Decisión de Juzgado de Municipio Decimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 21 de Febrero de 2014

República Bolivariana de Venezuela

EN SU NOMBRE

Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial

del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTES: D.A.M., venezolano, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V- 2.060.410.

APODERADO

JUDICIALES: E.H.G.R., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 11.499.

DEMANDADO: M.N.U.H., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 11.407.351.

APODERADO

JUDICIAL: P.M.V.M., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 7.533.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO

EXPEDIENTE: 12-0704.

-I-

- ANTECEDENTES –

-

Se inició el presente proceso judicial mediante demanda incoada el 02 de noviembre de 2007, por el ciudadano D.A.M., debidamente asistido por el abogado E.G.R., en contra de la ciudadana M.N.U.H., por juicio de RESOLUCION DE CONTRATO.

Dicha demanda correspondió ser conocida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual procedió a admitirla en fecha 12 de diciembre de 2007.

Mediante diligencias de fechas 21 de octubre de 2008, el Alguacil dejó constancia de haber logrado la citación personal de la ciudadana M.N.U.H., pero esta se negó a firmar el respectivo recibo.

En fecha 15 de febrero de 2008, fue l.B.d.C. de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, dada la negativa del demandado en firmar el recibo de citación.

En fecha 23 de febrero de 2008, la Secretaria del Tribunal dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades consagradas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 07 de febrero de 2008, compareció la ciudadana M.N.U.H. debidamente asistida por el abogado P.M.V.M., y consignó escrito de contestación a la demanda.

Consta en folio 26, escrito de promoción de prueba, presentado por el ciudadano D.A.M., debidamente asistido por el abogado E.G., en fecha 28 de febrero de 2008.

Mediante auto fechado el 05 de marzo de 2008, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió las pruebas promovidas por el demandante.

En fecha 02 de abril de 2008, la parte demandada, asistida por el abogado P.M.V.M., presentó escrito de promoción de prueba.

Mediante diligencias de fecha el 12 de noviembre del 2008 y 19 de octubre de 2010, la parte actora solicitó que se dictara sentencia.

Consta desde el folio 80 al 81, auto de fecha 11 de agosto de 2011, proferido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual ordenó la suspensión de la causa.

En fecha 14 de febrero de 2012, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, ordenó la remisión del presente expediente a este Juzgado en Virtud de la Resolución Nº 2011-0062, dictada en la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de noviembre de 2011.

En fecha 30 de noviembre de 2012, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, dictó Resolución N° 2012-0033, mediante la cual prorrogó por un año la vigencia de estos Juzgados itinerantes.

En fecha 22 enero de 2013, se dejó constancia de haber cumplido con todas las formalidades contenidas en las Resoluciones Nos. 2011-0062 y 2012-0033, emanadas de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, para el abocamiento de quien suscribe la presente decisión.

-II-

ALEGATOS DE LAS PARTES

Alegatos de la parte actora:

Que el ciudadano D.A.M., celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana U.H.N.M. en fecha 19 de febrero de 2004, sobre un inmueble de su propiedad ubicada en la Calle Real de los Mecedores, Esquina El Carmen a Mariño Nº 12, Planta Baja, Parroquia la Pastora, Distrito Capital.

Que en la cláusula tercera del mencionado contrato las partes establecieron los cánones de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (BS. 200.000,00).

Que la parte demandada U.H.N.M., adeuda los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, noviembre y diciembre 2006, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007.

Solicitó la resolución del contrato y que la parte demandada sea condenada a pagar la cantidad de SEIS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 6.000.000,00), correspondiente a los cánones de arrendamiento insoluto.

Fundamentó la presente demanda en los siguientes 1159, 1116, 1167, 1264 del Código Civil en concordancia con lo establecido en los artículos 585 y ordinal 1° del 588 del Código de Procedimiento Civil.

Alegatos de la Parte Demanda:

En la oportunidad procesal, la ciudadana M.N.U.H. debidamente asistido por el abogado P.M.V.M., presentó escrito de contestación a la demanda, bajo lo siguientes términos:

Rechazó y contradijo la presente demanda tanto de hecho como de derecho.

Que el contrato en marras fue celebrado bajo mala fe ya que el actor no es el propietario del inmueble arrendado.

Que el terreno, donde se encuentra construida el inmueble que la demandada ocupa es terreno municipal.

Que no hay identidad entre el inmueble arrendado y el inmueble que es propiedad del actor mediante documento testamentario.

Que el actor deberá probar que el inmueble donde habita la demandada es el mismo referente al testamento.

Alegó la falta de cualidad del actor.

Finalmente negó rechazó deberle en absoluto a la actora por concepto de cánones arrendamiento.

-III-

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

Pruebas Promovidas Por La Parte Actora:

Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano D.A.M. y la ciudadana M.N.U.H., en fecha 19 de febrero de 2004, debidamente autenticado por ante Notaria Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 18 , Tomo 10 del Libro de Autenticación llevado por esa Notaria, el cual fue reconocido por la parte demandada, este Juzgador la valora de conformidad 1.363 del código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto demuestra la relación arrendaticia existente entre las partes. Así se decide.

Copia certificada del documento de compraventa celebrado entre los ciudadanos T.N. y M.R.D.N. con la ciudadana P.M.D.M. (Hoy de cujus), debidamente registrado por ante la Oficina de Registrador Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador, bajo el No. 31, Tomo 3- pro, en fecha 23 de diciembre de 1959. Al respecto se observa, que la presente causa esta circunscripta a lo referente a una relación arrendaticia, por lo que todos aquellos medio de prueba tendentes a demostrar la titularidad del derecho de propiedad del inmueble objeto de arrendamiento, es considerado netamente impertinente, por no ser inherente al tema debatido, por lo que la referida documental debe ser desechada del proceso. Y así se decide.

Copia certificada de planilla sucesoral No. 4953, de fecha 14 de junio de 1979; Copia certificada del expediente No. 781516 nomenclatura interna del Departamento de Sucesiones Administrativa de Hacienda Región Centro- Norte Costera, Ministerio de Hacienda. Con respecto a estas documentales, se observa, que la presente causa esta circunscripta a lo referente a una relación arrendaticia, por lo que todos aquellos medio de prueba tendentes a demostrar la titularidad del derecho de propiedad del inmueble objeto de arrendamiento, es considerado netamente impertinente, por no ser inherente al tema debatido, por lo que la referida documental debe ser desechada del proceso. Y así se decide.

Treinta y dos recibos de pagos de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses desde febrero a diciembre 2005, enero a diciembre 2006, desde enero a septiembre de 2007. Al respecto se observa, que dichos recibos carecen de la firma de a quien se les oponen, por lo que no pueden ser valorados, careciendo de todo valor probatorio. Y así se decide.

Pruebas Promovidas por la parte demandada:

En virtud que no consta en auto prueba alguna evacuada por la parte demandada, nada tiene que analizar este Juzgado.

-IV-

Punto previo

DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA

Así las cosas, corresponde ahora a este sentenciador analizar el alegato planteado por la ciudadana M.N.U.H., referente a la falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio, toda vez que el mismo no es propietario del inmueble arrendado.

A los fines de determinar la cualidad que posee el ciudadano D.A.M., este sentenciador pasa a realizar un análisis exhaustivo a las actas que conforman el presente expediente, así como plantear las siguientes consideraciones:

Al respecto, observa este sentenciador que el ilustre representante de la escuela procesal italiana Chiovenda, considera a la cualidad como una relación de identidad, y en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar (Legitimatio ad Causam) o cualidad, y la legitimación para proceder (Legitimatio ad Processum) o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.

Adhiriéndonos a la posición de Chiovenda y a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte.

En ese mismo orden de ideas, el jurista Devis Echandía definió el interés como:

El motivo jurídico particular que induce al demandante a reclamar la intervención del órgano jurisdiccional del Estado, a fin de que mediante sentencia resuelva sobre las pretensiones invocadas en la demanda; al demandado, a contradecir esas pretensiones si no se halla conforme con ellas, y a los terceros, a que intervengan luego en el juicio a coadyuvar las pretensiones de aquel o de éste. Debe ser un interés serio y actual

El autor L.L. señala en cuanto a la titularidad del derecho subjetivo concreto o material, mencionada anteriormente:

El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado (...) este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre especifico de cualidad a obrar y a contradecir.

La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra la ley concede la acción.

(Resaltado Tribunal)

En ese sentido, establece el autor patrio Rengel Romberg lo siguiente:

La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)

En este sentido, observa este sentenciador, que la parte demandante ciudadano D.A.M., trajo a los auto como instrumento fundamental de su pretensión, tal como lo es el contrato de arrendamiento celebrado con la ciudadana N.M.U.H., debidamente autenticado por ante Notaria Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el No. 18, tomo 10 de los libros de autenticación llevado por dicha notaria, en fecha 19 de febrero del 2004, el cual tuvo como objeto sobre un bien inmueble destinado a vivienda, ubicada en la calle REAL DE LOS MERCEDORES, esquina EL CARMEN A M.N.. 12, planta baja, Parroquia LA PASTORA, DISTRITO CAPITAL., en el cual, consta que el contrato de arrendamiento se celebró entre las partes de la litis.

Al respecto, se hace oportuno señalar, que no es necesario que el actor necesariamente sea el propietario del bien inmueble objeto del litigio; ya que doctrina nacional, generalmente admite validamente el arrendamiento de la cosa ajena ya que el contrato de esta especie no produce efectos reales sino personales. Por lo tanto puede arrendar, tanto el propietario como el enfiteuta, el usufructuario, el propio arrendatario y hasta el no propietario, por cuanto; no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena, porque mientras que la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes contratantes. De manera que la facultad de arrendar puede ser ejercida por un tercero e incluso por autorización verbal lo que implica que para ejercer la presente demanda el actor no necesitaba autorización expresa del propietario del inmueble en virtud que no se discute la propiedad, pues la ley que rige la materia establece como legitimado para ejercer la acción al arrendador.

Por lo tanto este Juzgado, considerando que en el caso sub judice el contrato de arrendamiento que une a las partes no es nulo ni anulable, por cuanto se estaría, eventualmente, ante un caso de arrendamiento de cosa ajena que es válido y surte sus efectos entre las partes de conformidad con el artículo 1.166 del Código Civil y la titularidad del inmueble no es materia que corresponda establecerse en un juicio de esta naturaleza, y tomando en cuenta que la cualidad de propietario no es indispensable para celebrar un contrato de arrendamiento, porque no lo exige así la ley y el principio general de que lo que no está prohibido está permitido, da cabida incluso al arrendamiento de la cosa ajena, y por ello; la denuncia de falta de cualidad alegada por la demandada debe ser declarada sin lugar. Así se decide.

-V-

MOTIVACION PARA DECIDIR

Fondo de la Causa

Fijado lo anterior, debe este sentenciador establecer que en el presente caso, la pretensión de la actora versa sobre la resolución del contrato de arrendamiento que versa sobre un bien inmueble destinado a vivienda, ubicada en la calle REAL DE LOS MERCEDORES, esquina EL CARMEN A M.N.. 12, planta baja , Parroquia LA PASTORA, DISTRITO CAPITAL, por cuanto la arrendataria se encuentra insolvente con los cánones de arrendamiento de los meses febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2006, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, y octubre de 2007.

Esta pretensión fue negada por la accionada, quien arguyó que existe un contrato de arrendamiento, el cual fue hecho de mala fe ya que dicho Arrendador no es propietario del inmueble arrendado, en consecuencia negó y rechazó adeudar los cánones de arrendamiento demandados

Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes en la presente causa, pasa este Órgano Administrador de Justicia a pronunciarse con relación al fondo del presente asunto.

Considera oportuno indicar este juzgador que la acción resolutoria constituye la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Por tanto, la resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.

De manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos; entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.

En consecuencia, este Juzgador pasa a verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración, con base al principio iura novit curia, que le permite determinar la norma aplicable al caso que le ocupa, conforme al reiterado criterio jurisprudencial de nuestro m.T.. En tal sentido, el Código Civil en su artículo 1.167, establece lo siguiente:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

De la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y a.p.l.d. para que resulte procedente la acción de resolución, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral; a tiempo determinado

2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus propias obligaciones.

3. El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal.

De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de Resolución de contrato incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral a tiempo determinado, observa este Tribunal, por un lado; la parte demandada admitió la existencia de la relación contractual, cuando adujo que “… Aun cuando existe un contrato un contrato de arrendamiento suscrito con el actor…omissis… ya que dicho arrendador no es propietario del inmueble que yo actualmente ocupo y el cual es mi vivienda y de mis hijos…” y por el otro; el actor ha traído a los autos un contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante notaria Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de febrero de 2004; el cual cursa a los autos de este expediente, el cual, las partes establecieron la cláusula cuarta del contrato en marra, lo siguiente: “…tendrá una duración de DOCE MESES FIJO SIN PRORROGA (12), CONTANDO A PARTIR DEL DÍA 30 DE ENERO 2004(30-01=2.004) al finalizar este = termino el ARRENDATARIO, entregará en perfecta condiciones de conservación y limpieza, pintado paredes…” .

De la cláusula ante transcripta, se evidencia en primer lugar ; que el contrato en marra tiene una duración de un (01) año fijo y en segundo lugar, el mismo no establece la prorroga; con respecto a este ultimo; este Juzgador considera, que al vencimiento del contrato de arrendamiento, opera de pleno derecho la prorroga legal, y; una vez vencido dicho lapso, el arrendatario se encuentra en la obligación contractual de hacer entrega del inmueble arrendado, esto de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario

Sin embargo; cuando ocurre el caso, que el arrendatario continua con el uso y goce del inmueble, sin ningún impedimento del arrendador, se considera que existe la relación arrendaticia, pero; el contrato que inicialmente se encontraba a tiempo determinado se ha convertido a tiempo indeterminado, bajo las misma condiciones de aquel, así lo establece el artículo 1600 y 1614 del Código Civil.

Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

Para una mejor compresión, los hechos alegado tanto en el escrito libelar como en la contestación, ha quedado demostrado, que el contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano D.A.M. y N.M.U.H. en fecha 30 de enero del 2004, vencía el 30 de enero del 2005, y prorrogado hasta el 30 de julio de ese mismo año, evidenciándose; la continuidad de uso y goce del inmueble arrendado por parte del arrendatario por más de dos años y cuatro meses, operando así la tacita de reconducción y convirtiéndose dicho contrato determinado en uno a tiempo indeterminado. Así se decide.

En consecuencia, de todo lo antes expuesto, y visto que no fue cumplido el primero de los requisitos exigidos para la procedencia de la acción por RESOLUCION DE CONTRATO, referente a la existencia de un contrato a tiempo determinado, resulta forzoso declara la improcedencia de la demanda propuesta. Así se decide.-

-VI-

DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la defensa previa de falta de cualidad activa alegada por la parte demandada en el escrito de la contestación a la demanda, en consecuencia; INADMISIBLE la pretensión contenida en la demanda propuesta en el juicio por RESOLUCION DE CONTRATO, incoada por el ciudadano D.A.M., en contra de la ciudadana U.H.N.M..

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte actora por quedar totalmente vencida en la presente litis, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de Febrero de dos mil catorce (2014).

EL JUEZ,

C.H.B..

EL SECRETARIO,

E.G..

En la misma fecha, siendo las tres y diez minutos de la tarde (3:10 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.

EL SECRETARIO,

E.G.

Exp. 12-0704

CHB/EG/yj.