Decisión de Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Irribarren. de Lara, de 18 de Septiembre de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO CUARTO DEL MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA

Barquisimeto, dieciocho (18) de septiembre de dos mil quince

Años: 205º y 156º

ASUNTO: KP02-V-2014-000905

DEMANDANTE: J.I.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 424.502

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: J.C.R., L.P.D.G., abogados en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 35.175 y 90.102, respectivamente.

DEMANDADO: CHEN YUN ZHEN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula Identidad Nº 16.591.947

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA NABIS M.G. y R.D., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 154.832 Y 48.914, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE

SENTENCIA DEFINITIVA

Se inició el presente juicio por DESALOJO DE INMUEBLE, mediante libelo de demanda interpuesto en fecha 05-08-2013 por el ciudadano J.I.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula Identidad Nº 424.502, asistido por el Abg. J.C.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 35.175. Expone que demanda al ciudadano CHEN YUN ZHEN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula Identidad Nº 16.591.947, derivado de la relación arrendaticia que los vincula celebrado de manera escrita en fecha 15-06-2009 y de manera verbal en fecha 15-07-2009 por arrendamiento de dos locales comerciales ubicados en la carrera 17 entre calles 49 y 50 Nº 49-49, que forman parte del Edificio Boyacá I, Planta Baja de esta ciudad, cuyos linderos, medidas y datos de propiedad señaló en el libelo y se dan por reproducidos e identificados con las letras “A” y “B”. Señala que el arrendatario reformó los locales “A” y “B” e hizo uso de un área no arrendada y las viene usando a su antojo y que hizo reformas construyendo un enrejado con techo de zinc de estructura de metal, hierro y que la misma no forma parte de la estructura original y colocó en la misma víveres para la actividad del establecimiento que regenta el arrendatario; que igualmente hizo otras reformas como la división en las mezzanina que le corresponde a dichos locales en tres espacios, colocando tubos y láminas de zinc simulando paredes o a modo de paredes divisorias de espacio, cuyas áreas destinó como sala, cocina, cuartos y otro espacio utilizado como almacén de víveres y mercancías que evidentemente no forma parte de la construcción original y que fueron realizadas sin su autorización. Que el arrendatario realizó una construcción cerrada en la parte trasera de los locales comerciales el Edificio Conjunto Residencial Boyacá I, construida sobre los puestos de estacionamientos de dichos locales, consistentes en una especie de depósito construido en bloques, cemento, rejas y techo de zinc, encontrándose en su interior una cava refrigeradora y además diversos enseres propios de la actividad comercial que realiza el arrendatario. Que el arrendatario cambió el uso o destino de los locales dados en arrendamiento, sin su autorización; que dichos locales han sufrido deterioros mayores que los provenientes del uso normal; que dichos deterioros y cambios se demuestran según inspección practicada por este mismo Tribunal en el expediente KP02-V-2013-002444 y que acompañó en copia certificada. Que todo ello encuadra perfectamente en los supuestos previstos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios razón por la cual y dadas las múltiples e incansables solicitudes verbales y amistosas realizadas al ciudadano CHEN YUN ZHEN, acude a demandar como en efecto lo hace al ciudadano CHEN YUN ZHEN, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en el desalojo del inmueble arrendado. Estimó la demanda en la suma de TRESCIENTOS MIL CIENTO UN BOLIVARES (Bs. 300.101,00). Fundamentó su pretensión en los literales “d”, “e” y “f” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 01-04-2014 se admitió la anterior demanda y se ordenó la citación de la parte demandada.

En fecha 07-04-2014 compareció el ciudadano J.I.M. y confirió poder apud-acta a los Abgs. J.C.R. y L.P.D.G..

En fecha 10-04-2014 el apoderado judicial de la parte demandante dejó constancia de haber suministrado al alguacil los emolumentos necesarios para citar a la parte demandada, e igualmente consignó copia del libelo para que fuese librada la respectiva compulsa, la cual se libró en fecha 14-04-2014.

En fecha 24-04-2014 el Alguacil del Tribunal diligenció dejando constancia de haber recibido los emolumentos para practicar la citación de la parte demandada.

En fecha 20-05-2014 el alguacil del Tribunal diligenció consignando recibo de citación sin firmar por la parte demandada, manifestando que no pudo practicar la misma por los motivos que expuso en dicha diligencia. En virtud de ello en fecha 30-05-2014 el Tribunal dispuso que la secretaria librara boleta de notificación conforme lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la cual consta en fecha 26-06-2014.

En fecha 30-06-2014 compareció el abogado NABIS M.G. y presentó escrito contentivo de la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y contestación al fondo de la demanda.

Durante el lapso probatorio ambas partes promovieron las suyas, las cuales se admitieron a sustanciación salvo su apreciación en la definitiva. Evacuándose en su oportunidad las testimoniales de GLORELVY L.D.G. (f. 137) y experticia promovida por la parte demandada.

En fecha 21-07-2014 se dictó auto por el cual se advirtió a las partes del inicio del cómputo del lapso señalado en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 22-07-2014 el apoderado judicial de la parte demandada diligenció solicitando se desestime y no valore la experticia promovida por la demandada por no cumplir las disposiciones legales para su evacuación.

Por auto de fecha 06-08-2014 se dicto auto por el cual se repuso la causa al estado de providenciar y evacuar las pruebas promovidas por las partes y se anuló auto de admisión de fecha 08-07-2014 y las actuaciones posteriores.

En fecha 12-08-2014 el apoderado judicial de la parte demandada apeló del referido auto el cual se negó en fecha 17-09-2014 en razón de lo previsto en el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 17-009-2014 se providenciaron nuevamente las pruebas promovidas por ambas partes, evacuándose oportunamente las testimoniales de GLORELVY L.D.G. (22-09-2014) y experticia promovida por la parte demandante (08-10-2014).

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia este Tribunal pasa a hacerlo y para ello observa:

PUNTO PREVIO

Cuestión Previa

Artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil

Por razones de técnica procesal y conforme lo prevé el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede este juzgador a a.e.p.t. la cuestión previa opuesta por la demandada en su escrito de contestación, relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

En tal sentido expone la parte demandada en su respectivo escrito, que en fecha 21-02-2014 en el expediente N° KP02-V-2013-2444 que se tramitó por ante este mismo Tribunal, por la misma causa de desalojo, con identidad de objeto, sujetos y causa, y que la introducción de la demanda actual se produjo sin que se hubiesen cumplido los 90 días establecidos en la ley para la proposición de una nueva demanda; e invocó para ello dos sentencias dictadas por el Tribunal Supremo de Justicia relativa a la perención de la instancia y al lapso de espera de 90 días para su introducción nuevamente.

Al efecto, durante el lapso probatorio trajo a los autos copia simple del libelo de la demanda y de la sentencia en cuestión dictada por este mismo Tribunal en fecha 21-02-2014 en el asunto KP02-V-2013-002444; la cual al no haber sido impugnada se tiene como fidedigno su contenido por mandato del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de las copias en cuestión se tiene que dicho juicio versó un una pretensión de desalojo del local comercial ubicado en la carrera 17 entre calles 49 y 50 Nº 49-49, que forma parte del Edificio Boyacá I, Planta Baja de esta ciudad, y que el motivo de la demanda es que el arrendatario reformó los locales “A” y “B” e hizo uso de un área no arrendada y las viene usando a su antojo y que hace reforma hacen procedente el desalojo para su demolición. Tal demanda es intentada por J.I.M. contra el ciudadano CHEN YUN ZHEN.

De lo cual se tiene que la pretensión versa sobre el mismo objeto, hechos y sujetos del presente proceso.

Así las cosas, para este juzgador se hace necesario señalar qué se debe entender por la defensa de prohibición de ley de admitir la acción propuesta. En tal sentido, la Sala Político-Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia de fecha 14 de agosto de 1997, caso E.A.R.C. contra Corporación Venezolana de Guayana, expediente N° 12.090, sentencia N° 542, estableció:

...La excepción contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción...

Tal criterio fue asumido y ratificado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27-04-2001, Expte. N° 00-405, con ponencia del magistrado Carlos Oberto Velez.

Se debe tener en cuenta que ciertamente debe existir una prohibición expresa de ley, que no permita que cierta y determinada pretensión sea admisible o se le pueda dar entrada, sino bajo ciertas y determinadas circunstancias.

Así pues, el demandado pida al Tribunal que por analogía se aplique el supuesto establecido en el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la prohibición de interponer la demanda luego de declarada la perención, en el lapso de 90 días continuos después de verificada la perención.

Así pues, tal y como se señaló con anterioridad, la prohibición debe ser expresa y no es admisible la analogía. En tal sentido, la demanda a que hace referencia el demandado fue declarada inadmisible sobrevenidamente por los motivos expuestos en dicha decisión; pero en la norma adjetiva civil no existe prohibición alguna que impida al demandante interponer nuevamente su pretensión; por lo que yerra el demandado en la apreciación y argumentación esgrimida para la interposición de la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo que la misma debe ser declarada SIN LUGAR y así se decide.

Resuelta como fue la cuestión previa, pasa este juzgador a conocer acerca del fondo del asunto planteado y al respecto observa lo siguiente:

- I –

De los alegatos del demandante

Alega la parte demandante en su libelo de demanda que celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano CHEN YUN ZHEN, ya identificado en autos, de manera escrita en fecha 15-06-2009 y de manera verbal en fecha 15-07-2009, por arrendamiento de dos locales comerciales ubicado en la carrera 17 entre calles 49 y 50 Nº 49-49, que forma parte del Edificio Boyacá I, Planta Baja de esta ciudad, cuyos linderos, medidas y datos de propiedad señaló en el libelo y se dan por reproducidos e identificados con las letras “A” y “B”. Señala que el arrendatario reformó los locales “A” y “B” e hizo uso de un área no arrendada y las viene usando a su antojo y que hizo reformas construyendo un enrejado con techo de zinc de estructura de metal, hierro y que la misma no forma parte de la estructura original y colocó en la misma víveres para la actividad del establecimiento que regenta el arrendatario; que igualmente hizo otras reformas como la división en las mezzanina que le corresponde a dichos locales en tres espacios, colocando tubos y láminas de zinc simulando paredes o a modo de paredes divisorias de espacio, cuyas áreas destinó como sala, cocina, cuartos y otro espacio utilizado como almacén de víveres y mercancías que evidentemente no forma parte de la construcción original y que fueron realizadas sin su autorización. Que el arrendatario realizó una construcción cerrada en la parte trasera de los locales comerciales el Edificio Conjunto Residencial Boyacá I, construida sobre los puestos de estacionamientos de dichos locales, consistentes en una especie de depósito construido en bloques, cemento, rejas y techo de zinc, encontrándose en su interior una cava refrigeradora y además diversos enseres propios de la actividad comercial que realiza el arrendatario. Que el arrendatario cambió el uso o destino de los locales dados en arrendamiento, sin su autorización; que dichos locales han sufrido deterioros mayores que los provenientes del uso normal; que dichos deterioros y cambios se demuestran según inspección practicada por este mismo Tribunal en el expediente KP02-V-2013-002444 y que acompañó en copia certificada. Que todo ello encuadra perfectamente en los supuestos previstos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios razón por la cual y dadas las múltiples e incansables solicitudes verbales y amistosas realizadas al ciudadano CHEN YUN ZHEN, acude a demandar como en efecto lo hace al ciudadano CHEN YUN ZHEN, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en el desalojo del inmueble arrendado. Fundamentó su pretensión en los literales “d”, “e” y “f” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

- II –

De la contestación del demandado

La parte demandada, en su escrito de contestación, rechazó, negó y contradijo de manera absoluta que el día 15-06-2009 haya celebrado dos contratos de arrendamiento uno escrito por el local “B” y otro verbal por el local “A”, puesto que –alega- la relación arrendaticia data desde 1999 cuando su padre arrendó el inmueble sin determinación alguna.

Que la demanda es falsa en los hechos y no le asiste el derecho ya que no está incurso en los literales “D, E y F” puesto que nunca ha destinado el local arrendado a uso deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedidas por las autoridades municipales; que haya ocasionado deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble y que haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble.

Negó, rechazó y contradijo que haya reformado el inmueble dado en arrendamiento por el ciudadano J.I. y que en ningún momento haya construido un enrejado sin el consentimiento del arrendador; que el enrejado de seguridad que realizó fue bajo el consentimiento del dueño que en todo momento estuvo de acuerdo ya que dicha reja tiene más de 14 años de construida y nunca fueron argumentos para el desalojo; sino que desde hace un año para acá el arrendador quiere desalojarlo y en vista de que es cumplidor de sus obligaciones y no teniendo motivos, ni causales para tal fin lo ataca con que no tuvo permiso para hacer el enrejado; negó además que el enrejado afecte el área de retiro del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y que haya integrado a los locales; que es falso que existan dos locales; que el contrato de arrendamiento es específicamente por todo el inmueble y la reja de seguridad es para todo ese inmueble; negó también que haya realizado sin la autorización del dueño, divisiones en la mezzanina en tres espacios en el inmueble arrendado ya que esos espacios existían y eran del conocimiento del dueño el destino a esas divisiones; que es falso que las haya realizado el arrendatario; que es falso que en el área supuestamente destinada a estacionamiento se haya construido un depósito de aproximadamente 119 mts2 ya que el inmueble arrendado ya tenía esa área de depósito y por tanto es falso que en ese sitio estaba el estacionamiento.

Por último negó que el local haya sufrido deterioros mayores y que ha conservado el local como lo recibió de su padre y por tanto de pintura, como de aseo, limpieza y funcionabilidad; que es falso que haya cambiado el uso o destino del inmueble dado en arrendamiento ya que desde un principio el arrendador conoce que el inmueble es usado para ejercer el comercio y habitar con su familia y así lo ha permitido, porque ese fue el convenio verbal y por tanto es falso que haya cambiado el uso del inmueble porque el arrendador siempre lo ha sabido el uso que le da y por tal motivo pide al tribunal declare sin lugar la demanda.

- III-

De las pruebas

Durante el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de promover y evacuar las suyas.

La parte demandante promovió:

1) Original de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de fecha 15-06-2009 y que cursa a los folios 13 al 15. Dicha instrumental tiene el carácter de privada y habiendo sido opuesta a la demandada y no habiendo sido desconocida, queda reconocida por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y es la que rige la relación arrendaticia que vincula a las partes y que dio motivo a la presente pretensión y así se declara.

2) Comunicaciones de fechas 30-06-2011 y 15-06-2012 dirigidas por el demandante y recibidas por el demandado; las cuales no fueron desconocidas por el demandado como recibidas; por lo que se declara reconocido su contenido por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.374 y 1.371 del Código Civil, y del mismo se tiene que el demandante hace alusión a la existencia de dos contratos de arrendamiento uno de los cuales venció el 15-06-2011 y el otro vencía el 15-07-2011; así como también que vencieron nuevamente el 15-06-2012 y el 15-07-2012 y que por motivo inflacionario sufrió un ajuste en el canon de arrendamiento mensual; y así se establece.

3) Documento de condominio del Edificio Boyacá, inscrita por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara, registrado en fecha 31-03-1987, bajo el N° 23, folios 1 al 4 fte, protocolo primero, Tomo 5. Dicha instrumental tiene el carácter de instrumento público en los términos señalados en el artículo 1.357 del Código Civil y del mismo se determina la existencia de dos locales comerciales identificados con las letras “A” y “B” y que forman parte del referido Edificio, a los cuales hace referencia el demandante que son los inmuebles objetos de arrendamiento y así se establece.

4) Documento de de propiedad del inmueble debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara, registrado en fecha 11-12-1992, bajo el N° 22, Tomo 9, protocolo primero. Dicha instrumental tiene el carácter de instrumento público en los términos señalados en el artículo 1.357 del Código Civil y del mismo se determina la propiedad que tiene el demandante para demostrar su legitimación para interponer la presente pretensión. Con respecto a dicha documental, se debe tener en cuenta que no estamos en presencia de un juicio declarativo de propiedad o reivindicatorio, donde deba demostrarse la propiedad; sino el desalojo de un inmueble arrendado por ciertas circunstancias alegadas por el demandante en su escrito libelar y cuya obligación emanan de una relación locativa; la cual ya fue demostrada por el demandante, no siendo necesaria en todo caso acreditar la propiedad del bien arrendado por lo que se desecha la referida instrumental por impertinente.

5) Inspección judicial que no fue admitida por cuanto su objeto se evacua con la experticia promovida.

6) Experticia para lo cual se designo a los Ingenieros ARFEL PEREZ, X.T. y H.M., quienes previas las formalidades de ley consignaron su respectivo informe en fecha 08-10-2014. Ahora bien, con respecto a dicha experticia se dejó constancia que en el inmueble arrendado existe una estructura de hierro que no forma parte de la construcción original; que dicha estructura está construida en el área de retiro del Edificio Boyacá I; que el inmueble presente un estado de falta de higiene, ausencia de retoques de pintura, paredes y frisos; un total estado de desaseo en piso, paredes y techo; baños dañados y tuberías dispuestas a la vista, se encuentran sucios, sin mantenimiento y otro de los baños dañado y usado como depósito de desperdicios; tuberías e instalaciones eléctricas sin empotrar; que las divisiones colocadas en la mezzanina no forman parte de la construcción original y las mismas cambian el uso del inmueble arrendado; que existe una construcción de bloques y techo de zinc ubicado en la parte posterior del inmueble, es decir, sobre el estacionamiento asignado a esos locales y que no forma parte de la estructura original del inmueble; que al colocar las divisiones a manera de sala-cocina-comedor y habitaciones se cambió el uso al inmueble arrendado; que los locales arrendados fueron reformados respecto de su estructura original al colocar el enrejado; que dicha estructura de hierro se encuentra construida en el área de retiro del Edificio Boyacá I; que las modificaciones realizadas en la mezzanina y en el estacionamiento no forman parte de la construcción original; que el inmueble arrendado presenta deterioros mayores provenientes al uso normal pues no existe ni mantenimiento ni conservación. Ahora bien, aún cuando los expertos no pueden emitir opinión jurídica al indicar si el arrendatario cambió o alteró el uso para el cual el inmueble le fue arrendado, lo cual no les es dado pues tal apreciación corresponde a este órgano jurisdiccional; sin embargo, tal medio probatorio es apreciado en todo su valor probatorio por este juzgador, pues al aportar un conocimiento técnico en los respectivos hechos procesales que sirven de fundamento a la pretensión del demandante y que este juzgador adminicula a sus propias apreciaciones obtenidas a través de los sentidos al momento de practicar la inspección judicial promovida en el juicio KP02-V-2013-002444, lo cual le permite formarse criterio y dar por demostrado el hecho cierto que el inmueble arrendado presenta unas modificaciones o reformas que no pertenecen a la construcción original y que según el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes no se encuentran allí y cuyo uso otorgado por escrito según el referido contrato es netamente comercial; lo que denota aún más el hecho cierto que el arrendatario demandado usa el inmueble para un uso distinto al arrendado. Así se establece.

7) Testimoniales de los ciudadanos GLORELVIS DIAS GARCIA y L.J.; evacuándose únicamente la deposición de GLORELVIS DIAS GARCIA en fecha 22-09-2014. Ahora bien, con respecto al testimonio rendido por dicha ciudadana se aprecia en todo su valor conforme lo dispone el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto guarda relación con los hechos narrados por el demandante en su libelo y no se contradice con las demás pruebas promovidas por el demandante y de sus dichos se desprende la existencia de una reja verde sobre la acera del local y el aspecto antihigiénico que presentan los baños del inmueble arrendado.

La parte demandada por su lado promovió:

1) Copia certificada de inspección judicial practicada por este Tribunal en fecha 19-11-2013 en el expediente N° KP02-V-2013-002444. Dicha copia certificada no fue atacada ni tachada de falsa en modo alguno, por lo que conserva todo su valor probatorio. Ahora bien, estas copias constituyen un traslado de pruebas de un proceso judicial a otro y para que dicho traslado de pruebas pueda tener efecto, no se deben infringir las normas que garantizan el debido proceso y el derecho a la defensa. Vale decir, que la prueba trasladada debe provenir necesariamente de un juicio, verificado entre las mismas partes en el que éstas hayan tenido la misma condición de demandante y de demandado. Igualmente el juicio, debe tener el mismo motivo o causa. De lo contrario, el pretendido documento traslado no tiene ningún valor probatorio, toda vez que se vulnera el derecho a la defensa, pues tal prueba no puede ser controlada debidamente. En efecto, cuando en un proceso judicial se presenta una prueba contra alguna de las partes, ésta tiene la oportunidad de impugnarla, contradecirla o tacharla, o aceptarla si esto se ajusta a sus pretensiones para aquél juicio.

Pero en un proceso con pretensiones diferentes, no pueden trasladarse válidamente elementos probatorios. El ejemplo típico del traslado de pruebas se verifica en el ordenamiento procesal civil, en el caso de la perención de la instancia, cuando el artículo 270 del Código de Procedimiento Civil deja a salvo las pruebas que resulten de autos, pero en otros casos donde no hay esa identidad de elementos procesales, cada prueba debe ser presentada nuevamente contra la parte contraria y no simplemente trasladar copias del expediente y pretender que tenga pleno valor probatorio. Así pues, siendo que tal y como se señalo con anterioridad, el proceso sustanciado por este mismo Tribunal en el expediente KP02-V-2013-002444 versa sobre los mismos hechos, objeto y sujetos involucrados en el presente juicio es por lo que el Tribunal aprecia las copias certificadas producidas por la parte demandada y dado el carácter de inmaculación, inmutabilidad e invariabilidad de la prueba, la misma debe apreciarse en los términos que se promovió y evacuó; esto es un verdadero traslado de prueba, por lo que no se aprecia como documental sino como inspección judicial, promovida y practicada in situ en fecha 19-11-2013. Y con respecto a la misma, se observa que para que logre eficacia probatoria debe estar concatenada a otros elementos de convicción y que obviamente no entren en contradicción. Y siendo que el objeto de la misma es verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la decisión de la causa o el contenido de documentos; y siendo que la parte demandada promovió la misma para dejar constancia que el inmueble arrendado se encuentra limpio y apto para el desarrollo de la actividad comercial; que la estructura es una estructura vieja y que contó con la autorización del dueño del local y que la estructura no entorpece el tránsito peatonal por la acera con la cual linda. Con respecto a tal objeto el Tribunal efectivamente señaló que en general presenta el inmueble se encuentra limpio y apto para la actividad comercial que realizada el demandado; sin embargo igualmente se señaló que existen áreas sucias, el baño sin batería ni accesorios o desagües; cableado sin empotrar, techo y piso sucio; de igual forma se advirtió que con el referido medio probatorio no se puede determinar la data de vetustez del enrejado ni mucho menos la autorización del dueño para su construcción y que tal enrejado no entorpece el tránsito peatonal con la acera con la cual linda. De igual forma se dejó constancia sobre las áreas o divisiones existentes en la mezzanina que sirven a manera de habitación o vivienda para el demandado y su grupo familiar, en donde se observaron enseres propios del hogar tales como cama, cocina, nevera, juego de comedor, ropa de dama y caballero, y separadas entre sí con estructura de metal y láminas de zinc a manera de paredes.

2) Promovió además copias certificadas de las testimoniales de los ciudadanos E.P.H.P. y O.A.G.G. evacuados en el mencionado juicio KP02-V-2013-002444 en fecha 18-11-2013 y que conforme a lo señalado en el punto anterior, se aprecian como testimoniales. Ahora bien, con respecto a las deposiciones rendidas por dichos ciudadanos se tiene de las mismas que ambos señalan o d.f.d. la existencia de los dos locales arrendados que funcionan como uno solo y no dan certeza del tiempo en que se instaló el enrejado que se encuentra ubicado hacia el lindero sur; más sin embargo señalan que el referido inmueble se encuentra en buen uso y conservación, lo cual discrepa de lo apreciado por el juzgador, en donde se observo el descuido en el mantenimiento que presentan los baños y algunas áreas como el piso, techo, cableado, entre otros; por lo que se desechan tales testimoniales por no concordar con tal medio probatorio y por parecerle a este juzgador no haber dicho la verdad. Ello de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

3) Copia certificada de comunicación emanada de la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara y de la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara y del mismo se tiene que la estructura anexada al inmueble no está construida sobre un espacio de uso público; que dicha estructura está permitida en la zona donde se localiza el inmueble y la zona es de uso comercial, residencial o combinado entre vivienda y comercio. La demandada la promueve con el fin de demostrar que el local arrendado está en las mismas condiciones en que lo recibió; que no hizo alteración a la estructura sin afectar el paso peatonal y que ese enrejado de seguridad tiene mucho tiempo de colocado y que contó con la autorización del propietario. Dichas comunicaciones fueron promovidas y evacuadas en el mencionado juicio KP02-V-2013-002444 y que conforme a lo señalado en el punto 1 se aprecian en todo su valor probatorio. Ahora bien, con tal medio probatorio la parte demandada no puede demostrar ni este juzgador dar por demostrado que la estructura en cuestión tiene mucho tiempo colocado, ni mucho menos determinar que el propietario lo autorizó; y el hecho de si la misma afecta o no el paso peatonal no es el tema de discusión de la presente controversia, por lo que se desechan tales comunicaciones.

- IV-

De la motiva

Trabada como quedo en estos términos la litis y valorado el material probatorio aportado al presente proceso, pasa este Juzgador a dilucidar la cuestión jurídica sometida a su conocimiento.

En ese sentido, este Juzgador observa que la pretensión del demandante se basa en un contrato celebrado en forma escrita y verbal y demanda el desalojo del inmueble conforme lo previsto en los literales “D”, “E” y “F” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En ese sentido, dicha norma prevé lo siguiente:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

1. Omissis…

2. Omissis...

3. Omissis…

4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

Omissis…

A la letra de la norma antes transcrita, se tiene que la pretensión de desalojo tiene su fundamentación en un contrato celebrado en forma verbal o por escrito a tiempo indeterminado por efecto de la tácita reconducción.

Explanado lo anterior, este Sentenciador observa que ambas partes están contestes en la existencia de la relación jurídica que los vincula y su naturaleza; razón por la cual la misma no será objeto de valoración y determinación por quien acá decide. Sin embargo, acota quien acá decide que el demandado en su contestación esgrimió que la relación locativa data desde el año 1999 por haberlo arrendado su padre sin determinación alguna, pero ese hecho no fue demostrado por la demandada, aparte de eso la demandada no desconoció el contrato que acompañó el demandante con su escrito libelar por lo que se tiene que dicho contrato es el que rige la relación locativa discutida y así se establece.

Demostrada así la existencia de la relación arrendaticia corresponde a este Juzgador precisar los supuestos señalados en los literales “D”, “E” y “F” del artículo 34 supra transcrito, a fin de precisar la procedencia o no de la pretensión interpuesta.

Todo contrato resulta ley entre las partes, el cual los obliga a cumplir lo expresado en ello y a las consecuencias que de él se deriven, según lo disponen los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil.

Así, del contenido de la cláusula QUINTA del contrato que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso se tiene que estipula lo siguiente:

QUINTA

El inmueble arrendado será destinado por el ARRENDATARIO al uso comercial exclusivamente. Cualquier cambio de uso deberá ser autorizado por escrito por EL ARRENDADOR, previa solicitud igualmente presentada por escrito por EL ARRENDATARIO.

Con respecto al primer supuesto invocado por el demandante contenido en el literal “D” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se tiene que esgrime que el demandado incumplió el contrato al cambiar el uso o destino del inmueble arrendado sin contar con su autorización para ello. Tal circunstancia fue debidamente demostrada por ante este órgano jurisdiccional, pues tal y como se señaló en la cláusula QUINTA las partes estipularon un uso comercial de manera exclusiva y cualquier cambio debería ser autorizado por escrito por el arrendador previa solicitud por escrito del arrendatario. Dicha autorización, ni mucho menos la solicitud fue demostrada por la parte demandada; al contrario, una de las pruebas promovidas por la demandada trató de demostrar que ante la autoridad municipal correspondiente, el uso para la zona donde está el inmueble puede ser comercial, residencial o mixto, pero tal circunstancia es irrelevante para el presente proceso por cuanto priva por encima de los lineamientos de la autoridad municipal el contrato que rige la relación de las partes; que establecieron el uso que se le daría al inmueble en cuestión y que el demandado se encuentra conteste en reconocer y así fue percatado mediante la inspección judicial y corroborado por la experticia, que la parte de la mezzanina del inmueble arrendado está siendo usada de manera de vivienda para el grupo familiar del demandado. En tal sentido, resulta oportuno citar sentencia dictada por la Sala Constitucional Exp. 12-0621 pronunciada por el Magistrado-Ponente: JUAN JOSÉ MENDOZA JOVER, en la cual expuso lo siguiente:

En tal sentido, indicó que tal afirmación era falsa, por cuanto el inmueble objeto del arrendamiento era el domicilio provisional del demandado, en el cual estableció el negocio llamado: “El pescadito de Hugo”, Bar Restaurant y una Frutería, por lo cual, quedaba exceptuado de la aplicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de conformidad con lo establecido en el artículo 8.

En atención a lo anterior, esta Sala observa de las actas que el ciudadano O.R.F. demandó al ciudadano H.M.F.M., a los fines del desalojo de un inmueble constituido por un “terreno de su propiedad” con fundamento en los artículos 341, 1160, 1264, 1159 y 1596 del Código de Procedimiento Civil y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Dicha demanda fue declarada con lugar el 22 de febrero de 2012, por el Juzgado Segundo de los Municipios Palavecino y S.P. de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, conforme lo establecido en el referido artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, al no haber probado la parte demandada, en forma alguna la solvencia de los cánones de arrendamiento demandados respecto de la parcela de terreno arrendada, la cual, según el contrato de arrendamiento, sería destinada por el arrendatario para el funcionamiento de un restaurante.

Decisión contra la cual se ejerció el recurso de apelación que fue declarado con lugar el 12 de abril de 2012, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, al constatar de la cláusula primera del contrato de arrendamiento que: “El arrendador da en arrendamiento una parcela de terreno…”; de allí que consideró que el objeto del arrendamiento era un inmueble constituido por un terreno no edificado, por lo que quedaba excluida la aplicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, conforme al artículo 8, numeral 1, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 3 literal “a”; lo que hacía inadmisible la demanda.

En este sentido, resulta oportuno citar, entre otras, la sentencia de esta Sala Constitucional n.°: 1769, del 25 de noviembre de 2011, caso: “Inversiones Alvamart C.A.”, en la cual se estableció lo siguiente:

En el presente caso el solicitante en revisión denuncia, que la sentencia N° 00515 dictada el 22 de septiembre de 2009, por la Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia, es violatoria del debido proceso y que por incurrir en silencio de pruebas concluyó que el terreno objeto del contrato de arrendamiento, era del tipo no edificado, y lo sustrajo del ámbito normativo inquilinario.

En efecto, pudo apreciar esta Sala, que las denuncias efectuadas por la parte solicitante, estuvieron dirigidas a señalar una supuesta actitud formalista y antiprobatoria por parte de la Sala de Casación Civil, toda vez que con la sentencia cuestionada se le da preeminencia al texto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, sobre la realidad afirmada por la solicitante, realidad que según alegan los apoderados de la solicitante, no pudo ser demostrada por no haberse valorado de manera correcta los medios de prueba promovidos al efecto.

De la revisión de las actas en general, así como de los escritos presentados por las partes, se evidencia que se pretende debatir nuevamente sobre la determinación de si el inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre Edoval C.A., e Inversiones Alvamart, C.A., constituido por un terreno con una superficie aproximada de 6.000 mts. 2, ubicado entre las calles la Joya y E.d.C., con frente tanto a la Avenida F.d.M. como a la Avenida Libertador, debe considerarse como un terreno urbano no edificado y por lo tanto fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como lo dispone la referida ley en su artículo 3 literal “a”, tal como lo estimó la Sala de Casación Civil en el fallo cuestionado.

…Omissis…

Es necesario destacar que, en cuanto al señalamiento hecho por la solicitante de que el inmueble objeto de la relación arrendaticia está constituido por un terreno edificado, esta Sala considera que la decisión de la Sala de Casación Civil estuvo ajustada a derecho al señalar por ejemplo que:

En el sub iudice, el contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente retracto legal, constituye el instrumento fundamental de la acción, del cual se derivan las condiciones del arrendamiento y de cuyo contenido se observa que el objeto del mismo es un “terreno”, por ende, mal podía la juez de la recurrida desentrañar de pruebas adicionales el objeto del contrato, si en forma clara e inequívocamente este lo expresaba.

Así pues, la Sala constata que la juez desnaturalizó el contrato de arrendamiento al señalar que el terreno estaba edificado, aún estando consciente y habiendo señalado en el mismo fallo que el objeto de este lo constituía solo un terreno, incurriendo en tal desnaturalización en virtud de la tergiversación hecha a otras pruebas, obviando que la prueba fundamental del juicio lo constituían tales contratos en los cuales las partes expresaron claramente su voluntad y señalaron inequívocamente que el objeto de los mismos era un “terreno”, desnaturalizando con tal proceder lo indicado en tales contratos.

En atención a lo anteriormente expuesto, se observa que la Juzgadora de alzada en uso del poder soberano de interpretación del contrato desnaturalizó el mismo, al haber concluido que se trataba de un terreno edificado lo cual no es compatible con el texto del mismo, cuyo objeto claramente establecido por las partes lo constituía un terreno, infringiendo a su vez el principio de autonomía de voluntad de las partes.

Es claro pues, que con tal interpretación del contrato la juez de la recurrida arrojó una interpretación errada e incompatible con lo que estipula el contrato ya que sus afirmaciones respecto a la existencia del ‘terreno edificado’ son irreconciliables con el texto de la mención que se interpreta.

De manera que, el establecimiento de los hechos que la Juez realizó resultó evidentemente contrario con la expresión de la voluntad de las partes, por ende, la Sala constata que en el sub iudice se está en presencia de una desnaturalización del contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la demanda incoada.

Tal desviación ideológica, al desnaturalizar el contrato y considerar que el objeto del mismo eran terrenos edificados, conllevó a admitir una demanda que a todas luces es inadmisible por el procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues claramente el literal ‘a’ del artículo 3 de dicha ley, excluye del ámbito de aplicación a los terrenos urbanos y suburbanos no edificados, incurriendo de esta manera en la falta de aplicación de dicha normativa, lo cual generó la falsa aplicación de los artículos 1°, 42 y 43 ejusdem. Así se decide

. (Destacados del fallo citado)

En esa decisión, dictada por la referida Sala el 22 de septiembre de 2009, se determinó de manera acertada que el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, incurrió en el vicio de falta de aplicación del literal “a” del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que excluye del ámbito de aplicación de esa ley a los terrenos no edificados, y en falsa aplicación de los artículos 1°, 42 y 43 eiusdem, al declarar con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, con base en disposiciones que no eran aplicables a la situación de hecho presentada.

En tal sentido, la Sala estima que, en el presente caso, la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el 12 de abril de 2011, se encuentra ajustada a derecho y no violó derecho constitucional alguno, así como dio cabal cumplimiento al principio de congruencia establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto, al verificar de las actas contenidas en el expediente, se pudo constatar que se demandaba el desalojo de un terreno, y así estaba señalado en el contrato de arrendamiento en el cual se estableció que: “El arrendador da en arrendamiento una parcela de terreno” (…), acertadamente el Juzgado Superior consideró que, de conformidad con lo establecido en el literal “a” del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 8, numeral 1, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, quedaba excluida la aplicación de dichas leyes a la relación jurídica contractual demandada, resultando, en consecuencia, inadmisible la demanda, revocando la sentencia apelada que declaró con lugar la acción interpuesta, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 del Decreto, con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De manera que, existiendo una voluntad expresa de las partes en donde estipularon un uso exclusivo de carácter comercial, mal puede una de las partes de manera unilateral cambiar o desnaturalizar el uso, sin existir la respectiva autorización; ni mucho menos puede este sentenciador dar por sentado que el uso que tiene el inmueble es combinado entre vivienda y comercio, por cuanto sería atentatorio al pacta sunt servanda el cual obligaba al demandado a solicitar por escrito la respectiva autorización para cambiar el uso y esperar que el demandante la concediera y al no existir la solicitud ni la autorización aludida es por lo que se tiene por configurado el supuesto previsto en el literal “D” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Con respecto al segundo supuesto invocado por la demandante y relativo a que el arrendatario haya efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; se tiene que tanto de la inspección judicial, las testimoniales evacuadas, la prueba informativa y la experticia, que en el inmueble en cuestión existen unas reformas de una estructura de hierro o enrejado ubicado en la lindero sur del inmueble sobre el área de retiro del Edificio Boyaca I; unas divisiones a manera de habitación en la mezzanina y en el estacionamiento una especie de depósito, las cuales el arrendador demandante manifiesta no haber autorizado y que el demandado no demostró nada que le favoreciera para desvirtuar tal circunstancia; por lo que se encuentra igualmente configurado el supuesto invocado por el demandante y contenido en el literal “E” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Con relación al último supuesto contenido en el literal “F” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble se tiene que el demandante no precisa a que disposición del Reglamento interno el demandado incumplió, por lo que al ser ambigua el planteamiento en los términos planteados y no siéndole dado al juzgador deducir las pretensiones o planteamientos de las partes, es por lo que se tiene que el supuesto invocado no fue demostrado y así se establece.

Por todas las razones antes expuestas es por lo que este sentenciador considera que la pretensión del demandante debe ser declarada CON LUGAR Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente señaladas, este Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de DESALOJO DE INMUEBLE propuesta por el ciudadano J.I.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 424.502 contra el ciudadano CHEN YUN ZHEN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula Identidad Nº 16.591.947. En consecuencia, se condena a la parte demandada a hacer a la parte demandante, libre de personas y cosas, del inmueble objeto de arrendamiento constituido por los locales comerciales identificados con las letras “A” y “B” ubicados en la carrera 17 entre calles 49 y 50 Nº 49-49, que forman parte del Edificio Boyacá I, Planta Baja de esta ciudad.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida. Ello de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese.

Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem.

De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes por haber sido dictado fuera del lapso la presente sentencia.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los dieciocho (18) días del mes de septiembre de 2015. Años: 205° y 156°.

El Juez Provisorio,

Abg. R.J.A.C.

La Secretaria Acc.,

Abg. P.A.