Decisión de Juzgado de Municipio Septimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 15 de Julio de 2014

En Resolver el contrato de arrendamiento y entregarle e inmueble objeto del mismo, en las mismas condiciones que lo recibió y solvente en los pagos de los servicios de agua, electricidad, aseo urbano domiciliario y cualesquiera otro servicio prestado al inmueble.

En pagar la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y UN MIL SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 2.731.664,00) por los siguientes conceptos: A) La cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, correspondientes a los meses de Enero, Febrero y Marzo 2007. B) La cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y UN MIL SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 371.664,00) correspondiente a los aumentos que resultaron de la aplicación de los Índices de Precios al consumidor del Área Metropolitana de Caracas (IPC) durante la vigencia del contrato de arrendamiento. C) Se reservó el derecho de exigir indemnización por los daños causados al inmueble y cualquier orto, que le haya causado a su poderdante el incumplimiento del contrato o uso indebido del inmueble.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demanda asistida por el abogado ANTONIO JOAQUÍN DE OLIVEIRA GONZÁLEZ, contestó la demanda, rechazando, negando y contradiciendo tanto en los hechos como en el derecho la acción incoada en su contra.

1. - Señaló que efectivamente en fecha 01 de marzo de 2004, suscribió el contrato de arrendamiento con la parte demandante, por un área aproximada de doscientos metros cuadrados (200 mts2) con el objeto del funcionamiento de un taller mecánico, y que además el interior del galpón estaba ocupado una parte por su persona, una parte por un taller de latonería y pintura, y otra parte por personas que residen o habitaban en el mismo.

2. - Igualmente, alegó que se habían presentado inconvenientes entre estas personas que utilizaban el área ya que no se había podido llegar a un acuerdo en cuanto a la utilización de algunos espacios comunes ni en el pago de los servicios del inmueble (electricidad), razón por la cual había conversado en reiteradas oportunidades con el arrendador a fin de que mediara y pusiera orden a dichos inconvenientes.

3. - Asimismo, alegó que la parte actora no pudo controlar esa situación, y solo se limitaba indicar ante sus reclamos que el no había consentido ese abuso y que no podía hacer nada.

4. - Señaló que en diciembre de 2006, conversó con la demandante para manifestarle su decisión de no seguir ocupando el área ya que la situación en el interior del galpón se había tornado intolerable e inmanejable sin que el corrigiera dicha situación, en virtud de ello, llegaron a un acuerdo verbal de que el mantendría la posesión hasta el último de mayo de 2007, y que se imputarían a los arrendamientos de los meses desde enero a mayo de 2007, la suma de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00) entregada al inicio del arrendamiento como deposito más los intereses que esta cantidad hubiere generado ya que para ese momento el arrendador no contaba con dinero suficiente para devolverle cantidad alguna.

5. - Igualmente, señaló que convinieron que como entre los meses de enero a mayo 2007, no realizaría trabajos de envergadura en el área arrendada, y por ende no utilizaría energía eléctrica, quedaría exento de la cuota parte que le correspondía del recibo; y que en todo caso el prorrateo que se efectuara quedaba compensado con los intereses del depósito. Asimismo, señaló que prácticamente para el momento de la contestación de la demanda que el área por él ocupada se encontraba libre de bienes, y que en todo caso el pago de las sumas reclamadas por arrendamiento de enero, marzo y abril y cualquier otro concepto como servicio eléctrico, quedaba ampliamente compensado con la suma en poder del actor, en calidad de de depósitos e intereses generados.

6. - Pidió que la demanda se declarara sin lugar.

   -III-

   DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

   Así las cosas, esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA

   ANEXOS AL ESCRITO LIBELAR:

1. - Copia simple de Contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 23 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador Distrito Capital. Esta prueba se refiere a documento público, el cual no resultó de manera alguna impugnado conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Así se Establece.

2. - Original de notificación de no renovación de contrato enviada en fecha 25 de septiembre de 2006, por el ciudadano EDUARDO PÍO MARCO RAMÓN al ciudadano ANTONIO JOAQUÍNDE OLIVEIRA. Dicha notificación tiene valor probatorio por cuanto no fue impugnado por la parte demandada ni tachado en su oportunidad legal, en consecuencia, se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

   ANEXOS AL ESCRITO DE PRUEBAS:

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

1. - Merito Favorable de los autos. Al respecto, esta Juzgadora observa, que la doctrina jurisprudencial moderna, ha determinado que el mismo no constituye un medio de prueba, sino un deber del jurisdicente, por lo que al no ser promovido un medio de prueba susceptible de valoración, se desecha. Así se decide.

2. - Copia simple página WEB del Banco Central de Venezuela, donde se indica los Índices de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas. Observa esta Juzgadora que la misma carece de sello y firma que autentique su autenticidad y procedencia, y tampoco fue objeto de prueba de informes, razón por la cual no surte pleno valor probatorio. Así se Decide.

3. - Original de recibo de la C.A. ELECTRICIDAD DE CARACAS Cuenta Contrato No. 100000785924. Observa esta Juzgadora que el mismo encuadra dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental. En sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el 20 de diciembre del 2005, ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia Pérez de Caballero, se estableció lo siguiente: “…El caso de las notas de consumo (…) es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firmas, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido estricto), por lo que se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos, señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron. Entramos aquí en el mundo de los Símbolos Probatorios. “…el símbolo probatorio no indica un hecho, lo representa, y ante el signo, quien lo ve, por fuerza directa o indirecta de la ley, debe creer que un hecho en particular ha sucedido, el cual está representado (vuelto a presentar) por el símbolo…Del símbolo nace una presunción…No es puridad un medio de prueba, el no es un vehiculo de transporte de hechos al proceso, él aparece grabado o estampado en un bien y es transportado a la causa junto con ese bien, por los medios capaces de hacer el traslado; pero, cuando ingresa al expediente, como una abstracción hace presumir iuris tantum un cúmulo de situaciones que se comprendían en él sin que exista una razón lógica o natural fuera del mandato legal, entre el signo y todo lo que representa…Pero, los símbolos probatorios, al revés de los hechos que hacen presumir, no está dirigidos al Juez para que fije un hecho desconocido, sino que tiene como destinatarios al público, ya que ellos producen como otro efecto jurídico, al ser garantía, información o identificación de alto nivel masivo. Esta característica hace que los símbolos de por sí sean autenticantes…” (Cabrera Romero.Oc.II.122.) “En relación con lo anteriormente expuesto, las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, poseen un símbolo probatorio, representado, a través de un logotipo en el primer caso y de las siglas identificadoras al segundo caso, los cuales son reconocidos comúnmente por todas las personas por cuanto el mismo se ha incorporado a nuestro quehacer diario, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, sino la misma la vamos a demostrar con la autenticidad que emana de un hecho público y notorio como lo son los símbolos representativos característicos de estas empresas. En base al criterio jurisprudencial supra expuesto, el mismo tiene valor probatorio, respecto de su contenido. Así se decide

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

   Esta Juzgadora observa que en el lapso probatorio correspondiente, la parte demandada no aportó material probatorio alguno, destinado a desvirtuar las pretensiones exigidas por la parte actora en su libelo de demanda. Así se señala.

   -IV-

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR

   Ha sido criterio de quien aquí juzga, tal como lo ha sostenido la Doctrina mas calificada y la Jurisprudencia patria, que todo Órgano Jurisdiccional antes de pronunciarse sobre el fondo de una acción sea de cumplimiento, de desocupación o desalojo, o de resolución de contrato de arrendamiento, debe en primer lugar, analizar la naturaleza del contrato en referencia, con la finalidad de establecer si el mismo es de plazo determinado o indeterminado, ya que de dicha determinación depende el derecho aplicable a tal acción, toda vez que por ejemplo, no podría demandarse el desalojo de un inmueble arrendado a tiempo determinado, toda vez que dicha acción está solo permitida en la Ley para los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado.

   En efecto, considera esta Juzgadora, que la parte actora en su libelo como objeto de la pretensión, demanda la resolución del contrato de arrendamiento y como consecuencia de esta resolución la entrega inmediata del inmueble, fundamentando la misma en el incumplimiento por parte de la Arrendataria de algunas cláusulas contractuales y fundamentando su demanda en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, especialmente en la causal prevista en el literal “a” del Artículo 34, y en normas del Código Civil.

   Ahora bien, de la narración libelar, así como del contrato objeto de resolución se desprende claramente, que las partes celebraron un contrato de arrendamiento con una duración de seis meses, contados a partir del 01 de marzo de 2004, renovable automática y sucesivamente por plazos de seis (06) meses, si cualquiera de las partes, no notifica a la otra su voluntad de no renovarlo, con por lo menos noventa (90) días continuos de anticipación antes de la fecha de expiración natural del plazo inicial de vigencia del contrato o de sus cualesquiera de sus prórrogas convencionales, tal como se lee de la cláusula segunda de dicho contrato.

   De autos se desprende que la parte actora manifestó mediante comunicación de fecha 25 de septiembre de 2006, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, la cual fue recibida y firmada por el arrendador, cumpliendo con lo establecido en el contrato, manteniéndose el contrato de arrendamiento en cuestión a tiempo determinado, por lo que la acción de resolución de contrato resulta permitida por la Ley. Así Se Declara.

   Analizadas como han sido evacuadas por la parte actora, procede quien suscribe el presente fallo a establecer la normativa legal aplicable a la solución del conflicto de intereses planteado para ver si los hechos probados se subsumen dentro de los supuestos de hecho de la normativa legal pertinente; y en base a ello poder determinar si la decisión del a quo está o no ajustada a derecho y como consecuencia de ello establecer el resultado del recurso de apelación ejercido contra ella; y así tenemos: Los artículos 1.167 y 1.592 del Código Civil establecen:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

   1. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

   2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

   Artículo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor.

   Ahora bien, en virtud de haber quedado demostrado en autos que efectivamente las partes suscribieron el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 23 de marzo de 2004, por ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador, Distrito Capital, bajo el No. 29, Tomo 16, y habiendo a su vez demostrado que el demandado en su condición de arrendatario recibió el inmueble identificado en dicho contrato y dado a que éste último no probó haber pagado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2007; como era su obligación por ser carga procesal tal como lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; obliga a concluir, que efectivamente el arrendatario demandado para la fecha de introducción de la demanda (24 de abril de 2007) estaba moroso respecto al pago de los cánones de arrendamiento señalados por la demandante, lo cual constituye el incumplimiento de la obligación contenida en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, supra transcrito; por lo que la acción de resolución del contrato ejercido por la actora está ajustada a lo preceptuado por el artículo 1.167 ejusdem, supra transcrito; por lo que en consecuencia la pretensión de cobro de los cánones de arrendamiento insolutos señalados como incumplidos para el momento de introducción de la demanda; así como la pretensión de entrega del inmueble tal como lo solicito la demandante y lo prevé el artículo 1.594 ejusdem, supra transcrito, son procedentes. Así se Decide.

   Con relación a la indexación correspondiente a los aumentos que resultaron de la aplicación de los Índices de Precios al Consumidor (IPC) durante la vigencia del contrato, solicitada por la parte actora. Observa esta Juzgadora, que por ser la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de carácter especial, la misma no prevé en su articulado la posibilidad de aplicar indexación a los cánones de arrendamientos insolutos, toda vez que para esos casos sólo prevé en su artículo 27 el cobro de intereses moratorios los cuales no podrán exceder a la tasa pasiva promedio de las seis (06) principales entidades financieras, de conformidad con la información oficial que le suministre el Banco Central de Venezuela, por lo que tal pedimento es improcedente. Así se Decide.

   En conclusión, en virtud que la representación judicial de la parte demandada, no produjo para el proceso, prueba alguna tendente a demostrar el hecho extintivo, impeditivo o modificativo de la pretensión de la parte actora, constituyéndose todo esto, en que la demandada, no cumplió con la carga procesal de probar a que se refiere el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal debe en conclusión, declarar SIN LUGAR el recurso de apelación y la sentencia apelada debe CONFIRMARSE en todas y cada una de sus partes y, así se hará saber en el Dispositivo de esta sentencia

   -V-

   DISPOSITIVA

   Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado RAÚL GUSTAVO AVELEDO, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ANTONIO JOAQUÍN DE OLIVEIRA, contra la sentencia de fecha 29 de junio de 2007, dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoara el ciudadano EDUARDO PÍO MARCO RAMÓN contra el ciudadano ANTONIO JOAQUÍN DE OLIVEIRA, ambas partes identificadas al comienzo de esta decisión. En consecuencia, SE CONFIRMA en todas sus partes la sentencia apelada. Como consecuencia de ello, 1º SE DECLARA RESUELTO el Contrato de Arrendamiento, celebrado entre las partes, que tenía por objeto el inmueble constituido por un área de doscientos metros cuadrados (200mts2) aproximadamente, la cual forma parte de un galpón ubicado en la avenida Los Carmenes, distinguido con el No. 92, sector El Cementerio, Caracas, Distrito Capital. 2º SE CONDENA a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble en las mismas buenas condiciones que lo recibió y solvente en el pago de los servicios de agua, electricidad, aseo urbano domiciliario y cualesquiera otro servicio prestado al inmueble. 3º SE CONDENA a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00) actualmente DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.400,00) por concepto de las cánones de de arrendamiento vencidos y no pagados, correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo 2007. SEGUNDO: SE NIEGA la indexación monetaria, por las razones explanadas anteriormente. TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada al pago de las costas del presente recurso de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: En razón de que la presente decisión se publica fuera de su lapso legal, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los Artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

   PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, 15 de Julio de 2014. Años 205º de la Independencia y 155º de la Federación.

   LA JUEZ TITULAR

   MILENA MÁRQUEZ CAICAGUARE

   EL SECRETARIO TITULAR

   YORMAN J. PÉREZ MORALES

   En esta misma fecha siendo las 10:00 a.m., se publicó, registró y dejó copia certificada de esta decisión en el copiador respectivo.

   EL SECRETARIO TITULAR

   YORMAN J. PÉREZ MORALES

   Exp Nro. 00756-12

   Exp Antiguo Nro. AH13-R-2007-000023

   MMC/YJPM/4