Decisión de Juzgado Vigesimo Segundo de Municipio de Caracas, de 26 de Septiembre de 2013

Al cumplimiento de la obligación asumida, en la Prórroga Legal, en la cual se obliga a hacer entrega del inmueble que se encuentra identificado en el último contrato de arrendamiento suscrito en forma privada en fecha 1° de febrero de 2009.

Al cumplimiento en el pago de las cantidades de dinero que se generen como indemnización sustitutiva de cánones de arrendamiento por el uso del inmueble, desde la fecha de la interposición de la presente demanda, hasta la fecha de la entrega material real y efectiva del inmueble.

A las costas y costos que se causaren por motivo del presente procedimiento, así como los honorarios de abogados calculados prudencialmente por el Tribunal.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

Alega la representación judicial de la parte demandada que rechaza, niega y contradice que su representado deba haber hecho entrega material real y efectiva del inmueble objeto del contrato de arrendamiento el día 1° de febrero de 2013, como lo dispusieron las ilegales, defectuosas e írritas notificaciones.

Rechaza, niega y contradice que en fecha 1° de febrero de 2013 haya finalizado la prórroga legal.

Rechaza, niega y contradice que su representado deba pagar cantidad de dinero alguna al demandante, toda vez que el mismo se encuentra solvente en todas y cada una de sus obligaciones.

Que la relación arrendaticia del inmueble situado en la esquina El Callao, planta baja N° 61, Parroquia San A.d.N., Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, se inició en fecha 1 de junio de 1990.

Alegó igualmente la representación judicial de la parte demandada, lo siguiente:

…El último contrato de arrendamiento se celebró en fecha 1 de febrero de 2009 y finalizaba en fecha 31 de enero de 2010. Sin embargo es importante señalar que los contratos suscritos entre las partes desde el año 1990 hasta el año 2001 establecían su prorrogabilidad, y sólo a partir del celebrado en fecha 1 de febrero de 2002 se modificó la cláusula incorporando la redacción que alude (cláusula segunda) la duración de un (1) año fijo e improrrogable, pero que de hecho nunca se cumplió y seguían renovándose automáticamente los contratos entre las partes, además de ser nula por violentar derechos de orden público del arrendatario que resultan irrenunciables…

(…) En el caso concreto, manteniendo reservas respecto a la duración determinada del contrato, todas esas premisas son ciertas y existentes. Correspondiendo como prórroga legal un plazo máximo de tres (3) años y no dos (2) como maliciosamente pretende la actora, en virtud de que la relación arrendaticia tiene una duración mayor de diez (10) años, concretamente veintitrés (23) años, conforme a lo dispuesto en el literal d) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como es reconocido y admitido por la propia actora en su libelo (…)

.

(…) Habiéndose prorrogado automáticamente el contrato a partir del 31 de enero de 2010 y estando vigente en todas y cada una de sus cláusulas, resulta totalmente falso que exista para mi representado la obligación de entregar de manera inmediata el bien arrendado libre de personas y bienes, pues el contrato no ha fenecido, como pretende hacer ver la demandante.

En efecto, la primera notificación defectuosa, ilegal e írrita fue practicada en fecha 11 de octubre de 2011, habiendo transcurrido un (1) año y diez (10) meses de la supuesta terminación, ya que para nosotros lo que había ocurrido como reiteradamente sucedió desde el contrato celebrado en fecha 1 de febrero de 2002 fue la renovación automática del contrato y nunca el comienzo del disfrute de la prórroga legal.

En todo caso, nuestro criterio para considerar eficaz tal notificación debió señalar la voluntad del arrendador de dar por terminada la relación arrendaticia a la finalización del contrato renovado, es decir, el 31 de enero de 2012, e indicar que a partir de tal fecha comenzaría el arrendatario a disfrutar la prórroga legal contenida en el literal d) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, tres (3) años, en razón a que la relación arrendaticia supera con creces los diez (10) años; finalizando tal prórroga legal y debiéndose entregar el inmueble en fecha 31 de enero de 2015.(…)

Alega igualmente el demandado, que su representado no se encuentra en mora, ni en la entrega del inmueble arrendado, ni en el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato, y que ante la negativa de la demandante de recibir el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2011, y a los fines de evitar la insolvencia se inició el expediente de consignación N° 20110383, que cursa por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

III

DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

• Copia simple de certificado de solvencia de sucesiones N° 80120411, RIF J-29905069-5, de la causante M.D.J.D.A.D.M., de fecha 29 de junio de 2012 y, Copia simple de Declaración Sucesoral firmada y sellada por el Departamento de Sucesiones del Servicio Nacional de Administración Aduanera y Tributaria Seniat, departamento de Sucesiones, de dicha ciudadana de fecha 30 de marzo de 2012. El Tribunal les otorga valor probatorio a dichos documentos, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.

• Copia simple del acta de defunción de la ciudadana M.D.J.D.A.D.M., de fecha 03 de diciembre de 2008, expedida por la Oficina Subalterna de Registro Civil de la Parroquia Candelaria. El Tribunal le otorga valor probatorio a dicho documento, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.

• Copia simple del número de Registro de Información Fiscal (RIF) del ciudadano M.M.. El Tribunal le otorga valor probatorio a dicho documento, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil Y ASI SE DECIDE.

• Copia certificada de Titulo de Propiedad sobre un lote de terreno y el edificio en él construido de dos plantas, denominado “EDIFICIO EL CALLAO”; situado en la Esquina del Callao Nro. 1, que forma parte del ángulo sur-este de dicha esquina, en el lugar denominado San A.n., Jurisdicción de la Parroquia San Agustín de la ciudad de Caracas. El Tribunal le otorga valor probatorio a dicho documento, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil quedando demostrado con la prueba la propiedad de dicho inmueble. Y ASI SE DECIDE.

• Copia simple de Acta de Defunción del ciudadano A.M.M., expedida por la Prefectura del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 26 de marzo de 1993. El Tribunal le otorga valor probatorio, Y ASI SE DECIDE.

• Copia simple de Título de Únicos y Universales Herederos solicitada por el ciudadano J.M.M.d.A., expedida por el JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, de fecha 06 de abril de 2011, a favor de los herederos de la de cujus M.D.J.D.A.D.M.. El Tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Contrato de arrendamiento privado suscrito entre los ciudadanos M.D.J.D.A. y M.M., con una duración de un (1) año fijo a partir del 1° de febrero de 2009 hasta el 31 de enero de 2010. El Tribunal, de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil, le otorga valor probatorio, quedando reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Con dicha prueba quedó demostrada la relación arrendaticia entre las partes, las obligaciones contraídas en él, asi como la naturaleza determinada de la relación Y ASI SE DECIDE.

• Originales de Notificaciones practicadas por la Notaria Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de 11 de octubre de 2011 y 11 de enero de 2013, al demandado en el inmueble arrendado, mediante las cuales se le notificó que se encontraba en el período de prórroga legal y que se había vencido y debía hacer entrega el inmueble, respectivamente. El Tribunal, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, le otorga valor probatorio.

• Inspección Judicial practicada por este Juzgado en fecha 01 de agosto de 2013. El tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado con la misma, que en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pide, funciona actividad comercial la zapateria El Callao, y, se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento con el deterioro propio de su uso.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

• Recibos de pago de alquiler del inmueble arrendado a nombre del ciudadano MOHAMAD MOHSSEN, con fechas de expedición desde el 03 de diciembre de 1990 a enero de 2011, suscritos por la ciudadana M.D.J.D.A., que van del folio ciento cuarenta y tres (143) al doscientos noventa y cinco (295). El tribunal desecha del proceso dicha prueba por impertinente, pues con la misma busca demostrar el tiempo que tiene la relación arrendaticia, hecho este no controvertido en el presente juicio, Y ASI SE DECIDE.

• Planillas de Comprobantes de depósitos con sello húmedo del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, identificados con los Nros. 6373725, 97265889, 3926141, 94992860, 1232696, 79924308, 382110, 15706103, 20149401, 22509328, 85221479, 34755460, 18844977, 29757334, correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde febrero de 2011 a marzo de 2012. El tribunal desecha del proceso dicha prueba por impertinente, pues con la misma se quiere demostrar la solvencia del demandado en los cánones de arrendamiento, hecho éste que no es controvertido en el presente juicio, Y ASI SE DECLARA.

• Copia simple de Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos O.D.F.M.D.A. y MOHAMAD MOHSSEN de fecha 28 de noviembre de 1994, por ante la Notaria Pública Vigésima Octava de Caracas, bajo el N° 19, Tomo 90.

• Contratos de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos O.D.F.M.D.A. y MOHAMAD MAHMOOD de fecha 01 de agosto de 1996.

• Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos O.D.F.M.D.A. y MOHAMAD MAHMOOD de fecha 01 de febrero de 1997.

• Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos O.D.F.M.D.A. y MOHAMAD MAHMOOD de fecha 01 de febrero de 1999.

• Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos O.D.F.M.D.A. y MOHAMAD MAHMOOD de fecha 01 de febrero de 2000.

• Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos O.D.F.M.D.A. y MOHAMAD MAHMOOD de fecha 01 de febrero de 2002.

• Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos M.D.J.A.D.M. y MOHAMAD MOHSSEN, de fecha 01 de febrero de 2002.

• Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos M.D.J.A.D.M. y MOHAMAD MOHSSEN, de fecha 01 de febrero de 2003.

• Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos M.D.J.A.D.M. y MOHAMAD MOHSSEN de fecha 01 de febrero de 2004.

• Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos M.D.J.A.D.M. y MOHAMAD MOHSSEN de fecha 01 de febrero de 2005.

• Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos M.D.J.A.D.M. y MOHAMAD MOHSSEN de fecha 01 de febrero de 2006.

• Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos M.D.J.A.D.M. y MOHAMAD MOHSSEN de fecha 01 de febrero de 2007.

• Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos M.D.J.A.D.M. y MOHAMAD MOHSSEN de fecha 01 de febrero de 2008.

El tribunal desecha del proceso los contratos arriba promovidos por impertinentes, pues con ellos el demandado quiere demostrar que la relación arrendaticia tiene más de diez (10) años de duración, no siendo éste un hecho controvertido, y, así se declara.

• Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos M.D.J.A.D.M. y MOHAMAD MOHSSEN de fecha 1 de febrero de 2009. El Tribunal ya le otorgó valor probatorio a dicha prueba, en capítulo previo de la presente decisión, Y ASI SE DECIDE.

• Documento de venta de derechos de propiedad sobre el fondo de comercio denominado Zapatería Zahar, al ciudadano MOHAMAD MOHSSEN. Este Tribunal lo desecha del proceso por no guardar relación con lo debatido en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.

• Testimoniales de los ciudadanos O.J.A.Y. y YHONNY A.B.. El Tribunal desecha del proceso dicha prueba, por no aportar nada al mérito de la causa, pues con las declaraciones de los testigos se buscó demostrar un hecho no controvertido en la presente causa, Y ASI SE DECIDE.

IV

DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL

La parte actora, con la presente acción pretende el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y PRORROGA LEGAL suscrito entre los ciudadanos M.D.J.D.A. y M.M., el día 1° de febrero de 2009, sobre un inmueble constituido por: “Local Comercial "A", ubicado en San A.d.N., Esquina Callao, Casa Nro. 61, Municipio Libertador del Distrito Capital, "ZAPATERIA EL CALLAO C.A.", cuya naturaleza es determinada, pues alega que el contrato con una duración de un (1) año fijo a partir del 1° de febrero de 2009 hasta el 31 de enero de 2010, tal como lo establece la cláusula segunda de dicho contrato, venció su prórroga legal en fecha 31 de enero de 2013, pues le correspondía tres (03) años conforme al literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al tener más de diez (10) años la relación arrendaticia, siendo que a su vencimiento expiraba el contrato sin necesidad de notificación alguna entre las partes., pidiendo como consecuencia la entrega material de la cosa arrendada.

A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre las partes, el cual quedó reconocido por la parte demandada, quedando demostrado con el mismo que existe una relación locativa entre las partes, así como las obligaciones asumidas en el contrato y la naturaleza determinada de la relación arrendaticia. Asimismo, la actora trajo a los autos documentos públicos que la acreditan como propietaria del inmueble arrendado, a los cuales se les otorgó valor probatorio. Trajo además Notificaciones practicadas por una Notaría Pública, mediante la cual se le notificó al arrendatario que se encontraba dentro del periodo de prorroga legal, aún cuando según la cláusula segunda de dicho contrato no existía la obligación de notificación alguna.

Con las pruebas aportadas la actora dio cumplimiento a su carga probatoria, que no es más que demostrar la existencia de la relación de la cual se derivan las obligaciones de la demandada, conforme a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que copiados a la letra son del siguiente tenor: Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Por su parte, la parte demandada en su Escrito de Contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo la demanda tanto los hechos como el derecho, admitiendo la relación arrendaticia y la existencia del contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción. Rechazó la acción como cumplimiento de contrato por cuanto señala que la relación que une a las partes se indeterminó por tener más de veintitrés (23) años, y que además las notificaciones realizadas fueron írritas, correspondiéndole tres (03) años de prórroga legal, no trayendo a los autos prueba alguna que le favoreciera y enervara la acción instaurada, pues las mismas fueron desechadas por impertinentes.

Ahora bien, de los hechos alegados por las partes se desprende que la relación arrendaticia entre las partes tuvo una duración de más de diez (10) años y del análisis del contrato traído a los autos, último suscrito por las partes, tal como ambas lo señalan, se desprende que este comenzó a regir el 1° de febrero de 2009, con una duración de un (01) año y culminó en fecha 31 de enero de 2010, sin necesidad de notificación, tal y como se desprende de la cláusula Segunda del contrato sucrito y, del cual se pide su cumplimiento, que señala textualmente: “La duración del presente contrato será de un (1) año fijo contado a partir del primero (1°) de febrero de 2009 al treinta y uno (31) de enero de 2010. Con el vencimiento de dicho periodo, expirará el contrato sin necesidad de notificación alguna entre las partes. En el caso de que el ARRENDATARIO permaneciera ocupando el inmueble, aún vencido el término de duración del contrato, no operará la tacita reconducción, ya que la voluntad de las partes es contratar a tiempo determinado, y si EL ARRENDATARIO continuare ocupando el inmueble, esta ocupación será considerada ilícita y los pagos y las consignaciones que se hicieren a favor de la arrendadora, no serán considerados cánones de arrendamiento de un nuevo contrato, ni tampoco como prorroga de este, sino como parte de pago de los daños y perjuicios causados por el uso indebido e ilegal del inmueble”.

Analizada la cláusula temporal y el tiempo de la relación locativa bajo estudio se desprende que conforme a la cláusula temporal del contrato de marras le correspondía al arrendatario-demandado, tres (03) años de prórroga legal que comenzó en fecha 1° de febrero de 2010 y culminó el 31 de enero de 2013, pues la relación arrendaticia duró más de diez (10) años Y ASI SE ESTABLECE.

Establecido como ha quedado y siendo que la parte demandada no trajo a los autos prueba alguna que le favoreciera y enervara la acción instaurada, y, siendo que en el literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el Artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. (…)”., siendo entonces evidente que fue superado con creces el tiempo de permanencia en el inmueble por parte del arrendatario, luego de vencida la prórroga legal, y, que además el arrendatario-demandado no trajo a los autos prueba alguna que demostrara ni que la relación arrendaticia se hubiera indeterminado ni que se hubiera prorrogado el contrato de arrendamiento, tal y como lo sostuvo en su contestación, resulta procedente en derecho la acción ejercida.

De igual manera y siendo que, según lo dispuesto en el Artículo 1.159 del Código Civil el cual señala lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, en concordancia con el Artículo 1.167 ejusdem, el cual reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, debiendo el arrendatario al finalizar el arrendamiento la obligación de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió, tal y como lo dispone el “Artículo 1.594 que señala: “ El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor, debiendo la presente demanda debe prosperar en derecho, Y ASI SE DECIDE.

v

En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTICULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL Y CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, incoada por los ciudadanos D.M.D.A., A.M.D.A., J.M.M.D.A. y O.F.M.D.A., contra el ciudadano M.M., ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia, se condena a la parte demandada a: