Decisión nº 021-2013 de Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 6 de Febrero de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

EXP. 3797-12

Cursa ante este Juzgado, formal demanda por DESALOJO, incoada por el ciudadano O.D.B. DE LA OSSA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-16.848.218, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en su condición de arrendador, asistido por el Abogado en ejercicio W.J.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el N° 56.631, de este mismo domicilio, en contra del ciudadano M.H.T., libanés, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-81.903.597, de este domicilio, en su condición de arrendatario.

El día 8 de octubre de 2012, este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, admitió la demanda, ordenando la comparecencia de la parte demandada. Posteriormente, consta en actas que en fecha 22 de octubre de 2012, el Apoderado Judicial de la parte actora, consignó los emolumentos necesarios para practicar la citación.

I

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Del escrito L. presentado por la parte accionante se destacan los siguientes antecedentes:

El ciudadano O.D.B. DE LA OSSA, en su condición de arrendador, expresa que celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano M.H.T., mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, el día 15 de julio de 2010, anotado bajo el N° 94, Tomo 99, el cual tuvo como objeto un inmueble constituido por tres (3) Locales Comerciales con un G., signado con los Nos. 1,2 y 4 y un anexo conformado por una casa con su garaje, situados en una parcela de terreno cuya superficie mide aproximadamente SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON SESENTA Y CUATRO DECIMETROS CUADRADOS (642,64 Mts), ubicado en el Barrio Libertador, Avenida 91, N° 79M-64, en Jurisdicción de la Parroquia Venancio Pulgar del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyos linderos y medidas son las siguientes : NORTE: Propiedad de A.R. y mide veintiocho metros con cuarenta y nueve centímetros (28,49 Mts2); SUR: Propiedad que es o fue de E.P., hoy J.H. de Oliveira y mide treinta metros con treinta y seis centímetros (30,36 Mts2); ESTE: Avenida 91 y mide diecinueve metros con noventa y cinco centímetros (19,95 Mts2) y OESTE: Propiedad de A.R.P. y mide veintiséis metros con sesenta y siete centímetros (26,67 Mts2) y adquirido a tenor de documento registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 25 de octubre de 2001, bajo el N° 5, Protocolo 1°, Tomo 7 y por título inscrito en la mencionada Oficina el 20 de abril de 2004, bajo el N° 16, Protocolo 1°, Tomo 5.

En este sentido, la parte actora señala que el inmueble en referencia, conforme a la convención, se destino para uso comercial y que la duración del contrato de arrendamiento fue de un (1) año contado a partir del 10 de marzo de 2010, el cual sería prorrogado automáticamente por una sola vez por un termino de un (1) año, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Seguidamente, precisó que el arrendatario, se obligó a devolver el inmueble arrendado una vez terminado el contrato, y en caso de retardo se aplicaría una pena de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) como indemnización por cada día de demora en la entrega.

Sigue manifestando el actor, que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) mensuales pagadero el día primero (1°) de cada mes. En este sentido, alegó que una vez vencido el término de duración del contrato, es decir, el año inicial de duración convenido y el año de prorroga legal, esto es el día 10 de marzo de 2012, el arrendador continuó recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de abril y mayo de 2012, por lo que la naturaleza del contrato, pasó a ser a tiempo indeterminado.

Ahora bien, invoca como causal para solicitar la entrega del inmueble la falta de pago de los canones de arrendamiento causados entre el 10 de junio de 2012, hasta el 10 de septiembre de 2012, es decir, cuatro (4) meses, a razón de DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 10.000,00) cada uno, lo que totaliza la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), por lo que demanda el Desalojo de conformidad con los artículos 33 y 34 Literal A, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el pago de los canones vencidos, así como una indemnización de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) diarios, por concepto de Cláusula Penal, hasta la entrega definitiva del inmueble, estimando su demanda en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), equivalentes a MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS CON SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (1666,6 U.T).

II

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONADA

El día 7 de enero de 2013, sin haber mediado la citación personal ordenada por el Tribunal, el ciudadano M.H.T.R., libanés, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-81.903.597, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistido por el Abogado en ejercicio E.G.H., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el N° 83.396, de este domicilio, compareció ante este Juzgado para rendir contestación a la demanda en los siguientes términos:

En ejercicio del derecho de defensa, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes el escrito libelar presentado, por cuanto el mismo “carece parcialmente de la verdad y no se corresponde con la realidad de los hechos (…). En este sentido, negó, rechazó y contradijo que el ciudadano O.D.B. DE LA OSSA, sea propietario del inmueble litigioso, y que se haya negado a realizar el pago de los cánones de arrendamiento, como lo señala la parte actora en el Libelo.

Seguidamente, alegó lo siguiente:

NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS, la Acción de desalojo practicadas por el Juzgado Segundo Especial Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J. enrique L., S.F., M., A.P. y P. de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en mi contra por cuanto el mismo se produjo omitiéndose o violentándose el hecho cierto que encontrándose presente el ciudadano T.L.B., titular de la cédula de identidad número V-1.092.415, respectivamente, ambos venezolano, mayor de edad, casado, domiciliado en el Municipio Autónomo y Ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, como verdadero titular o propietario del inmueble en litigio, así como, el que mi abogado de confianza, le manifestara que no se encontraba en presencia del inmueble que refiere el documento por cuanto, primero, existe un propietario que hacía oposición a la medida que se encontraba ejecutando el Tribunal Ejecutor asignado, cualidad que le confiere documento debidamente registrado por ante la Oficina del Registro Público Segundo Circuito, Municipio Maracaibo, Estado Zulia.

Igualmente la parte accionada, admite la existencia de un contrato de arrendamiento, cuyo objeto es un local que, según esgrime en su escrito, pertenece a los ciudadanos T.L. BRAVO y WILLIAM ENRIQUE ALBANI CUBILLAN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-1.092.415 y V-3.273.877, de este domicilio y que para el momento de celebrar el contrato arrendaticio, los mencionados ciudadanos se encontraban y aun se encuentran en serios quebrantos de salud, lo que les impidió percatarse a tiempo de la negociación que realizaba con la parte actora.

Finalmente, precisó que el actor no es propietario del inmueble señalado, que no tiene deuda con el ciudadano O.B., por cuanto no existe la relación arrendaticia mencionada. Así mismo, señaló para finalizar su escrito lo siguiente:

ALEGO, que desde que inicie la ocupación del local antes mencionado, he cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento a quien no le correspondía, por consiguiente ante la realidad de este hecho, solicito si la competencia para conocer de la presente causa, se identifique al propietario real, a los fines de seguir cumpliendo con el pago de los alquileres a quien le corresponde.

Así las cosas, solicitó se declare Sin Lugar la demanda incoada en su contra.

III

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

Consta en los autos, que el ciudadano O.B. DE LA OSSA, acompañó con su escrito libelar, las siguientes pruebas:

• Contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo, el 15 de julio de 2010, anotado bajo el N° 94, Tomo 99.

• Documento de liberación de hipoteca, debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 de abril de 2004, anotado bajo el N° 16, Protocolo 1°, Tomo 5°.

Por su parte, el accionado reprodujo los siguientes medios probatorios con su escrito de Contestación:

• Documento de Compra-Venta, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 14 de septiembre de 1981, anotado bajo el N° 9, Protocolo 1°, Tomo 19°.

• Documento de Compra-Venta, protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de julio de 2008, anotado bajo el N° 30, Protocolo 1°, Tomo 15°.

Ahora bien, en el tiempo hábil para promover pruebas, la parte accionante presentó escrito de Promoción de Pruebas, bajo los siguientes términos:

• Invocó el mérito probatorio de las actas procesales.

• Invocó el principio de comunidad de la prueba.

• Ratificó los documentos que constan en las actas.

• Invocaron la Confesión Ficta del demandado.

IV

DE LA INTERVENCIÓN DE TERCEROS

De otro lado, los ciudadanos T.L. BRAVO Y W.A.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-1.092.415 y V-3.273.877, respectivamente, domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en su condición de Terceros intervinientes, representados por el Abogado en ejercicio E.G.H., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el N° 83.396, representación que acredita mediante Poder autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha 8 de enero de 2013, anotado bajo el N° 68, Tomo 1, presentó escrito en fecha 18 de enero de 2013, durante el lapso de pruebas, en el cual narra que sus representados adquirieron de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARABINAS, C.A., una parcela o faja de terreno, mediante escritura protocolizada en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 28 de diciembre de 1973, bajo el N° 67 y 41, Protocolo 1° y 3°, Tomo 11, con una superficie de setecientos setenta y nueve metros con sesenta centímetros cuadrados (779,60 Mts), con las siguientes medidas y linderos:

NORTE: Mide treinta y cuatro metros con ochenta y ocho centímetros cuadrados (34,88 Mts) y linda con la casa N° 79M-54, terreno propiedad de la Compañía INVERSIONES MARABINAS, C.A; SUR: Mide treinta y cuatro metros con setenta y dos centímetros cuadrados (34,72 Mts) y linda con casa N° 79M-110, propiedad de INVERSIONES MARABINAS, C.A; ESTE: Mide veintidós metros con dieciséis centímetros cuadrados (22,16 Mts) y linda con la avenida 19 (carretera Maracaibo-La Concepción) y por el OESTE: Mide veintidós metros con sesenta y seis centímetros cuadrados y linda con terreno de la Compañía INVERSIONES MARABINAS, C.A, según Plano de M. consignado en el Cuaderno de Comprobantes.

Continúa narrando la representación judicial de los terceros que, los ciudadanos T.L. BRAVO y WILLIAM ENRIQUE ALBANI CUBILLAN, antes identificado, procedieron a cumplir con las formalidades administrativas para el cambio de nomenclatura, por lo que le asignaron a los locales de su propiedad los números 79M-60, 79M-64 y 79M-70. Así mismo, señala que sus representados han poseído legítimamente y tienen la propiedad del terreno señalado, así como “las mejoras, bienechurías, adherencias, y pertenencias (galpones y locales) que se han venido describiendo en el presente documento desde el mismo momento de la adquisición, utilizando por ende y a su nombre propio el local donde funciona “Farmacia La Salud” (número catastral 79M-64), quedando distribuida la infraestructura de la siguiente manera: LOCAL N° 1: signado con el Número Catastral 79M-60, (actualmente 79M-104), según documento de Nomenclatura, emitido por la Dirección Municipal de Catastro, Centro de Procesamiento Urbano, Municipio Autónomo de Maracaibo, Estado Zulia, posee un área de construcción de aproximada de Ciento Dos Metros Cuadrados con Veinte Decímetros Cuadrados (102,20 Mts2”.

Seguidamente señala, que el local signado con el número Catastral 79M-64, pertenece al ciudadano M.D.C.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.815.894, de conformidad con documento de Venta, protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 30 de julio de 2008, anotado bajo el N° 30, Protocolo 1°, Tomo 15.

Precisa que el Local N° 2, signado con el N° 79M-70, actualmente 79M-104, según documento emitido por la Dirección Municipal de CATASTRO del Municipio Maracaibo del Estado Zulia y el Galpón, signado con el N° 79M-104, según documento emitido por la Dirección Municipal de CATASTRO, se encuentran ubicados en la Avenida 91, vía la Concepción, entre calles 79M y 80, Barrio La Macandona, denominado H.S., conocido actualmente como Barrio Libertador, Sector La Fortaleza, P.A.B.R., del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, signado anteriormente con el N° 89E-180, posteriormente con los número 79M-60 y 79M-70 y actualmente signados con los número 79M-104. En ese sentido, agrega que la bienhechurías se registraron ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Autónomo de Maracaibo, Estado Zulia bajo el N° 57, Protocolo 1°, Tomo 71, de fecha 26 de septiembre de 2003 y luego se registraron ante esa misma Oficina, el día 10 de mayo de 2010, quedando anotado bajo el N° 30, F. 119, Tomo 13, Protocolo de Transcripción,

De otro lado, narra que los ciudadanos T.L. BRAVO y WILLIAM ALBANI CUBILLAN, se trasladaron hasta la dirección donde se encontraban los locales descritos, en donde el ciudadano M.H.T., antes identificado, quien según esgrime, se encontraba en posesión de los locales 79M-60 y 79M-70, les indicó que él había celebrado un contrato de arrendamiento con el ciudadano O.B. DE LA OSSA, cuyo objeto era un Local Comercial signado con el N° 79M-64.

Argumenta que sus representados, el 12 de agosto de 2010, interpusieron formal demanda por Reivindicación, en contra de C.A.B. DE LA OSSA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-16.848.218, siendo declarada la falta de cualidad de sus poderdantes y condenados en Costas por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Sin embargo, señala que el mencionado ciudadano C.A.B. DE LA OSSA, les ofertó a los ciudadanos T.L. BRAVO y WILLIAM ALBANI CUBILLAN, por los derechos de posesión y propiedad del inmueble “un monto en Bolívares (…)”, recibiendo cada uno de ellos “un documento mercantil (cheque) posdatado por un monto de Bolívares Ciento Treinta Mil (Bs. 130.000,00) exactos del Banco Occidental de Descuento (Agencia “Las Mercedes”), Cuenta Corriente número 0116-0106-56-0009750452 (…)”. En este sentido, señala que los mencionados cheques no tenían los fondos suficientes para cubrir el monto señalado.

De otro lado, precisa que los datos señalados en el acta de ejecución de la Medida ejecutada, no guarda relación con los locales que fueron ejecutados, por cuanto la ejecución se refería al local identificado con el número catastral 79M-64, sin embargo, esta se ejecutó, según argumenta, en los locales 79M-60 y 79M-70.

Al respecto, se transcribe textualmente el alegato que sirve de fundamento para la intervención de los terceros en la causa:

El juicio de Reivindicación constituye el mecanismo procesal por excelencia para la defensa del derecho de propiedad, fundamentado ello en el contenido del artículo 548 de Código Civil Venezolano vigente, de donde se desarrolla el amparo al derecho de propiedad y posesión sobre el bien inmueble señalado y que se desea reivindicar, el cual, en la presente causa el inmueble que se solicita se encuentra enmarcado en los extremos de la normas antes señalada y que actualmente se encuentra en posesión del ciudadano O.D.B. DE LA OSSA, fundamentándose lo que se pretende por mis representados en una Acción Reivindicatoria, sustentada en los artículo 548, 771, 772 del Código Civil Venezolano vigente, artículos 700, 701 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente.

Ahora bien, la representación judicial de los terceros solicitó lo siguiente:

• Se oficie al Registrador del Primer Circuito de Registro Inmobiliario del Estado Zulia, a los fines de que expida copia certificada o constancia de deterioro del documento Registrado ante el Ministerio de Fomento, bajo el N° 262, de fecha 22 de marzo de 1889, y en caso que se encuentre deteriorado, solicitó el traslado de este Juzgado a la mencionada oficina registral, a los fines de verificar el documento mencionado.

• El traslado de este Tribunal al Registro Inmobiliario del Estado Zulia, a los fines de verificar documento registrado bajo el N° 215, Protocolo 1°, Tomo 1°, de fecha 5 de diciembre de 1910.

• Se oficie al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con la finalidad de que certifique la veracidad de documento registrado ante esa Oficina, el día 30 de julio de 2008, bajo el N° 30, Protocolo 1°, Tomo 15.

• Se oficie al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con la finalidad de que certifique la veracidad de documento registrado ante esa Oficina, el día 6 de marzo de 2008, bajo el N° 4, Protocolo 3°, Tomo 3.

• Se oficie a la Notaría Pública Octava de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, con la finalidad de que certifique la veracidad de documento autenticado ante esa Oficina, el día 13 de junio de 2012, bajo el N° 40, Tomo 63.

• Se oficie al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con la finalidad de que certifique la veracidad de documento registrado ante esa Oficina, el día 25 de octubre de 2001, bajo el N° 5, Protocolo 1°, Tomo 7.

De otro lado, solicitó se decrete Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre locales comerciales, con nomenclatura catastral 79M-60 y 79M-70, con un área de construcción de CIENTO DOS METROS CUADRADOS CON VEINTE DECIMETROS CUADRADOS (102,20 MTS2) y CIENTO VEINTOCHO METROS CUADRADOS (128,00 MTS2), respectivamente, que actualmente, según alega, están signados con el N° 79M-104, y sobre un G. de nomenclatura 79M-104, con un área de construcción de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (295,00 MTS2), ubicados en la Avenida 91, entre Calles 79M y 80, Barrio La Macandona, denominado H.S., conocido como Barrio Libertador, Sector La fortaleza, P.A.B.R., Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Así, solicitó igualmente el decreto de Medida de Secuestro, sobre el inmueble, según esgrime, propiedad de sus representados y se le nombre como Secuestratario Judicial.

Finalmente, se opuso al nombramiento del ciudadano O.D.B. DE LA OSSA, como Depositario Judicial.

Ahora bien, planteada la litis en los términos precedentemente transcritos, debe el Juzgador examinar con carácter previo a la decisión de mérito, si los terceros intervinientes en la causa, dieron cumplimiento a las formas procesales establecidas en la ley adjetiva para intervenir en el proceso y así poder esperar una Sentencia de mérito que atienda positivamente al contenido de su intervención.

En nuestro sistema procesal, encontramos distintas situaciones bajo las cuales pueden intervenir los terceros en la causa cuando no son parte de ella; así encontramos una tercería espontánea o potestativa o bien una intervención denominada voluntaria; pero también puede producirse por requerimiento de alguna de las partes. En cuanto a la intervención voluntaria, conforme a la doctrina, se suele clasificar en principal o ad excludendum, adherente simple o ad adiuvandum y adherente autónoma o litis consorcial.

En cuanto a la intervención principal, se entiende que esta constituye la actividad procesal del tercero como una nueva demanda, la cual puede ser propuesta en contra del actor o bien en contra del demandado del proceso principal y esta encuentra su objetivo en desplazar o excluir a estos, respecto al objeto que los mismos discuten en dicho proceso, es decir, busca sustentar en el proceso principal derechos propios, siendo que puede resultar favorecido o afectado por la decisión dictada en esta.

En este sentido, el procesalista patrio R.H. La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil, Tomo III, página 169, señala que conforme a la Ley Adjetiva vigente, la tercería excluyente que procura garantizar los derechos de una cosa determinada “(…) tiene la particularidad de establecer en el proceso, una nueva pareja de contradictores, en la cual la parte activa es el tercerista, quien hace valer una nueva pretensión, contra los integrantes de la pareja de contradictores inicial; esto es el demandante y el demandado, de suerte que son estos los sujetos pasivos de esa nueva relación de contradicción (…)”

En otro orden de ideas, el propio actor cuando alude en la obra citada, a las exigencias formales que debe contener la tercería excluyente, por alegarse o cuando se alegan que son exclusivamente suyos los bienes afectados por el juicio principal, determina que: “La tercería debe proponerse mediante demanda en forma, que cumpla con los requisitos señalados por el artículo 340, ante el Juez que tiene la competencia funcional, es decir, aquel que conoce o que conoció (art. 375) de la demanda en primera instancia(…)”

A este respecto, la Casación venezolana en situaciones como la surgida en el presente juicio, ha delimitado las exigencias formales que debe cumplir el tercero interviniente, para tratar de proteger derechos inmobiliarios del bien litigioso, sobre el cual pesa medida de Secuestro, decretada y ejecutada en la secuela del juicio. Así, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dejó establecidas las formalidades que debe cumplir el tercero para hacer valer una pretensión ad excludendum:

“Si la medida precautelativa que recae sobre bienes de un tercero es un secuestro, o prohibición de enajenar y gravar bienes inmuebles, o alguna de las medidas complementarias de que trata el primer aparte del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, o alguna de las medidas innominadas o atípicas a que se refiere el párrafo primero del mismo artículo, ese tercero que se sienta afectado, de acuerdo a lo dispuesto por los artículos 370, ordinal 1º y 371 eiusdem debe proponer demanda de tercería contra las partes contendientes ante el Juez de la causa en primera instancia. (…).

Estas actuaciones deben realizarse, siempre, de la forma prevista sin que se pueda variar, por expresa prohibición del artículo 7º del Código de Procedimiento Civil, desde luego que a las partes no a los jueces les está dado subvertir las reglas de procedimiento y, en caso de hacerse, todo lo que se realice estará viciado de nulidad, no susceptible de convalidación, ni siquiera con el consentimiento expreso de las partes, por mandato del artículo 212 eiusdem. (Sentencia Sala de Casación Civil, de fecha 20 de octubre 1994).

La tramitación inadecuada de cualquier pedimento, por un procedimiento no previsto (salvo la dispensa contenida en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil) o que este prohibido, resulta necesariamente en una nulidad de los actos así tramitados, así como de los pronunciamientos que se verifiquen con ocasión de tal irregularidad. En abono de lo expuesto la doctrina colombiana enseña, que la tramitación inadecuada desemboca en una nulidad, al aplicar un procedimiento inadecuado o simplemente distinto al que prevé la Ley, al efecto, H.M.B. comenta:

R. al trámite inadecuado, la Corte ha definido que dicha irregularidad procesal ‘no puede hallarse sino en los casos en que, para su composición por la justicia, un conflicto de intereses se somete a procedimiento distinto del indicado por la ley para él, como cuando debiéndose imprimir el trámite ordinario se lo hace transitar por el sendero del abreviado o el del especial, en todo o en parte; o cuando siendo de una de estas dos clases se tramita indistintamente por una o por la otra vía, o se acude a las fórmulas esquemáticas propias del proceso ordinario.

En concordancia a lo anteriormente señalado, este Juzgado observa que la representación judicial de los terceros intervinientes pretende para sus representados, la tutela de un derecho de propiedad sobre el inmueble litigioso, lo que exige una necesaria tramitación de su pretensión a través de las formalidades establecidas en el artículo 370 numeral 1° y 371 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la parte interviniente debe buscar la tutela judicial efectiva, a través de una demanda autónoma que cumpla con los requisitos previstos en el artículo 340 eiusdem.

En el caso de autos, el Apoderado Judicial de los terceros intervinientes, a través de la invocación de un derecho de propiedad, sólo hace mención de las normas legales que le asisten en su pretensión, sin embargo, no se concreta una demanda autónoma ad excludendum en la que pretenda tener un derecho preferente al del demandante. Como derivación de lo anterior, a los terceros se deben considerar como extraños en el presente proceso, dada las características que presenta su intervención, debiéndose interpretar y concluir, que no cumplieron a cabalidad los impretermitibles requisitos establecidos en la ley adjetiva, en el citado artículo 371 del Código de Procedimiento Civil, y por tanto, se declara inadmisible su intervención en la causa. ASÍ SE DECIDE.

IV

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

• Visto los alegatos del accionante de autos, ciudadano O.D.B. DE LA OSSA, antes identificado, quien demanda en este juicio el DESALOJO del inmueble identificado en actas, el pago de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) diarios, hasta la entrega efectiva del inmueble por concepto de Cláusula Penal y la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), por cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, estimando su demanda en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), equivalentes a MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS CON SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (1666,6 U.T), el Tribunal para resolver hace las siguientes consideraciones:

Es menester destacar que en fecha 26 de octubre de 2012, el Alguacil de este Juzgado expuso haber recibido los emolumentos necesarios para la citación de la parte demandada. En este orden de ideas, consta en los autos las resultas de la medida de Secuestro decretada por este Tribunal, las cuales fueron recibidas y agregadas al expediente el 18 de diciembre de 2012, así mismo, aparece en el acta de ejecución de la Medida de Secuestro, que el Órgano Ejecutor notificó del decreto de dicha cautela al sujeto pasivo de la relación procesal, con lo cual operó la citación presunta contemplada la ley adjetiva, en el segundo aparte del artículo 216, en el sentido de haber estado presente en un acto procesal en el cual se ejecutó la Medida de Secuestro decretada sobre el inmueble litigioso, por lo cual quedó gravado el accionado con la carga de rendir su Contestación dentro del lapso de emplazamiento fijado por el Tribunal en el auto de admisión de la demanda.

Así, en fecha 7 de enero de 2013, la parte accionada compareció ante este Juzgado a rendir contestación a la demanda, quien acompañó con su escrito, Contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo, el 15 de julio de 2010, anotado bajo el N° 94, Tomo 99 y Documento de liberación de hipoteca, debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 de abril de 2004, anotado bajo el N° 16, Protocolo 1°, Tomo 5°. Sobre lo acontecido se hace necesario transcribir d el contenido del artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra establece lo siguiente:

El emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, citación que se llevará a cabo conforme a lo dispuesto en el Capítulo IV, Título IV del Libro Primero de este Código.

Este Tribunal, precisa que entre el día de la recepción exclusive de las resultas de la Medida decretada por este Juzgado, hasta el momento de la Contestación de la demanda, transcurrieron tres (3) días de Despacho, lo que nos lleva a inferir por aplicación de la norma transcrita que la intervención del accionado resultó extemporánea, por haber comparecido a ejercitar su derecho de defensa, después del vencimiento del lapso concedido por la ley para su intervención en el proceso. Esta situación nos lleva a examinar en este fallo, si tal modo de intervención comporta la necesidad para el Juez de proferir una declaratoria de la Confesión Ficta del demandado, o por el contrario logró probar algo que le favorezca. Al respecto, el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, a la letra establece lo siguiente:

La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362, pero la sentencia se dictará en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio.

Bajo los supuestos analizados, se infiere sin lugar a dudas que el demandado se encuentra en el proceso en estado de rebeldía, al haber presentado su escrito de contestación a la demanda de forma extemporánea, quien por lo demás, acompañó medios probatorios relacionados con la venta del inmueble litigioso. Ahora bien, ante esta situación, la ley ha previsto que el demandado ante la situación procesal en que se encuentra, afectado por una presunción juris tantum de confesión de los hechos contenidos en la demanda, sólo podrá promover aquellas pruebas que desvirtúen los hechos alegados por el demandante, y se deberá determinarse con arreglo a la ley, que la pretensión no sea contrario a derecho.

Al respecto, es criterio reiterado por la Sala de Casación Civil, mediante Sentencia dictada el 2 de julio de 1964, Número 45, lo siguiente:

En efecto ha sido criterio reiterado de la Sala de Casación Civil de este Supremo Tribunal, que el demandado confeso sólo puede hacer la contraprueba de los hechos alegados en el libelo, sin alegar excepciones que debía oponer en el acto de contestación.

En este sentido, consta en los autos que el demandante pretende el Desalojo, por el incumplimiento del arrendatario en el pago de pensiones de arrendamiento, así como el pago de los conceptos previamente señalados, por lo tanto, al haberse incorporado al proceso pruebas que no guardan conexión con los hechos constitutivos de la pretensión, las mismas no son pruebas permitidas en juicio, capaz de probar excepciones que debió alegar el demandado en su contestación, y al no haber comparecido oportunamente a juicio para contestar, los medios probatorios hechos valer resultan inadmisibles. A este respecto, el demandado confeso sólo puede hacer valer la contraprueba de los hechos alegados en el Libelo en atención a la gravedad de la situación procesal en que se encuentra, además, también está limitado en cuanto a la invocación de excepciones que debió señalar en su escrito de Contestación, como se señaló anteriormente. En consecuencia, en el presente caso, operó la presunción iuris tantum de veracidad de lo afirmado por el actor para pedir el Desalojo del inmueble.

Los efectos que se derivan de la situación procesal anteriormente narrada, llevan al J. a considerar como cierto lo alegado por el actor en su escrito libelar, en el sentido de estar el accionado insolvente en el pago de la obligación relativa a las pensiones de arrendamiento, generadas a partir del 10 junio de 2012, hasta el 10 de octubre del mismo año, es decir, cuatro (4) pensiones arrendaticias a razón de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,00), cada una, lo que totaliza la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), y como derivación de ello, lleva al Tribunal a declarar CON LUGAR la solicitud de Desalojo contenida en la demanda y extinguido el contrato de arrendamiento que une a las partes, con la consecuente entrega del inmueble dado en arrendamiento. Así mismo, se condena al demandado al pago de la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), derivada de los canones insolutos. ASÍ SE DECIDE.

• De otro lado, deja sentado el Juzgador que el actor en su demanda acumula subsidiariamente una pretensión pecuniaria, que según su exposición representa una sanción con cargo al demandado en concepto de Cláusula Penal, derivada de la aplicación de la Cláusula Quinta del Contrato, y que conforme a lo expresado, debe ser pagada hasta la entrega del inmueble. Esta penalidad se estima en la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) diarios. En consecuencia este pedimento, debe el Juez examinarlo y considerarlo bajo la situación fáctica surgida en el proceso, donde el accionado, no rindió contestación a la demanda, pues es de principio que el Juzgador se encuentre en el deber de declarar positivamente todo lo pedido, salvo que la petición del demandante sea contraria a derecho (Ex art. 362 C.P.C).

Ahora bien, este planteamiento lleva al Juez a examinar la pertinencia del anterior pedimento, a la luz de la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, pues esta convención viene a representar en el caso de autos, las reglas aplicables al vinculo jurídico surgido en cuanto a los elementos esenciales e indispensables que deben observarse durante la vigencia y extinción de la relación de arrendamiento que les une, la cual es del tenor siguiente:

En caso de terminación del contrato por vencimiento del plazo o por cualquier otra causa, el ARRENDATARIO se obliga a devolver los inmuebles arrendados a el ARRENDADOR completamente desocupado, en buen estado, siendo el ARRENDATARIO responsable de los perjuicios que se causaren por retardo en la entrega de los mismos, a cuyo efecto se conviene como cláusula penal, en pagar a el ARRENDADOR como indemnización por cada día de retardo en el cumplimiento de esta obligación de desocupación y entrega, completamente solvente en todos los servicios públicos, la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) diarios.

De una interpretación literal de la Cláusula transcrita, se infiere que la voluntad de las partes estuvo dirigida a imponer una penalidad con cargo al Arrendatario para una situación muy particular. Esto significa que la sanción solicitada conforme a la convención, sólo es posible aplicarla a partir del momento en que el arrendatario incumpla con el deber de entregar o restituir el inmueble recibido en arrendamiento. Bajo tales premisas, la Cláusula Penal establecida entre las partes en el contrato arrendaticio, es de aplicación restrictiva, es decir, que sólo podrá ser acordada por el Juez, cuando el arrendatario incumpliente se encuentre en el supuesto de hecho previsto por las partes en la convención.

Del examen de los términos de la demanda, conviene destacar que la solicitud de Desalojo, la funda el actor con vista a un incumplimiento imputable al demandado por la falta de pago de más de dos (2) pensiones de arrendamiento y en lo que respecta a la pretensión resarcitoria por Cláusula Penal, no invoca ninguna situación de hecho capaz de generar su aplicación, pues se limita a solicitarla bajo la siguiente premisa:

(…)así como también demando el pago de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) diarios, por concepto de cláusula penal establecido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, hasta la entrega del inmueble libre de personas y bienes, solvente con los servicios públicos y en las condiciones pactadas ya descritas.

A este respecto, conforme a la doctrina, la “Cláusula Penal” constituye una obligación o prestación de naturaleza accesoria, de modo que, carece de valor autónomo o propio, al depender de la obligación principal de la cual se deriva. Lo anterior nos lleva en el caso de autos, a determinar y considerar, si el arrendatario incumplió durante la ejecución del contrato con la entrega oportuna del inmueble en los términos establecidos en contrato o en la ley sustantiva civil, o por el contrario, su permanencia en el mismo obedece al derecho de permanencia que surgió con motivo del vínculo de arrendamiento que le une con el actor para servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato. Esta interrogante se formula para que el J., pueda arribar a una conclusión en lo que respecta a la licitud y procedencia de la penalidad acumulada a la demanda, estimada en la suma de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) diarios.

En este sentido, el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece la posibilidad de aplicar por convenio entre las partes, una penalidad, cuando esta se incluya en el contrato a través de una Cláusula Penal, para el caso de que el arrendatario incumpla con la obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento del plazo. Así, la norma mencionada, establece en forma expresa lo siguiente:

Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referente a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo.

Vista las cosas en los términos planteados, debe quien hoy juzga examinar la naturaleza del contrato de arrendamiento que existió entre las partes, lo que implica extraer de la convención los hechos dados o aportados por las partes, que permitirán conocer el tipo de contrato de arrendamiento puesto a la vista del J. en cuanto a su duración, para así pronunciarse sobre la aplicación de la penalidad solicitada. A este respecto el propio actor confiesa en su Libelo, que el contrato arrendaticio insurgente entre ellas, se suscribió por el término de un (1) año, a partir del 10 de marzo de 2010, y se prorrogó automáticamente por otro (1) año más. Así mismo, se afirma que una vez vencido el periodo contractual y la Prorroga Legal, el inquilino continuó ocupando el inmueble y que en su condición de arrendador, aceptó el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses abril y mayo de 2012, por lo que de conformidad con el artículo 1614 del Código Civil, entiende el propio accionante, que el contrato arrendaticio se indeterminó en cuanto al tiempo de duración.

Para el autor, G.G.Q., en la obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, V.I., página 112, señala que:

El contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda concocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.

Así las cosas, de los datos aportados por el actor, se infiere que en el caso de autos, las partes fijaron una duración determinada para la vigencia del contrato y que luego de vencido, se indeterminó, con vista a la tácita reconducción que generó la percepción por parte del arrendador de la pensiones arrendaticias generadas después de su vencimiento, es decir, que su aquiescencia produjo como efecto, dentro de la relación arrendaticia, su indeterminación en cuanto al tiempo de duración. Esta situación conforme a la ley, hace necesario, que para la extinción del contrato después de su indeterminación, deba mediar la notificación del arrendador a su arrendatario, para informarle su irrevocable voluntad de ponerle término al contrato arrendaticio, todo ello con arreglo a lo establecido en el artículo 1.615 del Código Civil. A este respecto, se observa que en el caso de autos, el arrendador no efectuó el desahucio de ley, para lograr la extinción del contrato por vencimiento del término de duración, lo que hace inaplicable la penalidad solicitada. En síntesis partiendo de la premisa de que la relación arrendaticia que une a las partes presenta la característica de ser un contrato a tiempo indeterminado, no es posible admitir la licitud de la pretensión resarcitoria, por no haberse dado en el caso de autos el supuesto de hecho que la hace aplicable y menos aun se encontraba en mora para la entrega del inmueble al momento de la presentación de la demanda.

Para puntualizar en el anterior análisis, conviene dejar sentado en este fallo las distintas hipótesis que pueden sucederse para obtener la extinción del contrato por vencimiento del término. Así encontramos, que para ponerle fin a la relación de arrendamiento debe darse el desahucio en los términos referidos y ante la negativa del arrendatario de entregar voluntariamente el inmueble, es necesario, que medie una demanda por cumplimiento de contrato y obtener del Juez una sentencia constitutiva en la cual se extinga la relación jurídica, es decir, que el cambio de esta relación o estado jurídico no puede ocurrir sino previa declaración del Juzgador de la existencia de los requisitos que la ley exige para que este cambio pueda producirse por tratarse de relaciones indisponibles.

Por último conviene precisar, que en el presente juicio y bajo un examen minucioso de la solicitud presentada en concepto de cláusula penal y muy especialmente de la interpretación y alcance de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, nos lleva a determinar que ante la eventualidad de que el fallo en referencia quede definitivamente firme, sería el momento a partir del cual puede el accionante aplicar la penalidad prevista en la cláusula quinta del contrato, pues, se reitera que la mora en la entrega por la finalización del contrato constituye el elemento indispensable para permisar la aplicación de la penalidad, establecida contractualmente. Por el contrario, en el caso bajo estudio, hasta el momento de proferirse el fallo definitivo, no había operado la carga del arrendatario de entregar el inmueble al arrendador.

Por los razonamientos antes expuestos, encuentra este operador de justicia, que la solicitud indemnizatoria, por las motivaciones previamente señaladas, no resulta aplicable al arrendatario por ser contraria al contrato de arrendamiento existente entre las partes (ley entre las partes) y no se encuentra ajustado a derecho el monto reclamado por el actor como indemnización por mora en la entrega del inmueble, lo que la hace improcedente y así lo declara el J. en esta oportunidad. ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley:

Declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada, por el ciudadano O.D.B.D.O., en contra del ciudadano M.H.T., y en consecuencia:

PRIMERO

Se declara INADMISIBLE, la intervención de los terceros, T.L. BRAVO y WILLIAM ENRIQUE ALBANI CUBILLAN.

SEGUNDO

CON LUGAR la solicitud de DESALOJO, propuesta por el accionante.

TERCERO

Se condena al arrendatario M.H.T., al pago de la cantidad CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos.

CUARTO

SIN LUGAR la pretensión resarcitoria, propuesta por el accionante por ser contraria a la convención arrendaticia celebrada entre los litigantes.

QUINTO

Se condena en Costas procesales a los terceros intervinientes, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO

Se exime a las partes integrantes de la relación procesal en la causa principal, del pago de las costas procesales, por no haber vencimiento total en la presente causa

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE.

D. copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los seis (06) días del mes de febrero de 2013.

EL JUEZ TITULAR:

DR. F.A.B.

EL SECRETARIO TITULAR:

M.. A.B. CASTILLO

En la misma fecha, siendo las doce de la tarde (12:00 P.M.), se dictó y publicó el fallo que antecede bajo el N° 021/2013.

EL SECRETARIO