Decisión de Primero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry de Aragua, de 15 de Marzo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y M.B.I. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil COMPAÑÍA ANONIMA “HERMANOS P.C. C.A, inscrita por ente el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 27 de marzo de 1985, bajo el N° 78, Tomo 145-A, de los libros llevados por el referido Registro.

APODERADOS JUDICIALES: ABOGADOS ISIDRA BRAVO, B.B. y C.F.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 76.639, 6.369 y 55.044 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil COMERCIAL ZEA T. 12 S.R.L, inscrita por ente el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 13, Tomo 9-A Pro de fecha 7 de Julio de 1988, y mediante Asamblea de fecha 14 de Julio de 1988 que acordó la creación de la Sucursal de la nombrada en esta ciudad de Maracay, debidamente Registrado ante la Oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 07 de septiembre de 1988, bajo el N° 113, Tomo 292-A.

APODERADO JUDICIAL: ABOGADO J.A. ALVES FERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 94.084.

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE: 11.827-09

SENTENCIA DEFINITIVA.

I

Dio inicio al presente proceso, demanda que por Desalojo incoara el ciudadano A.P.C., venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad Nº V-6.357.886, actuando en su carácter de Presidente de la COMPAÑÍA ANONIMA “HERMANOS P.C. C.A.”, judicialmente asistido por la abogada I.B.B., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 76.639, contra la Sociedad Mercantil ZEA T. 12, S.R.L, representada legalmente por la ciudadana M.E.L.L., de nacionalidad colombiana, mayor de edad, identificada con la cédula de identidad No. E-81.426.906.

Alega la actora que su representada es la única propietaria del inmueble denominado Edificio Peremiche, ubicado en la Avenida B.O., N° 14, Maracay, Estado Aragua. Que el referido edificio fue construido desde hace más de cuarenta y seis (46) años, y en los últimos años se han venido presentando problemas en sus tres (3) niveles, donde se encuentran situados, dos (2) locales comerciales y ocho (8) oficinas, así como sus áreas de depósitos y servicios, ocasionando un deterioro total de la edificación, por lo que acudió a los organismos del Municipio Girardot, encargados de determinar la gravedad del deterioro de la propiedad de su representada siendo los resultados los siguientes: PRIMERO.- La Dirección Estatal de Protección Civil y Administración de Desastre, Unidad de Operaciones, Gestión de Riesgo y Análisis de Riesgo del Estado Aragua, emitió un informe a través del funcionario S.E.B. C, en su carácter de Coordinador de Operaciones, quien realizó una Inspección el día 25 de febrero de 2008, en donde observó lo siguiente: “Una (01) estructura vertical de 03 niveles que es utilizada para oficinas, depósitos y Locales Comerciales, donde algunos de estos espacios de la bienhechurías presentan filtraciones que producen humedad aumentando el deterioro progresivo en su estructura y acrecienta la Vulnerabilidad para sus arrendatarios, aunado a esto se pudo constatar en riesgo la seguridad de sus ocupantes como por ejemplo 1.- No se observa salidas de emergencias, tiene una sola entrada sin el tamaño adecuado que da con la Avenida Bolívar. 2.- no posee escalera de incendios y otros dispositivos para contrarrestar cualquier situación de emergencia (Extintores, mangueras de incendios, detector de humo. 3.- El tablero principal de electricidad, no tiene la instrumentación de protección y conexiones adecuadas, observándose la improvisación de conexiones eléctricas, toda esta situación pone en peligro la integridad física de las personas que allí se desenvuelven. Y, Como solución preventiva se recomendó a los organismos competentes la atención inmediata a este inmueble, considerado vulnerable, se determina la necesidad de considerar estas observaciones, a fin de garantizar la integridad física de las personas que se mantienen allí. SEGUNDO.- La división de prevención e investigación del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de Carácter Civil, División de Prevención e Investigación de Siniestros del Estado Aragua, mediante informe de fecha 29 de febrero de 2008, emitió los resultados de las inspecciones oculares realizadas al inmueble EDIFICIO PEREMICHE, ubicado en la avenida B.O. Nº 14, entre Calle Soublete y Boulevard P.A.E.A., lo siguiente: que la construcción, en especial su manto asfáltico, se encontraba deteriorado, produciéndose filtraciones que llegan hasta el nivel inferior. Que el sistema eléctrico central, sus instalaciones son improvisadas. Que la misma carece de un sistema fijo de detección y alarmas contra incendios, ni siquiera posee un sistema de extinción fijo ni portátil. Que la señalada división, recomendó en el referido informe lo siguiente: Instalar un sistema de alarma contra incendio, colocar extintores portátiles de polvo químico seco, COVENIN 1040, colocar señalizaciones de vía de escape, salidas de emergencias y riesgos, empotrar el sistema eléctrico en tuberías de hierro galvanizado, COVENIN 200, código eléctrico nacional, colocar lámparas de emergencia, reemplazar y hacerle su respectivo mantenimiento al manto asfáltico, dirigirse hasta el servicio de Ingeniería Municipal, para que sean estos los encargados de emitir las últimas conclusiones respecto a la estructura del inmueble. TERCERO.- Que la Dirección de Ingeniería Municipal, de la Alcaldía del Municipio Girardot, en fecha 13 de marzo de 2008, emitió informe de Inspección al inmueble el cual fue elaborado por el funcionario fiscal T.S.U Lilied Hurtado adscrito a esa Dirección, en la cual indicó lo siguiente: al respecto cumplo con informarle que se trata de una edificación de 3 niveles distribuido en dos (02) locales comerciales ocho (08) oficinas administrativas y área de Depósito, construido en Estructura de Concreto, Paredes en Friso liso, Techo de Placa y Piso de Granito, es importante señalar que dicha edificación posee innumerables filtraciones en la losa de techo por el deterioro en el manto asfáltico. Filtraciones en paredes por daños internos en tuberías de aguas, esto puede aumentar el desgaste en la estructura central del mismo, no se observó sistema contra incendio de ningún tipo, existe un riesgo evidente en cuanto a las instalaciones eléctricas ya que las mismas no poseen el mantenimiento y protección mínima exigida, evidentemente toda esta situación es un riesgo a la integridad física de los habitantes de la misma, ya que se pudo verificar que estructuralmente no es estable y recomienda acatar las recomendaciones mínimas exigidas por los organismos competentes (Bomberos, Protección Civil, Corposalud). CUARTO. Que en fecha 31 de Julio de 2008, la Oficina de Corposalud levantó informe elaborado por el Ingeniero N.M., en su carácter de coordinador de Saneamiento Ambiental, CORPOSALUD ARAGUA.

Prosigue alegando la accionante, que en resguardo de sus intereses y de la integridad física de todos los que transitan en el edificio, se requiere que su representada, ocupe los locales y las oficinas que lo conforman para ser objeto de demolición y poder así construir una nueva edificación, observando todas las indicaciones sugeridas por los organismos Municipales señalados.

Continua en su alegato la accionante indicando que su representada en forma extra liten, le hizo saber a todos sus inquilinos, las problemáticas que presentaba el edificio y las recomendaciones sugeridas por los organismos que las constataron.

Que en fecha 08 de abril de 2008, mediante Acta levantada ante la jefa de la Unidad de Arrendamientos Inmobiliarios, Alcaldía del Municipio Girardot, Estado Aragua, se dejó constancia que su representada y los arrendatarios ciudadanos HOUDA FADELO ELIAS, A.F.C., E.C.D.T. y A.R., acudieron ante esa oficina libre de apremio y caución, con la finalidad de conversar la desocupación del inmueble arrendado por razones de riesgo, de acuerdo a los informes aportados por las autoridades competentes (Cuerpo de Bomberos, Defensa Civil, Ingeniería Municipal).

Que el caso es que casi todos los arrendatarios, han hecho entrega de los inmuebles que su representada había dado en arrendamiento, tales como: los locales Comerciales Nros. 01 y 8, y las oficinas Nros 07, 3 y 4, quienes manifestaron su deseo de resolver el contrato de arrendamiento celebrado con la Sociedad Mercantil “HERMANOS P.C. C.A”.

Prosigue alegando la accionante que el local comercial signado con el Nº 1, el cual se encuentra arrendado mediante contrato verbal con la Sociedad Mercantil COMERCIAL ZEA T. 12, S.R.L., representada por la ciudadana M.E.L.L., en su carácter de administradora, tiene conocimiento de la problemática que presenta el Edificio Peremiche, por cuanto las mismas son notorias, tal y como quedó en los informes contentivos de las inspecciones oculares realizadas por los organismos Cuerpo de Bomberos, Defensa Civil, Ingeniería Municipal y Corposalud.

Que COMERCIAL ZEA T. 12, S.R.L., funciona como Sociedad Mercantil en el Local Nº 1, propiedad de su representada, así mismo, cumple con la obligación de cancelar el canon de arrendamiento, por lo que la considera su arrendataria, tal y como lo estipula la Ley, por otra parte existía primeramente un Contrato de arrendamiento Suscrito entre la ciudadana E.C.T., en su condición de representante legal de la señalada empresa y la Sucesión P.C..

Que la cláusula Décima Tercera de los Estatutos de la Sucesión, fue reformada en fecha 15 de febrero de 2008, en virtud, del fallecimiento de la Vice-Presidente, para ese momento recayendo la misma en la persona de H.P.C., considerando que la señalada representante de la demandada tenía conocimiento del deterioro del inmueble objeto de Contrato, tal como consta del Acta de fecha 8 de abril de 2008, antes referida, donde su representada les hizo saber a los arrendatarios el deterioro del inmueble y por lo tanto su representada quería prevenir cualquier daño futuro a los bienes pertenecientes a los arrendatarios y transeúntes, tal como firmaron en aceptación en la señalada fecha lo ciudadana E.C.D.T. y los ciudadanos HOUDA FADEL ELÍAS, A.F.C. y A.R..

Que en base a estos argumentos la parte actora demanda el desalojo del inmueble, con fundamento a lo establecido en los Artículos 34 literales “b” y “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 506 del Código de Procedimiento Civil. Para que convenga en lo siguiente: En hacer entrega del Local Nº 1, del edificio Peremiche, Ubicado en la Avenida Bolívar, Nº 14, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua.

En fecha 27 de octubre de 2008, el Tribunal admitió la demanda por Desalojo, de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y se procedió a realizar el emplazamiento de la parte accionada para el acto de contestación de la demanda, al segundo (2°) día de despacho siguiente al que constara en autos su citación.

En fecha 29 de octubre de 2008, la parte accionante presenta escrito mediante el cual reforma la demanda, la cual fue admitida mediante auto de fecha 10 de noviembre de 2008.

En fecha 14 de enero de 2009, el Alguacil de este Tribunal consignó el recibo de citación, sin firmar por la parte demandada.

Posteriormente, mediante auto de fecha 20 de enero de 2009, este Juzgado ordena la citación mediante carteles de acuerdo a lo señalado en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia de fecha 03 de febrero de 2009, consigna la accionante a través de uno de sus apoderados judiciales, los ejemplares de los diarios en los cuales se publicaron los carteles.

De acuerdo al auto emitido por este Tribunal en fecha 05 de marzo de 2009, se acuerda designar como defensora judicial a la abogada ALMELINA RODRÍGUEZ, debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el número 99.644.

Posteriormente Mediante diligencia suscrita en fecha 29 de abril de 2009, la abogada ALMELINA M.R. DA SILVA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 99.644, manifestó su aceptación al cargo.

En fecha 07 de mayo de 2009, la parte accionada comparece ante el Tribunal y mediante diligencia se da por citada de conformidad con el artículo 216 del código de Procedimiento Civil.

En fecha 12 de mayo de 2009, presenta la parte accionada a través de su apoderado judicial, escrito de contestación a la demanda, en el cual señala: En el Capítulo Primero. Hechos no Controvertidos. Que la Sociedad Mercantil HERMANOS P.C., C.A, es la propietaria del inmueble denominado Edificio Peremiche, ubicado en la Avenida B.O., Nº 14, de la ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, el cual fue construido hace más de cuarenta y seis (46) años y eventualmente ha venido presentando problemas en sus tres niveles, en donde se encuentran dos locales comerciales y ocho oficinas, dicho deterioro (SUBSANABLE DESDE TODO PUNTO DE VISTA) ha sido ocasionado por la falta de mantenimiento de las instalaciones tal y como lo obliga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios específicamente en su artículo 12, que establece “Los propietarios y administradores de inmuebles destinaos al arrendamiento están en la obligación de mantenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación. A estos efectos, deberán contratar con personas especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas, incineradores, doctos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos y cumplir con las disposiciones pertinentes en lo relativo a la pintura y exigencias sanitarias del inmueble. Todo ello sin perjuicio de las estipulaciones que al respecto establezcan las partes”.

Que Es cierto, la existencia de inspecciones de informes, practicadas por los organismos: A) Dirección Estatal de Protección Civil y Administración de Desastres, Unidad de Operaciones, Gestión de Riesgo del Estado Aragua de fecha veinticinco (25) de febrero de 2008. B) División de Prevención e Investigación del Cuerpo de Bomberos y de Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, División de Prevención e Investigación de Siniestro del Estado Aragua, de fecha 29 de febrero de 2008. C) Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Girardot, Estado Aragua, de fecha 13 de marzo de 2008. D) Ministerio del Poder Popular para la salud, corporación de salud del Estado Aragua, Dirección General de salud del Estado Aragua, Dirección de Contraloría Sanitaria y Saneamiento Ambiental, Coordinación de Saneamiento Ambiental, Unidad Programática de Ingeniería Sanitaria “CORPOSALUD” de fecha 31 de Julio de 2008, y en cuya Acta de Inspección se señala en su recomendación que los defectos que sufre el Edificio Peremiche pueden ser corregidos, es decir, reparados, sin que dicha situación haga culminar la relación contractual de hace más de veinte (20) años. En relación al Capítulo Segundo. De la Relación Arrendaticia. La parte demandante alega la existencia de un Contrato Verbal con la Sociedad Mercantil COMERCIAL ZEA T.12, S.R.L, sin ni siquiera alegar la supuesta fecha de inicio del mismo ni las condiciones como fue acordado, por cuanto lo cierto es que en fecha 30 de junio de 1988, su poderdante ciudadana E.C.D.T., suscribió Contrato de Arrendamiento con el ciudadano F.P., sobre un inmueble consistente en un local comercial, distinguido con el Nº 01, ubicado en la planta baja del Edificio Peremiche, situado en la Avenida B.O., Nº 14, de la ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, que inicialmente se estipuló en dicho Contrato que el canon de arrendamiento era la cantidad mensual de TRES MIL SEISCIENTOS de los antiguos bolívares (Bs. 3.600,00), dicho Contrato se estableció por un año fijo, contado a partir de esa fecha, con la condición expresa en su cláusula TERCERA de que si al vencimiento del termino fijo, algunas de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto dicho Contrato, se considerará prorrogado automáticamente y de pleno derecho por un termino igual al que se establece como plazo inicial de duración, es decir, UN AÑO. En relación al Capítulo Tercero. Inepta Acumulación de Pretensiones. Alega que resultan contradictorias las dos causales alegadas conjuntamente por la demandante, por cuanto por una parte alega una supuesta necesidad por parte de los propietarios de ocupar el inmueble sin probar el requisito fundamental que es el estado de necesidad de ocupar el inmueble y que se aplica casi exclusivamente a arrendamientos de vivienda. Que analizando lo anterior, mal puede alegar la actora por una parte que el inmueble debe ser demolido y desocupado y por otra parte establecer la necesidad de ocupar el mismo, lo cual da fe del carácter temerario y sin fundamento de la presente acción. En Relación al Capítulo Cuarto. De los Hechos Controvertidos. Niega, rechaza y contradice que sea necesario que los arrendatarios ocupen los locales y oficinas del edificio Peremiche, para ser objeto de demolición y así poder construir una nueva edificación, por cuanto de todos los informes presentados se establecen fallas subsanables, producto de la falta de mantenimiento de las instalaciones. Niega, rechaza y contradice que, en fecha 8 de abril de 2008 mediante acta levantada ante la Jefa de la Unidad de Arrendamiento Inmobiliario de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, dicha dependencia haya emitido opinión alguna sobre la necesidad de desocupar el inmueble o demoler dicha edificación, por cuanto no se pronuncio al respecto recomendado acudir a la jurisdicción civil a los fines de dirimir dicha controversia. Niega, rechaza y contradice que, sea notoria o que haya quedado fehacientemente demostrado en los informes presentados por la parte demandante, la necesidad de la demolición del inmueble o la desocupación del mismo. Niega, rechaza y contradice que, los demandantes se encuentren en la necesidad de ocupar todas las oficinas y locales que conforman el edificio Peremiche. Niega, rachaza y contradice que, sea requerida la demolición del inmueble objeto de la presente acción, por falta de alarmas contra incendio, señalización de vías de escape, salidas de emergencia y riesgo, empotramiento eléctrico en tuberías de acero galvanizado COVENIN 200, Código Eléctrico Nacional, tal cual expresa la actora. Alega igualmente que, la parte accionante ha actuado de mala fe, toda vez que ha querido hacer ver la existencia de un contrato verbal, cuando lo cierto es que existe un contrato de arrendamiento por escrito a tiempo determinado por la ciudadana E.C.; así como su incumplimiento en mantener en buen estado el inmueble arrendado, permitiendo su deterioro y ahora pretende hacer valer su propia negligencia e incumplimiento para menoscabar los derechos de la arrendadora, quien ha sido fiel cumplidora de sus deberes y obligaciones.

Habiendo quedado establecida la controversia de la manera señalada, la causa quedo abierta a pruebas. Promoviendo la parte demandada las siguientes: En el Capítulo I, promueve e invoca el mérito favorable de los autos. La promoción e invocación del mérito favorable de los autos, este Tribunal lo desecha, por cuanto que el mismo no es un medio de prueba en nuestro ordenamiento jurídico. Y, ASÍ SE DECIDE.

En cuanto; a los hechos que se desprendan de las pruebas de la parte actora, por aplicación del Principio de la Comunidad de la Prueba, acota este Tribunal, que cuando le corresponda estudiar y analizar las pruebas de la parte actora se pronunciará respecto a las mismas. Y, ASÍ SE DECIDE.

En el Capítulo II, promueve como prueba, los indicios y presunciones, que se desprenden del hecho cierto de que la parte demandada, es la única arrendataria del inmueble objeto de la presente causa. Ahora bien; este Tribunal observa, en este sentido, que la condición de arrendataria de la parte demandada, no es un hecho desconocido, por el contrario es un hecho conocido que se encuentra probado en los autos, pues si no lo fuese se hubiera excusado en el acto de contestación de la demanda. Por estas razones, se desecha la promoción del hecho antes mencionado, como indicio. Y, ASÍ SE DECIDE.

En cuanto, a que el inmueble objeto de la presente causa, presenta deterioro por falta de mantenimiento. Este Tribunal, mediante los informes técnicos levantados sobre el inmueble objeto de esta causa, constata que el mismo presenta deterioros. Informes estos que no fueron impugnados en la oportunidad procesal respectiva, razón por la cual este Tribunal aprecia y valora esta probanza. Y, ASÍ SE DECIDE.

En el Capítulo III, promueve Inspección Ocular practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. delE.A., la cual fue practicada en el Edificio Peremiche, planta baja, local 2 y local 4, ubicados en la Avenida B.O. Nº 14. Luego de revisar minuciosamente los resultados de la diligencia probatoria, que en los señalados locales comerciales funcionan las sociedades de comercio denominadas “ZEAS S.R.L” y “CALZADOS ELY”, que se dedican a la venta de ropa interior y calzados; que en el local comercial donde funciona la empresa “ZEA S.R.L.” se observaron paredes con manchas marrón y verdes en algunas de sus partes, desprendimiento de friso y pintura, techo de cielo raso con manchas amarillentas y negras, el revestimiento del techo raso se observó desconchado en alguna de sus partes, en las lámparas algunos de los tubos fluorescentes no están encendidos, el piso en regular estado. En “CALZADOS ELY”, se observo piso de cerámica deteriorado en alguna de sus partes, sólo en el área de la entrada, techo raso en algunas de sus áreas se observaron algunas manchas marrones, paredes pintadas y en buen estado, sólo en alguna de sus partes se observó desprendimiento de friso y pintura. Asimismo; la referida probanza fue acompañada de varias reproducciones fotostáticas corrientes desde el folio 145 al folio 165 del expediente, así como también de un informe presentado por el Ingeniero Civil W.P. identificado con la cédula de identidad número V-15.123.581, C.I.V. 154.457, designado al efecto. Quien compareció ante este Tribunal, a rendir declaración como testigo-experto, siendo interrogado por la parte promovente así:

PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si ha tenido acceso al local donde tiene su sede comercial la sociedad mercantil ZEA T.12 S.R.L., ubicado en la avenida Bolívar, N° 14, Edificio Peremiche de esta ciudad de Maracay? Contestó: “Si lo he tenido”

SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si ha apreciado algún grado de deterioro tanto en las instalaciones del local como del edificio? Contestó: “Las instalaciones si presentan diversos tipos de deterioros”

TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo en que consiste dicho deterioro? Contestó: “La edificación presenta filtraciones en paredes y techos, así como también partes a la que no hay acceso, tuberías colocadas no adecuadamente”

CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si a su juicio es necesaria la demolición o desocupación del inmueble para proceder a las reparaciones de los deterioros indicados? Contestó: “Primeramente hay que verificar el motivo de las filtraciones, si las mismas son motivadas a roturas de tuberías no es necesaria la desocupación”

QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo el motivo por el cual a su juicio se produjo tal deterioro? Contestó: “Por ser una edificación antigua, si a la misma no se le realiza los debidos mantenimientos tanto preventivos como correctivos, se podría originar dichas fallas”

SEXTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si considera subsanable dichas fallas? Contestó: “las filtraciones sí”

Interpelado por el abogado de la contraparte de la manera siguiente:

PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo que tipo de profesión ejerce? Contestó: “Ingeniero Civil”

SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si como Ingeniero Civil tiene la especialidad de Patólogo? Contestó: “No”

TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si no tiene estudios especiales de patología civil como puede observar de que el edificio Peremiche puede ser objeto de refracción estructural de las aguas blancas y servidas sin ser desocupada por el deterioro del mismo? Contestó: “No se habló de refracción estructural, se habló de corregir las filtraciones presentadas, si son puntuales, las mismas se pueden corregir con la rotura de pared y sustitución del tramo afectado”

CUARTA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si el acceso al Edificio Peremiche es para todo público actualmente? Contestó: “No, se estaba hablando de la zona donde había que verificar ciertos trabajos, como el área del tanque de agua.”

QUINTA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si Usted ha tenido acceso al área del tanque de agua por donde se encuentra el local ubicado en la avenida Bolívar, N° 14, Edificio Peremiche de esta ciudad de Maracay, en donde funciona la compañía ZEA T.12 S.R.L.? Contestó: “No”

Ahora bien; observa este Tribunal que la diligencia probatoria en comento, se encuentra integrada por la inspección judicial, las fotografías y el informe, es decir, que se tiene que estudiar y analizar en su conjunto para poder establecer, si existe contesticidad entre todas, o por el contrario hay contradicciones entre ellas. En efecto, mediante la inspección judicial ocular, se deja constancia, que en el local comercial donde funciona la empresa ZEA S.R.L., se observo paredes con manchas marrón y verdes en algunas de sus partes, desprendimiento de frisos y pintura, techo de cielo raso con manchas amarillentas y negras, el revestimiento del techo raso se observó desconchado en alguna de sus partes, las lámparas algunos de los tubos fluorescentes no están encendidos, sino en regular estado. En CALZADOS ELY, se observo piso de cerámica deteriorado en alguna de sus partes, sólo en el área de la entrada, techo raso en algunas de sus áreas se observaron algunas manchas marrones, paredes pintadas y en buen estado sólo en algunas de sus partes, se observó desprendimiento de friso y pintura. Pues bien; observa este Tribunal de la inspección hecha por la Juez Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. delE.A., así como del informe y la declaración del experto, que los daños sufridos por dichos locales se deben a filtraciones emanadas de la estructura principal donde se encuentran dichos locales comerciales. Por todas las razones expuestas, este Tribunal aprecia y valora conjuntamente como prueba, la inspección ocular, las fotografías, el Informe y la declaración del experto, como prueba a favor de la actora. ASÍ SE DECIDE.

En relación; al contrato de arrendamiento y una renovación de dicha convención arrendaticia. Constata este Tribunal que la relación arrendaticia existente entre ambas partes se inicia por otorgamiento vía de documento privado, suscrito por el ciudadano F.P. en su carácter de arrendador, y la ciudadana E.C. deT., cuya duración es de un (01) año fijo, contados a partir del día 30-06-88. Observa, que dicho contrato precluyó el día 20-06-89, y por aplicación del artículo 1.600 del Código Civil, se renovó hasta el año de 1994. Fecha esta en la cual el día 01-07-94, un nuevo contrato de arrendamiento entre la sociedad de comercio HERMANOS PÉREZ CAMPO C.A., y la ciudadana E.C.D.T. representada para aquella fecha por el ciudadano J.C.M.. Ahora bien; la duración de este contrato es de un (01) año, contado a partir de la fecha antes indicad, esta convención arrendaticia fue celebrada vía documento privado. Así las cosas, considera este Tribunal, que a través de los mencionados contratos de arrendamiento queda demostrado la existencia de la relación arrendaticia entre la parte actora y la parte demandada, relación arrendaticia que es objeto de una acción judicial por desalojo. Por tanto, este Tribunal aprecia y valora, los referidos contratos de arrendamiento conforme al artículo 1.363 del Código Civil. Y, ASÍ SE DECLARA.

En el Capítulo IV, promueve ratificación del experto. Con respecto a esta promoción, este Tribunal se pronunció en líneas anteriores, por lo cual considera innecesario reiterar dicho pronunciamiento. Y, ASÍ SE DECLARA.

En el Capítulo cuarto, promueve las testimoniales siguientes: DHAYANARAD COROMOTO RODRÍGUEZ RIVAS, L.S.S.I. y W.P.. En virtud, de que los primeros testigos promovidos, se encuentran domiciliados fuera de la Jurisdicción del Tribunal, se comisiono al Juzgado del Municipio Porlamar del Estado Nueva Esparta, a fin de que practique la citación de dichos testigos y evacue dicha probanza, por cuanto que hasta la presente fecha no han llegado a este Tribunal las resultas de dicha comisión, entiende este Tribunal, que dicha testimoniales no fueron evacuadas, razón por la cual este Tribunal no puede dictar pronunciamiento alguno. Y, ASÍ SE DECLARA.

Con relación, al testigo W.P., reitera este Tribunal que ya se pronunció respecto a este deponente, y considera inútil e innecesario repetir dicho pronunciamiento. Y, ASÍ SE DECLARA.

En el Capítulo V, promueve Inspección Judicial, la cual no pudo practicarse, ya que el inmueble objeto de dicha probanza, se encontraba cerrado para la fecha en la cual se iba a practicar la misma. En consecuencia, el Tribunal no puede emitir pronunciamiento alguno. Y, ASÍ SE DECIDE.

Igualmente; la parte actora promueve pruebas así: En escrito contentivo de las mismas, dicha parte enumera varios puntos contenidos en varios capítulos numerados desde el 1 al 5. Pues bien; una vez estudiados y analizados todos los textos de dichos capítulos, este Tribunal desecha los contenidos textuales de los capítulos I, III y IV, por tratarse de hechos nuevos, tal como lo dispone el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.

Con respecto; a la impugnación de los poderes otorgados al apoderado judicial de la parte demandada, por la representación de la actora, quien señala para fundamentar su impugnación entre otras cosas lo siguiente. En cuanto; al poder otorgado en fecha 10-03-09, bajo el N° 66, Tomo 27, ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, lo impugna por falta de capacidad de postulación. Por cuanto; que el poder que le confiriera la ciudadana C.A.C.D.R., venezolana, mayor de edad, casada, identificada con la cédula de identidad N° V-5.536.345, al abogado J.A. ALVES JIMÉNEZ, devenía de un poder que le otorgara a su vez, la ciudadana E.D.C.C.D.T., venezolana, mayor de edad, casada, identificada con la cédula de identidad N° V-4.088.822. Pues bien; el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, ha puesto énfasis en conferir la capacidad de postulación en juicio por otra persona, en forma exclusiva a los abogados, al establecer en forma imperativa tal cualidad exigido en dicho artículo. El ejercicio de la representación en juicio, es un beneficio legal y exclusivo de los profesionales del derecho, excluyendo a todos aquellos ciudadanos no tengan o no hayan obtenido el título de abogado. A esto se refiere la capacidad de postulación. Si bien es cierto que la ciudadana C.A.C.D.R. no tiene capacidad de postulación, por no ser abogado, no es menos verdadero, que consta en autos instrumento poder consignado por el apoderado judicial de la parte accionada, en el cual la mencionada ciudadana C.A.C.D.R., en su carácter de Vicepresidente de la demandada, le otorga o confiere poder al predicho abogado, ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, en fecha 02-09-08, bajo el N° 03, Tomo 137 de los libros respectivos. Este instrumento poder también fue impugnado aduciendo, por cuanto, que no se señaló la causa por la cual se encontraba ausente la Presidente. Este alegato lo desecha este Tribunal, por cuanto que dicho instrumento poder, fue otorgado en cumplimiento de las formalidades esenciales exigidas por el artículo 155 ejusdem, siendo una de esas formalidades la relativa a la identidad del otorgante del poder, formalidad que considera este Tribunal, fue cumplida tal como consta, en la hoja contentiva del protocolo anexo a dicho poder. Aunado, a lo anterior, cuando un Presidente, Vicepresidente o Administrador de una Sociedad de Comercio actúa en juicio, debe considerarse que es la misma compañía la que se presenta por sí y litiga en causa propia, y por tanto no se requiere que ese Presidente, Vicepresidente o Administrador sea abogado. Además; que la impugnante del poder no trajo a los autos prueba alguna de que la ciudadana C.A.C.D.R., no sea la Vicepresidente de la Sociedad Mercantil demandada, ni tenga facultad para otorgar poderes en nombre y representación de la demandada. Por consiguiente, este Tribunal considera que dicho instrumento es válido. Y, ASÍ SE DECIDE.

En cuanto; a los alegatos expuestos en el Capítulo V, referente al reconocimiento de los documentos producidos por la demandada. Este Tribunal, se pronunciará más adelante. Y, ASÍ SE DECLARA.

EN el Capítulo VI, promueve las testimoniales de los ciudadanos: 1) V.M. CHAMORRO JACANAMIJOY. 2) A.N.R.Á.. 3) A.R..

La testigo A.N.R.Á., interrogada por su promovente, respondió de la manera siguiente:

PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta en donde está ubicado el edificio Peremiche? Contestó: “Ubicado en la Avenida Bolívar, entre calle Soublette y Boulevard”

SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que en la planta baja del Edificio Peremiche, existe un local comercial en el cual ejerce la actividad económica la empresa ZEA T.12 S.R.L.? Contestó. “Si existe”

TERCERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si ella a tenido acceso a la parte interior del edificio Peremiche? Contestó: “Si”

CUARTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo por qué ella tenía acceso al edificio Peremiche? Contestó: “Porque era inquilina”

QUINTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo cual era la situación del edificio cuando era inquilina? Contestó: “tiene filtraciones, no estaba muy bien, no tiene muy buenas condiciones”

SEXTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo el motivo por el cual ella dejó de ser inquilina en el edificio Peremiche? Contestó: “Me pidieron desocupación”

SÉPTIMA PREGUNTA: ¿Diga la testigo el motivo por el cual le pidieron desocupación? Contestó: “Por la anterior pregunta, por no estar en condiciones”.

A las repreguntas formuladas respondió así:

PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si tiene algún interés en las resultas del juicio? Contestó: “No, no tengo ningún interés, que se aclare la verdad”

SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si posee estudios relacionados a la Ingeniería Civil o Arquitectura? Contestó: “No”

TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo hace cuanto tiempo desocupó el inmueble que tenía arrendado y no tiene acceso al edificio Peremiche? Contestó: “el 29 de junio de 2008, no he entrado más”

CUARTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo como sabe y le consta el estado de deterioro del inmueble? Contestó: “Porque estuve alquilada 8 años ahí”

QUINTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo a su entender cuales son las fallas que presenta dicho edificio? Contestó: “Primero las filtraciones, problemas eléctricos”

SEXTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si ha tenido acceso a las instalaciones de la sociedad mercantil ZEA T.12 S.R.L.? Contestó: “Si yo iba a comprar allí”

Ahora bien; después de estudiar y analizar minuciosamente, todas y cada una de las respuestas que dicha deponente diera a las preguntas que le fueron formuladas en el interrogatorio, este Tribunal, tiene que desechar a dicha testigo, por no merecerle confianza, ya que la referida deponente tiene interés marcado en favorecer a la parte actora, pues, cursa en el expediente, concretamente al folio 77 y vuelto, documento declarativo, en el cual dicha testigo y la parte actora suscriben la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes, el cual fue acompañado al libelo de demanda. Por todas estas razones, este Tribunal desecha a la predicha testigo. Y, ASÍ SE DECLARA.

En cuanto; a la Inspección Ocular practicada por el Cuerpo de Bomberos y Administración de Emergencias de Carácter Civil, División de Prevención e Investigación, Departamento de Prevención. Inspección practicada por la Dirección Estatal de Protección Civil y Administración de Desastres, Unidad de Operaciones, Gestión de Riesgo. Inspección practicada por la Sección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Girardot, Estado Aragua. Pues bien; todos elementos probatorios, fueron examinados y revisados en detalle, de manera conjunta, llevan o conducen a este Tribunal, que los mismos constituyen indicios graves. Por cuanto, que con ellos se demuestra que el Edificio Peremiche, presenta filtraciones que son producto de tuberías viejas y en mal estado, es decir, que la estructura física del referido inmueble, se encuentra en mal estado de uso y conservación. Por lo que este Tribunal aprecia y valora dichos elementos como indicios conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.

De igual manera; acompañan el libelo de demanda con cuatro (04) documentos declarativos emanados de los ciudadanos A.N.R., identificada con la cédula de identidad número V-3.435.900; M.J.R.T., identificada con la cédula de identidad número V-4.551.541; A.R., identificado con la cédula de identidad número V-7.203.414; L.A.M., identificado con la cédula de identidad número V-11.591.764; A.F.C.V., identificada con la cédula de identidad número V-7.276.042; todos estos documentos fueron suscritos ante la Notaría Quinta de esta ciudad endecha 21-05-2008, anotados bajo los números 45, 41, 44, 43 y 42, Tomo 141 respectivamente, de los libros respectivos llevados por ese despacho, por los mencionados ciudadanos y por la sociedad mercantil denominada “HERMANOS P.C. C.A.” a través de sus representantes legales A.P.C. y H.P.C., identificados con las cédulas de identidad números V-6.357.886 y V-6.357.887 respectivamente. Ahora bien; la parte actora promovió como medios de prueba a los ciudadanos V.M. CHAMORRO, A.N.R.A. y A.R., compareciendo al Tribunal la ciudadana A.N.R.A., y cuya deposición ya fue revisada, profiriendo el tribunal su respectiva decisión, por lo cual considera innecesario reiterar la misma. Y, ASÍ SE DECIDE.

En cuanto; a los otros dos deponentes; V.M. CHAMORRO y A.R., no comparecieron al Tribual, a rendir declaración en su debida oportunidad, razón por la cual el Tribunal no puede proferir decisión alguna. Y, ASÍ SE DECIDE.

De igual manera; la parte actora acompaña su escrito libelar, de una serie de documentos contentivos del inicio de la Sociedad de Comercio “HERMANOS P.C. C.A.”, Actas de Asambleas Extraordinarias de la misma, de fecha 15-02-08, bajo el Nº 69, Tomo 9-A. Luego de haber revisado toda esta documentación, observa este Tribunal, que los mismos cumplen todos y cada uno de los requisitos exigidos por los artículos 213 y 217 del Código de Comercio, documentación esta, que no fue impugnada, razón por la cual, este Tribunal aprecia y valora toda documentación conforme al artículo 1.353 del Código Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.

II

Luego de haber estudiado y analizado todo el elenco probatorio suministrado por las partes en litigio, de manera minuciosa. Este Tribunal arriba a la ineludible conclusión de que tiene que declarar con lugar la demanda, puesto que la parte actora probó todas sus afirmaciones de hecho contenidas en el libelo de la demanda, específicamente que la estructura física del inmueble objeto de esta causa, se encuentra deteriorado, hecho este que hace imposible el uso para el cual fue destinado el mismo, y para poder repararlo se hace necesario que el mismo se encuentre desocupado de personas y de bienes. Caso contrario el de la parte demandada que no probó nada que le favoreciera, razones por las cuales, este Tribunal tiene que declarar conjugarla demanda. Y, ASÍ SE DECIDE.

III

Este Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley. DECLARA CON LUGAR la demanda por Desalojo incoada Sociedad Mercantil COMPAÑÍA ANÓNIMA “HERMANOS P.C. C.A., a través de su representante legal A.P.C., ambos identificados en autos, contra la Sociedad Mercantil COMERCIAL ZEA T. 12 S.R.L., en la persona de su representante legal M.E.L.L., ambos identificados en autos. En consecuencia se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega material a la parte demandante, en un plazo improrrogable de seis (06) meses, contados a partir de la notificación que se haga de esta sentencia, y las mismas consten en el expediente, de conformidad con el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; el inmueble ubicado en la Avenida B.O., Edificio Peremiche, N° 14, entre Calle Soublette y Calle Vargas de esta ciudad de Maracay, Municipio Girardot, Estado Aragua.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.

Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena la notificación de las partes.-

Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia en el archivo del Tribunal

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay a los quince (15) días del mes de Marzo de 2010. Años 199° de la Independencia y 151º de la Federación.-

LA JUEZ TEMPORAL,

ABG. N.C.C.

LA SECRETARIA,

ABG. M.Á.,

En la misma fecha, siendo las __________________ horas (_____________) de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.-

LA SECRETARIA,

ABG. M.Á..

Exp.11.827-08