Decisión de Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de Bolivar, de 24 de Febrero de 2016

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Pues bien, lo cierto es que las partes celebraron un contrato en términos ambiguos, a pesar de que sus elementos existenciales (consentimiento, objeto y causa) están patentizados en el, y por su parte, esas clausulas ambiguas no pueden declararse como invalidas conforme al artículo 1200 del Código Civil, ya que además de no ser contrarias a la Ley, desnaturalizarían la esencia del contrato, lo que nos sugiere la necesidad de interpretarlo a través del sistema establecido en el mencionado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que no es otro que descubrir la intención de las partes al celebrar ese contrato, para lo cual creemos conveniente en la necesidad de unir los supuestos de la clausula Segunda, tal y como lo hace el demandante, pero además, incorporarnos una serie de hechos que demuestran la verdadera intención de los contratantes.

CAPITULO II

LOS HECHOS

Obedeciendo la intención de las partes, mis mandantes procedieron a firmar el contrato de opción a venta, e iniciaron las diligencias tendentes a procurar la liberación del inmueble de los gravámenes que sobre él pesaban, lográndose en la fecha mencionada por el demandante. Por su parte, también se enviaron los recibos de servicios públicos al demandante, los cuales recibió estampando una nota de protesta por unos instrumentos no establecidos en el contrato, lo cual hace presumir que en referencia a lo que le fue presentado estuvo conforme e inclusive y tal como lo expresa el demandante, también se les verifico la tradición del inmueble, con la entrega material de las llaves y otorgándoles el uso y posesión, tal y como lo señala el actor en su libelo al expresar:

…ya identificado y es en razón de este animo de comprar que acordamos que la vendedora nos entregaría las llaves del inmueble como en efecto nos la entrego, a fin de ir adelantando los trabajos de adecuación y mejoras del inmueble y proceder lo antes posible a ocuparlo, mejoras estas que efectivamente ya hemos realizado en dicho inmueble y por tanto ya lo hemos ocupado y en tal virtud nos viviendo en el referido inmueble…(itálicas mías) Leer 3º párrafo del folio 3 del escrito de demanda.

En este sentido tenemos que, la parte demandante vio cumplidos todos los requisitos contractuales, y se apersonaron a llevar el contrato ante el Registro Público para su firma, pero faltaba una de las principales condiciones establecidas en esa clausula Segunda como lo es el pago del saldo restante del precio, lo que el demandante de manera temeraria ha silenciado, es decir, jamás arguye sobre el momento para efectuar ese pago, lo cual es un requisito indispensable a tenor de la Ley, en contexto con la intención de las partes y consonó con la clausula Cuarta del contrato, que establece claramente que solo se procedería a la protocolización del documento definitivo “ una vez cumplidos los requisitos de este contrato”, sin discriminar el pago del saldo restante, que necesariamente debió producirse previamente.

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De lo anteriormente expuesto, se puede colegir que quien ha incumplido con el contrato es el ciudadano D.L.M.P., ya que los lapsos para el pago transcurrieron íntegros, sin que mis representados hayan recibido los dineros exigidos, es decir, mis mandantes cumplieron con todos los requisitos establecidos en la clausula segunda, y el único que debía cumplir o quedaba pendiente por cumplir era el demandante, y ello no se ha verificado. Por ello no es procedente esta demanda, y así pido lo declare, como de igual forma hace improcedente los daños y perjuicios por algún incumplimiento de mis mandantes.

TITULO III

EXCEPCION PERENTORIA

Non adimpletis Contractus:

Instaura el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, las distintas posiciones o actitudes que puede asumir el demandado en la oportunidad de contestar la demanda, creándose allí, una posición de franco rechazo a la pretensión con fundamento en las excepciones perentorias, concibiéndose estas, como aquellas que introducen nuevos hechos que conforme al artículo 12 ejusdem, no pueden ser suplidas por el juez, suponiendo la alegación de un hecho distinto que desvirtúa el efecto jurídico alegado por el actor, lo cual ora impidiendo el nacimiento del derecho, ora modificando sus consecuencias, o bien extinguiendo la pretensión; es así que excepciono a los ciudadanos MELNODIS M.V.F. y J.L.S.L., alegando la causal de non adimpletis contractus, o lo que es igual, la excepción de contrato no cumplido. Todo ello fundado en los subsiguientes términos: establece el artículo 1.134 del Código Civil que “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”.

Los contratos en Venezuela desde ese punto de vista son unilaterales o bilaterales, en el primero de los casos son aquellos cuando sólo surgen obligaciones para una sola de las partes contratantes, en esta clase de contratos una sola parte es deudora y la otra parte es acreedor; y son bilaterales, cuando surgen obligaciones para ambas partes contratantes, presentando la particularidad, de que cada una de las partes esta obligada frente a la otra, son recíprocamente deudores, podría decirse que se caracterizan porque esta desdoblados en dos (2) obligaciones reciprocas o en pluralidad de obligaciones distribuidas entre las dos (2) partes. Pero su nota principal es la perfecta paridad existente entre estos recíprocos deberes.

Omissis…

Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado. En el caso de marras, ocurridos los supuestos establecidos en el contrato y tras una serie de hechos se procedió a notificar personalmente al ciudadano D.L.M.P., para que pagara el saldo restante, notificándole que todas las condiciones de la Clausula Segunda estaban dadas, sin embargo el pago no se efectuó. Es decir no se recibió ni el pago de los saldos restantes, ni una carta formulando algún desacuerdo sobre los montos exigidos, lo que nos hace concluir que El Optante, incumplió abiertamente su obligación contractual. En el contrato se estableció que el saldo de precio de venta, es decir, la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (60.000,00 Bs.) deberían pagarse conforme a lo siguiente: a) El saldo restante (60.000,00) sería pagado un mes después de la firma; b) y una vez liberada una Hipoteca que pesaba sobre el inmueble; c) y la entrega de todos los servicios públicos; d) y la tradición legal del inmueble.

Ello aunado con el dicho del demandante, en el que señala:

…En un plazo improrrogable de UN (01= MES DESPUES de la firma y una vez cancelada la liberación la hipoteca que se adeudaba sobre el inmueble…

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Es decir transcurrió el lapso, y no obstante a ello, el demandante jamás respondió conforme a lo establecido en el contrato, por lo que a la presente fecha 1º) ni recibimos el dinero exigido, 2º) ni algún desacuerdo con los cobros. Lo que nos hace concluir que este ciudadano no cumplió con sus deberes y obligaciones contractuales, por ello nos excepcionamos alegando de que no podemos cumplir con el contrato, debido a que el demandante no ha cumplido con las condiciones establecidas en la Clausula Segunda del contrato, y así pido se declare.

TITULO V

DE LA RECONVENCION

CAPITULO I

DE LA CAUSA PETENDI Y FUNDAMENTOS FACTICOS DE LA PRETENSION

Debemos tener claro que las obligaciones deben ejecutarse exactamente como han sido contraídas, aunque ello no obsta para que las partes puedan -por principio de autonomía de la voluntad- modificar los modos, tiempos y formas de ejecución del contrato. De allí que creemos firmemente, en que yerra la parte demandante al considerar incumplido dolosamente, las condiciones de la convención celebrada entre las partes. En contrario, conforme a los supuestos establecidos en el contrato, procedimos a notificar personalmente al ciudadano D.L.M.P., para que pagara el saldo restante, sin embargo, hasta la presente fecha no hemos recibido el pago de los saldos restantes, lo que nos hace concluir que El optante, incumple abiertamente su obligación contractual.

CLAUSULAS PERTINENTES:

SEGUNDA: : EL OPCIONARIO ha solicitado a LA PROPIETARIA y este se ha convenido en reservarle un Derecho Preferente para la compra del mencionado inmueble, cuyo precio convenido en la Promesa Bilateral de Compra Venta es por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (250.000,00) los cuales se compromete EL OPCIONARIO, a cancelar con dinero de su propio peculio de la siguiente forma: A) En el momento de la Firma de la PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,00). B) Los restantes SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), un (01) mes después de la firma y una vez cancelada la liberación de hipoteca que se adeuda sobre el mencionado inmueble y entregar todas las solvencias de servicios públicos que reciba el inmueble tales como: energía eléctrica, agua, solvencia municipal y la tradición del inmueble al momento de la firma del documento definitivo…

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CUARTA: LA PROPIETARIA, una vez cumplidos los requisitos de este contrato, presentará el documento definitivo ante la Oficina de Registro Público a los fines de su protocolización.

CAPITULO II

CONCLUSION

De lo anteriormente expuesto, se puede colegir que tal conducta omisiva por parte del ciudadano D.L.M.P. conforma un incumplimiento de contrato, ya que los lapsos para el pago transcurrieron íntegros, sin que hayamos recibido el dinero exigido. Por ello, aplica la consecuencia jurídica que permite la resolución de la convención.

CAPITULO III FUNDAMENTOS DE DERECHO

Corresponde en este capitulo señalar las normas aplicables al caso concreto, por lo que es sine-quanom indicar como fundamento de la presente pretensión la normativa siguiente: Artículo 1160, Artículo 1167, Artículo 1264.

CAPITULO IV

PETITORIO

Es por todo lo alegado, que de conformidad con las normas antes mencionadas y el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, ante este Tribunal ocurro con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos MELNODIS M.V.F. y J.L.S.L., ya identificados, a RECONVENIR, y como en efecto RECONVENGO al ciudadano D.L.M.P., Venezolano, Mayor de Edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-8.223.994, que en su carácter sustantivo de contratante y adjetivo de demandante-reconvenido, convenga en lo siguiente o a ello sea compelido por este Tribunal:

PRIMERO: En declarar la resolución del contrato de opción de venta celebrado con mis representados en fecha trece (13) de Octubre del año dos mil ocho (2008), autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, inserto bajo el Nro. 16, Tomo 187, de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho.

SEGUNDO: Al pago de costas y costos del proceso…

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En fecha 21 de febrero de 2011, el Juzgado Segundo del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar (Hoy TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO CARONÍ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR) admitió la reconvención propuesta por el ciudadano J.C.L., en su carácter de co-apoderado judicial de los ciudadanos MELNODIS M.V.F. y J.L.S.L., partes demandadas en la presente causa, contenida en el escrito de contestación de la demanda de fecha 08-02-2011; y ordenó el emplazamiento de la parte actora reconvenida, ciudadano D.L.M.P., para que compareciera por ante ese Tribunal, en el quinto día siguiente a que conste en autos la notificación que de la última de las partes se haga.

En fecha 28 de febrero de 2011, comparece por ante el Juzgado Segundo del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, el ciudadano M.A.A.M., alguacil de ese despacho, a fines de consignar boleta de notificación correspondiente al ciudadano R.M., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, debidamente firmada quedando notificado a los fines legales consiguientes.

En fecha 28 de febrero de 2011, comparece por ante el Juzgado Segundo del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, el ciudadano M.A.A.M., alguacil de ese despacho, a fines de consignar boleta de notificación correspondiente al ciudadano J.C.L., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, debidamente firmada quedando notificado a los fines legales consiguientes.

En fecha 11 de marzo de 2011, comparece el ciudadano R.M., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, ciudadano D.L.M.P., a fines de dar contestación a la reconvención, lo cual lo hizo en los siguientes términos:

“…PRIMERO

NIEGO Y RECHAZO, en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado, todos y cada uno de los alegatos explanados por la demandada en su escrito de reconvención.

CONTESTACION AL FONDO

Alega la parte demandada-reconviniente en su escrito de reconvención que mi representado incumple hasta la presente fecha su obligación contractual, incluso que no ha recibido el pago del saldo restante , todas estas afirmaciones son total y absolutamente falsas y por tales razones las NIEGO Y RECHAZO. Ya que mi representado consigno a favor, el saldo del precio de venta, es decir la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) y adicionalmente consigno la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00) por concepto de intereses equivalentes a cuatro (4) meses a la rata del 3% anual conformes a lo establecido en el Código Civil, mediante cheque de gerencia emitido a nombre del Juzgado Segundo del Municipio Caroní librado contra el Banco Venezuela con el Nro. 00000518 y cuyo pago oponemos a pesar de que la demandada reconveniente no ha dado cumplimiento a lo establecido contractualmente le consignamos de conformidad con los artículos 1527 y 1528 del Código Civil el saldo del precio.

NIEGO Y RECHAZO, que la propietaria haya cumplido con los requisitos de dicho contrato, ya que de una simple lectura se evidencia que la vendedora asumió obligaciones conjuntivas y no puede pretender el pago, cuando no ha cumplido con las obligaciones a que se comprometió en el referido contrato asentado bajo el Nro. 16, Tomo 187, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz. En este sentido es importante recordar las enseñanzas del maestro E.M.L. en su obra Curso de Obligaciones (Derecho Civil III), Universidad Católica A.B., página 57, quien señala:

“…Según la pluralidad de objetos (obligaciones que tienen dos o mas objetos):

1. Obligaciones conjuntivas.

2. Obligaciones alternativas.

3. Obligaciones facultativas.

1. Obligaciones conjuntivas.

   (124) Son aquellas que recaen sobre varios objetos y para cumplirlas, el deudor debe realizar las diversas prestaciones que constituyen los respectivos objetos. Por ejemplo: A se compromete a pagar Bs. 10.000,00 y a entregar un vehículo. El deudor para cumplir su obligación debe ejecutar ambas prestaciones: pagar los diez mil bolívares y entregar el vehículo. La conjunción copulativa “y” las caracteriza.

2. Obligaciones Alternativas.

   (125) En ellas existen varios objetos sobre los cuales el deudor se obliga a cumplir una determinada prestación. La obligación del deudor recae sobre varios objetos, pero el cumple la obligación ejecutando su prestación solo sobre uno de ellos. Ejemplo: A se compromete a construir una casa o a pagar Bs. 50.000,00; A se libera o ejecuta su obligación construyendo la casa o pagando los Bs. 50.000,00. El deudor tiene una obligación con dos objetos pero la cumple entregando uno solo de ellos. Se dice entonces, que ambos objetos están “in obligationem”, pero uno solo de ellos esta “in solutionem”, pues el pago (solutio) se efectúa sobre uno de los objetos solamente.

3. Obligaciones Facultativas

   (126) En estas, la obligación en principio parece tener dos objetos, pero en realidad tiene uno solo, pues el deudor tiene la facultad de cumplir con la obligación cumpliendo una prestación distinta de la que contrajo, ejecutando una prestación sustitutiva de la que prometió inicialmente. Por ejemplo: me comprometo a pagar cien mil bolívares, pero quedo libre de esa obligación entregando una casa-quinta a mi acreedor. En estas obligaciones, uno de los objetos esta “in obligationem” y el otro “in solutionem”. Solo el deudor es quien puede exigir el objeto “in obligationem” pero no el que esta “in solutionem”. Por ejemplo en el caso expuesto, el acreedor puede exigirle al deudor el pago de los cien mil bolívares, pero no la entrega de la casa-quinta. Cumplir esta última prestación es solo potestativo del deudor. Este es el único que puede decidir sobre la ejecución de ella.

   En el caso que nos ocupa, podemos observar que, la obligación del pago del saldo del precio, estaba condicionada a que los vendedores cumplieran con una cadena de evento y finalmente firmaran el documento definitivo de compra venta, es decir realizaran la tradición del inmueble, cuestión esta que hasta la presente fecha no han hecho por lo que el Tribunal debe ordenarle el cumplimiento conforme a lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido debemos analizar el contenido de la clausula Segunda del contrato que establece:

   SEGUNDA: : EL OPCIONARIO ha solicitado a LA PROPIETARIA y este se ha convenido en reservarle un Derecho Preferente para la compra del mencionado inmueble, cuyo precio convenido en la Promesa Bilateral de Compra Venta es por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (250.000,00) los cuales se compromete EL OPCIONARIO, a cancelar con dinero de su propio peculio de la siguiente forma: A) En el momento de la Firma de la PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,00). B) Los restantes SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), un (01) mes después de la firma y una vez cancelada la liberación de hipoteca que se adeuda sobre el mencionado inmueble y entregar todas las solvencias de servicios públicos que reciba el inmueble tales como: energía eléctrica, agua, solvencia municipal y la tradición del inmueble al momento de la firma del documento definitivo…

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   El contenido del contrato es claro y de la referida clausula segunda se desprende que se trata de un contrato de venta sometido a condiciones u obligaciones conjuntiva, por lo que su eficacia y consecuente perfeccionamiento, estaba sometido al cumplimiento de las obligaciones que asumieron los vendedores, toda vez que, la vendedora (demandada-reconviniente) debía cumplir una serie de evento de manera conjunta sin lo cual mi representado no estaba obligado a pagar el saldo del precio.

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   De lo anterior transcrito, se observa que, cuando la venta versa sobre bienes reales, en este caso un bien inmueble, el vendedor tiene la obligación de hacer la tradición mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad. Condición esta que además esta establecida contractualmente cuando se condiciono el pago a”…la tradición del inmueble al momento de la firma del documento definitivo…”. Ahora bien, del caso de marras, de manera palmaria se evidencia que fueron los vendedores no han cumplido ni al contrato, ni con el mandato contenido en el artículo 1.488 del Código Civil, lo que comporta un claro incumplimiento por parte de los vendedores, quienes no cumplieron con su obligación contractual de otorgar el documento definitivo de venta. Es importante destacar que contractualmente la vendedora estaba en la obligación de presentar el documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario, tal y como lo establece la clausula cuarta del contrato, sin embargo la vendedora no dio cumplimiento a este acuerdo. Pretende la parte actora argüir que el documento que aporta mediante inspección judicial es prueba de cumplimiento, lo cual rechazamos de manera enérgica, porque se evidencia que el referido documento aparece otra persona que no es mi representado con quien los vendedores tienen la obligación contractual, es decir, si en el contrato no hay una estipulación a favor de un tercero, mal puede pretenderse que el documento de propiedad se redacte a favor de una persona que no es parte en la relación contractual, por lo cual indudablemente los vendedores incumplieron también con la obligación asumida por ellos en la clausula cuarta del contrato y así pido sea declarado por este Tribunal.

   NEGAMOS Y RECHAZAMOS, que mi representado no haya dado cumplimiento a la única obligación que tenia, es decir la de pagar en el momento en que se efectuara la tradición, ya que mi representado consigno a favor, el saldo del precio de venta, es decir, la cantidad sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) y adicionalmente consigno la cantidad de seiscientos bolívares (Bs. 600,00) por concepto de intereses equivalentes a cuatro (4) meses a la rata del 3% anual conformes a lo establecido en el Código Civil, mediante cheque de gerencia emitido a nombre del Juzgado Segundo del Municipio Caroní librado contra el Banco Venezuela con el Nro. 00000518, y cuyo pago oponemos a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.527 y 1.528 del Código Civil:

   …Capitulo V

   De Las Obligaciones del Comprador

   Artículo 1527

   La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato.

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   En este sentido pedimos se le ordene a la parte demandada reconviniente a dar cumplimiento al contrato y en caso de negativa se proceda conforme a lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

   TERCERO

   PETITORIO

   En tal sentido, pido a este Tribunal, se declare SIN LUGAR la presente reconvención y CON LUGAR la demanda interpuesta por mi representado…

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   En fecha 23 de marzo de 2011, comparece el ciudadano J.C.L., en su carácter de co-apoderado judicial de los ciudadanos MELNODIS M.V.F. y J.L.S.L., a fines de promover pruebas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 388 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 05 de abril de 2011, comparece el ciudadano R.J.M., actuando en su carácter de co-apoderado judicial de la actora, a objeto de promover pruebas en el presente juicio.

   En fecha 14 de abril de 2011, el Tribunal de la causa, visto el escrito de promoción de pruebas presentado por el ciudadano R.J.M., en su carácter de co-apoderado judicial del ciudadano D.L.M.P., parte actora, las admitió por no ser contrarias a derecho; en relación al PARTICULAR IV de las pruebas de Informes, se ordenó oficiar lo conducente a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní, a la Empresa Hidrobolívar, a la Alcaldía Socialista Bolivariana del Municipio Caroní, a los fines de que informara a ese Tribunal de lo solicitado en el escrito de pruebas presentado por el actor.

   En fecha 08 de Junio de 2011, comparece por ante el Tribunal de la causa el ciudadano: M.A.A., alguacil de ese despacho judicial y consigna oficio de notificación correspondiente al ciudadano ALCALDE del Municipio Caroní del Estado Bolívar; debido a que en fecha 03-06-2011, se trasladó al Palacio Municipal de San Félix, ubicando a la ciudadana Y.M., la cual manifestó ser asistente administrativa del despacho, con quien se entrevistó y procedió dicha ciudadana a firmar y sellar en representación del Alcalde el oficio de notificación.

   En fecha 10 de Junio de 2011, el ciudadano R.J.M., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, solicita mediante diligencia la suspensión de la presente causa en virtud del artículo 4 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicada en Gaceta Oficial Nro. 39.668, del 6 de mayo de 2011.

   En fecha 15 de Junio de 2011, el Tribunal de la causa, vista la promulgación y entrada en vigencia del Decreto con Rango y valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas publicada en Gaceta Oficial Nro. 39.668 del 6 de mayo del año 2011, y observando que la pretensión en la presente causa, podía traer como consecuencia la perdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda por la parte demandada; en consecuencia, ese Tribunal ordenó la suspensión de la causa hasta tanto las partes acreditaran el agotamiento de la vía administrativa.

   En fecha 16 de Junio de 2011, comparece por ante el Juzgado Segundo del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, el ciudadano: M.A.A., alguacil de ese despacho judicial y consigna oficio de notificación correspondiente a HIDROBOLIVAR C.A., en la persona de DUBIL ROSQUEL, en su carácter de secretaria de dicha empresa estatal.

   En fecha 02 de Junio de 2011, fue recibido Oficio de la Síndica Procuradora Municipal, ciudadana Eglis R.S., de fecha 25 de mayo del año 2011, dando respuesta al oficio distinguido con el Nro. 11-2675 de fecha 27 de enero del año 2011, donde se solicitó información del presente juicio; remitiendo comunicación de la Coordinación de Administración Tributaria Municipal de fecha 18 de mayo del año 2011, en la cual establecen la relación de pagos, hechos por la ciudadana MELNODIS M.V.F., parte demandada en el presente juicio.

   En fecha 16 de Junio de 2011, visto el Oficio Nro. 420/2011, emitido por la Sindica Procuradora Municipal; en consecuencia, se ordenó agregarlo al expediente de conformidad con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 20 de Junio de 2011, comparece el ciudadano J.L., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, a los f.d.A. el auto de fecha 15 de junio de 2011 que suspendió la presente causa.

   En fecha 30 de Junio de 2011, el Tribunal de la causa, vista la diligencia de fecha 20 de junio de 2011, suscrita por el DR. J.L., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada; ese Juzgado OYE DICHA APELACION EN UN SOLO EFECTO de conformidad con lo establecido en el artículo 1 de la Resolución Nro. 2009-0006, de fecha 18 de Marzo del 2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena y publicada en la Gaceta Oficial Nro. 39.152 de fecha 2 de Abril de 2009.

   En fecha 08 de agosto de 2011, visto el Oficio Nro. 35/2011 de fecha 29 de Julio de 2011, emitido por la Coordinación de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (No Penal)-Puerto Ordaz, con motivo del presente juicio, el Juzgado Segundo del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, ordena agregarlo a los autos de conformidad con el artículo 107 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 19 de septiembre de 2011, el Juzgado Segundo del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, ORDENA la remisión de las copias certificadas del presente expediente al Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito, de Protección del Niño, Niña, y Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en virtud de la apelación de fecha 20 de Junio del año 2011, presentada por la representación judicial de la parte demandada.

   En fecha 16 de febrero de 2012, el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito, de Protección del Niño, Niña, y Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado B.R. el auto de fecha 15 de junio del año 2011 dictado por el Juzgado Segundo del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, que ordenó la suspensión de la causa y ordena la continuidad del curso legal del proceso.

   En fecha 12 de marzo de 2012, el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito, de Protección del Niño, Niña, y Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en virtud de la decisión de fecha 16 de febrero del año 2012, ordena su remisión al Juzgado Segundo del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

   En fecha 26 de marzo de 2012, el Juzgado Segundo del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, visto el oficio Nro. 12-87 emitido por el Juzgado superior supra mencionado, ordena agregar al expediente de conformidad con el artículo 107 del CPC.

   En fecha 04 de Junio de 2012, comparece el ciudadano J.L., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, a f.d.R. la suspensión de medidas cautelares decretadas por ese Juzgado en fecha 30/11/2010 porque a su parecer dichas medidas no cumplieron con los requisitos establecidos por la Ley para decretarlos.

   En fecha 01 de agosto de 2012, comparece el ciudadano J.L., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, a fines de pedirle a tribunal que se pronuncie sobre lo solicitado en fecha 04 de junio de 2012.

   En fecha 16 de enero de 2013, el ciudadano D.J.R.A., Juez Titular del Juzgado Segundo del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, se INHIBE de conocer la presente causa por enemistad manifiesta con uno de los co-apoderados judiciales de la parte actora, ciudadano R.D.S.C., Inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 62.722.

   En fecha 28 de enero de 2013, el Juzgado Segundo del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, vista la INHIBICIÓN planteada por el ciudadano Juez titular de ese despacho judicial ciudadano D.J.R.A., ordena la remisión del expediente al Juzgado distribuidor del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar para la continuidad del proceso y oficio al el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito, de Protección del Niño, Niña, y Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a fines de que conozca sobre la incidencia planteada.

   En fecha 04 de marzo de 2013, el Juzgado Tercero de Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, distribuidor en esa fecha, hace constar que la presente causa mediante sorteo de Ley, le corresponde a este despacho judicial.

   En fecha 12 de marzo de 2013, este Tribunal se ABOCA al conocimiento de la presente causa y acuerda oficiar al Juzgado Segundo del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los fines de que remitiera los lapsos procesales transcurridos hasta esa fecha.

   En fecha 25 de marzo de 2013, comparece por ante este Tribunal el ciudadano S.R.A., en su carácter de alguacil titular de este despacho judicial, a los fines de consignar boletas de notificaciones debidamente firmadas por los ciudadanos R.J.M. y J.C.L., apoderados judiciales de las partes contendientes en la presente causa.

   En fecha 05 de noviembre de 2013, visto lo solicitado por el abogado en ejercicio H.G.F., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, por ser procedente lo solicitado lo acuerda de conformidad; en consecuencia se RATIFICÓ los oficios Nos. 11-2783 y 11-2785 de fechas 14 de abril del año 2011, por el Juzgado Segundo del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar; dirigidos a la Oficina Subalterna de Registro Público del municipio Caroní del Estado Bolívar y el segundo a la empresa Hidrobolìvar.

   En fecha 12 de mayo de 2014, este Tribunal vista la diligencia de fecha 06 de mayo de 2014 presentada por la ciudadana A.M.S.Q., en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, en la cual consigna los oficios emanados de este Tribunal a la Oficina Subalterna de Registro Público del municipio Caroní del Estado Bolívar y el segundo a la empresa Hidrobolívar, en la cual se ratifico los oficios Nros. 11-2783 y 11-2785 de fechas 14 de abril del año 2011, por el Juzgado Segundo del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar; en consecuencia ordeno agregarlos al expediente a los fines legales consiguientes.

   En fecha 05 de mayo de 2014, la empresa HIDROBOLIVAR C.A., establece que la ciudadana MELNODIS M.V.F., parte demandada en el presente proceso judicial, realizó pagos en su cuenta 0115800407500 correspondientes en fecha 28 de septiembre del año 2010 y que dicha relación de pagos se anexa para su revisión y control. (folios del 318 al 320).

   En fecha 17 de junio de 2014, este Tribunal ordena agregar el oficio emanado de HIDROBOLIVAR C.A. y los anexos que lo acompañan a fines de que surtan los efectos legales correspondientes.

   En fecha 25 de junio de 2014, este Tribunal vista la diligencia emanada de la ciudadana A.M.S.Q., en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, de fecha 19 de junio del año 2014, por ser procedente lo solicitado el tribunal lo acuerda de conformidad; en consecuencia se acuerda ratificar el contenido del auto de fecha 05 de noviembre del año 2013, distinguido con el Nro. 0702-12 a la Oficina del Registrador Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar.

   En fecha 23 de julio de 2014, este Tribunal visto el contenido de la diligencia de fecha 17 de julio de 2014, presentada por la ciudadana A.M.S.Q., en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora; el Tribunal se abstiene de proveer lo solicitado por cuanto para la presente fecha no consta en autos las resultas de las pruebas de informes.

   En fecha 01 de agosto de 2014, comparece por ante este Tribunal la ciudadana A.M.S.Q., su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, a los fines de consignar oficio Nro. 0518-14 dirigido al Registrador Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar debidamente recibido en fecha 31/07/2014 por dicho ente.

   CUADERNO DE MEDIDAS

   En fecha 30 de noviembre de 2010, el Juzgado Segundo del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, DECRETA MEDIDA PREVENTIVA DE PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre un bien inmueble propiedad de los co-demandados ciudadanos MELNODIS M.V.F. y J.L.S.L., debidamente identificados en autos, el cual se encuentra constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nro. B15 y la casa constituida sobre la misma, ubicada en la manzana “B”, Urbanización Curagua, situada en la Unidad de Desarrollo 307 de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar; asimismo DECRETA MEDIDA CAUTELAR INNOMINADA, mediante lo cual ordena oficiar al Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado a los fines de que se abstenga de practicar cualquier medida nominada de Secuestro o Innominada que implique la desposesión material, al accionante o su grupo familiar del inmueble objeto del presente litigio, objeto del contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes y constituido por el inmueble supra identificado.

   En fecha 16 de enero de 2011, comparece el ciudadano J.C.L., en su carácter de co-apoderado judicial de los demandados en el presente juicio, a los fines de hacer oposición a las medidas cautelares decretadas por ese Tribunal.

   En fecha 19 de enero de 2011, comparece el ciudadano J.C.L., en su carácter de co-apoderado judicial de los demandados en el presente juicio, a los fines de promover pruebas que demuestren los alegatos contenidos en el escrito de oposición a la medida cautelar decretada.

   En fecha 24 de enero de 2011, el entonces Tribunal de la causa, visto el escrito de promoción de pruebas presentado por ciudadano J.C.L., en su carácter de co-apoderado judicial de los demandados en el presente juicio, por cuanto no son manifiestamente ilegales o impertinentes se admiten en cuanto ha lugar en derecho y en relación al CAPITULO IV de las Pruebas de Informes, de conformidad con el artículo 433 ejusdem, se ordena oficiar lo conducente a la División de seguros de la Estatal CVG Bauxilum Compañía Anónima; Al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y tributaria (SENIAT); Gerencia de Tributos Internos Región Guayana; A este Tribunal y a la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz a los fines de que informen a este Tribunal, lo solicitado en los referidos particulares del mencionado escrito de pruebas.

   En fecha 25 de enero de 2011, comparece el ciudadano R.D.S., en su carácter de co-apoderado judicial del ciudadano D.L.M.P., parte actora en el presente juicio, a los fines de promover pruebas en la articulación probatoria abierta por ese Juzgado.

   En fecha 27 de enero de 2011, el Juzgado Segundo del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, visto el escrito de promoción de pruebas presentado por el ciudadano R.D.S., en su carácter de co-apoderado judicial del ciudadano D.L.M.P., Parte Actora, por cuanto las mismas no son manifiestamente ilegales ni impertinentes, se admiten en cuanto ha lugar en derecho y en relación al CAPITULO IV de las pruebas de informes, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se ordena oficiar lo conducente a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní, a Hidrobolívar y a la Alcaldía Socialista Bolivariana del Municipio Caroní a los fines de que informen a este Tribunal, lo solicitado en los referidos particulares del mencionado escrito de pruebas.

   En fecha 16 de febrero de 2011, el Juzgado Segundo del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, visto y recibido las resultas del oficio Nro. 11-2666, de fecha 24/01/2010 y 11-2666, de fecha 24/01/2011 y del oficio Nro. 11-2668 de fecha 24/01/2011 con motivo del presente juicio, se ordena agregar a los autos de conformidad con el artículo 107 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 15 de marzo de 2011, el Tribunal de la causa, vista la comunicación enviada por la Gerencia Regional de Tributos Internos Región Guayana, del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) con relación al oficio Nro. 11-2667 y el oficio Nro. 4687-11, enviado a este Juzgado; en consecuencia se ordena agregar a los autos de conformidad con el artículo 107 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 24 de marzo de 2011, comparece el ciudadano J.C.L., en su carácter de co-apoderado judicial de los codemandados, a los fines de solicitar que se declare la nulidad del decreto de las medidas cautelares y que dichas medidas sean suspendidas.

   En fecha 04 de abril de 2011, comparece el ciudadano M.A.A., alguacil de ese despacho judicial a fines de exponer que se traslado en fecha 01-04-2011, a C.C. S.T.C., Sede del Registro Alta Vista Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Caroní, del Estado Bolívar con oficio de notificación donde ubico al ciudadano C.B., a quien entrevisto y le informo ser el secretario y procedió a firmar y recibir su oficio.

   En fecha 04 de abril de 2011, comparece por ante el Tribunal de la causa el ciudadano M.A.A., alguacil de ese despacho judicial a fines de consignar oficio de notificación recibida por el ciudadano ALCALDE del Municipio Caroní del Estado Bolívar; debidamente firmada y sellada por la ciudadana Y.M., en su carácter de asistente administrativa del despacho del referido funcionario.

   En fecha 06 de abril del año 2011, comparece por ante el Tribunal de la causa el ciudadano M.A.A., alguacil de ese despacho judicial a fines de consignar oficio dirigido a la empresa HIDROBOLÌVAR C.A., siendo debidamente firmado y sellado por la ciudadana DUBIL ROSQUEL, en su carácter de secretaria de esa empresa estatal.

   En fecha 14 de abril de 2011, comparece el ciudadano J.C.L., en su carácter de co-apoderado judicial de los demandados en el presente juicio, a f.d.R. el escrito consignado en fecha 24/03/2011 que riela a los folios 130 al 132.

   En fecha 04 de mayo de 2011, comparece el ciudadano R.J.M., en su carácter de co-apoderado judicial del ciudadano D.L.M.P., parte actora, a los fines de solicitar que se deje sin efecto la medida cautelar acordada a favor de su representada y en su lugar se decrete medida de secuestro sobre el inmueble.

   En fecha 10 de mayo de 2011, el Tribunal de la causa, por recibido y visto el oficio Nro. 297-2011-054 de fecha 12-04-2011 proveniente de la Oficina Inmobiliaria de Registro Público y el anexo que le acompaña, contentivo de las resultas de la prueba de informes acordada mediante auto de fecha 27-01-2011 dictado en la presente causa; en consecuencia de conformidad con el artículo 107 del Código de Procedimiento Civil se ordena agregarlo a los autos.

   En fecha 17 de mayo de 2011, comparece el ciudadano J.C.L., en su carácter de co-apoderado judicial de los demandados en el presente juicio, a los f.d.R. escrito consignado en fecha 24/03/2011 que riela a los folios 130 al 132.

   En fecha 18 de mayo de 2011, comparece el ciudadano J.C.L., en su carácter de co-apoderado judicial de los codemandados, a objeto de RATIFICAR la suspensión de las medidas cautelares decretadas mediante auto de fecha 30/11/2010 así como establecer la no aplicación de la Resolución nro. 2011-0001, de fecha 14 de enero de 2011, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

   III

   VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

   Es entendido que la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir justicia de una manera imparcial, debiendo decidir conforme a lo que se pide, y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en el juicio.

   De manera pues, que el principio de la carga probatoria contenida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio, ateniéndose a las normas del derecho, conforme al dispositivo del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

   Por ello, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, esto es, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que al demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.

   Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.

   Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

   Hechas las anteriores consideraciones, de necesario señalamiento por parte de este Tribunal en virtud a la manera como fue planteada la demanda y mutua petición incoada, de seguida, este Juzgador pasa a analizar, valorar y apreciar el material probatorio cursante en autos, en base a lo cual procede a dictar su fallo. A tal efecto, se observa:

   La parte actora acompañó junto a su escrito libelar los siguientes instrumentos:

   1) Contrato original de promesa bilateral de compra que suscribió con los codemandados, ciudadanos MELNODIS M.V.F. y J.L.S.L., ya identificados, el cual quedó asentado en fecha 13 de octubre de 2010, bajo el No. 16, Tomo 187, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz.

   Este documento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la parte demandada, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil venezolano, tiene pleno valor probatorio, y así se declara.

   En el lapso probatorio, la parte accionante promovió las siguientes pruebas:

   1) Promovió la consignación realizada en este expediente en fecha 30-11-2010, a favor de la parte demandada por la cantidad del saldo deudor más los intereses calculados a la tasa legal. (ver cheque No. 00000518).

   Esta consignación de la cantidad de Bs. 60.600,00, realizada mediante cheque girado a favor del entonces Tribunal de la causa (Segundo de Municipio), no fue objetada ni impugnada por la demandada, antes por el contrario, reconoció expresamente tal depósito, motivo por el cual, surte pleno valor probatorio.

   2) De conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, promovió el recibo de pago de Impuesto Municipal sobre el referido inmueble consignado por los demandados al folio 15 del cuaderno de medidas. Donde se lee claramente lo siguiente: “…fecha de proceso 28/09/2010…”. Al no formar parte de los hechos controvertidos, se le otorga valor probatorio que emerge de los documentos públicos de carácter administrativo.

   3) Promovió de conformidad con el principio de comunidad de la prueba, el recibo de pago de consumo de Hidrobolivar sobre el referido inmueble consignado por los demandados al folio 16 del cuaderno de medidas. Donde se lee claramente lo siguiente “…fecha de proceso 28/09/2010…”. Al no formar parte de los hechos controvertidos, se le otorga valor probatorio que emerge de los documentos públicos de carácter administrativo.

   4) De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se libre oficio a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní a los fines de que informe al Tribunal Si consta en esa Oficina, algún documento de compra venta presentado los ciudadanos MELNODIS M.V.F. y J.L.S.L., Venezolanos, Mayores de Edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nro. V-11.516.879 y V-9.099.934, al comprador D.L.M.P., Venezolano, mayor de edad, comerciante, de este domicilio, titulares de la cédula de identidad Nro. 8.223.994, entre el 13 de julio de 2010 al 13 de agosto de 2010.

   El hecho pretendido con esta prueba, no fue objeto de contradicción por la parte demandante, siendo además demostrado con las Inspecciones de lugares cursantes en autos, motivo por el cual, resulta irrelevante su apreciación.

   5) De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se libre oficio a Hidrobolívar a los fines de que informe al Tribunal Si consta en esa Oficina que la ciudadana MELNODIS M.V.F., Venezolana, Mayor de Edad, de este domicilio, casada, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.516.879 canceló en fecha 28/09/2010 los servicios a que se refiere el anexo “A”.

   Lo pretendido por esta prueba, es el mismo hecho que se encuentra documentado en el recibo de pago de consumo de Hidrobolívar, anteriormente promovido como comunidad de la prueba por la parte demandante, el cual fue consignado por la parte demandada, y así valorado por este Tribunal, motivo por el cual resulta irrelevante su apreciación.

   6) De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se libre oficio a la Alcaldía Socialista Bolivariana del Municipio Caroní a los fines de que informe al Tribunal Si consta en esa Oficina que la ciudadana MELNODIS M.V.F., Venezolana, Mayor de Edad, de este domicilio, casada, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.516.879 canceló en fecha 28/09/2010 los impuestos a que se refiere el anexo “B”.

   Igual que la anterior, el objeto de esta prueba resulta el mismo hecho que se encuentra documentado en el recibo de pago de Impuesto Municipal, anteriormente reproducido en virtud del principio de comunidad de la prueba por la demandante, el cual fue consignado por la parte demandada, y así valorado por este Tribunal.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE

   1) De conformidad con los principios de la comunidad de la prueba y de adquisición procesal, el mérito favorable de las pruebas y los elementos que constan en autos, hace valer el valor probatorio del contrato de Opción de Compra-Venta o Promesa Bilateral de Compra-Venta fechada 13/10/2008, consignado en los autos con la letra “A” folios 13-14 del Cuaderno Principal.

   Esta prueba documental fue promovida por la demandante y valorada por el Tribunal, por lo que se ratifica su pertinencia en este asunto.

   2) Promovió y Ratificó las comunicaciones recibidas por la parte demandante en fecha 18 y 31 del mes de agosto de 2010, donde se deja constancia de la liberación de la hipoteca y la entrega de los recaudos necesarios para la celebración de la compra-venta definitiva por parte de la vendedora Sra. MELNODIS M.V.F..

   Estas comunicaciones fueron igualmente promovidas de manera específica en cuanto a su objeto, más adelante, por lo que su apreciación se definirá de seguidas.

   3) Promovió la confesión por vía de alegación, en que incurrió el accionante, cuando expresó al párrafo tercero y cuarto de los folios dos y tres (2y3) de su escrito de demanda lo siguiente:

   “…En ese mismo orden de ideas, vale la pena destacarle ciudadano Juez, que en la cláusula Segunda del contrato que nos ocupa, “LOS VENDEDORES” se comprometieron a transferirnos la propiedad del inmueble objeto del ya aludido contrato, mediante la protocolización del documento definitivo de compra venta, en un plazo improrrogable de UN (01) MES DESPUES de la firma y una vez cancelada la liberación la hipoteca que se adeudaba sobre el inmueble”.

   4) Promovió e hizo valer la confesión por vía de alegación y consignación en que incurrió la accionante, cuando consigna el escrito de fecha 30/11/2010 que cursa al folio 37 del cuaderno principal y adjunta a este el instrumento cambiario-Cheque Nro. 00000518 girado contra el Banco de Venezuela, por la suma de Bs. 60.600,00- que cursa al folio 38 de este mismo cuaderno, con ánimos de demostrar que el comprador no pagó el resto del precio convenido en su oportunidad.

   Estas afirmaciones de la demandante en el libelo de la demanda no contienen lo denominado por la doctrina el animus confitendi, referido a la intención de dar como cierto o admitido un hecho que obra en su contra o alegado por su contraparte, puesto que lo reconocido es la referencia que hace del contrato de opción de compra venta, es decir, del contenido de su demanda, cuyo contenido y alcance será definido más adelante cuando se establezcan los límites de la controversia, motivo por el cual, no es susceptible de ser apreciada la confesión alegada, de conformidad con la interpretación de nuestro máximo tribunal en Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Nº 00794 de fecha 03 de agosto de 2004, la cual se da aquí por reproducida. Así se decide.

   .

   5) De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió y presentó documento público, debidamente autorizado por ante el Registrador Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, contentivo de la liquidación de comunidad de bienes, marcada con la letra y los guarismos de la “A-1” a la “A-7” . Cursa a los folios 20 al 29 del Cuaderno de Medida.

   Esta documental al no haber sido desconocida o tachada de falsa por la demandante, se le otorga el valor probatorio como documento público expedido por el funcionario competente, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357 y 1.360 del Código Civil.

   6) De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió y presentó copia de documento debidamente autorizado por el Concejo Municipal del Distrito Aragua de Barcelona, Estado Anzoátegui, constante de una certificación de matrimonio, marcada con la letra “B”. Riela al folio 30 del Cuaderno de Medida.

   Este documento no fue impugnado en su oportunidad, motivo por el cual, al ser expedido por una autoridad pública competente, se le otorga el valor probatorio como documento público administrativo.

   7) De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió y presentó la prueba de Inspección Judicial de lugares, a objeto de que éste Tribunal constate los particulares que allí reposan, los cuales fueron tomados por este Juzgado, en fecha 14/12/2010.

   Este Tribunal por cuanto la parte actora no objetó la prueba, y conforme a los artículos 1.363, 1.428, 1.429 y 1.430 del Código Civil, le otorga valor probatorio.

   8) De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió y presentó la prueba de Inspección Notarial de lugares, a objeto de que éste Tribunal constate los particulares que allí reposan, los cuales fueron tomados por el Notario Cuarto de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 08/12/2010. Se acompañaron marcadas con las letras y guarismos de la “D-1” a la “D-3”. Riela a los folios 28 al 30 y 59 al 61 del Cuaderno de Medida.

   Este Tribunal por cuanto la parte actora no objetó la prueba, y conforme a los artículos 1.363, 1.428, 1.429 y 1.430 del Código Civil, le otorga valor probatorio.

   9) De conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil promovió y presentó documento privado, debidamente firmado por la parte demandante, constante de la notificación por él recibida en fecha 18/08/2008 , donde se le hace de su conocimiento que a la fecha ya están disponibles todos los instrumentos o requisitos necesarios para proceder con la Compra-Venta definitiva, que fue anexa al escrito de prueba de la oposición marcada con la letra “E”. Cursa al folio 62 del Cuaderno de Medida.

   Esta notificación no fue impugnada por la demandante a quien le fue opuesto el acuse de recibo, motivo por el cual, quedó reconocida en su contenido y firma a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

   10) De conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, promovió y presentó documento privado, debidamente firmado por la parte demandante, constante de la notificación y entrega de requisitos por él recibida en fecha 31/08/2010, necesarios para la elaboración y presentación del documento definitivo de compra-venta, que fue anexa al escrito de prueba de la oposición marcada con la letra “F”. (Folio 63 cuaderno de medidas)

   Esta notificación no fue impugnada por la demandante a quien le fue opuesto el acuse de recibo, motivo por el cual, quedó reconocida en su contenido y firma a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

   11) De conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, promovió y presentó documento privado, debidamente firmado por la cónyuge del actor Sra. T.S., constante de la solicitud de Inclusión/ Exclusión/Modificación del Sistema de S.A. de la estatal CVG BAUXILUM C.A. de fecha 30/01/2008, que fue anexa al escrito de prueba de la oposición marcada con la letra “G”, a fin de que lo reconozca en contenido y firma-ya esta reconocido-. Cursa a los folios 64, 82 al 84 del Cuaderno de Medida.

   Por cuanto este documento es de fecha anterior, incluso a la firma del documento de opción de compra venta, no surte efectos sobre los hechos que con él se pretende demostrar, motivo por el cual, resulta impertinente, así se decide.

   12) De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió y presentó documento administrativo, debidamente autorizado y emitido por el Registro Civil Municipal, de fecha quince (15) de diciembre del año dos mil diez (10), marcada con la letra “H”. Cursa al folio 65 del Cuaderno de Medida.

   Este documento no fue impugnado ni tachado de falso, por lo que, tratándose de un documento administrativo de naturaleza pública, se le otorga valor probatoria.

   13) De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió y presentó documento administrativo, debidamente autorizado y emitido por la Gerencia Comercial de Hidrobolìvar, de fecha quince (15) de diciembre del año dos mil diez (2010)- anexo en pruebas de oposición y ya reconocido- marcada con la letra “I”. Cursa al folio 66 del Cuaderno de Medida.

   Esta documental no fue objetada ni impugada por la demandante, antes por el contrario se allanó a ella en virtud del principio de comunidad de la prueba, razón por la cual, se le otorga el valor probatorio como documento administrativo público.

   14) De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió documento administrativo-Certificado de Registro de Información Fiscal Nro. V-08497989-5 y V-08223994-0, perteneciente al Sr. D.L.M. y su cónyuge Sra. T.S.. Cursan a los folios 95 al 99 del Cuaderno de Medida.

   Estos instrumentos no fueron impugnados ni desconocidos por el demandante, motivo por el cual, se le otorga valor probatorio como documento administrativo público.

   15) De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió y presentó documento administrativo-Recibo de Pago-emitido por la Alcaldía Socialista de Caroní, con fecha de proceso 28/06/2010, donde consta el pago de los impuestos hasta 30/09/2010. Se anexa en un folio útil marcado con la letra y guarismo “X-1”.

   Esta documental no fue objetada ni desconocida por la demandante, antes por el contrario se allanó a ella, en virtud del principio de comunidad de la prueba, motivo por el cual, se ratifica el valor probatorio antes otorgado.

   16) De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promuevo y presento documento administrativo- Comprobante de Pago/Relación de deuda-, Nro. 00100100000000058215, debidamente autorizado y emitido por Hidrobolívar, de fecha veinticinco (25) de junio del año dos mil diez (2010), marcado con la letra “X-2”.

   17) De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promuevo y presento documento administrativo-Comprobante de Pago-Nro. 0100200000000069859, debidamente autorizado y emitido por Hidrobolivar, de fecha veintiocho (28) de agosto del año dos mil diez (2010), marcado con la letra “X-3”.

   18) De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promuevo y presento documento administrativo- Comprobante de Pago/Solvencia- Nro. 00100200000000069860, debidamente autorizado y emitido por Hidrobolivar, de fecha veintiocho (28) de agosto del año dos mil diez (2010), marcado con la letra “X-4”.

   Los anteriores tres instrumentos no fueron impugnados ni tachados de falso por la demandante, motivo por el cual, se les otorga el valor probatorio de los documentos públicos administrativos.

   19) De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió y presentó documento administrativo, debidamente autorizado y emitido por CADAFE, Contrato Nro. 2415569, de fecha 06/07/2010- Estados de Cuentas y Recibos de Pagos- marcada con la letra “X-5”.

   20) De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió y presentó, documento administrativo, debidamente autorizado y emitido por CADAFE, Contrato Nro. 2415569, de fecha 30/08/2010-Estados de cuentas y Recibos de Pagos-marcada con la letra “X-6”.

   Los anteriores dos instrumentos no fueron desconocidos ni tachados de falso por la parte actora, por lo que, se les otorga el valor probatorio de los documentos públicos administrativos. Así se decide.

   Analizadas las pruebas aportadas en el presente proceso, pasa este Tribunal a decidir el fondo de la presente controversia, y al respecto observa:

   IV

   MOTIVACION DEL

1. - DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO CONTRACTUAL Y

   EXCEPCIÓN PERENTORIA

   El presente juicio está referido a la demanda de Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito entre el ciudadano D.L.M.P. y los ciudadanos MELNODIS M.V.F. y J.L.S.L., ya identificados, el cual quedó asentado bajo el No. 16, Tomo 187, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, en fecha 13-10-2010, en dicho documento los ciudadanos MELNODIS M.V.F. y J.L.S.L., ya identificados, y actuando como “LOS VENDEDORES” se comprometieron formalmente a venderle a D.L.M.P., libre de todo gravamen y solvente de todos los servicios un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por una parcela de terreno distinguida con el No. B15 y la casa constituida sobre la misma, ubicada en la manzana “B”, Urbanización Curagua, situada en la Unidad de Desarrollo 307 de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar. La referida parcela de terreno tiene una superficie aproximada de TRESCIENTOS CINCO METROS CUADRADOS (305 MTS2) y esta alinderada así: NORTE: Con parcela B16, en una longitud de veinticinco metros (25mst); SUR: Con parcela B14, en una longitud de veinticinco metros (25mts); ESTE: Con zona verde, en una longitud de doce metros con veinte centímetros (12,20 mts); OESTE: Con la calle 2, en una longitud de doce metros con veinte centímetros (12,20 mts); tal como consta de documento de parcelamiento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní, el 24 de Octubre de 1996, bajo el número 20, Tomo 9, Protocolo Primero la casa sobre ella construida, signada por el número catastral 07-01-01-06-307-116-02-15-01, tiene un área de construcción aproximada de SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON OCHO DECIMETROS CUADRADOS (67,08 MTS2) y consta de salón comedor, cocina, dos (2) dormitorios y dos (2) baños; y le pertenece a “LOS VENDEDORES” tal y como consta en el documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha catorce (14) de junio de 2005, asentado bajo el Nro. 5, Tomo 46, Protocolo Primero del tercer trimestre de 2005.

   Ahora bien, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. RC-1590 del 10 de noviembre de 2005, con ponencia del Magistrado Omar Alfredo Mora Díaz, juicio de Ganadería La Pradeña C.A. contra el actualmente liquidado Instituto Nacional Agrario, expediente No. 04610, ha establecido que:

   “A tal efecto, es de señalar que el Código Civil, en su artículo 1.133 y siguientes, regula las disposiciones preliminares acerca de los contratos, siendo determinante expresar que el artículo in comento establece:

   Artículo 1.133. El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

   .

   Conforme a la reproducción ut supra realizada, la concepción legal del contrato se configura por un acuerdo, pacto, convenio entre dos o más personas, es decir, tiene que existir un consentimiento para lograr un fin específico.

   El Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales de M.O., enseña:

   Contrato. Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas (Dic. Acad.). En una definición jurídica, se dice que hay contrato cuando dos o más personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos. Capitant lo define como acuerdo de voluntades, entre dos o más personas, con el objeto de crear entre ellas vínculos de obligaciones; y también documento escrito destinado a probar una convención. Los contratos han de ser celebrados entre las personas capaces y no han de referirse a cuestiones prohibidas o contrarias a la moral o a las buenas costumbres. Los contratos lícitos obligación a las partes contratantes en iguales términos que la ley

   . (Obra cit. Editorial Heliasta, página 167).

   Se observa que en la definición plasmada en el Diccionario ya citado, también se expresa que el contrato es un pacto, convenio o acuerdo entre dos o más personas.

   Ahora bien, vista la concepción del vocablo contrato, menester advertir que el Código Civil venezolano, a los efectos de establecer el momento en que estos se constituyen, dispone en su artículo 1.137:

   El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.

   La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta con el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.

   El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.

   El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autos de la oferta.

   Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocatoria antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato.

   (…Omissis…)

   Así pues, y vista la transcripción de la norma que antecede, es preciso orientar que a los efectos de que se forme un contrato, específicamente de compra venta que es el que interesa a los fines de resolver el asunto de autos, se hace necesaria una oferta u ofrecimiento por parte del posible vendedor al posible comprador o viceversa y una aceptación por parte de la persona que recibe la oferta.

   Por último, es importante destacar que el artículo 1.141 del ya citado Código Civil, preceptúa:

   Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

   1) Consentimiento de las partes;

   2) Objeto que pueda ser materia de contrato; y

   3) Causa lícita

   .

   La disposición legal copiada en las líneas precedentes, establece de forma expresa cuales son las condiciones exigidas a los efectos de que se configure la existencia de un contrato, siendo la primera de estas el que haya consentimiento; por lo cual se puede aseverar que en el caso de un contrato de compra venta, debe haber consentimiento tanto del vendedor como del comprador de llevar a cabo el negocio jurídico”.

   Así pues, aplicando mutatis mutandi la jurisprudencia transcrita al caso en concreto, se puede verificar la existencia del Contrato de Opción de Compra-Venta, cuyo cumplimiento la parte actora demanda en el presente proceso, en virtud de que según las alegaciones esgrimidas la vendedora incumplió con la obligación contractual establecida en la Cláusula Segunda del Contrato de Opción de Compra-Venta que establece: ““EL OPCIONARIO ha solicitado a LA PROPIETARIA y este se ha convenido en reservarle un Derecho Preferente para la compra del mencionado inmueble, cuyo precio convenido en la Promesa Bilateral de Compra Venta es por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (250.000,00) los cuales se compromete EL OPCIONARIO, a cancelar con dinero de su propio peculio de la siguiente forma: A) En el momento de la Firma de la PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,00). B) Los restantes SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), un (01) mes después de la firma y una vez cancelada la liberación de hipoteca que se adeuda sobre el mencionado inmueble y entregar todas las solvencias de servicios públicos que reciba el inmueble tales como: energía eléctrica, agua, solvencia municipal y la tradición del inmueble al momento de la firma del documento definitivo”, así como a lo establecido en la cláusula Cuarta donde pactaron: “LA PROPIETARIA, una vez cumplidos los requisitos de este contrato, presentará el documento definitivo ante la Oficina de Registro Público los fines de su protocolización”, con fundamento en que los vendedores no procedieron a otorgar la tradición legal del inmueble mediante el otorgamiento del documento definitivo ante la Oficina de Registro Público, dentro del mes siguiente a la firma del contrato de opción a compra, motivo por el cual, en aras de cumplir con su obligación de pagar el precio, procedió en fecha 30-11-2010, a consignar ante el Tribunal de la causa y a favor de los vendedores, cheque por el saldo deudor.

   Los apoderados judiciales de la parte demandada en la contestación de la demanda, opusieron la exceptio non adimpleti contractus, fundamentada en el artículo 1.168 del Código Civil, alegando que “En el caso de marras, ocurridos los supuestos establecidos en el contrato y tras una serie de hechos se procedió a notificar personalmente al ciudadano D.L.M.P., para que pagara el saldo restante, notificándole que todas las condiciones de la Cláusula Segunda estaban dadas, sin embargo el pago no se efectuó. Es decir no se recibió ni el pago de los saldos restantes, ni una carta formulando algún desacuerdo sobre los montos exigidos, lo que nos hace concluir que El Optante, incumplió abiertamente su obligación contractual. En el contrato se estableció que el saldo de precio de venta, es decir, la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (60.000,00 Bs.) deberían pagarse conforme a lo siguiente: a) El saldo restante (60.000,00) sería pagado un mes después de la firma; b) y una vez liberada una Hipoteca que pesaba sobre el inmueble… Es decir transcurrió el lapso, y no obstante a ello, el demandante jamás respondió conforme a lo establecido en el contrato, por lo que a la presente fecha 1º) ni recibimos el dinero exigido, 2º) ni algún desacuerdo con los cobros. Lo que nos hace concluir que este ciudadano no cumplió con sus deberes y obligaciones contractuales, por ello nos excepcionamos alegando de que no podemos cumplir con el contrato, debido a que el demandante no ha cumplido con las condiciones establecidas en la Cláusula Segunda del contrato, y así pido se declare.”.

   Al respecto este Tribunal observa:

   La exceptio non adimpleti contractus es la expresión con la que se designa la oposición formulada por el demandado frente al actor que le exige el cumplimiento de la obligación o prestación nacida de un contrato bilateral perfecto. No es una verdadera excepción, porque el demandando ha de probar que cumplió o está dispuesto a cumplir.

   El artículo 1.168 del Código Civil establece que:

   Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones

   .

   Esta disposición se refiere a la excepción del contrato no cumplido que se conoce en el derecho como la excepción non adimpleti contractus, por lo cual en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya.

   Esta excepción suspende los efectos del contrato; no lo extingue, por lo cual se diferencia de la acción de resolución de contrato que va dirigida a obtener la terminación del contrato. En materia procesal esta excepción es una defensa de fondo o perentoria, que la parte demandada debe oponer en la contestación a la demanda para ser resuelta por el Juez como punto previo en la sentencia definitiva, que en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada.

   En este sentido, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 6 de febrero de 2003, con ponencia del Magistrado Conjuez Francisco Carrasqueño López, en el juicio de B.A.V. contra M.T.B.R., expediente No. 02055, dejó establecido que:

   “La excepción non adimpleti contractus, según el tratadista patrio E.M.L., es:

   La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación

   . (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, página 502. Universidad Católica A.B., 1995)

   Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra para inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado”.

   Por su parte, la Sala de Casación Civil del más Alto Tribunal de la República, en sentencia No. RC-00116, de fecha 12 de abril de 2005, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, juicio de A.M.S.I. y M.E.G.J. contra T.C.R.V., expediente No. 04109, dejó asentado que:

   “…Arguye el formalizante que al constatar el juzgador de la recurrida que los actores no habían cumplido con su obligación de pagar el precio tal como se desprende del dispositivo y, alegada por su representada la excepción “non adimpleti contractus”, lo ajustado a derecho era declarar procedente la defensa opuesta y aplicar el contenido del artículo 1.168 del Código Civil. Dicho artículo establece:

   …En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones…

   La norma legal transcrita prevé la excepción “non adimpleti contractus”, la cual determina que celebrado un contrato bilateral, una de las partes puede negarse a cumplir con el compromiso asumido, en el supuesto en que el otro contratante no ejecute el suyo”.

   Con respecto a la gradación del incumplimiento, la doctrina patria se ha pronunciado en el siguiente sentido:

   El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción, el incumplimiento de obligaciones secundarias de un contrato. Sin embargo, en la doctrina se ha discutido mucho, cuáles de las obligaciones surgidas de un contrato pueden ser consideradas como principales y cuáles como secundarias. En principio, se ha adoptado como criterio provisional aquél que establece que obligaciones principales son aquellas cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaría oponer la excepción, como las obligaciones que fueron determinantes en el consentimiento de la otra parte. También se considera como obligaciones principales, aquéllas que han sido convenidas expresamente como tales por las partes, y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas. En cambio, se consideran obligaciones secundarias, aquéllas no determinantes del consentimiento de la otra parte, y cuyo incumplimiento no ha sido calificado como tal por ellas. (…)

   En todo caso, la apreciación de la magnitud y gravedad del incumplimiento corresponderá al juez, trátese de un incumplimiento total o de uno parcial, y la calificación del juzgador dependerá de las circunstancias que rodean el caso en concreto. Si en el ejemplo propuesto, la reparación no efectuada por el arrendador, es de tal trascendencia que priva al arrendatario del goce y disfrute de la cosa arrendada, el juez puede considerar justificada la excepción non adimpleti contractus, opuesta por el arrendatario.

   En materia de incumplimiento parcial, corresponde al juez apreciar y estimar la magnitud del incumplimiento, salvo en determinadas obligaciones, cuyo incumplimiento parcial es regulado en sus efectos expresamente por el legislador. Así ocurre en el artículo 1.291 del Código Civil, el cual dispone: que el deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de la deuda, aunque ésta fuere divisible. En consecuencia, el acreedor puede negarse a recibir el pago parcial del deudor y podrá alegar tal incumplimiento como fuente de la excepción non adimpleti.

   (Maduro Luyando, Eloy. Curso de obligaciones. Derecho Civil III 3 ed. Caracas. Universidad Católica A.B..)

   Siguiendo las orientaciones de las jurisprudencias y doctrina antes transcritas, se aprecia que para que proceda la excepción opuesta por la parte demandada, el artículo 1.168 del Código Civil, requiere que la contraparte haya exigido el cumplimiento de su obligación, y que verse sobre obligaciones principales y no sobre obligaciones secundarias. Así podemos afirmar que la “causa de la obligación” de una de las partes, es el verdadero y efectivo cumplimiento de la obligación de la otra parte contratante. Por tanto, si una parte incumple su obligación asignada, la obligación de la contraparte ha quedado sin causa, lo que autoriza a ésta última a negarse a cumplir su obligación respectiva.

   En este orden de ideas, la parte actora alega en su escrito libelar que la vendedora no cumplió con su obligación de realizar la tradición legal con el otorgamiento del documento definitivo ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente, dentro del mes después de firmado el contrato de opción, aduciendo que por su lado cumplió consignando la suma de dinero restante del precio ante el Tribunal de la causa. Por su parte, la representación de la parte demandada sostiene primeramente, que estamos ante unas cláusulas contractuales ambiguas que requieren de una interpretación en base a la intención de las partes, que en virtud de ello, no podía otorgar el documento definitivo sin antes recibir el pago íntegro del precio, y que el plazo previsto en la cláusula Segunda (1 mes) debía computarse después de cumplirse las condiciones que se especificaron en la cláusula cuarta, tales como la liberación de la hipoteca y el pago de las solvencias de los servicios públicos, todo lo cual satisfizo, a su decir, oportunamente y así lo participó al comprador, fundamentando en esos supuestos la excepción perentoria alegada.

   En tal sentido, se observa que en la Cláusula Segunda del Contrato de Opción de Compra-Venta, se estableció que:

   EL OPCIONARIO ha solicitado a LA PROPIETARIA y este se ha convenido en reservarle un Derecho Preferente para la compra del mencionado inmueble, cuyo precio convenido en la Promesa Bilateral de Compra Venta es por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (250.000,00) los cuales se compromete EL OPCIONARIO, a cancelar con dinero de su propio peculio de la siguiente forma: A) En el momento de la Firma de la PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,00). B) Los restantes SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), un (01) mes después de la firma y una vez cancelada la liberación de hipoteca que se adeuda sobre el mencionado inmueble y entregar todas las solvencias de servicios públicos que reciba el inmueble tales como: energía eléctrica, agua, solvencia municipal y la tradición del inmueble al momento de la firma del documento definitivo

   .

   Ahora bien, conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal interpreta, siguiendo la intención, el espíritu y propósito de los contratantes, que la cláusula Segunda del Contrato contiene una serie de requisitos que de manera conjuntiva debían ser cumplidos con prelación a la tradición legal del derecho de propiedad, siendo el principal de ellos, el pago de los restantes sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) del precio total que a su vez debía verificarse dentro del mes una vez satisfechos la liberación de la hipoteca (18-08-2010), y el pago de la última solvencia requerida (31-08-2010), para que la propietaria procediera (sin plazo establecido), después de cumplido el último de dichos requisitos (pago oportuno del saldo deudor), a presentar el documento definitivo ante la Oficina de Registro Público para su protocolización, tal como se pactó en la Cláusula Cuarta, en los siguientes términos:

   CUARTA: LA PROPIETARIA, una vez cumplidos los requisitos de este contrato, presentará el documento definitivo ante la Oficina de Registro Público los fines de su protocolización

   Resaltados del Tribunal.

   Es decir, que contrario a lo afirmado por la demandante como fundamento de la acción de cumplimiento contractual, las partes no acordaron expresa o inequívocamente que primero debía otorgarse el documento definitivo para que se produjera posteriormente el pago del restante del precio acordado. Teniendo como norte las exigencias de la ley, de la verdad y buena fe de los contratante, este Tribunal considera que por máxima de experiencia, en las negociaciones de venta de derechos reales, el pago se produce antes o durante el acto de tradición legal (artículo 1.528 del Código Civil), y sólo en casos excepcionales, tales como ventas con pagos fraccionados o financiados, el pago se produce a posteriori, otorgándose en todo caso, la garantía real que más convenga a las partes, supuestos estos que no se refieren al caso de autos, por cuanto en el contrato no se estableció garantía alguna a favor de ninguna de las partes, así como tampoco que el pago se efectuaría con fecha posterior a la tradición legal.

   Como corolario de lo anterior, la parte compradora demandante dio por admitido en el libelo de la demanda el hecho cierto que el pago debía realizarse un (1) mes después de que la parte vendedora demandada cumplió con el último de los requisitos que le correspondían, en este caso, del pago de la solvencias de servicios públicos, de lo cual fue debidamente notificado según comunicación de fecha 30 de agosto de 2010, reconociendo efectivamente que la compradora se había negado a recibir el pago, por lo que en el petitorio del escrito libelar pone a la orden del demandado el saldo restante del precio. Esta afirmación quedó ratificada mediante la diligencia de fecha 30 de noviembre de 2010, en la cual procede a consignar ante el tribunal y a la orden de la vendedora la cantidad de Bs. 60.000,00, más Bs. 600,00, por concepto de intereses de mora, correspondiente los 4 meses, pues a su decir, la parte demandada se había negado a recibir el pago.

   Si bien el demandante comprador afirmó que consignó el pago el 30-11-2010, 4 meses después en que debió producirse, toda vez que no impulsó el procedimiento de oferta real previsto en el artículo 1.306 del Código Civil, que establece: “ Cuando el acreedor rehúsa recibir el pago, puede el deudor obtener su liberación por medio del ofrecimiento real y del depósito subsiguiente de la cosa debida.”, ello significa que reconoció haber incumplido el contrato, ya que por lógica jurídica toda mora o retardo implica un incumplimiento en la satisfacción oportuna de la prestación a la que estaba obligado, todo lo cual, justificó al demandado para que se excepcionara a cumplir con la obligación de realizar la tradición legal del inmueble hasta que el comprador cumpliera con su obligación principal de pagar el precio pactado.

   Aunado a lo anterior, si bien la demandante consignó el documento definitivo ante la Oficina de Registro Inmobiliario, igualmente pudo presentar en caso de la presunta negativa del acreedor a recibir el pago, la oferta real dentro del lapso de un mes siguiente al cumplimiento de la última condición, evitando así incurrir en incumplimiento de la CLAÚSULA SEGUNDA, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.306 del Código Civil, el cual establece que “cuando el acreedor rehúsa recibir el pago, puede el deudor obtener su liberación por medio del ofrecimiento real y del depósito subsiguiente de la cosa debida”, y al no hacerlo inevitablemente la consignación del precio fue irregular y tardía, lo que se traduce en un incumplimiento contractual. Así se decide.

   Para concluir, el demandante, en principio, no tiene la carga de demostrar que su contraparte en el contrato no le cumplió, ni tampoco tiene la carga de probar que él, en su papel de actor, sí cumplió con sus obligaciones. Pero, si el demandado aduce que el actor incumplió sus obligaciones y por eso hizo valer la excepción non adimpleti contractus, entonces, le corresponderá al demandante demostrar que sí pagó o satisfizo sus respectivas prestaciones contractuales, siendo éste último supuesto el verificado en los autos, es decir, que el demandante no demostró haber cumplido con su obligación principal, situación que hace procedente la defensa perentoria opuesta por la parte demandada, referida a la exceptio non adimpleti contractus, que desvirtúa la acción de cumplimiento contractual intentada por la demandante y así se decide.

   Por otro lado, este Tribunal cumpliendo con la obligación de pronunciarse sobre todos los hechos alegados y probados en autos, y sin perjuicio de la anterior declaratoria, observa que la parte demandada igualmente se excepcionó en el hecho de que la demandante incumplió con la obligación de ocupar el inmueble cuyas llaves le fueron entregadas bajo la condición de que realizara algunos ajustes y mejores previas a la venta definitiva.

   A este respecto, quedó demostrado en los autos que el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta se encuentra ocupado por un tercero y no por la parte demandante, ciudadano D.L.M.P. y su cónyuge, toda vez que éstos se encuentran residenciados de manera permanente y así consta de las diferentes pruebas documentales promovidas por la vendedora y valoradas en capítulo previo, en la siguiente dirección: Avenida Principal, Manzana “D”, Casa o Parcela No. 16, Urbanización Curagua, Puerto Ordaz, estando ocupado aquél inmueble por un tercero ajeno a esta causa. No obstante, la prestación de uso u ocupación del inmueble no es de tal magnitud que fue determinante para que la parte prestara su consentimiento para contratar, es decir, que no se trata de la prestación principal sino de una prestación secundaria, la cual no es suficiente para alegar la excepción perentoria de contrato no satisfecho, y así se decide.

2. - DE LA RECONVENCIÓN

   Alega la demandada-reconviniente que conforme a los supuestos establecidos en el contrato, procedieron a notificar personalmente al ciudadano D.L.M.P., para que pagara el saldo restante, y que sin embargo, a la fecha en que interponen la reconvención no habían recibido el pago de los saldos restantes, lo que les hace concluir que El Optante, incumple abiertamente su obligación contractual, específicamente la cláusula SEGUNDA, motivo por el cual proceden a RECONVENIR al ciudadano D.L.M.P., ya identificado, para que convenga en lo siguiente o a ello sea compelido por este Tribunal: “PRIMERO: En declarar la resolución del contrato de opción de venta celebrado con mis representados en fecha trece (13) de Octubre del año dos mil ocho (2008), autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, inserto bajo el Nro. 16, Tomo 187, de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho. SEGUNDO: Al pago de costas y costos del proceso…”.

   En la contestación a la reconvención, la parte actora-reconvenida negó y rechazó que no haya dado cumplimiento a la única obligación que tenía, es decir la de pagar en el momento en que se efectuara la tradición, ya que consignó a favor, el saldo del precio de venta, es decir, la cantidad sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) y adicionalmente consignó la cantidad de seiscientos bolívares (Bs. 600,00) por concepto de intereses equivalentes a cuatro (4) meses a la rata del 3% anual conformes a lo establecido en el Código Civil, mediante cheque de gerencia emitido a nombre del Juzgado Segundo del Municipio Caroní librado contra el Banco Venezuela con el Nro. 00000518, y cuyo pago opuso a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.527 y 1.528 del Código Civil.

   De los límites en que la parte demandada intentó trabar la litis, se observa que lo alegado es un típico caso de replicatio non adimpleti contractus, es decir, que ante el argumento de la parte demandada-reconviniente, referido a que el demandante-reconvenido incumplió con el pago del restante del precio pactado dentro del plazo establecido, éste adujo haber satisfecho dicha prestación ante el Tribunal, en virtud del incumplimiento en recibir el pago por parte del vendedor.

   Ahora bien, conforme a lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, es decir, que dicha excepción por lógica jurídica está reservada para las acciones de cumplimiento o ejecución de contrato, por lo que no aplica sobre las acciones de resolución contractual, como la que es objeto de reconvención, motivo suficiente para desechar el alegato de fondo de la parte demandante-reconvenida.

   No obstante, en el pronunciamiento realizado sobre la acción de cumplimiento contractual, se determinó, en base al cúmulo de pruebas promovidas y valoradas precedentemente, que la parte actora-reconvenida incumplió con la cláusula Segunda del Contrato de Opción a compra, autenticado en fecha 13 de octubre de 2008, específicamente la obligación de cancelar el restante del precio que ascendía a la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), dentro del mes siguiente a la fecha en que recibió el último de los requisitos establecidos en el contrato, lo cual sucedió el 31 de agosto de 2010.

   En materia contractual, el código civil venezolano dispone en el Artículo 1.159 que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, y según el artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley; asimismo, el artículo 1.167 estatuye que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Siendo que la parte demandante-reconvenida incumplió con la obligación contractual establecida en la Cláusula Segunda del Contrato de Opción de compra antes identificado, sin demostrar una causa de justificación de las permitidas en la ley, la demanda reconvencional por resolución de contrato de opción de compra con fundamento en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil debe prosperar y así se decide.-

   V

   DISPOSITIVO

   Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: