Decisión nº 4230 de Juzgado Primero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 8 de Noviembre de 2013

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

VISTO, CON PRUEBAS

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DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanas O.C.N.R. y R.I.R.D.N., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 22.672.139 y 22.633.075, en su orden.

APODERADOS JUDICIALES DE LAS CO-DEMANDANTES: Abogado T.E.M.M., titular de la cédula de identidad N° V- 13.891.664, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 82.919, según consta en poder autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 30 de marzo de 2009, bajo el N° 49, Tomo 63, folios 118 al 121 de los libros respectivos la representación de la codemandante R.I.R.D.N. y en apud acta inserto al folio 31, conferido en fecha 25 de julio de 2013, al abogado antes identificado y a la abogada L.A.D.T., titular de la cédula de identidad N° V- 19.976.356, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 198.928.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano ALJADIAMIN GARCIA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, divorciado, titular de la cédula de identidad N° V-20.626.913.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada B.C.O., titular de la cédula de identidad N° V- 9.210.105, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 58.477, según consta en poder apud acta conferido en fecha 10 de octubre de 2013, inserto al folio 48.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.

EXPEDIENTE: N° 13.677-13.

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NARRATIVA:

Surge esta demanda por escrito libelar recibido por distribución, presentado por la ciudadana O.C.N.R., asistida por el abogado T.E.M.M., ya identificado, quien a su vez actúa con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana R.I.R.D.N., ya identificada, quienes expresaron:

* Que el ciudadano ALJADIAMIN GARCÍA, ya identificado, ocupa en calidad de arrendatario un (1) bien inmueble, ubicado en la calle 5, entre carreras 6 y 7 de La Concordia de la ciudad de San Cristóbal, Parroquia La Concordia, Municipio San C.d.E.T., propiedad de la ciudadana O.C.N.R., ya identificada; ostentando a su decir, los derechos arrendaticios la ciudadana R.I.R.D.N., ya identificada, quien, a su decir, es la persona que ALJADIAMIN GARCÍA, ya identificado, reconoce como arrendadora y, es a nombre de quien, éste consigna los pagos de los cánones, mediante consignación inquilinaria en el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el expediente signado con el N° 895, donde de manera expresa le señala ella como “la arrendadora” del inmueble.

* Prosiguen su exposición indicando, que la relación arrendaticia con ALJADIAMIN GARCÍA, ya identificado, versa sobre un bien inmueble con vocación y uso comercial; remontándose a más de cinco años en el tiempo, primero con quien hiciere el demandado vida marital y luego directamente con él, mediante contratos de arrendamiento escritos a tiempo determinado, siendo el último de éstos el autenticado en la Notaria Pública Quinta de ciudad de San Cristóbal, Municipio San C.d.E.T., en fecha 30 de Marzo de 2009, bajo el N° 49, Tomo 63 de los libros respectivos.

* Asimismo manifiestan que en el contrato antes referido, concretamente en la cláusula quinta, se estableció la duración del mismo, en los siguientes términos: “QUINTA: DURACIÓN DEL CONTRATO: El término de duración del presente contrato es de UN (1) AÑO, contados a partir de la fecha indicada en la cláusula anterior, razón por la cual finalizará el día Primero (01) de Febrero de 2.010, sin necesidad de desahucio…”.

- De igual modo afirman, que en fecha 01 de febrero de 2010, finalizó como estaba prevista la relación arrendaticia y que en vista que no se suscribió contrato de arrendamiento alguno, empezó a transcurrir la “prórroga legal” a que tiene derecho el arrendatario de conformidad con el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que por haber permanecido más de cinco (5) años, le correspondieron tres (3) años como máximo, los cuales se vencieron el día 01 de Febrero de 2013; pero que pese a ello, siguió pagando los cánones de arrendamiento mediante consignaciones por lo que, el contrato que en principio era un contrato a término, se convirtió en un contrato de arrendamiento escrito por encontrarse la relación plasmada en un documento, pero ahora a tiempo indeterminado, permaneciendo todas las cláusulas en plena vigencia menos el de duración y, regulándose por el desalojo como manera única de finalizar la relación arrendaticia.

- También esgrimen, que el bien inmueble objeto de esta demanda, se encuentra alquilado con fines estrictamente comerciales, pero que el arrendatario ha decidido darle un uso comercial para el desarrollo de actividades “deshonestas e indebidas”, porque a su decir, tiene allí establecido un expendido de licores tipo “cantina”, entendiéndose por cantina, “Los negocios que expendan toda clase de bebidas alcohólica, para ser consumidas dentro de su propio recinto, podrán efectuar ventas al por menor en sus envases originales, hasta por seis litros en cada operación”, según la ordenanza que rige la materia, “ORDENANZA PARA EL EJERCICIO DEL EXPENDIO DE BEBIDAS ALCOHOLICAS DEL MUNICIPIO SAN CRISTOBAL ESTADO TACHIRA” de fecha 28 de Diciembre de 2007, en su artículo 20 numeral 3”, sin tener permiso ni licencia alguna por parte de ningún organismo, incluso sin pagar impuestos por esas operaciones comerciales. Afirmando que el hecho que funcione una cantina al margen de la ley y de las ordenanzas que rigen la materia, constituye un hecho flagrante del uso indebido del inmueble, que no sólo afecta a la propietaria y arrendadora del inmueble, sino que constituye un problema para la seguridad y tranquilidad pública tan anhelada en el marco del “Plan a toda Vida Venezuela”; y que aunado a ello, el arrendatario, ha llevado a cabo de reciente fecha unas reformas no autorizadas por la arrendadora y menos aún por la propietaria, de ninguna manera, ni oral mucho menos escrita, concretamente una construcción permanente en el interior del local para el almacenamiento de los productos que ilegalmente vende.

* Que en razón de lo antes dicho, es por lo que demandan al arrendatario, ciudadano ALJADIAMIN GARCÍA, ya identificado, para que convenga o sea condenado a: ÚNICO: Entregar el local comercial, ubicado en Calle 5 esquina Carrera 7, La Concordia de la San Cristóbal, Parroquia La C.d.E.T., en las mismas condiciones que lo recibió libre de personas y bienes y, en el mismo buen estado de uso y conservación en que se le entregó, sin plazo ni dilación alguna.

Fundamentaron la demanda en los artículos: 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil; 34 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; estimándola en la suma de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00). (Folios 01 al 06).

Acompañó el escrito libelar con: Poder autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 06 de marzo de 2012, bajo el N° 56, Tomo 13, folios 176 al 178 de los libros respectivos; copia fotostática de Sentencia de Partición protocolizada por ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, en fecha 01 de Abril de 2013; y Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 30 de marzo de 2009, bajo el N° 49, Tomo 63 de los libros respectivos. (Folios 07 al 28).

En fecha 11 de julio de 2013, se admitió la demanda, ordenándose la citación del ciudadano ALJADIAMIN GARCÍA, para su comparecencia por ante este Juzgado, al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constara en autos su citación, a los fines de la contestación de la demanda. Asimismo se fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio. (Folio 29).

En fecha 30 de julio de 2013, la representación judicial de la parte demandante, mediante diligencia solicitó la habilitación del tiempo necesario para la citación de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 193 del Código de Procedimiento Civil; igualmente consignó los emolumentos necesarios para la práctica de la misma. (Folio 33). Siendo acordado por auto de fecha 31 de julio de 2013. (Folio 34).

En fecha 05 de agosto de 2013, el alguacil del Tribunal informó mediante diligencia, que el demandado, ciudadano ALJADIAMIN GARCÍA, una vez localizado se negó a firmar el recibo de citación. (Folio 36).

En fecha 07 de agosto de 2013, conforme a lo solicitado por la representación de la parte demandante se ordenó la notificación de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, librándose la correspondiente boleta. (Folios 37 al 39).

En fecha 08 de octubre de 2013, el Secretario del Tribunal informó que el día 04 de octubre de 2013, hizo entrega personalmente al demandado de la boleta de notificación librada de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 41).

En fecha 10 de octubre de 2013, se declaró desierto el acto conciliatorio fijado en el auto de admisión de la demanda, en virtud de a inasistencia de la parte demandada al mismo. (Folio 42).

En esa misma fecha el demandado asistido de abogada, presentó escrito de contestación a la demanda, oponiendo las siguientes cuestiones previas:

* La del numeral 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, alegando al respecto insuficiencia de poder, aplicable, a su decir, al apoderado de la coaccionante R.I.R.D.N., ya que en el poder especial y no general, otorgado por ella, ante la Notaria Publica Quinta de San Cristóbal en fecha 06 de marzo del 2012, anotado con el No. 56, Tomo 13, Folios 176 178, el cual corre inserto en original a los Folios 7 al 9 del presente juicio, no le confiere facultades para promover, evacuar, tachar, impugnar pruebas, ni ejercer recursos, por lo tanto, a su criterio, el poder es insuficiente.

* La del numeral 6 del artículo 346: El defecto de forma de la demanda, por considerar que el libelo no cumple con el requisito del numeral 2 del artículo 340 eiusdem, alegando que no quedó determinado claramente el domicilio de su(s) representada(s), ni tampoco la dirección precisa del demandado, pues a su decir, se aprecia en el escrito libelar tanto en el encabezamiento como en el titulo denominado identificación de las partes solo se limita a señalar: Quienes suscriben, O.C.N.R. (…) R.I.R.d.N., domiciliada en la ciudad de San Cristóbal, municipio San Cristóbal, Estado Táchira; y ALJADIAMIN GARCIA (…) domiciliado en San Cristóbal, municipio San Cristóbal, Estado Táchira.

En su opinión no se trata entonces de determinar, si se logro o no el cometido de la citación, sino de la transgresión de una formalidad que debe cumplirse para facilitar notificaciones del demandado y demás tramites del proceso, por lo que solicitó que sea declarada con lugar la cuestión previa.

Aunado a esto, manifiesta que hace del conocimiento que La(s) demandante(s) mantienen una persecución en su contra, ya que aun cuando en el libelo de demanda señala una dirección general Calle 5 entre carreras 6 y 7 La Concordia como el domicilio donde podía ser citado el demandado, se trasladaron (el cónyuge de una de las demandantes ciudadana O.C.N.R.) quien es parte ajena a la presente causa, en compañía del ciudadano Alguacil, L.O.V.A.) hasta un inmueble ubicado en La Cuesta del Trapiche, Barrio San Andrés, Parte Alta casa No. 51, detrás de la bomba y fueron atendidos por la ciudadana TEIDY C.G.G. venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No V- 16.981.693, hija del demandado a quien le preguntaron donde podían ubicarlo y cuando ella les indico que el no vivía allí, que porque lo iban a buscar allá, el ciudadano alguacil le contesto, que fueron para allá, porque esa dirección aparecía escrita en el expediente, situación que a su decir, es totalmente falsa pues en el expediente solo aparece la ya indicada, y que también llama la atención, que el año pasado, el Abogado T.E.M.M., impulso tres (3) demandas en representación de la demandantes aquí identificadas, una de ellas contra el hoy nuevamente demandado por ambas y todas circunstancialmente quedaron “por distribución” ante este Juzgado y que prueba de ello son los expediente Nros. 13396; 13.398 y 13.397 que como se evidencia guardan correlación numérica.

* También opuso el defecto de forma de la demanda, alegando que no se dio cumplimiento con el requisito establecido en el artículo 340 numeral 4; afirmando que el objeto deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; y de los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales. En tal sentido arguye, que: 1. Ni siquiera los actores tienen determinado el objeto sobre el cual recae el arrendamiento, pues, aun cuando quien arrendó el inmueble fue “Vivas Wilchez C.A. persona jurídica, no propietaria del inmueble, en la cláusula Primera del contrato arrendaticio autenticado ante la Notaria Publica Quinta de San Cristóbal el 30 de marzo del 2009, anotado con el No 49 Tomo 63, de fecha 30 de marzo del 2009 señala como objeto del contrato un (1) local comercial ubicado en la calle 5, entre carreras 6 y 7 de la Concordia, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; y que en el Libelo de demanda, Capitulo Segundo. De la Relación de los hechos, señala “…ocupa en calidad de arrendatario, un bien inmueble ubicado en la calle 5, entre carreras 6 y 7 de la Concordia, de la ciudad de San Cristóbal, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira”, y que en el documento cuya impugnación se reserva para más adelante, inserto del Folio 10 al 23, no figura en ninguna parte de su contenido, un inmueble ubicado en la calle 5, entre carreras 6 y 7 y a todo evento de considerarse lo contrario, no esta plenamente delimitado el bien con su área, linderos, medidas y determinaciones especificas del inmueble, ni señala si es un todo o parte de un inmueble de mayor extensión, ni que numero cívico le corresponde catastralmente, preguntándose ¿Cómo puede entonces pedirse la entrega de un inmueble no determinado?.

* Afirmando que: 1. Estamos frente a un caso cuyo objeto es indeterminado y siendo el objeto uno de los elementos necesarios para que exista la relación contractual, cabe preguntarse entonces ¿Sobre qué recae el uso, goce y disfrute del contrato arrendaticio? ¿Cómo puede alegar la(s) demandante(s) que se han efectuado reformas en el inmueble, si ni siquiera consta de que manera está compuesto el inmueble, ¿como se comprueba la reforma?. 2. Continua ese articulo indicando que deben señalarse “…Los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales”. Es decir, que deben acompañarse los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, o sea, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, junto con el libelo. Se limita (ron) la(s) accionante(s) a indicar en el libelo que el inmueble ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7 es propiedad de O.C.N.R. por sentencia de partición registrada el 01 de abril del 2013 y que agrega en copia no determino en su desarrollo, ni dio por reproducido los datos de registro, ni indico en cual de los literales, folios, paginas a que se refiere a la propiedad.

* En igual sentido expresa, que el documento de donde se deriva el derecho reclamado, debe ser debidamente relacionado en la demanda y no debe dejar lugar a dudas de que de allí se desprende su legitimidad para actuar en el proceso, por lo tanto, debe ser consignado en original y no en copia simple; y que en el supuesto negado que de ese documento se desprendiera la propiedad del inmueble, a quien le fue asignada, a O.C.N.R. y/o R.I.R.d.N., solicitando que la cuestión previa sea declarada con lugar.

* Asimismo manifestó el defecto de forma de la demanda alegando que no se cumplió con el numeral 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, referido a la relación de los hechos y fundamentos de derecho en que se base la pretensión con las pertinentes conclusiones, pues a su parecer, las accionantes no realizaron la concatenación jurídica de sus dichos y el derecho aplicable, ni efectuaron las obligadas conclusiones a través de las cuales se determinen con exactitud los límites de su pretensión. Tomando en cuenta que el juez sólo puede y debe pronunciarse sobre lo que la parte accionante haya solicitado y hasta el máximo demandado. Afirmando que en efecto en el libelo de demanda no expresaron las accionantes, a su criterio, la relación sucinta de su pretensión con las conclusiones deducidas de la misma, infringiendo en consecuencia lo establecido en el ordinal 5° del Artículo 340 del Código de Procedimiento. Esgrime que el desarrollo del escrito de demanda es confuso ya que señalan las accionantes que la ciudadana O.C.N.R. es propietaria, pero no identifica de que, es decir, las características del bien del cual es propietaria, luego señala que R.I.R.d.N. es la arrendadora y tampoco se evidencia ni contrato arrendaticio suscrito por ella y el demandado, aunado esto al hecho, según decir, que en la sentencia emanada de este mismo Tribunal de fecha 21 de junio del 2012 expediente N° 13.396-12 fue sentenciada la falta de cualidad de la ciudadana R.I.R.D.N., para actuar como demandante contra ALJADIAMIN GARCIA, en materia arrendaticia, por lo que solicitó sea ratificada la falta de cualidad.

* También manifestó que la parte demandante miente y por lo tanto lo rechaza y contradice que el inmueble reclamado por las demandantes sea el que él ocupa, pues a decir suyo, ha venido ocupando por más de veinte (20) años un local ubicado en la calle 5 No 6 – 161 de La Concordia mediante contrato arrendaticio suscrito entre él y Vivas Wilchez Bienes Raíces.

* Rechazó y contradijo a su vez, la prorroga legal arrendaticia venció el 01 de febrero del 2013 y la mención de consignación de alquileres, las cuales considera impertinentes al proceso.

* Aduce de igual modo, que por la interpretación, a su decir, equivoca del contrato arrendaticio al señalar, que todas las cláusulas de los contratos anteriores permanecen vigentes, menos la referida a la duración “Y que se regulan por el desalojo, como manera única de finalizar la relación arrendaticia”

* Manifiesta que, en el debatido contrato arrendaticio, nunca se previo la acción de desalojo, como medio de poner fin a la relación arrendaticia, sino que la única causal convenida y expresada entre arrendador y arrendatario fue la figura de resolución de contrato, pues en la Cláusula Quinta del Contrato se estableció, según su versión que en ningún momento se convertiría en contrato a tiempo indeterminado, por lo que, a su parecer no es procedente la acción de desalojo, pues los contratos expresan la voluntad de las partes y es ley entre ellas.

* Arguye que del escrito de demanda que las causales en que basa la pretensión son los “Literales d y e del Articulo 33 de la Ley de Arrendamiento” y: en virtud de ello, la parte demandante expreso: 1. Que el bien inmueble objeto de demanda, se encuentra alquilado con fines estrictamente comerciales y que el arrendatario decidió darle uso comercial para desarrollo de actividades deshonestas e indebidas, porque tiene establecido un expendio de licores tipo cantina (…) y que por esto hace uso indebido del inmueble y que eso afecta a la propietaria y Arrendadora (Vivas Wilchez) y que constituye un problema para la seguridad. 2. Que además el Arrendatario ha realizado reformas no autorizadas por la arrendadora (Vivas Wilchez) y menos por la propietaria. Afirmaciones que pide sean desechadas por considerar que carecen de pruebas las cuales debieron acompañar al libelo de demanda, manifestando que estamos ante una demanda contradictoria y confusa, porque en esos casos la sanción ante esta actuaciones esta prevista en las Cláusula Segunda; esto es sobre el destino del inmueble reservado única y exclusivamente para comercio y en caso de cambiar el uso, la acción aplicable y convenida es la resolución del contrato y el pago de daños y perjuicios. Y la Cláusula Octava que refiere a la reforma del inmueble, en cuyo caso la sanción es que las mejoras quedan en beneficio del inmueble y que se demandaría la resolución del contrato, solicitando que se declare con lugar la cuestión previa.

* Opone además la cuestión previa del artículo 346 numeral 11° relativo a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla, por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, reiterando que tratándose de un Contrato a Tiempo Determinado la acción que procede es Resolución de Contrato y no Desalojo.

* Continuó su extensa defensa impugnando los siguientes documentos y estimación de la demanda: 1. Original de documento poder especial, inserto del folio 7 al 9 distinguido, manifestando que la poderdante, carece de cualidad para ejercer acciones arrendaticias, y por tanto es impertinente dicho poder en el presente juicio y porque de darle otro valor fue otorgado insuficientemente, pues siendo especial y no general, no quedaron plasmadas las facultades de manera expresa. 2. Documento de partición agregado que corre inserto del folio 10 al 23, porque fue agregado en copia simple y a través de el pretende la actora probar su derecho de actuar, en cuyo caso seria un instrumento fundamental, y además porque en su contenido, no esta determinado, descrito o caracterizado el inmueble que ocupa el demandado.

* Impugnó la estimación de la demanda por considerarla marcadamente desproporcional con la cuantía del juicio, lo cual, a su parecer, conlleva a delatar la manifiesta arbitrariedad de la misma. Pues a su criterio, esta estimación persigue el fin inmediato de dejar indefenso al demandado respecto del ejercicio del recurso de apelación, en caso que no le favoreciera la sentencia.

Como contestación al fondo rechazó, negó y contradigo tanto los hechos como el derecho invocado por la parte demandante, oponiéndose a la entrega del local que según su afirmación, ocupa desde hace veinte (20) años es decir desde 1993 por las siguientes razones:

* Porque según su versión, es falso que exista una relación arrendaticia entre ALJADIAMIN GARCÍA y las ciudadanas R.I.R.N. e O.C.N.R. y en consecuencia carecen ambas de cualidad para demandar. Pues una no es arrendadora, cualidad que ya fue sentenciada y la otra no demostró ser propietaria del local que el ocupa, identificado con el No 6-161. Y que aún cuando quisiera de manera extemporánea demostrar la propiedad respecto del local debe subrogarse a lo contenido en los renovados contratos de arrendamientos, el cual plantea, que la única intención de las partes, es que así se renueve o no el contrato arrendaticio, que el mismo nunca deberá considerarse a tiempo indeterminado, en virtud de lo cual la acción demandada como lo es la de desalojo es improcedente.

* De igual modo rechazó, negó y contradijo:

Que el local que ocupa y que esta distinguido con el No 6-161 sea usado para fines deshonestos o indebidos porque en estos casos debió la parte demandante demostrar y no aportaron, prueba alguna junto con el libelo de demanda, del porque describen como indebido y deshonesto, y siendo la única oportunidad legal, en la interposición de la demanda, pues a su decir estando ante un juicio transitable por el procedimiento breve, debieron presentar pruebas de lo alegado, junto con el libelo de demanda ya que no hay otra oportunidad, pues pretender consignar o promover pruebas en el periodo probatorio, es extemporáneo y pido así sea declarada. Afirma igualmente, que el alegato, de la deshonestidad o uso indebido, prevé la ocurrencia de diversos incumplimientos determinados por la Ley e imputables al arrendatario, al haber realizado una conducta o actividad no permitida; y para la procedencia del desalojo según la transcrita norma especial arrendaticia. En consecuencia este alegato debe demostrar varios supuestos: 1) Que el arrendatario haya destinado el inmueble arrendado a usos deshonestos. 2) O a usos indebidos. 3) A usos en contravención a la conformidad de uso concedida por la autoridad municipal correspondiente. Para lo cual se requiere haber aportado Conformación de Uso. 4) Si el arrendatario ha cambiado el uso o destino que pactaron los contratantes, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Por tanto solicita que sean analizados los siguientes conceptos: a) Usos deshonestos: Guarda relación con aquel uso que el arrendatario da al inmueble arrendado de modo contrario a la moral o a las buenas costumbres, la decencia y la honestidad. La honestidad sugiere que el uso se realice con pudor, recato en el proceder y decencia en el obrar, decoro. La decencia es decoro, que obra con dignidad, honestidad o recato. Y la moral y las buenas costumbres, constituyen expresiones de alto rango valorativo. Manifiesta que como se observa, no podría alegarse simplemente, como causal de desalojo, porque son valores intrínsecos de la conducta humana, por lo tanto ameritan la probanza con hechos que no dejen lugar a dudas, que no sean simples indicios, o rumores de pasillo. El “uso deshonesto” cada quien lo interpreta de acuerdo con sus convicciones, de moralidad, cultura o creencias. Que en todo caso, si tan deshonesta e indebida es la actividad que el desempeña, el demandado en el local que ocupa, quienes pretenden sin cualidad, hoy desalojarlo entonces han sido permisivos con esta actividad, de lo contrario, ya que ALJADIAMIN GARCÍA tiene veinte (20) años trabajando allí; y que a su criterio un uso deshonesto es cuando excede del normal, habrá que considerar si ese uso está en contra de la moral o de las buenas costumbres; pues el uso deshonesto, para ser tal, tiene que ser impúdico, lascivo o inmoral. b) Usos indebidos o en contravención a la conformidad de uso: Guarda referencial con aquello que no se debe realizar o no está permitido, o que lo estipularon los contratantes no efectuarlo, o debido a que la ley no lo autoriza. La actividad indebida del arrendatario tiene que ver con lo no permitido, porque no interesa al arrendador, o lo afecta en sus intereses especialmente de orden patrimonial, pues se toca el bien de alguna manera que puede causarle algún daño. Afirmando a su vez que, entra en juego la conformación de uso, expedida por el órgano administrativo (Alcaldía) y en consecuencia, quien incumple con el uso indebido no es el arrendatario, sino el arrendador, por arrendar para un uso comercial, un inmueble que esta destinado por sus características y conformación a vivienda, contraviniendo los dispositivos legales, según el uso permitido o autorizado por las autoridades municipales correspondientes o por quien haga sus veces. Que por el contrario el arrendatario siempre se ha servido de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, Cláusula Segunda. “(…) Única y exclusivamente para comercio”. Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquel a que se la ha destinado, o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato (artículo 1.593 Código Civil), no se prevé el desalojo, sino la resolución de contrato.

* Continúa su extensa defensa arguyendo, que para que pueda prosperar la acción de desalojo conforme a lo establecido en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “d”; tenia forzosamente que existir un convenio escrito entre las partes, de la actividad comercial permitida, para que pueda quedar demostrado tal hecho contradicho y opuesto. Que el contrato de arrendamiento agregado en autos, plantea el ejercicio comercial de manera amplia, no de manera exclusiva para una actividad en concreto, y como desde el año 1993, nunca el arrendador acciono el desalojo por esta causal, es evidente que el local nunca se le ha dado un uso deshonesto o indebido; pidiendo que así sea declarado. (Folios 43 al 47).

En fecha 16 de octubre de 2013, la representación judicial de la parte demandada, mediante escrito promovió las siguientes pruebas: 1. Alegatos referidos a las cuestiones previas opuestas. 2. Copias simples de los contratos de arrendamiento desde 1993. 3. Copia certificada de la Sentencia emanada de este Tribunal en fecha 21 de junio de 2012. 4. Testimoniales de los ciudadanos: TEIDY C.G.G., J.E.N.J., A.J.C.R., R.A.C.B. y R.E.S.H.. (Folios 49 al 104).

En esa misma fecha la representación de la parte demandante presentó como pruebas, las siguientes: Capítulo Primero: Mérito favorable de los autos. Capítulo Segundo: Documentales: Legajo del documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, en fecha 01 de Abril de 2013. Capítulo Tercero: Testimoniales de los ciudadanos: O.G.D.O. y M.D.O.D.D.. Capítulo Cuarto: Prueba de informes a ser rendidos por el Tribunal Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, a la Alcaldía del Municipio San C.d.e.T., Capítulo Quinto: Inspección Judicial en el inmueble objeto de la pretensión. (Folios 105 al 126).

Siendo agregadas y admitidas las pruebas promovidas por las partes, habiendo sido acordado lo peticionado por ellas. (Folios 127 al 132).

En fecha 21 de octubre de 2013, la representación judicial de la parte demandada mediante escrito se opuso a las pruebas promovidas por la parte demandante (Folios 133 y 134).

En fecha 21 de octubre de 2013, se declaró desierta la testimonial del ciudadano TEIDY C.G.G.. (Folio 135).

En fecha 22 de octubre de 2013, rindieron declaración los ciudadanos J.E.N.J. y A.J.C.R.. (Folios 136 al 138).

En fecha esa misma fecha, la representación de la parte demandante tachó los testigos promovidos por la parte demandante, anexando copia de notificación de denuncia. (Folios 140 y 141).

En igual fecha rindieron declaración los ciudadanos: O.G.D.O., R.A.C.B.. (Folios 145 al 148).

En fecha 23 de octubre de 2013, se declaró desierta la testimonial del ciudadano R.E.S.H.. (Folio 149).

En la misma fecha conforme a lo solicitado por la parte demandante se libró nuevo oficio de informes al Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (Folios 150 al 152).

En fecha 24 de octubre de 2013, se practicó la inspección judicial promovida por la parte demandante. (Folios 153 al 155).

En esa misma fecha se declaró desierta la testimonial de la ciudadana M.D.O.D.D.. (Folio 156).

En igual fecha el experto fotográfico designado en la inspección judicial consignó el trabajo fotográfico encomendado. (Folio 157).

En la fecha antes referida la representación de la parte demandada, mediante escrito solicitó la ampliación del lapso procesal para la recepción de los informes solicitados; para lo cual se amplió el lapso probatorio por ocho (8) días de despacho contados a partir del día siguiente a esa fecha. (Folios 160 al 163).

El mismo día 24 de octubre de 2013, se agregó a las actas procesales informe recibido con oficio N° ALC/OF/318-13 de fecha 23 de octubre de 2013 proveniente de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal. (Folios 164 al166).

Narrados suficientemente como han sido los términos en que fue planteada la presente controversia, constata plenamente esta Juzgadora el cumplimiento de las distintas fases previstas para este procedimiento a cuyos efectos pasa a dictar sentencia, con base en lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

PARTE MOTIVA:

Comienza la presente litis, por DESALOJO, con fundamento en los artículos: 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil; 34 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde la ciudadana O.C.N.R. y el abogado en ejercicio T.E.M.M., actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana R.I.R.D.N., alegando la primera ser propietaria y la segunda arrendadora, demandan al ciudadano ALJADIAMIN GARCÍA, en su condición de arrendatario de un inmueble en su condición de propietarias, en razón del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 30 de marzo de 2009, bajo el N° 49, Tomo 63 de los libros respectivos, celebrado sobre un inmueble destinado al comercio en la calle 5, entre carreras 6 y 7 de la ciudad de San Cristóbal, Parroquia La Concordia, Municipio San C.d.E.T., esgrimiendo al respecto que; que la relación arrendaticia data de más de cinco años en el tiempo, primero con quien hiciere el demandado vida marital y luego directamente con él, mediante contratos de arrendamiento escritos a tiempo determinado, siendo el último de éstos el autenticado en la Notaria Pública Quinta de ciudad de San Cristóbal, Municipio San C.d.E.T., en fecha 30 de Marzo de 2009, bajo el N° 49, Tomo 63 de los libros respectivos, alegando además que en el contrato antes referido, concretamente en la cláusula quinta, se estableció la duración del mismo por un (1) año, que finalizó, a decir suyo, el 01 de febrero de 2010, sin necesidad de desahucio, y que en vista que no se suscribió contrato de arrendamiento alguno, empezó a transcurrir la prórroga legal, de tres (3) años, los cuales se vencieron el día 01 de febrero de 2013; pero que pese a ello, siguió pagando los cánones de arrendamiento mediante consignaciones, por lo que, a su criterio, el contrato que en principio era un contrato a tiempo determinado, se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, permaneciendo todas las cláusulas en plena vigencia menos el de duración y, regulándose por el desalojo como manera única de finalizar la relación arrendaticia. Siendo el caso, a su decir, que el arrendatario le ha dado un uso comercial para el desarrollo de actividades “deshonestas e indebidas”, dado que tiene allí establecido, a su decir, un expendio de licores tipo cantina sin tener permiso ni licencia alguna por parte de ningún organismo, incluso sin pagar impuestos por esas operaciones comerciales, afirmando dicha situación de uso indebido del inmueble, no sólo afecta a la propietaria y arrendadora del inmueble, sino que constituye un problema para la seguridad y tranquilidad pública tan anhelada en el marco del “Plan a toda Vida Venezuela”; y que aunado a ello, el arrendatario, ha llevado a cabo de reciente fecha unas reformas no autorizadas por la arrendadora y menos aún por la propietaria, de ninguna manera, ni oral mucho menos escrita, concretamente una construcción permanente en el interior del local para el almacenamiento de los productos que ilegalmente vende, por lo que solicita que sea condenado a entregar el local comercial, ubicado en Calle 5 esquina Carrera 7, La Concordia de la San Cristóbal, Parroquia La C.d.E.T., en las mismas condiciones que lo recibió libre de personas y bienes y, en el mismo buen estado de uso y conservación en que se le entregó, sin plazo ni dilación alguna.

Por su parte el demandado asistido de abogada en la oportunidad procesal correspondiente, dio contestación a la demanda, alegando una serie de cuestiones previas, las cuales resolverá esta operadora de justicia como PUNTO PREVIO, en tal sentido tenemos:

Comenzará esta operadora de justicia por resolver la falta de cualidad alegada por la parte demandada respecto a que la ciudadana R.I.R.D.N., ya identificada, no posee la cualidad de arrendadora, a su decir, y que debe esta operadora de justicia ratificar la falta de cualidad evidenciada en el Expediente N° 13.396-12, en sentencia de fecha 21 de junio de 2012, al respecto considera esta Sentenciadora, procedente analizar la prueba de informes rendidos en la oportunidad procesal correspondiente por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, y son por ende valorados de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, de los cuales se desprende clara y ciertamente que el demandado-arrendatario, ciudadano ALJADIAMNI GARCÍA, consignó los cánones de arrendamiento a nombre de la SUCESIÓN N.R., manifestando que la misma se encontraba representada por la aquí codemandante, ciudadana R.I.R.D.N., solicitando incluso su notificación para ponerla en conocimiento de la misma, por lo que, considera esta operadora de justicia que por la razón que quiera justificar el arrendatario-demandado, no tuvo objeción alguna en realizar la consignación a favor de la codemandante antes mencionada, reconociéndola por ende como arrendadora, a lo cual tampoco se opuso la propietaria del inmueble arrendado, ciudadana O.C.N.R., debiendo por ende esta operadora de justicia dar por sentado un nuevo criterio, del tenor siguiente:

Si un arrendatario consigna cánones de alquiler a favor de determinada persona reconociéndola como su arrendador o arrendadora, debe la Juzgadora, si no hay alegato ni prueba en contra realizado por persona distinta que demuestre ser la propietaria o propietario del inmueble del que se trate, reconocer como arrendadora o arrendador a la persona a cuyo nombre fue solicitada y aperturada la consignación arrendaticia; abandonando por ende esta operadora de justicia a partir de la fecha de publicación de la presente sentencia el criterio de falta de cualidad expresado en la decisión N° 3.271 de fecha 21 de junio de 2012, dictada en el expediente N° 13.396-12; y así se decide.

En razón de lo antes decidido se declara Sin Lugar la defensa perentoria de falta de cualidad de la codemandante, ciudadana R.I.R.D.N., opuesta por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, se infiere que efectivamente es la arrendadora del arrendatario demandado; y así se decide, no habiendo alegato en contra realizado por la propietaria del inmueble arrendado al demandado; y así se decide.

Asimismo opuso la parte demandada la cuestión previa del artículo 346 numeral 11° relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla, por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, reiterando que se trata de un contrato a tiempo determinado y que la acción que procede es resolución de contrato y no Desalojo, afirmando en tal sentido, que en el contrato de arrendamiento nunca se previo la acción de desalojo, como medio de poner fin a la relación arrendaticia, sino que la única causal convenida y expresada entre arrendador y arrendatario fue la figura de resolución de contrato, pues en la Cláusula Quinta del Contrato se estableció, según su versión que en ningún momento se convertiría en contrato a tiempo indeterminado, por lo que, a su parecer no es procedente la acción de desalojo, pues los contratos expresan la voluntad de las partes y es ley entre ellas.

Al respecto debe esta operadora de justicia analizar la anterior cuestión previa, con prioridad a las demás cuestiones previas opuestas, toda vez, que de ser procedente no habría lugar para continuar con el análisis de este juicio, pues irremediablemente la demanda debería ser declarada inadmisible, al respecto considera quien aquí decide, lo siguiente:

De los alegatos de las partes considera esta operadora de justicia, que ambas admiten que el arrendatario lleva más de diez (10) años ocupando el inmueble objeto del contrato de arrendamiento aquí demandado autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 30 de marzo de 2009, bajo el N° 49, Tomo 63, folios 118 al 121, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, por lo tanto, se tiene de la cláusula quinta que finalizado el mismo, esto fue el día 01 de febrero de 2010, comenzó a operar la prórroga legal de tres (3) años establecida en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, finalizando la misma el día 01 de febrero de 2013, y así se considera.

Ahora bien, es relevante para dilucidar la cuestión previa bajo análisis, tomar en consideración la cláusula quinta del contrato de arrendamiento antes valorado, la cual señala:

DURACIÓN DEL CONTRATO: El término de duración del presente Contrato es de UN (1) AÑO, contado a partir de la fecha indicada en la cláusula anterior, razón por la cual finalizará el día Primero (01) de Febrero de 2.010, sin necesidad de desahucio, ni notificación alguna. Queda expresamente convenido entre las partes que la sola finalización del término de duración del presente contrato, equivale al desahucio a que hace referencia el artículo 1601 del Código Civil sin necesidad de notificación y en consecuencia EL ARRENDATARIO no podrá oponer la tácita reconducción aunque siguiere ocupando el inmueble y pagando los cánones de arrendamiento correspondientes, pues en todo caso, este Contrato es a tiempo determinado y la intención de las partes es que en ningún caso se convierta en a tiempo indeterminado

. (Negrillas y subrayado de la Juzgadora).

De la cláusula transcrita que fue convenida entre las partes, siendo el contrato y todas sus cláusulas Ley entre ellas conforme lo establece el artículo 1159 del Código Civil, quedó expresamente estipulado que el término de duración del contrato equivale al desahucio establecida en el artículo 1.601 del Código Civil, que es del siguiente tenor:

Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción

. (Negrillas y subrayado de la Sentenciadora)

Colige esta operadora de justicia que el contrato de arrendamiento no podía ser considerado a tiempo indeterminado, reafirmando las partes su voluntad de que no operase la tácita reconducción, afirmando que su intención es que en ningún caso el contrato de arrendamiento se convirtiese a tiempo indeterminado, no quedando lugar a dudas, en razón de la redacción de la cláusula transcrita, que mal podía demandar el desalojo el inmueble arrendado, pues de manera alguna fue esa la intención de las partes, debiendo por ende en opinión de quien aquí sentencia ser demandado el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, toda vez, que era la única opción viable que deja la manera en que fue redactada la cláusula referida a la duración del contrato de arrendamiento; y así se decide.

Por lo que, tomando como base lo antes decidido, esta administradora de justicia considera que la cuestión previa de inadmisibilidad opuesta por la parte demandada conforme al numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada Con Lugar; y así se decide.

En relación a la impugnación realizada por la parte demandante de la estimación de la demanda por considerarla marcadamente desproporcional con la cuantía del juicio, lo cual, a su parecer, conlleva a delatar la manifiesta arbitrariedad de la misma. Pues a su criterio, esta estimación persigue el fin inmediato de dejar indefenso al demandado respecto del ejercicio del recurso de apelación, en caso que no le favoreciera la sentencia.

Lo cual resuelve esta Juzgadora así:

Prevé el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil:

"(...) El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva...".

En este orden de ideas, es oportuno traer a colación el criterio de nuestro M.T. acerca de lo que debe hacer el demandado que rechaza la estimación de la demanda hecha por el actor:

“(…) la Sala acoge plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 2 de febrero de 2000, la Sala de Casación Civil, (expediente N° 99-417), para el caso de que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente resolviendo lo que sigue:

(…) En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. (…) No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación aplicando lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”.

Por cuanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

Así, si nada prueba el demandado, es este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…

(Destacado de la Sala).

Dicho lo anterior, es necesario destacar que si bien se observa, en el caso de autos, que la demandada expuso las razones que le asisten para rechazar la estimación de la demanda, a su juicio por exagerada, (…) lo cierto es que no planteó la estimación que en su criterio era la adecuada, así como tampoco ejerció actividad probatoria alguna en relación al referido argumento. (…)

Tratándose entonces de un rechazo entendido como puro y simple, la Sala debe declarar firme la estimación hecha por el actor…” (Sentencia de la Sala Político-Administrativa del 23 de julio de 2003, O.P.T., N° 7, año 2003, página 553 y siguientes; subrayado del Tribunal).

De acuerdo con los anteriores criterios legales y jurisprudenciales, si bien es cierto que en el caso que ocupa a esta Juzgadora, la parte accionada expuso las razones que la asistían para impugnar la estimación de la demanda, también es cierto que no planteó la estimación que en su criterio era la adecuada, y tampoco ejerció ninguna actividad probatoria para demostrar sus argumentos; en tal virtud, concluye esta operadora de justicia, que se trata de un rechazo considerado como puro y simple y que debe declararse firme la estimación hecha por la actora en la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), y así se decide.

Concluye esta operadora de justicia al haber quedo evidenciado que la parte actora erró la vía para demandar, por lo cual, fue declarada con lugar la cuestión previa de inadmisiblidad alegada por la parte demandada, siendo por ende inoficioso entrar al análisis de las demás defensas y pruebas aportadas por las partes, por lo que, atendiendo a los principios consagrados en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera que la causa debe ser declarada INADMISIBLE, y así se decide.

Iii

PARTE DISPOSITIVA

Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE la demanda de DESALOJO interpuesta por las ciudadanas O.C.N.R. y R.I.R.D.N., contra el ciudadano ALJADIAMIN GARCÍA; todos suficientemente identificados, en consecuencia, CONDENA a la parte demandante en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber vencimiento total.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los ocho (8) días del mes de noviembre de dos mil trece. AÑOS: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

Abg. A.L.S.

Jueza

Abg. F.A.V.R.

Secretario

En la misma fecha, siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “4.230”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año.

Abg. F.A.V.R.

Secretario

DarcyS.

Exp N° 13.677-13.