Decisión de Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. de Caracas, de 28 de Marzo de 2016

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DÉCIMO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente no. AP31-V-20015-000063

(Sentencia Interlocutoria)

I

Vistos estos autos:

Parte Demandante: La Sociedad Mercantil CONTRATACIONES RIO CARIBE, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 25 de noviembre de 2.004, anotada bajo el Nro. 69, Tomo 1004 A.

Parte Demandada: la Sociedad Mercantil FARMACIAS ALIADAS, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 29 de marzo de 2.005, anotada bajo el Nro. 59, Tomo 1063-A

Apoderados: Por la parte demandante: Los abogados E.M.M.M., F.D.M.P., F.J.F.C., L.S.V., D.L., H.O., M.C.R., SORBEY G.M. y E.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 83.553, 124.030, 78.350, 185.499, 118.540, 85.934, 186.039, 104.877 y 104.881. respectivamente.

Por la parte demandada: Los abogados N.J.D.G., I.P.B., I.T.A.M., F.A. CASANOVA SANJURJO, HAYDEE AÑEZ OROPEZA, MAYRALEJANDRA P.R. y NATTY L. GONCALVES PEREIRA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 39.165, 14.522, 41.910, 13.974, 15.794, 82.456 y 124.691, respectivamente.

Motivo: DESALOJO

II

Se dio origen a la presente incidencia objeto de esta decisión, en virtud de la cuestión previa opuesta por la parte demandada, a través de apoderado constituido en autos mediante instrumento poder autenticado por ante la Notaria Publica Sexta del Municipio Chacao, el 30 de junio de 2015, anotado bajo el 52, tomo 89, folios 178 hasta el folio 181 de los libros de autenticaciones que lleva esa Notaria; la cuestión previa opuesta se encuentra contenida en el ordinal 6º. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, denunciándose, la acumulación prohibida en el articulo 78.

No consta que la parte actora hubiera subsanado la cuestión previa opuesta, ni que hubiera contradicho la misma; así mismo, tampoco consta que alguna de las partes hubiera solicitado la concesión de los ocho días a que se refiere el articulo 867 del Código de Procedimiento Civil, para promover e instruir pruebas, en consecuencia, encontrándose el presente expediente en estado de dictar sentencia sobre la cuestión previa opuesta, el tribunal procede a ello previo las siguientes consideraciones:

III

En su escrito de fecha 04 de febrero de 2016, la parte demandada alegó como fundamento de la cuestión previa por ella opuesta lo siguiente :

(…omisis…)

del escrito libelar y su reforma se desprende el petitorio consistente en el desalojo por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal y en la resolución del contrato de arrendamiento.

Resulta importante señalar que en estos contratos la acción resolutoria (sic) de cumplimiento o cualquier otra acción pueden ejercerse cuando las causales de incumplimiento o violación de la ley no sean coincidentes con los casos previstos en los literales de dicho articulo.

El desalojo es la acción mediante la cual el arrendador puede ir en contra del arrendatario con el fin de poner termino al contrato de arrendamiento verbal o por escrito celebrado a tiempo indeterminado para obtener la devolución del inmueble arrendado, por unas causales únicas, taxativas e impuestas por el Estado, es decir; indicadas en la ley, ya que el articulo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece; “…son causales de desalojo…” (omisis).

Es necesario distinguir entre acumulación de procesos incompatibles, es decir, aquellos cuya tramitación es distinta, caso por ejemplo del juicio ordinario y del procedimiento monitorio, y las pretensiones incompatibles, las cuales pueden dilucidarse a través del mismo procedimiento pero que por su naturaleza no pueden ejercerse en una misma demanda que sea solicitada su resolución como o subsidiaria una de la otra, y como quiera que la parte demandante solicitó el cumplimiento de contrato, fundamentado su demanda en una causal de desalojo .

(…omisis…)

Se puede evidenciar que la parte actora inicialmente califica la pretensión que intenta como cumplimiento de contrato y lo cual se constata claramente. Posteriormente, y luego de una serie de títulos y explicaciones fundamenta su pretensión en una causal de desalojo como lo es la establecida en el artículo 40 literal a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial.

Pues bien, conviene precisar que en materia arrendaticia la naturaleza del contrato es el elemento indispensable a analizar en caso de controversia entre las partes. En el caso de autos existe una confusión de la parte actora en relación con la pretensión que intenta, pues al haber demandado el cumplimiento del contrato, fundamentando su pretensión en una causal de desalojo, redunda en una inepta acumulación que se configura en torno a las causas pues las mismas son contrarias entre sí tomando en cuenta su ejercicio en orden a la naturaleza del contrato, tal como fue expuesto anteriormente, lo que trae como consecuencia que sea inadmisible la pretensión de acuerdo a lo señalado en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Y así solicitamos a este Tribunal lo declare.

En abono al anterior criterio la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004 dejó sentado lo siguiente sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato; a saber:

´…El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneas en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato. Es oportuno indicar, que aun cuando el efecto principal del desalojo y de la resolución del contrato es el mismo, esto es, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de resolución o cumplimiento de contrato de arrendamiento. Así observamos, que tiene presupuestos diferentes, habida cuenta que el desalojo se fundamenta en algunas de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la acción de cumplimiento o resolución en el incumplimiento de las cláusulas contractuales y desde el punto de vista procesal, en el desalojo no hay acceso a casación, mientras que en la acción de cumplimiento o resolución las partes tienen acceso a la máxima jurisdicción, claro está cuando se dan los presupuestos de cuantía y la naturaleza del fallo lo permita…”

En conclusión, cuando ambas acciones persigan el mismo interés práctico, esto es, la devolución o entrega del inmueble arrendado, son procedimientos distintos y con base en la doctrina y jurisprudencia antes citada, así como en la disposición contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, solicitamos a este Tribunal se sirva declarar que la parte accionante incurrió en inepta acumulación de pretensiones, toda vez que a su acción por desalojo, dirigida a obtener la devolución del inmueble arrendado, la ha acumulado a una reclamación de cumplimiento de contrato; pretensiones que si bien deben tramitarse a través del mismo procedimiento se excluyen mutuamente. Por tales consideraciones, la demanda y su reforma resultan inadmisibles, por constituir la inepta acumulación de pretensiones un asunto que atañe al orden público procesal y así solicitamos sea declarado.”

Para decidir el tribunal observa :

De acuerdo al contenido de escrito libelar se desprende, que la pretensión de la parte actora persigue obtener una declaratoria judicial destina al DESALOJO del inmueble destinado a comercio, arrendado a la hoy accionada la Sociedad Mercantil FARMACIAS ALIADAS, C.A, constituido por la planta baja y estacionamiento de una edificación construida sobre una parcela de terreno, ubicada en la Av. L.R., Manzana Dos (2) de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del Estado Miranda, invocándose a tales fines, el vencimiento del contrato de arrendamiento que las vincula sobre ese inmueble, así como, el vencimiento de la prorroga legal de dos (2) años a que se refiere el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Como fundamento de pedir adujo la accionante, que llegado el mes de septiembre de 2013, la FARMACIAS ALIADAS, C.A., no cumplió con la obligación de entregar el inmueble, muy a pesar de todo el lapso de tiempo transcurrido hasta la presente fecha, que la misma se ha negado de manera rotunda a cumplir con su obligación, teniendo su representada la facultad de exigir ante esta instancia la entrega material, mediante acción de desalojo de acuerdo con los artículos 20, 26 y 40 literal “g” del referido Decreto Ley .

Siendo esa la pretensión de la parte actora se desprende, que ésta persigue sin lugar a dudas, la ejecución de específicas prestaciones de hacer derivadas de la finalización del contrato de arrendamiento que le vincula con la accionada sobre el bien inmueble antes identificado, pues se afirma, que tanto el lapso natural de su duración como el término de la prórroga legal concedida a la inquilina feneció, por lo que, en tal sentido, exige el cumplimiento emergente de la obligación de hacer relativa a la entrega del inmueble arrendado, que de acuerdo al escrito libelar debe concretarse a través de la acción de Desalojo a que alude el articulo 40 literal “g” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.

Ahora bien, la parte actora persigue también, como pretensión subsidiaria, de acuerdo con el articulo 78 del Código de Procedimiento Civil, el DESALOJO por falta de pago de canon de arrendamiento y con ello, la entrega material real y efectiva, de acuerdo con los artículos 14 y 40 literal “a” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, esto para el caso, “…que esta instancia judicial considere que la relación arrendaticia se indeterminó, y deseche la acción de Desalojo por vencimiento del término y la prorroga legal…”

Así las cosas, se desprende, que la parte actora persigue el Desalojo del inmueble arrendado por dos causas distintas alegada una como subsidiaria de la otra, contenidas cada una dentro de las causales de desalojo previstas en el articulo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial Ley.

En tal sentido, el citado articulo es del tenor siguiente :

Articulo 40. Son causales de desalojo:

a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.

c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.

e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.

f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.

g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,

h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.

i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

El contenido del citado articulo impone considerar una modificación sustancial de las disposiciones relativas a la acción de desalojo previstas en otras leyes de la misma materia, asociadas siempre a la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o a tiempo indeterminado. En efecto, tal y como fue alegado por la parte demandada, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no. 36.687, de fecha 26 de abril de 1999, impuso una clara diferenciación entre la acción de desalojo prevista en el articulo 34 de esa ley, y las acciones de cumplimiento y resolución de contrato, tutelas por el articulo 1.167 del Código Civil, disponiendo, que solo podría demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamentara en cualesquiera de las causales contenidas en el citado articulo 34. Tal y como fue también citado por la parte demandada, la jurisprudencia patria se encargó de delimitar el ejercicio de esas acciones, considerándose que estaban supeditadas al previo establecimiento de la naturaleza del contrato, pues, se entendía que,

“El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneas en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato. (Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de abril de 2004)

Ahora bien, el caso de la acción de desalojo a que alude el articulo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, consolida una hipótesis de hecho completamente distinta a la antes indicada, en virtud, que el señalado Decreto Ley incorpora dentro de las causales de desalojo la hipótesis relativa a la finalización del contrato de arrendamiento, indicándose, que es causal de desalojo “g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”. Ello impone considerar, que el legislador ya no prescribe la naturaleza del contrato como criterio diferenciador para la interposición de la acción de desalojo, sino que por el contrario, al integrar esas distintas hipótesis, evidencia que el desalojo es una consecuencia del ejercicio de la acción, y que la misma puede ejercitarse bien sea que ésta derive de la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o de la existencia de un contrato verbal o a tiempo indeterminado, pudiéndose ejercer incluso, por cualquier motivo de incumplimiento conforme lo prevé el literal i ) del señalado articulo 40, en el entendido, que si la acción de desalojo se instaura por la causal contenida el literal g) citado, el contrato siempre tendrá que ser a tiempo determinado, pues de lo contrario, si el contrato se indeterminó devendría, ya no, en la inidoneidad de la vía elegida, sino en la improcedencia misma de la demanda al haberse reconducido el contrato a tiempo indeterminado, a tenor del articulo 1.600 del Código Civil. A consideración del tribunal, la nueva legislación inquilinaria para el uso comercial permite el ejercicio de la acción de cumplimiento, y la acción resolutoria (incumplimiento) en contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, a través de la acción de la acción de desalojo a que alude el citado Decreto Ley, lo importante es discriminar si las causales de desalojo que se puedan acumular en una determinada demanda no resulten contradictorias entre ellas, como pudiera ocurrir si se demanda por alguna causal relativa a incumplimiento contractual y/o legal, (resolución) y a su vez se demanda el desalojo por la causal contenida en el ordinal g) antes citado (cumplimiento), pues, las primeras estarían encaminadas a considerar la terminación de un contrato de arrendamiento en curso, y la última a extinguir lo que ya habría terminado, circunstancias de hecho diametralmente opuesta la una de la otra, cuya interposición conjunta generaría la indebida acumulación de pretensiones a que alude el articulo 78 del Código de Procedimiento Civil.

En el caso de autos, no se evidencia esa acumulación indebida, ya que si bien es cierto, la parte actora demandó el desalojo por vencimiento del término del contrato y respectiva prórroga legal, así como, el desalojo por falta de pago, la primera prevista en el literal a. y la segunda en el literal g. del articulo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ambas causales fueron interpuestas una como subsidiaria de la otra, de tal manera que, siguiéndose para ambas el mismo procedimiento previsto en el articulo 43 del citado Decreto Ley, no existe óbice para que ambas pretensiones pudieran ser acumuladas en este mismo procedimiento, tal y como lo permite el articulo 78 del Código de Procedimiento Civil .

En consecuencia, las pretensiones sometidas al conocimiento de este juzgado, no se han acumulado indebidamente, motivo por el cual, la cuestión previa opuesta en tal sentido no debe prosperar . Así se decide .

VI

DECISION

En fundamento a lo anteriormente expuesto este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR, la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse hecho la acumulación prohibida en el articulo 78 .

Se condena en las costas de la incidencia a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil,.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Notifíquese a las partes.

Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los Veintiocho (28) días del mes de M.d.D.M.D. (2016). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

LA JUEZ.

Dra. M.A.G.C..

LA SECRETARIA

Abg. DILCIA MONTENEGRO

En esta misma fecha, siendo las 10 am. se registró y publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada en el copiador de sentencias que lleva el Tribunal .

LA SECRETARIA

MAGC/DM/Luisana

AP31-V-2015-000063