Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 28 de Febrero de 2011
| Fecha de Resolución | 28 de Febrero de 2011 |
| Emisor | Juzgado Decimo Tercero de Municipio |
| Ponente | María Gutierrez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DECIMOTERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Exp. Nº AP31-V-2010-001379
(Sentencia Definitiva)
Vistos estos autos.
I
DEMANDANTE: Ciudadano J.E.G.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-12.357.148.
DEMANDADO: Ciudadana I.D.C.C.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-14.032.740.
APODERADOS: Por la parte actora la Abogada V.G.F., inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 19.012. Por la parte demandada el defensor judicial designado Dr. J.L.V., abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.050.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
II
Se dio inicio a la presente controversia mediante libelo de demanda presentado por la abogada V.G.F., inscrita en el inprebogado bajo el no. 19.012 , en su carácter de apoderada judicial del ciudadano J.E.G.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-12.357.148, tal y como consta de Instrumento poder autenticado por ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda de fecha 18 de enero de 2010 , inserto bajo el no. 20, tomo 5 de los libros de autenticaciones que lleva esa Notaria.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a consideración de este tribunal, la parte actota indico en su libelo que
Que su representado es legitimo propietario del bien inmueble constituido por el Apartamento marcado con el número 1, ubicado en la planta baja del edificio Residencias Gobernador, situado entre las esquinas de Pinto a Gobernador, número 116, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, adquirido mediante documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de registro del Municipio Libertador del Distrito capital en fecha 27 de octubre de 2004, anotado bajo el no. 7, tomo 8, protocolo primero, en virtud de lo cual, se considera plenamente legitimado de conformidad con el articulo 11 , literal a) del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios para solicitar en sede jurisdiccional la tutela efectiva de sus derechos que considera vulnerados. A tales fines, y en cumplimiento del Decreto no. 31 publicado en al Gaceta Municipal del Municipio Bolivariano de Libertador del 5 de de marzo de 2009, no. 3.119-2 , acompañó a su demanda, en copia fotostática, la cedula catastral y la solvencia de inmuebles urbanos, correspondientes al inmueble anteriormente identificado, marcadas “C” y “D”
Que conforme consta de contrato de arrendamiento privado, su representado cedió en calidad de arrendamiento a la ciudadana I.D.C.C.M., el identificado inmueble, instrumento que fue acompañado al escrito libelar y opuesto a la demandada marcado “E”, indicándose, que en la cláusula segunda de ese contrato las partes convinieron en que la Arrendataria destinaría el apartamento arrendado solo para vivienda, y que la duración del aludido contrato de arrendamiento seria por un plazo de un (01) año fijo, que tendría vigencia desde el quince (15) de Octubre del año 2004, y que podría ser prorrogable por periodos iguales de un (1) año, y que si una de las partes no deseaba prorrogar el contrato debía notificar a la otra con por o menos treinta (30) días de antelación a la fecha de vencimiento anual del mismo.
Que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, se estableció como contraprestación económica por el uso, goce y disfrute que “la arrendataria” haría del apartamento arrendado, la cantidad de noventa y un mil ciento veintiocho bolívares (Bs.91.125), es decir noventa y un bolívar con doce céntimos (Bs. 91,12), el cual se comprometió la arrendataria a pagara en forma mensual y consecutiva conjuntamente con los gastos de condominio.
Que en la cláusula décima cuarta de dicho contrato las partes contratantes convinieron que toda notificación dirigida por “El arrendador” a “La “Arrendataria” lo podrían hacer válidamente tanto en la persona de la “La “Arrendataria” como de cualquier persona mayor de edad que se encontrara en dicho inmueble al momento de la notificación, la cual podrían realizarse por simple carta, telegrama, personalmente o por vía judicial.
Que su representado, en ejercicio legitimo de su derecho contemplado en la cláusula décima cuarta, notificó por escrito a la “Arrendataria” mediante Notificación Personal efectuada día 16/06/08, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, aduciéndose que esa notificación fue recibida y firmada por dicha arrendataria, notificación que se acompaña conjuntamente con el libelo y se opone a la demandada, marcada “F”
Que de acuerdo al articulo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato de arrendamiento mantuvo su vigencia en los mismos términos y demás condiciones que indicaron en la respectiva escritura desde el 15/10/04, hasta el 15/10/09, fecha en la que expiró el plazo de la prorroga legal de un (1) año establecido en Ley en beneficio de “La Arrendataria”; que vencida la prorroga legal “La Arrendataria” se ha negado a hacer entrega del apartamento arrendado.
Que en virtud de todas las razones anteriormente expuestas es que ocurre en sede jurisdiccional a demandar como formalmente demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento a la ciudadana I.D.C.C.M., antes identificada, para que convengan en la presente demanda, y hagan entrega de la cosa arrendada, o en defecto sean condenados por el Tribunal:
En que son ciertos los hechos narrados en este libelo, y que a mi representado le asiste plenamente el derecho que invoca con su pretensión.
El cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en forma privada, en fecha quince de Octubre de 2004, y como consecuencia de ello para que “La Arrendataria I.D.C.C.M., anteriormente identificada, entregue, sin mas plazo, libre de personas y de bines y en las mismas buenas condiciones de asea, mantenimiento y de conservación en que lo recibió, el bien inmueble objeto de la convención locativa constituido por el Apartamento marcado con el número 1, planta baja, edificio Residencias Gobernador, situado entre las esquinas de Pinto a Gobernador, número 116, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, solvente en el pago de los servicios públicos que se prestan en el referido inmueble tale como: luz eléctrica, aseo urbano domiciliario y gas entre otros.
Las costas y costos derivados del presente juicio, incluyéndose el pago de horarios profesionales de abogados.
III
Admitida la demanda por este Tribunal, en fecha 03 de mayo de 2.010, por los trámites del procedimiento breve de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se acordó el emplazamiento de la parte demandada por intermedio de compulsa, a fin de que diera contestación a la demanda, constando la expedición de la misma en fecha 17/05/10. Asimismo dada la imposibilidad de citar a la parte demandada, tal y como se evidencia de la diligencia consignada en fecha 03 de junio de 2010, por el Alguacil designado para tal fin, se ordenó a solicitud de la parte actora mediante auto de fecha 15/06/2010, la citación del demandado mediante Cartel de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, y luego de publicado el Cartel en los diarios “El Nacional” y “El Universal” y de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el referido artículo, como consta de la diligencia estampada por la ciudadana Secretaria de este Tribunal en fecha 06 de Junio de 2010, y transcurridos como fueron los días señalados en dicho Cartel, no habiendo comparecido la parte demandada a darse por citada, el Tribunal en fecha 09/08/2010, procedió a designarle Defensor Judicial recayendo dicha designación en la persona del DR. J.L.V., Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.050, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley correspondiente.
Previa su citación , consta que en fecha 23 de noviembre de 2010, el abogado J.L.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 28.050, en su carácter preanotado consignó escrito contentivo de la contestación de la demanda oportunidad en la cual, indicó en primer lugar , las actividades desarrolladas por él tendientes a localizar a la demandada e informarle de su designación y el juicio que se sigue en su contra . Asi mismo, y en segundo lugar , negó rechazó y contradijo la demanda interpuesta en contra de su defendida, en todas y cada una de sus partes por no ser cierto los hechos constitutivos de su pretensión, y por no asistirle al actor el derecho que ambiciona deducir. Adujo que :
… cierto es que el mencionado arrendador celebró con mi defendida contrato de arrendamiento que versa sobre el inmueble propiedad de aquél, constituido por el apartamento nº 1, situado en la planta baja del Edificio “RESIDENCIAS GOBERNADOR”, ubicado en la Calle 3 Sur, entre las esquinas de pinto y Gobernador, jurisdicción de la parroquia S.R., municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, contrato de arrendamiento éste que empezó a regir entre las partes el día 15 de octubre de 1.994 por el lapso de un (01) año, prorrogable por periodos de igual duración, a menos que mediase voluntad en contrario de las partes.
También es cierto que, mediante notificación de carácter privado, de fecha 16 de junio de 2.008, el arrendador participó a mi defendida su despido en el goce de las cosa arrendada, por lo que ese contrato de arrendamiento mantuvo su vigencia por todo el tiempo que duro la prorroga legal de que disfrutó mi defendida, hasta el día 15 de octubre de 2.009. Lo que no es verdad, ciudadano Juez, es que mi defendida esté obligada a satisfacer los distintos requerimientos expresados por el actor en el libelo, ya que al extinguirse el referido benéfico de la prórroga legal, mi defendida se mantuvo en el goce pacífico de la cosa arrendada, sin oposición del arrendador, dado que el “cumplimiento” del contrato es exigido en contravención a lo que se indica en el articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por ello, es totalmente falso que mi defendida esté obliga a entregar el apartamento arrendado, por la sencilla razón que no existe tal obligación, ya que esa solicitud solo puede ser planteada mediante una demanda de desalojo. Mucho menos, mi defendida puede ser compelida al pago de costas y honorarios profesionales de abogados, pues al no existir prestación de hacer alguna que cumplir, mal puede requerirse la imposición de uno de los efectos económicos del proceso.
Dentro del lapso legal correspondiente, quedaran demostradas las anteriores afirmaciones, siempre y cuando, claro está, mi defendida aporte los respectivos elementos probatorios
.
En fecha 07/12/10, la abogada V.G.F., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 19.012, apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas, y en fecha 10/01/11, este Tribunal las admitió. Asi tenemos, que la parte actora promovió las siguientes pruebas :
En el capitulo I, promovió, el documento de propiedad que riela en autos marcados con la letra “B” y que evidencia que la parte actora es propiedad del apartamento numero 1,planta baja del edificio Residencias Gobernador, situado en la Calle Sur 3 entre las esquinas del Pinto a Gobernador en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó reconocido al no ser desconocido en la oportunidad correspondientes…”
Sobre el particular, se aprecia que el recaudo invocado por la parte actora, que es el mismo acompañado junto con su escrito libela, no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada , en cuyo supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación plena de ese instrumento pero sólo en lo que atañe al hecho material en ellos contenido, individualmente considerado. Así se decide.
En el Capitulo identificado II, promovió la parte actora , el documento Privado que contiene el contrato de arrendamiento suscrito entre mi representado J.E.G.F., como “El Arrendador” e I.d.C.C.M. como “La Arrendada” del inmueble constituido por el apartamento numero 1, planta baja del edificio Residencias Gobernador, situado en la Calle Sur 3 entre las esquinas del Pinto a Gobernador en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. Esa prueba se promovió con el fin de demostrar que existió la relación contractual bajo las estipulaciones que allí se especifican.
Sobre el particular, se aprecia que el recaudo invocado por la parte actora, que es el mismo acompañado junto con su escrito libelar, no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto el señalado instrumento quedó reconocido de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil motivo por el cual, se impone su plena apreciación en autos, pero sólo en lo que atañe al hecho material en ellos contenido, individualmente considerado. Así se decide.
En el Capitulo identificado II, promovió la parte actora, la notificación .personal, debidamente recibida y firmada por “La Arrendada” donde “El Arrendador” le notifica su voluntad de no prorrogarle el contrato de arrendamiento a la fecha de su vencimiento, otorgándole la prorroga legal de que habla el Articulo 38, letra b) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Sobre el particular, se aprecia que el recaudo invocado por la parte actora, que es el mismo acompañado junto con su escrito libelar, no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto el señalado instrumento quedó reconocido de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil motivo por el cual, se impone su plena apreciación en autos, pero sólo en lo que atañe al hecho material en ellos contenido, individualmente considerado. Así se decide.
III
La competencia subjetiva de la ciudadana Jueza de este Tribunal, que con tal carácter suscribe la presente decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de esta relación jurídica litigiosa.
Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:
IV
Antes de emitir cualquier tipo de pronunciamiento vinculado con el fondo de este asunto, conviene precisar el alcance de lo preceptuado por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual:
Artículo 361.- “En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación”.
De acuerdo a la norma anteriormente transcrita, se infiere que la contestación a la demanda constituye un evento del proceso concebido en beneficio exclusivo del destinatario de la pretensión, por manera que el demandado, en desarrollo de las prerrogativas que le confiere los artículos 26 y 49, ordinal tercero, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, pueda ejercer y desarrollar su derecho a la defensa en aras de esbozar las argumentaciones necesarias, destinadas a enervar la presunción grave del derecho reclamado por el actor.
No obstante, debe examinarse previamente la posición asumida por el demandado en esa fase del juicio, en función de considerar si el mismo se ha excepcionado en el sentido técnico de la palabra, pues la excepción constituye un medio de defensa que no contradice directamente la pretensión del actor, sino que ella consiste en la alegación de un hecho nuevo con miras a impugnar una situación adquirida.
Por consiguiente, el demandado, al excepcionarse, se halla en su excepción en la misma posición que el actor en cuanto a la prueba de aquellos hechos que sirven de base a su demanda, y en esto radica el viejo aforismo ‘reus in excipiendo fit actor’. Por tanto, en el señalado supuesto, el actor no necesita probar su acción porque ella queda implícitamente reconocida, correspondiéndole, por ende, al demandado, la carga de probar su excepción porque con ella trata de destruir la eficacia de la demanda instaurada en su contra, pues:
(omissis) “…En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba…” (Sentencia N° 193, de fecha 25 de abril de 2.003, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de D.M.H. contra D.A.S. y otro, ratificada por la misma Sala en su sentencia número RC-00226, de fecha 23 de marzo de 2.004, recaída en el caso de S.P.V. contra J.V.M.S.).
Sentadas las anteriores premisas, se observa en autos que el objeto de la pretensión procesal deducida por la actora persigue obtener, por parte de la hoy demandada, el cumplimiento de específicas obligaciones emergentes derivadas de la terminación del contrato de arrendamiento referido en el libelo de la demanda, frente a lo cual, la parte demandada, luego de admitir la existencia del contrato y la notificación sobre la no prorroga del mismo, adujo que no es cierto que deba satisfacer los requerimientos libelares ya que al extinguirse la prorroga legal su defendida se mantuvo en el goce pacifico de la cosa arrendada sin oposición del arrendador, pero, esa circunstancia no fue demostrada en autos, ya que la demandada no promovió ningún medio de prueba tendiendo a crear la suficiente convicción en esta juzgadora sobre esa circunstancia, por el contrario, el arrendador si demostró haber sido diligente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales ya que notificó oportunamente su voluntad de no prorrogar el contrato dentro de los términos pactados tal y como se infiere de la comunicación que aparece recibida por la arrendataria el 16 de junio de 2008, expresamente aceptada por el defensor judicial de autos, y haber interpuesto la presente demanda en prueba de su rechazo a la posesión que la demandada hace del inmueble arrendado. En consecuencia, vencida la prórroga legal a que tiene derecho la arrendataria, conforme el literal b) del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendataria debía entregar el inmueble arrendado libre de bienes y de personas a más tardar el 15 de octubre de 2009, fecha en la que se tenia el vencimiento de esa prorroga. A mayor abundamiento, debe observarse que la vigencia contractual duró cuatro años que transcurrieron desde el 15 de octubre de 2004 al 15 de octubre de 2008, correspondiéndole a la arrendataria una prorroga legal de un año, contado a partir del 15 de octubre de 2008 al 15 de octubre de 2009. En consecuencia, la parte demandada no demostró el hecho extintivo de la obligación reclamada como insatisfecha por la actora, ni demostró haber cumplido con esa obligación o haber estado impedida de cumplirla por alguna causa legal, lo que en definitiva contraviene lo dispuesto en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, debiendo tenerse, que respecto a la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término existe plena prueba, más aún cuando los recaudos que sirvieron de base para proponer dicha acción no fueron cuestionados en forma alguna por la parte demandada, debiendo en tal sentido prosperar la acción instaurada. Así se decide
No existiendo en autos elemento alguno que enerve las pretensiones de la parte actora, y habida cuenta de la plena prueba de los hechos por ella invocados, es de concluir que los méritos procesales se encuentran a su favor, siendo procedente la declaratoria con lugar de la demanda. Así se decide de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
IV
DECISIÓN
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano J.E.G.F., en contra de la ciudadana I.D.C.C.M., ambas partes suficientemente identificadas en autos. En consecuencia se condena a la parte demandada a cumplir el contrato de arrendamiento suscrito con el accionante en fecha 15 de octubre de 2004 , en virtud e lo cual se le condena a hacer entrega, libre de bienes y de personas y en las mismas buenas condiciones de aseo, mantenimiento y conservación en que lo recibió, solvente con el pago de los servicios públicos, el bien inmueble objeto de esa convención locativa, constituido por el Apartamento marcado con el número 1, ubicado en la planta baja del edificio Residencias Gobernador, situado entre las esquinas de Pinto a Gobernador, número 116, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital
De conformidad con él articulo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas del proceso, por haber resultado totalmente vencida en este juicio
:
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Decimotercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de Febrero de dos mil once (2011). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZ,
LA SECRETARIA,
DRA. M.A.G.C.
Abg D.M.
En esta misma fecha, siendo las 11 a.m. se registró y publicó la anterior decisión y se dejó copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,
MAGC/DM/Enny
Exp. No. AP31-V-2010-001379
