Decisión de Juzgado Duodecimo de Municipio de Caracas, de 28 de Julio de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veintiocho (28) de julio de dos mil ocho

198º y 149º

ASUNTO: AP31-V-2007-001640

PARTE DEMANDANTE: E.S.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No.3.223.480

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: A.N.G., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 10.870 según poder que le fuere conferido en fecha 29 de Noviembre de 2.006, por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 84, Tomo 143.

PARTE DEMANDADA: J.I.V.G., venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 10.501.748

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: I.R.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 5.370, según Poder autenticado ante la Notaría Décima Sexta del Municipio Libertador de fecha 1 de Febrero de 2.007, bajo el No. 13, Tomo 7.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA.

-I-

DE LA NARRACIÓN DE LOS HECHOS

Se inició la presente causa por libelo de demanda presentado en fecha catorce (14) de agosto de 2007, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial Los Cortijos del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano E.S.P. en contra del ciudadano J.I.V.G., por acción de DESALOJO.

La parte actora debidamente representado por su apoderado judicial alegó entre otras cosas lo siguiente:

Que en fecha 15 de Octubre de 2.002, dio en arrendamiento al Ciudadano J.I.V.G., un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento, distinguido con el No. 1-4, ubicado en el primer piso del Edificio Residencias “Los Carraos”, en la calle Oeste de la Urbanización Manzanares, Municipio Baruta del Estado Miranda, que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento del apartamento en referencia se estableció que la duración del presente Contrato era de un año, contado a partir de la fecha de la firma del mismo, pero, si al vencimiento del término fijo, alguna de la partes contratantes no hubiese dado aviso por escrito a la otra, expresando su voluntad de dar por resuelto este contrato a su vencimiento, éste se consideraría prorrogado automáticamente de pleno derecho, por el término establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Asimismo señaló que en virtud de esta Cláusula y de que el arrendatario continuó ocupando el inmueble después de vencido el primer año del mismo, y de su prórroga legal, se convirtió en un contrato sin determinación en el tiempo.

Continuó narrando que en la cláusula Cuarta del Contrato de arrendamiento del apartamento en referencia, que las partes establecieron que el canon mensual de arrendamiento es por la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,oo), que el arrendatario se obligó a pagar puntualmente dentro de los primeros cinco días de cada mes al Arrendador, que de común acuerdo se reservaron Cincuenta Mil Bolívares ( BS. 50.000,oo) para el pago de condominio y que el monto que sobrepasará de esa cantidad seria cancelado por cuenta del Arrendatario.

De la misma forma en la cláusula Octava del Contrato de marras las partes estipularon que los servicios públicos, tales como el servicio de luz, teléfono, consumo de agua, aseo urbano, servicio telefónico, gas, deberían ser cancelados por cuenta del arrendatario.

En las cláusulas décima y décima segunda del contrato de marras quedó establecido que el incumplimiento en la cancelación de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos del referido inmueble, dará derecho al arrendador a dar por rescindido este contrato, y así como también se estableció que el incumplimiento de una o cualquiera de las obligaciones contenidas en el contrato da derecho al Arrendador a dar por resuelto el mismo de pleno derecho, exigiendo la inmediata desocupación del Inmueble y de intentar las acciones legales a que dieran lugar.

Continuó señalando la parte actora que el arrendatario ciudadano J.I.V.G., ha dejado de cancelar Díez (10) cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2006, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio del 2.007; por otra parte pago parcialmente o en forma incompleta dos (02) pensiones arrendaticias, correspondientes a los meses de Febrero y marzo del año 2.005, puesto que no canceló QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS.550.000,oo) sino TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 300.000,00), que es una suma inferior, asimismo ha cancelado de manera extemporáneas algunas mensualidades, que de acuerdo al contrato y a la Ley constituye una causal de resolución de contrato o desocupación del inmueble.

Arguyó el demandante que el arrendatario, en algunas oportunidades, realizó pagos que excedieron del monto establecido contractualmente, los cuales corresponden a los meses de Octubre, Noviembre y diciembre de 2.004, así como enero, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y Diciembre de 2.005 Cancelando la Cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00), en cada uno de dichos meses; posteriormente en el mes de enero de 2.006, canceló seiscientos Doce Mil Quinientos Bolívares (Bs. 612.500), en el mes de febrero de 2.006, canceló Seiscientos quince mil (BS. 615.000,00), en el mes de marzo de 2.006, efectuó un pago de Seiscientos Diez Mil Bolívares (BS. 610.000,00); en el mes de abril, mayo y junio del mismo año, realizó pagos de Seiscientos setenta y cinco mil (Bs. 675.000,00); en los meses de julio y agosto del año 2006 canceló Ochocientos mil Bolívares (bs. 800.000,00), y en el mes de enero de año 2.007, pago Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000, 00). El referido sobrepago montan a la suma total de un millón setecientos doce mil quinientos Bs.1.712.500,00, debido a este sobrepago realizado por el arrendatario, su representado le ha compensado ese dinero producto de los pagos en exceso, con cánones de arrendamiento incumplidos por el arrendatario, es decir, con los correspondientes a los meses de septiembre, octubre y diciembre del 2006 que suman la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 1.650.000,00), y los SESENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 62.500,00) se le abonan al mes de febrero de 2.005, oportunidad esa en que el arrendatario pagó de manera incompleta, pues de acuerdo con el depósito bancario por él efectuado correspondiente a ese mes, sólo pagó TRESCIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs. 300.000,oo), en ves de los Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00) contractualmente estipulados.

La parte actora fundamentó su pretensión en los Artículos 33, 34 literal “A” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y 1.579, 1.592, 1.1591.160, 1.167, 1.980 del Código Civil.

Por lo antes expuesto, la parte actora demandó al ciudadano J.I.V.G. para que convenga a ello o en su defecto sea condenado por este Tribunal a lo siguiente:

1. -El desalojo del inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el No.1-4, ubicado en el primer piso del Edificio Residencias “Los Carraos”, en la calle Oeste de la Urbanización Manzanares, Municipio Baruta.

2. -En la entrega inmediata y sin plazo alguno del referido apartamento.

3. -En pagar en forma subsidiaria, a su representado, la suma que adeuda el arrendatario, relativa a las pensiones de arrendamiento no pagadas y las pagadas de forma incompleta, que luego de hecho la compensación anteriormente señalada, ascienden a la cantidad de Cuatro Millones Treinta y Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.037.500,00), las cuales fueron ampliamente descritas en el Capitulo I de este escrito libelar, debiendo haber sido pagadas, a razón de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES ( bs. 550.000, 00), mensuales estipulados contractualmente en la cláusula Cuarta del Contrato de marras.

4. -En pagar de manera subsidiaria las pensiones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble objeto del presente juicio.

5. - Pagar las costas y costos del presente juicio.

   En fecha 18 de Septiembre de 2007, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente, a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a fin de que tuviera lugar el acto de contestación a la demanda, librándose la respectiva compulsa en fecha 26 de Septiembre de 2.007.

   En fecha 1 de Octubre de 2.007, compareció el apoderado judicial de la parte actora y solicitó la apertura del cuaderno de medida y ratificó la solicitud de medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto del presente juicio.

   Por auto de fecha 04 de Octubre de 2007, el Tribunal negó la apertura del cuaderno de medida por cuanto no habían sido consignadas en su totalidad las copias señaladas en el auto de admisión.

   Por auto de fecha 15 de Octubre de 2.007 previa la consignación de los fotostatos respectivos, el Tribunal ordenó la apertura del cuaderno de medidas, y en esa misma fecha se negó la medida de secuestro solicitada de conformidad con lo previsto en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.

   Mediante diligencia de fecha 18 de Octubre de 2007, compareció el Alguacil W.M. y dejó constancia de haberse trasladado a la Residencias “El Carrao”, calle oeste de la Urbanización Manzanares, piso 1 apartamento 4, y dejó constancia de la imposibilidad de lograr la citación personal de la parte demandada.

   Por auto de fecha 22 de Octubre de 2007, el Tribunal previa solicitud realizada por la parte actora ordenó la citación mediante carteles, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-

   Cumplidos los trámites de publicación, fijación y consignación de carteles; la parte demandada Ciudadano J.I.V.G. en fecha 24 de Octubre de 2.007 se dio por citado y en fecha 26 de Octubre del mismo año procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

   Señaló que el Juez Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, doctor M.J.G., dictó sentencia definitiva en el expediente AP31-V-2007-000629, en fecha 10 de julio de 2007. Este pronunciamiento adquirió valor de cosa juzgada, ya que el abogado A.N.G. apoderado del actor en ese expediente, como en el actual, no presentó recurso de apelación.

   Que incorporó copia de dicha sentencia, incluyendo la Sentencia Interlocutoría que negó la solicitud de la medida cautelar de secuestro, que la Sentencia Definitivamente Firme, que declaró Sin Lugar la Pretensión del actor y lo condenó en costas, en aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Alegó que en le expediente antes referido y en el actual, el contrato es el mismo y sirve para probar que el actor quebrantó la ley de Protección al Consumidor y al Usurio, norma de orden público, al haberse establecido en la cláusula cuarta del contrato, y por imposición del actor, el aumento mensual del canon de arrendamiento en diez (10) por ciento, durante la vigencia del contrato y la permanencia de mi representado en el inmueble.

   Señaló que el canon de arrendamiento subió, del monto inicial de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES(BS.550.000,00) en Octubre de 2002 a OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (BS. 800.000,00) en enero de 2007; que el actor incurrió en la infracción del artículo 130 de a Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, el cual Sanciona con prisión de uno (1) a tres (3) años y multas hasta de tres mil (3000) unidades Tributarias pero, además, adeuda mas se SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 7.000.000,00).

   Que el actor se burló del Decreto Presidencial que incluyó el alquiler de vivienda entre bienes y servicios de primera necesidad, y la resolución de Gobierno que congeló el alquiler de vivienda al 30 de noviembre de 2002.

   Asimismo arguyó la parte demandada que la Ley de Propiedad Horizontal establece que el condominio es obligación intransferible, indelegable y connatural, que por antonomasia le corresponde al dueño del inmueble multifamiliar. Sin embargo, el actor, poseído de facultades legislativas, derogó la Ley de Propiedad H.e.e. acápite y dispuso que su representado pagará la diferencia resultante entre la cuota de condominio y la cantidad de cincuenta mil Bolívares (BS.50.000,00), reconocida como límite por el actor para esa obligación suya ( Cláusula cuarta del Contrato).

   Continuó narrando el demandado que es evidente que con esta segunda demanda, en menos de un año, y escondiendo al Tribunal el antecedente desfavorable referido, el apoderado del actor incurrió en la infracción establecida en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil en sus numerales 1 y 2.

   Que las medidas Preventivas, incluyendo la de Secuestro no son procedentes en material Inquilianaria, por que al entrar en vigencia la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario, todo lo referente a la terminación de la relación arrendaticia se regirá por este Decreto Ley y por el Código de Procedimiento Civil en los términos y limites previstos en el artículo 33 y que esta nueva ley no prevé disposición alguna que establezca la procedencia o no de medidas preventivas en materia inquilinaria, por lo que ante el vacío legal existente, se hace menester imponer el criterio del juez de Instancia.

   Además alegó también, que el tema es delicado y controversial, y se inscribe en la tendencia que revoluciona al Poder Judicial, acercándose a espíritus sedientos de que se haga realidad el anunció del prócer mejicano B.J., subyacente en el texto de la carta magna de 1.999, revalida el proyecto de 2.007.

   En el mismo escrito de contestación de la demanda arguyó la parte demanda sobre el alcance de leyes de orden público y citó al autor H.C. para referirse sobre ese particular, así como también habló sobre la Garantía Jurisdiccional y Seguridad Jurídica.

   En fecha 06 de Noviembre de 2007, compareció el abogado A.N.G. y presentó escrito en el cual negó y rechazó que la presente demanda sea temeraria e ilegal, ni que en el presente caso exista la supuesta “Cosa Juzgada”, pues de una simple lectura de la sentencia consignada en autos por el propio representante judicial del accionado y de la demanda que encabeza el presente juicio, se puede evidenciar que en aquella acción, se demandó el incumplimiento por parte del arrendatario J.I.V.G., de tres pensiones locativas, correspondiente a los meses de Febrero, marzo y abril de 2007 y en el presente juicio se demanda el incumplimiento de diez (10) pensiones de arrendamiento y el incumplimiento de otras dos pagadas en forma parcial o incompleta, tal y como se evidencia de la presente demanda, que de la Sentencia que se dictó al efecto el juez no entró a pronunciarse sobre el fondo del asunto, o sea, sobre la falta de pago de las tres pensiones de arrendamiento allí demandadas; que es evidente que todos los audaces y malintencionados señalamiento y amenazas efectuados por el referido profesional del derecho, tienen como objeto disfrazar la verdad y distraer la atención del juzgador del verdadero asunto de fondo planteado, como lo es, el reiterado incumplimiento de su principal obligación arrendaticia por parte del demandado ciudadano J.I.V.G.; que el referido arrendatario adeudaba para la fecha de la interposición de la presente demanda, diez (10) cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de septiembre, Octubre, noviembre y Diciembre de 2.006, febrero, marzo, Abril, mayo junio y julio de 2007 y por otra parte pago parcialmente o en forma incompleta dos pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero y marzo de 2005, que ha cancelado de manera extemporánea alguna mensualidades, lo que de acuerdo al contrato y a la Ley, constituye una causal de resolución de contrato o de desocupación, de acuerdo al caso.

   Continuo alegando el apoderado actor que lo que tiene que hacer la representación judicial del demandado es probar su solvencia arrendaticia de su representado de todos y cada uno de los meses demandados y probar que no pago parcialmente sino en forma completa.

   En fecha 06 de Noviembre de 2007, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas, el cual fue admitido por el Tribunal en esa misma, por cuanto las pruebas promovidas no eran ni ilegales ni impertinentes salvo su apreciación de la definitiva; y en cuanto a la evacuación de la prueba de informe se ordenó en esa misma fecha oficiar al Banco Banesco Banco Universal con el fin de que informará a este Tribunal a cerca de los estado de cuenta de la cuenta corriente NO. 0134-0072-53-0723007372, cuyo titular es el ciudadano E.S. desde el mes de agosto de 2004 hasta el mes de diciembre de 2006.

   En fecha 06 de Noviembre de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas y entre las cuales promovió la prueba de posiciones juradas, y al respecto solicitaron al Tribunal la citación de la parte actora ciudadano E.S.P. Y/O a su representante judicial abogado A.N..

   Por auto de fecha 07 de Noviembre de 2007, el Tribunal acordó de conformidad con el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, y ordenó la citación de la parte actora y/o su Apoderado Judicial a fin de que absolvieran las posiciones juradas.

   Por auto de fecha 22 de Noviembre de 2007, el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil difirió la oportunidad para dictar sentencia para dentro de los cinco (5) días de despacho siguiente a la presente fecha.

   En fecha 26 de Noviembre de 2007, compareció el apoderado judicial de la parte demandada abogado I.R.P., consignó poder original conferido a su persona por la parte demandada, así como también consignó treinta y dos (32) folios de recibos originales de pago de condominio, efectuado por su representado a la administradora HABITARE COMPAÑÍA ANONIMA, y solicitó al Tribunal que se librara nueva boleta de citación a la parte actora Y/O su apoderado judicial, para que absuelvan las posiciones juradas.

   Por auto de fecha 27 de Noviembre 2007, el Tribunal acordó librar boleta de citación a la parte actora y/o su apoderado judicial a fin de que viniera absolver las posiciones juradas.

   Mediante diligencia de fecha 29 de Noviembre de 2007, compareció el apoderado judicial de la parte demandada abogado I.R.P., y solicitó al Tribunal que se librara nueva boleta de citación a la parte actora Y/O su apoderado judicial, para que absuelvan las posiciones juradas.

   Por auto de fecha 07 de Diciembre de 2007, el Tribunal negó la solicitud realizada por el apoderado judicial de la parte demandada referente a librar nueva boleta de citación a la parte demandante y/o su apoderado judicial con el fin de que absolvería las posiciones juradas.

   Mediante diligencia de fecha 13 de Diciembre de 2007, compareció el apoderado judicial de la parte demandada abogado I.R.P., inscrito en el Inpreabogado con el Número 5.370, y apeló del auto que negó la evacuación de la prueba de posiciones juradas.

   En fecha 14 de Diciembre de 2007, compareció el apoderado judicial de la parte demandada abogado I.R.P., inscrito en el Inpreabogado con el Número 5.370, y consignó escrito de informes.

   Por auto de fecha 18 de Diciembre de 2007, el Tribunal acordó oír el recurso de apelación en un solo efecto y se ordenó remitir las copias certificadas todo de conformidad con el artículo 291 y 295 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 10 de Enero de 2008, compareció el apoderado judicial de la parte demandada abogado I.R.P. y solicitó copias certificadas de los folios 204, 206, 210 al 213, 250, 339, para que fueran remitidas por al Tribunal distribuidor de Primera Instancia que luego del sorteo respectivo conocería de la apelación ejercida.

   Por auto de fecha 14 de Enero de 2008, el Tribunal ordenó remitir mediante oficio al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitano de caracas, las copias certificadas de las actas procesales señaladas por las partes y el Tribunal.

   Por auto de fecha 14 de Abril de 2008, el Tribunal ordenó agregar las resultas de la apelación provenientes del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró Sin Lugar la Apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada y confirmó la sentencia Interlocutoria dictada por este Tribunal en fecha 28 de Febrero de 2008.

   II

   DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

   DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE

1. - Original de Contrato privado de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos E.S. y J.I.V.G.d. fecha 15 de Octubre de 2002.

   Al respecto, observa esta juzgadora que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, al no ser desconocido por la contraparte del promovente dicho documento el mismo por mandato de Ley se tiene por reconocido, y el contrato de marras tiene valor probatorio respecto de las obligaciones contenidas en él. Así se declara

2. -Consultas de cuenta Banesco Online de fecha 21 de Junio hasta 31 de agosto de 2004

3. - Estados de cuenta de la cuenta corriente No. 134-0072-53-0723007372 perteneciente E.P.S.d. los meses Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2004, Enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre del 2005.

4. - Consulta de Saldo y movimientos de la cuenta No. 0134-0072-53-0723007372 de E.J.P.S. desde 01-12-2005 hasta 31-12-2005 y desde 01-01-2006 hasta 31-01-2006.

5. - Estados de cuenta de la cuenta corriente No. 134-0072-53-0723007372 perteneciente E.P.S.d. los meses febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2006.

6. -Prueba de Informe, dirigida a la Oficina de Banesco Banco Universal, en esta ciudad de Caracas, a fin de que remita a este Tribunal copia de los estados de cuenta mensuales de la cuenta Corriente No. 0134-0072-53-0723007372, cuyo titular es el ciudadano E.S..

   Con relación a las pruebas promovidas en los puntos 2,3,4,5,6, este Tribunal observa que la demostración del incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativa, que nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de demostrar la extinción de la obligación al deudor (arrendatario), y siendo que esta obligación no es carga del actor, pero a los efectos promovió estados de cuenta del Banco Banesco y prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y que de la revisión de las actas procesales, se evidencia que dicha prueba de informe fue promovida y admitida en su oportunidad legal, pero no se recibió respuesta alguna de la Entidad Bancaria, es por lo que esta sentenciadora desecha las mismas por cuanto no se obtuvo respuesta alguna sobre la información requerida. Así se declara

   LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

1. -Copia simple de la Sentencia Definitiva emitida por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas de fecha 10 de Julio de 2007, mediante la cual declaró sin lugar la pretensión de desalojo que intentada por el Ciudadano E.J.S.P. contra el ciudadano J.I.V.G.

2. - Copia simple de la sentencia Interlocutoria mediante la cual el Tribunal Séptimo de Municipio en fecha 15 de Junio de 2007, negó la medida de secuestro en el expediente de medida signado con el número AN37-X-2007-000013.

   Esta juzgadora observa que dichos Sentencias no constituyen Cosa Juzgada por cuanto en el juicio que se llevo por ante el Tribunal Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el juez no se pronunció sobre el fondo del asunto que era el desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril de 2007 a razón de Ochocientos Mil Bolívares (Bs.800.000,00), señalando el mencionado Juzgado que no era procedente demandar por un monto distinto al que aparece en el contrato de arrendamiento, en tal sentido con dichas sentencias no se demuestra que hubo liberación del demandado de su obligación contractual de pagar el canon de arrendamiento a razón de Quinientos Cincuenta mil bolívares (BS.550.000,00), motivo por el cual se desecha. Y así se decide.-

3. -.-Treinta y dos (32) folios de recibos originales de pago de condominio.

   Al respecto esta sentenciadora observa que dichos pagos de recibos de condominio, fueron promovidos de manera extemporáneas, es decir luego de vencido el lapso probatorio, motivo por el cual es forzoso para esta sentenciadora desechar los mismos. Y así se decide.-

   -III-

   DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

   Estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo, previas las siguientes consideraciones:

   El Apoderado Judicial de la parte actora en su libelo de demanda señaló que su representado dio en arrendamiento al ciudadano J.I.V.G. un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento distinguido con el N° 1-4, ubicado en el primer piso del Edificio Residencias “Los Carraos”, en la Calle Oeste de la Urbanización Manzanares, Municipio Baruta del Estado Miranda, que en la Cláusula Segunda del Contrato de arrendamiento se estableció una duración de un año fijo contados a partir 15 de Octubre de 2002, que en virtud de esta cláusula y de que el arrendatario continuó ocupando el inmueble después de vencido el primer año del mismo, y de su prórroga legal, se convirtió en un contrato sin determinación de tiempo, que en la cláusula cuarta del Contrato de arrendamiento las partes establecieron un canon mensual de arrendamiento por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00) que el arrendatario se obliga a pagar puntualmente dentro de los primeros cinco días de cada mes al Arrendador, que el demandado dejo de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del 2006,y Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio del 2007, por otra parte pago parcialmente o en forma incompleta dos pensiones arrendaticias, correspondientes a los meses de Febrero y marzo del año 2005, puesto que no canceló Bs550.000, sino Bs.300.000; también el arrendatario en algunas oportunidades realizó pagos que excedieron del monto establecido contractualmente, los cuales señaló detalladamente en los meses de Octubre, Noviembre, Diciembre de 2004,y Enero, Abril, mayo, Junio, Julio, agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005, por un monto de Bs.600.000 en cada uno de dichos depósitos, posteriormente en el mes de enero de 2.006, canceló seiscientos Doce Mil Quinientos Bolívares (Bs. 612.500), en el mes de febrero de 2.006, canceló Seiscientos quince mil (BS. 615.000,00), en el mes de marzo de 2.006, efectuó un pago de Seiscientos Diez Mil Bolívares BS. 610.000,00; en el mes de abril, mayo y junio del mismo año, realizó pagos de Seiscientos setenta y cinco mil (Bs. 675.000,00), en cada uno de los mencionados meses; en los meses de julio y agosto del año 2006 canceló Ochocientos mil Bolívares (bs. 800.000,00), en cada uno de dichos meses; y en el mes de enero de año 2.007, pago Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000, 00). El referido sobrepago montan a la suma total de un millón setecientos doce mil quinientos Bs.1.712.500,00, debido a este sobrepago realizado por el arrendatario, su representado le ha compensado ese dinero producto de los pagos en exceso, con cánones de arrendamiento incumplidos por el arrendatario, es decir, con los correspondientes a los meses de septiembre, octubre y diciembre del 2006 que suman la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 1.650.000,00), y los SESENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 62.500,00) se la abonan al mes de febrero de 2.005, oportunidad esa en que el arrendatario pagó de manera incompleta, pues de acuerdo con el depósito bancario por él efectuado correspondiente a ese mes, sólo pagó TRESCIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs. 300.000,oo), en vez de los Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00) contractualmente estipulados. Por todo lo anteriormente expuesto demanda el Desalojo del inmueble antes descrito, y el pago de manera subsidiaria de los cánones de arrendamientos insolutos de los meses antes señalados y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del bien inmueble, con fundamentó en los artículos 33 y 34 literales A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y Artículo 1.579, 1.592, 1.159, 1.160,1.167, 1.980 del Código Civil.

   Por su parte la representación judicial de la parte demandada, al momento de dar contestación a la demanda, adujo que el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva en el expediente AP31-V-2007-000629, en fecha 10 de julio de 2007, que este pronunciamiento adquirió valor de cosa juzgada, ya que el abogado A.N.G. apoderado del actor en ese expediente, como en el actual, no presentó recurso de apelación. que en el expediente antes referido y en el actual, el contrato es el mismo y sirve para probar que el actor quebrantó la ley de Protección al Consumidor y al Usurio, norma de orden público, al haberse establecido en la cláusula cuarta del contrato, y por imposición del actor, el aumento mensual del canon de arrendamiento en diez (10) por ciento, durante la vigencia del contrato y la permanencia de su representado en el inmueble, que el canon de arrendamiento subió, del monto inicial de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES(BS.550.000,00) en Octubre de 2002 a OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (BS. 800.000,00) en enero de 2007; que el actor incurrió en la infracción del artículo 130 de a Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, el cual Sanciona con prisión de uno (1) a tres (3) años y multas hasta de tres mil (3000) unidades Tributarias pero, además, adeuda mas se SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 7.000.000,00). Asimismo alegó que el actor se burló del Decreto Presidencial que incluyó el alquiler de vivienda entre bienes y servicios de primera necesidad, y la resolución de Gobierno que congeló el alquiler de vivienda al 30 de noviembre de 2002; por último que la parte demandante violo Ley de Propiedad Horizontal que establece que el condominio es obligación intransferible, indelegable y connatural, que por antonomasia le corresponde al dueño del inmueble multifamiliar.

   Expuesto lo anterior, es importante señalar que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece la distribución y carga de la prueba, por lo que:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...

   .

   Por su parte el artículo 34 Literal “A” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual copiado textualmente establece:

   ”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas……”

   (Subrayado del Tribunal).

   Del texto de la norma precedente se evidencia claramente los elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo, a saber:

1. -La existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado; y,

2. -El incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de pagar de manera consecutiva dos cánones de arrendamiento.

   Ahora bien, esta sentenciadora pasa a determinar la procedencia o improcedencia de la acción de desalojo incoada en este caso, y al respecto revisa cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   Con relación al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado, observa este Tribunal que en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento se desprende que las partes acordaron: “ El presente contrato tendrá la duración de UN (1) año, contados a partir de la fecha de la firma del mismo, pero, si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratantes no hubiesen dado aviso por escrito a la otra, expresando su voluntad de dar por resuelto este Contrato a su vencimiento, éste se considerará prorrogado automáticamente en pleno derecho, por el término establecido en el artículo 38 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario.”, de lo anterior se evidencia que el contrato comenzó a regir desde 15 de Octubre de 2002 hasta el 15 de octubre de 2003, que después de concluida la prórroga convencional comenzó a computarse la prórroga legal que fue de seis (6) meses de conformidad con el literal “A” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, culminando la misma en fecha 16 de Abril de 2004, de lo anterior se concluye que habiendo terminado la prórroga legal en fecha 16 de abril de 2004, el arrendatario continuó ocupando el inmueble de marras y el arrendador continuó recibiendo los cánones de arrendamiento, entendiéndose que el presente caso operó la tácita reconducción del contrato, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, razón por la cual se establece que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Y así se decide.-

   En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de desalojo, es decir el incumplimiento de la parte demandada de pagar los cánones de arrendamiento, observa este Tribunal:

   Dispone el Artículo 1.592 del Código Civil:

   El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

   1. ...(omissis)…

   2. …pagar la pensión de arrendamiento…

   .

   Conforme al artículo del Código Civil parcialmente transcrito, se evidencia claramente, que es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de demostrar el cumplimiento de la obligación, al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de haber realizado algún acto que hubiese producido efectos liberatorios. En tal sentido el dispositivo del artículo 1.354 del Código Civil que prevé:

   Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

   .

   De lo expuesto, se concluye que el arrendador sólo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente demostrado ya que la relación locativa no ha sido un hecho controvertido en el presente juicio. Así se establece

   Entonces, se debe afirmar que el hecho controvertido en el presente caso, viene a ser la falta de pago correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del 2006 ,y Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio del 2007 y el pago parcial de los meses de los meses febrero y marzo de 2005 y el monto hasta por el cual ascendían los cánones de arrendamiento.

   Es de destacar por esta Sentenciadora que la cláusula Cuarta del Contrato de arrendamiento, las partes establecieron que el canon mensual de arrendamiento es por la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,oo), que el arrendatario se obligó a pagar puntualmente dentro de los primeros cinco días de cada mes al Arrendador, que de común acuerdo se reservaron Cincuenta Mil Bolívares ( BS. 50.000,oo) para el pago de condominio y que el monto que sobrepasará de esa cantidad seria cancelado por cuenta del Arrendatario.

   Asimismo se evidencia que el arrendador esta demandando el pago de los cánones de arrendamiento, en razón de (Bs. 550.000,00) monto pactado en el contrato de arrendamiento que hoy se demanda, contrato que al no haber sido desconocido por la parte demandada, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil; donde se evidencia que en efecto las partes fijaron como canon de arrendamiento mensual, la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares Exactos (Bs.550.000,00) hoy por efectos de la reconversión monetaria Quinientos cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.550,00) y no la suma de Ochocientos Mil Bolívares Bs.800.000,00, como lo afirma la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda.

   Habiendo quedado demostrado en autos que el canon de arrendamiento es por el mencionado monto, entonces le correspondía a la parte demandada probar el cumplimiento de su obligación, en tal sentido, trae a los autos originales de 32 recibos de condominio, los cuales fueron consignado a los autos de forma extemporáneas es decir en una fecha posterior al vencimiento del lapso probatorio, razón por la cual dichos recibos son desechados por esta Juzgadora, aunado al hecho que en el presente caso no se esta solicitando el pago de los recibos de condominios sino el pago de los cánones de arrendamientos demandados, y en tal caso que la parte demandada considera que esta obligación no le correspondía a ella como arrendataria, debe intentar demanda autónoma a los fines que le sea reintegrado dicho monto; asimismo a los fines de demostrar su cumplimiento consigna copia simple de Sentencia Definitiva mediante la cual se declaró sin lugar la demanda de Desalojo y Sentencia Interlocutoria con Fuerza de Definitiva mediante la cual se negó la medida de secuestro, de las referidas sentencia se evidencia que por ante el tribunal Séptimo de Municipio cursó demanda de desalojo entre las mismas partes, que en el referido juicio se demandó el desalojo por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses Febrero, Marzo, Abril de 2007 por un monto de ochocientos mil bolívares exactos (Bs.800.000,00) y en tal sentido el juzgador en el presente juicio consideró que se debió demandar el pago del canon de arrendamiento no por el monto de Bs.800.000, sino por el monto que había sido pactado en el contrato de arrendamiento que es por la cantidad de BS.550.000, de lo anterior se evidencia que la parte demandada pretende argumentar defensas que no se corresponde con el presente juicio tal y como el hecho de que la arrendadora esta demandado la falta de pago de los cánones de arrendamiento por un monto de BS.800.000, cuando de los autos se evidencia que se esta demandado el desalojo por el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento en razón de Bs. 550.000,00 canon pactado en el contrato privado sucrito por ambas partes; en tal sentido dicha defensa se desecha por improcedente ya que en el presente caso no existe cosa juzgada material ya que el Juzgado Séptimo de Municipio no decidió el fondo de la controversia en esa oportunidad, que era la falta de pago de los cánones de arrendamiento demandados, razón por la cual, el actor puede perfectamente acudir nuevamente para solicitar del órgano jurisdiccional la resolución del mérito de la controversia. Y así se decide.-

   Entonces habiendo quedado demostrado que el demandado no cumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento demandados se debe concluir que es evidente la condición de insolvencia en la que incurrió el mismo, no produciéndose efecto liberatorios de las probanzas promovidas a los autos, razón por la cual el presente caso se puede subsumir en la causal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo procedente en consecuencia la acción de desalojo propuesta en el presente juicio. Así se decide

   Con relación a la compensación realizada por el actor de los montos depositados en excedente por la parte demandada de los meses de Octubre, Noviembre, Diciembre de 2004, Enero, Abril, mayo, Junio, Julio, agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005, mas el excedente del pago del mes enero de 2.006, mas el excedente del pago en el mes de febrero de 2.006; mas el excedente del pago de los meses de abril, mayo y junio del mismo año; mas el excedente del pago de los meses de julio y agosto del año 2006; mas el excedente del pago del mes de enero de año 2.007, monto que al sumarlos da un total Mil Setecientos Doce Bolívares Fuertes Con Cincuenta Céntimos BS. 1.712,50 que deduciéndoselo a lo adeudado por las diez mensualidades insolutas y no pagadas de los meses Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del 2006, y Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio del 2007, mas el pago incompleto de realizado en el mes de febrero y marzo de 2005 da un total de Cuatro Mil treinta y siete Bolívares Fuertes con cincuenta céntimos (Bs. 4.037,50), suma esta que evidentemente tiene que pagar la parte demandada por la falta de pago de los meses demandados, y que en efecto al no probar su cumplimiento, se debe declararse su insolvencia. Y así se decide.-

   -IV-

   -DISPOSITIVA-

   De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Autoridad de la Ley, declara: ¬¬¬CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano E.S.P. en contra de J.I.V.G. ya identificados al inicio del presente fallo, Como consecuencia de lo anterior se condena a la parte demandada ciudadano J.I.V.G., ya identificado:

PRIMERO

Hacer entrega a la parte demandante libre de bienes y personas y en las mismas condiciones que lo recibió el inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el No. 1-4, ubicado en el primer piso del Edificio Residencias “Los Carraos”, en la calle Oeste de la Urbanización Manzanares, Municipio Baruta del Estado Miranda.

SEGUNDO

Pagar en forma subsidiaria las pensiones de arrendamientos no pagadas y las pagadas incompletas, que luego de hechas la compensación ascienden a la cantidad de CUATRO MIL TREINTA Y SIETE BOLIVARES FUERTES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (BS.4.037,50) correspondientes a los meses de septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2006 y Febrero, marzo, abril, mayo, junio julio de 2007 y las mensualidades que se sigan venciendo hasta la fecha en que el presente fallo quede firme, en razón de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.550,00) mensuales.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado perdidosa en la presente instancia de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

Por cuanto la presente Sentencia se dictó fuera de su oportunidad correspondiente, se ordena notificar a las partes.

-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho de este JUZGADO DUODECIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los Veintiocho ( 28 ) días del mes de Julio del año DOS MIL SEIS (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

LA JUEZ

ABG. ANABEL GONZALEZ GONZALEZ

LA SECRETARIA ACC.

M.E.N.

En la mima fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 2:15 p.m.

LA SECRETARIA ACC.

M.E.N.