Decisión de Juzgado del Municipio Bolivar de Tachira, de 23 de Febrero de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DEL MUNICIPIO BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Antonio.

201° y 153º

DEMANDANTE: S.K.H., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.V-8.989.011, representante de la Sucesión J.S.B., domiciliada en la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira, en su condición de Arrendadora.

CO-APODERADAS:G.A.D.D.C. y L.M.C.D., abogadas en ejercicio de su profesión, inscritas ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No.58.631 y No.104.704, respectivamente, domiciliadas en la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira.

DEMANDADA:L.M.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.V-9.864.318, domiciliada en la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira, en su condición de Arrendataria.

MOTIVO:RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: 2831-12

I

NARRATIVA

El procedimiento se inicia, mediante escrito presentado ante este Tribunal de Municipio, en fecha 17 de enero de 2.012, por el cual la ciudadana S.K.H., asistida por la profesional del derecho G.D.d.C., demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, a la ciudadana L.M.G., todos ya arriba identificados.

Alega la Accionante, que en fecha 04 de noviembre de 2.010, mediante documento debidamente autenticado, suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana L.M.G., sobre el inmueble consistente en un (01) local comercial, ubicado en la calle 4 No.8-11 y 8-13 de la ciudad de San A.d.T., con lapso de duración de un (01) año, contado a partir del 01 de septiembre de 2.010, hasta el 01 de septiembre de 2.011, con canon de arrendamiento de Cinco Mil Bolívares (Bs.5.000,oo) a ser pagados por la Arrendataria, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes. Arguye de igual modo, que previa solicitud, fue practicada por este mismo Despacho Judicial, en fecha 25 de mayo de 2.011, la notificación a la identificada inquilina, del inicio de disfrute de la Prórroga Legal Arrendaticia, que con fundamento en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de seis (06) meses, por lo que vence el 01 de marzo de 2.011; que aunado a lo anterior, convinieron voluntariamente, en que el canon de arrendamiento a pagar a partir del 02 de septiembre de 2.011, es de Seis Mil Bolívares (Bs.6.000,oo) más lo correspondiente al Impuesto al Valor Agregado (IVA).

Asimismo expone, que para el momento de la presentación de la demanda, la identificada Arrendataria, ciudadana L.M.G., adeuda por concepto de cánones de arrendamiento, tres (03) mensualidades consecutivas, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.011, así como enero de 2.012; que debido a esto, es que procede a demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento.

Fundamenta su pretensión, en el contenido de la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento autenticado, así como en lo que enseñan los Artículos 38 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y Artículo 1.167 del Código Civil Venezolano. Especificó su petitorio, solicitó el decreto de la medida cautelar de secuestro, y estimó la demanda, en la cantidad de Veintiseismil Bolívares (Bs.26.000,oo). Anexó documentos escritos, en 07 folios útiles.

Por auto de fecha 17 de enero de 2.012 (fl.16-17) es admitida la demanda, ordenándose la citación de la Parte Accionada, para que concurra ante este Juzgado en el término de Ley. Se libró lo conducente y se aperturó Cuaderno de Medidas.

Al folio 19, riela diligencia de fecha 25 de enero de 2.012, en que el Alguacil titular de este Juzgado, consigna la boleta de citación firmada por la Parte Accionada.

Inserta al folio 21-vuelto, escrito de fecha 27 de enero de 2.012, en que la ciudadana L.M.G., asistida por el profesional del derecho J.M.R.G., da Contestación a la Demanda, Rechazando, Negando y Contradiciendo, tanto en los hechos como en el derecho, lo narrado e invocado por la Demandante, en su escrito libelar. Indica además, que el plazo de la Prórroga Legal de la cual fue notificada, esta totalmente conforme a derecho; pero que no podia aceptar el aumento del canon de arrendamiento, pues fue una decisión Unilateral, de aumentar el alquiler en Un Mil Bolívares (Bs.1.000,oo) mensuales; que luego la Arrendadora, no le aceptó el canon de arrendamiento que venia pagando, lo que le condujo a la situación de falta de pago.

Riela a los folios 22 al 25, escrito de Promoción de Pruebas, presentado en fecha 09 de febrero de 2.012, por las abogadas G.D.d.C. y L.M.C.D., quienes indican actúan en representación de la ciudadana S.K.H.. Anexaron documentos escritos, en 18 folios útiles. Mediante auto motivado de igual data, son Inadmitidas las pruebas promovidas, por no constar en actas, la representación invocada por las identificadas abogadas.

Diligencia de fecha 10 de febrero de 2.011, en que la abogada G.D., solicita el desgloce de los documentos que indica. Por auto de igual calenda, se acuerda en conformidad. (fl.46)

Escrito de fecha 10 de febrero de 2.012, en que las profesionales del derecho G.D.d.C. y L.M.C.D., en nombre y representación de la identificada Parte Demandante, presentan escrito de Promoción de Pruebas, anexando documentales en 21 folios.

Por auto de fecha 13 de febrero de 2.012 (fl.72) son admitidas las pruebas promovidas por la Parte Accionante, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

Mediante auto motivado de fecha 20 de enero de 2.012, que riela en el cuaderno de medidas, fue negada la medida cautelar de secuestro peticionada.

La Parte Demandada, no promovió medio de prueba alguno.

II

MOTIVA

Encontrándose la causa sub exámine, dentro de la oportunidad establecida en el Artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador pasa a dictar sentencia al fondo, lo que realiza, previas las siguientes motivaciones:

La pretensión de la Parte Demandante, ciudadana S.K.H., en su condición de representante legal de la Sucesión de J.S.B., asistida en principio por la abogada G.A.D.d.C.; se refiere a la Resolución del Contrato de Arrendamiento, que en forma auténtica, suscribiera a Tiempo Determinado de un (01) año, con la ciudadana L.M.G., ya identificadas; sobre el bien inmueble, consistente en un (01) local para uso comercial, ubicado en la calle 4 No. 8-11 y 8-13, de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira. Pedimento que la Accionante, fundamenta en lo establecido en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y Artículo 1.167 del Código Civil Venezolano; alegando que la identificada Inquilina, adeuda el canon de arrendamiento, correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2.011, así como el correspondiente al mes de enero de 2.012.

Su petitorio lo constituye: Se declare Resuelto el Contrato de Arrendamiento y su Prórroga legal a Tiempo Determinado o Fijo, celebrado el 01 de septiembre de 2.010, en la ciudad de San A.d.T.; Se ordene a la Parte Demandada, hacer entrega del inmueble consistente en un (01) local comercial, ubicado en la calle 4, Nos. 8-11 y 8-13 de la ciudad de San A.d.T., libre de bienes y de personas, en perfectas condiciones de conservación de todas sus instalaciones, como fue establecido en la Cláusula Sexta del Contrato, y en perfectas condiciones de habitabilidad y sanidad, así como solvente en el pago de los servicios públicos; Pagar lo equivalente a los cánones de arrendamiento vencidos, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.011, así como enero de 2.012, lo que asciende a la cantidad de Veinte Mil Ciento Sesenta Bolívares (Bs.20.160,oo) suma que incluye lo correspondiente al pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA); protestó las costas y costos del procedimiento.

La Parte Demandada, ciudadana L.M.G., en su oportunidad de Ley, dio Contestación a la Demanda, Rechazando, Negando y Contradiciendo, tanto en los hechos como en el derecho, lo narrado e invocado por la Parte Demandante, en su escrito libelar; conviene, en que mantiene una relación de arrendamiento, con el carácter de Arrendataria, desde el 01 de septiembre de 2.010, que venció el 01 de septiembre de 2.011, y que la Prórroga Legal que le corresponde, es la ajustada a derecho; que si bien fue notificada, en fecha 25 de mayo de 2.011, de la intención de la Arrendadora de no renovar el contrato, se le notificó también, su intención de aumentar el alquiler, en Un Mil Bolívares (Bs.1.000,oo) mensuales, lo cual no aceptó por ser Unilateral; que luego fue a pagar la cantidad pactada, lo que no fue recibido por la Arrendadora, de allí su falta de pago.

Abierta de pleno derecho la causa a pruebas, de conformidad con lo que enseña el Artículo 889 del Código Adjetivo Civil, solo la Parte Accionante hizo uso de este derecho.

Pruebas de la Parte Demandante:

Junto a su escrito de demanda, anexó original del documento autenticado ante la Oficina Pública Notarial de San A.d.T., anotado bajo el No.70, Tomo 116 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 04 de noviembre de 2.010. Documento público que este sentenciador, valora de conformidad con lo que dispone el Artículo 1.359 del Código Civil Venezolano, demostrando un hecho, que ya fue convenido por la identificada Parte Demandada, como lo es, la Realción Arrendaticia que a Tiempo Determinado, fue pactada entre quienes son partes en la causa que nos ocupa, sobre el bien inmueble consistente en un (01) local para uso comercial, ubicado en la calle 4, No. 8-11 y 8-13 de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira; con un canon de arrendamiento mensual de Cinco Mil Bolívares (Bs.5.000,oo), así como lo demás estipulado en este; relación que en la actualidad, se encuentra en el Lapso de Prórroga Legal Arrendaticia, hasta el 01 de marzo de 2.012. Así se decide.

Fotocopia certificada del documento autenticado, ante la Oficina Pública Notarial de San A.d.T., anotado bajo el No.25, Tomo 75 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 28 de enero de 2.003; registrado en fecha 08 de marzo de 2.006, ante el Registro Inmobiliario del Municipio Bolívar del estado Táchira, bajo el No.9, Tomo I, Protocolo Tercero, Primer Trimeste del Año 2.006. Documento público que este operador de Justicia, valora sobre la base de lo que establece el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrando el Poder General de Administración y Disposición, conferido por sus otorgantes, a la ciudadana S.K.H.D.S.. Así se decide.

Dentro del Lapso Probatorio Promovió:

El mérito de las actas procesales, que le sean favorables. La promovida no constituye un medio de prueba, de los establecidos en nuestra Legislación, constituye es una invocación del Principio de la Comunidad de la Prueba, que de oficio debe aplicar el Juzgador; por lo que no se le otorga, mérito de prueba alguno, siendo en consecuencia desestimada. Así se decide.

Ratificó el Contrato de Arrendamiento autenticado, anotado bajo el No.70, Tomo 116, anexo al libelo de la demanda, marcado con la letra “A”. El indicado documento escrito, ya fue valorado por quien decide.

Original de las Facturas de Pago, No.000871 de fecha 26 de septiembre de 2.011 y No.000897 de fecha 31 de octubre de 2.011, a nombre de la Sucesión S.B.J., correspondientes al pago efectuado por la ciudadana L.M.G., del canon de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2.011, en su orden, sobre el ya indicado bien inmueble objeto de la demanda. Se trata de originales de documentos privados, producidos por la misma Parte Demandante, que no contienen la firma de la parte contra quien se pretenden hacer valer, aunado a que estan referidos a hechos no controvertidos, pues no se discute en actas, la solvencia de la identificada Arrendataria, en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2.011; por lo que este Jurisdicente, no les confiere mérito de prueba alguno, siendo desestimados en consecuencia. Así se decide.

Original de la Notificación Judicial No.72-2011, con fecha de entrada 24 de mayo de 2.011; practicada por el Alguacil de este Despacho, en fecha 25 de mayo de 2.011, a la ciudadana L.M.G., ya identificada Inquilina, del inmueble consistente en un (01) local para uso comercial, ubicado en la calle 4 No.8-11 y 8-13 de la ciudad de San A.d.T.. Se trata de un documento escrito, valorado por este Juzgador, en conformidad con lo que dispone el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sirviendo para demostrar, el hecho que ya fue convenido por la Parte Accionada, en su escrito de Contestación a la Demanda; como lo es, que fue objeto de la notificación de la voluntad de la Arrendadora, de no querer continuar con la relación arrendaticia, haciendo de su conocimiento, la Prórroga Legal, con la cual está de acuerdo, por ser la procedente en derecho. Sin embargo, la Arrendataria L.M.G., se opone al Aumento del Canon de Arrendamiento de la cual fuere notificada; en la cantidad de Un Mil Bolívares (Bs.1.000,oo) mensuales, por haber sido objeto de una decisión Unilateral de la Arrendadora, aquí Demandante. Así se declara.

La Parte Demandada, no promovió medio de prueba alguno.

El Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos…

(cursivas del Tribunal)

Por su parte el Artículo 506 eiusdem, enseña:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Del estudio que de las actas procesales que conforman el presente expediente, realiza este administrador de Justicia, y adminiculando las pruebas que fueron aportadas; constata, que ya no constituye un hecho controvertido, la relación arrendaticia, que a Tiempo Determinado, específicamente por encontrarse dentro del Lapso de la Prórroga Legal, existe entre las ciudadanas S.K.H., en representación de la Sucesión J.S.B., como La Arrendadora y la ciudadana L.M.G., como La Arrendataria, sobre el bien inmueble objeto de la demanda, consistente en un (01) local para uso comertcial, ubicado en la calle 4 No.8-11 y 8-13 de la ciudad de San A.d.T.. Aunado a lo anterior, la Parte Demandada ya identificada, no cumplió con su carga de demostrar el pago o el hecho extintivo de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento reclamados por la Accionante; solo se opuso al incremento del canon, que le fue impuesto por la Arrendadora, en forma Unilateral, en el escrito de notificación.

Considera este administrador de Justicia, indispensable traer a comento, el Artículo 7 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación, que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

Con meridiana claridad, se demuestra que efectivamente el Aumento del Canon de Arrendamiento, pretendido por la Arrendadora, aquí Parte Demandante, en la cantidad de Un Mil Bolívares (Bs.1.000,oo) mensuales, sobre el descrito bien inmueble objeto de la demanda, ocupado como Arrendataria por la ciudadana L.M.G.; fue efectuado de manera Unilateral, a través del escrito por el cual fue notificada en fecha 25 de mayo de 2.011, tal como consta en actas; lo cual sin lugar a dudas, menoscaba los derechos de la Inquilina, teniéndose por ende, como Nula tal imposición.

En este orden de ideas, la identificada Arrendataria L.M.G., debía continuar pagando los cánones de arrendamiento, en la cantidad estipulada en el ya valorado Contrato de Arrendamiento, instrumento fundamental de la demanda; por lo que al no demostrar como ya se indicó, el pago o el hecho extintivo de la obligación de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2.011 y enero de 2.012, se le declara en estado de Insolvencia.

El Artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su parte in fine, dispone lo que sigue:

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere excento de regulación.

(negrillas y cursivas del Tribunal)

El Artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, enseña lo que sigue:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar Judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Pues bien, demostrada la relación arrendaticia a Tiempo Determinado, entre quienes son partes en la causa que nos ocupa, así como la Insolvencia de la Arrendataria L.M.G., en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.011, así como enero de 2.012, con lo cual contraviene lo dispuesto en el Artículo 1.592 ordinal 2º del Código Civil Venezolano, se da cumplimiento a los requisitos concurrentes de Ley, para la procedencia de lo demandado, sobre la base de lo que dispone el Artículo 1.167 eiusdem; con la salvedad del aumento del canon de arrendamiento notificado, por ser este contrario como ya se indicó, al dispositivo del Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al no demostrar la Parte Actora, que tal incremento fue el producto de un acuerdo bilateral entre las partes contratantes; por lo que resulta forzoso para este Tribunal de Municipio, el Declarar Parcialmente Con Lugar, la Demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta. Así se decide.

III

DISPOSITIVA

Conforme con lo establecido en los Artículos 26, 49 y 257 de nuestra Carta Constitucional y Artículo 1.167 del Código Civil Venezolano; así como por los demás fundamentos de hecho y de derecho ya expuestos, este Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

PRIMERO

Parcialmente Con Lugar la Demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, fue incoada por la ciudadana S.K.H., en representación de la sucesión J.S.B., en su condición de la Arrendadora, representada en Juicio por las abogadas en ejercicio G.A.D.d.C. y L.M.C.D.; en contra de la ciudadana L.M.G., en su condición de la Arrendataria del inmueble objeto de la demanda, asistida en Juicio por el profesional del derecho J.M.R.G.. Ambas partes suficientemente identificadas en la presente decisión.

SEGUNDO

Se declara Resuelto el Contrato de Arrendamiento y como consecuencia, su Prórroga Legal, suscrito entre las partes ante la Oficina Pública Notarial del Municipio Bolívar del estado Táchira, anotado bajo el No.70, Tomo 116 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 04 de noviembre de 2.010, sobre el inmueble consistente en un local para uso comercial, ubicado en la calle 4 No.8-11 y 8-13, de la ciudad de San A.d.T..

TERCERO

Se ordena a la identificada Parte Demandada, ciudadana L.M.G., en su condición de Arrendataria, hacer entrega a la identificada Parte Demandante, el inmueble consistente en un (01) local para uso comercial, ubicado en la calle 4 No.8-11 y 8-13, de la ciudad de San A.d.T., libre de personas y de bienes, en las condiciones habitabilidad y sanidad como lo recibió, solvente en el pago de los servicios públicos.

CUARTO

Se ordena a la Parte Demandada, ciudadana L.M.G., pagar a la Parte Demandante S.K.H., representante de la Sucesión de J.S.B., en su condición de la Arrendadora; la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs.15.000,oo) por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.011, así como enero de 2.012, a razón de Cinco Mil Bolívares (Bs.5.000,oo) cada uno; más el Impuesto al Valor Agregado (IVA) lo que equivale a la cantidad de Un Mil Ochocientos Bolívares (Bs.1.800,oo) a razón de Seiscientos Bolívares (Bs.600,oo) por mes.

QUINTO

No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del fallo.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. Cúmplase.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San A.d.T. a los 23 días del mes de febrero de 2.012. Años 201° de la Independencia y 153° de la Federación.

El Juez Titular.

Abg. P.A.G.P..

La Secretaria Titular.

Abg. R.M.M.R..

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de Ley, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m) y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal, conforme a lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria.

Exp.2831-12

PAGP/rmmr