Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 17 de Septiembre de 2013

Se refiere el presente asunto a una demanda por resolución de contrato de arrendamiento, que incoara el ciudadano F.X.V.T., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-8.021.961, quien actúa en su carácter de representante de la JUNTA DE CONDOMINIO DE LAS RESIDENCIAS 26, ubicado entre las esquinas Punceres a Pelota, Avenida Urdaneta, Municipio Libertador del Distrito Capital, contra la SOCIEDAD MERCANTIL CENTRO INTEGRAL JARDIN DE LA BELLEZA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano Miranda, bajo el N° 35, Tomo 102, en fecha veinticuatro (24) de Septiembre de 2007, representada por su presidente L.G.P.H., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-11.633.850, la cual fue presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) en fecha 25 de marzo del 2013 y que previa su distribución correspondió su conocimiento al Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha veintiséis (26) de marzo del 2013, el Tribunal dicta despacho saneador, a los fines de la posterior admisión de la demanda, siendo subsanados los errores incurridos mediante diligencia presentada en fecha 7 de mayo del 2013, cuando consigna a los autos del expediente una solicitud de inspección ocular tramitada por ante el Juzgado décimo séptimo de municipio de esta circunscripción judicial, contentiva del contrato de arrendamiento, instrumento en el cual se funda la pretensión y el acta mediante la cual la junta de condominio de Residencias 26 designa al ciudadano F.V., representante de la mencionada junta .

El dia ocho (08) de mayo del 2013, este Juzgado admite la demanda y ordena el emplazamiento de la sociedad mercantil demandada en la persona de su presidente para el segundo (2°) dia de despacho siguiente a su citación.

El apoderado actor en fecha 16 de mayo del 2013, consigna los fotostatos requeridos a los fines de librar la compulsa de citación, siendo lo conducente proveído por el Juzgado en fecha 17 de mayo del 2013.

En fecha 03 de junio del 2013, el Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, ciudadano C.M., deja constancia de haber logrado la citación del demandado y en tal sentido consigna el recibo de citación debidamente firmado.

Siendo la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, en fecha 05 de junio del 2013, comparece ante este Tribunal la parte demandada, debidamente asistida por la abogada F.A.L.L., quienes oponen las cuestiones previas consagradas en los ordinales 1°, 2° y 6° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente, procede a contestar la demanda, negando, contradiciendo y rechazando los hechos expuestos en el libelo de demanda y propone la reconvención.

En fecha 05 de junio del 2013, este Despacho dicto sentencia interlocutoria declarando sin lugar la cuestión previa del ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

El dia 10 de junio comparece la apoderada judicial de la parte demandada y ratifica el escrito de contestación presentado y en fecha 11 de junio del 2013, presenta diligencia el apoderado judicial actor, a los fines de darse por notificado de la reconvención propuesta.

Mediante sentencia interlocutoria dictada en fecha 11 de junio del 2013, se admite la reconvención planteada por la parte demandada, es por lo que en fecha 12 de junio del 2013, la apoderada judicial demandada solicita la notificación de la reconvención a la parte actora.

En fecha 13 de junio del 2013, comparece el apoderado judicial actor, a los fines de darse por notificado de la reconvención propuesta. Pero no es hasta la fecha 18 de junio del 2013, que dicho apoderado presenta escrito de contestación a la reconvención.

Mediante diligencia de fecha 20 de junio del 2013, la abogada F.L., presenta escrito de observación a la contestación de la reconvención. Siendo la oportunidad legal para promover pruebas en fecha 25 de junio del 2013, la apoderada judicial demandada presentó escrito contentivo de las mismas, las cuales se providenciaron mediante auto de fecha 26 de junio del 2013.

En fecha 08 de julio del 2013, el apoderado judicial actor promueve pruebas, siendo providenciadas en fecha 10 de julio del 2013. En esa misma fecha quien suscribe se aboca al conocimiento de la presente causa.

II

DETERMINACIÓN DE LA CAUSA

El presente juicio se basa en la resolución de Contrato de Arrendamiento por incumplimiento por parte de la Sociedad Mercantil “Centro Integral Jardin de la Belleza, compañía anónima”, referente a un local denominado SALON DE FIESTAS, situado en la planta baja del edificio “RESIDENCIAS 26”.

Alegó el apoderado judicial de la parte actora en su libelo de demanda, lo siguiente:

• Que en fecha veintiséis (26) de junio del 2009, se convino en celebrar un contrato de arrendamiento entre las ciudadanas M.S.M.D.P., D.J.S. y L.R.R., quienes eran los miembros integrantes de la Junta de condominios de las Residencias 26, y la sociedad mercantil Centro Integral Jardín de la Belleza, C.A., representada por L.G.P.H.,

• Que la relación que regula la relación arrendaticia fue un espacio de área común, con el objeto de destinarlo única y exclusivamente para realizar actividades de gimnasio o estética unisex, nutrición, dietas o bailoterapia, tal como lo estipula la cláusula primera del contrato de arrendamiento, y que asimismo se estipulo que se evitaría colocar elementos ni realizar actividades que causen ruidos molestos, escándalos, malos olores u ocasiones perturbación a la paz del recinto

• Que la empresa demandada cambió en sus estatutos de funcionamiento de objeto de su empresa de Salón de Belleza a Restaurante convirtiendo el Salón de Fiesta de las Residencias 26 en un restaurante de comida en base de pescado denominado Sushi, el cual ocasiona olores molestos y nauseabundos para la comunidad residente durante el día y a partir de las seis post meridian en un local de baile que ocasiona ruidos molestos y de alto volumen sonoro hasta tarde en la noche todos los días aproximadamente las 10 de la noche, violando lo estipulado en el contrato sui generis de arrendamiento en su cláusula tercera.

• Que hace uso del pasillo central de entrada de las residencias indiscriminadamente para el acceso al restaurante de personas extrañas a las residencias 26, poniendo en riesgo la seguridad personal de los residentes.

• Que el acceso a la residencia y su pasillo sobrepone un olor nauseabundo a pescado y mariscos, ya que dicho Salón de Fiesta no cuenta con un sistema de ventilación acorde a las exigencias de la manipulación de productos del mar.

• Asimismo, señalan en el mencionado escrito que los arrendadores, transformaron de manera radical sin autorización de la Junta el salón de fiesta mediante estructuras internas de drywall en varios cubículos que sirve de salones para los comensales.

• Que su representado F.X.V.T., goza de la suficiente facultad concedida mediante la elección realizada el día treinta y uno (31) de marzo del 2011, en cumplimiento de lo estipulado en el artículo 24 de la ley de propiedad h.y.s. se desprende de acta transcrita en el folio Nº 123 del libro de asambleas de las Residencias 26.-

A los fines de contradecir los hechos expresados la representación de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, alegando que:

• En el capitulo I opuso Cuestiones Previas consagradas en los numerales 1º, 2º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. La Cuestión previa 1º “la falta de jurisdicción del juez, o la incompetencia de este, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión de de continencia” ( La presente cuestión previa fue resuelta por este Tribunal en fecha 05/06/2006, folio 378 y 379 de la 1º pieza)

• La Cuestión previa 2º relacionada a “la ilegitimación de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio”, señala que el actor se presenta en juicio con un poder amplio, de representación de los intereses del ciudadano F.X.V.T., otorgado en fecha 29 de noviembre de 2011, incumplimiento los requisitos que exige el artículo 155 del código de Procedimiento civil, el cual requiere la obligación del otorgante de enunciar y exhibir los recaudos que demuestran el carácter con el cual procede, en el poder se deben identificar los recaudos que demuestran el carácter con el cual procede, en el poder se debe identificar los recaudos que supuestamente acreditan la representación con que se actúa, para que posteriormente el ciudadano Notario que autoriza el acto deje constancia expresa de los documentos que le fueron exhibidos por el otorgante y que están identificados en el poder el cual impugnan y desconoce.- Igualmente impugna y desconoce el acta en copia simple de fecha 31 de marzo de 2011, señala que se refiere a la elección de la Junta de Condominio para el periodo 2011-2012, allí no se observa las facultades expresas, conferidas por los propietarios al ciudadano F.X.V.T., para ir a juicio en representación de la comunidad de propietarios de las Residencias 26 la Junta de Condominio ya que el artículo 20 literal “E” de la Ley de Propiedad Horizontal, expresamente señala cuales son las funciones del administrador; adicionalmente señala que el documento de condominio en su artículo octavo expresa “todo lo relativo a la administración, conservación o mejoras de los bienes comunes será resuelto por los propietarios reunidos en asamblea, esta se reunirá en el mes de Enero de cada año y también cuando las convoque la administración en el local del edificio. Aunado a ello, la infracción que comete al introducir nuevamente esta demanda de fecha 08/05/2013, señalando que goza de suficiente facultad concedida en la elección realizada el 31 de marzo del 2011, cuando el ejercicio en cada función dentro de la junta de condominio es de un año, con el agravante de hacerlo en representación de la comunidad que integran las Residencias 26. Actualmente el ciudadano C.K., es el presidente y represéntate de la Junta de Condominio del Edificio Residencias 26.-

• Cuestión previa 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Por no haber llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto al ordinal 5º del artículo 340 ejusdem, refiere a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión con las pertinentes conclusiones”. Señala que el libelo no cumple con los requisitos exigidos, el demandante no subsume la narración de los hechos con los fundamentos de derecho en los cuales el basa su pretensión, para que este despacho verifique y establezca el derecho que se esta reclamando, y que es uno de los actos del procedimiento constitutivos de la relación, de estricta observancia por ser de orden publico.

• Igualmente contestó al fondo de la demanda, y en la cual se hará mención en el correspondiente capitulo al fondo de la demanda.-

PUNTO PREVIO

Visto que la parte demandada opuso cuestiones previas, esta Juzgadora le corresponde en primer lugar, antes de entrar a conocer el fondo de la decisión, dirimir las mismas, y donde tenemos en primer lugar:

1. -) “La ilegitimación de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio”, señala que el actor se presenta en juicio, con un poder amplio, de representación de los intereses del ciudadano F.X.V.T., incumpliendo los requisitos que exige el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, al igual que hace mención sobre el artículo 20 literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal.-

   Dichos artículos establecen:

   Artículo 155 del Codigo de Procedimiento Civil: “Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos.”

   Artículo 20, literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal: “Corresponde al administrador”….e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.

   En el presente caso se observa que el poder cursante al folio seis (06) del expediente, fue otorgado por el ciudadano Lic. Francisco X. Vento T., titular de la cédula de identidad Nº V-8.021.961, al abogado C.A.S. J, del mismo se desprende que otorga dicho poder para que lo represente en la gestión y representación que sostenga sus derechos e intereses en todos los Asuntos Judiciales y Extrajudiciales que le puedan ocurrir….., no se desprende de dicho poder que el mismo haya sido en representación de la Junta de Condominio de las Residencias 26; que hayan exhibido algún documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación como representante de la Junta de condominio ante el funcionario donde fue otorgado el poder; es decir el mismo fue otorgado en forma personal.

   El artículo 20 literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, le atribuye al administrador la representación judicial de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las áreas comunes, esto significa que para estar en juicio de esta naturaleza, tanto como actor como demandado la Junta de condominio debe hacerlo por intermedio del Administrador, por lo que el ciudadano F.X.V.T., a pesar según su decir es integrante de la junta de condominio, el mismo al otorgar poder en forma personal carece de cualidad para actuar directamente.

   La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo de fecha 08 de Marzo de 2004, recaída en el expediente N° AA20-C-2004-000328, con ponencia del Magistrado Dr. A.R.J., caso E.C.T.V. contra la Sociedad Mercantil BREPAL SOCIEDAD ANÓNINA, señalo lo siguiente:

   “…La Sala observa que el presente caso se circunscribe a un problema de propiedad horizontal, disciplina regulada por disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil y, por delegación de la ley, a los acuerdos adoptados en las asambleas de copropietarios. La Ley de Propiedad Horizontal tiene por objeto regular las relaciones de los propietarios de distintas viviendas y locales que estructuralmente constituyen un todo, y en el que se distinguen áreas comunes y áreas privadas, que son descritas y establecidas en el documento de condominio…… aún cuando los copropietarios no tienen personería jurídica, tienen distintas posibilidades para tutelar sus intereses, es así como el artículo 20, letra “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, le atribuye al administrador la representación judicial de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las áreas comunes….”

   Por todo lo ante expuesto y en razón de que no consta en autos que el ciudadano F.X.V.T., tenga facultad de ejercer en juicio la representación en nombre de la Junta de Condominio de las Residencias 26, este Tribunal debe declarar CON LUGAR la cuestión previa opuesta y así se decide.

   A de advertir este Tribunal que en fecha 12 de agosto de 2013, la parte actora consignó poder otorgado por las ciudadanas M.L.R.O. y C.K.M., en su calidad de miembros de la Junta de Condominio de las Residencias 26. Sin embargo al se declarada con lugar la cuestión previa aquí señalada, la parte deberá en el lapso de subsanación hacer valer o no dicho poder. Y así se establece.-

2. -) De la Cuestión previa Nº 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Por no haber llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto al ordinal 5º del artículo 340 ejusdem, refiere a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión con las pertinentes conclusiones.-

   Referente a la cuestión previa la parte demandada señala que el demandante no subsume la narración de los hechos con los fundamentos de derecho.-

   El artículo 340 ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil, establece: “El libelo de la demanda deberá expresar:…5º La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones….”.

   Igualmente ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia lo siguiente:

   “…si bien el Juez conoce y aplica el derecho (iura novit curia), el nuevo Código venezolano se afilia a la tesis de que el demandante debe expresar las razones de derecho en que funda su pretensión, lo que constituye, pues, una importante modificación a la tradición que se tenia en virtud de la cual el demandante se limitaba y concretaba a exponer, narrar o hacer una relación de los hechos, pudiendo, a su voluntad dar razones de derecho, lo que ahora es obligatorio, porque así esta claramente preceptuado. (…) En fin, para cumplir lo preceptuado en el nuevo Código venezolano hay que citar, al menos escuetamente, la norma o normas legales en que se basa la pretensión, sin que sea el caso discutir la bondad de la nueva exigencia formal. Desde luego, otra cosa es que el Tribunal, en la sentencia pueda apartarse de la calificación jurídica y de las normas invocadas por el demandante y dar otras razones de derecho para soporte y sostén del fallo; más, lo formal es que, a la luz del nuevo Código el demandante está obligado a exponer “los fundamentos de derecho” y como esto no se hizo en el caso…. en cuya virtud se tiene que el libelo adolece de vicio que se le atribuye...” P.B., C.P.C., CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL VENEZOLANO, (2010-2011), Pag. 602.-

   Otra sentencia establece:

   ….En efecto, quien demanda debe dar las razones de hecho y de derecho en que fundamenta su acción, sin que sea necesario que la parte actora indique en forma minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho, ya quede conformidad con el aforismo iura novit curia, el juez no está atado a las calificaciones jurídicas que hagan las partes ni a las omisiones en que estas incurran, por cuanto él aplica o desaplica el derecho ex officio. Así, la exigencia contenida en este ordinal consiste, fundamentalmente, en que el escrito de demanda se redacte de tal manera que puedan conocerse los fundamentos de hechos y su respectiva relación con los preceptos o disposiciones legales, que el abogado que represente o asista a la parte actora considere aplicable al caso, haciendo, así, la primaria calificación jurídica de los hechos sometidos a juicio…

   Sentencia SPA, 07/03/2006, Ponente Magistrado Dra. Enelyn Marrero Ortiz, juicio DETUDELCA C.A. Vs. República de Venezuela y otros Exp: Nº 05-0204. S. 0584.-

   Así las cosas, este Juzgadora al hacer una revisión exhaustiva del libelo de demanda, se observa que la representación de la parte actora no fundamento el derecho en que se basa su pretensión, solo hace una narración de hechos, y un petitorium, en la cual no invocó ninguna norma jurídica, si bien es cierto en uno de sus párrafo señala: “…Mi representado el ciudadano F.X.V.T., …..goza de la suficiente facultad concedida mediante la elección realizada el día treinta y uno (31) de marzo del año dos mil once (2011) en cumplimiento de los estipulado en el artículo 24 de la Ley de propiedad h.n. es menos cierto que tal artículo no fundamenta el derecho de su pretensión.- Por consiguiente tal omisión constituye el defecto de forma de la demanda, por lo que se declara con lugar la cuestión previa aquí analizada.- Y así se decide.-

   Ahora bien, tratándose el presente procedimiento de un juicio breve de los establecidos en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y por aplicación del articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considera esta Juzgadora traer a colación la sentencia dictada por el Tribunal Supremo de Justicia de Sala Constitucional, de fecha 22 de abril de 2005, con ponencia del Magistrado ARCADIO DE JESUS DELGADO ROSALES, sentencia Nº 615, expediente: 03.3031, en los juicios breves, cuyo texto parcialmente se transcribe a continuación:

   …de manera que, encuentra esta Sala viable que declarada con lugar alguna de las cuestiones previas antes citadas, el juez a los fines de salvaguardar el derecho a la defensa de las partes y actuando como director del proceso, haga el conocimiento de aquellas en la misma decisión, que vencido el lapso de cinco (5) días de despacho a que se refiere el artículo 890 eiusdem para decidir los procedimiento breves, la parte actora disponga de cinco (5) días de despacho para subsanarla, y que vencido dicho lapso proceda dentro de los tres (3) días de despacho siguientes, por aplicación de la norma contenida en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, a decidir sobre la correcta o no subsanación de la cuestión previa; pudiéndose, en tales casos, darse dos situaciones: la primera de ellas que el Juez resuelva que la cuestión previa no fue correctamente subsanada lo que trae como consecuencia, según lo establecido en el trascrito artículo 354 la extinción del proceso, declaratoria que por mandato de ley tiene apelación en ambos efectos; y, un segundo caso, que se declarase debidamente subsanada la cuestión previa, y al no haber contra esta decisión recurso alguno, deba el Tribunal decidir dentro de los tres (3) días de despacho siguientes antes señalados el mérito de la controversia …

   En consecuencia, se le concede a la parte actora el lapso de de cinco (5) días de despacho siguientes al de hoy para subsanarla las cuestiones previas declaradas con lugar en la presente sentencia, y vencido dicho lapso se procederá dentro de los tres (3) días de despacho siguientes, a decidir sobre la correcta o no subsanación de las mismas.-

   Dada la naturaleza de esta decisión, este Juzgado no puede entrar al examen de las demás afirmaciones de hecho esgrimidas por las partes, así como tampoco de las pruebas aportadas por éstas, y así se establece.

   DECISION

   Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley decide lo siguiente:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR las CUESTIONES PREVIAS opuestas por la parte demandada, a saber ordinal 2º y 6º del Código de Procedimiento Civil, y se le concede a la parte actora un lapso de cinco días de despacho, a partir de la presente fecha para subsanar las cuestiones previas opuestas.-

SEGUNDO

Se condena a la parte actora al pago de las costas, de conformidad con lo previsto en el Artículo 284 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 248 eiusdem.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de septiembre de dos mil trece (2013). Años: 203º y 154º.-

LA JUEZA

Abg. J.M.G.F..

LA SECRETARIA

JERIMY UZCATEGUI.

En la misma fecha y siendo las ________se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal. Quedo anotada bajo el asiendo del diario N° ____-

LA SECRETARIA

JERIMY UZCATEGUI.

EXP: AP31-V-2013-000458