Decisión de Juzgado de Municipio Noveno Ejecutor de Medidas de Caracas, de 4 de Febrero de 2014

Se declare la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 26 de junio de 2000.

En consecuencia, entregue el inmueble objeto del referido contrato, libre de personas y bienes, en las mismas condiciones en que lo recibió.

En pagar la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,oo) por concepto de cláusula penal establecida en el contrato a razón de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo) diarios, desde la fecha del incumplimiento del contrato, es decir, el 16 de agosto de 2003, hasta el 31 de abril de 2004, y los que se sigan causando hasta la entrega real y efectiva del inmueble.

-DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA-

En su escrito de contestación, la parte demandada alegó lo que en resumen se expone:

1. Solicitó se declare la PERENCIÓN DE LA INSTANCIA, de conformidad con el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el 06/07/2004 el tribunal admitió la demanda, y no fue sino hasta el 17 de agosto de ese mismo año, es decir, 42 días después, que se consignaron los fotostatos correspondientes para la compulsa, así como la entrega de los emolumentos al Alguacil a los fines de practicar la citación.

2. Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho invocado, la demanda que se incoó en su contra.

3. Que no es cierto que el contrato de arrendamiento suscrito con la actora, hubiese sido celebrado el 26/06/2000, sino el 1° de julio de 1997.

4. Que no consta en autos que el canon del inmueble objeto del contrato de arrendamiento hubiese sido regulado por parte de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, tal como se señala en la cláusula segunda del referido contrato.

5. Que el 22/06/2000 la parte actora le comunicó que el canon de arrendamiento sería de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo) mensuales a partir del 1° de julio de ese año, y le participaba su intención de vender el inmueble.

6. Que el 26/07/2000 la parte actora efectivamente le presentó para su firma el contrato de arrendamiento que estipula en su cláusula segunda, un canon regulado, el cual, bajo engaño, suscribió.

7. Que el 22 de octubre de 2001, aún vigente la prórroga del contrato, la actora le notificó que el canon de arrendamiento sería de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo) a partir del 1° de noviembre, y le ratificó su intención de vender el inmueble.

8. Que el 08 de diciembre de 2001 le dio respuesta a la parte actora, comunicándole que el canon que regiría a partir del 1° de enero de 2002 sería el que fue participado por ella, así como también le solicitó información a los efectos de tomar una decisión con respecto a la adquisición del inmueble.

9. Que por motivo de la hospitalización de su hijo menor debido a una grave enfermedad, le comunicó a la parte actora que le entregara la cantidad correspondiente al depósito que entregó en el año 1997, junto con los intereses, previa deducción de las cantidades que adeudare por lo que ella creía erróneamente, era el canon regulado del inmueble; pero no fue sino hasta el mes de abril del 2004 que la actora le ofreció nuevamente en venta el inmueble sin hacer entrega de los recaudos solicitados, además de que manifestó la existencia de una deuda por la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 630.000,oo).

10. Que no es cierto que adeude los cánones correspondientes a los meses desde julio de 2003 hasta abril de 2004, por cuanto desde junio de 2003, existía un crédito a su favor y a cargo de la parte actora, por la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS TRES MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs 1.503.956,97), sin considerar la indexación respectiva, derivado de las cantidades que en exceso le ha venido pagando; por lo que, aplicando la COMPENSACIÓN DE LA DEUDA, aún para el mes de noviembre de 2004, existe un crédito a su favor por la suma de UN MILLÓN CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON SETENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 1.139.873,77) y no existe deuda alguna a su cargo por concepto de cánones de arrendamiento.

11. Tampoco es cierto que se adeude cantidad alguna por concepto de cláusula penal, ya que la misma está prevista para el caso de demora en la entrega del inmueble, una vez finalizado el contrato.

12. Que el contrato de fecha 26/07/2000 es nulo por cuanto implicó la renuncia de sus derechos, de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que hubo un incremento desproporcionado del canon invocando una inexistente regulación, se estableció un término de duración distinto y se desconoció el tiempo acumulado para la procedencia de la prórroga legal, y de los artículos 1.146, 1.148 y 1.346 del Código Civil.

13. Que siendo nulo el contrato e indudable que efectuó pagos por montos superiores a la deuda que le correspondía pagar, hace procedente la defensa perentoria de compensación alegada.

    -III-

    DE LA PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

    DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

    1. Marcado “B” y cursante a los folios 8 al 9, original de documento contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 26 de junio de 2000. Al respecto, observa esta Juzgadora que estamos ante un documento privado, el cual no fue desconocido por la parte contraria de conformidad con los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, y en consecuencia, esta Juzgadora lo estima en todo su valor probatorio por cuanto de dicho instrumento se demuestra que las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 17, ubicado en la Segunda Calle de Los Magallanes de Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital, con un canon de arrendamiento de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo), y con una duración de seis (6) meses, contados desde el 01/07/00 al 31/12/00. Así se declara.

    2. Marcado “C” y cursante al folio 10, original de carta de fecha 22 de octubre de 2001, emitida por la ciudadana A.J.S. a la ciudadana A.d.L.. Sobre el documento producido, aprecia esta Juzgadora que estamos ante una carta, la cual no fue impugnada por la parte contraria de conformidad con los artículos 1.374 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, adquiere pleno valor probatorio por cuanto de la misma se deriva que la parte demandada fue notificada que a partir del 1° de noviembre de 2001, el canon de arrendamiento sería de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo), y que se le ofrecía en venta, en primer lugar, el inmueble arrendado, por lo que esperaba una respuesta. Así se declara.

    3. Marcado “D” y cursante a los folios 11 al 12, originales de Recibos de fechas 31/12/01, 05/01/02, 08/03/02, 01/04/02, 01/05/02, 13/07/02, 14/09/02, 12/10/02, 31/12/02, 28/02/03, 30/04/03 y 30/06/03. Al respecto, aprecia esta Juzgadora que estamos ante instrumentos privados, los cuales tiene pertinencia en el caso bajo estudio, en el sentido de que con los mismos se demuestra que la demandada, en su condición de arrendataria, pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 2001, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2002, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2003. Visto esto y por cuanto no fueron impugnados, es por lo que se les concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

    4. Cursante a los folios 88 al 90, originales de Recibos de fechas 31/07/00, 30/09/00, 31/12/00, 03/02/01, 03/03/01, 31/03/01, 31/05/01, 30/06/01, 07/07/01, 11/08/01, 15/09/01 y 01/10/2001. Dichos instrumentos presentan el carácter de documentos privados, los cuales no fueron impugnados por la parte contraria, de conformidad con los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, por lo que, esta Juzgadora los aprecia en todo su valor probatorio por cuanto de los mismos se demuestra que la parte demandada pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, septiembre, diciembre del año 2000, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2001. Así se declara.

    5. Reprodujo el mérito favorable de los autos. Al respecto, esta Juzgadora advierte que el manifestar que se reproduce el mérito favorable de los autos, no es en sí mismo un medio de prueba admisible en nuestro ordenamiento jurídico. Lo que ello denota es una manifestación del principio de la comunidad de la prueba conforme al cual las pruebas ya evacuadas no pertenecen al promovente, sino que pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En consecuencia, no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido. Así se declara.

       DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

    1. Marcados “B” y “B1” y cursantes a los folios 61 al 62, original de documento contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 1° de julio de 1997, con su respectivo Inventario anexo. En el presente caso, observa esta Juzgadora que estamos ante un documento privado, que si bien no fue desconocido por la parte contraria de conformidad con los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, del mismo solo se deriva que las partes celebraron un contrato de arrendamiento fijando como canon de arrendamiento la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,oo), con una duración de seis (6) meses, sin identificar el inmueble objeto de dicho contrato. En consecuencia, esta Juzgadora valora el mismo como un indicio de que la relación locativa existente entre las partes, data desde la fecha de la suscripción de dicho documento, lo cual debe concatenarse con el inventario anexo al mismo, del cual se desprende que la dirección del inmueble es la misma alegada por la parte actora, todo de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

    2. Marcado “C” y cursante al folio 63, original de Comunicación de fecha 22 de junio de 2000, emitida por A.J. a la ciudadana A.d.L.. Al respecto, aprecia esta Juzgadora que estamos ante una carta misiva, la cual tiene pertinencia en el caso bajo estudio, en el sentido de que con la misma se prueba que la demandada fue notificada que el canon de arrendamiento a partir del 1° de julio de 2000, sería de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo) y que la Arrendadora tenía previsto vender el inmueble arrendado. Visto esto y por cuanto no fue impugnada por la parte contraria, es por lo que adquiere pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.374 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

    6. Marcado “D” y cursante a los folios 64 al 65, original de documento contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 26 de junio de 2000. Al respecto, se observa que estamos ante un documento privado, el cual no fue desconocido por la parte contraria de conformidad con los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil; por lo que, adquiere todo su valor probatorio por cuanto de dicho instrumento se prueba que el canon de arrendamiento quedó estipulado en base a su fijación mensual, regulada en la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo). Así se declara.

    3. Marcado “E” y cursante al folio 66, original de Comunicación de fecha 22 de octubre de 2001, emitida por A.J. a la ciudadana A.d.L.. En el presente caso, aprecia esta Juzgadora que estamos ante una carta, la cual no fue impugnada por la parte contraria de conformidad con los artículos 1.374 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en ese sentido, se estima en todo su valor probatorio por cuanto de la misma se desprende que la demandada efectivamente fue notificada que a partir del 1° de noviembre de 2001, el canon de arrendamiento sería de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo), y que se le ofrecía en venta, en primer lugar, el inmueble arrendado. Así se declara.

    7. Marcado “F” y cursante a los folios 67 al 68, original de Comunicación de fecha 08 de diciembre de 2001, emitida por A.d.L. a la ciudadana A.J.. Sobre el documento producido, aprecia esta Juzgadora que estamos ante una carta, la cual no fue impugnada por la parte contraria de conformidad con los artículos 1.374 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; por lo que, esta Juzgadora la estima en todo su valor probatorio, ya que de la misma se deriva que la parte actora fue notificada y que la demandada, dio respuesta de su comunicación del 22/10/2001, donde le manifestó que quedó en cuenta que el canon de arrendamiento sería de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo) a partir del 1° de enero de 2002, y que con respecto a la oferta de venta del inmueble arrendado, requería a los fines de tomar una decisión al respecto, la información de precio, condiciones de pago, datos del documento de propiedad. Así se declara.

    4. Marcado “G” y cursante al folio 69, original de Partida de Nacimiento suscrita por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Federal, y marcados “H” y “H1” y cursantes a los folios 70 al 71, original de Hoja de Resumen Final y copia simple de Historia del p.A.G., con sello del Hospital Dr. D.L.. Sobre dichos documentos se observa que, fueron consignados a los autos con el fin de acreditar que el hijo menor de la demandada fue hospitalizado por lo que solicitó se le devolviera el depósito dado en garantía. Sin embargo, nota esta Juzgadora que ello no forma parte del cúmulo de hechos controvertidos en el presente proceso, por cuanto lo que se discute es el efectivo pago o no de los cánones reclamados como insoluto. En vista de ello, dichos medios promovidos por la parte demandada devienen en impertinentes, y por tal razón deben ser desechados. Así se declara.

    5. Marcado “I” y cursante al folio 72, original de Comunicación de fecha 25 de marzo de 2004, emitida por A.J. a la ciudadana A.d.L.. Respecto a ello, se observa que estamos ante una carta misiva, la cual tiene pertinencia en el caso bajo estudio, en el sentido de que con la misma se prueba que se le manifestó a la demandada, el costo y las condiciones de pago para la venta del inmueble arrendado, así como el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento respectivos. Visto esto y por cuanto no fue impugnada por la parte contraria, es por lo que esta Juzgadora la aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con los artículos 1.374 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

    6. Marcado “J” y cursante al folio 73, nota en la cual se lee: “Av. Urdaneta Edif. Valores Mezanina Dra. M.C.T. 57 Celular 0414-3255963” Ahora bien, en el presente caso aprecia esta Juzgadora que lo que allí aparece suscrito no aporta nada el proceso por cuanto se refiere a una dirección y nombre de una ciudadana, sin que conste quien lo suscribió. En razón a ello, el mismo debe ser se desechado. Así se declara.

    7. Marcado “K” y cursante al folio 74, original de Comunicación de fecha 22 de abril de 2004, emitida por S.G.P. a la ciudadana M.d.C.. Al respecto, observa esta Juzgadora que estamos ante una carta enviada dirigida y recibida entre terceros a la presente causa, la cual no configura el supuesto previsto en el primer aparte del artículo 1.372 que señala que “(…) las cartas misivas, dirigidas y recibidas entre terceros, no pueden, en ningún caso, emplearse como medios de prueba en juicio por personas para las cuales los terceros no eran causantes o mandantes”; puesto que, si bien dichas personas actúan como mandantes de las partes intervinientes en el presente juicio, respectivamente; para la fecha en que dicha carta fue enviada, ninguna de las dos fungía tal carácter. En consecuencia, la misma queda desechada de la presente causa. Así se declara.

    8. Marcado “L” y “M” y cursantes a los folios 75 al 77, originales de Cuadro demostrativo de las cantidades sujetas a repetición y de la indexación de cantidades sujetas a repetición, calculadas al mes de junio de 2004, con base a los Índices del Banco Central. En este supuesto, estamos ante documentos emitido por la propia parte promovente, hecho este que viola el principio probatorio de la alteridad, según el cual nadie puede crear una prueba a su propio favor. En ese sentido, el autor patrio F.V. se ha pronunciado con respecto a dicho principio de la siguiente forma: “Conforme a este principio, nadie puede procurarse unilateralmente una prueba favorable a su pretensión sin la intervención de un sujeto distinto de quien pretende aprovecharse del medio de prueba. En efecto, la fuente de la prueba debe ser ajena a quien la promueve: Cuando se otorga un documento, para conservar con mayor certeza y seguridad el negocio jurídico que se realiza, la declaración de voluntad de obligarse debe emanar directamente del sujeto que se obliga y no de quien pretende aprovecharse de esta declaración…” Por estas razones, se desecha el documento presentado. Así se declara.

       1. Solicitó la exhibición del documento signado con la letra “F”. No obstante de una revisión exhaustiva de las actas se constata que dicho acto no se llevó a cabo, por lo que la misma queda desechada. Así se declara.

    10. Promovió Prueba de Informes dirigida al INSTITUTO VENEZOLANO DE LOS SEGUROS SOCIALES (Hospital D.L.d.L.) y a la DIRECCIÓN DE INQUILINATO del Ministerio de Infraestructura. Sobre esta particular, observa esta Juzgadora que no consta en autos que la misma se haya llevado a cabo, razón por lo cual queda desechada de la presente causa. Así se declara.

    11. Promovió como testigos a los ciudadanos J.M.H. y Y.L.. Sin embargo, se declararon desierto los actos en vista de la incomparecencia de los mencionados ciudadanos, tal como se desprende de las actas de fecha 23/11/2004 que rielan a los folios 93 al 94 del expediente. Así se declara.

        Habiéndose cumplido con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil que establece que los “Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción...”, esta Juzgadora pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa.

        -IV-

        MOTIVA

        De la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que en virtud de la entrada en vigencia de las Resoluciones Nros. 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012 y 2013-0030 de fecha 04 de diciembre de 2013, dictadas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de las cuales se le atribuye a este Tribunal competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien suscribe el presente fallo, previo abocamiento efectuado, notificadas las partes, y estando en la oportunidad para decidir, lo hace con base a las siguientes consideraciones:

        El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 29 de noviembre de 2004, proferida por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró:

        …CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana A.A.J.S. contra A.G.D.L. ambas partes identificadas en autos; y SIN LUGAR la oposición formulada por la parte demandada en contra de la medida cautelar decretada y practicada.- Así se decide…

        Corresponde de seguidas a esta Juzgadora decidir respecto a las defensas previas opuestas por la parte demandada a tenor de lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dice “en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva”, previo al fondo de la demanda; toda vez que, cuando se ejerce el recurso ordinario de apelación contra el fallo de primera instancia, el juez de alzada adquiere conocimiento pleno nuevamente del thema decidendum; más aun cuando, en el caso bajo estudio, la parte actora apeló de forma genérica, por lo que nació en cabeza de quien aquí suscribe “…el deber de pronunciarse sobre todo lo alegado y probado por las partes en el proceso, sobre todo los alegatos que constan en el libelo de la demanda y en la contestación de la misma…”, tal como lo estableció la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 29 de fecha 26/02/2010, Caso: L.A.H.M. c/ Seguros Mercantil, C.A., Exp. N° 2009-000339.

        Establecido lo anterior, y antes de entrar a analizar el fondo del asunto, considera esta Juzgadora necesario resolver como punto previo si se produjo o no, en el caso bajo estudio, la perención de la instancia, de conformidad con el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, tal como lo alegó la parte demandada-recurrente.

        -PUNTO PREVIO-

        DE LA PERENCIÓN BREVE

        Al respecto esta Juzgadora observa que, la parte demandada alegó que en fecha 06 de julio de 2004 el Tribunal de la causa admitió la demanda, y no fue sino hasta el 17 de agosto de ese mismo año, es decir, cuarenta y dos (42) días después, que la parte actora consignó los fotostatos necesarios a los fines de librar la compulsa de citación, y entregó los emolumentos al Alguacil a los fines de practicar la citación ordenada.

        Habida cuenta de las indicadas circunstancias, debe esta Juzgadora hacer las siguientes consideraciones:

        El Instituto de la Perención de la instancia constituye uno de los modos de terminación del proceso mediante el cual, en términos generales, se pone fin al juicio por la paralización de la causa durante un período establecido por el legislador, en el que no se realizó ningún acto de impulso procesal. A través de este mecanismo se extingue el procedimiento por falta de gestión imputable a las partes, durante un determinado período establecido por la Ley, con el objeto de evitar que los procesos se prolonguen indefinidamente manteniendo en incertidumbre a las partes y en suspenso los derechos ventilados.

        De lo antes dicho se evidencia que, la institución de la Perención, desde el punto de vista subjetivo, es una presunta voluntad de los litigantes del desistimiento por abandono, cuando, conforme al principio dispositivo (artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), tienen el deber de impulsarlo.

        En efecto, nuestra Sala Constitucional, a través de fallo N° 956, del 1° de junio de 2001, con ponencia del Magistrado Dr. J.E.C. (Caso: F.V.G. y otros, Exp. N° 00-1491), ha establecido que el fin de la perención es sancionar la inactividad de los litigantes cuando no se insta o impulsa el proceso en un lapso determinado, o cuando el demandante no realiza una actividad específica en plazos establecidos, y su efecto es que extingue el proceso, por lo cual no ataca la acción y, las decisiones que se produzcan y las pruebas que resulten de autos tendrán plena validez.

        Precisado lo anterior, debe revisar esta Juzgadora cuándo se produce la perención, en especial la de la citación.

        El ordinal 2° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:

        Articulo 267.- (…) También se extingue la instancia: 2. Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de la reforma de la demanda, hecha antes de la citación, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.

        De la norma ut supra trascrita, se evidencia que el supuesto de procedencia de la figura procesal en análisis, está configurado por dos (02) requisitos de carácter concurrente, a saber: La inactividad del demandante, en lo que respecta en las obligaciones que la ley le impone a los fines de practicar la citación del demandado y el transcurso de 30 días continuos posteriores a la reforma de la demanda, hecha antes de la citación.

        Con respecto al lapso establecido en la ley, es decir, treinta (30) días posteriores a la reforma de la demanda, observa esta Juzgadora, que debe computarse a través de días calendarios consecutivos. En consecuencia, en el presente caso, dicho lapso comenzó a correr el día siguiente a la reforma de la demanda, es decir, el 21 de julio de 2004 y no desde la fecha de la admisión de la demanda primigenia, como pretende hacer ver la demandada, ignorando el segundo supuesto previsto en el citado artículo 267 de la ley adjetiva. Y así se declara.

        Ahora bien, en cuanto a las obligaciones que la ley impone al actor para que sea practicada la citación del demandado, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 537 de fecha 06 de julio de 2004, con ponencia del Magistrado Dr. C.O.V. (caso: J.R.B.V. c/ Seguros Caracas Liberty Mutual, Exp. N° 2001-000436), expresó:

        …Como se observa, el legislador impone una dura sanción a la negligencia de las partes, lo cual evidentemente redunda en agilizar los procesos, puesto que obliga a los litigantes a impulsarlos bajo la amenaza de la perención, evitando así en gran medida, las paralizaciones de las causas por largos períodos, tal y como ocurría anteriormente. Ahora bien, dada la severidad del castigo, este Supremo Tribunal ha considerado de aplicación e interpretación restrictiva, las normas relativas a la perención y bajo estos lineamientos ha establecido, mediante su doctrina, que por cuanto la ley habla de las obligaciones que debe cumplir el demandante, basta que éste ejecute alguna de ellas a los efectos de la práctica de la citación, para evitar que se produzca la perención. (…)

        (Negrilla y subrayado nuestro).

        Siendo así, esta Juzgadora establece que las obligaciones a las que se contrae el ordinal primero, las cuales son aplicables al ordinal segundo del artículo 267 aludido, son las siguientes:

1. - Todos los trámites necesarios para la elaboración de los recaudos de citación o compulsa del libelo, libramiento de boleta de citación y, las atinentes al pago del funcionario judicial Alguacil para la práctica de sus diligencias encaminadas a la obtención del acto de comunicación procesal de citación.

2. - La urgente obligación lógica de suministrar por lo menos la dirección o lugar en el cual se encuentra la persona a citar, y

3. - Proporcionar el transporte o traslado y gastos de manutención y hospedaje, cuando haya que cumplirse en lugares que disten más de quinientos (500) metros de la sede del Tribunal.

   Así pues, en el caso de marras, aprecia esta Juzgadora que en fecha 03 de agosto de 2004, compareció la parte actora, quien suministró a los fines de practicar la citación, la dirección de la parte demandada, tal como se constata de diligencia que cursa al folio 20 del presente expediente, así como manifestó haber puesto a la orden del Alguacil Titular los recursos necesarios; no obstante, consta de diligencia consignada por el Alguacil del Tribunal, que fue el 17 de agosto de 2004, que recibió los emolumentos. Visto ello y de conformidad con el criterio jurisprudencial ut supra transcrito, esta Juzgadora observa que contando desde la fecha en que se reformó la demanda (21/07/2004) hasta la fecha en la cual se suministró la dirección de la demandada (03/08/2004) han transcurrido trece (13) días, y hasta la fecha en que efectivamente se recibieron los emolumentos (17/08/2004) transcurrieron veintisiete (27) días; es por ello que, esta Juzgadora declara que la actora cumplió con sus obligaciones tendientes a la obtención de la citación de la demandada, antes del lapso establecido por la ley. Y así se declara.

   En consecuencia, al no haberse configurado en esta causa la perención de la instancia prevista en el ordinal 2° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, resulta improcedente la Perención Breve solicitada por la demandada, de conformidad con lo antes expuesto. Así se decide.

   -DEL FONDO-

   En el caso bajo examen, la parte actora pretende la Resolución del contrato de Arrendamiento celebrado por las partes de este juicio, en fecha 26 de junio de 2000, en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde julio de 2003 hasta abril de 2004.

   En ese sentido, observa esta Juzgadora que es preciso, en primer lugar, determinar la duración de la relación arrendaticia, es decir, la naturaleza del contrato en lo que respecta a su duración, lo cual es fundamental al momento de pronunciarse sobre la procedencia o no de la acción incoada.

   Así pues, ha señalado el autor patrio G.G.Q., en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente: “Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable. En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”

   Como vemos, la vigencia temporal del contrato de arrendamiento es esencial para el arrendador a los fines de escoger la vía judicial correcta, tal como lo estableció la Sala Constitucional en Sentencia Nº 381 de fecha 07-03-07, Caso: Zazpiak Inversiones C.A., en la cual señaló lo siguiente:

   …el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana M.C.C. de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador (…)

   La referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo

   . (Resaltado nuestro).

   Ahora bien, en el presente caso se ha intentado una demanda de resolución de contrato con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, la cual fue admitida por el Tribunal de la causa, por el Juicio Breve, de conformidad con las disposiciones especiales de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   En consecuencia, debe verificar esta Juzgadora si están dadas las condiciones o supuestos establecidos por la norma para accionar por resolución de contrato, y se desprende de los autos que la parte actora ha consignado un contrato de arrendamiento cuya Cláusula Tercera es del siguiente tenor:

   …El plazo de duración del presente contrato será de seis meses (del 01-07-00 al 31-12-00), contados a partir de esta fecha; mas si al vencimiento del término fijo, algunas de las partes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, al vencimiento del plazo fijo, o de las posibles prórrogas que pueda sufrir este contrato, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente, y de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso debe darlo El Inquilino, por menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prórrogas que pudiera haber sufrido el contrato. Para todos los efectos legales y contractuales, las prórrogas que pudiera sufrir este contrato se regirán por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial o término del mismo.

   Visto ello, en principio, el contrato en cuestión tuvo una duración de seis (6) meses fijos, entre el 1° de julio de 2000 y el 31 de diciembre de 2000, los cuales eran prorrogables automáticamente, por el mismo término, a menos que una de las partes avisara a la otra, su deseo de dar por resuelto el contrato.

   Siendo ello así, considera esta Juzgadora que el contrato locativo suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, siempre fue a tiempo determinado y se encontraba aún vigente, para la fecha en que se interpuso la presente demanda (25 de junio de 2004) puesto que la última prórroga se verificó a partir del 1° de enero de 2004. En consecuencia, resulta ajustada a derecho la acción de resolución propuesta. Así se declara.

   Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia, observa esta Juzgadora que la norma rectora de la acción de resolución de contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente que los elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de resolución, son los siguientes: i) que el contrato jurídicamente exista, y que sea contentivo de la obligación que se alega como incumplida; ii) que la obligación esté incumplida; y iii) que el actor haya cumplido y ofrecido eficazmente cumplir con su obligación.

   De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución de contrato incoada en este caso, debe esta Juzgadora pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa esta Juzgadora que la parte actora trajo a los autos el original del contrato de arrendamiento, el cual fue valorado en autos. No obstante, la parte demandada consignó un contrato inicial que suscribió con la actora el 1° de julio de 1997, alegando que es el único contrato válido que hoy une a las partes, y no el producido por la actora, el cual fue suscrito bajo engaño.

   Al respecto, observa esta Juzgadora que, en efecto, las partes intervinientes en el presente juicio celebraron un contrato de arrendamiento inicial el 01/07/1997, fijando un canon de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,oo). Sin embargo, tal contrato fue renovado, quedando sin efecto, por voluntad de las mismas partes suscribientes, el 26 de junio de 2000, fijando un nuevo canon de arrendamiento por la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo), lo cual fue aceptado por la demandada previamente, en su condición de arrendataria, tal como consta de comunicación de fecha 22/06/2000, mediante la cual se le notificó el nuevo canon de arrendamiento; por lo que, no puede pretender alegar que suscribió dicho contrato bajo engaño, pensando que el canon estaba “regulado”, siendo que se le había notificado previamente el aumento del mismo.

   Establecido lo anterior, esta Juzgadora considera que el primer contrato celebrado entre las partes sólo permite verificar la antigüedad de la relación arrendaticia existente entre ellas, la cual data desde el 01/07/1997; no obstante, a los efectos de determinar bajo qué condiciones se regía dicha relación locativa –la cual se pretende se declare resuelta- se estudiara el segundo contrato suscrito el 26/06/2000. Así se establece.

   Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda.

   Ahora bien, con respecto a la obligación de la demandada, en su condición de Arrendataria, de pagar el canon de arrendamiento fijado, aprecia esta Juzgadora que mediante comunicación de fecha 22/10/2001 se le notificó que el canon de arrendamiento sería de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo), lo cual fue aceptado por la demandada, tal como consta de recibos de pago, de los cuales se constata que el canon de arrendamiento a partir del mes de noviembre fue pagado, en efecto, por dicha cantidad. Siendo ello así, esta Juzgadora considera que el canon de arrendamiento vigente era de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo), los cuales debían ser pagados el día primero siguiente al vencimiento de cada mes, tal como se estipula en la Cláusula Segunda del contrato en cuestión. Así se establece

   En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de resolución de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa esta Juzgadora que, a decir de la actora, el incumplimiento de la arrendataria se circunscribe a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde julio del año 2003 hasta abril del año 2004. Ante esto, la parte demandada negó estar insolvente en el pago de dichos cánones, por cuanto ha operado la compensación de la deuda.

   En ese sentido, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, nos señalan en forma similar que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Esto traducido en el ámbito de las acciones de cumplimiento y de resolución denota que el demandante lo que debe es probar la existencia de la obligación y alegar el incumplimiento, pero es el demandado el que tiene la verdadera carga de probar el cumplimiento por su parte de las obligaciones establecidas en el contrato. En este sentido nos ha dicho J.M.-Orsini que en los casos de la acción de resolución:

   El demandante prueba el contrato, pero se limita a invocar el incumplimiento culposo. El demandado, para exonerarse, debe probar ya sea el cumplimiento de la obligación o bien la causa extraña no imputable a él que justifica su incumplimiento.

   (Mélich-Orsini, José. La Resolución del Contrato por Incumplimiento. Caracas: Academia de Ciencias Políticas y Sociales, pág. 134).

   Así pues se observa que, la parte demandada no ha alegado ni probado que efectivamente cumplió con el pago de los cánones reclamados como insolutos, sino más bien, adujo la compensación de la deuda para demostrar el hecho extintivo de su obligación, y en ese sentido, alegó que desde junio de 2003, existe un crédito a su favor y a cargo de la parte actora, por la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS TRES MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs 1.503.956,97), derivado de las cantidades que en exceso le ha venido pagando, por lo que, aplicando la compensación de la deuda, ella no debe nada, toda vez que el canon de arrendamiento válido es el fijado en el contrato de arrendamiento del 01/07/1997, por la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,oo).

   Respecto a la procedencia de la compensación como medio de extinción de la obligaciones la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido en sentencia Nº 559 de fecha 3 de abril de 2001, Caso: C.A. Editora El Nacional, Exp. No. 15666, lo siguiente:

   “…La compensación es un modo de extinción común a todas las obligaciones que se presenta cuando dos personas recíprocamente deudoras poseen entre sí deudas homogéneas, líquidas y exigibles. A tales efectos, el Código Civil en la norma prevista en el artículo 1.331, dispone lo que a continuación se transcribe:

   Artículo 1.331.- Cuando dos personas son recíprocamente deudoras, se verifica entre ellas una compensación que extingue las dos deudas, del modo y en los casos siguientes.

   Por medio de la compensación, ambas personas se liberan total o parcialmente de la obligación que tenían, evitando de esta manera el traslado inútil de dinero, riesgos y gastos.

   Asimismo, los requisitos de la compensación legal reconocidos por la doctrina, son los que a continuación se describen:

1. - Simultaneidad: las obligaciones deben existir al mismo tiempo, aunque hayan nacido en momentos diferentes.

2. - Homogeneidad: la deuda que se da en pago debe tener el mismo objeto u objeto similar a la deuda que se desea extinguir. En definitiva, existe homogeneidad cuando las deudas tienen igualmente por objeto una suma de dinero, pero cuando no se trata de dinero, las deudas deben comprender cantidades determinadas de cosas de una misma especie.

3. - Liquidez: El crédito a compensar debe ser líquido, es decir, se debe saber sin duda lo que se debe y la cantidad debida.

4. - Exigibilidad: se excluyen las obligaciones sometidas a término y a condición suspensiva, salvo las excepciones previstas en la Ley.

5. - Reciprocidad: las personas entre las cuales se da la compensación, deben ser recíprocamente acreedoras o deudoras una de otra…”

   En cuanto a esta defensa opuesta por la accionada, debe esta Juzgadora advertir que, tal como quedó establecido ut supra, el canon de arrendamiento valido era por la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo), lo cual se deriva de comunicación de fecha 22/10/2001 enviada por la actora a la demandada, mediante la cual se le notifica el nuevo canon que regiría la relación locativa a partir de noviembre; adminiculada con los recibos de pago de alquiler, de los cuales se constata que, en efecto, a partir de ese mes, la demandada pagó tal cantidad, en señal de aceptación.

   En consecuencia, esta Juzgadora considera que no habiéndose verificado el pago excesivo de alquiler alguno, mal podría existir una deuda a favor de la demandada, en su carácter de arrendataria; por lo que, solo ha quedado demostrado en autos, la existencia de una deuda a favor de la actora, no cumpliéndose así, la reciprocidad de deudas necesarias para que resulte procedente la compensación alegada. Así se establece.

   En ese orden de ideas, aprecia esta Juzgadora que la parte demandada no negó adeudar los cánones reclamados como insolutos, por lo que, se entiende que incumplió con las obligaciones por ella asumidas. Entonces, con esto observamos que se ha visto satisfecho el segundo requisito de procedencia de la acción de resolución, restando uno más: que el actor haya cumplido o haya ofrecido eficazmente cumplir. Al respecto, observa esta Juzgadora que la parte actora ha cumplido debidamente con las obligaciones que el contrato de arrendamiento le impuso, lo cual ha sido además confirmado por la parte demandada, al no alegar en modo alguno el incumplimiento en la contestación de la demanda.

   Por las consideraciones antes hechas, es por lo que esta Juzgadora da por cumplidos los requisitos de procedencia de la acción de resolución por incumplimiento. Así Expresamente se Decide.

   Ahora bien, esta Juzgadora observa que la parte actora ha reclamado el pago de una cláusula penal que asciende a la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,oo), a razón de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo) diarios, desde la fecha del incumplimiento del contrato, es decir, el 16 de agosto de 2003, hasta el 31 de abril de 2004, de conformidad con lo establecido en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Pues bien, este Tribunal al respecto considera que tal reclamación no es procedente habida cuenta que en la cláusula penal que pactaron las partes, se estableció una indemnización en caso de que, llegado el momento en que debía ocurrir la entrega del inmueble, la arrendataria no cumpliera cabalmente con su obligación de entrega; siendo que, en el presente caso, se ha solicitado la resolución de un contrato que se encontraba vigente y por lo tanto, no era exigible aún la obligación de entrega del inmueble arrendado. Así, de dicha cláusula se lee lo siguiente: “CUARTA: Al terminar el presente contrato, por cualquier casusa que sea, El Inquilino se obliga a entregar El Inmueble debidamente desocupado en las mismas buenas condiciones y buen estado de mantenimiento en que lo recibe en este acto. Todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado, en los casos señalados por la cláusula anterior, compromete y obliga a El Inquilino a pagar a La Arrendadora, la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES DIARIOS por cada día de atraso, como estimación de los daños y perjuicios por la demora…” Por ende, este Tribunal declara improcedente en derecho la reclamación de pago por concepto de cláusula penal efectuada por la actora, y en consecuencia niega el pago de cantidad de dinero alguna por este concepto. Así se decide.

   -V-

   DISPOSITIVA

   En vista de los razonamientos antes expuestos este JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, pasa a dictar el dispositivo en el presente caso declarando lo siguiente:

CON LUGAR el RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la parte demandada A.G.D.L..

Se MODIFICA la sentencia apelada y, en consecuencia, se declara:

1. PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO propuesta por A.J.S., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 4.164.349, en contra de A.G.D.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 7.923.033.

2. Se declara RESUELTO el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 26 de junio de 2000.

3. Se CONDENA a la demandada a hacer entrega del inmueble distinguido con el N° 17, ubicado en la segunda calle de Los Magallanes de Catia, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas y tal como le fue entregado.

4. Se NIEGA el pago de la reclamación que por concepto de cláusula penal solicitó la parte actora en su libelo de la demanda.

5. No hay condenatoria en costas por cuanto no hubo vencimiento total.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, a los cuatro (04) días del mes de Febrero de Dos Mil Catorce (2014). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

Dra. A.S.M.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO

En esta misma fecha siendo las 9:00 a.m., se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO

Exp. Itinerante Nº: 0495 -12

Exp. Antiguo Nº: AH16-V-2004-000120

ACSM/BA/YYRA