Decisión de Juzgado Duodecimo de Municipio de Caracas, de 30 de Mayo de 2012

Que pague, que reintegra la suma de OCHENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON 85/100 (Bs. 87.992.85), que corresponde a lo cobrado en exceso en once (11) meses, correspondiente al período de tiempo de enero de 2010 a noviembre de 2010…

Que pague, que reintegre a sus poderdantes, la suma se SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 80/100 (Bs.76.794.80), que la cifra que cobró en exceso en el período de tiempo de ocho (8) meses, correspondientes a los meses de Diciembre de 2010 a julio de 2011, ambos inclusive…

Que pague el reintegro a su mandantes la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON 12/100 (Bs. 10.559.12) que cobró en exceso por concepto de Impuesto al Valor agregado IVA, entre el periodo de tiempo de enero de 2010 a noviembre de 2010, o sea once (11) ambos inclusive.

Que pague, que reintegre, a sus mandantes la cantidad de NUEVE MIL DOSCIENTOS QUINCE BOLÍVARES CON 36/100 (Bs. 9.215.36), que cobró el demandado en exceso por concepto de Impuesto al Valor Agregado , en el periodo de tiempo de Diciembre de 2010 a Julio de 2011…

Que pague, que reintegre, la suma de VEINTITRES MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON 05/100 (Bs. 23.998.05), lo que corresponde a lo recibidos en exceso por el demandado por concepto de depósito en garantía, ya que recibió por ese conpceto la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000.00)…

Que pague, la indexación que le corresponde a las cantidades que el demandado recibió en exceso por concepto de canon de arrendamiento, IVA y Deposito de garantía…

Que pague las costas y costos del presente proceso.

Fundamentó su pretensión en los artículos 33, 35, 58, 59, 60, 61, 62, 63 y 64 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y 1.159, 1.160, 1.167, 1.184, 1.185, 1.196, 1.264, 1.273, 1.275 y 1.277, todos del Código Civil Venezolano.

En fecha 27 de septiembre de 2011,se ADMITIÓ la demanda por el procedimiento breve, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada ciudadano E.A.F., para que compareciera al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación y diera contestación a la demanda intentada en su contra, librándose la compulsa en fecha 18/10/2011.

Compareció el ciudadano M.D., en fecha 03/11/2011, alguacil adscrito a este circuito judicial y estampó diligencia mediante la cual consignó orden de comparecencia sin recibir por no haber localizado a la parte demandada.

En fecha 09/11/2011, la parte actora consignó copia certificada de documento público que contiene la regulación hecha por la dirección de inquilinato, solicitando de igual manera se proceda a la citación por carteles.

Por tal razón, este Juzgado mediante auto de fecha 15/11/2011, dicto auto en el cual procedió a librar cartel de citación a la parte demandada a los fines de ser publicados en los diarios de circulación nacional “EL NACIONAL” y “ULTIMAS NOTICIAS”.

Posteriormente la parte actora procedió a consignar resultas de carteles publicados en prensa el 30/11/2011, dejando constancia la secretaria de este Juzgado que en fecha 12/01/2012 que procedió a fijar el cartel de citación librado.

En fecha 01/02/2012, la parte actora solicitó la designación de un Defensor Judicial a la parte demandada, designando a tal efecto al abogado M.C., inscrito en el IPSA bajo el Nº 36.039, en fecha 08-02-2012, quien aceptó el cargo el 24/02/2012, previa notificación de tal designación.

En fecha 01/03/2012, compareció el abogado en ejercicio C.M., inscrito en el IPSA bajo el Nº 49.428, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano E.A.F., parte demandada en el presente procedimiento, dándose así por citada la parte demandada.

Posteriormente en fecha 06/03/2012, compareció el abogado C.M., inscrito en el IPSA bajo el Nº 49.428, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación de demanda.-

Como punto previo a la contestación el apoderado judicial de la parte demandada promovió la cuestión previa contenida en el ordinales 6,10 del artículo 346 del Código de Procedimiento la cual se refiere al defecto de forma de la demanda, y la caducidad de la acción propuesta, asimismo opuso la falta de cualidad del demandado, el decaimiento del acto administrativo, la prescripción de la acción.-

Posteriormente procedieron a contestar el fondo de la demanda negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes el libelo de la demanda, intentada en contra de su representada como el presunto derecho de regulación del año 1.955 en que se pretende amparar la parte actora, que niego que la regulación dictada por el Ministerio Fomento dictada el 07 de junio de 1995 pretende ser aplicada cincuenta y seis años después al local comercial, como si es aspecto inflacionario y la depreciación de nuestrO moneda no hubiese sufrido ninguna alteración desde el año 1955 hasta el presente año 2012, que niego que el canon de arrendamiento máximo del local comercial A del Edificio Principe aplicada en la actualidad , deba ser la cantidad de Seiscientos Cincuenta Bolívares (Bs650,00) o sea la cantidad de , cero coma sesenta y cinco céntimos de B.F. (BS. 0.65) señalada en la regulación de fecha 07 de junio de 1955, la cual hoy en día sería inaplicable por ser un acto administrativo ineficaz. Además de ser un desconsideración para con los Tribunales de Consignaciones, no tiene comparación el tiempo invertido, el gasto del estado en papel, tinta personal en aperturar y mantener un expediente administrativo, por la tozudez y necedad por parte de la demandante y su representación en insistir que están haciendo lo correcto en consignar Bs.0.65 mensualmente.-

Que negó y rechazo que su representado violó una norma en exceso el impuesto del valor agregado iva y el deposito de garantía y que haya cobrado en exceso por concepto de cánones de arrendamiento mensual el período de enero de 2010 a noviembre de 2010, y diciembre de 2010 a julio de 2011, que negó y contradijo, que su representado haya cobrado en exceso el depósito en garantía equivalente a tres meses de canon de arrendamiento, que negó y contradijo que su representado tenga que reintegrar a las demandantes la suma de Ochenta y Siete Mil Novecientos noventa y dos bolívares con ochenta y cinco céntimos cobrados por el supuesto exceso en el período de tiempo de enero de 2010 a noviembre de 2010.

Que negó y contradijo que su representado tenga que reintegrar a las demandantes la suma de Setenta y Seis Mil Setecientos Noventa y Cuatro con Ochenta Céntimos (BS.76.794,80) cobrados supuestamente por exceso durante el periodo de Diciembre de 2010 a el mes de julio de 2011

Que negó rechazo y contradijo que su poderdante este obligado a reintegrar a las demandantes, la cantidad de de Diez Mil Quinientos Cincuenta y Nueve con Doce Céntimos (Bs.10.559.12) por concepto de Iva en el periodo de tiempo de enero de 2010 a noviembre de 2010 ni la cantidad de Nueve Mil Doscientos Quince Bolívares Con Treinta y Seis Céntimos (BS.9.215,36) por concepto de Iva en el periodo de tiempo de diciembre de 2010 a julio de 2011 seria fraude pretender que ese crédito fiscal enterado y pagado al fisco sufra repetición.-

Negó rechazo y contradijo que su representado tenga que devolver a las demandantes la cantidad de Veintitrés Mil Novecientos Noventa y Ocho Bolívares Con Cero Céntimos ( BS.23.998.05) por concepto de deposito en garantía. Dicho deposito fue convenido en el contrato y precisamente en la presente acción donde las demandadas no han honrado su obligación en los últimos cinco (5) meses de vigencia de pagar el canon mensual acordado, ya que existe deuda además de daños y perjuicios.

Negó y rechazo y contradijo que su poderdante tanga que pagar la indexación por las cantidades señaladas en su libelo, pagadas y supuestamente por exceso por concepto de canon de arrendamiento Iva y Deposito en Garantía. Es Curioso Ciudadano Juez, que la Representación Judicial de las demandanres en su punto sexto del libeñp, hace mencion y reconoce la inflación y la desvalorización de la moneda por el trnascurso del tiem`po y por ello pode la indicación en protección de la moneda de us representadas; pero que casualidad que no tomo en cuenta la inflación y otros aspectos lógicos del tiempo al momento de redactar su demanda y pretender que a sus clientes si se les deba cobrar un canon de arrendamiento en base a lo que se cobrar en el año 1955, es decir, para sus representadas demandantes se debe mantener la inflación estática pido sea considerada al momento de decidir la presente reflexión.

Negó y contradijo que su representado tanga que cancelar costas y costos por la absurda y temeraria demanda.

Se opuso a que se decrete la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble.-

II

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

PRUBEAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA

1. - Contrato de Arrendamiento suscrito entre E.A.F. y las ciudadanas D.d.E. y A.D.E.d.R. de fecha 03-12-2009 debidamente inserto bajo el Nro. 10 Tomo 149 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda.-

2. -Comprobantes de pago a nombre de D.D.E. por concepto de canon de arrendamiento por la cantidad de 8960,00.-

3. -Copia certificada de Resolución NRo.2720 de fecha 07 de junio de 1956 emitido por el Ministerio de Fomento.-

4. -Documento de venta realizada a la ciudadana E.S.M. de un inmueble constituido por un local comercial identificado con la letra A del Edificio Príncipe ubicado en la avenida Nevera, Urbanización Colinas de Bello Monte, debidamente registrado por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nro., 19, Tomo 22 de fecha 29-11-2000

5. -Prueba de Informe dirigida al Ministerio de Infraestructura División de Inquilinato.-

   PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

1. - Documento de venta realizada a la ciudadana E.S.M. de un inmueble constituido por un local comercial identificado con la letra A del Edificio Príncipe ubicado en la avenida Nevera, Urbanización Colinas de Bello Monte, debidamente registrado por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nro. 19, Tomo 22 de fecha 29-11-2000

2. -Documento de venta a nombre de Consorcio Bello Monte Center 97, C.A por un local comercial distinguido con la letra A del Edificio Denominado Príncipe, ubicado en la Avenida Nevera, Urbanización Colinas de Bello monto, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, ubicado en la planta baja del mencionado edificio, Registrado bajo el Nro, 26, tomo 20, Protocolo Primero de la Oficina de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda.

3. -Documento venta nombre de la Iglesia E.H. en C.d.V. constituido bajo un local comercial distinguido con la letra A del Edificio Príncipe ubicado en la Avenida Nevera, Urbanización Colinas de Bello monto, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, ubicado en la planta baja del mencionado edificio, Registrado bajo el Nro, 2, tomo 14, Protocolo Primero de la Oficina de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda.

4. -Documento venta a nombre de los ciudadanos J.R.R. VASQUEZ Y A.M.H.D.R., constituido bajo un local comercial distinguido con la letra A del Edificio Príncipe ubicado en la Avenida Nevera, Urbanización Colinas de Bello monto , jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, ubicado en la planta baja del mencionado edificio, Registrado bajo el Nro, 33, tomo 25, Protocolo Primero de la Oficina de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda.

5. -Documento venta a nombre de los ciudadanos A.F.F. y R.P., constituido bajo un local comercial distinguido con la letra A del Edificio Príncipe ubicado en la Avenida Nevera, Urbanización Colinas de Bello monto , jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, ubicado en la planta baja del mencionado edificio.

6. -Copia de Depósitos Bancarios de Banesco Banco Universal

7. - Cedula Catastral del local Ubicado en el Edificio Príncipe a nombre de E.M.

8. -Acta de Repaso identificada con la letra y número RCA-DF-AVA/2007/1428-000393.

   III

   PUNTO PREVIO

   LA CUESTIÓN PREVIA

   OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA

   La parte demandada como punto previo promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento la cual se refiere al defecto de forma de la demanda, por no haber llenado los requisitos del artículo 340 del código de procedimiento civil ordinales cuarto (4to) y quinto 5To, los cuales están referidos a El Objeto de pretensión y a la Relación de los hechos y los fundamentos de derechos en que se basa la pretensión-. Que la parte demandada al respecto señaló, que el libelo de demanda presentado la cual tiene como objeto el reintegro de cantidades de dinero aparentemente cobradas por su representado como contraprestación del arrendamiento de un local comercial de su propiedad y fundamentan su demanda, en principio en un folio simple, posteriormente en copia certificada de una regulación identificada con el Nro. 2720 donde fue regulado totalmente al edificio Príncipe ubicado en la Avenida Nevera, urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda del cual forma parte el local comercial identificada A de su representado. Dicho local forma le correspondió la cantidad de Seiscientos Cincuenta Bolívares con cero céntimos de los viejos hoy la cantidad de cero con sesenta y cinco céntimos, dicha regulación tiene fecha 07-06-1955 y no consta en autos que dicha regulación fuere debidamente notificada a el o a los interesados, es decir el objeto de la pretensión, la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa su pretensión esta soportada en un acto administrativo pero consideramos absurdo y fuera de la realidad actual pretender fundamentar el objeto y aplicación de esa pretensión cincuenta y seis años después, cuando el arrendador su representado y su cónyuge ya fallecida desconocían esa situación y ni siquiera habían nacido, y seguramente las aquí demandantes arrendatarias, tampoco. Cabe destacar que su representado el Sr. E.A.F. ya identificado es propietario actualmente del local A objeto de la presente demanda de reintegra de alquileres, dicho local llega a él por vía de comunidad matrimonial y herencia de cu cónyuge la ciudadana E.S.M. (fallecida) dicho inmueble fue adquirido en compra por la cónyuge de su representado en fecha 29-03-2000, según instrumento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público, el cual quedó registrado bajo el Nro. 19, Tomo 22 protocolo primero, que el precio de la venta fue por la cantidad de treinta y siete mil bolívares con cero céntimos (bs.37.000,00), y lo adquirió de la empresa denominada consorcio Bello Monte Center 97, C.A. Antes de eso existieron seis (6) ventas del inmueble constituido por el local Comercial injustamente utilizado como objeto de la presente acción, es decir desde aquella fecha de la última regulación del Edificio Príncipe donde el Local de su representado han existido varios propietarios, de paso no consta en autos si quedo definitivamente firme aquella regulación.-

   Consignó a los fines de ilustrar a esta instancia los documentos de ventas anteriores a su último y actual propietario (Sra. E.M. fallecida cónyuge de su representado, que la cantidad de ventas anteriores señaladas hacen que aquel acto administrativo de fecha 7 de junio de 1955 del cual no consta en actas procesales que haya cumplido las formalidades de requisitos de ley, siendo un acto administrativo inaplicable en la actualidad que perdió su eficacia real y su aplicabilidad, haciendo con ello inaplicable el objeto de la pretensión de los demandantes y por vía de consecuencia el fundamento de derecho en que basa su pretensión.-

   Este tribunal a los fines de resolver dicha cuestión previa cita el dispositivo de los artículos 346 numeral 6° y 340 numeral 4° y 5° Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil el cual establece lo siguiente:

   Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas

   5°… El defecto de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.

   Artículo 340 El libelo de la demanda deberá expresar:

   4° Los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, esto es, aquellos de los causales se derive el inmediatamente el derecho deducido, los cuales deben producirse con el libelo.-

   Ahora bien este Tribunal aprecia que la parte actora acompaño al libelo de demanda Contrato de arrendamiento, consignó asimismo los comprobantes de pago de los cánones de arrendamiento efectuados a la parte demandada por concepto de alquiler del local comercial, asimismo consignó copia del Resuelto de fecha 07 de junio de 1956 del Ministerio de Fomento donde se regula el canon de arrendamiento máximo a los locales y apartamentos del Edificio Príncipe ubicado en Colinas de Bello Monte, documentales que fundamenta su pretensión y se derivan de ellas el derecho deducido entonces dicho lo anterior, ésta Juzgadora, -sin ánimo de prejuzgar al fondo- encuentra satisfecho el requisito supra citado, siendo en consecuencia forzoso declarar improcedente el defecto de forma alegado Y así se decide.-

   En relación al defecto de forma contenido en el ordinal 5 del Artículo 340 del Código de procedimiento civil, que es del tenor siguiente:

   La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones

   .

   Alega la parte demandada de la cuestión previa que el libelo de demanda presentado por la parte y no consta en autos que dicha regulación fuere debidamente notificada a el o a los interesados, es decir el objeto de la pretensión, la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa su pretensión esta soportada en un acto administrativo pero consideramos absurdo y fuera de la realidad actual pretender fundamentar el objeto y aplicación de esa pretensión cincuenta y seis años después, cuando el arrendador su representado y su cónyuge ya fallecida desconocían esa situación y ni siquiera habían nacido, y seguramente las aquí demandantes arrendatarias,

   Este Tribunal para decidir observa:

   En relación a los requisitos al que hace referencia el ordinal 5º del artículo in comento, no es más que la descripción de los hechos o supuestos fácticos en que fundamenta el accionante su pretensión, los cuales deben ser narrados de forma clara y precisa de manera que tanto el demandante como el Juez de la causa, puedan entender claramente lo que se reclama a fin que el demandado elabore la defensa más adecuada para el caso en concreto y en el caso del Juez para la determinación de la causa de pedir y que deberá considerar en la sentencia de mérito; de lo anterior se desprende que la descripción de los hechos deben realizarse de forma clara; basta con que se haga una descripción concreta de los hechos de forma que se permita una defensa adecuada a la contraparte.

   Asimismo la norma hace alusión al basamento jurídico de la pretensión que son los preceptos o disposiciones legales que a criterio de la parte actora sean aplicables al caso y la relación de los mismos con los hechos; pero en este caso no es necesario que se indiquen en forma minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho por cuanto el Juez no está atado a las calificaciones jurídicas que realicen las partes, de acuerdo al principio iura novit curia.

   La parte actora en su demanda expresamente establece que suscribió contrato de arrendamiento con E.A.F. en fecha 03 de diciembre de 2009, y que tiene como objeto un local comercial distinguido con la letra A del edificio denominado el Principe, que en dicho contrato se estableció un canon de arrendamiento de Ocho Mil Bolívares Mensuales BS.8000, que actualmente se encuentra regulado el inmueble mediante Resolución dictada el día 07 de junio de 1955 por el Ministerio de Fomento, Oficina de Inquilinato, Sección de Alquileres, que dicha regulación se encuentra vigente, y estableció que el canon de arrendamiento mensual máximo del local A del Edificio Príncipe era y es por la cantidad de Seiscientos Cincuenta Bolívares Con Cero Céntimos o sea cero como sesenta y cinco bolívares fuertes (BS..0.65M), que el arrendador violó normas de orden público de la ley de arrendamiento inmobiliario, cobrando cánones de arrendamiento muy por encima de lo regulado, que cobro en exceso el iva y el deposito en garantía, y en razón de lo anterior demanda el reintegro de lo pagado en exceso por concepto de cánones de arrendamiento, por lo pagado por iva y el exceso del deposito en garantía, fundamentando su pretensión en lo dispuesto en los artículo 33,35 y 58, 59, 60, 61, 62, 63 y 64 todos de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y 1159 1.160, 1.167, 1.184, 1185,1196, 1273, 1.275 y 1277 todos del Código Civil.

   De lo antes señalado se debe concluir que el libelo de la parte demandada cumplió con el requisito de forma establecido en el ordinal 5To del Artículo 340 ejusdem a señalar la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que basó su demanda de reintegro de alquileres, en tal sentido esta Juzgadora, -sin ánimo de prejuzgar al fondo- encuentra satisfecho el requisito supra citado, siendo en consecuencia forzoso declarar improcedente el defecto de forma alegado, en consecuencia de lo anterior este Tribunal Sin lugar la Cuestión Previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma de la demanda por no reunir el libelo de demanda los requisitos contemplados en el ordinal 4to 5to del artículo 340 ejusdem. Y así se decide.-

   El Demandado en su contestación de la demanda alegó asimismo la cuestión previa contenida en el ordinal décimo (10mo) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la caducidad de la acción establecida en la ley y al respecto señaló que en fecha 07-06-1955 fecha de la Regulación traída a los autos de la cual se desconoce si fue debidamente notificada a las parte interesada y si quedó definitivamente firme), a la fecha en que las demandantes interpusieron su acción recibida el 20 de septiembre de 2011 transcurrieron 56 años y 2 meses 13 días. Que la doctrina considera la caducidad como una sanción jurídico procesal en virtud de la cual , el transcurso del tiempo fijado por la ley, para la validez de un derecho acarrea la inexistencia misma del derecho de las actores pretender aplicar hoy el día el pago mensual de BS.0.65 y el reintegro de lo pagado, por encima de ese monto, fundamentándose en un acto administrativo de Regulación de Alquileres del año 1955, menos aún teniendo la figura de la caducidad su razón de derecho y sus raíces en el orden público y las buenas costumbres. Pido sea declarado con lugar la cuestión previa.

   Este Tribunal para decidir observa:

   En cuanto a la caducidad de la acción para reclamar sobrealquileres, en razón que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 62 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala que esta “acción” prescribe a los dos (2) años.

   Este Tribunal aprecia que estamos en presencia de dos figuras jurídicas distintas, ya que caducidad es la pérdida de una situación subjetiva que se verifica por la inobservancia de una determinada conducta impuesta por una norma para la conservación de tal situación cuando ya se goza de ella o, en caso contrario, si no se la tenía, para la adquisición de tal situación”.

   En cambio, la prescripción se encuentra definida legalmente en el artículo 1.952 del Código Civil, como “un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas en la Ley”.

   Entre ambas instituciones, se han establecido diferencias. La caducidad deriva de la ley o del convenio de las partes mientras que la prescripción deriva siempre de la ley. Que la caducidad la puede revisar de oficio el juez mientras que la prescripción se necesita ser opuesta por el interesado y que la caducidad es un lapso fatal mientras que la prescripción puede ser interrumpida. La prescripción es renunciable no así la caducidad, motivo por el cual se debe establecer que el lapso establecido en el artículo 62 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario es un lapso de prescripción y no de caducidad en tal sentido, debe desecharse la cuestión previa formulada, prevista en el ordinal 10 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide

   IV

   PUNTO PREVIO

   FALTA DE CUALIDAD

   DE LA PARTE DEMANDADA

   De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil invoco como defensa perentoria de fondo la falta de cualidad en el demandado para sostener el presente juicio, a los fines de determinar la cualidad que tiene la actora para sostener el presente litigio y al respecto señaló que es evidente que una regulación del año 1955 y pretender aplicarla 56 años después. Que el objeto de la presente demanda radica en el reintegro de cantidad de dinero aparentemente cobrado por su representado como contraprestación de un local comercial arrendado mediante contrato aceptado y suscrito por las partes en el mes de diciembre de 2009. Las demandantes pretenden su pedimento amparados en una regulación de 1955 constante de un folio que no se observa su notificación en actas por carecer del expediente administrativo y en el supuesto negado de ello cincuenta y seis (56) años después pretenden hacer valer aquel acto administrativo del cual su representada no esta notificado ni enterado solo al momento de la presente acción de su existencia. Considero absurdo pretender su aplicabilidad hoy día, cuando el arrendador su representado y su cónyuge fallecida a nombre de quien esta dicho local no siquiera habían nacido.

   Que la Regulación Nro.2720 de fecha 07-06-1955 emanada del Ministerio del Fomento traída a los autos como documento fundamental a la presente acción de reintegro constituye un acto administrativo paso a mencionar el concepto y los elementos esenciales para la validez del mismo.-

   Que los elementos del acto administrativo son aquellos necesarios para que tal acto pueda existir de allí la eficacia Y procedimiento del acto administrativo, ya que estad sujetos a ciertos requisitos para que su procedimiento y eficacia no sean atacados de invalidez o vicios. La eficacia quedará demorada ciando así lo exija el contenido del acto o esté supeditada a su notificación , publicación o aprobación superior.

   Que el acto administrativo traído a los autos como instrumento fundamental de esta acción, consiste en una regulación de alquileres del año 1955 la cual no consta en autos que en aquella época fue debidamente notificada al propietario del edificio Príncipe pero aun en supuesto negado de haberlo sido a casi cincuenta y siete años después es un acto administrativo ineficaz, cabe destacar que su representado el señor E.A.F., quien es propietario del local A objeto de la presente demanda de reintegro de alquileres, dicho local llega a él por vía de comunidad conyugal y herencia de cónyuge , que la cónyuge fallecida compro el inmueble 29-03-2000, según instrumento Protocolizado, que existieron mas de seis ventas, después de la Regulación de marras del año 55 por todo lo dicho el acto administrativo de fecha junio de 1.955 debe ser considerado cincuenta y seis años después por el ciudadano juez como un acto administrativo ineficaz ya que su representado ni siquiera sabia de su existencia de su existencia y sus efectos aplicados en aquella época perdió su eficacia real y su aplicabilidad en el presente año 2012. Como consecuencia de lo anterior pido que la presente defensa sea declarado con lugar

   Este Tribunal para decidir:

   A loa fines de pronunciarse acerca de la falta de cualidad e interés de la parte demandada para sostener el presente juicio, este Tribunal debe a continuación determinar el alcance y contenido del concepto de cualidad o legitimatio ad causam, y al respecto se cita al maestro L.L. se define como:

   … una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…

   .

   Igualmente el autor patrio A.R.R., señala lo siguiente:

   ... La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene la legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio tiene a su vez la legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)...

   .

   Ahora bien se aprecia que en el presente caso se esta ventilando un juicio de reintegro por pago de sobre alquileres, que se aprecia de las actas procesales que corre inserto en el presente expediente, original de contrato de arrendamiento suscritos por las partes, de donde se desprende que la parte ostentaba la condición de arrendador, por lo que considera quien aquí decide que en el caso de autos, la parte actora sí tiene la cualidad necesaria para sostener el presente juicio, y así se decide.-

   V

   DECAIMIENTO

   DEL ACTO ADMINSIRATIVO

   Que en concordancia con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil alegaron el decaimiento del acto administrativo consistente en la Regulación emanada del entonces Ministerio de Fomento fechado 07 de Junio de 1955 ello por las tantas modificaciones a las condiciones sufridas en la ley que regula la materia desde el año 1.955 hasta el presente y no sólo el sino también dos (2) constituciones nacionales, el cual por cierto nos indica en su artículo 49 vigente, que toda persona tiene derecho a ser oído en cualquier clase de proceso con las debidas garantías. Dentro del Plazo razonable determinado legalmente, no puede ser que las demandadas haciendo uso a su modo de ver de mala fe, pretende un pago a su modo de ver indebido, fundamentado en una regulación del año 1955, promulgada incuso antes del nacimiento de su representado y su cónyuge propietario del inmueble y quizás antes del nacimiento de las demandantes, además de pretenderlo sobre un local que no es vivienda sino comercial en la cual funciona un comercio denominado Adorables mascotas que explotan con actividades lucrativas y que les genera ingresos.

   Que debemos entender como la desaparición de un presupuesto indispensable para la validez del acto, el tiempo transcurrido el índice de precio al consumidor la inflación la devaluación que no es la misma que la acaecida en el año 1955.-

   El acto administrativo regulatorio del año 1955 el cual repito que no consta en actas el expediente administrativo donde conste la notificación a su o sus propietarios anteriores y a pesar de ello es injustamente utilizado por ser física y jurídicamente imposible de poder cumplir el efecto practico dispuesto en el acto administrativo del año 1955, y esa imposibilidad radica precisamente por la ocurrencia de hechos posteriores a su emisión, que el legislador tomó el índice de precios al consumidor IPC que son ajustados anualmente por el banco central de Venezuela, el producto interno bruto, que hay que tomar en cuenta los valores de venta establecido para el inmueble la cedula catastral el derecho de frente el pago de impuestos.

   En el presente caso el cónyuge de su representado adquirió el local en el año 2000 por un valor superior a las seis anteriores ventas. Situación que debe ser tomada en cuenta y los precios medios de venta de inmuebles similares a este local es decidir ciudadano juez la misma ley de arrendamiento, aunque no lo señala textualmente , nos inducen criterio lógico a situaciones económicas y fiscal en el tiempo que establece y fija parámetros a tomar en consideración y un tiempo prudencial de dos años para adecuar un canon de arrendamiento cualquiera que sea, pero nunca se podría pretender que en cincuenta y seis (56) años se estacionó la inflación y se detuvo el incremento en el tiempo de los bienes y servicios pretender eso es inaceptable jurídicamente.

   Que en el presente caso el acto administrativo se extinguió no por la voluntad de la administración del destinatario o por simple agotamiento de sus efectos sino por un hecho sobrevenido a su emisión que ha producido la desaparición de los presupuestos facticos o jurídicos que no justificaron, hecho posteriores o sobrevenidos

   Este Tribunal para decidir la presente defensa de decaimiento del acto administrativo

   Observa que existe decaimiento de un acto administrativo cuando desaparece un presupuesto indispensable para la validez del acto, o de la derogación de la regla legal en que el acto se fundaba, o en el cambio de legislación que haga jurídicamente imposible la subsistencia del acto, lo cual no ha ocurrido en el caso subjudice, ya que la regulación emanada del Ministerio de Fomento no ha sido derogado, y contiene los presupuestos legales indispensables para su validez, ya que en el mismo identifica el objeto sobre el cual recae la resolución, el cual sigue siendo utilizado para tal fin, motivo por el cual este tribunal declara improcedente el decaimiento del acto administrativo Y así se decide.-

   VI

   PRESCRIPCIÓN

   DE LA ACCIÓN

   Alegó y opongo no como una cuestión previa, pero si como defensa perentoria de fondo la prescripción de la acción, si bien es cierto, que la acción para intentar el reintegro prescribe a los dos años, no es menos cierto que, para computar tal lapso la regulación debe haber sido debidamente notificado tal y como lo establece el artículo 32 de la ley de arrendamiento inmobiliario. Ni siquiera fue demostrado por las actoras que el acto administrativo de regulación del año 1955 fue debidamente notificado en aquella oportunidad, esa situación no consta en autos.-

   Que el artículo 62 de la ley de arrendamiento Inmobiliario dispone lo siguiente en 1) la ley de arrendamiento inmobiliario ha establecido una prescripción especial, breve de dos años para el ejercicio de la acción judicial correspondiente. Esto dos años cuentan a partir de que haya quedado firme la ultima fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, puesto sino esta firme la resolución no se puede demandar el reintegro.2) si han transcurrido mas de dos años contados a partir de la fecha en que quedó firme la resolución que no esta evidenciado de autos en que fecha quedó firme la Resolución de fecha 07-06-1955, porque las demandadas lo que han traído a los autos es un solo folio de resuelto, pero si diéramos por cierto esa fecha como definitivamente firme supuesto que niego porque además no consta en autos, resultaría improcedente la acción de reintegro por exceso de tiempo transcurrido, menos aun, cuando la misma normativa legal permite revisar y ajustar un nuevo canon cada dos (2) años. La firmeza y rigidez de los actos administrativos y su contenido vienen dadas por el transcurso del tiempo, siempre y cuando se haya efectuado la notificación del acto a las partes interesadas y repito mi representado no estaba notificado de aquella situación de arrendamiento

   Señala que si las arrendatarias conocían de esa Regulación porque entonces suscribieron un contrato con su representado en fecha 03-11-2009, y aceptaron las condiciones contractuales allí estipuladas y aceptadas por ambas partes. Porque esperaron aplicar dicha regulación ya finalizada el contrato de arrendamiento vigente por ciento hasta el diciembre de 2011, que las actores persiguen el pago de lo indebido estipulado en el artículo 1178 del Código Civil.

   Que las accionantes tal y como anteriormente se dijo pretende el reintegro de cierta cantidad de dinero por cuanto según su dicho, canceló a el demandado arrendador cánones de arrendamiento por encima de los fijados por el Ministerio de Fomento al inmueble arrendador, dicho esto y como quiera que en autos no se configura la concurrencia de los tres supuestos de procedencia que deben acompañar a toda acción de reintegro y en apego a lo establecido en los artículos 12,254, 506 del Código de Procedimiento Civil pido que la presente acción no prospere en derecho

   Este Tribunal para decidir observa que el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece::

   La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos años

   De la norma transcrita se desprende que la acción de reintegro está sometida a un lapso de prescripción consistente de dos años contado a partir de la fecha en que nació la acción de reintegro, y el derecho que se reclama con ella. De un análisis de dicha norma se desprende que dicha prescripción obedece a la voluntad del legislador de actualizar el canon máximo de arrendamiento, sobre el cual se calculará la cantidad a ser reintegrada.

   Considera quien decide que el lapso de prescripción previsto en el artículo antes mencionado se inicia desde el momento en que nace el derecho a exigir judicialmente los sobrealquileres cobrados por el arrendador. En virtud de lo anterior, el derecho a exigir la repetición de lo cobrado en exceso por el arrendatario nace una vez verificados los requisitos esenciales consagrados en el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, que se trate de un inmueble sometido a regulación; que se cobre un canon superior al fijado por el Organismo regulador.

   Consta en autos que El Ministerio de Fomento mediante Resuelto Nº 2720 de fecha 7 de junio de 1955, fijó un canon de arrendamiento máximo mensual para el local A del Edificio Príncipe por la cantidad de Seiscientos Cincuenta Bolívares Con Cero Céntimos Bs.650,00 hoy luego de (la reconversión monetaria) Cero con cincuenta céntimos (BS.-0.65).-

   Que el contrato de Arrendamiento los suscribieron las partes en fecha 03-12-2009, fecha en la cual nace la acción de reintegro, por cuanto se ha confirmado la existencia de los extremos exigidos por la Ley para el surgimiento del derecho del arrendatario a exigir el reintegro de los sobrealquileres. Es en este momento en que comienza a correr el lapso de prescripción de la acción de reintegro, prevista por el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,

   Establecida la fecha de inicio del lapso de prescripción, es menester determinar si dicho lapso ha sido interrumpido, para lo cual, es conveniente observar lo dispuesto por la parte in fine del artículo 1969 de Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

   Artículo 1969.- (…) Para que la demanda judicial produzca interrupción, deberá registrarse en la Oficina correspondiente, antes de expirar el lapso de la prescripción, copia certificada del libelo con la orden de comparecencia del demandado, autorizada por el Juez; a menos que se haya efectuado la citación del demandado dentro de dicho lapso.

   En el presente caso, no consta en el expediente que se haya interrumpido la prescripción haciendo el registro correspondiente, motivo por el cual se debe analizar el segundo supuesto establecido en la norma como es la verificación de la citación del demandado para la contestación de la demanda, la cual fue realizada en fecha 01 de marzo de 2012, es decir, cuando ya habían transcurrido los dos años de prescripción previstos en el artículo 62 ejusdem que culminaron el 03 de Diciembre de 2011, por lo que la acción de reintegro de alquileres se encuentra evidentemente prescrita, toda vez que la parte demandada quedó citada pasados como fueren dos (2) años de la fecha en que se hizo exigible el reintegro de los cánones de arrendamiento generados desde el mes de enero de 2010 hasta julio de 2011 inclusive.

   En fuerza de los argumentos antes establecidos, y aún en el supuesto de que la actora sí hubiere demostrado que la resolución surtió plenos efectos contra la arrendadora, ya había operado la prescripción de la acción de reintegro de sobrealquileres pretendida por la actora, respecto a los meses ya indicados; por lo que en ambos casos la pretensión de la actora es improcedente en su origen, en virtud de no haberse demostrado que el acto administrativo regulatorio, surte plenos efectos frente a la demandada.

   En consecuencia, esta Juzgadora en fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, debe necesariamente declarar con lugar la prescripción de la acción de Reintegro de Sobrealquileres, alegada por la parte demandada, y en consecuencia Sin lugar la pretensión interpuesta por las ciudadanas D.D.E. Y A.D.E.D.R., y se hace innecesario continuar con el análisis de los alegatos y demás pruebas consignadas a los autos. Y Así se decide.-

   VII

   DISPOSITIVO

   De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO DUODÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, actuando en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

SIN LUGAR la Cuestión Previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma de la demanda por no reunir el libelo de demanda los requisitos contemplados en el ordinal 4to 5to del artículo 340 ejusdem.

SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 10 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil

CON LUGAR LA PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN de Reintegro de Alquileres incoada por las ciudadanas D.D.E. Y A.D.E.D.R. en contra de E.A.F.. Identificados al inicio del fallo.

SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda Reintegro de Alquileres incoada por las ciudadanas D.D.E. Y A.D.E.D.R. en contra de E.A.F.. Identificados al inicio del fallo.

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado perdidoso en la presente instancia.

Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos previstos para ello, se ordena la notificación de las partes, conforme lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento.-

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE -

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho de este JUZGADO DUODECIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los TREINTA (30) días del mes de Mayo del año DOS MIL DOCE (2012). Años 201° de la Independencia y 153° de la Federación.

LA JUEZ

ABG. ANABEL GONZALEZ GONZALEZ

LA SECRETARIA

ABG. ARLENE PADILLA

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

ABG. ARLENE PADILLA

Eli***