Decisión de Juzgado de Municipio Septimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 29 de Septiembre de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO SEPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA

INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

204º y 155º

ASUNTO NUEVO: 00751-12.

ASUNTO ANTIGUO: AH15-R-2007-000021.

DE LA IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES.

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana D.G.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad Nº V-279.990.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadana S.M.L., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 63.990.

PARTE DEMANDADA: ciudadano P.S.V.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.469.231.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos T.R.D.W. y A.R.M.L., abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 23.260 y 77.295, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (APELACION).

- I -

SÍNTESIS DEL PROCESO.

Mediante Oficio Nº 0737 de fecha 15 de febrero de 2012, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de dichos Juzgados, a los fines que procediera a su distribución, en virtud de lo establecido en la Resolución Nº 2011-0062 dictada el 30 de noviembre de 2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual se resolvió en el Artículo 1 atribuir competencia como Itinerante a este Juzgado, correspondiéndole previo sorteo de Ley conocer del presente asunto.(f. 232 y 233).

En fecha 10 de abril de 2012, este Tribunal dio entrada a esta causa y, ordenó hacer las anotaciones en los libros respectivos. (f. 234).

Por auto dictado en fecha 03 de diciembre de 2012, la Juez conforme a lo establecido en el artículo 5 de dicha Resolución, se abocó de oficio al conocimiento de esta causa (f. 235).

Por auto de fecha 22 de julio de 2014, y a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, se ordenó agregar al expediente, una copia del Cartel de Notificación librado en fecha 10 de diciembre de 2012, una copia del Cartel publicado en el Diario Últimas Noticias el día 10 de enero de 2013, igualmente, se realizó su publicación en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, y se ordenó que el Secretario de este Tribunal dejara constancia de haberse cumplido con las formalidades señaladas, a los fines de proceder a dictar sentencia en esta causa. (f. 236 al 254).

Ahora bien examinadas como fueron las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa lo siguiente:

Se dio inicio al presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 30 de marzo de 2006, ante el Juzgado de Municipio (Distribuidor) de esta Circunscripción Judicial, por la abogada S.M.L., actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana D.G.C., en el juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, contra el ciudadano P.S.V.G., ambas partes ampliamente identificadas en el encabezado de esta decisión. (f. 01 al 05).

Mediante diligencia de fecha 06 de abril de 2006, suscrita por la apoderada judicial de la parte actora consignó los recaudos fundamentales para la admisión de la demanda. (f.06 al 16).

Por auto dictado en fecha 17 de abril de 2006, el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, admitió cuanto ha lugar en derecho, por no ser expresa contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición de la Ley, en consecuencia ordenó el emplazamiento del ciudadano P.S.V.G., a los fines que proceda a dar contestación a la demanda. (f. 17 y 18).

En fecha 21 de abril de 2006, compareció la apoderada judicial de la parte actora, quien mediante diligencia consignó las copias para su certificación y las expensas al ciudadano alguacil a fin de practicar la citación de la parte demandada y por auto de fecha 25 de abril de 2006, el Tribunal ordenó la certificación a los fines de la elaboración de la compulsa, asimismo solicitó habilitar todo el tiempo necesario, por lo que dicho Juzgado acordó lo solicitado. (f. 19 al 24).

En fecha 09 de octubre de 2006, compareció ante la sede del Tribunal el Alguacil titular del mismo quien mediante diligencia consignó la compulsa de citación librada al demandado siendo infructuosa la misión encomendada. (f. 25 al 32).

Mediante diligencia suscrita por la apoderada judicial de la parte actora solicitó la notificación de la parte demandada mediante cartel de prensa, y por auto dictado en fecha 11 de octubre de 2006, el Tribunal acordó lo solicitado, a tal efecto se libró cartel de citación, por lo que la misma consignó los ejemplares de prensa publicados en los diarios EL NACIONAL y ÚLTIMAS NOTICIAS, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (f. 33 al 40).

En fecha 13 de noviembre de 2006, el Secretario Titular del Tribunal dejó constancia que se traslado y fijó el cartel de citación en la puerta de dicho inmueble, cumpliendo con las formalidades de Ley. (f. 42).

Mediante diligencia de fecha 07 de diciembre de 2006, la representación judicial de la parte actora solicitó la designación de un defensor ad-Litem; y por auto de fecha 15 de diciembre de 2006, el Tribunal acordó lo solicitado y se designó al ciudadano L.D., a tal efecto se libró boleta de notificación, por lo que en fecha 11 de enero de 2007, el Alguacil titular consignó la misma siendo efectiva. (f. 43 al 48).

En fecha 22 de enero de 2007, el Juez FRANCRIS P.G., se avocó al conocimiento de la causa. (f. 51).

Mediante diligencia de fecha 24 de enero de 2007, compareció el abogado A.R.M.L., quien consignó el poder otorgado por el ciudadano P.S.V.G., asimismo se dio por citado en el presente juicio. (f. 53 al 55).

Mediante diligencia de fecha 26 de enero de 2007, suscrita por el apoderado judicial de la parte demandada, quien consignó escrito de contestación a la demanda y sus anexos. (f. 56 al 170).

Por auto dictado en fecha 29 de enero de 2007, el Tribunal declaró INADMISIBLE la reconvención propuesta por la parte demandada. (f. 171).

En fecha 02 de febrero de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó su escrito de promoción de pruebas y por auto de fecha 09 de febrero de 2007, el Tribunal admitió las pruebas promovidas. (f. 173 al 175).

En fecha 13 de febrero de 2007, la apoderada judicial de la parte actora, consignó su escrito de promoción de pruebas, y por auto de fecha 13 de febrero de 2007, el Tribunal admitió las pruebas promovidas. (f. 176 al 179).

En fecha 29 de junio de 2007, el Tribunal dictó sentencia mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda intentada por los apoderados judiciales de la parte actora, en contra del ciudadano P.S.V., en consecuencia se declaró la Resolución del Contrato de Arrendamiento y la entrega del inmueble dado en arrendamiento. (f. 186 al 195).

Mediante diligencia de fecha 03 de julio de 2007, suscrita por la apoderada judicial de la parte actora quien se dio por notificada y solicitó la notificación de la referida sentencia a la parte demandada, y por auto de fecha 06 de julio de 2007, el Tribunal acordó lo solicitado a tal efecto se libró boleta de notificación. (f. 196 al 198).

Mediante escrito presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado de la sentencia dictada, asimismo apeló de la dicha decisión. (f. 199 y 200).

Mediante diligencia de fecha 26 de julio de 2007, suscrita por la apoderada judicial de la parte actora quien solicitó medida de secuestro de conformidad con lo previsto en el artículo 599 numeral 6to del Código de Procedimiento Civil, y por auto de fecha 31 de julio de 2007, el Tribunal acordó proveer sobre la medida solicitada por auto separado y en el cuaderno de medidas que a tal efecto ordenó abrir. (f. 202 y 203).

Por auto dictado en fecha 31 de julio de 2007, el Tribunal NEGÓ el decreto de la medida de secuestro solicitada por la parte actora. (f. 01 del cuaderno de medidas).

Por auto dictado en fecha 03 de agosto de 2007, el Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil, oyó en ambos efectos, en consecuencia ordenó remitir el presente expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a tal efecto se libró oficio Nº 12225. (f. 204 y 205).

En fecha 19 de septiembre de 2007, el Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, le dio entrada, la Juez A.M.C.D.M., se avocó al conocimiento de la causa, ordeno hacer las anotaciones en los libros correspondientes y fijó para el décimo (10º) día de despacho la oportunidad para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. (f. 206).

Mediante diligencia de fecha 27 de septiembre de 2007, la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de formalización de la apelación. (f. 207 al 209).

Mediante diligencias suscritas por la apoderada judicial de la parte actora mediante la cual solicitó medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto del presente juicio. (f. 210 al 213).

Por auto dictado en fecha 04 de julio de 2008, la Juez Temporal RAHIZA PEÑA VILLAFRANCA, se avoco al conocimiento de la presente causa, asimismo ordenó la notificación de las partes. (f. 214 al 216).

Mediante diligencias suscritas por la apoderada judicial de la parte actora mediante la cual solicitó medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto del presente juicio; y Por auto dictado en fecha 22 de septiembre de 2009, la Juez titular A.M.C.D.M., se avoco al conocimiento de la presente causa. (f. 217 al 222).

Por auto dictado en fecha 25 de mayo de 2011, el Tribunal ordenó la suspensión de la presente causa en virtud de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda de fecha 06 de mayo de 2011. (f. 223 al 226).

Por auto dictado en fecha 15 de febrero de 2012, el Tribunal ordenó suspender la paralización y en consecuencia la continuación de la presente causa hasta llegar a la fase de ejecución de la sentencia. (f. 227 al 231).

Mediante Oficio Nº 0737 de fecha 15 de febrero de 2012, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de dichos Juzgados, a los fines que procediera a su distribución, en virtud de lo establecido en la Resolución Nº 2011-0062 dictada el 30 de noviembre de 2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual se resolvió en el Artículo 1 atribuir competencia como Itinerante a este Juzgado, correspondiéndole previo sorteo de Ley conocer del presente asunto.(f. 232 y 233).

En fecha 10 de abril de 2012, este Tribunal dio entrada a esta causa y, ordenó hacer las anotaciones en los libros respectivos. (f. 234).

Por auto dictado en fecha 03 de diciembre de 2012, la Juez conforme a lo establecido en el artículo 5 de dicha Resolución, se abocó de oficio al conocimiento de esta causa (f. 235).

Por auto dictado en fecha 22 de julio de 2014, y a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, se ordenó agregar al expediente, una copia del Cartel de Notificación librado en fecha 10 de diciembre de 2012, una copia del Cartel publicado en el Diario Últimas Noticias el día 10 de enero de 2013, igualmente, se realizó su publicación en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, y se ordenó que el Secretario de este Tribunal dejara constancia de haberse cumplido con las formalidades señaladas, a los fines de proceder a dictar sentencia en esta causa. (f. 236 al 254).

- II -

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES.

En el libelo de la demanda la apoderada judicial de la parte actora alegó lo siguiente:

1. Cita que mediante sucesivas relaciones locativas, cuya última de ella fue en fecha 01 de diciembre de 1994, la Administradora Yuruary C.A., dio en arrendamiento al ciudadano P.S.V.G., un inmueble propiedad de su representada, constituido por el apartamento Nº 171 del Edificio Residencia Maroa, situado en la Avenida A.B. con calle las Palmas, La Florida.

2. Destaca que en fecha 03 de febrero de 1998, la Administradora Yuruary C.A., cedió los derechos, beneficios y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento a su representada.

3. Señala que la cláusula Décima Tercera se pactó que en caso de incumplimiento por parte del inquilino dicho contrato quedaría rescindido y la arrendadora podrá solicitar la desocupación judicial del inmueble, siendo por cuanto el inquilino todos los gastos a que diere lugar así como los correspondientes daños y perjuicios.

4. Que la cláusula décima Cuarta estableció que el inquilino quedaría obligado a constituir una garantía real o fianza comercial a satisfacción de la arrendadora, para garantizar el fiel y exacto cumplimiento de las obligaciones contraídas, en el supuesto caso de que la persona natural o jurídica que constituyen la garantía dada, se ausenten de la ciudad o estén en proceso de liquidación de sus negocios o que la garantía real constituida se extinga por cualquier razón legal o contractual, y de no sustituir dicha garantía se podrá solicitar la resolución judicial del contrato.

5. Arguye que el arrendatario obvió el carácter vinculante de los contratos, ha incumplido con lo establecido en las cláusulas 13 y 14, por cuanto a pesar de los múltiples requerimientos que le han hecho por su representada, y no haber constituido la garantía real o fianza comercial para garantizar el fiel y exacto cumplimiento de las obligaciones que fueron contraídas.

6. Fundamentó su demanda de conformidad con lo establecido en los artículos 1159, 1160, 1264 y 1592 del Código Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y el Código de Procedimiento Civil.

7. Que las referidas disposiciones legales la legitiman para ejercer la presente acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento, ya que el arrendatario desconoce el carácter vinculante de los contratos, y que ha incumplido flagrantemente con su obligación de constituir la garantía real o fianza comercial del bien inmueble objeto de la presente demanda, para garantizar el fiel y exacto cumplimiento de las obligaciones contraídas.

8. Concluye determinando que su representada es la propietaria del inmueble mencionado, que el ciudadano P.S.V.G., tiene el carácter de arrendatario del referido inmueble, que existe incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del arrendatario, que se subsume a la causal contenida en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y otorgan el derecho a ejercer la acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento del inmueble constituido por el apartamento Nº 171 del edificio Residencia Maroa, situada en la avenida A.B. cruce con las Palmas, La Florida, Caracas.

9. Por último solicitó dar por resuelto y terminado el contrato de arrendamiento, y en consecuencia la entrega del inmueble completamente desocupado, en las misma condiciones que lo recibió y libre de personas y bienes; el pago de las costas y costos del presente proceso, incluyendo los honorarios de abogados; por lo que estimó la demanda en la cantidad de UN MILLON DE BOLÍVARES.

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

   Por otra parte, en el escrito de contestación de la demanda los apoderados judiciales de la parte demandada, manifestaron lo siguiente;

1. Convinieron en las sucesivas relaciones locativas iniciadas desde el año 1992 por intermedio de la Administradora Yuruary C.A., asimismo la ciudadana D.G.C., le arrendó a su representado un inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 171, ubicado en el Edificio Residencias Maroa, en la Avenida A.B., cruce con las Palmas, La Florida, Caracas, según lo estipulado en el último contrato de arrendamiento de fecha 01 de diciembre de 1994.

2. Con respeto a la cesión del contrato de Arrendamiento por parte de la Administradora Yuruary C.A., a la ciudadana D.G.C., su representado desconocía la misma ya que no fue notificado sino de forma verbal al momento de tratar de cancelar el canon de arrendamiento en la Administradora, por esa razón debió iniciar los trámites correspondientes a fin de realizar las consignaciones de las mensualidades por ante el Tribunal respectivo, ya que no se le notificó a quien y donde debía pagar el canon de arrendamiento.

3. Destaca que convienen con lo pactado en la cláusula Décima Tercera del contrato, donde se estableció que en el caso de incumplimiento por parte del inquilino de alguna de sus cláusulas, dicho contrato quedaría rescindido, cláusula esta que ha sido cumplida a cabalidad por su representado.

4. Rechazaron lo alegado por la parte actora en el libelo de la demanda con respecto a la cláusula Décima Cuarta, donde se estableció que el inquilino quedaría obligado a constituir una garantía real o una fianza comercial a satisfacción de la arrendadora para garantizar el fiel y exacto cumplimiento de las obligaciones contraídas y a sustituirla por otra, todo ello debido al contrato de fecha 01 de diciembre de 1994, la arrendadora acepto la misma fianza que se mantenía vigente con la empresa METROPOLITANA DE FIANZAS.

5. Mencionan que el arrendatario nunca ha incumplido con ninguna de las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento, y ha dado cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones contraídas, como son mantener el inmueble en perfecto estado y el mismo se encuentra totalmente solvente con el pago del canon de arrendamiento y el pago del condominio.

6. Que la presión de la administradora al comunicarle que de no pagar los gastos de condominio, suspenderían el servicio de agua y demandaría el cobro a la propietaria del inmueble, sin que las mismas sean reconocidas a la fecha por la arrendataria.

7. Señala que de no cancelar dichos pagos su representado sufriría de la suspensión del servicio de agua del inmueble, igualmente al acumularse los pagos por concepto de condominio y estos no ser cancelados acarrearía un perjuicio a la propietaria iniciando una demanda por cobro de bolívares, intereses, honorarios y gastos.

8. Negaron, Rechazaron y Contradijeron la demanda en todo su contenido tanto en los hechos como en el derecho en que se pretende fundamentarse.

9. Por último solicitaron la reconvención a la ciudadana D.G.C., y por auto dictado en fecha 29 de enero de 2007, el Tribunal declaró Inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada.

   - III -

   DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

   Así las cosas, esta Juzgadora, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes de la siguiente manera:

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

   ACOMPAÑADAS AL LIBELO DE LA DEMANDA:

   • Marcada con la letra “A” Instrumento Poder Otorgado por la abogada A.I.V.G., y que sustituyó parcialmente a la abogada S.B.M.L., y que fue otorgado por la ciudadana D.G.C., en fecha 29 de marzo de 2006, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima de Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, quedando anotado bajo el Nº 24, Tomo 10 de los Libros de autenticaciones llevados por ante la mencionada Notaria. Al respecto, observa esta Juzgadora que de conformidad con lo establecido en los artículos 150, 154, 155 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, se tiene como cierta la representación que ejercen la abogado en nombre de su poderdante. Así se establece.

   • Marcada con la letra “B” contentiva de la copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por la ADMINISTRADORA YURUARY C.A., y el ciudadano P.S.V.G., presentado por la parte actora con el escrito libelar, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 171, del edificio Residencia Maroa, situada en la avenida A.B. cruce con las Palmas, La Florida, Caracas. La documental en referencia se constituye en un documento privado, el cual es redactado por el interesado y contiene lo que a él le interesa por lo que, nace privado y de conformidad con los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, y lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y de que una vez consignado, la parte demandada nada dijo acerca de si lo reconoce o lo niega, esta Juzgadora da por reconocido tal documento y le otorga pleno valor probatorio, por cuanto de su contenido se constata ciertamente la relación contractual entre las partes suscribientes y las obligaciones asumidas por ambas. Así se declara.

   • Marcada con la letra “C” original del contrato de arrendamiento suscrito por la ADMINISTRADORA YURUARY C.A., y el ciudadano P.S.V.G., y en el mismo se encuentra la cesión y traspaso los derechos, beneficios y obligaciones a la ciudadana D.G.C., asimismo consignó el inventario de muebles del apartamento Nº 171 del Edificio Maroa, presentado por la parte actora con el escrito libelar, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 171, del edificio Residencia Maroa, situada en la avenida A.B. cruce con las Palmas, La Florida, Caracas, el cual se tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y así se declara.

   ANEXAS AL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:

   • Promovió en el capitulo I el Merito Favorable de los autos hace valer en todas y cada una de sus partes, al respecto esta Sentenciadora observa, en cuanto este particular, que la doctrina jurisprudencial moderna, ha determinado que el mismo no constituye un medio de prueba, sino un deber del jurisdicente, por lo que al no ser promovido un medio de prueba susceptible de valoración, se desecha. Así se decide.

   • Promovió en el capitulo II la Prueba Documental del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la Administradora Yuruary C.A., y el ciudadano P.S.V.G., sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 171, del edificio Residencia Maroa, situada en la avenida A.B. cruce con las Palmas, La Florida, Caracas. Al respecto, esta Juzgadora observa que el mismo ya fue valorado en el punto anterior, por lo que resulta inoficioso un nuevo pronunciamiento sobre los mismos, y así se establece.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

   EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.

   • Cursa desde el folio 63 hasta el folio 167 del expediente judicial los originales de los recibos del Condominio del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 171, del edificio Residencia Maroa, situada en la avenida A.B. cruce con las Palmas, La Florida, Caracas. Sobre su valor probatorio esta Juzgadora observa lo siguiente:

   “…De acuerdo a lo establecido en la parte in fine del artículo 14 de la Ley de Propiedad H.“. liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva”. Es decir, por mandato de ley las planillas pasadas por el administrador de un inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes a gastos comunes, constituyen títulos ejecutivos, cuyo cobro es susceptible de ser accionado por la vía ejecutiva prevista en los artículos 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

   En este sentido el Dr. R.Á.B., en su obra DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, plantea lo siguiente:

   Por lo que se refiere a las cuotas periódicas y ordinarias (mensuales o trimestrales) por gastos comunes, las liquidaciones o planillas pasadas por el Administrador a los propietarios tienen fuerza ejecutiva. Sólo con el cumplimiento de estas formalidades parece aplicable la fuerza ejecutiva del art. 630 del C.P.C., el cual faculta a la administración del edificio a solicitar inmediatamente el embargo de bienes suficientes (muebles o inmuebles) del propietario moroso

   .

   Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº. 2675 dictada el 28 de octubre del 2002, exp. 01-2140, ponencia del Magistrado Dr. I.R.U., estableció lo siguiente:

   La lesión constitucional, a juicio de esta Sala radica en que el auto del (…), limitó el derecho de acceso a la justicia y violó el derecho al debido proceso consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando desconoce la fuerza ejecutiva de los recibos de condominio a que expresamente dispone el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal y, por ende, niega la admisión de la demanda por cobro de contribuciones de condominio incoada por la vía ejecutiva, conforme lo dispone el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, bajo el erróneo argumento de que como los recibos de condominio no se encuentran de la enumeración de los títulos ejecutivos a que hace referencia el mencionado artículo 630, no pueden ser considerados como tales, cuando se insiste, que es la propia Ley de Propiedad Horizontal la que le otorga el carácter de título ejecutivo…

   .

   En el caso bajo análisis, en las planillas de contribuciones de condominio se observa el membrete: “CONDOMINIOS CHACAO, C.A., Centro Perú, piso 9, Oficina 93 y 94, Av. F.d.M., Chacao, Caracas. Telf. 266.9971-265.4130/265.6103/267.5009”. En consecuencia, se les concede pleno valor probatorio, y ASI SE DECIDE.

   • Cursa desde el folio 168 hasta el folio 170 del expediente judicial, original de la Fianza de fecha 28 de julio de 1992, emanada de METROPOLITANA DE FIANZAS, C.A., a favor de la ADMINISTRADORA YURUARY C.A., por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00). En cuanto a este documento se observa que no fue objeto de impugnación o prueba en contra por parte de la defensa de la demandada, motivo por el cual se le confiere el valor probatorio que le confiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- ASÍ SE DECIDE.-

   CON EL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS.

   • Promovió en el capitulo I el Merito Favorable de los autos hace valer en todas y cada una de sus partes, al respecto esta Sentenciadora observa, en cuanto este particular, que la doctrina jurisprudencial moderna, ha determinado que el mismo no constituye un medio de prueba, sino un deber del jurisdicente, por lo que al no ser promovido un medio de prueba susceptible de valoración, se desecha. Así se decide.

   • Reproduce en el Capitulo II en el numeral 1 promovió el original del contrato de arrendamiento por la ADMINISTRADORA YURUARY C.A., y el ciudadano P.S.V.G., y en el mismo se encuentra la cesión y traspaso los derechos, beneficios y obligaciones a la ciudadana D.G.C.. Al respecto, esta Juzgadora observa que los mismos ya fueron valorados en el punto anterior, por lo que resulta inoficioso un nuevo pronunciamiento sobre los mismos, y así se establece.

   • Promovió en el capitulo II en el numeral 2 promovió el original de la Fianza de fecha 28 de julio de 1992, emanada de METROPOLITANA DE FIANZAS, C.A., a favor de la ADMINISTRADORA YURUARY C.A., por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00). Al respecto, esta Juzgadora observa que los mismos ya fueron valorados en el punto anterior, por lo que resulta inoficioso un nuevo pronunciamiento sobre los mismos, y así se establece.

   - IV -

   MOTIVACION PARA DECIDIR

   Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

   Encontrándonos en la oportunidad para decidir el mérito de este asunto, esta Alzada advierte que cuando es ejercido el recurso ordinario de apelación contra el fallo de primera instancia, el Juez de Alzada adquiere conocimiento pleno nuevamente del thema decidendum, es decir, debe apreciar de nuevo todos los hechos alegatos y defensas de las partes que limitan la controversia, así como todas y cada una de las pruebas aportadas, para luego así, pronunciarse nuevamente sobre la suerte de la demanda.

   Ahora bien, se conoce de esta causa en virtud del recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 29 de junio de 2007, por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró Primero: Se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue D.G.C. en contra de P.S.V.G.; Segundo: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado el 1º de diciembre de 1994, y se condena a la parte demandada a entregar a la actora el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 171, del edificio Residencia Maroa, situada en la avenida A.B. cruce con las Palmas, La Florida, Caracas.

   En materia de arrendamiento, el Juez debe examinar previamente la naturaleza del contrato cuya ejecución o resolución se demanda, para de esa manera determinar las normas de derecho aplicables al caso sometido a su consideración, pues una vez iniciado el proceso, el desarrollo de las distintas fases que en él deben sucederse no constituye asunto exclusivo de las partes, pues al requerirse el ejercicio de la función jurisdiccional entra en juego el interés público para una recta y pronta administración de justicia, lo que en definitiva aumenta los poderes del Juez para la dirección del proceso, y que a su vez sirve de preámbulo suficiente a este Tribunal para dilucidar de una vez por todas, si estamos en presencia no sólo de la vía procesal adecuada, sino de la acción pertinente, que es distinto al derecho mismo que se reclama, y si con ello se violan elementales principios revestidos de eminente orden público, que ni el consentimiento de las partes, ni el que hacer del Juez puedan quebrantar, como bien lo dispone el artículo 6 del Código Civil.

   Planteados así cada uno de los alegatos y defensas formuladas en el presente juicio, pasa esta Alzada en primer lugar a analizar la naturaleza de los contratos de arrendamientos suscritos entre las partes, para determinar si estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o se convirtió a tiempo indeterminado, puesto que, cuando se trata de un contrato de arrendamiento lo primero que debe hacer el Juez es verificar la naturaleza de los mismos tal y como lo estableció la Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; caso del ciudadano L.P.L.G. contra el ciudadano M.U.; mediante la cual señaló lo siguiente:

   ...No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.

   (HARTING, H.D.E.A., Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.)…”.

   En los contratos debe indagarse cual ha sido la intención común de las partes contratantes, y en caso de dudas se debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe, a menos que lo que hayan escrito sea manifiestamente contrario a la ley.

   Aduce la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar, que en fecha 01 de diciembre de 1994, es cesionaria del contrato de arrendamiento celebrado inicialmente por la Administradora Yuruary, C.A., y el ciudadano P.S.V.G., antes identificados, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 171, del edificio Residencia Maroa, situada en la avenida A.B. cruce con las Palmas, La Florida, Caracas, que de conformidad con lo establecido en la cláusula 14 del contrato establece la obligación al arrendatario de presentar fianza comercial o garantía real a satisfacción del arrendador para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento. Establecen los artículos 1808 y 1809 del Código Civil lo siguiente:

   Artículo 1808: La fianza no se presume debe ser expresa y no se puede extender más allá de los límites dentro de los cuales se la ha contraído.

   Artículo 1809: La fianza indefinida es una obligación principal comprende todos los accesorios de la deuda, y aun las costas judiciales.

   Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia, observa esta Juzgadora que la norma rectora de la acción de resolución de contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente que los elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de resolución, son los siguientes: i) que el contrato jurídicamente exista, y que sea contentivo de la obligación que se alega como incumplida; ii) que la obligación esté incumplida; y iii) que el actor haya cumplido y ofrecido eficazmente cumplir con su obligación.

   De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución de contrato incoada en este caso, debe esta Juzgadora pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa esta Juzgadora que la parte actora trajo a los autos, el original del contrato de arrendamiento, de fecha 01 de diciembre de 1994; por lo que, ha quedado de esta forma plenamente demostrada la existencia de la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente juicio y, por ende, la obligación del demandado, en su condición de Arrendatario, de presentar fianza comercial o garantía real, tal como se estableció en la Cláusula Décima Cuarta del contrato en cuestión, la cual es del siguiente tenor: “…EL INQUILINO queda obligado a constituir una garantía real o fianza comercial a satisfacción de LA ARRENDADORA, para garantizar el fiel y exacto cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones que contrae, y a sustituirla por otra para los supuestos casos de que la persona jurídica o la (s) persona (s) natural (es) constituyen la garantía dada, se ausenten de esta ciudad, o estén en proceso de liquidación de sus negocios, o para el supuesto caso de que la garantía constituida se extinga por cualquier razón legal o contractual, ya que de no sustituir la garantía, se procederá a solicitar la resolución judicial de este Contrato a elección de LA ARRENDADORA …”.

   En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa esta Juzgadora que, a decir de la actora, el incumplimiento del arrendatario se circunscribe al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de diciembre de 1994, donde se estableció en la Cláusula Décima Cuarta que el inquilino queda obligado a constituir una garantía real o fianza comercial a satisfacción de la arrendadora, para garantizar el fiel y exacto cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contraídas.

   No obstante, se desprende del análisis del asunto que, el demandado estaba en la obligación constituir una garantía real o fianza comercial a satisfacción de la arrendadora, para garantizar el fiel y exacto cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contraídas, puesto de la revisión de las actas que conforman el expediente judicial el demandado no acreditó la existencia de una nueva fianza lo que permite determinar a esta Alzada que el arrendatario incumplió con la Cláusula Décima Cuarta del mencionado contrato.

   En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas y con vista a los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte demandada, en consecuencia se CONFIRMA la sentencia de fecha 29 de junio de 2007, dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, con los pronunciamientos que serán determinados en el dispositivo de éste fallo. Así se decide.

   - V -

   DISPOSITIVA

   Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado A.M.L., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano P.S.V.G., contra la Sentencia dictada el 29 de junio de 2007 dictada por el Juzgado Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara la ciudadana D.G.C., contra el ciudadano P.S.V.G., ambas partes identificadas al comienzo de esta decisión.

SEGUNDO

se CONFIRMA en todas sus partes la Sentencia de fecha 29 de junio de 2007, la cual declaró: 1) Se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue D.G.C. en contra de P.S.V.G. y en consecuencia, 2) Se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado el 1º de diciembre de 1994, y se condena a la parte demandada a entregar a la actora el bien inmueble que a continuación se identifica: APARTAMENTO 171 DEL EDIFICIO RESIDENCIA MAROA, SITUADO EN LA AVENIDA A.B. CRUCE CON LAS PALMAS, LA FLORIDA, CARACAS.

TERCERO

Se CONDENA en costas a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado vencido.

CUARTO

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, NOTIFÍQUESE a las partes de la presente decisión.

QUINTO

Se Ordena remitir el expediente al Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTÍFIQUESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, a los . Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.-

LA JUEZ TITULAR

M.M.C.

EL SECRETARIO TITULAR

Y.J.P.M.

En la misma fecha, siendo las 02:30 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de ley, se publicó y registró la decisión anterior, dejándose copia certificada de la misma en el copiador respectivo, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

EL SECRETARIO TITULAR

Y.J.P.M.

ASUNTO NUEVO: 00751-12

ASUNTO ANTIGUO: AH15-R-2007-000021.

MMC/YJPM/03.-