Decisión de Juzgado Decimo Sexto de Municipio de Caracas, de 23 de Enero de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: CORPORACIÓN PEFKI, C.A., de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día 01 de Noviembre de 1.996, bajo el No 39, Tomo 593-A-Sgdo.

DEMANDADO: A.D.D., de nacionalidad colombiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No E-82.304.899.

APODERADOS

DEMANDANTE: E.R.B. y J.S.R., abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nos. 15.518 y 31.875, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE No AP31-V-2008-002408

- I –

-NARRATIVA-

Se inicia el presente proceso por libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de Los Juzgados de Municipio, Los Cortijos, en fecha 09 de Octubre de 2.008, correspondiéndole el conocimiento de la causa a éste Juzgado previo sorteo de Ley.

En fecha 15 de Octubre de 2.008, fue admitida la demanda, ordenándose emplazar a la parte demandada, ciudadano A.D.D., antes identificado, a fin que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2°) día de despacho siguiente a que constare en autos haberse practicado su citación (folios 19 y 20).

En fecha 01 de Diciembre de 2.008, el Alguacil J.M.L., consigna mediante diligencia recibo de citación debidamente firmado, por el ciudadano A.D.D., parte demandada en el presente juicio (folios 29 y 30).

En fecha 10 de Diciembre de 2.008, compareció el ciudadano A.D.D., antes identificado, debidamente asistido por el abogado en ejercicio E.M. y consignó escrito de contestación a la demanda.

En fecha 07 de Enero de 2.009, compareció el abogado en ejercicio J.S.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y consignó escrito de impugnación al contenido de la contestación de la demanda.

En fecha 07 de Enero de 2.009, compareció el abogado en ejercicio J.S.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 08 de Enero de 2.009, se dictó auto mediante el cual se inadmitió el Capítulo PRIMERO del escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora, por resultar irrelevante. Así mismo, se admiten las pruebas documentales promovidas en el Capítulo SEGUNDO, salvo su apreciación en la presente sentencia definitiva.

En fecha 09 de Enero de 2.009, compareció el ciudadano A.D.D., parte demandada en el presente juicio, debidamente asistido por el abogado en ejercicio E.M., antes identificado, y consignó escrito de promoción de pruebas. En esta misma fecha, se dictó auto mediante el cual, se admitieron las pruebas documentales promovidas por el ciudadano A.D.D., parte demandada en el presente juicio, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-

- MOTIVA –

-ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA-

Manifiesta la parte actora que su poderdante, sociedad mercantil CORPORACIÓN PEFKI, C.A., suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano A.D.D., ambos ya identificados en la presente decisión, iniciándose dicha relación arrendaticia en fecha 01 de Abril del año 2.004, tal y como consta de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de Diciembre de 2.005, quedando inserta bajo el No 51, Tomo 72 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, sobre un inmueble identificado como: “Un (1) local comercial distinguido con el No 5, situado en el Centro Comercial El Indio, ubicado de Cují a Romualda, Piso 4, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital”.

Así mismo, expresa en su escrito libelar: “el objeto de pretensión es la Resolución del contrato de arrendamiento inmobiliario existente, por la insolvencia del obligado, A.D.D., en su carácter de arrendatario, por haber dejado de pagar a mi representada, antes identificada, el canon de arrendamiento convenido de SEISCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES (Bs. 624,00), mensuales, desde el mes de Enero de 2.007 al mes de Agosto de 2.008, ambos inclusive…”. (Lo subrayado es de este Tribunal)

Igualmente expresa la parte actora, que en el contrato de arrendamiento se convino textualmente: “La duración del presente contrato será de UN (1) AÑO FIJO, contado a partir del primero (1ro) de abril de 2.004, pudiendo ser prorrogado por un período de tiempo igual, es decir, UN AÑO, siempre y cuando no exista notificación. De cualquiera de las partes, en un período no inferior a treinta (30) días continuos antes de la fecha de vencimiento del presente contrato que manifieste el deseo de no prorrogar dicho contrato. En el caso de notificación en el periodo anteriormente señalado se considerará terminado el contrato y el comienzo del lapso correspondiente previsto en la Ley denominado PRORROGA LEGAL, si el arrendatario hace uso de dicho derecho.

Es decir, que el contrato de arrendamiento, comenzó el 1° de abril de 2004 al 1° de abril de 2005 (término fijo), prorrogándose contractualmente desde el 1° de abril de 2005 al 1° de abril de 2006; desde el 1° de abril de 2006 al 1° de abril de 2007, desde el 1° de abril de 2007 al 1° de abril de 2008 y desde el 1° de abril de 2008 al 1° de abril de 2009, por cuanto no se produjo la notificación de no prorrogar el contrato de marras, el mismo se prorrogó contractualmente de año a año, por lo tanto es un contrato a tiempo determinado.”

Que fundamenta su demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, 1.594 del Código Civil, concatenados con los artículos 28, 33 y 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.

Que estima la demanda en la cantidad de Cuatro Mil Novecientos Noventa y Dos Bolívares (Bs. 4.992,00).

Concluyendo y señalando en su petitorio que procede a demandar “por la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el 01 de Enero de 2008 y hasta el 01 de Agosto de 2008” y pide al Tribunal que condene al demandado a:

1) A hacer entrega del local arrendado en buen estado de conservación y solvente en el pago de todos y cada uno de los servicio públicos y privados;

2) A pagarle, por vía subsidiaria, los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, comprendidos desde el 01 de enero de 2008 hasta el mes de agosto de 2008, a razón de (Bsf.624,00), para un total de (Bsf.4.992,00).

3) En pagar las cosas procesales.

-ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA-

Por su parte la parte demandada al momento de dar contestación al fondo de la demanda, admite los siguientes hechos alegados por el actor:

- La existencia de la relación arrendaticia con la parte actora,

- Admite que no ha cancelado los cánones de arrendamiento de los meses desde enero a agosto de 2.008, por un monto total (Bsf.4.292);

Alega el demandado que a pesar de lo señalado en el contrato de arrendamiento, se hizo costumbre entre las partes que el pago del arrendamiento se realizara a final de año y se paga todo el año vencido, y que por ese motivo no ha pagado los cánones de arrendamiento que han transcurrieron desde enero de 2008 hasta agosto de 2008.

Para mayor claridad se transcribe parte de la contestación:

…Lo que significa que el canon de arrendamiento mensual convenido inicialmente y por escrito entre ambas partes, nunca se cumplió de tal manera, pues La Arrendadora ha preferido que le pague cada varios meses transcurridos, e incluso en el último pago lo hicimos por el pago de un año completo. Eso debe entenderse que La Arrandadora-Corporación Pefki, C.A., por intermedio de su anterior Apoderada-J.C. (…), con quien firmé el contrato, siempre tuvo en cuenta que soy una persona cumplidora de mis obligaciones asumidas en dicho contrato invocado, y que independientemente que de que transcurriera tres, cuatro, seis o mas meses, lo que le interesaba era que le pagara a fin de cuentas el año completo. Al punto que tuvo la confianza suficiente de dejar transcurrir casi un año sin cobrarme los arrendamientos, pues al final de cuentas siempre le pague el respectivo alquiler que me correspondía. Como puede observarse la nueva Apoderada (…) de la Arrendadora comenzó a ejercer su función como tal a partir de la fecha quince del mes de agosto del año dos mil ocho (15-08-2008), lo que significa que para el momento de iniciar su actividad como Apoderada, ya estaban acumulados sin pagarle a la Parte Actora, los ocho (8) meses que se están demandando como insolventes, modificando de hecho la forma como se venían pagando los arrendamientos.

(…)

…procedo en este acto de contestación a convenir en el pago de las mensualidades demandadas como vencidas desde enero hasta el mes de agosto de 2008, por la cantidad total de CUATRO MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES EXCATOS (Bs. F. 4.292,00)

- DECISIÓN DE FONDO -

Trabada de esta manera la litis, observa éste Juzgador que la parte demandada en su escrito de contestación al fondo de la demanda admite que existe una relación jurídica contractual que lo une con la parte actora, pero difiere en cuanto a la manera en que se han cancelando los cánones de arrendamiento, desde el inicio de la relación contractual, que ha sido de forma distinta a la acordada en el contrato suscrito entre las partes. Ésta relación contractual que une a las partes en litigio consiste en una relación arrendaticia que tuvo por objeto “Un (1) local comercial distinguido con el No 5, situado en el Centro Comercial El Indio, ubicado de Cují a Romualda, Piso 4, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital.”

Así las cosas este Tribunal pasa ha analizar las pruebas aportadas y promovidas a la presente causa:

DE LOS DOCUMENTOS PROBATORIOS CONSIGNADOS POR LAS PARTES Y SU VALORACIÓN

- Cursante a los folios 5, 6, 7 y 8, instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 15 de Agosto de 2.008, documento que al no haber sido tachado y tratándose de uno de los instrumentos que consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se decide.-

- Cursante a los folios 9 al 16, copia simple de Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la sociedad mercantil CORPORACIÓN PEFKI, C.A., y el ciudadano A.D.D., debidamente autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 20 de Diciembre de 2.005, documento que fue consignado en original durante el lapso probatorio, cursante a los folios 59 al 63, documento que al no haber sido tachado y tratándose de uno de los instrumentos que consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se decide.-

- Cursante a los folios 17 y 18 copia simple de documentos privados, y siendo que las únicas copias admisibles en juicio son las de los documentos públicos, o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dichas probanzas son desechadas y no se le otorga valor probatorio alguno. Así se decide.-

- Cursante de los folios 64 al 82, copia certificada del expediente No 66.851 que cursa ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura. Éste documento no fue impugnado ni tachado por lo cual es mismo, al tratarse de uno de los documentos a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal. Así se decide.-

- Cursante de los folios 92 al 96, instrumentos privados, contentivos de recibos de pago de cánones de arrendamiento hechos por el demandado a favor del arrendador, y siendo que los mismos no fueron desconocidos, este Tribunal por aplicación del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, les da pleno valor probatorio. Así se establece.-

Así las cosas, cabe destacar que el artículo 1.159 del Código Civil, establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

El artículo 1.579, eiusdem, establece: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

Igualmente, el artículo 1.167, eiusdem, reza lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Así las cosas, el demandado argumentó como motivo de su retardo en el pago en el hecho que en el año 2007, el arrendador en el mes de diciembre le admitió el pago de los cánones de arrendamiento de todo ese año de arrendamiento y que por ende, se tornó costumbre entre las partes contratantes que el pago se hiciere de esa forma, y no de la forma como lo señala la cláusula sexta del contrato de arriendo, que establece que el pago debía realizarse dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, por mensualidades vencidas. Ante lo anterior debe señalarse que los contratos son ley entre las partes (artículo 1.159 del Código Civil), y las partes están en la obligación de dar cumplimiento a lo estipulado en ellos. El hecho que el arrendador en el presente caso le hubiere admitido y aceptado el pago de unos cánones que estaban atrasados lo único que representó fue una aceptación de ese hecho en concreto, es decir, que el arrendador no podía con posterioridad demandar la resolución del contrato por el retardo en el pago de los cánones del año 2007, ya que el había admitido y consentido el pago con retardo, cuestión que se conoce en la doctrina como “purga de la mora”; pero no anterior no puede conllevar a una modificación de las cláusulas contractuales, y en especial la referida a la forma de pago del canon en el tiempo. Es por lo anterior que al haber admitido el demandado que se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento alegados como insolutos por el actor, y siendo que el demandado tenía la obligación legal (ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil), y contractual (Cláusula Segunda del contrato) de cancelar los mismos dentro de los cinco (5) primeros días siguientes al vencimiento de cada mes, es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y la Cláusula Sexta del contrato de arriendo, la pretensión del actor en relación a la resolución del contrato y consecuente orden de entrega del inmueble, se hace procedente en derecho. Así se establece.-

En relación a lo señalado por el demandado en su escrito de contestación relativo a que la parte actora no había señalado de manera completa los fundamentos de derecho, este Tribunal, luego de una lectura del escrito libelar observa que la parte actora si señaló las normas legales que pretende se apliquen a la presente causa, y mas allá de ello, el principio iura novit curia permite al Tribunal hacer aplicación de las normas legales aplicables a los hechos que hubieren quedado demostrados en una causa, por lo tanto, el argumento del demandado se desecha. Así se decide.-

Por otra parte el Tribunal observa que la parte actora en su escrito libelar señaló en su petitorio que pretendía dos cosas principales, la primera, que se condena al demandado a hacer la entrega del inmueble (cuestión que ya fue admitida su procedencia en este fallo), y en segundo lugar, solicita que el demandado se condenado a pagarle “por vía subsidiaria”, los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados. Ahora bien, se hace necesario señalar el contenido del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil que establece:

Art. 78: No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyen mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no corresponda al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyas procedimientos sean incompatibles entre si.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí

.

Al respecto debe señalarse que este segundo párrafo del artículo in comento establece el “principio de eventualidad”, según el cual se puede ejercitar desde el comienzo, in eventum, la propia defensa con la suma de hipótesis jurídicamente viable, aunque sean contradictorias entre sí.

La Enciclopedia Jurídica Opus, define lo subsidiario como: Aplíquese a la cuestión, solución o pretensión que se pide subsidiariamente al Juez en la demanda o contestación, para el caso de que se deniegue la principal” (Tomo VII). Así las cosas, una petición subsidiaria, debe ser entendida en derecho, como aquella que hace una parte ante Juez, para que en caso de ser desestimada una petición inicial, entre el Juez a conocer y decidir ésta; lo que lógicamente nos lleva a concluir que en caso de que la petición o pretensión inicial sea declarada procedente, el Juez no entra a conocer, y por ende no decide, la petición subsidiaria. Ahora bien ¿Qué hace que una petición sea subsidiaria?. Que lo pida de manera expresa la parte.

Aplicando todo lo anterior, en el presente caso, y como ya se señaló, la parte actora indicó en su escrito libelar que reclamaba unos montos dinerarios, vía subsidiaria, sin que pueda tener en cuenta este Tribunal la aclaratoria presentada por el propio actor en el lapso de pruebas, ya que ello comportaría una reforma de la demanda no permitida en ese estado procesal, y en consecuencia, habiendo manifestado la propia parte actora que el particular segundo del petitorio contenido en su escrito libelar era vía subsidiaria, y siendo que este Tribunal ya declaró procedente la pretensión del particular primero del escrito libelar, es por lo que este Tribunal declara no tener materia sobre la cual pronunciarse. Así se decide.-

-III-

-DISPOSITIVA-

Por los razonamientos que han quedado expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por la sociedad mercantil CORPORACIÓN PEFKI, C.A., contra el ciudadano A.D.D., ambas partes ya identificadas en esta decisión, y en consecuencia. ÚNICO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y que fuere autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha veinte (20) de diciembre del año dos mil cinco (2005), quedando inserto bajo el No 51, Tomo 72, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, y el cual tuvo por objeto el siguiente bien inmueble: Un (1) Local Comercial, distinguido con el número cinco (5), situado en el Piso cuatro (4) del Edificio Centro Comercial El Indio, ubicado en la Calle este Dos, entre esquinas de Cuvi a Rumualda, Parroquia Catedral, Caracas. Y en consecuencia SE CONDENA AL DEMANDADO a hacer la entrega real y efectiva del inmueble aquí descrito en el mismo buen estado de conservación en que lo recibió y solvente en el pago de todos los servicios públicos y privados de que disfrutare el inmueble. Así se decide.-

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la litis.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dado, firmado y Sellado, en la Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunstancia Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los VEINTITRES (23) días del mes de ENERO de DOS MIL NUEVE (2.009). Año: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

El Juez Titular,

E.J.F.R.

La Secretaria,

Niusman Romero

En la misma fecha, siendo las NUEVE DE LA MAÑANA (09:00 a.m.), previó cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

La presente decisión consta de TRECE (13) folios útiles.-

La Secretaria,

Niusman Romero

EJFR/NR/Edwin.-