Decisión nº 816 de Juzgado del Municipio Ayacucho de Tachira, de 14 de Diciembre de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO AYACUCHO

CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL

ESTADO TACHIRA

JUZGADO DEL MUNICIPIO AYACUCHO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, San J.d.C..- A los catorce días del mes de DICIEMBRE de 2010.-

.

200” de la Independencia y 151” de la Federación

Partes:

Demandante:

A.R.R.U., venezolano, mayor de edad, casado, productor agropecuario, titular de la cédula No. V-8097370 y de este domicilio.

Abogado(a) asistente:

P.P.R.J., inscrito en el IPSA bajo el No. 50865, cédula No. V-5667740 y con domicilio en San Cristóbal, aquí de tránsito.-

Demandada:

CORPORACION HERMANOS PEÑALOZA PEREZ C.A.(CORPHPPCA), sociedad mercantil de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial en San Cristóbal, el 23-06-2003, bajo el No. 40, Tomo 8-A.

Abogado(a)s asistentes:

J.N.E. y Y.Y.C.d.E., inscritos en el IPSA bajo los Nos. 44504 y 31077 en su orden, titulares de las cédulas Nos. 4203164 y 5202612 respectivamente y con domicilio en San Cristóbal, Estado Táchira, aquí de tránsito.-

MOTIVO: Pieza principal por CUMPLIMIENTO DE PREFERENCIA OFERTIVA ARRENDATICIA, e Incidencia de Fraude Procesal constante de 2 Piezas.-

Expediente No.1561-09 del 02-11-2009.-

Quién suscribe, parte del EQUIPO de GESTIÓN JUDICIAL jurisdiccional y del SISTEMA DE JUSTICIA Venezolano (artículo 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela –CRBV-), revisará en primer momento la Pieza Principal o Cumplimiento de Preferencia Ofertiva; en segundo momento, las Piezas sobre Incidencia Fraude Procesal, y en tercer momento, se decidirá conforme a justicia y derecho; así el,

PRIMER MOMENTO

1.- Demanda de PREFERENCIA OFERTIVA

de la cual se desprende, que es acción judicial referida al Cumplimiento de dicho derecho arrendaticio sobre apartamento que habita la parte demandante como arrendatario desde 1999, en base al artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), por cuanto en el año 2005, le fue ofrecido dicho bien inmueble por parte de su arrendador inicial en Bs. 100.000,oo, según Notificación No 1706-05, que contesto telegráficamente, no concretada porque el oferente no era el propietario; que en 2008, CORPHPPCA vende el inmueble a J.J.S. por Bs. 100.000,oo; que el 22-07-2009, CORPHPPCA le ofrece por Notificación No. 2706-09, todo el inmueble por un valor de Bs. 400.000,oo, que fue inaceptado respecto al precio, dada la venta anterior; que solicita prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble; y que se obligue a la parte demandada a venderle todo el inmueble predescrito por la suma de Bs. 100.000,oo, estimando la demanda en Bs. 9.000,oo 0 163,63 unidades tributarias (u.t.), acompañando marcada “A”: 1ra. Notificación Judicial No.1706-05 del 25-07-2005 con anexos (poder de T.P. y B.P. e instrumento de arrendamiento del 25-03-99); “B”, telegrama del 24-08-2005; “C”, instrumento de adquisición de inmuebles por CORPHPPCA No. 47, Tomo II del 11-08-2003; “D”, instrumento de adquisición de J.J.S.G., No. 426.2008.4.622 de fecha 23-12-2008 del Inmueble donde esta el apartamento arrendado; “E”, 2da. Notificación No. 2706-09 de Corphppca con anexos (instrumento No. 47 y acta de asamblea del 21-03-2008);

2.-

El 02-11-2009 (f.80), el Tribunal admitió la demanda vía Juicio Breve, ordenó el emplazamiento de ley; al folio 84, el demandante confiere poder apud acta a abogado; y Corphppca, debidamente citada, procedió a dar

3.-

CONTESTACIÓN a la demanda, de la cual se desprende, que opone la Cuestión Previa del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (CPC) ordinal 6 o defecto de forma establecido en el artículo 340, ordinal 5, o infracción a los fundamentos de derecho, al no señalar el procedimiento o vía de trámite para el caso; Que opone la misma Cuestión premencionada e igual fundamento, pero respecto a la estimación de la demanda, la cual denota una ” incongruencia entre el escrito, el pedimento y el valor de la demanda …” (f.87 y 88); que en el mismo orden legal, opone el incumplimiento del ordinal 7 del artículo 340, respecto a la falta de especificación de los daños y perjuicios;

Que en la contestación AL FONDO, se opuso, negó y contradijo la demanda con los argumentos siguientes: que el derecho de retracto legal arrendaticio, requiere de la existencia de un acto que comporte la tradición del derecho de propiedad, y que dicho supuesto no esta representado en la Notificación No. 1706-05 acompañada al libelo (f.89); Que dentro del trámite de la mencionada notificación, la supuesta respuesta (f.90), vía telegrama, infringió el artículo 44 de la LAI por extemporánea y carece del carácter de indubitable, requerido por la ley; Que conforme a la Segunda Notificación No. 2706-09, el demandante carece de cualidad para demandar, pues no es acreedor del derecho de Preferencia ni del Retracto Legal Arrendaticio (f.91);

Que el demandante no es acreedor del derecho preferente, porque la venta que la demandada realizó a J.J.S., fue anulada posteriormente, por ende no puede basar sus pretensiones sobre instrumento rescindido, dejado sin efecto e inexistente jurídicamente (f.93);

Que el demandante no demuestra el daño causado o la mala fe que alega;

Que el demandante no ha demostrado su cualidad de acreedor, comprador y arrendatario (f.94); y pide al Tribunal que declare con lugar la contestación, que se sustancien las Cuestiones previas opuestas y se libere a la demandada de la obligación de ofrecer el inmueble en litigio al Arrendador, en vista de sus incumplimientos legales, señalando domicilio procesal en San Cristóbal y acompañando, marcadas: “A”: acta constitutiva de la demandada; “B”: copia de respuesta del demandante a Notificación No. 2730-09; y “C”: instrumento de anulación de venta a J.J.S.G., en diciembre 2008;

4.-Al folio 113, consta presentación del escrito de promoción de PRUEBAS, Del demandante.-

INFORMES sobre o para: 1.- (f.16) Notificación No. 1706-05; 2.- (f.31)

telegrama del 24-08-2005; 3.- (f.33) instrumento No. 47 de 2003, compra de inmuebles por Corphppca; 4.- (f. 40) Venta a J.J.S. en 2008; 5.- (f.44) Notificación No. 2706-09; y 6.- IPOSTEL Colón sobre el telegrama mencionado;

De la demandada.-

El libelo sobre los fundamentos de derecho de cuestiones previas opuestas sobre falta de vía procesal a seguir, estimación de la demanda y Documental o Instrumento, que anulo venta que Corphppca hizo a J.S. en 2009;

Al f.126, Corphppca confiere poder apud acta;

El Tribunal sin oposición de las partes, admitió y providencio las referidas promociones;

5.- Subsanación de Cuestiones Previas,

Al folio 129, el demandante, mediante apoderado, pasa a subsanar las cuestiones previas opuestas, señalando que el artículo 33 –LAI-, establece que las demandas en esta materia se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al Procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Título XII del -CPC-, independientemente de su cuantía;

Que respecto a la estimación de la demanda, se hizo a efectos legales exigidos, lo cual atiende a ley especial (f.132);

Que respecto a la cuestión previa de los daños no especificados, afirma que no se ha demandado ningún daño, por lo tanto hay ilogicidad en la referida cuestión previa y que el libelo es claro al respecto;

Al f. 136, consta el Informe de IPOSTEL Colón, requerido;

6.-

Que al folio 137, corre inserto Escrito de Promoción de Pruebas Complementario del DEMANDANTE,

DOCUMENTALES: Instrumento de arrendamiento fechado en 1999; Notificación No. 2730-09 del 11-08-2009; Notificación No. 2769-09 del 26-10-2009; haciendo alegatos en base a los artículos 1159 y 1160 del Código Civil (CC), el artículo 257 de la C.R.B.V. y la norma que prohíbe el cobro del I.P.C. respecto a inmuebles, referenciando la forma de establecer el precio del inmueble, haciendo comparación del precio en 2005 (1ra.Notificación de venta) y el precio en 2008, otorgado a J.J.S. en la venta, posteriormente anulada; y que la demanda nace a raíz de la Notificación No. 2706-09 del 22-07-2009, resaltando que la diferencia esta en el precio;

El Tribunal el 07-12-2009, (f.155) admite dichas pruebas, cuanto ha lugar en derecho,

Al folio 156, la parte demandada consigna instrumento de anulación venta con J.J.S.;

A lo cual, el demandante, pide sea desechado por extemporáneo;

Al folio 167, (19-02-2010) consta actuación del demandante señalando que el 18-02-2010, fue arrancada del expediente su diligencia del 09-12-2009, que consignó su copia de respaldo como constancia de entrega, pidiendo se oficie al Ministerio Público para determinar los o las responsable(s);

7.- FRAUDE PROCESAL .- Piezas #s. I y II.-

Al folio 171, consta Auto de apertura de Incidencia por Fraude Procesal, visto el escrito del 22-02-2010 de la parte demandante, se ordena la notificación de ley, abrir lapso probatorio del artículo 607 -C.P.C- y la Pieza respectiva;

Al f.173, solicitud de avocamiento legal para la sentencia, más copias de actas;

Al f.182, la parte demandada confiere poder a abogados;

8.- SEGUNDO MOMENTO

Análisis de las Piezas -2- sobre FRAUDE PROCESAL, cuyas partes son las mismas enunciadas en la demanda de Preferencia, MAS los ciudadanos J.J.S.G. y M.M.J., titulares de las cédulas Nos. 8097527 y 8097100 en su orden, venezolanos, mayores de edad y de este domicilio como co-demandados junto a la empresa CORPHPPCA pre-identificada, donde se pide la Revocación del Contrato de Comodato de la Planta Baja de la Casa No. 10-86 y el Garaje, propiedad de CORPHPPCA desde 2003;

9.-

Al f. 1 consta la Demanda de la cual se desprende, que el Comodato No.07 (Notaría) del 13-11-2009, suscrito por los co-demandados, incide a futuro en la ejecución de sentencia del juicio principal # 1561-09 de Cumplimiento de Preferencia; que solicita prohibición de enajenar y gravar sobre dicho inmueble; que el objeto de la demanda es revocar dicho contrato; que estima la demanda en 76,92 u.t. o Bs. 5.000,oo y acompaña el contrato señalado más el instrumento de Anulación de la compra venta realizada entre ellos;

El Tribunal abre Pieza #1 el 12-03-2010 (f. 21); al folio 47, consta conferimiento de poder apud acta del demandante; al folio 72, consta conferimiento de poder apud acta de los co-demandados; al folio 75, previas citaciones legales, consta la

10.-

CONTESTACION de CORPHPPCA de la cual se desprende, como PUNTO PREVIO, que sea declarada con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del –CPC- o prohibición de admitir la acción propuesta; que se declare inadmisible la demanda de Cumplimiento de Preferencia, que subsidiariamente ( f.76) declare sin lugar la demanda por Fraude Procesal; que en apoyo a la Cuestión Previa antes mencionada, esgrime lo establecido en el artículo 361 del –CPC- (falta de cualidad o interés), por cuanto el demandante es casado y debe incluir a la cónyuge conforme al artículo 168 –CC-; que en Capitulo III expone sobre hechos incontrovertibles, con jurisprudencia y con respecto a la legitimación en juicio para ejercer acciones y sus presupuestos procesales, pidiendo la inadmisibilidad de la acción propuesta;

Al Capítulo IV, constan argumentos DE FONDO (f.79) desprendiéndose, que el demandante incumplió presupuestos legitimatorios, así como los requisitos del artículo 42 de –LAI- para su ejercicio legal; que hay extemporaneidades en las Notificaciones realizadas, lo cual invalida sus derechos preferenciales, pues basa sus aspiraciones en un instrumento anulado;

que niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes, por cuanto no hubo defraudamiento a derechos; que la Preferencia no puede determinar el interés procesal del Fraude (f.82 in fine); que no hay fraude ni dolo; que es imposible la ilusoriedad en la ejecución del fallo; que el demandante esta insolvente y no satisface las aspiraciones del precio propuesto por CORPHPPCA; que no es capcioso el contrato de Comodato; que no hay cooperación entre los co-demandados para enervar o destruir derechos; que CORPHPPCA conforme a derecho, esta liberada de venderle, pudiendo ofertar a terceros el inmueble, a causa de los incumplimientos del demandante en el ejercicio de su derecho preferente; que la demanda incumple exigencias legales y solicita sea declarada sin lugar, pidiendo la apertura del lapso probatorio prevista en el artículo 607 –CPC-;

11.-

Al folio 87, consta la CONTESTACION de los co-demandados J.J.S. y M.M. y de la cual se desprende, que solicitan la inadmisibilidad de la demanda de Preferencia dado al incumplimiento de los presupuestos procesales; que siendo el Fraude accesorio a la Preferencia, dependerá de ella su futuro; que siguen el criterio de CORPHPPCA sobre la Excepción Procesal Perentoria o Falta de Cualidad-Cuestión previa del Numeral 11 del artículo 346 –CPC-; y que el demandante ha incumplido el artículo 42 de –LAI-; que al Título III (f.96), contestan AL FONDO: Negando, rechazando y contradiciendo los puntos referidos en demanda; que la misma se origina en supuesto derecho de preferencia, soportado en una falacia: Que el arrendatario se encuentra solvente, lo cual es incierto; que solicita la inadmisibilidad de la demanda por Preferencia (f.97) y que rija lo similar para esta Incidencia de Fraude; que sea declarada con lugar la Cuestión Previa opuesta (prohibición legal de admitir la acción) y con sentencia en costas; y anexa marcado “A” contrato de arrendamiento del 21-05-2002;

12.-

Presenta nuevamente, CORPHPPCA (16 folios y 222 anexos) contestación a la demanda de FRAUDE (f.102 y sgts), aduciendo que es el 11-08 el día de la contestación, desprendiéndose de la misma, que (Capitulo II, f. 103) la acción de Cumplimiento de Preferencia, debió admitirse en base al artículo 42 –LAI-; que en Capítulo III, afirma la insolvencia del arrendatario y la inaceptación del precio propuesto conforme al artículo pre-citado (42-LAI); que en Capítulo IV, hace un recuento procedimental desde el 26-10-2009, para negar, rechazar y contradecir la demanda de Fraude, solicitando sea declarada sin lugar con costas, (f.116 in fine); Que sea declarada con lugar la excepción de fondo o falta de cualidad- cuestión previa nl.11 art. 346 -CPC; que se deseche la demanda de Preferencia, extinguiéndola con costas, así como inadmisible el Fraude Procesal con las respectivas costas;

Que subsidiariamente (f.117) declare sin lugar la demanda de Fraude con costas, previa declaratoria sin lugar de la demanda de Preferencia Ofertiva con costas; y que se abra el lapso probatorio previsto en el artículo 607 –CPC-, acompañando un total de 238 folios, a saber: “A” y “B”, contratos de arrendamiento año 1999 y 2002; “C”, Expediente No. 1798-05 Consignaciones con cánones hasta el 26-07-2010 (varios anexos); “D” y “E”: demanda de Cumplimiento de Preferencia y Auto de Admisión (f.236); “F” Contestación a la anterior; “G”, telegrama (f.264); “H”, compra de inmuebles por parte de CORPHPPCA en 2003; “I”, Acta constitutiva de CORPHPPCA; “J”, Asamblea Corphppca del 21-03-2008; “K” compra de inmueble por J.J.S. en 2008; “L”, nulidad del contrato pre-referido; “M”, Contrato de Comodato de 2009; “N”, 1ra. Notificación No. 1706-05; “O” (f.307) Notificación No. 2706-09 “P” (f.312) Notificación 2713-09 respuesta a la anterior; “Q” Notificación No. 2730-09, respuesta a la anterior; y “R” Notificación No. 2769-09 respuesta a la anterior;

13.- Pieza No. II de Fraude Procesal.-

Abierta el 13-08-2010 (f.340), y con actuación de la parte demandante, impugnando los anexos pre señalados;

Al folio 345, consta escrito de Promoción de Pruebas por parte de los co-demandados J.J.S. y cónyuge, solicitando INFORMES para Notaría de Colón, Registro Público y SAIME Colón; Consignaciones No. 1798-05; Documentales: Contrato de arrendamiento de 2002; Contrato de nulidad de venta a J.J.S.; Comodato entre las partes co-demandadas de autos; Inspección Judicial sobre inmueble en litigio; Exhibición de cambiarias; Indicios; Comunidad de prueba; y Conclusiones;

El Tribunal (f.355) admitió y providencio conforme a derecho;

Al folio 360, consta Escrito de Promoción de PRUEBAS de CORPHPPCA, solicitando: Cotejos y Exhibición de expedientes #s 2713-09 y 2769-09, admitidas y providenciadas conforme a derecho;

14.-

Al folio 364, consta escrito de consideraciones y de PROMOCION DE PRUEBAS por parte del demandante, a saber: Copia certificada de Demanda Resolución de Contrato contra A.R., # 1321-06 sentenciada por este Despacho como Sin Lugar el 30-01-2007 y por el Superior como inadmisible; copia certificada de este mismo procedimiento #1561-09 por PREFERENCIA OFERTIVA (f.395); Copia del Libro Solicitudes de este Despacho, donde consta recepción de Solicitud No. 2706-09 de CORPHPPCA por parte de J.J.S., el 05-08-2009; Boleta de notificación al demandante; y Solicitud No. 2706-09, 2da. Oferta por Preferencia;

El Tribunal admitió la promoción y providencio conforme a derecho, constando al folio 433, la Inspección Judicial evacuada; así como la evacuación del Cotejo referenciado;

Al folio 439, consta escrito de CORPHPPCA, señalando consideraciones respecto a las pruebas del demandante y anexando Acta de Defunción de T.P.;

15.- TERCER MOMENTO

o decisión del caso,

A/C) CUESTIONES PREVIAS .-

Alegadas por CORPHPPCA y referida al artículo 346, ord. 6, o artículo 340 ord. 5 (falta de fundamentos de derecho), señalando la omisión de la vía procedimental respectiva;

EL demandante en la Subsanación (f.131, 132 y siguientes) expuso que el artículo 33 –LAI-, dispone sobre que las demandas arrendaticias se sustanciarán y sentenciarán conforme a la ley especial y al Procedimiento Breve, independientemente de su cuantía;

El Despacho observa que la subsanación es procedente, y por ello la declara SIN LUGAR, y así se decide;

Respecto a la Cuestión Previa de la norma precitada y sobre Estimación incongruente;

El demandante alegó (f.132) que la estimación de la demanda se hace a efectos legales de establecer la competencia por la cuantía, que tal requisito fue cumplido;

El Tribunal observa que tanto el artículo 33 de –LAI- (procedimiento breve independiente de la cuantía) como la reforma del Código de Procedimiento Civil, Gaceta Oficial del 2-04-2009, Resolución del Tribunal Supremo de Justicia, estableció competencia a Juzgados de Municipios en asuntos contenciosos referidos al artículo 881 –CPC-, por el Procedimiento Breve, cuya cuantía no exceda de 1500 u.t., por tanto, es válida la subsanación y en consecuencia, debe declararse SIN LUGAR la Cuestión previa opuesta, y así se decide;

Respecto a la cuestión previa referida a la misma norma, pero referida al ord. 7 del artículo 340 –CPC- o falta de especificación de daños y perjuicios;

La parte Demandante la contradijo, afirmando que no se ha demandado ningún daño, que es ilogico el planteamiento y que el petitorio es claro en cuanto a la petición demandada; El Tribunal observa que efectivamente, no consta en el libelo de la demanda la pretensión o reclamo de daños y perjuicios, por lo cual se declara subsanada la Cuestión Previa opuesta, y SIN LUGAR dicho alegato, y así se decide;

Respecto a la última Cuestión Previa opuesta por los co-demandados CORPHPPCA y J.J.S.G. (f.77 y 87 de Pieza 1 de Incidencia de Fraude), referida al artículo 346 ord. 11 o prohibición de ley de admitir la acción propuesta, con apoyo en artículo 361 –CPC- y artículo 168 -CC- sobre legitimación conjunta de los cónyuges en bienes gananciales o litis consorcio activo necesario;

La parte demandante en escrito (f. 365 Pieza 2), señala que el argumento es falso, que la ley requiere participación de ambos cónyuges cuando se trata de bienes o acciones de la comunidad de gananciales, que ello no es el caso, y por tanto el argumento es temerario e infundado;

El Tribunal observa que nuestro Código Civil, establece (artículo 168 y sgtes) la legitimación en juicio sobre actos de disposición en bienes conyugales pero no para los actos de simple o normal administración; en este caso, se defienden derechos familiares, matrimoniales que acrecerán o no dicho patrimonio como es la necesidad humana de la vivienda, ejercitable o ejercible por alguno de los cónyuges, pues su protección los aprovecha a todos, considerando que el concurso o firma de ambos se exige para enajenar o gravar bienes gananciales, so pena de nulidad, prevaleciendo el criterio de “uno para acrecer y dos para extraer, decrecer, mermar, dismuinuir o sacar”; en esa lógica, el litis consorcio previsto en la ley (artículo 146 C.P.C.) y que señala …. “PODRAN varias personas demandar… cuando ….. “, esta referido al Litis Consorcio General, alternativo u opcional que depende del poder relativo decisorio de cada quién: De hacer o no hacer, siendo su ejercicio dependiente de la voluntad de las partes, o sea que no es obligatorio o ineludible, pues no se trata del Litis Consorcio Necesario, VG: demanda de varios coacreedores contra codeudores copropietarios de inmueble hipotecado; o acreedores en juicio de quiebra, o juicios contra sucesiones ab-intestato, etc;

En consecuencia, visto que no hay acto dispositivo en este caso, que se trata del ejercicio de una acción prevista en la ley contra acto jurídico (comodato) de terceros (Corphppca y J.S.), que pudiese afectar en un momento dado el derecho de Preferencia común al matrimonio y la familia, controvertido o litigado en el Cuaderno Principal de autos, es decir, no hay un acto que exceda la simple administración de bienes conyugales (vg.: venta o gravámen de un cónyuge, sin el consentimiento del otro) o que exija el cumplimiento de presupuestos legales para el litis consorcio necesario u obligatorio, como previos para admitirla, es pertinente declararla como debidamente subsanada, y por ende, procedente su declaratoria Sin Lugar, y así se decide;

16.-

B/C) RECUENTO ANALITICO y VALORATIVO DOCUMENTAL EXISTENTE

(mayúsculas y negrillas, de quién suscribe)

1994

MAYO 19, T.P. y B.P. adquieren Casa No. 10-86 de 2 plantas (local comercial ó planta baja y APARTAMENTO ó planta alta), según instrumento No 42, Tomo 4;

AGOSTO 11, Los prenombrados adquieren Gira de Terreno contigua a casa #10-86 y GARAJE, según instrumento No. 45, Tomo 4;

1999.-

MARZO 25, 1er.contrato de ARRENDAMIENTO entre T.P. y A.R. (Notaría Colón, dcto # 23, Tomo 8, f. 24 ).-

2002.-

MAYO 21, 2do. contrato de Arrendamiento del APARTAMENTO entre LOS PRE NOMBRADOS en Notaría Colón, dcto # 24, Tomo 12.-

2003.-

JUNIO 17, Notaría 4ta de San Cristóbal, T.P. y B.P. confieren poder a sus hijos e hijas, protocolizado en Registro Público de Coloncito, en JUNIO 26, bajo el No. 6, Protocolo 3.-

JUNIO 23, Acta Constitutiva de la empresa CORPHPPCA (hijos e hijas de T.P. y B.P.).-

AGOSTO 11, Venta de todo el inmueble (apartamento, local, garaje) de T.P. y B.P. a CORPHPPCA, según instrumento # 47, más otros inmuebles por Bs. 85.000,oo.-

2005.-

JULIO 25, PRIMERA Solicitud (Notificación) No. 1706-05, T.P.O. APARTAMENTO por PRECIO de Bs. 100.000,oo, omitiendo u obviando:

1) la existencia del 2do. Contrato de Arrendamiento de fecha 2002; y

2) que no era propietario del bien desde 2003;

Dicha Oferta Reconoce la ley del artículo 42 –LAI-, o derecho preferencial del arrendatario solvente con más de 2 años de relación locativa, considerando la venta hecha en 2003, y así se establece.-

AGOSTO 24, (f.31) telegrama certificado de aceptación de la Oferta referida.-

DICIEMBRE 6, Consignación de cánones No. 1798-05 (por negativa previa de recepción), en cuyo folio 93, consta que B.P.d.P., el 08-07-2009, recibió parte de dichos depósitos; y al folio 123, el depósito de OCTUBRE 2010, lo cual evidencia solvencia del arrendatario, y así se establece;

2006.-

JULIO 25, Expediente No. 1321-06, Demanda por Resolución de Contrato (desocupación y entrega del apartamento) de CORPHPPCA contra A.R., por retardo en el cumplimiento, más no por inejecución o incumplimiento contractual, y así se decide;

2007.-

ENERO 30, Sentencia que declaró Sin Lugar la demanda, y en apelación al Superior, fue declarada INADMISIBLE el 29-03-2007 con costas (Exp. No 1321-07, folio 133).-

SEPTIEMBRE 21, Acta de Defunción No 167 correspondiente a T.P. (f.451 Pieza II, Fraude Procesal).-

2008.-

SEPTIEMBRE 24, Asamblea CORPHPPCA, nueva Directiva, nuevo vicepresidente, etc. (folio 281 Pieza I, Fraude Procesal).-

DICIEMBRE 23, (f. 41), CORPHPPCA vende a J.J.S.G., la Casa No. 10-86 (APARTAMENTO Y LOCAL COMERCIAL) CON el GARAJE, Dcto # 426.2008.4.622, por un PRECIO de Bs. 100.000,oo, infringiendo el contenido legal del artículo 42 –LAI- sobre el apartamento arrendado, y así se establece;

2009.-

JUNIO 10, Gaceta Oficial contentiva de Resolución Ministerial sobre la prohibición de aplicar el Índice de Precios al Consumidor (IPC) a inmuebles construidos antes o después de 2009, con obligación de reintegro, en los casos allí determinados.-

JULIO 10, CORPHPPCA y J.J.S.G., ANULAN según Dcto. No.426.2009.3.106 del Registro Público, la venta efectuada el 23-12-2008 especialmente por el precio establecido de Bs. 100.000,oo, como paso previo a efectuar la Segunda oferta o primera de Corphppca, conforme a la ley aplicable (artículo 42 LAI), y así se decide;

JULIO 22, SEGUNDA Notificación No. 2706-09, u Oferta de la CASA No. 10-86 (apartamento arrendado y local comercial)

SIN el GARAJE, por un PRECIO de Bs. 400.000,oo; incluyendo , en contra del artículo 42 –LAI- local que no es objeto de relación arrendaticia, reconiendo la ley contenida en el artículo 42 LAI;

JULIO 31, Notificación No. 2713-09 de A.R. a CORPHPPCA, aceptando la Oferta pero por un PRECIO de Bs. 100.000,oo;

AGOSTO 12, Notificación No. 2730-09, en la cual CORPHPPCA, insiste en el precio de Bs. 400.000,oo.-

NOVIEMBRE 02, Notificación No. 2769-09, en la cual A.R. alega que el precio sea el mismo otorgado a J.J.S. el 23-12-2008, que es de Bs. 100.000,oo;

NOVIEMBRE 02, Admisión de la presente Demanda de Cumplimiento de Preferencia Ofertiva, Expediente No. 1561-09.-

NOVIEMBRE 13, CORPHPPCA otorga Comodato ó Préstamo de Uso Gratuito a J.J.S., según instrumento # 7, Tomo 46 Notaría jurisdiccional, el Local Comercial y el GARAJE por 50 AÑOS, y que originó el 12-03-10 la INCIDENCIA de Fraude Procesal, conformada por 2 Piezas, y así se establece.-

NOVIEMBRE 30, Consta respuesta de IPOSTEL Colón sobre telegrama (f.136 Pieza I, Preferencia Ofertiva) Confirmando su envío el 24-08-2005 lo cual se valora como documento público, y así se decide;

2010.-

MARZO 12.- Incidencia por Demanda de Fraude Procesal, en la presente Causa.-

JULIO 27, CORPHPPCA confiere poder, Notaría 2da. de San Cristóbal, Dcto # 32, Tomo 91.-

17.- C/C) JUZGAMIENTO DEL ACERVO PROBATORIO.-

a.- Los instrumentos, copias certificadas o simples confirmadas vía Informes, o por traslado de pruebas de este mismo Despacho Judicial, alegados y consignados en las demandas, contestaciones y promociones probatorias, se les asigna el valor probatorio de ley por cuanto ninguno ha sido tachado, atacado de simulación, nulidad o fraude (salvo el Contrato de Comodato) de conformidad con los artículos #s 1356, 1359, 1360 y 1361 del Código Civil, como documentos públicos, y así se establece;

b.- Respecto al documento de Anulación de compra venta suscrito entre CORPHPPCA y J.J.S., tuvo el valor, vida jurídica y efectos plenos como documento público que fue, constituyéndose como paso previo para la Segunda Oferta Arrendaticia o Primera de Corphppca, en lo atinente al precio allí establecido, para la casa en sus 2 plantas (apartamento y local comercial), sin el garaje, el cual se valora como documento público válido que fue en su tiempo, e idéntica valoración probatoria se le confiere al instrumento de venta hecho a CORPHPCA en 2003, contraviniendo el artículo 42 –LAI-, y configurando el presupuesto procesal para ejercer el artículo 43 ejusdem, y así se establece;

c.- El expediente de Consignaciones # 1798 del 06-12-05 nace a raíz de la imposibilidad de concreción de la Primera Oferta efectuada ese mismo año, asignándosele el valor probatorio de documento público, especialmente respecto al pago de los cánones arrendaticios, recepcionados por Corphppca en 2009, y probatorios de cánones a Noviembre 2010 o solvencia del arrendatario, y así se decide;

d.- El contrato de Comodato No. 7 del 13-11-09, Notaría de Colón, objeto de la demanda de Fraude Procesal, se otorga DESPUES de la admisión de la presente Demanda de Preferencia Ofertiva el 02-11-09, es la causa de la Incidencia de Fraude Procesal inserta en autos, cuya nulidad parcial se expondrá por incluir el GARAJE como objeto comodatario, se le confiere el valor probatorio de documento público según ley precitada en el Cardinal “a” señalado, y así se decide;

e.- El Despacho resalta la sabia previsión constitucional del artículo 89 numeral 1, in fine, cuando dispone que “…. en las relaciones laborales PREVALECE LA REALIDAD sobre las formas o APARIENCIAS”, que se trae a colación por vía analógica y para mejor sentenciar la presente causa, y así se decide;

f.- El Tribunal hace constar que todas las pruebas fueron debidamente consideradas y evaluadas (véanse Notificaciones judiciales, Telegrama, Informes, Documentos públicos (registrados y notariados) y particulares, en la demanda de Preferencia; que en ambas o sea incluyendo la Incidencia de Fraude, se decidieron las Cuestiones Previas opuestas, se valoraron los instrumentos evacuados y la Inspección Judicial cumplida, pero respecto a las pruebas de Cotejos, Exhibiciones, Informes (salvo el documento del Comodato) que están referidas esencialmente a la demanda principal o Cumplimiento de Preferencia Ofertiva, resultan por tanto impertinentes en lo referido a la Incidencia de Fraude Procesal, resaltando que hubo 2 ofertas: una en 2005 y otra en 2009, y que de esta última, se derivaron las Nos. 2713, 2730 y 2769, debatiendo sobre el precio, y así se decide;

g.- De otra parte, se asienta que el artículo 42 –LAI-, estableció el derecho de Preferencia Ofertiva como exclusivo de inmuebles arrendados, perteneciendo por antonomasia al Derecho Locatario, impidiendo su uso para inmuebles en general, lo cual fue infringido en la Segunda Oferta o Notificación # 2706-09, y así se decide;

h.- El 10-06-09, según Gaceta Oficial # 39197, se prohíbe la aplicación del IPC a contrataciones inmobiliarias, a fin de controlar prácticas abusivas en torno al precio especialmente, lo cual queda reconfirmado en plenitud, y así se establece;

i.- El Tribunal asienta que las ventas hechas a CORPHPPCA (11-08-2003) y a J.S. (23-12-2008) fueron, son y serán pruebas irrefutables, comprobaciones ciertas de la existencia de traslaciones de propiedad en sus tiempos, como previene el artículo 43 –LAI-, independientemente de la situación jurídica actual de la última de las mencionadas (nulidad) y que la parte demandante no haya accionado con dicho presupuesto legal ni en 2003, ni en 2009, y así se decide;

j.- Consta en las actas, que pese estar arrendado el apartamento desde 1999, fue enajenado (garaje inclusive) en 2003 a Corphppca, infringiendo el artículo 42 –LAI-;

que en 2005, se reconoce dicha normativa con la 1ra. Oferta;

que en 2006, se intento Desalojo por vía judicial (Resolución de contrato);

que en 2007, fue declarada sin lugar y luego, inadmisible;

que en 2008, hubo nueva enajenación del apartamento arrendado y del local comercial , SIN el garaje a J.S. por Bs. 100.000,oo con infracción del artículo 42 ejusdem, así como cambios en la Directiva de Corphppca;

que en 2009, se prohibió la aplicación del IPC en contratos inmobiliarios; que Corphppca y J.S. anularon la venta premencionada; que Corphppca ofrece lo legal al arrendatario, agregando lo impertinente (planta baja o comercio) omitiendo el garaje; que se acciona judicialmente contra CORPHPPCA por Preferencia Ofertiva; y que CORPHPPCA otorga Comodato (apartamento, local y garaje) por 50 años a J.S.;

y que en 2010, a r.d.c. anterior, se incoa la Incidencia de Fraude;

k.- El Tribunal se abstiene de oficiar al Ministerio Público respecto a la situación planteada al folio 169, por constar al folio 164, la existencia de la diligencia denunciada, y así se decide;

l.- Respecto a las pruebas de Exhibición promovida por CORPHPPCA, sobre Notificaciones Nos. 2713-09 y 2769, el Tribunal observa (folio 448, pieza II Fraude Proc.) que están referidas a respuestas por Notificaciones previas de las partes, especialmente en torno al PRECIO ofertado de Bs. 400.000,oo a raíz de la 2da. Oferta # 2706-09, hecha por Corphpca a favor de A.R., son pertinentes en la Demanda de Preferencia Ofertiva, pero resultan impertinentes en la Incidencia de Fraude Procesal, valorándose como documentos públicos conforme a ley precitada, y así se decide;

m.- También se asienta que la Primera Oferta # 1706- 2005 se truncó por la falta de cualidad del ofertante, sin embargo evidencio la aplicación en ese tiempo del retracto legal (43 LAI), por existir en la realidad la trasmisión de la propiedad, infringiendo el artículo 42 ejusdem, e igualmente la venta hecha a J.S. en 2008, repitió una vez más, las infracciones legales señaladas, y así se establece;

n.- Para concluir esta parte, se valora plenamente la confirmación que IPOSTEL Colón, hace de la remisión del telegrama que acepto en el año 2005, la Oferta primera del apartamento bajo el No. 1706-05, y asi se decide;

CUARTO

18.- MOTIVOS de JUSTICIA, de DERECHO y de HECHO.-

El artículo 42 de la ley arrendaticia, dispone que la preferencia ofertiva es dable como derecho arrendaticio, al arrendatario con más de 2 años, solvente con los cánones y que satisfaga las aspiraciones del propietario; y en esa última condición, este Juzgador es del criterio que respecto al PRECIO, debe ser aplicado el artículo 1479 del Código Civil o ley especial de la Venta y de su naturaleza esencial, más no la previsión legal mencionada, pues como norma arrendaticia, no es de su especialidad, al igual que es anterior a la Constitución Bolivariana, no contemplo las previsiones del artículo 115 sobre la relatividad del derecho de propiedad (sujeto a restricciones ….. que establezca la ley.. por causa de interés social..), y respecto al precio de los bienes, la evidente contradicción que significa que un individuo (el propietario) pueda imponer su voluntad independientemente (artículo 42 –LAI-), máxime cuando estamos frente a un contrato que por excelencia es BILATERAL como es la VENTA, considerando que el vendedor transfiere propiedad y el comprador paga PRECIO (artículo 1474 del Código Civil), es por ello que no debe aplicarse esa condición respecto al precio, debiendo aplicarse por la citada disposición constitucional: El artículo 1479 del Código Civil, habida cuenta que el artículo 42 precitado, nació ANTES DE LA promulgación de la Constitución (Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios No. 563 dictado por Presidente Encargado I.A., publicado en Gaceta Oficial No. 36845 del 07-12-1999) y el artículo 1479 del Código Civil es la norma especial de la Venta y por ello es la aplicable al caso, aunado al criterio de este Juzgador que el artículo 42 –LAI-, en ese particular excedió su especialidad y atentó contra el derecho constitucional de la igualdad ante la Ley, constriñendo irrevocable e inequitativamente al arrendatario a circunscribirse a “las aspiraciones del propietario”, asumiendo injustificadamente al derecho de propiedad como absoluto y unilateral, en consecuencia, obligado como está este integrante del Sistema de Justicia, a cumplir el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, el artículo 7, 257, 21, 82, 89 (nl.1) y la Disposición Derogatoria de la C.R.V.B., que anula o desaplica toda norma que contradiga sus postulados, es que establece que en este caso, se explica y justifica la presente inaplicación parcial de dicha norma, con respecto al precio, aplicándose en consecuencia el artículo 1479 del Código Civil;

finalmente y en mayor apoyo a lo expuesto, se observa como la Ley in comento, en su artículo 43, valora, respeta y admite en la subrogación legal por retracto arrendaticio, el precio establecido o la condición de precio estipulado en el instrumento traslativo de la propiedad, relievando o resaltando su naturaleza CIVIL y no arrendaticia del Contrato de VENTA siendo la Ley que la rige el Código Civil, y por ello el PRECIO, en este caso, se fijará aplicando el artículo 1479 ejusdem o por experticia complementaria, si las partes no lo acuerdan, y así se decide;

19.-

Respecto a la CONDICION DE Arrendatario, indispensable para poder ser acreedor del derecho preferente, esta demostrada con la valoración plena conferida a los contratos públicos de arrendamientos suscritos y aceptados plenamente por las partes, los cuales no han sido tachados, o atacados de simulación, fraude o nulidad, de acuerdo a los artículos 1356, 1359, 1360 y 1361 del Código Civil, lo cual se reconfirma con la Solicitud No. 1798-05 de este Juzgado, en la cual el demandante consigna cánones de arrendamiento, que han sido retirados por B.P.d.P. (f.93 de dicha Solicitud) y cuya fecha deviene del 06-12-2005, y así se establece;

20.-

Respecto a la comprobación de su Solvencia, el Tribunal evalúa una

1ra. Evidencia: La Oferta No.1706 del 25-07- 2005, cuando el arrendador ofreció tardiamente y con incumplimientos legales (en la preferencia y en su cualidad de no propietario), el bien arrendado a la parte demandante por Bs. 100.000,oo; la

2da. Evidencia: La demanda # 1321-06 del 25-07-06, por Resolución de Contrato (desalojo y desocupación) de CORPHPPCA por incumplimientos (retardos) de cláusulas contractuales más No Por Insolvencia, que fue declarada sin lugar en primera instancia e inadmisible a posteriori; la

3ra. Evidencia: La Oferta No. 2706-09 del 22-07-2009, cuando la nueva propietaria, ofrece el apartamento más el local comercial (omitiendo el Garaje), lo cual es procedente por el bien arrendado, pero improcedente por lo referido al local comercial, ajeno a la materia arrendaticia, es decir, en dicha oferta hubo “Inepta Acumulación”, pudiendo deducirse que de no estar solvente el arrendatario, no se hubiere producido la Oferta; la

4ta. Evidencia: Las Consignaciones Arrendaticias # 1798-05 del 6-12-2005, donde B.P.d.P. ha retirado cánones allí consignados, por la parte demandante, así como consta al último folio, depósito del canon de arrendamiento fechado Noviembre de 2010, que comprueba que el arrendatario es tal hace más de 2 años y se halla solvente en sus obligaciones contractuales, y así se decide;

21.-

Con respecto al GARAJE, secundario útil generalizado a toda vivienda en este tiempo, habida cuenta del espacio suficiente existente en el sitio acorde a la Inspección Judicial realizada, y que se halla en comodato actualmente, por contrato autenticado en la Notaría Pública de Colón, bajo el No. 07 del 13-11-09, CUYA REVOCATORIA ESTA SOLICITADA EN LA Incidencia De Fraude Procesal, hace necesario establecer que parte de dicha área ha sido y fue el garaje de dicho inmueble, incluído el apartamento arrendado o planta alta, es decir que es parte del inmueble, por ello, deberá continuar en ese orden y ser objeto de venta en favor del Preferente Oferido, y por vía de consecuencia, debe declararse parcialmente con lugar la demanda de Fraude, que pide la revocatoria del Comodato, unicamente respecto al área del GARAJE, hoy depósito de materias primas (folio 434, 2 pieza), y que su actual propietaria CORPHPPCA deberá vender junto con el apartamento arrendado a la parte demandante en cumplimiento de la presente demanda de Preferencia Ofertiva, recibiéndolo éste en las condiciones actuales para su debido acondicionamiento a su cargo después de la tradición legal que se realice, y así se decide;

En resumen, vista la cualidad de arrendatario, solvente con más de 2 años de relación arrendaticia, se evidencia su derecho a comprar el inmueble arrendado que es el Apartamento o planta alta de la casa No. 10-86, calle 11 con Av L.H. H, de Colón y su correspondiente área del Garaje, ordenándose a su actual propietaria CORPHPPCA la venta y tradición legal de dichos bienes, conforme a los lineamientos que se detallarán adelante, en la Sentencia, y así se decide;

Considerando que hay servicios comunes al inmueble, las partes podrán acordar lo menester, respecto a su administración y uso, y así se decide;

Visto lo anterior, se dicta la presente

22.- SENTENCIA

El Juzgado del Municipio Ayacucho de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en uso constitucional de la Potestad de Administrar Justicia que emana de los ciudadanos y ciudadanas, conforme al artículo 253 de la Constitución, impartiéndola en NOMBRE de la REPUBLICA BOLIVARIANA por AUTORIDAD de la LEY, decide: