Decisión de Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 6 de Octubre de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 2.754-2.009.-

Motivo: CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.-

La presente litis se inicia cuando la ciudadana P.G.D.M.C., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.528.032, debidamente representada por la abogada Y.M.J. inscrita en el Inpreabogado bajo Nº 108.532, domiciliadas en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, incuó formal demanda contra la sociedad mercantil ENCUADERNADORA SELECTA C.A. y la ciudadana OLY DEL C.F.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.521.504, representadas por los abogados en ejercicio C.M.F., M.F. y E.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 121.031, 120.229 y 140.607, respectivamente, domiciliados en ésta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con motivo de CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.

Admitida como fue la demanda y reforma de demanda por éste Juzgado en fecha 30 de Julio y 04 de Agosto de 2.009, se ordenó la citación de la demandada sociedad mercantil ENCUADERNADORA SELECTA C.A. y la ciudadana OLY DEL C.F.D.C., en fecha 11 de Agosto de 2.009, el Alguacil estampó diligencia informando haber cumplido con la citación de la parte demandada, quedando a partir de éste momento emplazada la accionada para dar contestación a la demanda en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas, de esta manera en fecha 13 de Agosto de 2009, la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda, quedando abierto el juicio a pruebas, solo la parte demandante promovió su respectivo escrito el cual fue admitido en fecha 29 de Septiembre de 2.009, y siendo la oportunidad legal para sentenciar en la presente causa el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte actora que en fecha veinticuatro (24) de Enero de 2008, celebró contrato de arrendamiento por ante la Notaria Publica Cuarta de la Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, quedando anotado bajo el numero 98, Tomo 05 de los libros de Autenticaciones llevados por ante la Notaria, con la Sociedad Mercantil “ ENCUADERNADORA SELECTA, COMPAÑÍA ANONIMA”, sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por tres (03) locales distinguidos así: un (01) Local Oficina distinguido con el Nº 5 de la Planta Alta del Edificio CENTRO NORTE, y dos (02) Locales comerciales distinguidos con los Nros. 5 y 6 de la Planta Baja del Edificio CENTRO NORTE, ubicado en la avenida 4 (Avenida B.V.) entre calles 64 y 63, Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y distinguido con el Nº 63-32, y el cual le pertenece según se evidencia en documento Autenticado de fecha veintiséis (26) de Octubre del 2007, bajo el Nº 94, Tomo 76, de los libros de Autenticación llevados por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia y registrado en fecha veinticuatro (24) de Marzo del 2008, bajo en Nº. 1, Tomo 28, Protocolo 1° del Registro Publico del Primer circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

Asimismo alega la accionante que consta en la CLÁUSULA VIGÉSIMA SÉPTIMA del referido contrato de arrendamiento, que la ciudadana OLY DEL C.F.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-3.521.504, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, se constituyo en fiadora solidaria e indivisible y principal pagadora con el fin de garantizar el fiel cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contraídas por la arrendataria en virtud del contrato de arrendamiento celebrado, haciendo constar que dicha fianza se extiende y tendrá vigencia hasta su definitiva terminación quedando perfectamente entendido que la dicha fianza permanecerá vigente durante el plazo fijo de la contratación, aun para el caso de tácita reconducción, o modificación del canon de arrendamiento y hasta el momento mismo en que sea entregado totalmente desocupado y consecuencialmente hasta que el Arrendatario haya obtenido de la arrendadora el finiquito total de sus obligaciones.

Alude de la misma manera la demandante que por cuanto el contrato de arrendamiento celebrado en su CLÁUSULA VIGÉSIMA CUARTA establece lo siguiente: “La duración de este contrato será de Un (1) año, contado a partir del día Primero de Enero del año Dos Mil Ocho hasta el Treinta y uno de Diciembre del año Dos Mil Ocho sin prorroga. En caso de que LA ARRENDATARIA desee seguir ocupando el inmueble al vencimiento de este contrato deberá notificarlo por escrito a LA ARRENDADORA por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento para establecer las nuevas condiciones y cánones que regirán el nuevo contrato”, de conformidad con la mencionada cláusula, el contrato venció el día Treinta y uno de Diciembre del Año Dos Mil Ocho, y por cuanto se le notifico por escrito la decisión de no celebrar un nuevo contrato para el siguiente año, es decir para la fecha de hoy, y de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ley que rige esta materia establece: Artículo 38: en los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-ley, celebrado a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…”

Igualmente alude la actora que establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Artículo 39: La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretara el secuestro de la cosa arrendada y ordenara el deposito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”.

De la misma forma alega la demandante que por lo tanto, se deduce que ya venció la prorroga legal, y demandada aun no ha hecho entrega material del inmueble voluntariamente, aun y cuando mediante comunicación escrita y voluntaria la accionada le manifestó que haría entrega voluntaria de uno de los locales en fecha 30 de Mayo de 2009, es decir, antes del vencimiento de la prorroga legal.

Alega la parte actora que en el antes citado contrato de arrendamiento, se convino de mutuo y común acuerdo el canon de arrendamiento en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (BS. 3.000,OO) mensuales, los cuales serian cancelados por LA ARRENDATARIA A LA ARRENDADORA por mensualidades anticipadas en los primeros cinco días del inicio de la mensualidad correspondiente en mi domicilio, pero posteriormente se convino en fecha once (11) de Noviembre del 2008, mediante acuerdo verbal, que a partir del primero (01) de Enero de 2009 hasta el vencimiento de la prorroga, el nuevo canon mensual seria la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 3.900,oo), mas la alícuota del I.V.A, tal y como lo señala el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su ultimo aparte. “… Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”. (El subrayado es nuestro); Así mismo alude la accionante que aun cuando no se firmo mediante comunicación escrita las partes convinieron en el nuevo canon quedando tácitamente aceptado por el arrendatario al continuar cancelando bajo el nuevo canon de arrendamiento, materializándose dicho acuerdo, tal y como se evidencia de facturas canceladas por el arrendatario, las cuales serán probadas en su oportunidad, en las fechas que a continuación se indican:

CANON DEL MES FECHA DE PAGO FACTURA N° CANON IVA TOTAL CANCELADO

ENERO 2009 12/03/2009 0157 3900,00 351 (9%) 4.251,00

FEBRERO 2009 12/03/2009 0157 3900,00 351 (9%) 4.251,00

MARZO 2009 09/07/2009 0249 3900,00 468 (12%) 4.638,00

ABRIL 2009 09/07/2009 0249 3900,00 468 (12%) 4.368,00

MAYO 2009 17/07/2009 0255 3900,00 468 (12%) 4.368,00

Así mismo alude la demandante que el caso que el ciudadano R.E.C.B., en representación de la Sociedad Mercantil “ENCUADERNADORA SELECTA, COMPAÑÍA ANONIMA” y en calidad de arrendatario desde el inicio de sus mensualidades, ha cumplido sus obligaciones contractuales forzosamente, pagando irregularmente y de manera atrasada, evidenciando dicha actitud con la cancelación de sus pagos.

Alega la actora que continuando con dicha actitud de irresponsabilidad al cumplimiento de sus obligaciones como arrendatario, teniendo atrasado el canon de arrendamiento correspondientes al mes de JUNIO DE 2009, que representan la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.900,oo) más I.V.A. la mensualidad arrendaticia, muchas han sido las diligencias y gestiones extrajudiciales hechas, y el departamento legal, tal como se evidencia según varias comunicaciones pasadas a La Arrendataria, para realizar el cobro de los cánones de arrendamiento adecuados por el arrendatario ciudadano R.E.C.B., en representación de la Sociedad Mercantil “ENCUADERNADORA SELECTA, COMPAÑÍA ANONIMA” antes identificados, para lograr el pago de las cantidades adeudadas, negándose así mismo a desocupar el inmueble arrendado, trasgrediendo de esta manera las cláusulas Novena y Vigésima Quinta del contrato de arrendamiento, antes citado las cuales cito a continuación: “NOVENA: La falta de cumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA, de cualquiera de las cláusulas de este contrato dará derecho a LA ARRENDADORA a considerar resuelto de pleno derecho el mismo, considerándose vencido este arrendamiento sin beneficio del plazo a favor de LA ARRENDATARIA quien se obliga a entregarlo inmediatamente desocupado y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.” “VIGESIMA QUINTA: … quedando entendido que la falta de pago de una mensualidad dará derecho a LA ARRENDADORA, a considerar resuelto de pleno derecho este contrato, pedir el pago de los cánones adeudados y de aquellos que faltaren por vencerse hasta la expiración natural de este contrato y/o arrendamiento llegado el caso por vía de indemnización y exigir la entrega inmediata de lo arrendado totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió sin estar obligada LA ARRENDADORA en ningún caso a concederle plazo alguno, pudiendo este, a su elección escoger la vía judicial o aplicar el procedimiento previsto en la CLÁUSULA DEL ABANDONO”.

De la misma manera la actora indica que no obstante lo que hoy atañe es solicitar la entrega material de los locales comerciales ya se encuentra vencida la prórroga legal además de solicitar el pago del cano atrasado, igualmente solicita se le cancele el monto correspondiente como Cláusula Penal establecido en la cláusula Vigésima del contrato de arrendamiento VIGESIMA: …Queda perfectamente entendido que en todo caso LA ARRENDATARIA pagara a LA ARRENDADORA como CLAUSULA PENAL la suma citada de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,oo) o CINCO BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 5) diario por la mora en la entrega de lo arrendado sea cual fuere la causa que la haya originado. …”, la cual es calculada de la siguiente manera desde el día 01 de Julio de 2.009 al 04 de Agosto de 2.009, son 35 días a razón de Bs. 5,oo representan la cantidad de Bolívares Ciento Setenta y Cinco Bolívares.

Por todo lo antes indicado la accionante demanda a la accionada POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y POR CUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO para que convengan o a ello sean obligados por este Tribunal a los siguientes conceptos: PRIMERO: En la desocupación o desalojo del inmueble anteriormente determinado, objeto de este litigio, y en consecuencia convenga de inmediato en entregar el inmueble arrendado, dando por terminado definitivamente el contrato de arrendamiento a que se refiere este escrito, o a ello sea obligado por el Tribunal mediante declaratoria expresa y positiva. SEGUNDO: Asimismo convenga en cancelar la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.900,oo) más I.V.A., derivado del canon de arrendamiento insoluto del mes correspondiente a JUNIO DE 2009, mas la cláusula penal la suma de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,oo) o CINCO BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 5) diario por la mora en la entrega de lo arrendado, son 35 días a razón de Bs. 5,oo representan la cantidad de Bolívares Ciento Setenta y Cinco Bolívares (Bs. 175,oo) más aquellos que se sigan causando hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado. TERCERO: convenga en pagar los intereses legales generados durante el tiempo transcurrido por la falta de pago de cada canon de arrendamiento causado y especificado en el numeral anterior, o a ello sea obligado a pagar por el tribunal. CUARTO: Convenga en pagar las costas y costos del presente Juicio así como también los honorarios profesionales de abogados, o a ello sea obligado a pagar por el Tribunal.

Por su parte la demandada se limitó a negar, rechazar y contradecir en todas las formas lo alegado por la demandante.-

PRUEBA.

PRUEBAS DEL DEMANDANTE:

1. - Invoca el mérito y valor probatorio de lo favorable que las actas arrojan a su favor, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente la sentencia emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 10 de Julio de 2.003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente Nº 03287, paginas 642 y 643. Tomo 7, año IV, Julio 2003, cuyo tenor es el siguiente:

   … Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tale alegaciones…

   Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del M.T. de la República, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece.

2. - Promueve los Instrumentos que acompaña con el libelo de la demanda, marcados con las letras “A”, “B”, “C”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, “N”, “O”, “P”, “Q”, “R”, “S” y “T”, en lo que respecta a los documentos públicos presentados en el libelo de la demanda, estos medios probatorios no fueron tachados de falso por la contraparte, en tal sentido se estiman en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano, excepto el convenio celebrado entre las partes por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 24 de Septiembre de 2.007, el cual quedó anotado bajo el Nº 19, Tomo 68, de los libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, el cual será analizado más adelante. Así se Decide.- En los que respecta a los instrumentos privados, estos instrumentos se estiman en todo su valor probatorio, en tanto y en cuanto no fueron impugnados por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 Y 444 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.-

   MOTIVACION PARA DECIDIR

   Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas orinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

   Conforme a lo antes indicado esta Juzgadora procede a analizar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia existente en el caso de marras y al respecto de aprecia de las actas procesales que las partes el día 24 de Enero de 2.008, celebraron por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, contrato de Arrendamiento, el cual quedo anotado bajo el N° 98, Tomo 05 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa notaría, y del mismo se desprende la duración del arrendamiento, específicamente de la cláusula Vigésima Cuarta la cual establece:”La duración de este contrato será de Un (1) año, contados a partir del día Primero de Enero del año Dos Mil Ocho hasta el Treinta y Uno de Diciembre del año Dos Mil Ocho sin prórroga… (Omissis)”.

   Al respecto esta Juzgadora trae a colación lo establecido en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor G.G.Q., el cual indica:

   CONTRASTE ENTRE LA PRORROGA LEGAL Y LA CONVENCIONAL.-

   La prórroga automática convencional de la duración del contrato puede establecerse e impide la prórroga legal, pues la relación no ha concluido todavía por efecto de la misma, debido a que con su vigencia se busca el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado o preciso, mientras funcione el mecanismo previsto por las partes.

   Cuando las partes establecen que el contrato se prorrogará vencido el tiempo prefijado, de acuerdo con el limite que ellas han estipulado o previsto, es indudable que el arrendatario no tendrá posibilidad para aspirar que la relación se transforme o convierta en otra diferente, en cuanto al tiempo de duración, por efecto de la conclusión de la prórroga legal que llegare a producirse. Carecería de sentido alguno alegar a la prórroga en tales casos, pues el contrato no ha concluido por efecto de su continuidad prefijada. Y esa prórroga, que en la praxis se conoce como “automática”, no se traduce de alguna manera en el sentido de que deseamos imprimirle, como que la misma se regule o verifique mecánicamente sin ninguna intervención humana, ni que la misma sea resultado de un acto inconsistente o no delicado, pues las partes cuando establece esa prorroga están consistentes de lo que hacen, dado que conocen anticipadamente la prolongación o extensión del tiempo durante el cual subsistirá el contrato. No es otro distinto el sentido que damos a la expresión.

   No obstante queremos asimismo significar que cumplidas determinadas circunstancias, que han podido prever locador y locatario y llegado el vencimiento del tiempo prefijado, la prorroga se producirá de la forma establecida en la ley, sin necesidad de ninguna declaración adicional demostrativa de querer que se cumpla lo acordado en la ley. Sin embargo, en ocasiones la prórroga se producirá de modo diferente a la prevención del art 38 de LAI, tomando en consideración la necesidad especialmente del arrendatario bajo la presencia especifica de circunstancias facticias que anticipadamente ha valorado o previsto el legislador con la finalidad de proteger al inquilino por razones fundamentales del orden económico y social, como ocurre en los casos previstos en el Art. 1627 del Código Civil, que al referirse al arrendamiento de un predio rustico queda tal inmueble fuera del ámbito de aplicación de LAI conforme a lo dispuesto en el literal B del Art. 3° de la misma. Con fundamento en las anotaciones que anteceden podemos observar algunos tipos de prórroga dentro de la diversidad de la misma, especialmente según su origen o fuente que la produce o el lugar de donde emana. Así podemos clasificarla en “prorroga legal” (obligatoria y no obligatoria), “prórroga voluntaria convencional (obligatoria, opcional o facultativa, automática prefijada con indicación del mismo tiempo o de otro diferente, con canon igual o distinto) y las prórrogas sucesivas.

   La Prórroga Legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado. La misma aparece sin haberla acordado por las partes, tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad esencialmente del arrendatario y por causa determinadas circunstancias fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar el arrendatario. Ya que la misma es obligatoria para el arrendador, en tanto que no es obligatoria o facultativa para el arrendatario (vid. Cap. III,3.2 y 3.3), aun cuando la prórroga legal ahora esta especialmente regulada en el Art. 38 y siguiente de la LAI.

   La prórroga convencional tiene lugar desde luego, cuando las partes la establecen en el Contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prorroga, no solo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continué por tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prorroga deja de ser obligatoria. La prórroga obligatoria convencional se da cuando los intervinientes en la relación arrendaticia establece un plazo determinado de duración de la misma y asimismo conviene que se prorrogará por tanto tiempo al vencerse el término prefijado, sin someterla al cumplimiento de alguna condición. Ejemplo de este tipo, se observa en la cláusula donde, los contratantes estipulan que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo y al vencerse el mismo, el contrato se prorrogará por un determinado tiempo más.

   Es obligatoria la prórroga del modo acordado, debido a que por el solo vencimiento del plazo originario tiene lugar la prórroga convenida. La prorroga opcional o no obligatoria consiste en que aun cuando los contratantes hayan convenido en la prórroga la duración de la relación por determinado tiempo, no obstante pueden someterla al cumplimiento de una condición, o bien al cumplimiento de algún acto por una de las partes, en cuyo caso el incumplimiento de la condición o la no realización del acto o hecho impide que la prórroga tenga lugar. Ejemplo de esta clase de prórroga se observa en aquella cláusula en la que se acuerda que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo, prorrogable por determinado tiempo más, que antes del vencimiento del termino prefijado alguna de ellas comunique a la otra la no prórroga de la relación. En este caso la prorroga convencional no es obligatoria pues ha ocurrido el hecho previsto como impeditivo de la prórroga acordada. ¿Cuándo tiene prorroga automática de tipo convencional? En nuestra legislación la duración del contrato es libremente fijada por las partes, salvo las limitaciones establecidas en la ley. Por eso, la “tacita reconducción” en nuestro derecho continuará siendo improcedente si las partes establecen la “relación arrendaticia constitutiva” por lapsos iguales al plazo previamente estipulado, o plazo distintos siempre que sean precisos o determinados. En realidad la prórroga legal-impuesta por el legislador del modo en que se establece en el Art. 38 de LAI- constituye una intervención del estado que podría limitar la iniciativa privada en la construcción de viviendas para alquiler, en lugar de propinarla o promoverla, pero que no resulta así porque la misma da certeza y seguridad a las partes hasta el punto de que como ya hemos podido observar en la praxis esa prórroga legal casi no se da debido a que son pocos los arrendatarios que al vencimiento del tiempo prefijado como de duración del contrato, se encuentra cumpliendo sus obligaciones contractuales y legales, pero no porque no pueda ejercitar esa prorroga, sino debido a que según el Art. 41, el arrendador puede intentar las acciones fundamentales en el cumplimiento de que se trate.

   Tal y como hemos observado, la prorroga convencional puede distinguirse a su vez en automática prefijada y dentro de la misma los subtipos de prorroga prefijada con el mismo o distinto tiempo de duración de la relación y con igual o diferente canon arrendamiento, así como las prorrogas sucesivas… (Omissis).

   Ahora bien con base a lo antes indicado observa esta Juzgadora que al haber las partes indicado en la cláusula Vigésima Cuarta del contrato de arrendamiento, que el mismo tendría una duración de Un (1) año, contados a partir del día Primero de Enero del año Dos Mil Ocho hasta el Treinta y Uno de Diciembre del año Dos Mil Ocho sin prórroga, por lo que se evidencia que las partes no convinieron en la prórroga contractual del contrato de arrendamiento, y en virtud de lo cual desde el 01 de Enero de 2.009 se inició la prórroga legal arrendaticia correspondiente de seis meses, tal y como lo establece el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la cual vencía el 01 de Julio de 2.009.

   Así mismo esta Juzgadora trae a colación las siguientes disposiciones legales:

   Artículo 1.160 del Código Civil: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

   Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

   1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

      Artículo 39 Ejusdem: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vendida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”.

      Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

      Artículo 506 Ejusdem: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.

      La Doctrina ha interpretado la presente disposición legal de la siguiente forma: Los hechos notorios no son objeto de prueba.

      La carga y apreciación de la prueba. Podemos exponer las reglas respecta las partes y al Juez.

      1. Respecto de las partes. La regla es la del Art. 506. Esta regla constituye un aforismo en derecho procesal ya que: El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio.

      Como consecuencia de este principio: 1. el demandante debe probar su acción, esto es su afirmación, en todos los casos de contradicción, sea que el demandado haya simplemente negado los hechos sin afirmar otros, sea que haya opuesto otros hechos o no haya contestado la demanda en ninguna forma.

      Sin embargo, es conveniente tener en consideración las reglas sobre distribución de la prueba según los hechos expuestos conforme a la clasificación de los profesores Alsina y Coutere:

   1. Hechos constitutivos. La prueba de los mismos corresponde al actor que persigue el reconocimiento del derecho; así el actor que cobra arriendos debe probar la existencia del contrato de arrendamiento, la calidad de arrendamiento del demandado.

   2. La prueba del hecho extintivo. Corresponde al demandado. Así en el caso propuesto como ejemplo, el arrendatario que sostenga que ha abonado los arriendos que se le cobran, o que es propietario del bien.

   3. La prueba de hecho modificado o impeditivo. Puede corresponder al actor si se trata de una acción declarativa, como si alega la prescripción adquisitiva que ha venido a modificar el dominio del demandado; así cuando alega una suspensión o no vencimiento del termino de la obligación, una excepción de pago; o en general la alegación de un hecho extintivo de las obligaciones que se le exigen. Por esto hemos dicho que el demandado no tiene que probar sino las excepciones o cuestiones previas.

   4. El hecho simplemente negativo. No puede probarse. Sin embargo, es de notar que las proporciones negativas pueden encerrar una afirmación; así el demandado al afirmar que no debe el crédito cuya existencia originaria admite, esta sosteniendo que lo ha pagado.

2. El demandado no tiene que probar sino en el caso de que haya deducido las cuestiones previas o excepciones. Por eso es que la formula exacta es, que el que alega un hecho debe probarlo ya sea actor o demandado. (Coutere).

   2. Respecto al Juez. No existe la obligación en el Juez de declarar pruebas por su propia iniciativa; pero puede hacerlo cuando lo estime necesario para formar su propia opinión sobre la litis. Esta facultad la ejerce el juez en forma restrictiva como consecuencia del sistema dispositivo que impera en nuestra legislación civil.

   Sus facultades al respecto están indicadas en los Arts. 401 y 514. Las pruebas cuya actuación se decreta por propia iniciativa del Juez se denomina prueba de oficio.

   Los jueces tienen que ser muy cautos al hacer uso de esta facultad para que, por su ejercicio, no se subsane la omisión o error en que haya incurrido una parte en el ofrecimiento o actuación de pruebas, mejorando en esta forma su situación dentro del proceso. Además, estas pruebas no están sujetas al termino probatorio, sino que se fijara un termino para cumplirlos y contra el no se oirá recurso de apelación, igualmente no puede decretarse de oficio ciertas pruebas; juramento decisorio.

   Por ultimo la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el juez solo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones.

   Hechos notorios. Principio de Derecho, ciertamente discutido, según el cual no se necesita probar aquella hechos que son de publica notoriedad (notoria non agent probatione)”

   Así como también el artículo 1.354 del Código Civil, que a letra dicen:

   Artículo 1.354 C. C.: ”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

   Disposición ésta que la doctrina ha interpretado de la siguiente forma: Prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el juez llamado a resolver lo planteado y discutido en el juicio. Para el Derecho Procesal, la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley.

   De igual forma se trae a colación la Cláusula Vigésima Séptima del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, contrato de Arrendamiento, el cual quedo anotado bajo el N° 98, Tomo 05 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa notaría que establece: “LA ARRENDATARIA con el fin de garantizar el fiel cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones acá contraídas ofrece la fianza personal, solidaria e indivisible de OLY DEL C.F.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.521.504, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, Y yo OLY DEL C.F.D.C., ya citada e identificada, Declaro: Que me constituyó en fiadora personal, solidaria, indivisible y principal pagadora de LA ARRENDATARIA y favor de las obligaciones que ha asumido directa o indirectamente por este contrato llegado el caso hasta su definitiva terminación quedando perfectamente entendido que la presente fianza permanecerá vigente durante el plazo fijo de la presente contratación, aun para el caso de tácita reconducción, o modificación del canon de arrendamiento y hasta el momento mismo en que le haya sido entregado totalmente desocupado y a satisfacción de LA ARRENDADORA, relevando a LA ARRENDADORA de la obligación que le impone el artículo 1.815 del Código Civil y sometiéndose a la Jurisdicción de los tribunales de Maracaibo en caso de que se me exija el cumplimiento de la presente fianza”, conforme a esta cláusula la co-demandada OLY DEL C.F.D.C., solidariamente responsable de cualquier incumplimiento en que incurra la co- demandada sociedad mercantil ENCUADERNADORA SELECTA C.A.., derivado a que se constituyó fiadora solidaria de la arrendataria sociedad mercantil ENCUADERNADORA SELECTA C.A..-

   De manera que conforme a lo antes indicado se evidencia que el convenio celebrado por las partes por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, contrato de Arrendamiento, el cual quedo anotado bajo el N° 98, Tomo 05 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa notaría, resulta el instrumento donde las partes dejaron establecido la no prórroga convencional del contrato de arrendamiento y el inicio de la prórroga legal de pleno derecho al vencerse el lapso contractual en fecha 31 de Diciembre de 2.008, tal y como lo establece la disposición legal antes indicada, de manera que habiéndose iniciado la prórroga legal arrendaticia en fecha 01 de Enero de 2.009 y habiendo la misma vencido en fecha 01 de Julio de 2.009, y siendo incoada la presente demanda en fecha 30 de Julio de 2.009, de esta forma se configura el presupuesto establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en el sentido de que una vez vencida la prórroga legal el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, por lo que en consecuencia el petitum en lo que respecta a l entrega del bien inmueble objeto de la relación arrendaticia por vencimiento de la prórroga legal no es contrario a derecho y es el mismo debe prosperar, aunado al hecho de que la parte demandada solo se limitó a realizar una contestación genérica sin aportar ningún tipo de prueba al proceso. Así Decide.-

   Ahora bien en lo que respecta al segundo pedimento de la parte actora, referido en primer lugar a la exigencia de la cancelación de la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.900,oo) más I.V.A., derivado del canon de arrendamiento insoluto del mes correspondiente a JUNIO DE 2009, se aprecia de la cláusula Vigésima Quinta del contrato de arrendamiento instrumento fundante de la presente acción lo siguiente: “El canon mensual de arrendamiento ha sido convenido de mutuo y común acuerdo así: TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo) o TRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 3.000,oo) mensuales que LA ARRENDATARIA pagará a LA ARRENDADORA por mensualidades anticipadas en los primeros cinco días del inicio de la mensualidad correspondiente en el domicilio de este… (Omissis)”, así mismo se trae a colación el Artículo 1592 ordinal 2 de la norma civil establece: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:…2) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” lo antes indicado hace ver que este pedimento de la parte demandante sea procedente por resultar el pago del canon de arrendamiento una obligación que arrendatario demandado debía cumplir, tal y como se constituyó en el contrato de arrendamiento instrumento fundante de la acción, siendo el último canon demostrado en actas la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.900,oo) más I.V.A.. Así Decide.- Así mismo se aprecia del contrato de arrendamiento fundamento de la presente demanda, específicamente en su cláusula Vigésima lo siguiente: “… (Omissis) Queda perfectamente entendido que en todo caso LA ARRENDATARIA pagara a LA ARRENDADORA como CLAUSULA PENAL la suma citada de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,oo) o CINCO BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 5) diario por la mora en la entrega de lo arrendado sea cual fuere la causa que la haya originado. …”, del mismo modo se trae a colación el Artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento de plazo”, de manera que en aflicción a la convención de las partes y a la disposición legal la parte actora puede exigir de la parte demandada la cláusula penal en lo que respecta a la mora por la entrega del inmueble arrendado, por lo que estos pedimentos no son contrarios a derecho lo que hace que deban prosperar. Así Decide.-

   En lo que respecta al tercer pedimento formulado por la accionante referido al pago de los intereses legales generados durante el tiempo transcurrido por la falta de pago del canon de arrendamiento del mes de junio de 2.009, al respecto este Juzgado trae a colación el Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela”, de manera que siendo que este pedimento esta conforme a la ley el mismo deban prosperar en derecho. Así Decide.-

   DISPOSITIVO DEL FALLO.

   Por todos los fundamentos antes expuestos éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR LA demanda que por CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL Incuó la ciudadana P.D.M. contra la sociedad mercantil ENCUADERNADORA SELECTA C.A. y la ciudadana OLY FRANCHI DE CASSERINO, antes identificados, en consecuencia se condena a la demandada a: 1.- Entregar el bien inmueble constituido por dos (02) Locales comerciales distinguidos con los Nros. 5 y 6 de la Planta Baja del Edificio CENTRO NORTE, ubicado en la avenida 4 (Avenida B.V.) entre calles 64 y 63, Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y distinguido con el Nº 63-32, totalmente libre de personas y cosas. 2.- Cancelar a la parte actora la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.900,oo) más I.V.A., derivado del canon de arrendamiento insoluto del mes correspondiente a JUNIO DE 2009. 3.- Cancelar a la accionada la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 175,oo), correspondientes a 35 días de mora desde el 01 de Julio al 04 de Agosto de 2.009, más CINCO BOLIVARES (Bs. F. 5,oo) diarios hasta la definitiva entrega del inmueble. 4.- Cancelar los intereses legales de mora por el atraso en la cancelación del mes de Junio de 2.009.-

   Así mismo se condena en costas a la parte demandada sociedad mercantil ENCUADERNADORA SELECTA C.A. y la ciudadana OLY FRANCHI DE CASSERINO, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

   PUBLIQUESE Y REGISTRESE.

   Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

   Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Seis (06) días del mes de Octubre de 2.009. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-

   La Juez.-

   ABOG. A.J.A.D.C..-

   La Secretaria.-

   ABOG. N.H.S.P.-

   En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y Veinte (3:20 PM) de la tarde. La Secretaria.-

   ABOG. N.H.S.P.-