Decisión nº PJ0152006000029 de Juzgado Vigesimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 25 de Julio de 2006

Fecha de Resolución25 de Julio de 2006
EmisorJuzgado Vigesimo Cuarto de Municipio
PonenteVictor Martín Diaz
ProcedimientoResolución De Contrato De Arrendamiento

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: ABG. V.M.D.S.

ASUNTO: AP31-V-2006-000333

PARTE ACTORA: E.E.B.R., venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Maracaibo, Estado Zulia y titular de la Cédula de Identidad No. 32.522.

COAPODERADAS JUDICIALES

DE LA PARTE ACTORA: G.C.B.M. y C.I.G., Abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo el Nos. 102.992 y 12.489, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: V.H.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 5.139.883.

ABOGADO ASISTENTE DE

LA PARTE DEMANDADA: M.P.D., Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 24.063.

MOTIVO DE LA DEMANDA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.-

I

Se inició la presente causa por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que interpusiera el ciudadano E.B. contra el ciudadano V.H.C., en fecha 13 de junio de 2006 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.-

Alega la parte actora mediante su Apoderada que su representado es propietario de un inmueble ubicado en Colinas de Bello Monte, Calle Caroní, Quinta Mare Mare, jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Capital, según consta de documento de propiedad de debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 18 de diciembre de 1964, bajo el No. 17, folio 80, Protocolo 1°, Tomo 37-A; y en virtud de tal carácter, con fecha 01 de Marzo de 1993, su representada suscribió en forma privada Contrato de Administración con la sociedad mercantil “INMOBILIARIA DIANA, C. A.”, debidamente identificada en autos, sobre el inmueble referido y la señalada empresa, a su vez, celebró Contrato de Arrendamiento sobre el inmueble de su representado con el ciudadano demandado, identificado en autos.- Que la referida empresa “INMOBILIARIA DIANA, C. A.”, cedió y traspasó a su representado E.B., todos y cada uno de los derechos que tenía en el mencionado contrato. Que vencido el término del contrato de arrendamiento, comenzó a transcurrir la prórroga legal y que para los actuales momentos, el arrendatario adeuda por concepto de cánones de arrendamiento, tres (3) mensualidades consecutivas, correspondientes a los meses de Abril, Mayo y Junio de 2006. Que el demandado se encuentra en morosidad respecto del condominio y que incumplió con las cláusulas segunda y sexta del contrato de arrendamiento. Concluye pidiendo se declare resuelta la prórroga legal del arrendamiento.

Se admitió la demanda el 14 de junio de 2006, ordenándose tramitar la controversia por el Procedimiento Breve, librándose la respectiva compulsa de citación en fecha 20 de junio de 2006. En fecha 22 de junio de 2006, el Alguacil de este Circuito, ciudadano W.P., dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada.

En fecha 27 de junio de 2006, compareció el ciudadano V.H.C., asistido de abogado, para dar contestación a la demanda, oponiendo la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de admitir la acción propuesta, alegando fundamentalmente que la ley no prevé la acción de resolución de la prórroga legal, pues tal instituto constituye un beneficio para el arrendatario y en cuanto al fondo niega, rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho. Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal mediante auto de fecha 29 de junio de 2006, instó a las partes a conciliarse sobre lo principal de la presente causa y se fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente a las 10:00 a.m., para que las partes y sus representados comparecieran y ante el Juez explorasen la posibilidad de la solución del conflicto planteado.

Así ha quedado planteado, a tenor de lo dispuesto en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, el “Thema decidemdum” y a resolver el conflicto en la relación de derecho material se dedican los siguientes capítulos del fallo.

II

En su escrito de contestación, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, asimismo, expuso una serie de alegatos con respecto a que debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió y sobre la improcedencia de la acción.-

Observa este Juzgador, que esta cuestión previa obsta la atendibilidad de la pretensión únicamente, sin cuestionar el derecho subjetivo sustancial en que ella se fundamenta, ni menos aún la acción, entendida ésta en sentido abstracto; valga decir, como un derecho de pedir al Estado la actuación de la prometida garantía jurisdiccional. La normativa impide considerar y hacer juicio sobre la pretensión en base a la causal genéricamente establecida sobre la base de prohibiciones expresas de ley. La inadmisibilidad de la pretensión puede ser definida como el “prius lógico” para la decisión de la causa como lo es la antes mencionada causal de inadmisibilidad. Esta cuestión previa muestra que la inatendibilidad de la pretensión tiene origen extra juicio, constituyendo un antecedente lógico e inexcusable al razonamiento, que forzosamente lleva a impedir intelectivamente y por lo tanto legalmente, el pase a la controversia de la litis y a la conformación del contradictorio con la contestación. De manera que cuando el demandado alega la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 de nuestra Ley Procedimental, está aseverando que existe un impedimento legal para que sea dilucidada en el proceso la petición del demandante explanada en el libelo. Ese impedimento obvia la contestación al mérito de la pretensión, a su procedencia, obvia la instrucción y la decisión de la causa.

A mayor abundancia, nuestro M.T.d.J. en sentencia de fecha 13 de Noviembre de 2001, No. 2597 de la Sala Político Administrativa, Demanda por Daños y Perjuicios, Sucesiones Cambell, de L.O.Z.P. y otros Vs. La República, con ponencia de la Dra. Y.J.G., señala:

"Entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá -sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Empero, ya ha advertido este Supremo Tribunal de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. "

El artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliriarios, establece que: “…Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original…(omissis)”

De la norma transcrita “ut supra”, se infiere que durante la prórroga legal del contrato de arrendamiento, seguirán vigentes todas aquellas estipulaciones suscritas por las partes, es decir, que las obligaciones legales y contractuales seguirán vigentes y tanto el arrendatario como el arrendador deberán cumplir con las obligaciones inherentes al contrato.

Del hecho que permanezcan las demás estipulaciones y condiciones convenidas por las partes, deriva de modo inequívoco la existencia de un vínculo jurídico de naturaleza obligacional entre las partes y que se expresa, entre otros, en deber del pago del canon, del servirse de la cosa como un buen padre de familia y de acuerdo al uso convenido y demás estipulaciones. Si estas obligaciones existen, debemos entender que existe la acción para reclamar su ejecución, pues el carácter coactivo (es decir la posibilidad de reclamar judicialmente su cumplimiento) es de la esencia de la obligación jurídica. Considerar que pueda existir la obligación, pero que no haya acción para reclamarla, -como parece estar implícito en la tesis del demandado-, equivale a reducir a las obligaciones de las partes al carácter de obligaciones naturales, por el hecho de haberse iniciado la prórroga legal.

El legislador en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, además advierte: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales” consignando claramente la existencia de la acción para reclamar frente al incumplimiento de esas obligaciones y a la elección del actor podrá este proponer o la resolución o la ejecución del contrato.

Ahora, es necesario agregar que no puede sostenerse que existe una acción resolutoria específica para cada especie de contractual, como parece entenderlo la parte demandada. La acción resolutoria y la acción de ejecución, son géneros alternativos que prevé el artículo 1.167 del Código Civil, para el caso del incumplimiento de cualquier contrato bilateral. Así no existe una acción resolutoria específica para la venta, otra para el comodato, otra para el préstamo, otra para el arrendamiento. Existe una sola acción resolutoria y su objeto es cualquier clase de contrato bilateral.

En tal virtud, debe desecharse la cuestión previa opuesta por cuanto la misma es improcedente en derecho y así se decide.

III

En la presente causa no existe controversia sobre la existencia de la relación locativa, sobre el actual curso de la prórroga legal, siendo así la cuestión es si el demandado ha incumplido con el deber de pagar el canon.

Con el contrato de arrendamiento que consta de instrumento privado que no ha sido desconocido y que se aprecia conforme a las reglas contenidas en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, se establece la existencia de la relación locativa y las condiciones que las partes acordaron para la misma.

Dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, que quien pida la ejecución de una obligación debe demostrar su existencia y quien se pretenda libertado debe probar el pago u otro hecho extintivo.

Con el contrato aportado la parte actora ha demostrado la obligación del demandado de cancelar un canon mensual de Novecientos Mil Bolívares más la cancelación de las cuotas de mantenimiento del sector calle Carona. Igualmente se estableció como obligación del arrendatario el pago de los servicios de básicos del inmueble.

Así las cosas, el demandado debía demostrar el pago u otro hecho extintivo de la obligación. Empero no demostró nada en este sentido. Debe, entonces concluirse que el arrendatario dejo de pagar la pensión de arrendamiento de los meses señalados por la actora, incumpliendo de esta forma el contrato de arrendamiento. Así se establece.

Frente a este incumplimiento el actor ha intentado la acción resolutoria de contratos que en nuestro derecho tipifica el artículo 1167 del Código Civil al disponer:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

Así se consagra la llamada condición resolutoria tacita o resolución legal, como remedio para aquellos casos en los cuales el incumplimiento de una obligación por el deudor no sólo representa pérdida de las ventajas que derivan de esa prestación, sino que además el actor esta en riesgo de perder lo que ha dado o se ha obligado a dar a cambio de la prestación incumplida por la otra parte.

Nuestra doctrina judicial, exige como requisitos concurrentes:

  1. Que se trate de un contrato de los llamados bilaterales;

  2. Que la parte accionada haya incumplido con las obligaciones correlativas que contractualmente están a su cargo, y;

  3. Que la parte demandante haya cumplido con las obligaciones que a ella corresponden.

Sobre estos requisitos vale comentar lo siguiente:

Uniforme y pacíficamente nuestra doctrina judicial exige el carácter bilateral del contrato como requisito de la acción resolutoria, tal consideración sin duda deriva no sólo de la clara letra del artículo 1167 trascrito, al prever: “En el contrato bilateral…” Sino de un imperativo de la equidad, recordamos que bilaterales –en términos del 1134 del Código de Procedimiento Civil- son aquellos contratos en los cuales ambas partes se obligan, definición que luego se ha complementado en la doctrina afirmando que se refiere a aquellos contratos en los cuales existen obligaciones correlativas. De modo que las partes se encuentran con prestaciones que se enlazan unas como causas de las otras. Por ello un imperativo de equidad exige “…que si una de las partes no cumple con sus compromisos, la otra debe ser desligada de los suyos…”

Es por ello que acertadamente Mosco afirma que la resolución se “…aplica en todos los contratos conmutativos ciertos, esto es, a todos aquellos contratos en los que haya intercambio de intereses recíprocos…”

En el arrendamiento una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble a cambio de un precio que la otra se obliga a pagar, es claro entonces el carácter bilateral de este tipo contractual. En el caso de autos nos ocupa el arrendamiento de un inmueble para uso exclusivo de vivienda, ubicado en Colinas de Bello Monte, Calle Caroní, Quinta Mare Mare, Caracas, Distrito Capital, por lo cual entendemos satisfecho este requisito.

La segunda exigencia es el incumplimiento de una de las partes, debe significarse que tal incumplimiento debe entenderse en el marco de la estructura ideológica de nuestro Código como la “…falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada…” así es una noción amplia que engloba tanto el incumplimiento definitivo como el retardo en el cumplimiento.

Además vale agregar que tal incumplimiento debe ser imputable al deudor de la prestación. En este caso y según antes se estableció el arrendatario dejó de pagar la pensión de arrendamiento.

Para la procedencia de la resolución basta este requisito, no es menester que la otra parte demuestre haber sufrido un daño.

La última exigencia es que la otra parte, o sea la accionante, haya cumplido sus obligaciones, en este caso específico ello se evidencia del hecho de que el arrendatario estaba gozando de la cosa para la fecha, en que se verificó el hecho constitutivo del incumplimiento y a su vez constitutivo de la causa de la pretensión.

Siendo así concluye este sentenciador que se encuentran llenos los extremos para acordar la resolución solicitada y sí se decide.-

Pretende además la actora el pago de lo que corresponde a las pensiones insolutas, lo cual se acuerda como indemnización por los daños y perjuicios sufridos por la actora que asciende a la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.700.000,oo). Reclama también el pago de la cantidad de SEISCIENTOS CATORCE MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y NUEVE CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 614.699,93) por concepto de servicio telefónico, esta pretensión se estima improcedente por cuanto en autos no hay pruebas que permitan establecer la existencia de la referida deuda por facturación por servicios prestados emitida por la compañía telefónica correspondiente. Además, pide la demandante el pago de la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 248.000,oo) por mantenimiento de la Calle Caroní, este reclamo se estima improcedente por cuanto las pruebas aportadas sobre la existencia de esta obligación consisten en instrumentos privados emanados de terceros y no ratificados en juicio, por tanto son ilegales al quebrantar la regla de establecimiento.

Por cuanto los honorarios profesionales no son susceptibles de ser acordados en la definitiva, por lo que éste requiere de un procedimiento especial derivado de la condenatoria en costas en la presente causa, este Sentenciador, lo niega y en consecuencia, conlleva a quien aquí sentencia a decidir en forma parcial como en efecto será declarada la definitiva y así se decide.-

IV

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas adscrito al Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas con sede en Los Cortijos de Lourdes, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el ciudadano E.E.B.R. en contra del ciudadano V.H.C., en consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento y su prorroga legal.

PRIMERO

Se ordena a la demandada a hacer entrega del inmueble ubicado en Colinas de Bello Monte, Calle Caroní, distinguido como Quinta Mare Mare, Municipio Baruta, Caracas, Distrito Capital, libre de personas y bienes, aseado, en perfectas condiciones de conservación y limpieza.-

SEGUNDO

Al pago a lo equivalente a los cánones de arrendamiento vencidos desde ABRIL de 2.006 hasta JUNIO de 2.006, a razón de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) mensuales, lo que asciende a la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.700.000,00).-

Respecto de las costas se procederá conforme a la previsión del artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese y Publíquese.- Déjese copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los veinticinco (25) días del mes de Julio del año dos mil seis (2.006).- Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.-

El Juez,

Abg. V.M.D.S..-

El Secretario,

Abg. J.E.B.L..-

En la misma fecha de hoy, 25 de Julio de 2006, siendo las 11:24 a. m., se publicó y registró la anterior decisión previo el anuncio de Ley y se dejó copia de la misma.- Conste,

El Secretario,

Abg. J.E.B.L..-

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