Decisión de Juzgado de Municipio Noveno Ejecutor de Medidas de Caracas, de 20 de Febrero de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

202º y 153º

PARTE ACTORA-RECONVENIDA: PROMOTORA SUFALBRI, C.A., compañía inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 21 de diciembre de 1987, bajo el Nº 13, Tomo 83-A-Pro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: H.R.L., D.R.M., Y.G.R., L.C.L., N.N.C. y G.M.G., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 2.791, 20.217, 59.075, 2.630, 17.081 y 47.630 respectivamente.

PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: A.A.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 742.696.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: SOGNIA LAZZAR DE DURÁN y E.R.C., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 13.778 y 10.212 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE ITINERANTE Nº: 0111-12.

EXPEDIENTE ANTIGUO Nº: AH15-V-1999-000076.

-I-

SÍNTESIS DE LA LITIS

Este proceso se inició mediante demanda de Resolución de Contrato de arrendamiento incoada por la apoderada judicial de PROMOTORA SUFALBRI, C.A., de fecha 28 de mayo de 1998 en contra de AMBROSIO ANTONIO PRIMERA (folios 2 al 6). Una vez realizada la distribución de ley, le correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien admitió la demanda en fecha 12 de junio de 1998, por no ser ésta contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley (folio 64).

En fecha 18 de junio de 1998, la apoderada judicial de la parte actora consignó diligencia mediante la cual solicitó al Juzgado Segundo de esta circunscripción la notificación del Procurador General de la República de la iniciación de este procedimiento, “ya que en el bien objeto de la resolución del contrato funciona un Instituto de Educación”(folio 65). Sobre ello proveyó el Tribunal mediante auto de fecha 22 de junio de 1998 en donde ordenó librar la compulsa a los fines de citar a la parte demandada, así como oficiar al ciudadano Procurador General de la República de la iniciación del presente proceso (folio 67).

Al no haber sido posible la citación de la parte demandada mediante boleta presentada por el alguacil, se ordenó la emisión de los carteles de citación correspondientes, en fecha 31 de julio de 1998 (folio 82). El oficio enviado a la Procuraduría General de la República fue en efecto recibido en tal despacho, tal como se desprende de diligencia de fecha 16 de septiembre de 1998, consignada por el alguacil del Tribunal.

Mediante diligencia de fecha 13 de octubre de 1998, la apoderada judicial de la parte demandada se dio por citada, en nombre de su representado (folio 90).

En fecha 05 de noviembre de 1998, la parte demandada consignó escrito mediante el cual opuso las cuestiones previas relativas al defecto de forma del libelo de demanda, así como la relativa a la prejudicialidad (ordinales 6º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente) (folios 92 y 93).

En fecha 11 de noviembre de 1998, se recibió comunicación de la Procuraduría General de la República mediante el cual se dijo que al no haber sido acompañado el oficio con los respectivos recaudos ordenados por la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, la misma se tenía como “no practicada”.

En fecha 23 de noviembre de 1998, la parte demandante consignó escrito mediante el cual subsanó las cuestiones previas relativas al defecto de forma del libelo de la demanda. Igualmente en tal escrito se opuso a la cuestión previa ya que el proceso alegado como cuestión prejudicial no se constituía tal prejudicialidad, al no contener un punto pendiente que influyese en la decisión de la presente controversia (folios 183 y 184).

Habiéndose abierto la incidencia establecida en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandante consignó en fecha 14 de diciembre de 1998, escrito de promoción y evacuación de las pruebas, mediante la cual consignó los medios documentales que a su parecer probaban la improcedencia de la cuestión previa del ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prejudicialidad (folios 187 al 190). Pruebas admitidas por el Tribunal en fecha 15 de diciembre de 1995 (folio 192).

Mediante sentencia interlocutoria de fecha 12 de febrero de 1999, el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró que las cuestiones previas relativas al defecto de forma habían sido debidamente subsanadas por la parte demandada, e igualmente declaró sin lugar la cuestión previa del ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al no existir prejudicialidad alguna (folios 193 al 198). De tal sentencia se ordenó su notificación, al haber sido dictada fuera del lapso de ley (folio 203).

En fecha 13 de abril de 1999, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda, en donde además impugnó la inspección judicial que acompañó la parte actora a su escrito libelar. Igualmente, la parte demandada interpuso una reconvención en contra de la parte demandante (folios 206 al 212).

Mediante diligencia de fecha 21 de abril de 1999, la apoderada judicial de la parte demandante-reconvenida desconoció tanto en su firma como en su contenido los documentos que como anexos presentó la parte demandada-reconviniente junto con su reconvención, los cuales rielan a los folios 1 al 220 del cuaderno de recaudos.

Mediante sentencia de fecha 21 de abril de 1999, el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declinó la competencia, al estimar que lo planteado en la reconvención sobrepasa los límites de su competencia respecto a la cuantía (folios 214 al 218). Con ello, ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Competente (folio 220), el cual, previa distribución de ley, resultó ser el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien le dio entrada en fecha 24 de mayo de 1999 (folio 222).

Mediante diligencia de fecha 24 de mayo de 1999, la parte demandada-reconviniente insistió en hacer valer toda la documentación impugnada por la parte, al igual que promovió la prueba de cotejo sobre el contrato de arrendamiento firmado por la Administradora Hardy, S.A y M.C. y A.A. Primera, para acreditar la autenticidad de la firma del Sr. H. (folio 223).

En fecha 03 de junio de 1999, el Juzgado Quinto de Primera Instancia admitió la reconvención en cuanto ha lugar en derecho (folio 225).

En fecha 10 de junio de 1999, la parte demandante-reconvenida consignó escrito de contestación a la reconvención (folios 226 al 230).

Mediante diligencia de fecha 14 de junio de 1999, la parte demandada-reconviniente consignó documento firmado por la Administradora Hardy, S.A. para que fungiesen como documentos indubitados a los fines de la prueba de cotejo promovida por la parte demandante-reconvenida (folios 231 al 242).

En fecha 07 de julio de 1999, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas (folios 323 y 324). En fecha 08 de julio de 1999 la parte demandante consignó a su vez escrito de promoción de pruebas (folios 340 al 344). Tales pruebas fueron admitidas mediante auto de fecha 05 de agosto de 1999.

En fecha 27 de marzo de 2000, consignaron ambas partes sus escritos de informes, presentando las conclusiones que cada quien tenía sobre los puntos discutidos tanto en la demanda como en la reconvención (folios 29 al 41 de la segunda pieza). A su vez, la parte demandada presentó en fecha 10 de abril de 2000 observaciones a los informes de la parte demandante (folios 42 al 44 de la segunda pieza).

Al haber entrado la causa en estado de sentencia observa este Juzgado que el dictamen de la sentencia definitiva, en este caso se retrasó en demasía, demostrado esto por las constantes diligencias que las partes consignaron en el expediente, solicitando que se dictare sentencia sobre el fondo del asunto, las cuales van desde el 5 de diciembre de 2000 al 2 de mayo de 2011.

Vista la entrada en vigencia de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, el 6 de mayo de 2011 y al haberse visto que la presente causa recae sobre el arrendamiento de un inmueble destinado a la vivienda principal, el Tribunal de la causa, ordenó mediante auto de fecha 19 de septiembre de 2011, la suspensión de la causa hasta tanto las parte hayan demostrado cumplir con el Procedimiento Especial establecido en el citado Decreto, expresándose además que “la causa continuará su curso jurisdiccional cuando conste en las Actas procesales del presente expediente, las resultas obtenidas del Procedimiento Especial ordenado en el Decreto antes citado”.

Mediante auto de fecha 15 de febrero de 2012, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, acogiendo la doctrina establecida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia Conjunta, establecida mediante sentencia dictada el 01 de noviembre de 2011, Exp. -11-0146, Caso: D.M.B.M. contra V.A.T., ordenó suspender la paralización y la continuación de la presente causa hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, etapa en “donde se suspenderá hasta tanto se apliquen y notifiquen los mecanismos procedimentales” que establece el Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Mediante auto de fecha 15 de febrero de 2012 el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en acatamiento a la Resolución 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, la cual fue prorrogada mediante Resolución 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada del mismo órgano, y previa revisión del expediente, ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo que la presente causa se encontraba en estado de sentencia fuera del lapso legal (folio 83 de la segunda pieza).Con ello se ordenó librar el oficio respectivo. Tal oficio fue emitido con el Nº 0629, haciéndole saber a la U.R.D.D. sobre la remisión del expediente (folio 84 de la segunda pieza).

En fecha 26 de marzo de 2012, mediante Nota de Secretaría, el Juzgado Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dio cuenta de la entrada del presente expediente, asignándosele el Nº 0111-12, acorde a la nomenclatura llevada por el Tribunal (folio 85 de la segunda pieza).

Mediante auto de fecha 11 de octubre de 2012, el Tribunal Itinerante, dio cuenta de que se abocaba al conocimiento de la causa, ordenándose así mismo la notificación a las partes involucradas en el presente proceso (86 de la segunda pieza).

Tales notificaciones se realizaron por medio de carteles de fecha 13 de noviembre de 2012, los cuales fueron publicados en el Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, así como fueron publicados en la página web del Tribunal Supremo de Justicia, tal como consta en Nota de Secretaría de éste Tribunal de fecha 27 de noviembre de 2012.

-II-

ALEGATOS DE LAS PARTES

En su escrito libelar, la parte demandante explanó los siguientes alegatos:

1. Que en fecha 17 de noviembre de 1988, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano A.A.P., sobre un inmueble de su propiedad destinado al uso de Colegio, situado en la Avenida Universidad, entre las esquinas M. y Misericordia, distinguido con el Nº 145, Parroquia La Candelaria (Instrumento listado como “B”, folios 11 al 13).

2. Que desde antes del año 1980 funciona en tal inmueble el Instituto Unitario del Centro.

3. Que inicialmente el contrato tenía carácter de determinado, pero que desde 1995 la relación arrendaticia pasó a ser del tipo indeterminada.

4. Que a su parecer el arrendatario incumplió con obligaciones establecidas en el contrato, al haber realizado construcciones sin la autorización del propietario del inmueble. Tal construcción consistía en una planta adicional a la que tenía el inmueble al momento del contrato, la cual tenía las condiciones para ser una vivienda particular, así como de unas construcciones agregadas en el patio del inmueble.

5. Que en la realización de estas nuevas construcciones no se obtuvieron los debidos permisos municipales, aunado al hecho de que se vieron las paredes debilitadas por la colocación de la nueva planta y de las construcciones anexas en el patio del inmueble.

6. Que en vista del incumplimiento antes descrito puede proceder a la resolución del contrato de arrendamiento.

   En vista de ello solicitó ante el Tribunal de la causa que declarara con lugar la demanda, resolviendo entonces el contrato suscrito con el ciudadano A.A. Primera en fecha 17 de noviembre de 1988.

   En su escrito de contestación a la demanda, la parte accionada alegó:

1. Como punto previo, la cuestión previa del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en base a lo dicho en el artículo 361 ejusdem. Aquí la parte demandada alega que se está ante una inadmisibilidad pro-tempore, ya que entre el desistimiento de la causa que dio lugar a la diatriba de la prejudicialidad al momento de las cuestiones previas, y la presente causa, no transcurrieron los 90 días que ordena el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil.

2. Que en caso de que se declarara sin lugar la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta alegada, niegan, rechazan y contradicen la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.

3. Que da por cierto el hecho de que el objeto del inmueble objeto del contrato tiene como uso el de colegio y que en tal inmueble ha funcionado el Instituto Unitario del Centro desde antes del año 1980.

4. Que niega el hecho de que al momento de iniciarse la relación el inmueble objeto del contrato constaba de una sola planta y que en su patio no existía construcción alguna. Esto lo apoyó en el hecho de que en el contrato de arrendamiento consignado como instrumento fundamental de la demanda no se haya descrito el inmueble, ni su patio.

5. Que es falso que haya realizado construcciones sin la autorización de la propietaria del inmueble, así como que haya incumplido la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento suscrito con la demandante.

   En el mismo escrito, la parte demandada reconviene a la parte demandante en base a los siguientes alegatos:

1. Que el contrato de arrendamiento suscrito entre la Administradora Hardy, C.A. y M.C. y A.A. Primera en fecha primero de noviembre de 1985, sobre el inmueble objeto de este proceso, no ha sido resuelto y conserva toda su vigencia.

2. Que desde marzo de 1989 la Dirección de Inquilinato reguló el inmueble en la suma de Bs. 29.565,00, pero que han pagado una gran cantidad de letras de cambio por sumas que sobrepasan el límite máximo establecido en la regulación del canon por la Dirección de Inquilinato.

   Con ello, reconviene a la demandante para que convenga o a ello sea condenada por ante este tribunal sobre los siguientes particulares: 1) Que en el año 1968 funcionaba en el inmueble objeto de este proceso un colegio denominado Instituto Universitario del Centro; 2) Que el contrato de arrendamiento suscrito entre la Administradora Hardy, C.A., M.C. y A.A. Primera en fecha primero de noviembre de 1985 no ha sido resuelto y conserva toda su vigencia; y 3) Que los propietarios del inmueble han recibido cuantiosas sumas de dinero que sobrepasaban lo establecido por la Dirección de Inquilinato.

   En su escrito de contestación a la reconvención la parte demandante-reconvenida alegó lo siguiente:

1. Que la cuestión previa del ordinal 11º propuesta por la parte demandada-reconviniente es infundada, ya que el juicio que aduce como elemento de defensa la parte demandante-reconvenida aun cuando tiene el mismo objeto que el presente, no fue llevado bajo las mismas causas, ni los mismos hechos ni entre las mismas partes.

2. Que es válida la inspección judicial presentada con el escrito de demanda, ya que al contrario de lo que dice la parte demandada-reconviniente, las pruebas pre-constituidas legalmente, jamás pueden ser impugnadas, amén de que es permitido por el artículo 1429 del Código Civil, levantar una inspección judicial antes del juicio, “para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo”.

3. Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la reconvención impulsada por la demandada-reconviniente.

4. Que no tiene asidero que la demandada-reconviniente solicite convenir alegando que en 1968 funcionaba en el inmueble objeto de este proceso un Colegio denominado Instituto Universitario del Centro.

5. Que la demandada reconviniente desconoce el ordenamiento legal al pretender que la parte actora “convenga en algo que le compete a un tercero que no es parte en el juicio”.

6. Que impugna los cheques y demás documentos que anexó la parte demandada-reconviniente al escrito de contestación y reconvención, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente los tacha de falsedad de conformidad con lo establecido en los artículos 443 y siguientes del citado Código.

7. Que la reconvención incoada no refleja en su debida forma la pretensión perseguida, además de que la misma no presenta soporte o fundamento.

8. Que además “de una simple lectura del escrito de reconvención” se pone de manifiesto el hecho de que se vio incumplido el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil al no haberse expresado con toda “claridad y precisión el objeto y sus fundamentos”.

   -III-

   DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

1. Al momento de presentar su escrito libelar, la parte demandante consignó los siguientes documentos:

   1. Contrato de Arrendamiento firmado entre Promotora Sufalbri, C.A., y A.A. Primera en fecha 17 de noviembre de 1988, autenticado ante la Notaría Pública Undécima de Caracas, quedando anotado bajo el Nº 36, Tomo 177 de los Libros de Autenticaciones llevados ante tal Notaría (folios 11 al 13).

      Siendo que este instrumento fue aportado al proceso en su debida oportunidad, esto es, al momento de interponer la demanda, y siendo que es un documento auténtico emanado de un funcionario capaz de dar fe pública de la identidad de las partes y de la fecha en que fue suscrito el documento, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.

   2. Inspección judicial evacuada por el Juez Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 29 de abril de 1998 (folios 14 al 22).

      Lo aquí presentado son las resultas de una inspección extrajudicial, solicitada por la parte demandante ante el citado Juzgado. Es el hecho de que la parte demandante consignó inadecuadamente las resultas de tal evacuación, ya que confundió las resultas documentales de una prueba con las pruebas instrumentales o documentales reguladas por el Código Civil y por el Código de Procedimiento Civil.

      Con ello, el momento en donde se deben producir las resultas de una inspección extrajudicial dentro de un juicio es en la etapa probatoria, no al momento de la demanda. Sobre esto nos ha dicho el tratadista venezolano H.B.T., en su obra Tratado Probatorio, Tomo I, pág. 971 que:

      …debemos señalar, que si bien el acta de inspección judicial es un instrumento público, no estamos en presencia de la prueba documental escrita, sino de una prueba de inspección extrajudicial, que como tal, debe ser propuesta en el lapso probatorio, pues de lo contrario se crearía una especie de privilegio de ésta con relación a la judicial, en el sentido que si pensamos que se trata de una prueba que le es aplicable la regulación de la prueba documental escrita, que permitiría su aportación en el libelo de la demanda –de ser fundamental– o en cualquier estado y grado del proceso, se privilegiaría esta modalidad de reconocimiento judicial, sobre aquella producida en el mismo proceso, cuando en realidad, se trata de la misma prueba, vale decir, de una inspección o reconocimiento judicial, no de una prueba por documentos escritos

      .

      Ahora, al no haber tenido el demandado control en la evacuación de la prueba, es por lo que ésta J. no le otorga valor probatorio como plena prueba, sino como indicio. Así se declara.

   3. Informe Nº ZC3033 emitido por el Metro de Caracas, C.A. en donde se vislumbra el estado original del inmueble (folios 28 al 62).

      El instrumento aquí aportado por la parte demandante cae dentro de los instrumentos privados emanados de terceros. Dicha prueba documental tiene una regulación especial por el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 431.

      En dicha norma vemos, que los instrumentos privados emanados de terceros, necesariamente deben ser ratificados por la persona o institución que los emanó, ratificación sin la cual tales documentos carecerán de eficacia probatoria alguna.

      Es el hecho, de que en su escrito de promoción de pruebas, la parte demandante promovió la testimonial para ratificar este documento, sin embargo por falta de impulso, tal prueba no se llegó a evacuar, con lo que necesariamente éste documento debe ser desechado, en base al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

2. En su escrito de contestación, la parte demandada (reconviniente) consignó los siguientes documentos:

   1. Contrato de Arrendamiento firmado entre la Administradora Hardy, C.A., M.C. y A.A. Primera en fecha primero de noviembre de 1985.

      Siendo éste un documento privado, que no ha sido desconocido por la parte ante la cual se hizo valer, se le da pleno valor probatorio en base al artículo 1.363 del Código Civil y al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

   2. Cuatro (4) carpetas en donde: 1) la primera contiene en 220 folios letras de cambio aceptadas y cheques con que fueron pagadas, correspondientes a los años 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92 y 93; 2) la segunda contiene letras de cambio y cheques con que fueron cancelados los pagos correspondientes al año 94; 3) la tercera contiene los efectos cambiarios y los cheques con que fueron cancelados en el año 95; y 4) la cuarta contiene los efectos cambiarios y cheques con que fueron cancelados los efectos correspondientes al año 96.

      Sobre estas letras de cambio y cheques hubo desconocimiento por la parte demandante, mediante diligencia de fecha 21 de abril de 1999, a lo cual la parte demandada expresó simplemente que insistía en hacerlas valer en el proceso, sin promover en ningún momento la experticia necesaria para acreditar su validez.

      Es el hecho de que cuando un documento privado presentado en el proceso es desconocido por la contraparte o sus herederos en tal caso, se crea en cabeza del presentante una carga de probar la autenticidad del documento, tal como se establece en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil.

      Con ello, al no haber demostrado la parte demandada su carga correspondiente a probar la autenticidad de los documentos impugnados, es por lo que se desechan por carecer de eficacia probatoria, respecto del silencio de la parte dando por reconocido el instrumento.

3. En su escrito de promoción de pruebas, la parte demandante promovió las siguientes pruebas:

   A.R. el mérito favorable de los autos “en cuanto a su precisión, determinación y objetividad en la acción incoada”.

   Respecto a ello, esta J. advierte que el manifestar que se reproduce el mérito favorable de los autos, no es en sí mismo un medio de prueba admisible en nuestro ordenamiento jurídico. Lo que ello denota es una manifestación del principio de la comunidad de la prueba conforme al cual las pruebas no pertenecen al promovente, pertenecen al proceso y será el Juez, quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En este sentido, el mérito favorable de los autos se traduce en que la parte solicita al J., que tome y valore a su favor todos los medios que no hayan sido promovidos por él y que le favorezcan. Es por ello que esta J., en su consideración para decidir, en base al principio de la comunidad de la prueba, hará las consideraciones respectivas a que haya lugar, sobre los documentos cuyo mérito favorable fue promovido por la parte demandada, Con ello, al no haberse promovido en este caso un medio de convicción, esta J. no tiene materia sobre la cual decidir. Así se declara.

   2. Copia del Contrato de Arrendamiento suscrito entre A.H., S.A. y los ciudadanos M.C. y A.A.P., sobre el mismo inmueble objeto de la presente demanda, de fecha 13 de enero de 1985.

      Siendo éste un documento privado, y que versa sobre el hecho controvertido, que no fue sido desconocido por la parte ante la cual se hizo valer, se le da pleno valor probatorio en base al artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.

   3. Copia de Resolución Nº 233 de fecha 31 de julio de 1995 emitida por el Ministerio de Fomento, Dirección General Sectorial de Inquilinato, en virtud de la solicitud presentada en fecha 11 de mayo de 1993 por la parte demandada-reconviniente, actuando en su carácter de arrendatario del inmueble objeto del proceso, en la que ejerció el derecho de preferencia y que le fuera concedido en la mencionada Resolución.

      Con este medio, la parte promovente pretendía demostrar que a la fecha, su contraparte todavía detentaba y ejercía el carácter de arrendatario.

      Es el hecho de que aquí estamos ante una copia de documento público administrativo, por tal tipo de instrumento se entiende a aquel que emana de funcionarios públicos, pero de la Administración Pública, los cuales no necesariamente tienen facultad para otorgar fe pública de un acto. Esta es la diferencia principal entre un documento público genéricamente considerado y un instrumento público administrativo, el hecho de que provienen de funcionarios diferentes a los que autoriza la ley para otorgar fe pública y que pueden encontrarse en cualquiera de los tres niveles de la Administración Pública (Nacional, Estadal o Municipal).

      Pero además, hay que hacer notar que estos documentos no gozan del privilegio dispuesto en el Código de Procedimiento Civil en su artículo 434, de que cuando no son fundamentales pueden aportarse hasta los últimos informes, ya que solo pueden ser aportados en dos oportunidades: i) en el momento de consignación de la demanda cuando es un instrumento fundamental; o ii) en el momento del lapso probatorio ordinario cuando carece de tal cualidad.

      Igualmente sobre ellos hay que hacer ver que estos documentos gozan es de una presunción de certeza, veracidad o legalidad que viene dada por el principio de ejecutoriedad establecido por el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, que ampara a los actos emanados de un funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones. Es por ello que sobre estos casos no cabe la tacha de falsedad, sino que pueden desvirtuarse con una simple prueba en contrario.

      Ahora, en cuanto a su valor probatorio vemos que se asimila al del instrumento público genérico, teniendo pleno valor probatorio siempre que no se haya desvirtuado mediante prueba en contrario (Bello Tabares, H.. Tratado de Derecho Probatorio. Tomo II. Pág. 868).

      Ahora, pasando a considerar el carácter de copia del documento consignado vemos que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil nos dice en su aparte primero:

      Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco (5) días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas…

      Al revisar el expediente notamos que la parte demandada-reconviniente no ejerció su derecho a impugnar las copias presentadas por la parte demandante-reconvenida. Es por ello, que a las copias de la resolución emanadas de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento deben dársele pleno valor probatorio, esto en base a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se declara.

   4. Copia simple de la Sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº 95-7127, en la que se declaró con lugar la solicitud de Regulación de Competencia interpuesta por la Abogado Sognia Lazzar de D., apoderada judicial del ciudadano A.A.P., con ocasión a la demanda que por Cobro de Bolívares intentó la parte demandante contra A.A. Primera por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente demanda de Resolución de Contrato.

      Este documento presenta el carácter de una copia de documento público, por lo que su valoración está regulada por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en su aparte primero.

      Analizando tal documento a la luz de la norma citada, vemos que presentado el documento, el mismo no fue impugnado en cuanto a su fidelidad respecto al original por la parte frente a la cual se presentó, por lo que al no haberse hecho uso de tal derecho se tiene como aceptada la copia, por lo que se otorga pleno valor probatorio, en base a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Así se declara.

   5. Inspección Judicial en compañía de prácticos sobre el inmueble situado en la Avenida Universidad, entre las esquinas M. y Misericordia, distinguido con el Nº 145, Parroquia La Candelaria. Tal prueba fue promovida con el fin de que se dejara constancia de lo siguiente: a) Primero: si el inmueble es el mismo que está identificado en el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda; b) Segundo: si en dicho inmueble funciona el Colegio Unitario del Centro; c) Tercero: del tiempo de construcción del inmueble, de las características y condiciones generales del mismo; d) Cuarto: si se han hecho construcciones nuevas, diferentes al sistema de construcción de la época en que se construyó el inmueble, en lo referido a la construcción del segundo piso; y e) Quinto: cualquier otro particular que surja en el momento de la práctica de la inspección, cuya oportunidad fijará este Tribunal.

      Tal prueba fue evacuada en fecha 10 de agosto de 1999 según consta en diligencia de la misma fecha que corre inserta en los folios 3 al 7 de la segunda pieza del expediente.

      Siendo que tal prueba fue promovida y evacuada en su debida oportunidad y en su debida forma, esta J. le otorga pleno valor probatorio, hecha la salvedad de las conclusiones que a partir de tal medio y por los criterios de la sana crítica, llegue a establecer los motivos de decisión. Así se declara.

   6. Prueba testimonial sobre el Presidente de la Compañía Metro de Caracas, el Consultor Jurídico de la misma o sobre la persona encargada de la elaboración de los informes, sobre inmuebles que labora en dicha compañía a fin de que ratifique el contenido del informe anexo al escrito de demanda.

      Tal testimonial no se llevó a cabo, aun cuando fue ordenada la remisión de los oficios necesarios para la citación de los testigos. Por lo tanto tal prueba se desecha. Así se declara.

      G.P. de informes a la Compañía Metro de Caracas, a fin de que deje constancia de la existencia en sus archivos del original del informe presentado.

      De tal prueba no constan resultas en el expediente, por lo que ésta J. debe necesariamente desecharlas. Así se decide.

4. En su escrito de promoción de pruebas, la parte demandada-reconviniente promovió las siguientes pruebas:

   1. Reproducción del mérito favorable de los autos y especialmente sobre:

      a. El libelo de la demanda, en cuyo texto se omite señalar que la inspección judicial acompañada se hizo en el caso que sobreviniera perjuicio por retardo, o que las circunstancias anotadas puedan modificarse con el transcurso del tiempo.

      b. El Contrato de Arrendamiento que fue incorporado a los autos por la accionante, en donde quiso hacer destacar lo siguiente:

      i. Que dicho contrato fue celebrado entre la firma Inmobiliaria Talsi, C.A. y la parte demandada y no por la accionante y la demandada.

      ii. Que en dicho convenio no se describe el inmueble con detalle.

      iii. que no se indica que el anterior contrato suscrito por la Administradora Hardy, haya sido derogado o resuelto.

      c. Las copias certificadas del Expediente Nº 96-4551 llevado por el Juzgado Segundo de Parroquia, donde se evidencia que la parte actora desistió de ese procedimiento y de inmediato demandó ante el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sin esperar los noventa (90) días que señala el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil. Esta prueba fue promovida de conformidad a lo que señala el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la demandada.

      d. El contrato de fecha 1º de noviembre de 1985, celebrado entre A.H., S.A., y los ciudadanos A.A. Primera y M.C.. Lo que quería demostrar con tal reproducción la parte demandada-reconviniente, era la existencia de esa relación, por no haber sido resuelta por las partes.

      e. La constancia expedida por el Cuerpo de Bomberos del Distrito Federal en la que se menciona que el referido inmueble cumple con todas las normas de seguridad e higiene.

      f. Los recibos de pago efectuados, por concepto de arrendamiento a la Administradora Harry por parte del demandado-reconviniente.

      Sobre la reproducción del mérito favorable extraído de los autos, se advierte que lo que ello denota es una manifestación del principio de la comunidad de la prueba, conforme al cual las pruebas no pertenecen al promovente, pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En este sentido, el mérito favorable de los autos se traduce en que la parte solicita al J., que tome y valore a su favor todos los medios que no hayan sido promovidos por él y que le favorezcan. Es por ello que ésta J., en base al principio de la comunidad de la prueba, hará las consideraciones respectivas a que haya lugar sobre los documentos cuyo mérito favorable fue promovido por la parte demandada, en sus consideraciones para decidir. Con ello, al no haberse promovido en este caso un medio de convicción, ésta J. no tiene materia sobre la cual decidir. Así se declara.

   2. Oficio Nº 01546, del 10 de mayo de 1995 del Director de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, en donde, a decir de la parte promovente, “se niega la demolición del inmueble por inhabitable, con lo cual se demuestra las buenas condiciones del mismo…”.

      Siendo que este documento fue promovido y evacuado en su debida oportunidad, esto es, en el lapso ordinario de pruebas, y siendo que no fue impugnado ni tachado se falsedad por la parte ante la que se hizo valer, es por lo que se le da pleno valor probatorio, esto en base a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, salvo lo que sobre su contenido y fin pueda expresar esta J. en sus motivos de decisión. Así se declara.

   3. Copia del Oficio de fecha 16 de junio de 1988 enviado al Instituto del Centro por la firma Consultores Inmobiliaria Talsi, C.A., en donde especificó la misma que desde ese momento sustituía a la Administradora Hardy, C.A. en la administración del inmueble arrendado.

      En la revisión de este medio denota esta J. que aun cuando la parte promovente califique al documento como oficio, es el hecho de que presenta la naturaleza de una simple carta o misiva emitida por la firma Consultores Inmobiliaria Talsi, C.A., la cual, al no haber sido impugnada por la parte ante la cual se hizo valer, es por lo que se le otorga valor probatorio en base al artículo 1.374 del Código Civil. Así se declara.

   4. Copias de las Resoluciones Nros. 3194 de fecha 06 de diciembre de 1988 y 2640 de fecha 26 de junio de 1996 emanadas de la Dirección de Inquilinato, en donde se reguló el canon de arrendamiento del inmueble objeto de litigio.

      Sobre estos documentos cabe hacer la siguiente consideración: al ser copias de documentos administrativos los mismos gozan de la presunción de certeza establecida en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, lo cual resulta en tener que asimilarlos en sus efectos a los documentos públicos. Con ello, siendo que sobre lo dicho en los documentos consignados no hubo prueba en contrario, y siendo que la fidelidad de las copias no fue impugnada por la parte no promovente, es por lo que debe dársele pleno valor probatorio, esto en base a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil.

   5. Recibos de pago efectuados a la Administradora Hardy, S.A., de fecha 15 y 30 de noviembre de 1985, con lo cual quiere probar la parte promovente el hecho de que hubo una relación entre la Administradora Hardy, S.A. y A.P.A..

      Al no haber sido desconocidos estos documentos por la parte no promovente, se les otorga pleno valor probatorio en base al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

   6. Comunicación hecha por la sucesión F.B. a la Administradora Hardy, S.A. en fecha 13 de septiembre de 1984. Con ello quiere la parte promovente probar que a la fecha, la citada Administradora administraba el inmueble objeto de arrendamiento.

      En la revisión de este medio denota esta J. que constituye una carta o misiva, la cual, al no haber sido impugnada por la parte ante la cual se hizo valer, se le otorga valor probatorio en base al artículo 1.374 del Código Civil. Así se declara.

   7. Comunicación efectuada por Consultores Inmobiliaria Talsi, C.A. a A.P.A. y a M.C. en fecha 22 de septiembre de 1988. Con ella quiere probar la parte promovente que luego de administrar el inmueble la Administradora Hardy, S.A., lo hizo la firma mercantil Consultores Inmobiliaria Talsi, C.A.

      En este caso, nuevamente, nos encontramos ante una carta o misiva, la cual, al no haber sido impugnada por la parte ante la cual se hizo valer, se le otorga valor probatorio en base al artículo 1.374 del Código Civil. Así se declara.

   8. Prueba de informes al Banco Consolidado, C.A. hoy Corp Banca, mediante la cual se le solicitó a tal institución, información sobre si se cobraron los cheques consignados por la parte promovente en su escrito de contestación, y la identidad de las personas que los cobraron. Siendo que tal informe no consta en autos, esta J. no le otorga valor probatorio. Así se declara.

      1. Prueba de informes la parte promovente solicitó lo siguiente: “Solicitamos se sirva oficiar a la Empresa ADMINISTRADORA HARDY, S.A., quien deberá informar al Tribunal el período de tiempo durante el cual administró el inmueble casa Nº 145, ubicada entre las Esquinas Monrroy y Misericordia de la Avenida Universidad, de esta ciudad”.

      El informe solicitado no consta en autos, por lo que ésta J. no le da valor probatorio. Así se declara.

   10. Prueba de exhibición de documentos sobre una comunicación de fecha 16 de junio de 1998 enviada por la firma Consultores Inmobiliaria Talsi, C.A. al Instituto Unitario del Centro, para la cual la parte promovente anexó fotocopia de dicha comunicación.

       Por cuanto en el iter de prueba no hay constancia de la exhibición del documento, esta J. no le otorga valor probatorio. Así se declara.

       Por último, en fecha 28 de septiembre de 1999 la parte demandante mediante apoderada consignó diligencia con la cual consignaba “como medio de prueba” las resultas de una inspección ocular realizada por la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador.

       Es el hecho de que este medio probatorio fue consignado de manera extemporánea, ya que fue consignado luego de perecido el lapso de evacuación de la prueba, por lo que esta J. debe necesariamente desechar este medio de prueba por extemporáneo. Así se declara.

       Habiéndose cumplido con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que establece que los “Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción...”, es por lo que pasa esta J. a las consideraciones para decidir la presente causa.

       -IV-

       MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

       Vistas las actuaciones de las partes, y en virtud de la competencia atribuida a éste Juzgado mediante la Resolución 2011-0062 del 30 de noviembre de 2011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y prorrogada por la Resolución 2012-0033 del 28 de noviembre de 2012 en su artículo 1, ésta J. pasa a dictar sentencia en los siguientes términos:

       -PUNTO PREVIO-

       DE LA CUESTIÓN PREVIA DEL ARTÍCULO 346, ORDINAL 11º DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

       Esta J. antes de entrar a conocer del fondo del asunto debe necesariamente decidir en punto previo la excepción perentoria opuesta por la parte demandada en base a los artículos 346, ordinal 11º y 361 del Código de Procedimiento Civil, en su escrito de contestación.

       En el citado documento la parte demandada aduce que la parte actora en presente caso, introdujo su demanda por resolución de contrato a sabiendas de que ante el Juzgado Sexto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y luego ante el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas cursaba una causa de cumplimiento de contrato, entre las mismas partes, y a su parecer sobre los mismos hechos que originaron la presente causa, pendencia ésta que dio origen a la oposición de la cuestión previa del ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil de la parte demandada.

       Que a su parecer se impidió en su momento la interposición de la cuestión previa que aquí se decide y que luego de fenecida la oportunidad de oposición y decisión de las cuestiones previas desistió, queriendo a su parecer burlar lo establecido en el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil en cuanto al tiempo que debe esperar el demandante para interponer de nuevo la demanda.

       Ante esta situación alega la parte demandada que nos encontramos ante una inadmisibilidad pro-tempore y que al haberse desistido en tal manera del procedimiento de cumplimiento de contrato se configuraría un fraude procesal en su contra.

       Es por ello que pide entonces que sea conocida esta cuestión antes del fondo, y que sea decidida con lugar.

       En vista de la solicitud hecha por la parte demandada-reconviniente, esta Juzgadora pasa a hacer las siguientes consideraciones:

1. Sobre la Inadmisibilidad Pro-Tempore de la Demanda y el Artículo 266 del Código de Procedimiento Civil: La inadmisibilidad pro-tempore consiste en la imposibilidad de ser admitida una demanda por un periodo de tiempo limitado en virtud de una disposición legal, de las cuales tenemos como ejemplo en nuestro ordenamiento jurídico, a los artículos 266 y 271 del Código de Procedimiento Civil, que prohíben, temporalmente, proponer la demanda en caso de que se verifique desistimiento o perención.

   Tal cuestión se incluye dentro de las causales que pueden llevar a declarar con lugar la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Sobre tal cuestión nos ha dicho R.H. La Roche que:

   …En la 11ª cuestión previa del artículo 346, concerniente a la prohibición de la Ley de admitir la demanda, queda comprendida toda norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca (causales no tipificadas en relación legal taxativa). También comprende la denominada inadmisibilidad pro tempore de la demanda, la cual establecen los artículos 266, 271 y 354 in fine de este Código, cuando el actor desiste del procedimiento o se produce la perención de la instancia o no se subsana oportunamente la demanda

   (H. La Roche, R.. Código de Procedimiento Civil. Segunda Edición. Tomo II, pág. 71).

   Pero es el caso, de que entre las dos demandas propuestas, a saber: la relativa al cumplimiento del contrato y la relativa a la resolución de contrato, no hay una similitud que permita hacer ver a ésta J. que se está ante uno de los casos de inadmisibilidad pro-tempore.

   En efecto, los hechos bajo los cuales el actor propuso la demanda de cumplimiento de contrato fueron los de que el contrato había vencido en su plazo, que el arrendador había cumplido con manifestar su voluntad de no renovar el contrato, bajo los parámetros impuestos en el contrato de arrendamiento y que el arrendatario no había cumplido con entregar el inmueble, razón por la cual pedía el cumplimiento del contrato.

   Ahora, los hechos que dieron lugar al presente expediente, fueron los de que la demandada había incumplido con la obligación derivada del contrato de arrendamiento en su cláusula décima, al haber realizado construcciones en el inmueble sin autorización de la arrendadora, por lo que solicitaba la resolución del contrato. Con ello vemos que las causas tienen claras diferencias.

2. Sobre la Cuestión Previa Opuesta y el Fraude Procesal Alegado: Siendo que no se ha configurado la inadmisibilidad pro-tempore, la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil deviene en improcedente, ya que no hay prohibición alguna que impida la admisión de la demanda que por esta sentencia se decide.

   Sin embargo, hay un punto más por tratar: el fraude procesal. En su escrito de contestación la parte demandada alegó que al haber desistido del proceso, la parte demandante luego de haber fenecido la oportunidad de oposición de las cuestiones previas, había incurrido en un fraude procesal.

   Por fraude procesal se entiende aquel o aquellos actos contrarios a la verdad y a la rectitud, que puedan ser ejercidos por las partes durante la prosecución de un litigio a fin de procurar una apreciación falsa del tribunal en la resolución de un conflicto, con el forjamiento de una inexistente litis entre las partes. Ante tales actitudes el Juez tiene el deber de prevenir deslealtades y falta de probidad en el proceso, esto en cumplimiento a la normativa taxativamente expuesta en el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil.

   Sin embargo, aquí vemos que la actitud y el proceder de la parte hoy demandante en el proceso de cumplimiento de contrato de arrendamiento seguido contra la parte hoy demandada no ha configurado fraude alguno, ya que simplemente ha hecho uso del derecho a desistir del procedimiento, sin haberse atentado contra la lealtad y probidad de la otra parte. Así se declara.

   En vista de los razonamientos antes expuestos esta J. debe necesariamente declarar sin lugar la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, planteada por la parte demandada. Así Expresamente se Decide.

   -DE LA DEMANDA PROPUESTA-

   Pasando a decidir del fondo de la controversia, esta J. hace las siguientes consideraciones:

   Nuestro Código Civil establece en su artículo 1.159 un principio cardinal del ámbito de las obligaciones: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes”. Tal principio asimila en ciertos caracteres a los contratos y a las leyes generales establecidas por el Poder Legislativos, uno de los cuales es la necesidad de que se establezcan medios idóneos y efectivos para sancionar su incumplimiento, medios los cuales, dentro del ámbito del contrato, se presenta a través de la acción de cumplimiento y la acción de resolución.

   Tal alternativa es otorgada a las partes mediante el artículo 1.167 del Código Civil, el cual especifica que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

   Con la primera de estas acciones lo que se persigue conseguir es hacer derivar los efectos del contrato no cumplido a través de la satisfacción forzosa de la prestación a la que estaba obligado el deudor por ese contrato. En tanto, con la segunda, lo que quiere conseguirse es la restitución de la situación jurídica al estado en que se encontraba antes de celebrarse el contrato, por ello, su efecto es retroactivo (ex tunc) respecto a las partes y frente a los terceros.

   Realizadas estas consideraciones preliminares, esta J., en cumplimiento de los artículos 243, ordinal 4º y 254 del Código de Procedimiento Civil, según los cuales se debe establecer en la sentencia los motivos de hecho y de derecho de la decisión, y que no se puede declarar con lugar la demanda sino cuando se hayan probado los hechos alegados en ella, tal como lo establecen los artículos 1.354 del Código Civil y 12 del texto legal adjetivo, procede a verificar los supuestos de procedencia de la presente acción.

   Los requisitos de procedencia de la acción resolutoria de contrato son los siguientes: i) que el contrato jurídicamente exista, y que sea contentivo de la obligación que se alega como incumplida; ii) que la obligación esté incumplida; y iii) que el actor haya cumplido y ofrecido eficazmente cumplir con su obligación.

1. Que el Contrato Jurídicamente Exista, y que sea Contentivo de la Obligación que se Alega como Incumplida: Este requisito hace referencia a la existencia jurídica del contrato. En el presente caso, sobre este requisito no hay duda alguna, ya que no solo el actor aportó al proceso la instrumentación del contrato mediante la cual se prueba su existencia, sino que el demandado en ningún momento ha alegado que la relación contractual no exista, por lo que este requisito se da por cumplido.

2. Que la Obligación esté Incumplida: Este es el requisito más importante, ya que es el que hace posible la resolución del contrato, por lo que si el contrato se ha cumplido satisfactoriamente, no puede haber resolución del mismo. Ahora, en cuanto a la prueba del incumplimiento, hay que interpretar el artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con el artículo 1.354 ejusdem y con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

   Estas dos últimas normas señalan en forma similar, que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Esto traducido en el ámbito de las acciones de cumplimiento y de resolución denota que el demandante lo que debe es probar la existencia de la obligación y alegar el incumplimiento, pero es al demandado el que tiene la verdadera carga de probar el cumplimiento por su parte de las obligaciones establecidas en el contrato. En este sentido nos ha dicho J.M.-Orsini que en los casos de la acción de resolución:

   El demandante prueba el contrato, pero se limita a invocar el incumplimiento culposo. El demandado, para exonerarse, debe probar ya sea el cumplimiento de la obligación o bien la causa extraña no imputable a él que justifica su cumplimiento

   (Énfasis añadido). (Mélich-Orsini, J.. La Resolución del Contrato por Incumplimiento. Caracas: Academia de Ciencias Políticas y Sociales, pág. 134).

   Revisando tal requisito, en este proceso vemos que efectivamente la parte demandante probó la relación contractual y la obligación al incorporar a los autos el contrato de arrendamiento. Además la parte demandante incorporó a través de la inspección ocular evacuada, la existencia de las construcciones que según alegó, son las que incumplieron la cláusula décimo segunda del contrato. Hecho el cual también pudo apreciarse a través del indicio que constituye la inspección ocular evacuada fuera del proceso.

   Ahora bien, el demandado, aun cuando reiteró como falsos los alegatos de que no había incumplido con los preceptos del contrato, no llegó a aportar medios de convicción que llevaran a esta J. a tal conclusión. En efecto, los dos únicos medios probatorios que trató de utilizar la parte demandada en su defensa, y que tenían relación con la demanda principal fueron la constancia expedida por el Cuerpo de Bomberos, la cual quiso hacer valer a través de la reproducción del mérito favorable de los autos y el oficio Nº 01546 de fecha 10 de mayo de 1995, emanada del Director de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador. Sin embargo, esta J. observa que tales medios devienen en ineficaces para la defensa del demandado, ya que sólo pretenden acreditar el “buen estado del inmueble”, hecho éste que no forma parte del “thema decidemdum”, en el caso subjudice, ya que lo que se ha demandado y lo que se debe decidir mediante esta sentencia es si hubo o no de parte del demandado incumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

   Entonces, con esto observamos que se ha visto satisfecho el segundo requisito de procedencia de la acción de resolución, restando uno más: que el actor haya cumplido o haya ofrecido eficazmente cumplir.

3. Que el Actor Haya Cumplido o Haya Ofrecido Eficazmente Cumplir: De las actas que conforman el presente expediente se ha extraído, a juicio de esta J., que la parte actora ha cumplido debidamente con las obligaciones que el contrato de arrendamiento le impuso, hecho el cual ha sido además confirmado por la parte demandada, al no alegar en modo alguno el incumplimiento.

   Por las consideraciones antes hechas, es por lo que esta J. da por cumplidos los requisitos de procedencia de la acción de resolución por incumplimiento, lo que lleva necesariamente a declarar con lugar la presente acción. Así Expresamente se Decide.

   -DE LA RECONVENCIÓN-

   La parte demandada mediante escrito de fecha 13 de abril de 1999 (folios 206 al 212), reconvino a la parte actora aduciendo que entre ella y la Administradora Hardy, C.A. hay un contrato de arrendamiento que recae sobre el mismo inmueble, que no ha sido resuelto. Y aduce además que desde marzo de 1989, la Dirección de Inquilinato reguló el inmueble, pero que han pagado una gran cantidad de letras de cambio por sumas que sobrepasan el límite máximo establecido en la regulación del canon por la Dirección de Inquilinato.

   Establecido los hechos, solicitaron que se conmine a la parte reconvenida para que convenga o a ello sea condenada por ante este Tribunal sobre los siguientes particulares: 1) Que en el año 1968 funcionaba en el inmueble objeto de este proceso un colegio denominado Instituto Universitario del Centro; 2) que el contrato de arrendamiento suscrito entre la Administradora Hardy, C.A., M.C. y A.A. Primera, en fecha primero de noviembre de 1985, no ha sido resuelto y conserva toda su vigencia; y 3) que los propietarios del inmueble han recibido cuantiosas sumas de dinero que sobrepasaban lo establecido por la Dirección de Inquilinato. A los fines de establecer cuantía estimó su reconvención en la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00).

   Ante esos alegatos, la parte reconvenida basó su defensa en los siguientes alegatos: i) que niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes la reconvención impulsada por la demandada-reconviniente; ii) que no hay norma jurídica que apoye el hecho de que se le pida convenir que en 1968 funcionaba en el inmueble objeto de este proceso un Colegio denominado Instituto Universitario del Centro; iii) que la demandada reconviniente desconoce el ordenamiento legal al pretender que la parte actora “convenga en algo que le compete a un tercero que no es parte en el juicio”; iv) que impugna los documentos presentados por la demandada-reconviniente; y v) que a todas luces se nota que la parte reconviniente no cumplió con el deber de establecer debidamente su pretensión conforme a lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil.

   Sobre la reconvención propuesta, ésta J. hace las siguientes consideraciones:

   La reconvención o mutua petición, no es otra cosa que la pretensión que hace valer el demandado contra el demandante en conjunto con su contestación de la demanda, la cual puede fundarse en el mismo título que la demanda inicial o en uno diferente, pero necesariamente debe darse entre las mismas partes que residen en el proceso principal.

   Pasando a ver el asunto de decisión de la reconvención propuesta observa esta J. que la parte reconviniente quiere extraer de la parte reconvenida un reconocimiento de hechos, sin pretender solicitar ni conseguir condena monetaria alguna en cabeza de la parte reconvenida.

   Sobre la primera y segunda petición que la parte reconviniente hace en su escrito, esta J. hace las siguientes consideraciones:

   La parte reconviniente según los hechos alegados por ella y que han sido reiterados en esta sentencia pide el reconocimiento de unos supuestos de hecho por parte de la reconvenida. Sin embargo, observa esta Juzgadora que la parte reconviniente pretende hacer que se reconozca hechos que no corresponden ser reconocidos por la parte reconvenida.

   Tal como lo ha establecido la parte reconvenida en su escrito de contestación, se denota que para 1968, la parte demandante PROMOTORA SULFARI, C.A., no era quien administraba el bien objeto de arrendamiento, siendo que tal relación de arrendadora sólo comenzó el 17 de noviembre de 1998 y que además entre el período de 1968 a 1998 hubo otros arrendadores siendo estos la Administradora Hardy, C.A. y la Inmobiliaria Talsi, C.A. Con ello, pretendió la parte reconviniente extraer de la parte reconvenida el reconocimiento de hechos con los que ella no tuvo relación alguna.

   Con ello, observa esta J., que no hay asidero para que la reconvención en estos puntos sea declarada con lugar, siendo que la parte reconvenida no tiene la potestad ni la facultad de dar reconocimiento sobre los hechos alegados por la parte reconviniente, siendo que ella ni realizó tales hechos, ni los observó ni tuvo con ellos relación alguna que justifique la petición hecha por la parte reconviniente.

   Ahora, con respecto al tercer punto la parte reconviniente pretende conseguir el reconocimiento de que “los propietarios del inmueble objeto del arrendamiento (…) han recibido por concepto de cánones de arrendamiento y con motivo del Contrato de Arrendamiento altas sumas de dinero, bajo la modalidad de letras de cambio que superan las cantidades fijadas por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento”.

   Si bien la parte reconviniente pudo establecer el hecho de que el inmueble objeto de arrendamiento fue regulado por la Dirección de Inquilinato, no pudo establecer la autenticidad ni de los cheques ni de las letras de cambio aportados al proceso, ya que los mismos fueron impugnados por la parte frente a la que se hicieron valer sin haberse cumplido con la carga probatoria de la autenticidad. Es por ello que respecto a este punto se debe declarar como no ha lugar la presente reconvención. Así se declara.

   En vista de los razonamientos anteriormente hechos, esta J. considera que la presente reconvención no debe prosperar en derecho y por lo tanto ser declarada sin lugar. Así Expresamente se Decide.

   -V-

   DISPOSITIVA

   En vista de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas pasa a dictar el dispositivo en el presente caso, declarando lo siguiente:

PRIMERO

CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO propuesta por la PROMOTORA SUFALBRI, C.A., compañía inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 21 de diciembre de 1987, bajo el Nº 13, Tomo 83-A-Pro., en contra de A.A.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 742.696. Por ende se entiende disuelta la relación contractual establecida por las partes y se ordena a la parte vencida a hacer entrega real, libre de personas y bienes, del inmueble ubicado en la Avenida Universidad, entre las esquinas M. y Misericordia, distinguido con el Nº 145, Parroquia La Candelaria.

SEGUNDO

SIN LUGAR LA EXCEPCIÓN PERENTORIA DE PROHIBICIÓN DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA (ARTÍCULO 346, ORDINAL 11º) propuesta por A.A.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 742.696.

TERCERO

SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por A.A. PRIMERA en contra de la PROMOTORA SUFALBRI, C.A.

CUARTO

En virtud de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada-reconviniente al pago de las costas en el presente proceso.

4. copia certificada de esta decisión en el copiador correspondiente, según prevé el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, a los veinte (20) días del mes de Febrero de Dos Mil Trece (2013). Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

Dra. A.C.S. MORALES

EL SECRETARIO

Abg. W.S. C.

En esta misma fecha siendo las 2:45 p.m., se registró y publicó la anterior decisión.

EL SECRETARIO

Abg. WLADIMIR SILVA C

Exp. I. Nº: 0111-12

Exp. Antiguo Nº: AH15-V-1999-000076

ACSM/ws/José A..