Decisión nº 322 de Juzgado Segundo de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 12 de Julio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: COLEGIO DE MEDICOS DEL ESTADO TACHIRA, Corporación gremial constituida conforme al artículo 55 de la Ley del Ejercicio de la Medicina, mediante acta inscrita en el Registro Subalterno del entonces Distrito San Cristóbal, bajo el No. 23, folios 28-29, Protocolo Tercero, en fecha veintisiete (27) de marzo de 1.941 y con última reforma a sus estatutos aprobada mediante acta inscrita en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes, bajo la matricula 2005-LRC-T05-26 de fecha treinta y uno (31) de agosto de 2005 y agregados al cuaderno de comprobantes bajo los números 4063-4064, folios 7176-7228 en la misma fecha, con asiento en la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados: M.I.C.M. y VALMORE R.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 129.370 y 13.163, respectivamente, según consta en Poder autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 29 de mayo de 2009, inserto bajo el N° 28, Tomo 73, de los libros de autenticaciones, llevados por esa Notaría, el cual corre inserto a los folios 12 y 13.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil FONDA ESCALANTE PABON C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el No. 10, tomo 6-A, en fecha 24 de abril de 2002, de este domicilio, representada por sus Gerentes ciudadanos D.P.A. y J.J.E., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-9.124.246 y V-9.128.981, en su orden, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados P.G.P.C. y J.L.M.F., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 118.916 y 23.698, respectivamente, según consta en Poder Apud Acta conferido, en fecha 14 de agosto de 2009, el cual corre inserto en copia fotostática a los folios 89 y 90.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE NÚMERO: 4.983-2009

DE LA NARRATIVA

Se inicia la presente causa, por demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, presentada por los abogados en ejercicio M.I.C.M. y VALMORE R.P., ya identificados actuando con el carácter de apoderados judiciales del COLEGIO DE MEDICOS DEL ESTADO TACHIRA, antes identificado, en la que exponen: Que en fecha 30 de abril de 2005, su representada adquirió la propiedad sobre la totalidad del inmueble, donde actualmente funciona su sede, situado en la avenida L.O., frente al “Hospital José María Vargas”, conocido como “Hospital Central”, Parroquia la Concordia, Municipio San Cristóbal, según consta en acta de liquidación de su anterior propietaria “ACOPROTACA”, asumiendo la condición de arrendador en todos aquellos contratos que con tal carácter hubiese celebrado la anterior propietaria, entre tales está la demandada Sociedad de Comercio FONDA ESCALANTE PABON C.A. la cual tiene en arrendamiento un local comercial, que forma parte del inmueble antes indicado, el cual tiene una extensión de 136 metros cuadrados, contrato autenticado en fecha tres (03) de junio de 2004, ante la Oficina Notarial Tercera de la ciudad de San Cristóbal, anotado bajo el No. 06, tomo 69 de los libros de autenticaciones llevados por esta Notaría, en el que se pactó que el período de duración, sería de dos años, contados a partir de la fecha de celebración del contrato, es decir, el primero (01) de junio de 2004, con vencimiento el día treinta y uno de mayo de 2006.

En el contrato se estableció que el mismo podría ser prorrogado, si la arrendataria manifiesta por escrito su voluntad de prorrogarlo con 30 días de anticipación por lo menos al vencimiento del término, no habiéndolo manifestado la arrendataria por lo que la relación arrendaticia llegó a su fin el día 31 de mayo de 2006, dándose así inicio a la prórroga legal arrendaticia, a partir del primero de junio de 2006, siendo esta de tres (03) años, por cuanto la relación arrendaticia se mantuvo por más de diez años. No obstante vencida como se encuentra la prórroga legal desde el 31 de mayo de 2009, la arrendataria no hizo entrega voluntaria del inmueble arrendado, libre de personas y de bienes, incumpliendo con su proceder el contrato de arrendamiento. Es por ello que proceden a demandad a la arrendataria por cumplimiento de contrato que apareje la entrega del inmueble.

Fundamentan su acción en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Cláusula Décima Primera del contrato de arredramiento, artículo 1264 del Código Civil, cláusula Octava del Contrato de Arrendamiento y los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.599 del Código Civil y 20, 38 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por tal razón solicitan la entrega del inmueble arrendado, libre de personas y cosas, el pago de 36 bolívares por concepto de clausula penal, por cada día de retardo en la entrega del inmueble, desde el primero de junio de 2009, la entrega de las solvencias de pago de los servicios públicos del inmueble arrendado.

Asimismo solicitaron medida de secuestro, estimaron la demanda en la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo), equivalentes a 181 unidades tributarias, señalaron domicilio procesal. (folios 1 al 11).

Conjuntamente con el libelo de la demanda presentaron anexo: El poder que les fue conferido, Registro Mercantil de la demandante, contrato de arrendamiento objeto de la pretensión. (Folios 12 al 33).

Por auto de fecha diecinueve (19) de junio de 2009, este Tribunal, admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la Sociedad Mercantil FONDA ESCALANTE PABON, C.A., en la persona de su Gerentes D.P.A. y J.J.E., para su comparecencia por ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos su citación, a los fines de dar contestación de la demanda. (Folio 34).

En fecha quince (15) de julio de 2009, diligenció el alguacil del Tribunal, indicando que no le fue posible establecer la ubicación de los ciudadanos J.J.E. y D.P.A.. (Folio 38).

En fecha dieciséis (16) de julio de 2009, la parte demandante solicitó la citación por carteles conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual le fue acordado en fecha veintiuno (21) de julio de 2009. (folios 67 al 69).

En fecha once (11) de agosto de 2009, el ciudadano D.P.A., se dio por citado en la causa. (folio 72).

En fecha trece (13) de agosto de 2009, se declaró desierto el acto conciliatorio, fijado por el Tribunal (Folio 81).

En fecha trece (13) de agosto de 2009, la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos: negó rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes. Rechazó expresamente que la demandante sea propietaria de la totalidad del inmueble, ya que el terreno sobre el cual funciona la demanda es ejido, y ninguna persona puede adquirir por usucapión los bienes de la nación, a menos que la municipalidad le ceda o traspase los terrenos. Que los demandantes se abrogaron la condición de propietarios-arrendadores, cobrando un canon de arrendamiento, que actualmente es la suma de seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 650,oo), ignorando que dicho Colegio estaba usurpando derechos de la municipalidad, ya que el terreno sobre el cual se hayan construidos los locales son ejidos y nunca han sido cedidos ni traspasados a la demandante. Asimismo aduce que la demandante adquirió del Concejo Municipal una parcela de terreno con una superficie de 3.054,40 M2, que posteriormente adquirió una parcela de terreno de 3.000 M2, para un total de 6.054,40M2, que posteriormente obtuvo un titulo supletorio sobre la propiedad de las mejoras, no siendo este un titulo que acredite propiedad ni es supletorio, porque se trata de justificativos a p.m. evacuados sin contención alguna de terceros, también aduce que la demandante desarrolló mejoras sobre terreno ejido, ocupando ilegalmente suelo que no le pertenece, el cual consiste en los locales que se encuentran frente a la entrada del Hospital Central de San Cristóbal, que están solicitando permiso para una ampliación sobre terreno de su propiedad con un área total de 11.173,59 M2, y el terreno adquirido es de 6.054,40 M2. Expone que no existe una relación legal de arrendamiento que lo una al demandante, ya que no puede ser arrendador de terrenos de la municipalidad, que la demandante se ha enriquecido cobrando un alquiler que no puede cobrar ya que no tiene derecho alguno, ya que el inmueble fue construido sobre terreno ejido de la municipalidad de San Cristóbal, sin su previa autorización. (Folios 82 al 88).

En fecha veinticinco (25) de septiembre de 2009, la parte demandante presento escrito de pruebas, promoviendo lo siguiente: PRIMERO: DOCUMENTALES: 1) Copia simple acta de liquidación de ACOPROTACA; 2) copia simple del documento de dación en pago otorgado por ACOPROTACA, conforme a lo establecido en su acta de liquidación, correspondiente a la titularidad del derecho de propiedad del inmueble del cual forma parte la demandada; 3) original del contrato de arrendamiento objeto del juicio; 4) resultas de la notificación judicial practicada por el Juzgado Primero de los Municipios de esta Circunscripción Judicial, donde se requiere la entrega del inmueble arrendado libre de personas y de cosas; 5) solicita la exhibición de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento, que se encuentran en poder de la demandada, comprendidos entre el mes de mayo de 2005 y el mes de mayo de 2009; 6) promueve en original boleta de notificación emanada del Juzgado Tercero de los Municipios de esta Circunscripción Judicial, donde se le hace saber a la demandante, que la demandada introdujo una solicitud de consignación de cánones de alquiler del referido inmueble, la cual fue recibida el 17 de septiembre de 2009; 7) copia fotostática de la participación de la Resolución de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, de fecha 21 de julio de 2009, suscrita por el Jefe del Área Legal de Catastro y por el Jefe de División de Catastro, donde se le notifica a la demandada, que las mejoras sobre dicho terreno no son de su propiedad. SEGUNDO: CONFESION JUDICIAL: ya que la demandada asevera que la demandada le ha venido cobrando los alquileres. TERCERO: promueve inspección judicial al inmueble objeto de la acción. (folios 91 al 162). Las cuales fueron agregadas y admitidas en la misma fecha (folio 163 y 164)).

En fecha treinta (30) de septiembre de 2009, la parte demandada presentó escrito de pruebas, promoviendo lo siguiente: PRIMERO: Promueven el valor de la confesión hecha por la demandante, en cuanto al cobro de cánones de alquiler. SEGUNDO: promueven que las instalaciones que ocupa no son propiedad de la demandante. TERCERO: promueven que tratándose de terrenos de la Alcaldía, ninguna persona natural o jurídica puede adquirir por usucapión estos bienes. CUARTO: promueven la exposición del demandante con respecto a la abrogación de la condición de propietarios-arrendadores. QUINTO: promueven la buena fe del demandado que sin saber que los terrenos eran de la municipalidad, ha venido pagando puntualmente. SEXTO: Que la demandante viola su propósito de asociación de profesionales, e incurre en un enriquecimiento sin causa. SEPTIMO: el hecho real de la adquisición del terreno para un área total de 6.054,40 M2, OCTAVO: Prueba de informes a la Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Planificación Urbana, para constatar la solicitud de ampliación para un terreno propio con un área total de 11.173,59 M2; NOVENO: Prueba de informes a la División de Catastro Municipal, para dejar constancia de la solicitud de la demandante del arrendamiento del local que ocupa. DECIMO: La ilegalidad de la supuesta liquidación mercantil presentada por la demandante, ya que no llena los requisitos esenciales y formales que establece el Código de Comercio; DECIMO PRIMERO: fotocopia del plano levantado por la División de Catastro Municipal, donde se delimitan los 6054 M2, y que el resto es ejido. DECIMO SEGUNDO: Prueba de Informes a la División de Catastro Municipal para dejar constancia de la existencia y contenido real del plano que demuestra la extensión y linderos del terreno cedido a la demandante; DECIMO TERCERO: Inspección Judicial a la sede de la demandante a los fines de hacer un levantamiento topográfico de todo el área del terreno. (Folios 165 al 224), las cuales fueron agregadas y admitidas en la misma fecha (folios 225 y 226).

En fecha cinco (05) de octubre de 2009, el tribunal practicó la inspección judicial solicitada en el escrito de pruebas. (folio 227 al 228).

En fecha cinco (05) de octubre de 2009, diligenció el alguacil del Tribunal, dejando constancia de la entrega del oficio No. 755 de fecha 30-09-2009, al Jefe de la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, (folio 229).

En fecha cinco (05) de octubre de 2009 la parte demandante presento escrito de pruebas, en los siguientes términos: promueve copia certificada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial del expediente No. 743, que contiene el procedimiento de consignaciones de alquileres que hace la demandada. (Folios 230 al 253), las cuales fueron agregadas y admitidas por el Tribunal en la misma fecha. (folio 254).

DE LA MOTIVA

SISTESIS DE LA CONTROVERSIA

La controversia se origina por la el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado, entre la actora COLEGIO DE MEDICOS DEL ESTADO TACHIRA, como arrendadora, con el demandado de autos SOCIEDAD MERCANTIL FONDA ESCALANTE PABON C.A., en su carácter de arrendataria, tal como consta en contrato de arrendamiento suscrito por las partes, ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 03 de junio de 2004, bajo el No. 6, tomo 69, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; en virtud del incumplimiento por parte del arrendatario en la entrega del inmueble, asimismo expone la demandante: que en fecha 30 de abril de 2005, su representada adquirió la propiedad sobre la totalidad del inmueble, donde actualmente funciona su sede, situado en la avenida L.O., frente al “Hospital José María Vargas”, conocido como “Hospital Central”, Parroquia la Concordia, Municipio San Cristóbal, según consta en acta de liquidación de su anterior propietaria “ACOPROTACA”, asumiendo la condición de arrendador en todos aquellos contratos que con tal carácter hubiese celebrado la anterior propietaria, entre tales está la demandada Sociedad de Comercio FONDA ESCALANTE PABON C.A. la cual tiene en arrendamiento un local comercial, que forma parte del inmueble antes indicado, el cual tiene una extensión de 136 metros cuadrados, contrato autenticado en fecha tres (03) de junio de 2004, ante la Oficina Notarial Tercera de la ciudad de San Cristóbal, anotado bajo el No. 06, tomo 69 de los libros de autenticaciones llevados por esta Notaría, en el que se pactó que el período de duración, sería de dos años, contados a partir de la fecha de celebración del contrato, es decir, el primero (01) de junio de 2004, con vencimiento el día treinta y uno de mayo de 2006, habiéndose establecido que el mismo podría ser prorrogado, si la arrendataria manifiesta por escrito su voluntad de prorrogarlo con 30 días de anticipación por lo menos al vencimiento del término, no habiéndolo manifestado la arrendataria por lo que la relación arrendaticia llegó a su fin el día 31 de mayo de 2006, dándose así inicio a la prórroga legal arrendaticia, a partir del primero de junio de 2006, siendo esta de tres (03) años, por cuanto la relación arrendaticia se mantuvo por más de diez años. No obstante vencida como se encuentra la prórroga legal desde el 31 de mayo de 2009, la arrendataria no hizo entrega voluntaria del inmueble arrendado, libre de personas y de bienes, incumpliendo con su proceder el contrato de arrendamiento. Es por ello que proceden a demandad a la arrendataria por cumplimiento de contrato que apareje la entrega del inmueble. Fundamentó su acción en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Cláusula Décima Primera del contrato de arredramiento, artículo 1264 del Código Civil, cláusula Octava del Contrato de Arrendamiento y los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.599 del Código Civil y 20, 38 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo solicitó la entrega del inmueble arrendado, libre de personas y cosas, el pago de 36 bolívares por concepto de clausula penal, por cada día de retardo en la entrega del inmueble, desde el primero de junio de 2009, la entrega de las solvencias de pago de los servicios públicos del inmueble arrendado. Estimaron la demanda en la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo), equivalentes a 181 unidades tributarias y señalaron domicilio procesal.

Consta a los autos que la parte demandada se dio por citada por ante este Tribunal, dando contestación a la demanda en los siguientes términos: negó rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes. Rechazó expresamente que la demandante sea propietaria de la totalidad del inmueble, ya que el terreno sobre el cual funciona la demanda es ejido, y ninguna persona puede adquirir por usucapión los bienes de la nación, a menos que la municipalidad le ceda o traspase los terrenos. Que los demandantes se abrogaron la condición de propietarios-arrendadores, cobrando un canon de arrendamiento, que actualmente es la suma de seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 650,oo), ignorando que dicho Colegio estaba usurpando derechos de la municipalidad, ya que el terreno sobre el cual se hayan construidos los locales son ejidos y nunca han sido cedidos ni traspasados a la demandante. Asimismo aduce que la demandante adquirió del Concejo Municipal una parcela de terreno con una superficie de 3.054,40 M2, que posteriormente adquirió una parcela de terreno de 3.000 M2, para un total de 6.054,40M2, que posteriormente obtuvo un titulo supletorio sobre la propiedad de las mejoras, no siendo este un titulo que acredite propiedad ni es supletorio, porque se trata de justificativos a p.m. evacuados sin contención alguna de terceros, también aduce que la demandante desarrolló mejoras sobre terreno ejido, ocupando ilegalmente suelo que no le pertenece, el cual consiste en los locales que se encuentran frente a la entrada del Hospital Central de San Cristóbal, que están solicitando permiso para una ampliación sobre terreno de su propiedad con un área total de 11.173,59 M2, y el terreno adquirido es de 6.054,40 M2. Expone que no existe una relación legal de arrendamiento que lo una al demandante, ya que no puede ser arrendador de terrenos de la municipalidad, que la demandante se ha enriquecido cobrando un alquiler que no puede cobrar ya que no tiene derecho alguno, ya que el inmueble fue construido sobre terreno ejido de la municipalidad de San Cristóbal, sin su previa autorización.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Copia simple del Acta de Liquidación de la Asociación del Colegio de Médicos, Farmacéuticos, Odontólogos y Médicos Veterinarios del Estado Táchira “ ACOPROTACA”, inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha doce (12) de Junio de 2.005, anotada bajo el N° 50, Tomo 14-A, se valora en atención del artículo N° 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos Nos. 1.357 y 1.360, por ser un documento de carácter público y no haber sido impugnado en su oportunidad.

Copia simple del documento de Dación de pago, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos Nos. 1357 y 1360 del Código Civil, por ser un documento público y no haberse impugnado o tachado en su oportunidad legal, debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el Nro. De matricula 2.005-LRI-T41-18, del 19 de Agosto de 2.005, en donde ACOPROTACA, otorga al Colegio de Médicos del Estado Táchira, el derecho de propiedad del inmueble objeto de la controversia, el cual forma parte el local arrendado a la sociedad mercantil FONDA ESCALANTE PABON C.A. donde se prueba la legitimación activa de la parte demandante, ya identificada.

Contrato de Arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha tres (03 de Junio del 2.004, el mismo se valora de conformidad con los artículos Nro. 1.357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo N° 429 del Código Adjetivo, por no haber sido impugnado ni tachado en su oportunidad legal.

Notificación Judicial, practicada por el Juzgado Primero de los Municipios de esta Circunscripción Judicial, signada con el No. 6.994, donde se le requiere a la demandada, la entrega del inmueble objeto de la acción, la cual se valora conforme al artículo 1.357 y 1360 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento de carácter público y no haber sido impugnado en su oportunidad legal.

Boleta de Notificación, del Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 06 de agosto del 2.009, donde se le notifica a la parte demandante del presente juicio, que la parte demandada, apertura expediente de consignaciones arrendaticias, el cual se valora de conformidad, con el artículo N° 1.357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Copia fotostática de la Resolución de la Alcaldía del Municipio San C.d.E.T., División de Catastro, del 21 de Julio del 2.009, donde se le notifica a la parte demandada FONDA ESCALANTE PABON C.A., LA RESOLUCIÓN Nro. CE-REES182-09, la misma se valora de conformidad con el artículo N° 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo N° 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada en la oportunidad legal.

Inspección Judicial, evacuada por la parte demandante, por ante el Tribunal Segundo de Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, al bien inmueble objeto de la controversia, la cual se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429.

Confesión, efectuada en el presente proceso, por la parte demandada, en la contestación a la demanda, en donde asume como cierto ser arrendataria del local comercial, objeto de la controversia en el presente juicio, se valora de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA DE SUS ALEGATOS:

Expone que la demandante no es la propietaria de la totalidad del inmueble donde tiene su sede su representada y cuya entrega se acciona, ya que los terrenos donde se construyeron esas mejoras son ejidos, propiedad de la Municipalidad de San Cristóbal, los cuales nunca han sido cedidos ni traspasados a la demandante, por lo que considera que la demandante no tiene cualidad de propietaria para cobrar cánones de arrendamiento o de alquiler; sostiene que la parte demandante solo adquirió un total de seis mil cincuenta y cuatro metros cuadrados con cuarenta centímetros ( 6.054,40 Mts.2) y instruyo un título supletorio de las mejoras construidas y enclavadas en dichos terrenos, pero que dicho título no acredita propiedad alguna, ni es supletorio; porque siendo que la demandante ocupa un área de once mil ciento setenta y tres metros cuadrados con cincuenta y nueve centímetros (11.173.59 Mts2.), por lo que no se explica de donde adquirió esa diferencia de terreno, por lo que las mejoras se desarrollan ilegítimamente sobre terreno ajeno; que por tal motivo ejercerá Recurso de Reconsideración ante la División de Catastro Municipal, por cuanto solicitaron en arrendamiento el terreno y ello fue rechazado; que aún cumpliendo con los pagos de arrendamiento que ilegalmente les ha hecho la arrendadora , rechaza la pretensión de la actora por no tener cualidad de propietaria ni de arrendadora de los locales construidos sobre terrenos de la Municipalidad, pues se abroga una particularidad, que es de la Municipalidad de San C.E.T., manifiesta lo indicado en el artículo Nro. 55 de la Ley de Simplificación de Trámites Administrativos y pide se notifique al Síndico Municipal.

El presente juicio se tramitó por el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La controversia quedó planteada conforme a las alegaciones formuladas por las partes, en las oportunidades procesales, mediante el procedimiento establecido. Así también, en atención a los establecido en el artículo 12 del Código Adjetivo, el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos, así como también, los alegatos y defensas deben proceder a las probanzas, de lo contrario, se incumpliría el derecho a la defensa y al debido proceso, en todo estado y grado de la causa, establecido en el artículo 49 de la Carta Magna.

Por lo que la presente acción, se encuentra referida a un cumplimiento de contrato de arrendamiento y por ende a la entrega del inmueble, por haberse cumplido con la prórroga legal; con la negativa de la parte accionada de que la demandante, no tiene cualidad de arrendadora, al no tener la facultad de propietaria de la totalidad del terreno, donde se encuentra construidas las mejoras, de las cuales forma parte el local, objeto de la presente controversia, cuya entrega se solicita y cobro ilegítimo de los cánones de alquiler o de arrendamiento. Así tenemos que de conformidad a los establecido por los artículos Nos. 506 del Código Adjetivo y 1.354 del Código Sustantivo, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el de demostrarlos y probarlos de manera, que los hechos controvertidos deben ser probados y éstos son aquellos en los cuales las partes no estén contestes, de tal forma establecida la carga de la prueba, en la presente causa,- corresponde a quien decide valorar lo probado y demostrado.

El valor de la confesión, hecha por la parte demandada, a que de forma ilegal e indebida, la demandante, cobraba cánones de alquiler, por inmueble edificado sobre terrenos que pertenecen a la Alcaldía de San Cristóbal, no se le da ningún valor, probatorio ya que el promovente, sostiene que es un hecho no controvertido, y habla de la confesión formulada por la parte demandante.

Promueve, que las instalaciones donde funciona la empresa mercantil FONDA ESCALANTE PABON C.A, no son ni han sido propiedad de ACOPROTACA, ni del Colegio de Médicos del Estado Táchira. Lo indica pero no lo soporta ni lo demuestra, tan sólo lo comenta y nada más, por lo cual no se le da ningún valor, por ser un alegato o conclusión de alegatos, que no demuestra una probanza de pleno derecho.

Promueve que tratándose de terrenos de la Alcaldía, de San C.E.T., es de mero derecho resaltar que ninguna persona natural o jurídica, puede adquirir por usucapión los bienes de la Nación, del Estado ni de Municipios; por lo que este Juzgador en pro de una buena Administración de Justicia, esto sea una probanza sino una conclusión de alegatos, por la parte demandada.

Promueve la exposición del demandante y ACOPROTACA, se abrogaron la condición de propietarios arrendadores lo que fue plenamente demostrado el mismo.

Promueve la buena fé de la demandada, al pagar ésta los cánones de arrendamiento, quedando demostrado con anterioridad.

Promovió la existencia de un enriquecimiento sin causa, por parte del demandante, lo que la parte demandada indica es una alegación y no una probanza de pleno derecho.

Copia de documentos debidamente insertos por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha primero del mes de Marzo, Tomo Tercero, folios 208 al 210 del año 1.956, bajo el Nro. 126, primer trimestre, Nro. 61, Tomo 1ro., Protocolo 1ro. del diez (10) del mes de Noviembre de 1.958. Se valoran de conformidad con el artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil, por ser documentos de carácter público en concordancia con el artículo N° 429 del Código Adjetivo. Por no haber sido impugnados ni tachados en su oportunidad legal.

Promueve informes de la Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, de la División de Planificación Urbana sobre el archivo de Oficios para constatar la existencia del Oficio Nro. DPU-VU- 258-07, dirigido a la arquitecta SYBYL O.V., donde se expresa que en atención a su solicitud de variables urbanas ; esta se valora conforme a lo indicado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar lo expresado en el mismo, de una manera especial lo relativo a la propiedad del inmueble.-

Promueve la supuesta liquidación mercantil, presentada por la parte demandante, por no llenar los requisitos esenciales y formales que se debe cumplir, establecido en el Libro Tercero del Código de Comercio, por ser ilegal; pero esta debe haber sido impugnada o tachados en su oportunidad legal. Lo que no se hizo.

Fotocopia del plano instruido por la División de Catastro Municipal, siendo un instrumento de carácter administrativo, lo cual se valora de conformidad con el artículo ocho (8) de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Por ser un documento de carácter público, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y artículo Nro. 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido tachado ni impugnado en su oportunidad legal.

Habiéndose admitido y agregado el escrito de pruebas de ambas partes, por este Tribunal y analizadas y valoradas, como fueron las mismas por haber sido aportadas al proceso y de conformidad con el principio que comprende la materia aprobatoria, este sentenciador observa: por cuanto se ha ejercido el derecho de exigir el cabal cumplimiento de un contrato de arrendamiento que la parte demandada, ya identificada, celebró con la parte demandante y por ende la inmediata entrega del bien inmueble arrendado y objeto de la presente controversia, por haber finalizado el lapso y haber disfrutado la arrendataria de la prórroga legal; y a.p.l. defensa de falta de cualidad alegada por la parte demandada; en razón y causa de que la demandante no es propietaria de la totalidad del terreno donde se encuentran enclavadas las mejoras, dentro de las cuales, se encuentra el local objeto de la presente pretensión.

Ahora bien, LA FALTA DE CUALIDAD, según el doctrinario A.R..- Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II , págs. 27 al 28: “ La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualquier sujeto, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: la persona que se afirma titular de un interés público propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)…

Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho o interés jurídico controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda, mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa.”

Por tanto, partiendo de la premisa genérica que nos trae la doctrina patria, en relación a la falta de cualidad para intentar y sostener el juicio, debe este Juzgador analizar en concreto, la falta de cualidad en materia arrendaticia. Al respecto, el Jurista G.A.G.R., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, año 2.003 , Pág. 184 y 185; apunta acertadamente lo siguiente: “ Como en la acción de desalojo, regulada por el artículo N° 34 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aparentemente no se indica de manera directa quien es el legitimado activo para su realización en la praxis judicial, podría interpretarse que sólo el propietario del inmueble tiene el derecho a esa acción, como consecuencia de observarse que las siete (7) causales, a que alude el artículo 34 ejusdem, guardan relación con la cualidad del propietario. Sin embargo, no es una apreciación absoluta porque existe el caso de la persona ( natural o jurídica ) que haya dado en arrendamiento determinado inmueble ajeno, y como la relación arrendaticia - sobre inmueble ajeno- no está prohibida en Venezuela (…..), en tal caso corresponde al arrendador no propietario recibir o exigir el pago del alquiler; bajo cuya circunstancia el legitimado activo seria ese arrendador (……)” – Por tanto y en cuanto, encuentra este sentenciador, que la cualidad en sentido amplio es sinónimo de legitimación y deviene en la necesidad de demostrar la identidad de la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho y el sujeto que es su verdadero titular.

En sentido procesal, expresa una relación lógica entre la persona del demandante concretamente considerada y aquella a la que la Ley concede el derecho de demandar. Siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico queda circunscrito a saber determinar dicha relación en el proceso. El criterio tradicional, y en principio válido. Es el que afirma que tiene cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran titulares de la relación jurídica material que es el objeto del proceso. La falta de esa correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y el titular de la acción, se considera desde el punto de vista concreto, que es lo que constituye la falta de cualidad. Ahora bien , en el caso bajo examen, resulta patente para que el Jurisdicente, que no cobra relevancia que el arrendador no propietario del terreno donde se han realizado mejoras ... ( entre ellas el local objeto de la demanda ), demande a su arrendatario para pedir el cumplimiento del contrato de locación, porque lo que aquel defiende es un derecho propio ( el arrendador, no del propietario ), de modo que hay correspondencia lógica entre el titular del estado jurídico sustancial con el titular de la acción, en otras palabras, ser o no dueño del inmueble arrendado no le quita cualidad de arrendadora a la parte demandante, porque la extensión del derecho de propiedad no es lo que confiere tal legitimación, esto es asunto que internamente interesa sólo a los condueños, no a quien, como en el caso de autos, resulta arrendatario de la cosa común, pues frente a ella, el arrendador no propietario, puede y tiene cualidad para ejercer las acciones de cumplimiento del contrato de arrendamiento, porque al acudir a la jurisdicción lo hace en función de ser titular del derecho sustancial (derecho propio), y por tanto, titular del derecho de acción.

Aun más, analizando las pruebas puede advertir este Tribunal, la existencia de un expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas a nombre de la demandante, con lo que se concluye, que la demandada reconoce la condición de arrendadora de la actora, y en razón de ello, deviene contrario a la verdad y a la rectitud su conducta oponer la defensa antes analizada, teniendo conciencia de su manifiesta falta de fundamento.

Asimismo, en razón de lo expuesto, se desecha la defensa de falta de cualidad formulada por la parte demandada y así se decide:

Igualmente, permitido en nuestra legislación, el arrendamiento de inmuebles ajenos, por lo que en tal virtud se puede arrendar un inmueble ajeno: el enfiteuta, usufructuario, y hasta el arrendatario; por lo que la celebración del contrato de arrendamiento sobre un bien ajeno, no hace nulo, ni anulable el contrato.

En consecuencia tampoco es relevante (en esta causa) el hecho que la demandante pudiera ocupar ilegalmente terrenos de la Municipalidad o que este no hubiere autorizado su uso; ya que en la presente causa, no se discute propiedad alguna, sino la continuación de unarelaciónarrendaticia.

DE OTRAS DEFENSAS:

Por cuanto no existe otra defensa de fondo por parte de la demandada, en lo referente a la entrega del inmueble, objeto de la controversia, por haberse vencido el término contractual y la prórroga legal; en donde el demandante no es propietario de la totalidad del terreno, y por ende, careciente de la cualidad para recibir alquileres, lo cual queda desvirtuado; se tiene, que queda demostrado en la litis que el contrato de arrendamiento estableció que el lapso de duración era de dos (02) años, contados a partir del primero (01) de Junio del 2.004, que el mismo podía ser prorrogado si se producía un incremento del canon de arrendamiento, si la arrendataria manifestaba por escrito de prorrogarlo con treinta (30) días de anticipación, al vencimiento del mismo y si la arrendadora aceptaba por escrito la prórroga propuesta. Por lo que, teniéndose en cuenta, que en autos no consta, que hubiese cumplido los supuestos para la prórroga del contrato, por lo que se evidencia que el referido contrato finalizó el treinta y uno (31) de Mayo de 2.006 y así se establece. En el mismo orden de ideas se tiene que el contrato ya valorado, indica en su cláusula décima primera: que de no renovarse el contrato, la arrendataria entregará el inmueble, una vez que haya gozado de la prórroga legal, en el caso de que haya optado por ella.

Por cuanto no hubo contestación en cuanto a que la relación arrendaticia fue por más de diez (10) años, le correspondió a la arrendataria una prórroga legal de tres (3) años, a tenor de lo establecido en el artículo 38 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- De manera que, la arrendataria , comienza el disfrute de la prórroga legal el primero del mes de Junio del 2.006 y finaliza el treinta y uno (31) de mayo del 2.009, fecha ésta en la cual nace para la arrendadora, su derecho de solicitar el cumplimiento de la entrega del inmueble, conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se establece.

En consecuencia, de haber disfrutado la arrendataria de su prórroga legal, a la que legítimamente tenía derecho, y no haber hecho entrega del inmueble, después de la fecha de su disfrute; se tiene, que la demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento por terminación del término contractual y disfrute de la prórroga legal del inmueble arrendado en los términos planteados en la presente causa, debe ser declarada con lugar y así se decide.

DE LA CLAUSULA PENAL:

En cuanto a la cláusula penal, se tiene que efectivamente las partes convinieron en la cláusula octava del contrato de arrendamiento: que en caso de retardo en la entrega del inmueble la arrendataria se obliga a pagar la cantidad de Treinta y Seis Mil Bolívares Con Cero Céntimos (Bs.36.000,00) por cada día de retraso. Por cuanto dicha estipulación fue convenida entre las partes como cláusula penal, en caso de incumplimiento por la parte arrendataria en la entrega del inmueble arrendado, y visto que ya dicho incumplimiento fue antes declarado; este Tribunal considera procedente la petición de la parte actora, mas no en los términos solicitados “hasta la entrega total y definitiva del inmueble”, ya que de hacerlo de esa forma, se estaría pronunciando una sentencia indeterminada, por este Tribunal jamás tendrá una fecha cierta de entrega del inmueble, dejando a la sola voluntad de la arrendataria la determinación de la fecha en que cumpla su obligación, haciendo imposible para este Órgano Jurisdiccional, determinar la cantidad de dinero que estaría obligada a pagar por concepto de cláusula penal, amén de que también se estaría dejando a la voluntad de la actora la oportunidad de solicitar la ejecución de la sentencia cuando más le conviniera; dejando acrecentar a propósito su acreencia frente a la demandada, lo cual no le está permitido a este Tribunal que debe velar por mantener a las partes en igualdad de condiciones, salvaguardando el derecho a la defensa y el debido proceso.

En consecuencia, se declara que la parte demandada, está obligada a pagar a la parte actora la cantidad de TREINTA Y SEIS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 36,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble objeto de la controversia, a partir del primero (01) de Junio de 2.009, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión, por concepto de cláusula penal convenida contractualmente, por demora en que incurrió en la entrega del inmueble y así se decide.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos y en virtud de las probanzas en el presente juicio, este Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR la demanda intentada por el COLEGIO DE MÉDICOS DEL ESTADO TÁCHIRA, representada por sus apoderados judiciales, abogados en ejercicio M.I.C.M. y VALMORE R.P., ya identificados, contra la Sociedad Mercantil FONDA ESCALANTE PABON. C.A, antes identificada, representada por sus apoderados judiciales: P.G.P.C. Y J.L.M.F., antes identificados. En consecuencia se condena a la parte demandada:

PRIMERO

Hacer formal entrega a la parte demandante COLEGIO DE MÉDICOS DEL ESTADO TÁCHIRA, el inmueble que ocupa como arrendataria la Sociedad Mercantil FONDA ESCALANTE PABON. C.A, antes mencionada, consistente en un local comercial situado en la Avenida L.O., específicamente frente al HOSPITAL J.M.V. conocido como HOSPITAL CENTRAL DE SAN CRISTÓBAL, Parroquia la Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.

SEGUNDO

Se ordena el pago por la cantidad de TREINTA Y SEIS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs 36,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble arrendado, ya descrito, a partir del Primero 01 de Junio de 2.009, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión, por concepto de cláusula penal convenida contractualmente. Asimismo, se ordena la práctica de una experticia complementaria para la determinación de dicho concepto; una vez que quede firme el presente fallo, se fijará la oportunidad para el nombramiento de un experto, a fin que realice y lleve a cabo la experticia antes referida.

Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, por resultar totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil notifíquese a las partes.

Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los doce (12) días del mes de Julio del año dos mil diez. Años 200º de la Independencia y 151ºdelaFederación.

Abg. G.E.P.A.

JUEZ TEMPORAL

Abg. M.E.V.D.G.

SECRETARIA