Decisión nº 226 de Juzgado Segundo de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 8 de Junio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUSNCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA

PARTE DEMANDANTE: COLEGIO DE MEDICOS DEL ESTADO TACHIRA debidamente constituido mediante Acta inscrita en el Registro Subalterno del entonces Distrito San Cristóbal, del Estado Táchira , bajo el Nro. 23, folios 28 y 29, Protocolo Tercero, de fecha 27 del mes de Marzo de 1.941, y con su última reforma a sus estatutos aprobada mediante Acta inscrita en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes, bajo la matricula 2005-LRC-T05-26 de fecha 31-08-2.005 y agregados al cuaderno de comprobantes bajo los Nros. 4063 y 4064, de los folios 7176 y 7228 en la misma fecha, con asiento en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados en ejercicio M.I.C.M. Y VALMORE R.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 129.370 y 13.163 respectivamente, según poder otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, de fecha 29-05-2009 Fs. 12 y 13.

PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL SUPLICLINICAS C.A. domiciliada en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda bajo el 1ro. 32, Tomo 48-A, el 18 de Abril de 1.079.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: P.G. PINEDA CARDENAS Y J.L.M.F., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V-5.020.633 y V-5.644.635, inpreabogado Nros. 118.916 y 23.698 respectivamente, de este domicilio; según poder Apud-Acta, de conformidad con el artículo Nro. 152 del Código de Procedimiento Civil, del catorce (14) del mes de Agosto del 2.009.f.82.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: Nro. 4984-09

DE LA NARRATIVA

Se inicia la presente causa por demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, presentada ante el Juzgado Distribuidor, en fecha 1ro. del mes de Junio del 2.009, por el Colegio de Médicos del Estado Táchira, Corporación gremial constituida conforme al artículo Nro. 55 de la Ley de Ejercicio de la Medicina, mediante Acta inscrita en el Registro Subalterno del extinto Distrito San Cristóbal, del Estado Táchira, bajo el N° 23. Folios 28 y 29, Protocolo Tercero, en fecha veintisiete (27) de Marzo de 1.941 y con última reforma a sus estatutos aprobada según acta debidamente inscrita en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes, bajo la matricula 2005-LRC-TO5-26 del treinta y uno (31) de Agosto de 2.005.

El treinta (30) de Abril del 2.005 el Colegio de Médicos del Estado Táchira, adquirió el inmueble, donde tiene su sede, enclavado al frente de la Avenida L.O., frente al Hospital J.M.V., conocido como Hospital Central de San Cristóbal, Estado Táchira, Parroquia La Concordia, según Acta de Liquidación de la anterior propietaria Asociación del Colegio de Médicos, Farmacéuticos, Odontólogos y Médicos Veterinarios del Estado Táchira C.A. “ ACOPROTACA”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 12 de Julio del 2.005, bajo el Nro. 50, Tomo 14-A, con sus linderos y medidas, así como las edificaciones, que lo conforman, anexo al libelo marcado “B” Fs. 14 al 27.

Siendo el Acta de Liquidación, antes mencionada como instrumento indicado que el Colegio de Médicos del Estado Táchira, como único accionista de ACOPROTACA, recibiera la propiedad total del inmueble, del cual forma parte el inmueble arrendado, conforme al documento registrado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo la matrícula 2.005.LRI-T41-18, de fecha 19 de Agosto de 2.005, anexo marcado “C” y por ende asume la condición de arrendador de los contratos que con tal carácter haya celebrado “ ACOPROTACA “, entre los cuales esta el contrato de arrendamiento celebrado entre la compañía indicada y la sociedad de comercio “ SUPLICLINICAS C.A., en la cual la primera da en arrendamiento a la segunda; un local comercial que forma parte del inmueble general aludido y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Por el NORTE: con el local arrendado por el RESTAURANT EL CAMELÓN; Por el ESTE: con la Avenida L.O., que es su frente; por el OESTE: con las edificaciones que fueron de ACOPROTACA, hoy Colegio de Médicos del Estado Táchira y por el SUR: con inmueble que forma parte de las instalaciones generales del Colegio de Médicos del Estado Táchira, arrendado a la Farmacia San Sebastián, contrato autenticado, por ante la Notaría Tercera de San Cristóbal, bajo el Nro. 05, Tomo 69, de los Libros de Autenticaciones, llevados por esa Notaría Pública, anexo marcado “D”, donde el plazo o término de duración es de dos (2) años, a partir del primero de Junio del 2.004 hasta el 31 de Mayo del 2.006, donde en la cláusula segunda, dicho término podrá ser prorrogado por un período igual, siempre y cuando concurran las siguientes circunstancias: primera: incremento del canon de arrendamiento sobre la base del índice inflacionario registrados por el Banco Central de Venezuela, específicamente los índice de precios al consumidor acumulados en el período de su duración; segunda: que la arrendataria, manifieste por escrito su voluntad de prorrogarlo, con treinta (3) días de anticipación por lo menos al vencimiento del término y tercera: que la arrendadora haya aceptado por escrito y expresamente la prórroga propuesta.

La parte demandada solicitó por escrito a la parte demandante, con fecha 15 de Enero del 2.006, que se anexa marcada”E”, le solicitó, la prórroga del contrato de arrendamiento, lo que la parte demandante a través de su presidenta y del secretario de finanzas, mediante oficio Nro. 03624, del 24 de Enero del 2.006, el cual se anexo marcado “F”, le negó la propuesta o sugerencia.

Una vez vencido el lapso de duración del contrato de arrendamiento, la arrendataria optó por hacer uso de su derecho de prórroga legal, a partir del primero de Junio del 2.006, que fue de tres (3) años, según lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo Nro. 38 literal “d”, por cuanto la relación arrendaticia se mantuvo por más de diez (10) años vigente.

Ahora bien, vencida como está la prórroga legal, que finalizó en fecha 31 de Mayo del 2.009, la parte arrendataria no a hecho formal entrega, del inmueble arrendado, libre de personas y de bienes.

Expresan, que por lo anterior demandan el cumplimiento del contrato de arrendamiento por extinción del término y la subsiguiente prórroga legal, conforme al artículo Nro. 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la obligación de entregar el inmueble también deriva del contenido de la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento, según la cual “ …… de no renovarse el contrato, la arrendataria entregará el inmueble una vez haya gozado de la prórroga legal …….

Solicitan la aplicación de la penalidad establecida en el contrato de arrendamiento de la cláusula octava, de veintisiete mil bolívares ( Bs 27.000,00) hoy veintisiete bolívares ( Bs. 27,00 ) , por cada día de retraso, en la entrega del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, a determinarse mediante experticia complementaria del fallo, a tenor de los establecido en el artículo Nro. 249 del Código de Procedimiento Civil, para el caso que la parte de mandada no convenga en ello.

Asimismo, fundamentan la demanda en los artículos 1.133, 1159. 1.160. 1.167 y 1.599 del Código Civil y artículos Nros. 20, 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por las razones expuestas, en nombre de la parte demandante, ya identificada, es que demandan a la sociedad mercantil SUPLICLINICAS C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nro. 32, Tomo 48-A, del 18 de Abril de 1.979, con domicilio principal en Caracas y sucursal en San Cristóbal, Estado Táchira, en la dirección que se encuentra ubicado el bien inmueble arrendado e identificado.

Solicita medida de secuestro y estiman la demanda en la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) o lo equivalente a 181 Unidades Tributarias.

Se acompaña al libelo, copia certificada del poder otorgado a los abogados actores, copia simple del Acta de Liquidación de ACOPROTACA, copia del documento de dación de pago, copia certificada del contrato de arrendamiento –

El 19 de Junio de 2.009, se admitió la demanda Fs. 36

Al folio 39 diligencia del alguacil, informando al Tribunal que le fue imposible practicar la citación.

Diligencia de la co-apoderada M.I.C.M., solicitando la citación por carteles de la sociedad mercantil demandada .f. 54

Auto acordando la citación de la demandada por cartel de fecha 21 de Julio del 2.009 F, 55

Al folio 56 cartel de citación a la Sociedad Mercantil SUPLICLINICAS C.A. En la persona de su presidente Ciudadano: H.G.B.G..

Diligencia del Ciudadano: H.G.B.G., titular de la cédula de identidad N° 2.064.864, en su carácter de presidente de la Sociedad Mercantil SUPLICLINICAS C.A., parte demandada en la presente causa, asistido de abogado en ejercicio, dándose por citado. f 59.

Auto de fecha 13 de Agosto del 2.009, declarando desierto el acto conciliatorio f- 75

Contestación a la demanda por la parte demandada, del 13 de Agosto del 2.009 donde rechaza y contradice la demanda, rechaza que la demandante sea la propietaria del inmueble ubicado frente al Hospital Central, en la Parroquia La C.d.S.C., Estado Táchira; así como también, señala que las instalaciones que ocupa, no son ni han sido propiedad de ACOPROTACA, ni de la demandante, ya que los terrenos sobre los cuales reposa el local demandado fueron construidos sobre terreno ejido, propiedad de la Municipalidad de San Cristóbal, Estado Táchira y que por dicho inmueble exista contrato de arrendamiento o alguna relación legal de arrendamiento con el Colegio de Médicos, sostiene que el demandante no tiene interés ni cualidad, para demandarlo, en una relación, que no existe; manifiesta que la demandante es solo propietaria de seis mil cincuenta y cuatros metros cuadrados con cuarenta céntímetros ( 6.054, 40 Mts.2), expone que no existe relación legal de arrendamiento con la demandante, ya que no puede ser arrendadora de terrenos de la Municipalidad; solicitan que se notifique de la demanda al Síndico Procurador del Municipio San Cristóbal; se reserva el derecho de demandar a la accionante por enriquecimiento sin causa, por haber cobrado un alquiler de un inmueble construido sobre terreno ejido fs-74 al 81.

Al folio 82 poder Apud-Acta del el representante legal de la parte demandada SUPLICLINICAS C.A. en la persona de su Presidente Ciudadano H.G.B.G., ya identificado, a los abogados en ejercicio Ciudadanos: P.G. PINEDA CARDENAS Y J.L.M.F., venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 116.916 y 23.698 de este domicilio.

Escrito de promoción de pruebas de la parte demandante y sus anexos fs 84 al 108, donde promovió:

Acta de Liquidación de ACOPROTACA.

Copia simple del documento de dación de pago.

Documento de Contrato de Arrendamiento.

Notificación judicial.

Copia de resolución de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal.

Comunicación dirigida al Colegio de Médicos del Estado Táchira, suscrita por el Ciudadano H.G.B.G. en representación de la parte arrendataria SUPLICLINICAS c.a., solicitando la prórroga de arrendamiento. Comunicación Nro. 03624, emanada del Colegio de Médicos del Estado Táchira, dirigida a la parte demandada, en el presente juicio, de no prorrogar el contrato de arrendamiento. Inspección Judicial, en el local comercial arrendado.

Confesión judicial de las aseveraciones de la aparte demandada.

Las pruebas de la parte demandante fueron admitidas y agregadas mediante auto de fecha 25 de Septiembre del 2.009. f- 109.

Escrito de promoción de pruebas de la parte demandada:

Valor de la confesión hecha por la demandante.

Que las instalaciones donde funciona la empresa mercantil SUPLICLINICAS c.a., no han sido propiedad del Colegio de Médicos del Estado Táchira.

Que el terreno era de propiedad de la Alcaldía y que nadie puede adquirir por usucapión los bienes de la Nación, del Estado ni de los Municipios; a menos que por contrato la Municipalidad le ceda y traspase los terrenos.

Exposición del demandante donde sostiene que primero ACOPROTACA y luego El Colegio de Médicos del Estado Táchira, se abrogaron la condición de propietarios arrendadores.

Sobre los terrenos donde se hallan los locales los cuales son ejidos.

El enriquecimiento sin causa, en perjuicio de la demandada

Documentos donde el Colegio de Médicos del Estado Táchira, adquirió un terreno con una superficie de tres mil cincuenta y cuatro metros cuadrados.

Prueba de informes a la Dirección de Desarrollo Urbanístico e infraestructura, de la División de Planificación Urbana, para constatar la existencia de oficio siglado con el N° DPU-VU-258-57.

Informes ante la División de Catastro Municipal, para dejar constancia, del arrendamiento del terreno donde funciona la parte demanda, Nro. SRA-05-09.

Liquidación Mercantil, presentada por la parte demandante, en donde no llena los requisitos esenciales y formales, establecidos en el Libro Tercero del Código de Comercio.

La buena fé de su representante legal.

Fotocopia del plano instruido por la División de Catastro Municipal.

Informes de la División de Catastro Municipal, para dejar constancia de la existencia y contenido del plano.

Inspección Judicial, en la sede del Colegio de Médicos antes indicado. Al folio Nro. 114 Copia fotostática de Oficio inserto al expediente, folio 114 emanado de la Oficia de la División de Catastro Municipal, donde se indica la Resolución Nro. 180-09, solicitud de contrato de arrendamiento, de terreno ubicado en la Avenida L.O., de la ciudad de San Cristóbal, del Estado Táchira. Fs. 115 al 118.

Copia fotostática del documento de propiedad, del terreno ejido, situado en la avenida que conduce al Hospital Central de San Cristóbal, Estado Táchira. Fs 120 al 128.

DE LA MOTIVA

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente acción se inicia por libelo de demanda de cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoada por el Colegio de Médicos del Estado Táchira, a través de sus apoderados, ya indicados e identificados, fundamentada en los artículos Nros. 33 y 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en concordancia con los Artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil, del procedimiento Breve; en donde la parte demandante, alega que la Sociedad Mercantil SUPLICLINICAS c.a. de este domicilio, representada por su Presidente, Ciudadano: H.G.B.G., ya identificado, es arrendataria, según Contrato de Arrendamiento de fecha tres (03) de Junio del 2.004.

Asimismo, el artículo Nro. 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la cláusula segunda del Contrato de Arrendamiento, sobre el bien inmueble objeto de la controversia, de renovarse. Así como también, la arrendataria debía haber entregado el inmueble arrendado, una vez haber gozado de la prórroga legal y por cuanto no hizo la formal entrega del mismo; la parte demandante, interpuso el cumplimiento de la entrega del mismo; así como la cláusula penal, establecida en dicho Contrato de Arrendamiento.

Exponiendo la parte demandada en la contestación de la demanda, que la demandante, sólo adquirió un total de seis mil cincuenta y cuatro metros cuadrados con cuarenta céntimetros ( 6054,40) y constituyo un título supletorio sobre las mejoras construidas; pero dicho título no acredita la propiedad ni es supletorio y además la demandante ocupa una superficie o área de once mil ciento sesenta y tres metros cuadrados con cincuenta y nueve centímetros ( 11.173, 59 Mts 2 ); por lo que no se explica de donde adquirió esa diferencia de terreno. Así como también, haber cumplido con la cancelación de los cánones de arrendamiento de dicho inmueble, es por lo que en la contestación a la demanda, rechaza la pretensión de la actora, por no tener la cualidad de propietaria, ni de arrendadora, del local construido sobre terrenos de la Municipalidad del Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira, ya que ese derecho le corresponde, a la misma, además lo establece el Código Civil, referido a que lo construido en tierra ajena es propiedad del dueño del suelo; como también denuncia lo indicado o lo establecido en el artículo Nro. 55, de la Ley de Simplificación de Trámites Administrativos, y solicita la notificación, al Síndico Procurador Municipal, del Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira.

Ahora bien, el presente juicio se tramitó por el procedimiento breve, previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con el artículo Nro. 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La litis quedó planteada, conforme a lo planteado por las partes. Así como también, de lo establecido en el artículo Nro, 12 del Código de Procedimiento Civil, donde el Juez, debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos; por lo que de lo alegado, se debe probar o presentar las referidas pruebas, de lo contrario, se violaría el derecho a la defensa, en todo estado y grado de la causa, y se incumpliría con la garantía constitucional establecida en el artículo 49 de la Constitución Bolivariana de Venezuela.

Por cuanto la arrendataria, no notificó con antelación su voluntad de prorrogar el contrato, el mismo expiró el 31 de Abril del 2.006, siendo que por mandato del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la cláusula décima primera de dicho contrato de arrendamiento, de no renovarse el mismo, la arrendataria estaba obligada a ser entrega del inmueble una vez de haber gozado de la prórroga legal , conforme al artículo 38 literal “d” ejusdem y por cuanto a la fecha la arrendataria no a hecho la formal entrega del bien inmueble objeto de la controversia, demanda el cumplimiento de su entrega, así como de la cláusula penal establecida entre las partes en el respectivo Contrato de Arrendamiento.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Copia simple del Acta de Liquidación de la Asociación del Colegio de Médicos, Farmacéuticos, Odontólogos y Médicos Veterinarios del Estado Táchira “ ACOPROTACA”, inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha doce (12) de Junio de 2.005, anotada bajo el N° 50, Tomo 14-A, se valora en atención del artículo N° 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos Nros. 1.357 y 1.360, por ser un documento de carácter público y no haber sido impugnado en su oportunidad.

Copia simple del documento de Dación de pago, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos Nros. 1357 y 1360 del Código Civil, por ser un documento público y no haberse impugnado o tachado en su oportunidad legal, debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el Nro. De matricula 2.005-LRI-T41-18, del 19 de Agosto de 2.005, en donde ACOPROTACA, otorga al Colegio de Médicos del Estado Táchira, el derecho de propiedad del inmueble objeto de la controversia, el cual forma parte el local arrendado a la sociedad mercantil SUPLICLINICAS C.A. donde se prueba la legitimación activa de la parte demandante, ya identificada.

Contrato de Arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha tres (03 de Junio del 2.004, el mismo se valora de conformidad con los artículos Nro. 1.357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo N° 429 del Código Adjetivo, por no haber sido impugnado ni tachado en su oportunidad legal.

Comunicación en original, dirigida al Colegio de Médicos del Estado Táchira, del 15 de Enero del 2.006, suscrita por el Ciudadano: H.G.B.G., quien actuando en representación de la parte arrendataria SUPLICLINICAS C.A., donde solicitó la prórroga del Contrato de Arrendamiento, la cual quedó reconocida, tanto en su contenido como su firma; se valora por no haberse impugnado ni tachado en su oportunidad legal, en atención del artículo N° 1.364 del Código Civil en concordancia con el artículos Nros. 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil.

Oficio N° 03624 del 24 de Enero del 2.006, emanado del Colegio de Médicos del Estado Táchira y dirigido a la parte demandada SUPLICLINICAS C.A., donde la arrendadora ya nombrada e identificada , niega y hace del conocimiento a la arrendataria, la voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento. El cual se valora de conformidad con los artículos N° 1.364 del Código Civil en concordancia con los artículo 429 y 444, del Código de Procedimiento Civil .

Notificación Judicial, practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes, de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira la cual se valora en atención a los artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento de carácter público y no haber sido impugnado en su oportunidad legal.

Boleta de Notificación, del Tribunal Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 25 de Julio del 2.006, donde se le notifica a la parte demandante del presente juicio, que la parte demandada, consignó la cantidad de 70.253,55 Bs., por concepto de pago de canon de arrendamiento, el cual se valora de conformidad, con el artículo N° 1.357 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Copia fotostática de la Resolución de la Alcaldía del Municipio San C.d.E.T., División de Catastro, del 21 de Julio del 2.009, donde se le notifica a la parte demandada SUPLICLINICAS C.A., LA RESOLUCIÓN Nro. CE-REES180, la misma se valora de conformidad con el artículo N° 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo N° 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada en la oportunidad legal.

Inspección Judicial, evacuada por la parte demandante, por ante el Tribunal Segundo de Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, al bien inmueble objeto de la controversia, la cual se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429.

Confesión, efectuada en el presente proceso , por la parte demandada, en la contestación a la demanda, en donde asume como cierto ser arrendataria del local comercial, objeto de la controversia en el presente juicio, se valora de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil .

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

DE SUS ALEGATOS

Expone que la demandante no es la propietaria de la totalidad del inmueble donde tiene su sede su representada y cuya entrega se acciona, ya que los terrenos donde se construyeron esas mejoras son ejidos, propiedad de la Municipalidad de San Cristóbal, los cuales nunca han sido cedidos ni traspasados a la demandante, por lo que considera que la demandante no tiene cualidad de propietaria para cobrar cánones de arrendamiento o de alquiler; sostiene que la parte demandante solo adquirió un total de seis mil cincuenta y cuatro metros cuadrados con cuarenta centímetros ( 6.054,40 Mts.2) y instruyo un título supletorio de las mejoras construidas y enclavadas en dichos terrenos, pero que dicho título no acredita propiedad alguna, ni es supletorio; porque siendo que la demandante ocupa un área de once mil ciento setenta y tres metros cuadrados con cincuenta y nueve centímetros (11.173.59 Mts2.) , por lo que no se explica de donde adquirió esa diferencia de terreno, por lo que las mejoras se desarrollan ilegítimamente sobre terreno ajeno; que por tal motivo ejercerá Recurso de Reconsideración ante la División de Catastro Municipal, por cuanto solicitaron en arrendamiento el terreno y ello fue rechazado; que aún cumpliendo con los pagos de arrendamiento que ilegalmente les ha hecho la arrendadora , rechaza la pretensión de la actora por no tener cualidad de propietaria ni de arrendadora de los locales construidos sobre terrenos de la Municipalidad, pues se abroga una particularidad, que es de la Municipalidad de San C.E.T., manifiesta lo indicado en el artículo Nro. 55 de la Ley de Simplificación de Trámites Administrativos y pide se notifique al Síndico Municipal.

El presente juicio se tramitó por el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La controversia quedó planteada conforme a las alegaciones formuladas por las partes, en las oportunidades procesales, mediante el procedimiento establecido. Así también, en atención a los establecido en el artículo 12 del Código Adjetivo, el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos, así como también, los alegatos y defensas deben proceder a las probanzas, de lo contrario, se incumpliría el derecho a la defensa y al debido proceso, en todo estado y grado de la causa, establecido en el artículo 49 de la Carta Magna.

Por lo que la presente acción, se encuentra referida a un cumplimiento de contrato de arrendamiento y por ende a la entrega del inmueble, por haberse cumplido con la prórroga legal; con la negativa de la parte accionada de que la demandante, no tiene cualidad de arrendadora, al no tener la facultad de propietaria de la totalidad del terreno, donde se encuentra construidas las mejoras, de las cuales forma parte el local , objeto de la presente controversia, cuya entrega se solicita y cobro ilegítimo de los cánones de alquiler o de arrendamiento. Así tenemos que de conformidad a los establecido por los artículos Nros. 506 del Código Adjetivo y 1.354 del Código Sustantivo, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el de demostrarlos y probarlos de manera , que los hechos controvertidos deben ser probados y éstos son aquellos en los cuales las partes no estén contestes, de tal forma establecida la carga de la prueba, en la presente causa,- corresponde a quien decide valorar lo probado y demostrado .

El valor de la confesión, hecha por la parte demandada, a que de forma ilegal e indebida, la demandante, cobraba cánones de alquiler, por inmueble edificado sobre terrenos que pertenecen a la Alcaldía de San Cristóbal, no se le dá ningún valor, probatorio ya que el promovente, sostiene que es un hecho no controvertido, y habla de la confesión formulada por la parte demandante.

Promueve, que las instalaciones donde funciona la empresa mercantil SUPLICLINICAS C.A, no son ni han sido propiedad de ACOPROTACA, ni del Colegio de Médicos del Estado Táchira. Lo indica pero no lo soporta ni lo demuestra, tan sólo lo comenta y nada más, por lo cual no se le dá ningún valor, por ser un alegato o conclusión de alegatos, que no demuestra una probanza de pleno derecho.

Promueve que tratándose de terrenos de la Alcaldía, de San C.E.T., es de mero derecho resaltar que ninguna persona natural o jurídica, puede adquirir por usucapión los bienes de la Nación, del Estado ni de Municipios; por lo que este Juzgador en pro de una buena Administración de Justicia, esto sea una probanza sino una conclusión de alegatos, por la parte demandada.

Promueve la exposición del demandante y ACOPROTACA, se abrogaron la condición de propietarios arrendadores lo que fue plenamente demostrado el mismo.

Promueve la buena fé de la demandada, al pagar ésta los cánones de arrendamiento, quedando demostrado con anterioridad.

Promovió la existencia de un enriquecimiento sin causa, por parte del demandante, lo que la parte demandada indica es una alegación y no una probanza de pleno derecho.

Copia de documentos debidamente insertos por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha primero del mes de Marzo, Tomo Tercero, folios 208 al 210 del año 1.956, bajo el Nro. 126, primer trimestre, Nro. 61, Tomo 1ro., Protocolo 1ro. del diez (10) del mes de Noviembre de 1.958. Se la valoran de conformidad con el artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil, por ser documentos de carácter público en concordancia con el artículo N° 429 del Código Adjetivo. Por no haber sido impugnados ni tachados en su oportunidad legal.

Promueve informes de la Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, de la División de Planificación Urbana sobre el archivo de Oficios para constatar la existencia del Oficio Nro. DPU-VU- 258-07, dirigido a la arquitecta SYBYL O.V., donde se expresa que en atención a su solicitud de variables urbanas ; esta se valora conforme a lo indicado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar lo expresado en el mismo, de una manera especial lo relativo a la propiedad del inmueble .-

Promueve la supuesta liquidación mercantil, presentada por la parte demandante, por no llenar los requisitos esenciales y formales que se debe cumplir, establecido en el Libro Tercero del Código de Comercio, por ser ilegal; pero esta debe haber sido impugnada o tachados en su oportunidad legal. Lo que no se hizo.

Fotocopia del plano instruido por la División de Catastro Municipal, siendo un instrumento de carácter administrativo, lo cual se valora de conformidad con el artículo ocho (8) de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Por se un documento de carácter público, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y artículo Nro. 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido tachado ni impugnado en su oportunidad legal.

Habiéndoce admitido y agregado el escrito de pruebas de ambas partes, por este Tribunal y analizadas y valoradas, como fueron las mismas por haber sido aportadas al proceso y de conformidad con el principio que comprende la materia aprobatoria, este sentenciador observa: por cuanto se ha ejercido el derecho de exigir el cabal cumplimiento de un contrato de arrendamiento que la parte demandada, ya identificada, celebró con la parte demandante y por ende la inmediata entrega del bien inmueble arrendado y objeto de la presente controversia, por haber finalizado el lapso y haber disfrutado la arrendataria de la prórroga legal; y a.p.l. defensa de falta de cualidad alegada por la parte demandada; en razón y causa de que la demandante no es propietaria de la totalidad del terreno donde se encuentran enclavadas las mejoras, dentro de las cuales, se encuentra el local objeto de la presente pretensión.

Ahora bien, LA FALTA DE CUALIDAD, según el doctrinario A.R..- Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II , págs. 27 al 28: “ La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualquier sujeto, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: la persona que se afirma titular de un interés público propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)…

Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho o interés jurídico controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda, mientras que el defecto de legitimación dá lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa.”

Por tanto, partiendo de la premisa genérica que nos trae la doctrina patria, en relación a la falta de cualidad para intentar y sostener el juicio, debe este Juzgador analizar en concreto, la falta de cualidad en materia arrendaticia. Al respecto, el Jurista G.A.G.R., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, año 2.003 , Pág. 184 y 185; apunta acertadamente lo siguiente: “ Como en la acción de desalojo, regulada por el artículo N° 34 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aparentemente no se indica de manera directa quien es el legitimado activo para su realización en la praxis judicial, podría interpretarse que sólo el propietario del inmueble tiene el derecho a esa acción, como consecuencia de observarse que las siete (7) causales, a que alude el artículo 34 eiusdem, guardan relación con la cualidad del propietario. Sin embargo, no es una apreciación absoluta porque existe el caso de la persona ( natural o jurídica ) que haya dado en arrendamiento determinado inmueble ajeno, y como la relación arrendaticia - sobre inmueble ajeno- no esta prohibida en Venezuela (…..), en tal caso corresponde al arrendador no propietario recibir o exigir el pago del alquiler; bajo cuya circunstancia el legitimado activo seria ese arrendador (……)” – Por tanto y en cuanto, encuentra este sentenciador, que la cualidad en sentido amplio es sinónimo de legitimación y deviene en la necesidad de demostrar la identidad de la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho y el sujeto que es su verdadero titular .

En sentido procesal, expresa una relación lógica entre la persona del demandante concretamente considerada y aquella a la que la Ley concede el derecho de demandar. Siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico queda circunscrito a saber determinar dicha relación en el proceso. El criterio tradicional, y en principio válido. Es el que afirma que tiene cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran titulares de la relación jurídica material que es el objeto del proceso. La falta de esa correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y el titular de la acción, se considera desde el punto de vista concreto, que es lo que constituye la falta de cualidad. Ahora bien , en el caso bajo examen, resulta patente para que el Jurisdicente, que no cobra relevancia que el arrendador no propietario del terreno donde se han realizado mejoras ... ( entre ellas el local objeto de la demanda ), demande a su arrendatario para pedir el cumplimiento del contrato de locación, porque lo que aquel defiende es un derecho propio ( el arrendador, no del propietario ), de modo que hay correspondencia lógica entre el titular del estado jurídico sustancial con el titular de la acción, en otras palabras, ser o nó dueño del inmueble arrendado no le quita cualidad de arrendadora a la parte demandante, porque la extensión del derecho de propiedad no es lo que confiere tal legitimación, esto es asunto que internamente interesa sólo a los condueños, no a quien, como en el caso de autos, resulta arrendatario de la cosa común, pues frente a ella, el arrendador no propietario, puede y tiene cualidad para ejercer las acciones de cumplimiento del contrato de arrendamiento, porque al acudir a la jurisdicción lo hace en función de ser titular del derecho sustancial (derecho propio), y por tanto, titular del derecho de acción.

Aun más, analizando las pruebas puede advertir este Tribunal, la existencia de un expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas a nombre de la demandante, con lo que se concluye, que la demandada reconoce la condición de arrendadora de la actora, y en razón de ello, deviene contrario a la verdad y a la rectitud su conducta oponer la defensa antes analizada, teniendo conciencia de su manifiesta falta de fundamento.

Asimismo, en razón de lo expuesto, se desecha la defensa de falta de cualidad formulada por la parte demandada y así se decide:

Igualmente, permitido en nuestra legislación, el arrendamiento de inmuebles ajenos, por lo que en tal virtud se puede arrendar un inmueble ajeno: el enfiteuta, usufructuario, y hasta el arrendatario; por lo que la celebración del contrato de arrendamiento sobre un bien ajeno, no hace nulo, ni anulable el contrato.

En consecuencia tampoco es relevante (en esta causa) el hecho que la demandante pudiera ocupar ilegalmente terrenos de la Municipalidad o que este no hubiere autorizado su uso; ya que en la presente causa, no se discute propiedad alguna, sino la continuación de una relación arrendaticia.

DE OTRAS DEFENSAS

Por cuanto no existe otra defensa de fondo por parte de la demandada, en lo referente a la entrega del inmueble, objeto de la controversia, por haberse vencido el término contractual y la prórroga legal; en donde el demandante no es propietario de la totalidad del terreno, y por ende, careciente de la cualidad para recibir alquileres, lo cual queda desvirtuado; se tiene, que queda demostrado en la litis que el contrato de arrendamiento estableció que el lapso de duración era de dos (02) años, contados a partir del primero (01) de Junio del 2.004, que el mismo podía ser prorrogado si se producía un incremento del canon de arrendamiento, si la arrendataria manifestaba por escrito de prorrogarlo con treinta (30) días de anticipación, al vencimiento del mismo y si la arrendadora aceptaba por escrito la prórroga propuesta. Por lo que, teniéndose en cuenta, que en autos no consta, que hubiese cumplido los supuestos para la prórroga del contrato, por lo que se evidencia que el referido contrato finalizó el treinta y uno (31) de Mayo de 2.006 y así se establece. En el mismo orden de ideas se tiene que el contrato ya valorado, indica en su cláusula décima primera: que de no renovarse el contrato, la arrendataria entregará el inmueble, una vez que haya gozado de la prórroga legal, en el caso de que haya optado por ella.

Por cuanto no hubo contestación en cuanto a que la relación arrendaticia fue por más de diez (10) años, le correspondió a la arrendataria una prórroga legal de tres (3) años, a tenor de lo establecido en el artículo 38 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- De manera que, la arrendataria , comienza el disfrute de la prórroga legal el primero del mes de Junio del 2.006 y finaliza el treinta y uno (31) de mayo del 2.009, fecha ésta en la cual nace para la arrendadora, su derecho de solicitar el cumplimiento de la entrega del inmueble, conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se establece.

En consecuencia, de haber disfrutado la arrendataria de su prórroga legal, a la que legítimamente tenía derecho, y no haber hecho entrega del inmueble, después de la fecha de su disfrute; se tiene, que la demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento por terminación del término contractual y disfrute de la prórroga legal del inmueble arrendado en los términos planteados en la presente causa, debe ser declarada con lugar y así se decide.

DE LA CLAUSULA PENAL

En cuanto a la cláusula penal, se tiene que efectivamente las partes convinieron en la cláusula octava del contrato de arrendamiento: que en caso de retardo en la entrega del inmueble la arrendataria se obliga a pagar la cantidad de Veintisiete Mil Bolivares Con Cero Céntimos (Bs. 27.000,00) por cada día de retrazo.

Por cuanto dicha estipulación fue convenida entre las partes como cláusula penal, en caso de incumplimiento por la parte arrendataria en la entrega del inmueble arrendado, y visto que ya dicho incumplimiento fue antes declarado; este Tribunal considera procedente la petición de la parte actora, mas no en los términos solicitados “hasta la entrega total y definitiva del inmueble”, ya que de hacerlo de esa forma, se estaría pronunciando una sentencia indeterminada, por este Tribunal jamas tendrá una fecha cierta de entrega del inmueble, dejando a la sola voluntad de la arrendataria la determinación de la fecha en que cumpla su obligación, haciendo imposible para este Órgano Jurisdiccional, determinar la cantidad de dinero que estaría obligada a pagar por concepto de cláusula penal, amen de que también se estaría dejando a la voluntad de la actora la oportunidad de solicitar la ejecución de la sentencia cuando mas le conviniera; dejando acrecentar a propósito su acreencia frente a la demandada, lo cual no le esta permitido a este Tribunal que debe velar por mantener a las partes en igualdad de condiciones, salvaguardando el derecho a la defensa y el debido proceso.

En consecuencia, se declara que la parte demandada, está obligada a pagar a la parte actora la cantidad de VEINTISIETE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 27,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble objeto de la controversia, a partir del primero (01) de Junio de 2.009, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión, por concepto de cláusula penal convenida contractualmente, por demora en que incurrió en la entrega del inmueble y así se decide.

DE LA DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos y en virtud de las probanzas en el presente juicio, este Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR la demanda intentada por el COLEGIO DE MÉDICOS DEL ESTADO TÁCHIRA, representada por sus apoderados judiciales, abogados en ejercicio M.I.C.M. y VALMORE R.P., ya identificados, contra la Sociedad Mercantil SUPLICLINICAS C.A, antes identificada, representada por sus apoderados judiciales de la parte demandada: P.G. PINEDA CARDENAS Y J.L.M.F., antes identificados. En consecuencia se condena a la parte demandada:

PRIMERO

Hacer formal entrega a la parte demandante COLEGIO DE MÉDICOS DEL ESTADO TÁCHIRA, el inmueble que ocupa como arrendataria la Sociedad Mercantil SUPLICLINICAS C.A, antes mencionada, consistente en un local comercial situado en la Avenida L.O., específicamente frente al HOSPITAL J.M.V. conocido como HOSPITAL CENTRAL DE SAN CRISTÓBAL, Parroquia la Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.

SEGUNDO

Se ordena el pago por la cantidad de VEINTISIETE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs 27,00) por cada día de retrazo en la entrega del inmueble arrendado, ya descrito, a partir del Primero 01 de Junio de 2.009, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión, por concepto de cláusula penal convenida contractualmente. Asimismo, se ordena la práctica de una experticia complementaria para la determinación de dicho concepto; una vez que quede firme el presente fallo, se fijará la oportunidad para el nombramiento de un experto, a fin que realice y lleve a cabo la experticia antes referida.

Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, por resultar totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código De Procedimiento Civil.

De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil notifíquese a las partes

Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los cuatro (04) días del mes de Junio del año dos mil diez. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

Abg. G.E.P.A.

Juez Temporal

Abg. M.E. VILLAMIZAR DE GALVIS

Secretaria