Decisión de Juzgado de Municipio Noveno Ejecutor de Medidas de Caracas, de 16 de Junio de 2014

La Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 30 de diciembre de 2005.

La entrega del inmueble dado en arrendamiento, totalmente libre de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió.

Pagar las costas y costos del presente juicio.

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. De conformidad con el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 de la ley adjetiva, por defecto de forma de la demanda, en razón de no haberse llenado el requisito establecido en el ordinal 5º del artículo 340 ejusdem, ya que se generó una contradicción entre los pedimentos y alegaciones, toda vez que se alegó el incumplimiento de la cláusula tercera, pero en el petitorio se alude a la cláusula segunda que se refiere al modo, tiempo y lugar de la obligación de pagar el canon de arrendamiento, por lo que a todas luces no se tiene por cierto por cuál de las dos (2) cláusulas está fundamentando su pretensión.

2. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta, en razón de que cumplió con la obligación contractual de cancelar las cuotas de condominio correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2007, para un total de OCHOCIENTOS DIECISIETE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 817.854,oo), monto este que fue depositado en su totalidad en fecha 31 de diciembre de 2007, en la Cuenta Corriente Nº 0108-0023-46-0100001360 de la cual es titular la Junta de Condominio Centro Cando en el Banco Provincial, S.A., a pesar de que esa obligación de cancelar las cuotas de condominio le corresponde única y exclusivamente al propietario del inmueble (la arrendadora) conforme a lo establecido en los artículos 12 y 13 de la Ley de Propiedad H.v..

3. Que no obstante, es necesario acotar que en el contrato de arrendamiento celebrado, nunca se pactó que la obligación de cancelar las planillas de liquidación de condominio debía ser periódica, o que su cancelación debía ser por mensualidades vencidas o anticipadas, es decir, en un período de tiempo especifico, por lo que se entiende que el arrendatario tenía únicamente la obligación de cancelarlas, bien sea separadas o conjuntamente, tal y como se efectuó en este caso, ya que en ningún momento se estableció pacto en contrario.

4. Por lo que solicitó se declare sin lugar la demanda.

-ALEGATOS EN ALZADA-

Según lo constatado en autos, este Tribunal observa que en la oportunidad correspondiente para la presentación de informes, las partes no interpusieron escrito alguno.

-III-

DE LA PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

-PRUEBAS EN PRIMERA INSTANCIA-

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Riela a los folios 6 al 8 y signado “A”, original de Contrato de Arrendamiento suscrito entre A.d.V.A. y R.J.G.R., sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 111-C, piso 11, Torre C del Edificio Centro Candoral, La Candelaria, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de diciembre de 2005, bajo el Nº 61, Tomo 69 de los Libros respectivos. La documental en referencia se constituye en un documento autenticado, el cual es redactado por el interesado y contiene lo que a él le interesa por lo que, nace privado y el hecho de autenticarse no lo convierte en público, tal como lo estableció la Sala de Casación Civil, mediante la sentencia N° 000563 de fecha 26/09/2013, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, Exp. N° 13-254. Visto esto y de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, y lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y de que una vez consignado, la parte demandada nada dijo acerca de si lo reconoce o lo niega, esta Juzgadora da por reconocido tal documento y le otorga pleno valor probatorio, por cuanto de su contenido se constata ciertamente la relación contractual entre las partes suscribientes y las obligaciones asumidas por ambas. Así se declara.

2. Marcados “B” al “I” y cursantes a los folios 9 al 16, copias simples de Contribuciones de Condominio, emanados del Centro Comercial Candoral-Residencias Candoral, por el Apartamento Nº C111, a nombre del propietario A.S.A., y referente a los meses consecutivos de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2007. Al respecto, observa esta Juzgadora que se tratan de planillas de condominio que, de conformidad con lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad H.t. de títulos ejecutivos que no fueron desconocidos en su debida oportunidad, por lo que esta Juzgadora considera que dichos instrumentos merecen fe de su contenido y por lo tanto, se les otorga pleno valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

3. Reprodujo el mérito favorable que emergen de todas y cada una de las pruebas cursantes en el presente expediente a su favor. Respecto a ello, esta Juzgadora advierte que el manifestar que se reproduce el mérito favorable de los autos, no es en sí mismo un medio de prueba admisible en nuestro ordenamiento jurídico. Lo que ello denota es una manifestación del principio de la comunidad de la prueba conforme al cual las pruebas ya evacuadas no pertenecen al promovente, sino que pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En consecuencia, no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido. Así se declara.

4. En su escrito de promoción de pruebas, promovió la Confesión de la parte demandada, al haber expresado que “…monto éste que fue depositado en su totalidad en fecha 31 de diciembre de 2007, en la Cuenta Corriente No. 0108-0023-46-0100001360 de la cual es titular la Junta de Condominio Centro Cando en el Banco Provincial de Venezuela S.A.…” Al respecto, debe señalar esta Juzgadora que para que la confesión como medio de prueba exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. En consecuencia, esta Juzgadora considera que el presente caso se refiere a una declaración mediante la cual la parte demandada admite haber pagado las planillas de condominio el 31/12/2007, y en ese sentido, se le otorga pleno valor probatorio y se tiene como plena prueba de lo confesado por la parte demandada, de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil. Así se declara.

   DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Marcado “A” y cursante al folio 61, copia simple de Planilla de depósito del Banco Provincial, efectuado en la Cuenta Corriente No. 0108-0023-46-0100001360, cuyo titular es la Junta de Condominio-Centro Cando, de fecha 31/12/2007, por un monto de OCHOCIENTOS DIECISIETE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 817.854,oo). Al respecto, observa esta Juzgadora que estamos ante un depósito bancario que, aun cuando se asemeja a las tarjas haciéndole aplicable la regla de valoración del artículo 1.383 del Código Civil, el mismo no necesita de su confrontación para otorgársele valor probatorio, ya que tiene una serie de símbolos, dígitos, letras y seriales que aluden a la operación de depósito efectuada, y que generan una presunción de certeza sólo desvirtuable mediante impugnación, tal como lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, mediante la sentencia Nº RC.00877, de fecha 20/12/2005, Caso: M.A.G. c/ Envases Occidente, C.A., Exp. Nº 05-418, cuando señaló que “…los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas…” Siendo ello así, y en vista de que tal instrumento riela en original al folio 70 del presente expediente, y que no fue impugnado por la parte contraria, este Tribunal acuerda darle valor probatorio, por cuanto dicha planillas da plena fe de que se realizó dicho depósito en la Cuenta de la Junta de Condominio Centro Cando. Así se declara.

   -PRUEBAS EN ALZADA-

   De la revisión exhaustiva del expediente, esta Juzgadora observa que las partes en alzada no promovieron pruebas.

   Habiéndose cumplido con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil que establece que los “Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción...”, esta Juzgadora pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa.

   -IV-

   MOTIVA

   De la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que en virtud de la entrada en vigencia de las Resoluciones Nros. 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012 y 2013-0030 de fecha 04 de diciembre de 2013, dictadas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de las cuales se le atribuye a este Tribunal competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien suscribe el presente fallo, previo abocamiento efectuado, notificadas las partes, y estando en la oportunidad para decidir, lo hace con base a las siguientes consideraciones:

   El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 07 de agosto de 2008, proferida por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró:

   …SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana A.D.V.A. en contra del ciudadano J.G.R....

   Como punto previo, debe esta Juzgadora en Alzada señalar, que si bien es cierto, las cuestiones previas, en el Juicio Breve de los Procedimientos Arrendaticios, deben sentenciarse al fondo de la litis, no es menos cierto, que contra tales fallos, no se admite apelación, por lo cual, conforme al principio “Tantum Apellatum, Quantum Devolutum”, la apelación en los mencionados procesos, para ante la instancia A Quem, y su resolución por dicha instancia Superior, sólo debe versar sobre el fondo del asunto relativo a la controversia, vale decir, a los aspectos esgrimidos en la propia contestación de fondo y nunca sobre las cuestiones previas, que decidido por la instancia A Quo, tal parte del fallo adquiere carácter de definitivo.

   Establecido lo anterior, esta Juzgadora observa que, en el caso bajo examen, la parte actora pretende la Resolución del contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 22 de diciembre de 2005, en virtud de la falta de pago de las planillas de condominio correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2007, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, la cual fue admitida por el Tribunal de la causa, por el Juicio Breve, de conformidad con las disposiciones especiales de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   En consecuencia, debe verificar esta Juzgadora si están dadas las condiciones o supuestos, establecidos por la norma para accionar por resolución de contrato, y se desprende de los autos que la parte actora ha consignado un contrato de arrendamiento cuya Cláusula Segunda es del siguiente tenor:

   …El presente contrato será por el lapso de seis mes(sic) contados a partir del 30 de diciembre del 2005, prorrogable por períodos iguales, salvo; que una de las partes decida lo contrario con sesenta días de anticipación deberá informar a la otra…

   Visto ello, considera esta Juzgadora que el contrato locativo objeto del presente juicio, siempre fue a tiempo determinado y se encuentra aún vigente, puesto que para la fecha en que se interpuso la presente demanda (02 de octubre de 2007) habían transcurrido tres (3) de los seis (6) meses que, en efecto, se prorrogó. En consecuencia, resulta ajustada a derecho la acción de resolución propuesta. Así se declara.

   Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia, observa esta Juzgadora que la norma rectora de la acción de resolución de contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente que los elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de resolución, son los siguientes: i) que el contrato jurídicamente exista, y que sea contentivo de la obligación que se alega como incumplida; ii) que la obligación esté incumplida; y iii) que el actor haya cumplido y ofrecido eficazmente cumplir con su obligación.

   De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución de contrato incoada en este caso, debe esta Juzgadora pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa esta Juzgadora que la parte actora trajo a los autos, el original del contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de diciembre de 2005, bajo el Nº 61, Tomo 69 de los Libros respectivos; por lo que, ha quedado de esta forma plenamente demostrada la existencia de la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente juicio y, por ende, la obligación del demandado, en su condición de Arrendatario, de pagar la energía eléctrica y el condominio, tal como se estableció en la Cláusula Tercera del contrato en cuestión, la cual es del siguiente tenor: “el arrendatario indica al arrendador que los pagos de energía eléctrica y condominio que genere el referido inmueble son por cuenta del arrendatario”.

   En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de resolución de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa esta Juzgadora que, a decir de la actora, el incumplimiento del arrendatario se circunscribe a la falta de pago de ocho (8) planillas de liquidación de condominios, correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2007. Ante esto, la parte demandada negó estar insolvente en el pago de dichas planillas, por cuanto pagó en fecha 31 de diciembre de 2007, en la Cuenta Corriente Nº 0108-0023-46-0100001360 de la cual es titular la Junta de Condominio Centro Cando en el Banco Provincial, S.A., la cantidad total de OCHOCIENTOS DIECISIETE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 817.854,oo), monto al que ascienden dichas planillas.

   En ese sentido, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, nos dicen en forma similar que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Esto traducido en el ámbito de las acciones de cumplimiento y de resolución denota que el demandante lo que debe es probar la existencia de la obligación y alegar el incumplimiento, pero es el demandado el que tiene la verdadera carga de probar el cumplimiento por su parte de las obligaciones establecidas en el contrato. En este sentido nos ha dicho J.M.-Orsini que en los casos de la acción de resolución:

   El demandante prueba el contrato, pero se limita a invocar el incumplimiento culposo. El demandado, para exonerarse, debe probar ya sea el cumplimiento de la obligación o bien la causa extraña no imputable a él que justifica su incumplimiento.

   (La Resolución del Contrato por Incumplimiento. Caracas: Academia de Ciencias Políticas y Sociales, pág. 134).

   Así pues se observa que, para demostrar el efectivo cumplimiento de su obligación, la demandada trajo al proceso, original de Planilla de depósito del Banco Provincial, efectuado en la Cuenta Corriente No. 0108-0023-46-0100001360, cuyo titular es la Junta de Condominio-Centro Cando, por un monto de OCHOCIENTOS DIECISIETE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 817.854,oo), realizado el 3 de diciembre de 2007; evidenciándose de esta forma, que para el momento de la interposición de la presente demanda (02 de octubre de 2007), el demandado no había pagado las respectivas cuotas de condominios, resultando dicho pago, a todas luces, extemporáneo, más aún, cuando el pago de dichas contribuciones, de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, debía ser de forma mensual y consecutiva, y no como lo pretende hacer ver el demandado, alegando que en el contrato de arrendamiento no se había fijado oportunidad alguna para ello.

   En conclusión a todo lo narrado anteriormente, considera esta Juzgadora en Alzada, que la Juez a quo no erró al declarar procedente la acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento que incoara la ciudadana A.D.V.A., en contra del ciudadano J.G.R., confirmándose de esta manera, lo decidido en primera instancia. Así se decide.

   -V-

   DISPOSITIVA

   En vista de los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, pasa a dictar el dispositivo en el presente caso declarando lo siguiente:

SIN LUGAR el RECURSO DE APELACIÓN intentado por la parte demandada, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 07 de agosto de 2008.

En consecuencia se CONFIRMA, en todas y cada una de sus partes, el fallo apelado que declaró CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana A.D.V.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-4.565.046, en contra del ciudadano J.G.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-11.265.294.

Se condena en costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con el artículo 281 del código de Procedimiento Civil.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, a los dieciséis días (16) días del mes de junio de Dos Mil Catorce (2014). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

Dra. A.S.M.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO

En esta misma fecha siendo las 1:00 p.m., se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO

Exp. Itinerante Nº: 0757-12

Exp. Antiguo Nº: AH1B-R-2008-000019

ASM/BA/YRA