Decisión nº 317 de Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de Lara, de 12 de Noviembre de 2007

JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA

Barquisimeto, 12 de Noviembre de 2007

AÑOS: 197° Y 148°

ASUNTO: KP02-V-2007-003987

DEMANDANTE: D.Y.A.S., venezolana, titular de la cédula de identidad N° 7.417.790.

ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: RICARDO DÍAZ MOYANO Y F.P.G.G., inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nros 114.330 y 114.364, respectivamente.

DEMANDADA: M.C.C.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.297.881.

ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: S.F., inscrita en el I.P.S.A, bajo el N° 35.132

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA

En fecha 19.09.07, se recibió de la U.R.D.D., demanda por DESALOJO, instaurado por los ciudadanos RICARDO DÍAZ MOYANO Y F.P.G.G., en su carácter de abogados asistente de la ciudadana D.Y.A.S., contra la ciudadana, M.C.C.C., todos arriba identificados. El día 25.09.07, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada. En fecha 26.09.07, la parte actora consignó fotostatos del libelo de la demanda a los fines de practicar la citación. En fecha 01.10.07, se acordó librar cartel de citación conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento civil. El día 09.10.07, el alguacil consignó recibo de citación sin firmar por la parte demandada. En fecha 10.10.07, la parte actora solicitó al Tribunal se libre boleta de Notificación de conformidad con el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 15.10.07, se acordó librar boleta de Notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 ejusdem. El día 18.10.07, la secretaria dejó constancia de su traslado al domicilio de la demandada cumpliendo con lo establecido en el referido artículo. En fecha 22.10.07, la parte demandada opuso cuestiones previas y contestó la demanda. En fecha 24.10.07, la parte demandada consignó escrito de Pruebas. El día 25.10.07, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada, y se fijaron el tercer y el cuarto día para oír las declaraciones de los testigos promovidos por dicha parte. En fecha 29.10.07, el Tribunal convocó a las partes para llegar a una conciliación de conformidad con el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil. El día 31.10.07, se oyeron las declaraciones del ciudadano C.A.C.. En fecha 01.11.07, se oyeron las declaraciones de la ciudadana Eumar Desydet Escalante. Así mismo se dejó constancia que sólo la parte demandada compareció al Tribunal a los fines de efectuar el acto conciliatorio, instado por el Tribunal. En fecha 0511.07 la parte actora consignó escrito de promoción de Pruebas, así mismo presentó escrito de contradicción a la Cuestiones Previas opuestas por la parte demandada. El día 06.10.07, el Tribunal advirtió a las partes que la presente causa se encuentra en etapa de sentencia.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

La presente causa versa sobre acción de DESALOJO, intentada por los abogados RICARDO DÍAZ MOYANO Y F.P.G.G., en su condición de representantes judiciales de la ciudadana D.Y.A.S., contra la ciudadana M.C.C.C., todos arriba antes identificados. Señala la parte actora que en fecha 01.07.04, suscribió un contrato de arrendamiento debidamente notariado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto Estado Lara en fecha 01.07.04, con la ciudadana M.C.C.C., el cual tiene como objeto un inmueble ubicado en la Urbanización Brisas de Carorita II, Calle 1, N° 5, Sector A.B. en Jurisdicción del Municipio Iribarren del Estado Lara.

Alude que el mencionado contrato se convino por un plazo de Seis (06) meses, prorrogables contados a partir del 31 de junio de 2004, y con un canon de arrendamiento mensual de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000), pagaderos los días treinta de cada mes. Asimismo agrega se estipuló como domicilio especial la ciudad de Barquisimeto.

Sostiene que la ciudadana M.C.C.C., dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio y agosto del presente año, para un total de Bs. 400.000,00, encontrándose de esta manera incursa en el supuesto de hecho previsto en el literal “A”, del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Con fundamento a los antes expuesto solicitó al Tribunal el desalojo del inmueble arrendado y en consecuencia la entrega libre de personas y cosas, y en el mismo estado en que lo recibió, así como la cancelación de Bs.400.000,00, por concepto de los cánones de arrendamientos insolutos, y el pago de los daños y perjuicios equivalente a una cantidad igual al canon de arrendamiento mensual, por cada mes que transcurra desde el mes de julio del 2007, hasta la fecha en se verifique el desalojo del inmueble arrendado. Solicitó el pago de las costas del presente juicio.

Fundamentó la acción en el Literal “A”, del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en los artículos 1.160, 1.167, 1.592, y 1.594 del Código Civil. Estimó la demanda en Bs. 800.000,00.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Comparece M.C.C.C., asistida por la abogada S.F., ambas arribas identificadas, a fin de dar contestación a la demanda, con fundamento al artículo 883 del Código de Procedimiento Civil. En primer lugar, opuso Cuestión Previa, tomando como base el artículo 885 ejusdem y en concordancia con el artículo 346 numeral 11, del mismo Código, señalando que en fecha 01.07.04, suscribió un contrato con la ciudadana D.Y.A.S., lo que evidencia en documento que acompañó.

Puntualiza que el contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo. Que para el supuesto de contrato a tiempo determinado la acción procedente es la de Resolución o la de Cumplimiento de contrato. Y que, en cambio para un contrato a tiempo indeterminado, la acción debe ser la de Desalojo.

Hace referencia y transcribe la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, referido al término de duración del contrato de arrendamiento. Destaca que la ciudadana D.Y.A.S., en ningún momento le manifestó su voluntad de no renovarle el contrato, por lo que considera que el mismo se ha mantenido vigente, y se renovó en fecha 30.06.06, por seis meses más, materializándose el supuesto de hecho a que se contrae la referida Cláusula segunda, de la convención arrendaticia y manteniéndose el contrato de arrendamiento determinado en cuanto su duración.

Concluye que el contrato que vincula a las partes es un contrato escrito con determinación de tiempo, por lo que la demanda por desalojo resulta contraria a derecho, conforme lo establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por ende improcedente. Razón por la cual solicita se declare con lugar la cuestión previa alegada establecida en el numeral 11 del artículo 346.

De seguidas, al fondo, niega, rechaza y contradice los hechos como el derecho invocado en la demanda de Desalojo, por considerarlo no ciertos.

ANÁLISIS DEL ACERVO PROBATORIO

Observa esta Juzgadora que la parte demandante consignó con el escrito libelar:

1- Original del poder otorgado a los abogados RICARDO DÍAZ MOYANO Y F.P.G.G., por la parte accionante ciudadana D.Y.A.S., autenticado en la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, bajo el N° 58, Tomo 281. Este instrumento no tiene relevancia en cuanto a lo discutido en autos, solvencia en los cánones señalados insolutos, por lo que debe ser desechado como prueba de este proceso. Y así se decide.

2- Copia certificada mecanografiada y copia simple del Contrato de Arrendamiento, autenticado en la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara, bajo el N° 20, Tomo 86 del día 01 de julio de 2007. Este documento reconocido, como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido tachado ni impugnado tiene para esta Juzgadora todo el valor probatorio que de él se desprende. Y así se determina.

Al momento de contestar la demanda, la accionada consigna copia simple del contrato de arrendamiento, recién valorado, por lo que se hace innecesario repetir lo recién decidido. Y así se decide.

Al momento de promoción de pruebas ambas partes hacen uso de ese derecho. La parte accionante invocó el mérito favorable de autos, de conformidad con el artículo 1.401 del Código de Procedimiento Civil. Mientras la parte demandada en el lapso Probatorio, consignó:

1. Comunicación de fecha 12.08.07, donde la actora y otro, ofertan la venta del inmueble objeto de la presente causa a la hoy accionada.

2. Copia de documento de liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble.

3. Copia de formato para la solicitud de certificación de gravamen.

4. Promovió declaraciones testimoniales de los ciudadanos Yelixsandro Huerta Lucena, C.A.C.R. y Eumar Escalante Pérez, compareciendo únicamente los dos últimos.

Todas estas pruebas, buscan evidenciar alegatos que no fueron planteados en el momento procesal oportuno para ello: el momento de contestar la demanda, por lo que es forzoso para esta Juzgadora, negarles todo su valor probatorio, pues no guardan relación con lo controvertido en esta litis. La litis está trabada, según lo expuesto entre las partes, sobre la solvencia o no de la demandada, pues en base a esa proposición es que exige la demandante el desalojo del inmueble, siendo que la accionada se limitó, al fondo, a rechazar, negar y contradecir de manera genérica tanto el derecho como los hechos, por no ser ciertos. Y así se establece.

DE LA CONTRADICCIÓN A LA CUESTIÓN PREVIA

El representante actoral, previo señalamiento a la inexistencia legal de iter procesal para tramitar las cuestiones previas, a excepción de la contenida en el ordinal 1 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contradice la cuestión opuesta ratificando que el contrato es a tiempo indeterminado, por lo que sí le es aplicable el artículo 34 de la Ley Especial invocada, transcribe los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, destacando la figura de la tácita reconducción, asegurando que en razón de no haber notificado la no renovación a la demandada, de acuerdo a la cláusula segunda del contrato que también transcribe, se convirtió en uno a tiempo indeterminado.

SOBRE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA

Esta Administradora de Justicia, antes de hacer ningún pronunciamiento al fondo, pasa a resolver la cuestión previa opuesta por la parte demandada, con base al artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil:

Para resolver la Cuestión Previa propuesta, nuestro Código Adjetivo Procedimental en el artículo 351 señala:

Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10 y 11 del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, si conviene en ellas o si las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente.

En el caso en autos, la parte demandante contradice la cuestión previa interpuesta mucho después de los cinco (05) días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento.

Aquí es pertinente destacar que el procedimiento especial inquilinario le da un tratamiento diferente a la incidencia de las cuestiones previas. El caso en autos se rige por el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra establece:

Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. (Resaltado de este Tribunal).

Por lo que la incidencia sobre cuestiones previas prevista en el procedimiento ordinario, no es aplicable plenamente en materia arrendaticia. Pues es evidente que, no obstante establecer el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil la ocasión para contradecir la cuestión previa interpuesta, no existe en el procedimiento inquilinario la oportunidad procesal para que el Juez determine, aún si no subsana la parte actora ni refuta lo alegado por el oponente, si es válida o no la Cuestión Previa propuesta y, así, posteriormente el demandado contestar tempestivamente la demanda.

En el caso especial de la materia inquilinaria, el Juez toma su decisión respecto de las Cuestiones Previas, en el mismo momento de dictar sentencia definitiva, habiendo ya precluido la oportunidad de contestar la demanda. No existiendo, entonces, por razón de la especialidad un procedimiento incidental sobre cuestiones previas, esta Sentenciadora aun cuando no se promovieron ni evacuaron pruebas exclusivamente a tal fin, como lo establece el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar la cuestión previa propuesta, tomando como elementos probatorios los que rielan en autos.

Aquí también es importante resaltar que dentro de las finalidades de la existencia de las cuestiones previas en el proceso, está la de que haya regularidad en la relación jurídico-procesal, para que la actividad jurisdiccional se desarrolle en torno al mérito del asunto controvertido. Coincidiendo quien esto juzga con lo dicho por L.C.E. en su obra Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Ordinario, p. 115: “(A)ún cuando el demandante no contradiga las cuestiones previas opuestas por el demandado, el Juez no debe entenderlas admitidas, sino que deberá decidir sobre su procedencia y, las declarará con lugar, sólo en caso que no sean contrarias a derecho”. De tal manera, que pasa esta jurisdicente a analizar la cuestión opuesta.

La parte accionada opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal décimo primero (11°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, asegurando que por ser el contrato a tiempo determinado no le es aplicable la acción de desalojo interpuesta a la relación locativa entre las partes.

El apoderado de la parte actora, en aras de contradecir la cuestión propuesta señala que en virtud de no haber hecho la notificación prevista en la cláusula segunda del contrato, este se transformó en uno a tiempo indeterminado.

La referida cláusula textualmente dice (folio 6 y su vuelto): “El termino de duración de este contrato de arrendamiento es de seis (06) meses, contados a partir del 30.06.04, pero podrá prorrogarse por períodos iguales, salvo que algunas de las partes manifieste a la otra, con por lo menos dos (2) meses de anticipación su voluntad de no renovarlo”. (Negritas y subrayado del Tribunal).

Es decir, leyendo cuidadosamente esta norma entre las partes, se concluye que la duración pactada es de seis meses, prorrogable por períodos iguales, A MENOS que haya una manifestación anticipada en dos meses de la voluntad de no renovarlo. Lo cual significa, en razón de ambas partes coincidir en la falta de notificación, que el contrato no se indeterminó en cuanto a su finalización. Por el contrario, se prorrogó de manera automática por seis meses más. Y así consecutivamente. Y así se determina.

Ahora bien, lo planteado en la cuestión opuesta es que por ser un contrato determinado en cuanto a su tiempo, no le es aplicable lo establecido en la Ley inquilinaria que señala expresamente en su artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (omisis).”

Así es claro que el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, usado como fundamento para la acción incoada, señala ser aplicable sólo para contratos a tiempo indeterminado.

Al respecto esta Juzgadora coincide con lo expuesto por el autor venezolano R.H.C., en su obra El Nuevo régimen Inquilinario en Venezuela, especialmente en las páginas 104 y 105. Criterio expresado en múltiples decisiones desde el 13 de octubre de 2004 (expediente KP02-V-2.003-1051). El desalojo es una consecuencia de la resolución del contrato pactado. Cuando la parte actora intenta la llamada acción de desalojo, no hace más que pedir la resolución del contrato inquilinario, sólo que con base a determinadas causales que la ley especial, en su artículo 34, restringe como ya se dijo, sólo al caso de las convenciones a tiempo indeterminado. En palabras de Hung: “las causales de desalojo, no configuran sino causales de resolución del contrato de arrendamiento, toda vez que lo que se persigue es la extinción de la relación arrendaticia y la consecuente desposesión del bien por parte del arrendatario, es decir su DESALOJO”.

Siendo que, frente al incumplimiento de una de las partes, puede la otra escoger la resolución o el cumplimiento del contrato y que en razón de la nueva forma de ver el derecho en nuestra Patria y en atención al principio iura novit curia, se concluye que lo perseguido por la actora es la resolución del contrato, con la consecuente devolución del bien. Y así se establece.

Por lo que es obligatorio, luego del análisis realizado, declarar esta cuestión previa SIN LUGAR. Y así se declara.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.

La parte actora asegura la insolvencia de la demandada con respecto a los meses de julio y agosto de 2007, señalando que el monto adeudado es de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES. Por su lado, la accionada niega y rechaza de manera genérica lo argumentado por la accionante.

Así las cosas, observa esta Sentenciadora que correspondía a la parte demandada demostrar la solvencia alegada en su defensa, de lo cual no se observa en autos prueba alguna que desvirtúe lo alegado por la actora en su escrito libelar. Por lo que es obligatorio para quien esto decide declarar su insolvencia. Y así se declara.

A mayor abundamiento en cuanto a la pretensión de la accionante relativa al pago de los cánones de arrendamiento insolutos, entiende quien esto decide que la parte actora en su escrito de demanda especificó el incumplimiento con la responsabilidad contractual del pago a ser dirimido en la presente lidia judicial, indicando en consecuencia por tal el monto de los cánones de arrendamiento vencidos y los que se siguieren venciendo hasta la entrega del inmueble. Al respecto, la jurisprudencia ha establecido que así el arrendador busca que el arrendatario cumpla con las obligaciones contraídas y que de lo contrario se estaría enriqueciendo sin justa causa. (Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, 28 de febrero de 2003).

De tal manera, que establecida como fue la insolvencia a partir de julio de 2007, debe cancelar la demandada los meses insolutos desde esa fecha, y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble tal como lo solicitó la actora. Y así se decide.

III

En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

1. CON LUGAR la demanda por DESALOJO, intentada por la ciudadana D.Y.A.S., venezolana, titular de la cédula de identidad N°. 7.417.790 contra la ciudadana M.C.C.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.297.881.

2. SE ORDENA al demandado la entrega del un inmueble ubicado en la Urbanización Brisas de Carorita II, Calle 1, N° 5, Sector A.B. en Jurisdicción del Municipio Iribarren del Estado Lara.

3. SE ORDENA a la parte demandada el pago a la parte accionante de la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) {CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.400)}, correspondiente a los cánones de lo meses de julio y agosto de 2007, así como la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) {DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.200)} por cada mes transcurrido después de agosto de 2007, hasta la entrega definitiva del inmueble.

4. SE CONDENA en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.

PUBLÍQUESE, incluso en la página Web de este Juzgado, Y REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 12 días del mes de noviembre de Dos Mil Siete (2.007). Años 197 de la Independencia y 148 de la Federación.

La Juez

Dra. Patricia Riofrío Peñaloza

La Secretaria,

María Milagro Silva

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 3:18 de la tarde.

La Secretaria