Decisión nº --- de Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 28 de Septiembre de 2007

Fecha de Resolución28 de Septiembre de 2007
EmisorJuzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco
PonenteGleny Hidalgo Estredo
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Opcion A Compra Venta,

Expediente: 1367

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

197º y 148º

En fecha 20 de Mayo de 2005, se recibió, se le dio entrada y se admitió la demanda CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA Y DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por los ciudadanos D.M.P.G. y H.E.Z.F., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad número 12.443.924 y 10.423.350 respectivamente, y domiciliados en el Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, asistidos por el abogado G.A.P.B., inscrito en el Inpreabogado bajo número 22.886 y de este mismo domicilio; en contra de la ciudadana R.M.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 5.839.700 y de igual domicilio, para que convenga o a ello sea obligada por este Tribunal en reintegrar la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) por concepto de arras estipulados en el contrato de opción a compra autenticada ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, de fecha 24 de noviembre de 2004, bajo el número 97, tomo 118, de los libros de Autenticaciones, más los intereses calculados a la tasa del 12 % anual, es decir la cantidad de ciento cinco mil trescientos dos bolívares (Bs. 105.302,00).

En fecha 08 de Junio de 2005, el Alguacil del Tribunal estampó diligencia consignando el recibo de citación firmado por la ciudadana R.M.S..

En fecha 10 de Agosto de 2005, las abogadas en ejercicio A.L.C. y E.L.S., actuando con el carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana R.M.S. presentaron escrito de contestación de la demanda.

En fecha 03 de Octubre de 2005, las abogadas en ejercicio A.L.C. y E.L.S., actuando con el carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana R.M.S. presentaron escrito de pruebas.

En fecha 13 de Octubre de 2005, el Tribunal agregó las pruebas promovidas por la parte demandada.

En fecha 19 de Octubre de 2005, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.

En fecha 23 de septiembre de 2007, la parte actora presentó escrito de informes y el Tribunal en la misma fecha lo agregó a las actas.

El Tribunal para decir observa:

Manifiesta el demandante en el libelo de la demanda entre otras cosas, lo siguiente:

Que celebraron Contrato de Opción a Compra con la ciudadana R.M.S., venezolana, mayor de edad, soltera, Zootecnista, titular de la cédula de identidad N° V-5.839.700, domiciliada en esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, el cual consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha veinticuatro (24) de Noviembre de 2004, bajo el N° 97, tomo 118 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo objeto fue la promesa bilateral de compra-venta de un apartamento para vivienda y los derechos que le son inherentes, distinguido con las siglas 6B, del sexto piso del Edificio “Antonieta”, situado en el Conjunto Residencial Visoca, ubicado en el Sector Cañada Honda, Los Postes Negros, en Jurisdicción del antiguo Municipio Cacique Mara, hoy Parroquia Cacique M.d.M.M.d.E.Z., con una superficie de noventa metros cuadrados (90m2), al cual le corresponde un porcentaje de condominio del 0.396922% y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada norte del edificio; SUR: su entrada en parte con el hall de distribución y en parte con fachada interna del edificio; ESTE: fachada este del edificio; y OESTE: apartamento 6-A, y le corresponde un (01) puesto de estacionamiento, distinguido con las mismas siglas del apartamento, situado en el área de estacionamiento del edificio.

Que el precio de venta del apartamento descrito, quedó convenido entre las partes en la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00), y que el plazo para ejercer la opción fue de noventa (90) días contados a partir de la fecha cierta del documento de opción de compra.

Que esperaron un tiempo prudencial para que la promitente vendedora les entregara las solvencias Municipal emanadas de la Alcaldía de Maracaibo con su respectivo soporte de pagos trimestrales y la solvencia de Hidrolago, documentos estos que constituyen requisito indispensable para la protocolización del documento traslativo de propiedad, lo cual nunca hizo, razón por la cual no se realizó a cabalidad la compraventa del apartamento dentro del plazo establecido; y que esta obligación esta contenida en la cláusula Sexta del contrato de opción a compra. Igualmente que la promitente vendedora estaba buscando una casa para mudarse y que no conseguía ninguna por el precio que ellos le pagarían por el apartamento opcionado.

Que el plazo convenido ya había expirado, y que de conformidad con la cláusula Quinta del contrato, si la venta no se efectuare por causas imputables a la promitente vendedora, ésta debía entregar las arras recibidas, que fueron por la suma de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al vencimiento de la opción de compra-venta, más los intereses moratorios, si fuere el caso.

Que la promitente vendedora se ha negado a reintegrarles la cantidad entregada en arras y los intereses correspondientes, señalando ésta que se les había pasado la fecha para ejercer la opción, cuando la promitente vendedora aún no había tramitado las solvencias respectivas o no hizo entrega de las mismas dentro del plazo establecido.

Que la promitente vendedora ha concurrido en mora para con los promitentes vendedores demandantes, puesto que no entregó las solvencias de la Alcaldía y de Hidrólago, venció la opción de compra, y no cumplió con el reintegro de las arras entregadas según el documento de opción de compra.

La parte demandada en el ejercicio de su derecho de contradicción alego lo siguiente:

Que negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho incoado por la parte actora.

Que es cierto que firmaron un contrato de opción de compra, por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 24-11-2004, bajo el N° 97, Tomo 118 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante dicha Notaría Pública.

Que el precio de la venta sería de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00), que los compradores se obligaron a pagar en arras CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), en la siguiente forma: DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) en el acto de la firma, lo cual es cierto, tal como se deduce de la Planilla de Depósito N° 54342548 del Banco Occidental de Descuento, y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) en un plazo de treinta (30) días contados a partir de la fecha cierta del contrato citado, es decir, el 24-12-2004, y que no fue cumplida en la fecha debida sino el día 04-01-2005, como lo muestra la Planilla de Depósito N° 72418592 del Banco Occidental de Descuento.

Que el saldo deudor de TREINTA Y UN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 31.000.000,00) se obligaban a pagarlo en un plazo de noventa (90) días contados a partir de la fecha cierta del referido documento o debían cancelar el resto del precio el día 22-02-2005, y, de acuerdo a las Planillas bajadas por Internet del Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPASME), la fecha de elaboración de la Planilla de Préstamo es de fecha 09-06-2005, es decir cuatro (4) meses y cinco (5) días después de cumplida la fecha de cancelación de la cantidad total restante.

Que en la página de Internet del IPASME se determinan las fechas de seguimiento del crédito y la última fecha que fue para el envío a Legal (redacción del documento) de préstamo del IPASME a uno de los demandantes, H.E.Z.F. fue el 18-05-2005, es decir, cinco (5) meses y veintiséis (26) días después de la fecha establecida para el pago de la totalidad del precio establecido en el documento de opción de compra citado anteriormente.

Que el documento definitivo de compra no tiene el sello de caja del Colegio de Abogados, lo cual es necesario para llevarlo a cualquier Notaría, Registro, entre otros.

Que hizo entrega de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) más sus respectivos interés hasta la fecha de la firma del documento, de acuerdo a la cláusula penal del contrato celebrado, puesto que para el día 16-05-2005 no se había realizado la operación, ya que los demandantes no habían podido cumplir porque el IPASME no les había aprobado el crédito para realizar la compra del apartamento identificado.

Que no entregó las solvencias a las que se refieren los demandantes porque ellos mismos no tenían el dinero restante. Y que la solvencia de Hidrolago dura un (1) mes y la Municipal, tres (3) meses, y corría el riesgo que éstas se vencieran y perder el dinero, puesto que nunca le hicieron saber si habían conseguido el dinero.

Que debe aplicárseles los artículos 1.264 y 1.271 del Código Civil a los demandantes, porque se infiere que fueron ellos quienes incumplieron el contrato.

La parte actora en el libelo de la demanda acompaña las siguientes pruebas:

Documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha veinticuatro (24) de Noviembre de dos mil cuatro (2.004), bajo el N° 97, tomo 118 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, contentivo de la opción de compra celebrada por la ciudadana R.S..

Documento de compra-venta redactado, con su planilla de depósito para el pago de sus derechos de Registro (Servicios Autónomos).

La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda acompaño las pruebas siguientes:

Documento de Opción de Compra por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha veinticuatro (24) de Noviembre de dos mil cuatro (2.004), bajo el N° 97, tomo 118 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

Planillas de depósito números 54342548 y N° 72418592 del Banco Occidental de Descuento.

Planilla de Solicitud de Préstamo Hipotecario para Vivienda bajada por Internet del Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPASME).

Consulta de Seguimiento de Créditos Hipotecarios del ciudadano H.E.Z.F. bajada por Internet del Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPASME).

Copia simple del documento definitivo de Compra-Venta.

Documento original en el cual le hacía entrega a los demandantes de UN MILLÓN DE BOLÍVARES más sus respectivos intereses hasta la fecha de la firma del documento.

Las apoderadas judiciales de la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas exponen lo siguiente:

Que invocan al mérito favorable que arrojaron las actas procesales del expediente, todo cuanto favorezca a su representada, con fundamento en el principio procesal de la comunidad de la prueba, basado en el también principio procesal de la adquisición procesal, según el cual todo cuanto se diga, escriba o alegue en el proceso, beneficia o perjudica por igual a las partes inmersas en una relación.

Que ratifican en todas y cada una de sus partes, todos y cada uno de los documentos que se consignaron en el escrito de contestación de la demanda.

Prueba de informe, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto de oficiar al Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPASME), al Departamento de Crédito Hipotecario para Adquisición de Vivienda, con la finalidad de solicitar que les fuera enviada la información referida al Préstamo de Vivienda que hiciera el ciudadano H.E.Z.F..

El Tribunal entra examinar las pruebas producidas por las partes y al efecto aprecia:

En cuanto al documento de compra-venta redactado, con su planilla de depósito para el pago de honorarios del abogado redactor y planilla de los derechos de Registro (Servicios Autónomos).

Aprecia esta Juzgadora que dicho documento no se encuentra suscrito por ninguna persona, por lo cual carece de todo valor probatorio. Así se decide.

Con relación al documento de opción de compra por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha veinticuatro (24) de noviembre de dos mil cuatro (2.004), bajo el N° 97, tomo 118.

Aprecia esta Juzgadora que ambas partes admitieron haber suscrito el referido documento de opción a compra y aceptado los términos de su contenido, siendo necesario entrar a analizar las cláusulas cuarta y quinta del mentado contrato, para determinar la penalidad allí establecida, en caso de incumplimiento de alguna de las partes, así la cláusula cuarta expresa: “(Forma de Pago) 1. – Las arras: Los Prominentes Compradores”, se obligan a pagar en calidad de arras, la suma de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00), de la siguiente forma: a) La cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) que pagan en este acto “Los Prominentes Compradores”, en dinero en efectivo a “La Prominente Vendedora” quien declara haberlos recibido a su entera satisfacción; b) Dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), que serán cancelados por “Los Prominentes Compradores” a ”La Prominente Vendedora” en un plazo de treinta (30) días contados a partir de la fecha cierta del presente contrato; c) Y el saldo deudor del precio de venta, es decir, la cantidad de treinta y un millones de bolívares (Bs. 31.000.000,00) se obligan a pagarlos “Los Prominentes Compradores” a “La Prominente Vendedora” en un plazo de noventa (90) días contados a partir de la fecha cierta del presente documento.”, y la cláusula quinta dice: “…(CLÁUSULA PENAL) Si la compraventa del inmueble objeto del presente contrato, no se formalizare dentro del plazo establecido, en el presente documento o de la prorroga, si la hubiere, por causas imputables a “Los Prominente Compradores”, “La Prominente Vendedora”, retendrá y quedará como pago de la cláusula penal, las tres cuartas partes (3/4) de la suma recibida según la cláusula cuarta del presente documento, es decir, la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) los cuales quedarán en beneficio de “La Prominente Vendedora”, quien se obliga a reintegrar dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo la cuarta parte (1 /4) restante, es decir, la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00); queda entendido entre las partes que en caso de atraso en el reintegro de dicha cantidad de dinero “Los Prominentes Compradores” tendrán derecho a cobrar y “La Prominente Vendedora” se obliga a pagar intereses de mora calculados a la tasa activa comercial vigente para el período respectivo. Asimismo, si la compra-venta del inmueble objeto del presente contrato, no se formalizare dentro del plazo establecido, en el presente documento o de la prorroga, si la hubiere, por causas imputables a “La Prominente Vendedora”, ésta, reintegrará íntegramente la suma de dinero recibida por concepto de arras a Los Prominentes Compradores”.

Ahora bien, de una revisión del libelo de la demanda, esta Sentenciadora observar que en el mismo, la parte actora afirma que esperaron un tiempo prudencial para que la promitente vendedora les entregara la solvencia Municipal emanada de la Alcaldía de Maracaibo con su respectivo soporte de pagos trimestrales y la solvencia de Hidrólogo, documentos estos que constituyen requisitos indispensable para la protocolización del documento traslativo de propiedad, lo cual nunca hizo, razón por la cual no se realizó a cabalidad la compraventa del apartamento dentro del plazo establecido, y esa obligación esta contenida en la cláusula sexta del contrato de opción a compra. Por otra parte, los demandados sostuvieron que fue el actor quien incumplió la opción de compra contenida en el contrato in comento, ya que el saldo deudor de TREINTA Y UN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 31.000.000,00) se obligaron a pagarlo en un plazo de noventa (90) días contados a partir de la fecha cierta del referido documento o sea que debían cancelar el resto del precio el día 22-02-2005, y de acuerdo a las panillas bajadas por Internet del Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPASME), la fecha de elaboración de la panilla de préstamo es de fecha 09-06-2005, es decir cuatro (4) meses y cinco (5) días después de cumplida la fecha de cancelación de la cantidad total restante. Que en la página de Internet del IPASME se determinan las fechas de seguimiento del crédito y la última fecha que fue para el envío a Legal (redacción del documento) de préstamo del IPASME a uno de los demandantes, H.E.Z.F. fue el 18-05-2005, es decir, cinco (5) meses y veintiséis (26) días después de la fecha establecida para el pago de la totalidad del precio señalado en el documento de opción de compra antes citado; además el documento definitivo de compra no tiene el sello de caja del Colegio de Abogados, lo cual es necesario para llevarlo a cualquier Notaría ó Registro; alegaron que, en todo caso, la única indemnización a que tenían derecho los compradores, era al pago de una indemnización de Un Millón bolívares (Bs. 1.000.000,00).

El artículo 1.474 del Código Civil define a la venta como un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, del referido contrato se aprecia que las partes contratantes expresaron sus voluntades de vender y comprar el inmueble objeto de litigio, incluso fijaron el precio de venta, estimándose el contrato suscrito en fecha 24 de noviembre de 2004, como contrato de compraventa condicionado, y no como una opción a compra, ya que el demandado recibió un anticipo que forma parte del precio, y se difirió el saldo del precio para su pago en un plazo de 90 días.

Ahora bien, la parte actora señala que la obligación que estaba a cargo del demandado, era consignar las solvencias a que se refiere la cláusula sexta del documento de opción a compra para la protocolización del documento definitivo de venta, pero es indudable que la entrega de las solvencias de Hidrólago y Municipal era por ante la Oficina de Registro en el momento de la protocolización del documento de venta, y no en el curso de la aprobación del crédito hipotecario, por cuanto se pacto un plazo para pagar el saldo del precio, que fue de noventa días a partir de la fecha cierta del contrato (24/11/2004), en la cual venció el día 24 de febrero de 2005, en donde los compradores nunca obtuvieron el saldo restante dentro del plazo mencionado, según información suministrada por la Coordinadora Departamento de Créditos de IPASME, ciudadana N.M.d.B., mediante el cual comunica entre otras cosas lo siguiente: “Revisando los archivos encontramos los recaudos de los cuales se desprende que el Profeso ZULETA HEBERTO, titular de la cédula de identidad número 10.423.350, solicitó la anulación del cheque por concepto de crédito Hipotecario No. 26746328, de fecha 14-05-2.005, por la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CTS. (Bs. 29.455.400,00), del Banco BANESCO, Banco Universal, a favor de la ciudadana R.M.S., titular de la cédula de identidad número 5.839.700…,… Por lo tanto en este departamento no existe ningún tipo de crédito a favor del citado Profesor. Esta anulación fue solicitada en fecha 04 de julio del Dos Mil Cinco“; siendo que dicha información se considera v.y.c.y. que proviene de una Institución adscrita al Ministerio de Educación, que cuenta con una trayectoria dirigida a la protección y bienestar del personal de la educación, además anexaron copia del cheque de gerencia anulado, emitido por IPASME a la orden de la ciudadana R.M.S., por la cantidad de Bs. 29.455.400, oo, de fecha 24 de mayo de 2005. De manera que, transcurrido dicho plazo, los compradores incumplieron con su obligación de entregar el saldo del precio dentro del plazo convenido en el contrato para la protocolización de la venta; y consecuencialmente, corresponde a la vendedora dar cumplimiento a las previsiones contenidas en la cláusula quinta, en el reintegro de la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), recibida como parte del anticipo del precio, cuyo reintegro acordaron hacer efectivo en el término de cinco días al vencimiento del plazo, más el pago de interés de mora por retardo en la entrega de la cantidad señalada, de acuerdo a la tasa activa comercial vigente para el período respectivo. Así se decide.

Con relación a la planilla de depósito números 54342548 y N° 72418592 del Banco Occidental de Descuento; planilla de Solicitud de Préstamo Hipotecario para Vivienda bajada por Internet del Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPASME); consulta de Seguimiento de Créditos Hipotecarios del ciudadano H.E.Z.F. bajada por Internet del Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPASME); copia simple del documento definitivo de Compra-Venta; y el documento original en el cual le hacía entrega a los demandantes de un millón de bolívares más sus respectivos intereses hasta la fecha de la firma del documento.

Observa esta Juzgadora que como los mentados instrumentos se tratan de documentos privados, y los mismos fueron producidos en la contestación de la demanda, se estima lo siguiente: Es importante acotar, que los documentos privados de conformidad con el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, cuando no son de los fundamentales de la acción deben ser anunciados o producidos durante el lapso de promoción de pruebas y no en otra oportunidad, en caso de autos, la parte demandada en el periodo de prueba lo que hizo fue ratificar la consignación de dicho documentos, y no se puede ratificar ningún documento cuando ha sido producido extemporáneamente. Por ello, carecen de valor probatorio alguno a favor de la parte demandada. Así se decide.

Por todos los fundamentos expuestos, este Juzgado Cuarto de los Municipios de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara Parcialmente con lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA Y DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por los ciudadanos D.M.P.G. y H.E.Z.F.; en contra de la ciudadana R.M.S..

En consecuencia, se condena a la parte demandada a reintegrar a la parte actora, la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), recibida como anticipo del precio, más los intereses de mora sobre el monto señalado desde el día 30 de febrero de 2005, hasta que quede definitivamente firme el presente fallo, calculado a la rata de la tasa activa de interés que señale el Banco Central de Venezuela, lo cual se realizará mediante una experticia complementaria al fallo.

No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.

Publíquese y Regístrese

Déjese copia certificada por secretaria de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada ante la Sala del Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los veintiocho (28) días del mes de septiembre del año 2007. 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

LA JUEZ

Abog. GLENY HIDALGO ESTREDO

EL SECRETARIO

Abog. JUAN CARLOS CROES.

En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo previo el anuncio de ley dado a las puertas del despacho por el alguacil del Tribunal a las dos de la tarde, se expidió la copia ordenada por secretaria y se archivo en el copiador. EL SECRETARIO.

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