2) años, contados a partir del 01 de junio de 2004, que el mismo podía ser prorrogado si se producía un incremento del canon de arrendamiento, si la arrendataria manifestaba por escrito su voluntad de prorrogarlo con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término, y si la arrendadora aceptaba por escrito la prórroga propuesta. Teniéndose que no consta en autos, que se hubiese cumplidos los supuestos para la prórroga del contrato, se evidencia que el mismo finalizó en fecha 31 de mayo de 2006. Así se establece.

    En el mismo orden de ideas, se tiene, que el contrato ya valorado, indica en su cláusula décima primera que:

    […] De no renovarse el contrato la ARRENDATARIA entregará el inmueble una vez que haya gozado de la prórroga legal en el caso de que haya optado por ella.

    Y, por cuanto no hubo contención en cuanto a que la relación arrendaticia fue por más de diez (10) años, le correspondió a la arrendataria una prórroga legal de tres (3) años, a tenor de lo establecido en el artículo 38 literal “d)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así las cosas, la arrendataria comienza entonces el disfrute de su prórroga legal el primero (01) de junio de 2006 y finaliza el 31 de mayo de 2009; fecha en la cual nace para la arrendadora su derecho a solicitar el cumplimiento en la entrega del inmueble, conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley especial. Así se establece.

    En consecuencia, de haber disfrutado la arrendataria de su prórroga legal a la que legítimamente tenía derecho y no haber hecho entrega del inmueble después de la fecha de su disfrute; se tiene, que la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por fenecimiento del término contractual y disfrute de la prórroga legal del inmueble alquilado en los términos planteados en la presente causa, debe ser declarada con lugar y así se hará constar expresamente en el dispositivo del fallo. Así se establece.

    CLÁUSULA PENAL:

    En cuanto a la cláusula penal, se tiene, que efectivamente las partes convinieron en la cláusula octava del contrato de arrendamiento: Que en caso de retardo en la entrega del inmueble, la arrendataria se obliga a pagar la cantidad de VEINTINUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 29.000,00) por cada día de retraso.

    Por cuanto dicha estipulación fue convenida entre las partes como cláusula penal, en caso de incumplimiento por parte de la arrendataria en la entrega del inmueble, y visto que ya dicho incumplimiento fue antes declarado; este Tribunal considera procedente la petición de la parte actora, más no en los términos solicitados “hasta la entrega total y definitiva del inmueble ”, ya que de hacerlo de esa forma, se estaría pronunciando una sentencia indeterminada, pues este Tribunal jamás tendrá una fecha cierta de entrega del inmueble, dejando a la sola voluntad de la arrendataria la determinación de la fecha en que cumpla su obligación, haciendo imposible para este Órgano Jurisdiccional determinar la cantidad de dinero que estaría obligada a pagar por concepto de cláusula penal, amén de que también se estaría dejando a la voluntad de la actora la oportunidad de solicitar la ejecución de la sentencia cuando más le conviniera, dejando acrecentar a propósito su acreencia frente a la demandada, lo cual no le está permitido a este Tribunal, que debe velar por mantener a las partes en igualdad de condiciones, salvaguardando el derecho a la defensa y el debido proceso.

    En consecuencia, se declara que la parte demandada está obligada a pagar a la parte actora la cantidad de VEINTINUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 29.000,00) hoy VEINTINUEVE BOLIVARES (Bs. 29,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble, a partir del día 01 de junio de 2009 hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión, por concepto de cláusula penal convenida contractualmente, por la demora en que incurrió en la entrega del inmueble. Así se decide.

    IV

PARTE DISPOSITIVA

En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO

SE DECLARA CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por COLEGIO DE MEDICOS DEL ESTADO TACHIRA representado por los Abogados M.I.C.M. y VALMORE R.P., contra la Sociedad Mercantil RESTAURANTE EL COMELON C.A. representada por los Abogados P.G.P.C. y J.L.M.F..

SEGUNDO

En consecuencia de lo anterior, SE CONDENA a la parte demandada RESTAURANTE EL COMELON C.A. hacer entrega a la parte demandante COLEGIO DE MEDICOS DEL ESTADO TACHIRA, el inmueble que ocupa como arrendataria consistente en un local comercial situado en la Avenida L.O., específicamente frente el Hospital J.M.v. conocido como Hospital Central de San Cristóbal, Parroquia La Concordia, Municipio San C.d.E.T., distinguido con el No. 5-156.

TERCERO

SE DECLARA CON LUGAR el pago de la suma de VEINTINUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 29.000,00) hoy VEINTINUEVE BOLIVARES (Bs. 29,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble, a partir del día 01 de junio de 2009 hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión, por concepto de cláusula penal convenida contractualmente.

A tal efecto, SE ORDENA la práctica de una experticia complementaria del fallo para la determinación de dicho concepto.

Una vez quede firme el presente fallo, se fijará la oportunidad para el nombramiento de un único Experto, a fin de que realice la experticia antes referida.

CUARTO

SE CONDENA a la parte demandada al pago de las costas procesales, por resultar totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintitrés (23) días del mes de abril de dos mil diez (2010). AÑOS: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

El Juez Temporal,

Abog. J.J.M.C.

REFRENDADA:

La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza

En la misma fecha siendo la 11:30 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº

JJMC/Ape/nj.

Exp. Nº 5934.

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