Decisión nº 050-2016 de Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco. de Zulia, de 29 de Junio de 2016

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Expediente Nº 5028-15

Se inicia el presente p.d.D.d.V., seguido por los ciudadanos D.E.G.A., F.A.V.G., F.J.V.G. y DEIDEL R.V.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidades Nos. V-3.925.943, V-15.560.830, V-16.367.363, V-18.626.636, respectivamente y domiciliados en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representados en el proceso por su apoderado judicial LASSISTER P.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 23.038, y de este domicilio, representación que acredita mediante poder autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 46, Tomo 103 de fecha 18 de septiembre de 2.013 y que cursa en folios 103 al 109 de la Primera Pieza Principal del expediente contentivo de la causa.

La anterior demanda fue incoada en contra de la ciudadana D.B.V.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 4.754.917 y de este mismo domicilio, representado en este proceso por los profesionales del derecho R.R.M. y J.R.V.R., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 108.155 y 22.881, en su carácter de Apoderados Judiciales, carácter que consta en poder apud-acta otorgado ante el Secretario Titular de este Despacho con arreglo a lo establecido en el artículo 152 de la Ley Adjetiva Civil, en fecha 28 de mayo de 2.014 y que corre inserto a los folios 142 y 143 de la Primera Pieza Principal del expediente.

Se deja constancia que la fase Instructoria y Preliminar se desarrollaron íntegramente ante el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, San Francisco, y J.E.L. de esta misma Circunscripción Judicial.

Ahora bien, en relación a los hechos narrados en el Libelo, la parte accionante afirman ser propietarios de un inmueble constituido por un Apartamento, distinguido con el No. 7D, Piso 7, Edificio E, del Conjunto Residencial “Las Tunas”, ubicado en el Sector Las Lomas, Calle 80, entre Avenidas 74 y 74-A, en jurisdicción de la Parroquia Cacique M.d.M.M.d.E.Z., según consta de documento inscrito por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 24 de marzo de 1.987, bajo el No. 12, Tomo 29 y Protocolo 1°, documento que cursa en copia certificada a los folios 22 al 29 de la Primera Pieza Principal del expediente.

Continúa expresando la parte actora que celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana D.B.V.V., antes identificada, sobre el referido inmueble, de fecha 30 de marzo del año 2.001, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, Estado Zulia, anotado bajo el No. 97, Tomo 51 y que cursa en copia simple a los folios 13 al 17 de la Primera Pieza Principal del expediente.

Del mismo modo se narra en la demanda, que en el referido contrato, se estipuló que el mismo tendría una vigencia de un (01) año, prorrogable por un tiempo igual, estableciéndose un canon mensual de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 180.000), hoy CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 180,00), para ser pagados dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes y que una vez producida su renovación por un (01) año, devino en un contrato a tiempo indeterminado y posteriormente se estableció convencionalmente una prórroga de seis (06) meses, desde octubre de 2007, hasta marzo de 2008, para luego prorrogarlo por seis (06) meses, desde abril del 2008, hasta septiembre de 2009, y por último, fijaron una prórroga de seis (06) meses, para la entrega del inmueble con vencimiento en el mes de septiembre de 2010, la cual se afirma que fue incumplida por la arrendataria al no haber entregado el inmueble en los términos convenidos.

Ahora bien, el actor conforme a los términos del Libelo, funda su pretensión de Desalojo en la causal Segunda del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, relativa a la Necesidad justificada de ocupar el inmueble, dada la urgencia que tiene la arrendadora de habitarla y además su grupo familiar, ya que: “en la actualidad todos los ocurrentes vivimos arrimados…”.

Practicada la citación de la demandada, y luego de haberse celebrado previamente la Audiencia de Mediación en presencia del Juez que tramitó las fases iniciales de este Juicio con arreglo al artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, quedó aperturado el lapso de diez (10) días de despacho, para que la accionada rindiera contestación a la demanda, conforme a lo establecido en el artículo 107 ejusdem.

Es así, que la demandada D.B.V.V., como integrante de la relación procesal, por intermedio del Profesional del Derecho R.R.M., ya identificado, rindió contestación a la demanda, en fecha 25 de junio de 2.014, quien hizo valer las siguientes alegaciones y defensas:

1. Admite la relación jurídica de arrendamiento que le une con la parte actora.

2. Reconoce como cierto que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado.

3. Niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora en lo relativo a la necesidad urgente de los accionantes de ocupar el inmueble litigioso y de la prórroga de seis (06) meses desde octubre de 2007, hasta marzo de 2008.

4. Niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora en lo relativo al contenido del Libelo de Demanda, respecto al incumplimiento de una prórroga de seis (06) meses desde abril de 2008, hasta septiembre de 2009, otorgada por los accionantes.

5. Niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora en lo relativo del otorgamiento de otra prórroga de seis (06) meses desde octubre de 2009, hasta septiembre de 2010.

6. Niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora en lo relativo, que actualmente viven arrimados “tal cual mendicidad, al amparo de familiares”, en un inmueble identificado con el No. 79-244, Avenida 69-A, de la Urbanización Los Aceitunos, Parroquia R.L.d.M.M.d.E.Z..

7. Niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora en lo relativo, a la violación de la Constitución de la República y la Ley Orgánica de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes.

8. Niega, rechaza y contradice, respecto del hecho que la parte actora tiene necesidad justificada, urgente y evidente de ocupar el inmueble en litigio.

9. Niega, rechaza y contradice, el hecho alegado por los accionantes respecto que se encuentra demostrado a través de la Inspección Judicial cursante en autos, sobre el estado en que se encuentran los demandantes.

10. Alega, que el inmueble en litigio fue objeto de desgravamen, como “evidente fraude fiscal”, al no incluir la vivienda en la Declaración Patrimonial Complementaria de la Sucesión del ciudadano F.A.V.M..

    No obstante, los alegatos esgrimidos en su defensa, la parte accionada, propone Reconvención por Repetición de pago en contra de la parte actora. Dicha pretensión reconvencional, se basa en el hecho, que la parte accionante incumplió con la obligación de no aumentar el canon de arrendamiento sobre el inmueble litigioso, por existir una prohibición contenida en la Resolución Conjunta de los Ministerios de Producción y el Comercio No. 152 y de Infraestructura No. 046 de fecha 18 de mayo de 2004, publicada en Gaceta Oficial No. 37.941, del 19 de mayo de 2.004, en la cual establece la inmutabilidad del canon de arrendamiento en materia de vivienda.

    No obstante, sigue manifestando la parte reconviniente, que la actora, realizó un conjunto de aumentos, a saber, desde noviembre de 2007, hasta marzo de 2008 de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00). Igualmente desde abril de 2008, hasta octubre de 2008 de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00), desde noviembre de 2008, hasta septiembre de 2009, por la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00), y un último incremento desde octubre de 2009, hasta la fecha por MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), como se evidencia en recibos de pagos acompañados a la reconvención cursante en folios 158 al 161 de la Primera Pieza Principal del expediente y de consignación arrendaticia cursante en autos.

    Así mismo, una vez admitida la Reconvención por el Tribunal Octavo de Municipios de Maracaibo, San Francisco y J.E.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 08 de junio de 2.015 y discutida entre las partes la admisibilidad de la pretensión reconvencional, el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, ordenó admitir la reconvención propuesta, que originalmente fue inadmitida por el Juez de causa, en fecha 27 de octubre de 2.014.

    Ahora bien, el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida en fecha 18 de junio del 2015, negó los hechos afirmados por la parte reconviniente e hizo valer las defensas siguientes:

    1. Niega, rechaza y contradice, que sus representados, hayan incurrido en un incumplimiento de la obligación de aumentar el canon de arrendamiento sobre el inmueble litigioso.

    2. Niega, rechaza y contradice, que sus representados, hayan violado la Resolución Conjunta de los Ministerios de Producción y el Comercio No. 152 y de Infraestructura No. 046 de fecha 18 de mayo de 2004, publicada en Gaceta Oficial No. 37-941, del 19 de mayo de 2.004.

    3. Niega, rechaza y contradice, que sus representados, debían mantener “imperturbable” el monto inicial del canon de arrendamiento, por el hecho de ser un acuerdo de voluntad y en consecuencia válido.

    4. Niega, rechaza y contradice, que sus representados, deban restituir o reembolsar a la demandada de autos las cantidades de dinero exigidas y la respectiva corrección monetaria.

    5. Niega, rechaza y contradice, que sus representados, debieron de acudir o seguir el procedimiento legal establecido en la Ley especial para la fijación del canon de arrendamiento.

    6. Por último, opone la prescripción contenida en el artículo 128 de la Ley que regula la materia inquilinaria de viviendas, en el sentido que la acción para reclamar el reintegro de los pagos indebidos o sobre alquileres prescriben a los diez (10) años contados desde la última fijación del canon de arrendamiento máximo mensual por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, que fue desde el mes de mayo de 2004.

    Ahora bien, al ventilarse el presente juicio conforme a las pautas del Procedimiento Oral arrendaticio, el Juez de mérito decide la causa, aplicando para la valoración probatoria, el principio de la sana crítica, como lo contempla el artículo 99 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ello quiere significar que el Juez, debe efectuar su análisis probatorio de acuerdo con la lógica y las reglas de experiencia.

    I

    DE LAS DEFENSAS PROPUESTAS EN LA CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN.

    Antes de examinar el mérito de la pretensión reconvencional, es necesario analizar por el Tribunal, las defensas de la parte actora-reconvenida en su contestación a la reconvención, respecto al alegato de Prescripción invocado con fundamento en el artículo 128 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que establece:

    La acción para reclamar el reintegro de los pagos indebidos o sobre alquileres, prescribe a los diez años, contados a partir de la fecha en que haya quedado definitivamente firme la última fijación del canon de arrendamiento máximo mensual efectuada al referido inmueble, por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda

    .

    Ahora bien, observa el Juez, que la parte accionada manifiesta que la actora realizó un conjunto de aumentos en los términos reseñados anteriormente entre noviembre de 2007, hasta octubre de 2009, como se evidencia en recibos de pagos acompañados a la reconvención cursante en folios 158 al 161 de la Primera Pieza Principal del expediente, y de consignación arrendaticia cursante en autos, que no fueron desconocidos por las partes y además no consta en el expediente que estas fijaciones del canon arrendaticio hubiese sido aprobada por la autoridad administrativa competente hoy Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI).

    A este respecto, se observa que los cánones que se aducen pagados en exceso se produjeron entre el mes de noviembre de 2007 y octubre de 2009, sin embargo, la parte accionada-reconviniente en su escrito de contestación a la demanda fundamenta la prescripción de la acción para el reclamo de sobre-alquileres, en base al artículo 128 de la Ley especial que regula la materia inquilinaria de viviendas, no obstante, el Juez como conocedor del Derecho, en base al principio de Iura Novit Curia, que a juicio de la Sala Constitucional del Alto Juzgado del país, en sentencia No. 2361, Expediente No. 02-0025, de fecha 03 de octubre de 2.002, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, establece con respecto a dicho principio lo siguiente:

    el “…principio iura novit curia (del Derecho conoce el Tribunal), el cual, encontrándose vinculado con el también brocardo latino Da mihi factum, dabo tibi jus (Dame el hecho y te daré el Derecho), se utiliza para expresar el principio según el cual los jueces pueden aplicar en sus fallos las disposiciones legales y principios de derecho que, aún no habiendo sido invocados por las partes, rigen el conflicto materia de decisión…”.

    Siendo así, observa el Juez, en atención a la sentencia parcialmente transcrita, que la norma jurídica invocada por la parte accionante-reconvenida no tiene aplicación al caso concreto, en razón de que dicha disposición legislativa tiene vigencia con posterioridad a la fecha de los aumentos del canon arrendaticio, es decir, la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, fue publicada y en consecuencia comenzó a regular el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda a partir del 12 de noviembre de 2011, según se desprende del contenido de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.053 y por lo cual los mencionados aumentos de la pensión inquilinaria ocurrieron desde noviembre de 2007, hasta octubre de 2009, por lo cual la norma a aplicar al caso, es la prevista en el artículo 62 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República Nº 36.845 del 7 de diciembre de 1999, vigente para el momento de efectuarse los pagos arrendaticios referidos, aunado al hecho de que el artículo 128 ejusdem no aplica en virtud del principio de la Irrectroactividad de la Ley contenida en el artículo 24 de la Constitución Nacional que establece que ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, es decir, no podrán aplicarse normas a situaciones anteriores a su vigencia, salvo que impongan menor pena o beneficien al trabajador, el cual no es el caso bajo estudio.

    A este respecto, el artículo 62 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:

    La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (2) años.

    Siendo así, resulta evidente para el Tribunal de un simple cálculo matemático, que a partir de la última fijación del canon arrendaticio efectuado por la parte actora desde octubre de 2009, han transcurrido más de dos (02) años, y en consecuencia, la acción para el reclamo de pensiones arrendaticias cobradas en exceso, se encuentra prescrita de conformidad con el artículo 62 del mencionado Decreto Ley del año 1.999, y en consecuencia prospera en derecho, la defensa de prescripción invocada sobre la solicitud de reintegro de sobre alquileres y como un efecto de esta declaratoria, igualmente corre la misma suerte la solicitud de indexación o corrección monetaria solicitada a partir del mes de mayo de 2004, por vía reconvencional cuya acción está encaminada a actualizar el valor del incremento del canon arrendaticio, producto de la pérdida del valor adquisitivo de la moneda por efecto del fenómeno inflacionario. Sin embargo, es de advertir a los solos efectos ilustrativos, que ha sido criterio reiterado del Alto Tribunal de Justicia en Sala de Casación Civil, entre ellos, el proferido el 15 de junio de 2011, Sentencia No. 000245, con ponencia del Magistrado Dr. L.O.H. que: “… esta sala ha dejado sentado en reiteradas oportunidades que dicho cálculo debe hacerse desde la fecha de la admisión de la demanda que ha dado inicio al proceso de que se trate, ello en virtud de la desvalorización sufrida por la moneda desde esa oportunidad, y previa solicitud del actor.” ASÍ SE DECIDE.

    II

    Ahora bien, con respecto al objeto del proceso quedó fijado por las partes en sus escritos de alegaciones, en virtud de los principios dispositivos y de aportación de partes, que rigen nuestro proceso civil, y no pueden ser alterados en esencia a lo largo del proceso con la alegación de hechos nuevos que menoscaben el derecho de defensa de los litigantes. En síntesis y en aplicación de los principios de defensa y contradicción, no es posible dentro de este procedimiento variar los términos del litigio, por lo cual corresponde al Juez, resolver el asunto planteado en los límites de las afirmaciones de hecho y derecho expuestas por las partes en la Demanda y en la Contestación, en base a dos elementos: el fáctico y el jurídico, entendiendo que, el elemento fáctico vincula al Juez en todo caso y el elemento normativo referido a ese objeto (hechos) delimitado por las partes y sometido a la consideración del Operador de Justicia viene a representar el paso del hecho al derecho.

    Ahora bien, precisa el Tribunal que se trata de un litigio a través del cual, los accionantes solicitan la restitución del inmueble con vista a la necesidad que invocan para ocupar la vivienda por parte de la ciudadana D.E.G.A., junto a su grupo familiar integrado por los ciudadanos DEIDEL R.V.G., F.J.V.G. y F.A.V.G., con sus respectivos cónyuges, de conformidad con lo previsto en el artículo 91, Numeral Segundo de la ley especial, que reza:

    Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: (…) 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado. (…) PARÁGRAFO ÚNICO: En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un periodo de tres años. (…).

    Con vista al análisis probatorio y encontrándonos en presencia de una solicitud de Desalojo fundada en la necesidad justificada invocada en este juicio por la arrendadora y su grupo familiar de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, pasa a examinar el Juez si se han quedado probados los alegatos que hagan procedente el pedimento de Desalojo contenido en la demanda, para lo cual se hacen las siguientes consideraciones:

    Dentro del material probatorio traído al proceso por la parte actora se encuentra, la Prueba de Inspección Judicial practicada con antelación al inicio del presente proceso, así como también de las testificales rendidas en la Audiencia Oral y Pública y de igual modo aparece el expediente administrativo levantado antes del inicio del presente proceso por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda-Zulia, distinguido con el No. S-00320, que el Juez pasa a examinar para determinar la influencia que cada uno de ellos tiene de manera concatenada o individual con respecto al mérito de la controversia.

    En este sentido, la prueba de inspección judicial cursante a los folios 47 al 78 de la Primera Pieza Principal del Expediente, evacuada por el Juzgado Quinto de Municipio Maracaibo, San Francisco y J.E.L. de esta Circunscripción Judicial a solicitud de la parte actora en fecha 08 de noviembre de 2010, fue practicada con antelación al inicio del proceso, y con ella se quiere acreditar la necesidad de ocupar el inmueble objeto de desalojo, de suerte que, de tratarse de una inspección judicial extralitem y para que pueda ser apreciada en un futuro proceso por el Juez de mérito, el solicitante, en cumplimiento a la exigencia del artículo 1.429 del Código Civil y conforme a la interpretación de la jurisprudencia patria, se ha establecido que el solicitante debe haber invocado el temor fundado de la posible desaparición o modificación de los hechos objeto de inspección y la debida urgencia para su tramitación inmediata. A este respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo del 25 de febrero de 2013, Expediente No. 2012-000360 con ponencia de la Magistrada Yadira Zapata Lara, puntualiza sobre las exigencias señaladas y la forma como debe ser valorada por el Juez, señalando que:

    (…) En este orden de ideas, observa la Sala que el artículo 1.429 del Código Civil, ha sido interpretado en su jurisprudencia estableciéndose que para que una inspección judicial extra litem sea apreciada en juicio posterior, el litigante que pretende servirse de ella, debe alegar argumentativamente al juez ante quien se promueva y evacue dicha probanza, la necesidad de dejar establecidos los hechos sobre los que se practicó, debido temor de que ellos desaparecieran con el transcurso del tiempo. De forma que, si no se cumplen estos requisitos, la prueba no puede considerarse válidamente promovida. (…)

    En otra decisión anterior, la misma Sala, en sentencia de fecha 07 de julio de 1993, sobre el tema de la inspección judicial evacuada antes de Juicio, dejó sentado que:

    “La prueba de inspección judicial se puede promover y evacuar antes y durante el proceso. En uno u otro tiempo, esta prueba ha de reunir ciertas formalidades necesarias para su regularidad. Así, pues, se ha de promover y evacuar antes del proceso, esto es, una prueba preconstituida o extralitem, se ha de regir por las exigencias del Código Civil en relación con la antigua inspección ocular y a lo consagrado en el nuevo Código de Procedimiento Civil en su artículo 938, que regula la evacuación extralitem de esta prueba. (…). La inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto sí hubo inmediación del Juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho. Tan sólo se necesita probar la urgencia perjudicial (…). Del texto transcrito se evidencia que la prueba de inspección judicial puede promoverse y evacuarse antes del juicio y reitera la jurisprudencia que no es un requisito de validez para la promoción, ni para la evacuación, que se pruebe el posible perjuicio por el retardo, en la prueba preconstituida debe demostrarse la urgencia de haberla practicado antes del proceso y, esto es que justifica el porqué se evacua la prueba sin la participación de la futura contraparte. (Esta última proferida por la misma Sala en el Expediente 94-287, Fallo No. 252, del 14 de agosto de 1.996)

    Conforme a lo establecido, resulta concluyente para el Sentenciador, que la parte actora trajo a Juicio la inspección judicial practicada extralitem, el día 08 de noviembre de 2010, no demostró la auténtica urgencia en evacuarla antes del proceso, lo que comporta que al no haberlo realizado en ese momento, resulta ya imposible probar posteriormente los hechos litigiosos que se pretenden acreditar con el referido medio probatorio, en consecuencia el Juez se abstiene de valorarla, al no haber cumplido las exigencias legales anotadas, para que pueda tener plena validez en el presente proceso. ASÍ SE DECIDE.

    De otro lado, durante el desarrollo de la Audiencia Oral y Pública en fecha 22 de junio de 2016, rindieron declaración las ciudadanas B.E.B.M. y SOLANI J.A., con arreglo a las exigencias procesales establecidas en la Ley Adjetiva y que una vez concluido el interrogatorio, fueron repreguntadas por el apoderado judicial de la parte accionada J.R.V.R. y posteriormente conforme a las reglas procesales fijadas por el Juez, hizo una exposición oral, puntualizando las contradicciones en que incurrieron las testigos al momento de su deposición y pide al Juez se abstenga de darle mérito a esos testimonios para la demostración de los hechos controvertidos que fueron alegados por la parte actora. A este respecto se observa, que las testigos declararon conocer a la parte actora, y que vivían en otro inmueble y que los visitaban en ocasiones. En este sentido se observa, que en efecto la testigo B.B., incurrió en contradicción al momento de rendir declaración, pues inicialmente afirma que visitaba a la familia de la parte actora y luego conforme a la repregunta del apoderado de la parte no promovente hizo referencia que ese contacto se producía fuera del inmueble y que no viven en el mismo cuarto. En lo que respecta a la segunda testigo SOLANI ARISMENDI, manifestó que no tiene con los actores un contacto directo y que no visitaba en la casa donde supuestamente habitan los demandantes.

    Estas observaciones formuladas en la Audiencia con respecto a los dichos de las testigos, evidencian que no tienen un conocimiento directo en cuanto a los hechos afirmados, relativos a que habitan en un inmueble que no garantiza las condiciones mínimas de habitabilidad, que justifique o acrediten de manera cierta, la necesidad de los accionantes de ocupar el inmueble litigioso, por lo cual, no se logra confeccionar una cosa o acontecimiento histórico capaz de reproducir en juicio un hecho pasado que necesariamente debe ser reconstruido o trasladado en el proceso, pues la narración del hecho controvertido no quedó debidamente corroborado con los dichos de las testigos y por ende el Juez no pude formarse su convicción, a través de la percepción directa de las afirmaciones rendidas por las testigos que pudieran ciertamente representar el hecho a través del relato y en consecuencia el Juez se abstiene de darle mérito a las declaraciones rendidas por las ciudadanas B.E.B.M. y SOLANI J.A., tomando en cuenta las contradicciones y vaguedades que se desprenden de sus declaraciones. ASÍ SE DECIDE.

    III

    Es de doctrina que para la procedencia de la demanda de Desalojo con vista a la causal invocada, el propietario arrendador se encuentra en la obligación de probar tres (3) requisitos fundamentales, a saber:

1. - La existencia de un contrato arrendaticio por tiempo indefinido (verbal o por escrito).

2. - La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento, como requisito de procedencia del Desalojo, y es de entender que, la legitimidad para invocar la mencionada causal se justifica en virtud del derecho de propiedad que ostenta la parte accionante para lograr que él o su pariente consanguíneo puedan ocupar el inmueble arrendado y,

3. - Que la necesidad del propietario o pariente, se acredite fehacientemente.

   Así las cosas, en cuanto a los requisitos mencionados, que deben ser probados por la propietaria arrendadora, el primero de ellos, es decir, la existencia del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, quedó plenamente acreditado en el desarrollo del proceso, al admitir la parte accionada en su contestación de la demanda, la existencia del vínculo arrendaticio a tiempo indeterminado que le une con la parte accionante, por lo cual dejó de ser un hecho controvertido en el proceso, y además de contar con el título autenticado que así lo prueba, suscrito entre las partes, que se trata de una prueba eficaz debidamente pre-constituida y confeccionada por los litigantes para hacer constar en forma cierta y permanente el negocio jurídico arrendaticio celebrado con trascendencia jurídica para el presente asunto.

   En cuanto al segundo requisito de procedibilidad para solicitar el Desalojo ante el Órgano Jurisdiccional, también se encuentra cumplido en el caso de autos, al cursar en actas el documento de propiedad del inmueble litigioso dado en arrendamiento, a favor de F.A.V.M. y D.G.D.V., cursante en copia certificada a los folio 22 al 27 de la Primera Pieza Principal del expediente.

   Además la cualidad de propietario del inmueble litigioso, como requisito de procedencia del Desalojo de los ciudadanos DEIDEL R.V.G., F.J.V.G. y F.A.V.G., como únicos y universales herederos del ciudadano F.A.V.M., tal como se desprende de las partidas de nacimiento consignadas en Juicio que aparecen a los folios 84 al 89 de la Primera Pieza Principal expediente, que evidencia que son hijos del causante F.A.V.M., quienes aparecen igualmente reseñados con en el mismo carácter en Declaración Sucesoral que corre de folios 341 al 350 y su vuelto de la Primera Pieza Principal del expediente

   En torno al tercer elemento, referido a que la necesidad del propietario o pariente, se acredite fehacientemente, cabe precisar que esta solicitud o requerimiento era conocida por la demandada de autos con antelación al inicio del presente proceso, tomando en cuenta que fue notificada del inicio del procedimiento iniciado en contra de la arrendataria ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda-Región Zulia, con vista a la necesidad de ocupar el inmueble, lo cual constituye una inequívoca manifestación de voluntad de hacer uso de la cosa arrendada, cumpliendo en ese sentido, con los presupuestos de procedencia para pedir el Desalojo por esta causal y además al encontrarse dentro de una relación arrendaticia celebrada en forma escrita a tiempo indeterminado con la ciudadana D.V.V..

   En síntesis, con el trámite administrativo, en el cual se formula la restitución del inmueble bajo la necesidad invocada, resulta en criterio del Juez, que la parte actora logró crear en la convicción de quien decide, el convencimiento razonado acerca de la verdad que le transmite el referido medio probatorio, relativo a la Resolución de fecha 20 de julio de 2012, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas-Zulia, signada con el No. S-00320, en la cual la autoridad administrativa dejó sentado que la parte actora “presuntamente requiere que la ciudadana D.B.V.V., ya identificada, entregue voluntariamente el inmueble arrendado, debido a la necesidad justificada que tiene de ocuparlo un familiar dentro del segundo grado de consanguineidad.”, lo cual el Director Ministerial del Ministerio de Vivienda y Hábitat del Estado Zulia, habilitó la vía judicial bajo este pedimento, producto de la negativa de cumplir voluntariamente con el requerimiento formulado a través de esa instancia administrativa.

   En consecuencia con lo anterior y desentrañado el sentido de las conductas o hechos que aparecen del medio de prueba en examen y comparado con la hipótesis legal invocada en la demanda, el Juez logró a través de un movimiento dialéctico y circular en cuanto a su conocimiento del caso, formar su convicción acerca de la verdad de los hechos narrados en la demanda que fundamentan la pretensión hecha valer, como lo es, en este caso, el estado de necesidad, invocado para ocupar el inmueble litigioso y en consecuencia logró la parte actora como se dijo, haber cumplido con la carga probatoria del hecho alegado y siendo los accionantes, los propietarios del inmueble, les asiste lógicamente el derecho invocado, al haber agotado con el trámite administrativo exigido en la Ley especial.

   En este sentido, para puntualizar y rescatar lo precedentemente expuesto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia No. 184, Expediente, 14-0011, de fecha 21 de marzo de 2.014, con ponencia del Magistrado Juan José Mendoza Jover, en recurso de Revisión Constitucional relacionado al punto en examen hizo suyo el criterio, expuesto por la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo en Sentencia No. 1588 del 30-11-2000, al expresar:

   “Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de éste órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad”, éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”.

   En conclusión, entiende el Juez quien hoy decide, que la necesidad de ocupar el inmueble no obedece a razones económicas, sino que puede tener una naturaleza diferente para un momento dado, que justifique de forma justa la procedencia del Desalojo, y se concreta bajo las exigencias de la Ley cuando han mediado circunstancias fácticas comprobadas en juicio, que lleven al Juez a la plena convicción de que existe ‘justo motivo’ que se pone de relieve ante el interés indudable del necesitado para ocupar la vivienda como ocurrió en el presente caso, mas no otro motivo en particular; encontrándose igualmente probado este tercer elemento que conduce al Juez a encontrar demostrada en su mérito, la causal invocada en el Libelo de demanda.

   DECISIÓN

   Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: