Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 31 de Octubre de 2012
| Fecha de Resolución | 31 de Octubre de 2012 |
| Emisor | Juzgado Sexto de Municipio |
| Ponente | José Emilio Cartaña |
| Procedimiento | Resolución De Contrato |
Se refiere el presente caso a una demanda de resolución de contrato de arrendamiento que presento la empresa COMPAÑÍA ANÓNIMA DE INMUEBLES Y VALORES CARACAS, sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 24 de abril de 1925, bajo el No.154, tomo 02, representada por los abogados en ejercicio Ásale S.M. y J.M.A., IPSA # 20.316 y 54.453 respectivamente; contra la también empresa mercantil ALTA MODA C.B. , C.A. ,inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 05 de diciembre de 1990, bajo el No.34, Tomo 83-A-Pro.
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
Libelo de demanda (Reforma al folio 62 y ss)
Refieren los apoderados de la empresa actora:
● Que en fecha 14-10-2005, su defendida celebró—como arrendadora—con la demanda un contrato de arrendamiento por tres años, sobre un local comercial, destinado para venta de ropa:
distinguido con la nomenclatura HOL-120, ubicado en el Sector Hollywood del Nivel Jardín del Centro San Ignacio, ubicado en la Esquina Nor-Oeste de la intersección de la Avenida Blandín con la Calle S.T.d.J., de la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda.
● Posteriormente se suscribió un nuevo contrato, en fecha 30-04-2010—también notariado como el anterior—con una duración de un año fijo, contado desde el 14-10-2009 hasta 14-10-2010.
● Por documento notariado de fecha 17-12-2010, en un convenio entre las partes, la arrendataria—dice—notificó su intención de ejercer su derecho a prórroga de seis meses, comenzando a partir del 15-10-2010 hasta el 15 de abril de 2011
Quedo establecido en ese convenio, en la cláusula cuarta, que el canon de arrendamiento sería de Bs.6.732, 99, . Seguidamente transcribe el resto de lo pactado en dicha cláusula así como lo pactado en la cláusula 22º; para finalizar imputándole a la arrendataria no haber pagado los alquileres de los meses de arrendamiento que van desde octubre de 2010 hasta enero de 2012, que hacen una deuda total de Bs.76.197, 02, a los que habría que sumar los intereses de mora causados que alcanzan Bs.2.466, 71.
Además menciona que la arrendataria se comprometió a pagar los gastos de condominio correspondiente al local, de acuerdo con “la facturación emitida por la arrendadora” ; por lo que esta debiendo los recibos de los meses que van de noviembre de 2010 hasta septiembre de 2011 y noviembre y diciembre de 2011, enero de 2012; lo que suman la cantidad de Bs.18.480, oo, más los intereses de mora por Bs744,80.
Después de explanar el fundamento de derecho de la demanda transcribiendo normas del Código Civil, concluye con el Petitorio, donde demanda a la arrendataria:
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La resolución del contrato de arrendamiento de fecha 30 de abril de 2010, sobre el local comercial arriba señalado, en razón de los incumplimientos antes señalados.
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La entrega a la parte actora de dicho local, libre de bienes y personas en las mismas condiciones que lo recibió.
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El pago de Bs.76.197, 02, por concepto de los alquileres dejados de percibir, que motivan la presente demanda, arriba señalados.
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El pago de Bs.2.466, 71, por concepto de los intereses de mora por la no cancelación de los cánones de arrendamiento arriba señalados.
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El pago de Bs.18.480, oo, por concepto de los gastos de condominio no cancelados durante los meses arriba señalados.
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el pago de Bs.744, 80, por concepto de los intereses de mora por no pagar los gastos de condominio de los meses arriba señalados.
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El pago de las costas procesales.
Estima la demanda en Bs.97.999, 53
Contestación de la demanda
La empresa demandada no pudo ser citada personalmente a través de su representante Sr. C.S.B.B., ya que el Alguacil de Juzgado, M.D., no lo pudo localizar para citarlo, en la dirección del local arrendado, por lo que hubo necesidad de emplazarlo por la prensa, sin que tampoco acudiera a darse por citado. Se le nombro defensor ad-liten, en la persona de la bogada J.A.P., IPSA 97.210; quien, una vez citada, procedió contradecir la demanda, negando los hechos que se le imputan a su defendido.
EXAMEN DE LAS PRUEBAS
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Al folio 11 y ss corre documento notariado en fecha 14 de octubre de 2005, representativo de un contrato de arrendamiento sobre el local comercial de autos entre las partes de este juicio, por tres años, prorrogable por otro año más.
Pasamos sobre este documento sin analizarlo, ya que en el libelo se nos dice que las partes celebraron posteriormente otro contrato, por lo que éste ya no estaría vigente, por no ser el último.
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Al folio 22 y ss corre otro documento notariado en fecha 30 de abril de 2010, representativo de un contrato de arrendamiento, sobre el local comercial de autos, entre las mismas partes de este juicio, por un año fijo
Este contrato se considero en el libelo el último entre las partes; porque al posterior se le califico de “convenio de prórroga legal”; lo cual, como se verá en seguida, no es cierto.
Se fijo un período de vigencia de un año fijo, a contar desde el 14-10-2009 hasta el 14-10-2010. Allí se dice que nunca operará la tácita reconducción del contrato, aún cuando la arrendataria permanezca en el local más tiempo del año previsto.
Estipulación nula, porque la tácita reconducción del art. 1600 CC es una “presunción legal” que le indica al juzgador cómo deberá considerar el vencimiento de un contrato, si las partes lo siguieran ejecutando después de la terminación del tiempo previsto en él—que es lo que se llama “reconducción del contrato”. Y la indeterminación del vencimiento del contrato reconducido no podría quedar supeditado a la voluntad de las partes. ¿Por qué?
Además de que “las presunciones legales” no son posibles eliminarlas por vía contractual, ya que van dirigidas al Juez para indicarle cómo debe “razonar” en la sentencia; en un “arrendamiento reconducido”, su futuro vencimiento no hay forma de calificarlo de “definido o cierto”; desde el momento que no habría manera lógica de saber cual es su nueva fecha de vencimiento. El vencimiento sería necesariamente indefinido. Una vez que las partes sigan ejecutando el contrato después de su vencimiento, la relación jurídica existente que surja a partir de allí, no tendría fecha de vencimiento; podría prolongarse de hecho todo el tiempo que las partes quieran, hasta que ellas mismas le ponga fecha cierta a un futuro vencimiento, haciéndolo de nuevo a tiempo determinado.
Por esa razón consideramos que el contrato de este juicio se ha reconducido, indeterminándose su vencimiento; habida cuenta que la relación arrendaticia se prolongó más allá del 14 del de octubre de 2010.
Sin embargo, aún siendo un contrato a tiempo indefinido, lo que actualiza en verdad su “incumplimiento”, no es otra cosa que una acción de resolución de contrato, indiferentemente de que el Decreto Ley de la materia, la califique de “desalojo”; ya que no es posible “desalojar” a un inquilino sin antes declarar previamente resuelto su contrato; lo contrario sería tanto como admitir que es posible despedir a un inquilino del inmueble que ocupa, dejando vigente el contrato que legitimaba su permanencia en él; lo que sería un contrasentido.
El canon de arrendamiento se estipuló allí en Bs.4.000, oo mensual. Pero en el libelo se habla de un alquiler de Bs.6.732, 99.
Veremos que este último monto fue el pactado en el documento de fecha 17 de diciembre de 2010, que se examinará a continuación. Este nuevo canon rige para los meses que correspondan a partir del convenio que lo estableció; o sea, rige solo para los meses que se causen del 15 de octubre de 2010 en adelante., que son los cánones insolutos que fueron señalados en el libelo.
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Al folio 33 y ss corre otro documento notariado de fecha 17 de diciembre de 2010, representativo de un convenio, que las partes “califican” de contrato de prórroga legal .
En dicho contrato, después de hacer un breve recuento de los hitos por los que paso la relación arrendaticia, se dice que el mismo comenzará a regir a partir del 15 octubre de 2010, y se suscribe—dice—una prórroga legal de seis meses a contar del 15 de octubre de 2010 hasta el 15 de abril de 2011, y vuelve a repetirse la cláusula de que en ningún caso operará la tácita reconducción, que ya dijimos que es nula, por ser de imposible cumplimiento.
Se estipulo que el canon se incremento a Bs.6.732, 99, pagadero por mensualidades adelantadas en los primeros cinco días de cada mes. Además la arrendataria deberá pagar los gastos de condominio correspondientes al local arrendado, de acuerdo con la facturación emitida por la arrendadora. Se estipuló que el retraso en los pagos generaría intereses de mora a la tasa promedio de las seis principales entidades financieras conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.
Pues bien, consideramos que este contrato ES UN NUEVO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO donde se estipuló una duración de seis meses, que se computa desde el 15 de octubre de 2010 y finaliza el 15 de abril de 2011.
No puede haber prorroga legal en una relación arrendaticia que se había indeterminado previamente. La prorroga legal es solo para los contratos a tiempo determinado.
Si la relación anterior finalizaba el 14 de octubre de 2010 y se indeterminó; porque, a partir de esa fecha, el arrendatario quedó y se le dejo y quedo en la posesión de la cosa (art. 1600 CC). El convenido del 17 de diciembre de 2010, que ahora examinamos, aún cuando se le quiso dar efecto retroactivo, diciendo que rige hacia atrás, desde el 15 de octubre de 2010, no puede eliminar un efecto jurídico ya adquirido, como es “la reconducción” del contrato anterior y su consecuente indeterminación. Este nuevo contrato vencía nuevamente el 15 de abril de 2011. Y si para esta nueva fecha el inquilino vuelve a quedar y se le vuelve a dejar en la posesión del local, el contrato se reconduciría nuevamente, indeterminándose su vencimiento; necesitándose de nuevo un convenio para ponerle fecha cierta de vencimiento a la relación. Cosa que no ocurrió. Vemos que la reforma de la demanda se presentó el 07 de febrero de 2012, y si en ella están cobrando cánones que van desde octubre-2010 hasta enero-2012, el inquilino había quedado y se le había dejado en posesión de la cosa después del último vencimiento, volviéndose a reconducir e indeterminar este último contrato de fecha 17 de diciembre de 2010.
En conclusión, podemos decir que la relación arrendaticia de este juicio pasó por varias etapas:
• primero fue a tiempo determinado por tres años,
• después fue a tiempo determinado de un año,
• después se indetermino por cerca de dos meses,
• se volvió a determinar el tiempo fijo por seis meses,
• y por último, de nuevo de indeterminó su tiempo de vigencia.
Vicisitudes todas estas que en nada afectan a la naturaleza de la acción incoada; que, por tener, como causa petendi de la demanda, la falta de pago de los alquileres, es de naturaleza resolutoria , aún cuando el Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, en el art. 34, letra a), la llame “desalojo”, cosa que no pasa de ser la consecuencia restitutoria de toda resolución de contrato, de conformidad con el art. 1204 del Código Civil.
Conclusión
♦ Visto que la parte demandada nada ha traído a los autos que demuestre el pago y/o la liberación de la obligación de pagar los cánones de arrendamientos que se le imputaban insolutos en el libelo, habiéndose demostrado la relación arrendaticia que la legitima como arrendataria del local alquilado, y, por tanto, deudora de dichos cánones, es obvio que se debe considerar que todavía sigue siendo deudora de esos cánones de arrendamientos, de conformidad con el art. 1354 del Código Civil; ya que de acuerdo con esa norma, la doctrina de la Teoría General de las Obligaciones ha entendido que una vez demostrada una deuda, se presume que ella continúa o permanece en el mismo estado de impago, mientras no se demuestre los contrario.
♦ Lo que no se ha demostrado en los autos, son los gastos de condominios correspondientes al local, cuyo pago asumió por contrato la empresa arrendataria; ya que si bien asumió, en forma genérica, esa obligación, debe demostrarse los montos concretos a que alcanza dicha deuda, de conformidad con “las planillas pasadas por el administrador”, de conformidad con el art. 14 in fine de la Ley de Propiedad H.y.q. de acuerdo con la distribución de la carga de la prueba del art. 1354 CC, como dijimos antes, el acreedor es quien debe primero demostrar la existencia de la deuda, para luego imponérsele al deudor la carga de probar su pago o su liberación.
Y el que tiene la carga de probar, es el que debe sufrir la consecuencia de no aportar la prueba del hecho que le corresponde: el acreedor, tiene a su cargo la prueba de la existencia de la deuda que reclama; el deudor, tiene la prueba del pago o del hecho que produce su liberación.
Lo que existe en los autos son unos documentos representativos de unos estados de cuenta del arrendador, que nada prueban; porque emanan de la misma parte actora que los presentó; y nadie puede crearse la prueba documental que le favorece. Admitirlo sería tanto como decir que la persona puede válidamente confesar a su favor; siendo, por el contrario, que el art. 1401CC define la confesión como aquella declaración hecha por la parte “contra ella misma”; y no, a favor de ella.
No valdría argumentar que por vía de contrato se pude estipular que el documento emanado de uno mismo valga en contra del contrario, ya que la materia probatoria no es susceptible de ser reglamentada convencionalmente, dado que al corresponder al juicio, y ser materia propia del “derecho procesal”—que es derecho público—no es susceptible de ser disponible por libre voluntad contractual de las partes (art.6 CC).
Por otra parte, vemos que el art. 395 primer aparte CPC exige que los medios de prueba “innominados” , además de no estar prohibido por la ley, deben ser “CONDUCENTES” a la demostración de las pretensiones. El adjetivo “conducente” hace alusión a la capacidad o cualidad del medio de poder ser apto o idóneo para demostrar lo que se pretende con él. Y estaremos de acuerdo que la sola declaración de una parte en juicio—aún documentada—no puede, por lógica, valer a favor de ella misma y en contra de la contraparte Le faltaría esa capacidad de ser apto o idóneo para demostrar lo que se declara: nadie puede confesar a su favor y que además valga como prueba contra la contraparte. Esto lo rechaza la sana crítica del art. 507 CPC, que es sentido común más experiencia.
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara parcialmente con lugar la demanda que ha presentado Compañía anónima de Inmuebles y Valores, c.a. contra la empresa Alta Moda C.B., c.a., ambas partes arriba identificadas. En consecuencia, adopta las siguientes resoluciones.
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-Declara terminado o resuelto el contrato de arrendamiento sobre el local arriba identificado, de fecha 17 de diciembre de 2010; por razón del incumplimiento en los pagos de los cánones de arrendamientos, en que incurrió el demandado, de conformidad con el art. 34, letra a) del Decreto-Ley.
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- Como consecuencia de dicha resolución o terminación, condena a la parte demandada-arrendataria a que proceda a restituirle a la parte actora-arrendadora el local que posee por virtud del contrato resuelto, de conformidad con el art.1204 del Código Civil, procediendo a su desalojo y entrega al actor, en las mismas condiciones que lo recibió; el cual local se identifica así:
distinguido con la nomenclatura HOL-120, ubicado en el Sector Hollywood del Nivel Jardín del Centro San Ignacio, ubicado en la Esquina Nor-Oeste de la intersección de la Avenida Blandín con la Calle S.T.d.J., de la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda.
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- Como consecuencia de dicha resolución condena también a la parte demandada a que le pague a la parte actora, como compensación, la cantidad de setenta y seis mil ciento noventa y siete bolívares con 02/100 (Bs.76.197, 02), por concepto de los meses de alquileres insolutos que van desde octubre de 2010 hasta enero de 2012, ambos inclusive, señalados en el libelo como motivo de la demanda.
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- La condena a que pague a la parte actora Bs.2.466, 71, por concepto de intereses de mora, sobre el monto debido de alquileres.
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- La condena a pagar los cánones de arrendamientos que se causasen a partir de enero de 2012, exclusive en adelante hasta la entrega del local, a razón de Bs.6.732, 99 mensual.
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- No hay condena en costa por no ser total el vencimiento, de conformidad con el art.274 CPC.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta y un días del mes de octubre del año dos mil doce, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretatria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las once y media de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria
