Decisión nº PJ0242006000031 de Juzgado Primero del Municipio Heres de Bolivar, de 6 de Octubre de 2006
| Fecha de Resolución | 6 de Octubre de 2006 |
| Emisor | Juzgado Primero del Municipio Heres |
| Ponente | Merlid Figueredo |
| Procedimiento | Derecho De Preferencia |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Primero del Municipio Heres Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
196º y 147
Visto: Sin Conclusiones de las partes
Asunto: FP02-V-2006-000665
NUMERO DE RESOLUCION:PJ0242006000031
PARTE ACTORA: E.J.C., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 8.223.074, con domicilio en Ciudad B.E.B. .-
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: J.C.G., Abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A. bajo le Nº 33.183, de este domicilio.-
PARTE DEMANDADA: J.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° v-4.985.418, y de este domicilio, Con domicilio en Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar.-
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene Apoderado Judicial, fue debidamente asistido por el Abogado L.M.M. , inscrito en el ipsa bajo el N° 39314.-
PRETENSION
CAPITULO 1
DE LOS HECHOS
Consta en documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Ciudad B.d.M.H. del estado Bolívar, el dia de Febrero del año 2000, anotado bajo el N° 72, Tomo 05, de los Libros de autenticaciones respectivos, que la actora suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano J.T., sobre un Inmueble constituido por una casa ubicada en el barrio Urbanización S.B.C.G.B. N° 05, de esta Ciudad.- el cual se acompaña a la presente demanda marcada con la letra “A”.-
Que el mencionado inmueble seria arrendada a plazo prorrogable conforme lo expresa la Cláusula Tercera del referido contrato la cual le fue entregado por la parte demandada.-
Que dicho contrato empezó a tener vigencia a partir del 1° de febrero del año 2000, cumpliéndose los primero ocho meses del contrato el dia 01 de Octubre del presente año 2000, prorrogándose el contrato por ocho (8) meses más contado a partir 1° de Octubre del año 2000 hasta el día 1° de Junio del año 2001 y de esa manera sucesivamente hasta la presente fecha.-
Que en fecha 14 de diciembre de 2005 la Ciudadana J.R.E.D.T., madre del Ciudadano J.T. (parte demandada) celebró contrato de Compra-venta con la Ciudadana M.D.D.R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-4-598.256, sobre el inmueble (casa) que ocupo en condición de arrendataria, como consta de documento que en copia certificada acompaña marcada con la letra “B”, a los efecto vivendi.
Que la parte demandada sin realizar notificación judicial que prevee sobre el derecho de preferencia establecida en la Ley Arrendamiento Inmobiliario en el artículo 42 que faculta el derecho de que se ofrezca en venta el inmueble que se ocupa e igualmente establece que para poder ser acreedora se debe tener más de dos (2) años ocupando el inmueble, y siempre que se encuentre solvente.
Que en el mencionado contrato de arrendamiento se determina que se ha rebosado el tiempo que exige la norma y el cual se le violo sus derecho que posee en su condición arrendataria establecida en la presente Ley.
Que por otra parte el Código Civil en su artículo 1.618, establece dos requisitos para hacerse acreedor del Derecho de Preferencia.
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Haber ocupado el inmueble por un término superior a cinco años.
Que el presente documento demuestra la prueba fehaciente de que es arrendataria desde el año 2000 hasta la presente fecha ya que el mismo(el contrato) se fue prorrogando de manera consecutiva sin que el arrendatario le notificara el deseo de no prorrógalo
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No estar incurso en incumplimiento de sus obligaciones
Que tal derecho le asiste siempre y cuando el arrendador le haya notificado correspondiente a lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que le impone al propietario el deber de notificarle mediante documento su voluntad de vender, situación totalmente ilegal porque la presunta propietaria soslayo su derecho de posesión que tenga mientras siga ocupado el inmueble en su condición de arrendataria y así esta demostrado, por cuanto su arrendador en ningún momento le notificó judicialmente de tal derecho ofertivo.
CAPITULO SEGUNDO
EL DERECHO
Fundamenta su acción en los artículos 42, 43 y 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en consonancia con la disposiciones legal contenida en el artículo 1.618 del Código Civil.
CAPITULO TERCERO
PETITORIO
Por todo lo ante expuesto es que acudo ante la competente autoridad de este Tribunal para demandar como en efecto demando con fundamento al Ciudadano J.T., identificado, en su carácter de arrendador, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal a lo siguiente:
A que cumpla con sus obligaciones de notificarle en su condición de arrendataria objeto de la presente venta, plenamente descrita en el cuerpo del presente libelo de conformidad con el artículo 44 primer aparte de la Ley arrendamiento Inmobiliarios.
A que se le reconozca su derecho de preferencia que posea en su condición de arrendataria del inmueble descrito en el capitulo primero del presente libelo vendido por la ciudadana J.R.E.D.T. y que ocupa y no de compradora, que es la acreedora a la preferencia ofertiva por cuanto que desde el año 2000 tiene el derecho de posesión de la casa superando los requisitos que establece la ley y en la actualidad se encuentra totalmente solvente en cuanto al pago de los canones de arrendamiento.
A pagar las costas procesales impuesta por este Tribunal
ADMISION.
En fecha 19-06-2006, se admite cuanto ha lugar en derecho y de acuerdo a la norma establecida en los artículo 33 y aparte A del articulo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, su incumplimiento hace procedente el supuesto de la acción de Derecho de Preferencia prevista en los artículos 42,43 y 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en consonancia con la disposición legal contenida en el articulo 1.618 del Código Civil, se ordena anotarla en el Registro de Causas respectivo y se ordena la citación de la parte demandada Ciudadano J.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.439.592, y de este domicilio; para que comparezca por ante este Juzgado Segundo (2do.) día de Despacho siguiente entre las horas comprendidas de 8:30 a.m. a 3:30 p.m., de conformidad con los Artículos 883 y 884 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que proceda a dar contestación a la presente demanda, que por DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA le fue incoado por la ciudadana E.J.C., debidamente asistida por el Dr. J.C.G., Abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A. bajo le Nº 33.183, de este domicilio.- Sobre un Inmueble constituido por una casa Ubicada en el Barrio denominado Urbanización S.B.C.G.B. Nº 05.- Compúlsese el libelo de la demanda y junto con el auto de comparecencia al pié de la misma se ordena entregar al Alguacil encargado de practicar la citación acordada.-Líbrese Boleta de Citación
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-DE LA CITACION
En fecha 04-07-2006, el alguacil de este Juzgado L.M.H., Consigno en este acto las Boletas de Citación, debidamente firmada en su presencia por el Ciudadano J.T., Titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.985.418, el día de hoy 04-07-2006, siendo las 11:50 a.m., en los Pasillos del Tribunal, y citado como ha sido la consigna en esta misma fecha.
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- DE LA CONTESTACION:
Al folio 25 del presente asunto estando en su lapso legal la parte demandad procede a contestarla y lo hace en lo siguiente términos:
CAPITULO PRIMERO
RECHAZO GENERAL
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda que en su contra haya incoado la Ciudadana E.J.C., por ser total y absolutamente inciertos los hechos expuestos en el libelo de la demanda. Negativa que la hace en forma absoluta como exige el artículo 361 del Código de Procedimiento civil y lo basa en los siguientes hechos.
Es cierto que en fecha 01-02-2000, celebró contrato escrito de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Ciudad B.d.M.H. del estado Bolívar, anotado bajo el N° 72, Tomo 05, de los Libros de autenticaciones. El Cual tiene por objeto una casa ubicada en el barrio Urbanización S.B.C.G.B. N°05, de esta Ciudad. Conforme a la cláusula tercera del citado contrato, que acompaña a su demanda .-
Que el tiempo de duración del mismo (contrato fue originalmente de ocho (8) meses, pero se ha prorrogado automáticamente por periodo iguales por disposición expresa de la misma cláusula tercera.
Que ahora bien en cuanto a estos, se produce la tacita reconducción y así el artículo 1.600 del Código Civil.
Que de esta manera perfectamente al no establecer mi intención de no hacer la notificación el contrato continuará vigente, esto no lo hace extinguir.-
Que la parte actora fundamenta en su pretensión, como lo dice en su escrito de demanda en que no ha dejado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento el cual es totalmente cierto y en la actualidad se encuentra retirando el pago de los cánones de arrendamiento.
CAPITULO SEGUNDO
DE LA NOTIFICACION JUDICIAL
Es cierto, lo alegado por la parte actora en su escrito libelar al afirmar que no ha cumplido con su obligaciones de notificarle judicialmente del Derecho de preferencia, lo cierto es que la ciudadana J.R.E.D.T. , quien es su madre sin consultarle a la parte demandada, por cuanto que fui autorizado para celebrar contrato de arrendamiento sobre el inmueble, sin percatarse de las consecuencia jurídicas que generaría esta situación a la ciudadana M.D.D.R., tal como lo establece el documento de compra-venta que acompaña la parte actora.
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- DE LA PRUEBAS: SU ANLISIS Y VALORACION
PARTE DEMANDANTE
Estando en la oportunidad legal y lo hace en lo siguientes términos:
CAPITULO l
DEL MERITO DE LOS AUTOS
Reproduce en cuanto le favorezca y de manera especial los que se desprenden de los siguientes instrumentos acompañados al libelo de la demanda:
Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Ciudad B.d.M.H. del estado Bolívar, el día 01 de Febrero del año 2000, anotado bajo el N° 72, Tomo 05, de los Libros de autenticaciones respectivos, que se acompaña a los folios 13,14,15 y 16, celebrado entre las parte, sobre el inmueble identificado en la presente demanda, donde se demuestra claramente el requisito indispensable por un término superior a los 5 años de ocupación del inmueble.
Contrato de compra-venta autenticado ante la notaria Pública Segunda de Ciudad Bolívar; Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, el día 14 de Diciembre del año 2005, anotado bajo el N° 50, Tomo 137, de los Libro de Autenticaciones respectivos, el cual se encuentra agregado a los folios 6,7,8 de los autos. Prueba esta que se demuestra que en ningún momento se le notificó judicialmente la manifestación de venderle el inmueble.
Se desprende de autos los documentos antes descritos , documentos estos que no fueron impugnados, por la parte demandada, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil. Así se decide.-
CAPITULO II
DE LA PRUEBA DOCUMENTAL
Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo señalado en el artículo 429 eiudem, promueve para que surtan sus plenos efectos jurídicos copias certificada de la solicitud de las consignaciones de los cánones de arrendamiento efectuadas por ante el Juzgado Tercero de Municipio del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, signado con el N° FP02.S.2006.002632, correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, del año 2006, a razón de 150.000,oo cada una
Del análisis de los documentos que conforman la consignación arrendaticia bajo análisis se desprende que corresponde al pago de los cánones de arrendamiento efectuados por la actora al demandado de autos en cumplimiento a su obligación de los cánones de arrendamientos, los cuales se les ha venido entregando . Se le asigna valor probatorio como muestra de su cumplimiento. Así se establece.-
DE LA PRUEBA DOCUMENTAL: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo señalado en el artículo 429 eiudem, promueve para que surtan sus plenos efectos jurídicos recibos de pagos correspondiente a los meses de diciembre del año 2005 y enero del año 2006, de los cánones de arrendamiento del inmueble constituido por una casa ubicada en la Calle G.B. N°05 , Urbanización S.B., que ocupa en la actualidad e su condición de arrendataria y demuestra que es una inquilina solvente.
De la revisión realizada al presente expediente se desprende que no constan los recibos señalados anteriormente, no siendo posible su valoración.-
CAPITULO III
DE LAS POSICIONES JURADAS
Solicita al Tribunal de conformidad con lo dispuesto por el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil, la citación personal del ciudadano J.T., parte demandada en este Juicio, debidamente identificado en autos, para que absuelva las posiciones juradas que le formularé en la oportunidad que a bien tenga fijar el Tribunal, y de conformidad a lo dispuesto el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil, manifieste al Tribunal estar dispuesto a comparecer a absolverla recíprocamente a la parte contraria.
De la posesiones absueltas por la parte demandada ciudadano J.T. se desprende que manifestó ser cierto que el contrato de arrendamiento que se le puso de manifiesto lo firmo, que no le notifico a la ciudadana E.C. que hiciera uso del derecho de preferencia y que no notifico judicialmente a la actora de la venta del inmueble que ocupa como arrendadora.
Por su parte la ciudadana E.C. manifestó en sus posiciones juradas no tener conocimiento de la oferta de venta realizada en octubre de 2005 por su arrendador, ni tener conocimiento ni le fue notificada alguna venta sobre el inmueble que ocupa como arrendadora.
Concluyéndose que no existe duda que el arrendador no ofreció en venta el inmueble a la arrendadora, ni la notificó de la venta del mismo que realizo su señora madre. Así se establece.-
PARTE DEMANDADA:
Aunque se le concedió el pleno derecho de probar todo lo concerniente para su defensa no lo hizo, dejando vencer el lapso correspondiente.
DE LA MOTIVA Y DISPOSITIVA
En la presente causa se demanda por el Derecho de preferencia que tiene la arrendadora del inmueble que nos ocupa , de conformidad a lo establecido en el articulo 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Establece la norma mencionada : La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario . Solo será acreedor , el arrendatario que tenga mas de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
De la norma trascrita se desprende el cumplimiento de unos requisitos para la procedencia de tal derecho dentro de los cuales es importante destacar y verificarlo con lo aportado y probado en autos.
Así tenemos: La arrendataria tiene mas de (2) dos años ocupando el inmueble; demostrado con el contrato de arrendamiento autenticado, se encuentra solvente en los pagos de los cánones de arrendamientos, tal como se demuestra de las consignaciones realizadas ante el Juzgado Tercero del Municipio Heres; Haciéndose acreedora a la preferencia ofertiva, por otra parte no se le oferto la venta del inmueble, ni la notificación de la venta del inmueble realizada a un tercero; Todo lo cual deja claro que no se cumplió con lo establecido en la norma por parte del propietario del inmueble.
Por otra parte el Propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que ocupa, indicando el precio y las condiciones de la negociación, una vez que el arrendatario se encuentre dentro de los parámetros exigidos por la ley, caso contrario el Arrendador – propietario no esta obligado a cumplir con esa formalidad, sin embargo en el caso que nos ocupa nos encontramos con que la arrendataria ha cumplido con los requisitos exigidos para optar a la preferencia ofertiva y sin embargo el arrendador no cumplió con su obligación, teniendo la arrendataria el derecho de exigir del arrendador determinada conducta: La oferta en primer lugar y con preferencia al tercero interesado en adquirir el inmueble, siendo un derecho irrenunciable de conformidad a lo establecido en el articulo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; presentándose en el presente caso situaciones relevantes como el hecho de estar en presencia de un a obligación que no se cumplió de acuerdo a lo pautado en la ley, teniendo conocimiento de la venta del inmueble por medios distintos que no puede traducirse en menoscabo del derecho de la arrendataria. Así se decide.
En fuerza de lo antes expuesto este Juzgado del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la demanda intentada por la Ciudadana E.J.C. que por DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA fue incoado contra del ciudadano J.T. (Identificado) y en consecuencia lo condena a:
A que cumpla con su obligacion de notificarle en su condición de arrendataria a la ciudadana E.J.C. a los fines del ejercicio de preferencia de conformidad con el artículo 44 de la Ley arrendamiento Inmobiliarios.
A que se le reconozca su derecho de preferencia que posea en su condición de arrendataria del inmueble vendido por la ciudadana J.R.E.D.T. , ubicado en la Urbanización S.B., Calle G.B. N° 5, Municipio Heres del Estado Bolívar.
A pagar las costas procesales.
Por cuanto la presente Sentencia Definitiva salió fuera del lapso legal, se ordena la Notificación de las partes procesales. Líbrese Boletas de Notificación.-
Publíquese, Regístrese y Déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar a los seis (6) días del mes de Octubre del año 2006.- 195° DE LA INDEPENDENCIA y 146° DE LA FEDERACION.-
LA JUEZA TEMPORAL
DRA. MERLID FIGUEREDO.
LA SECRETARIA
ABG. LOYSI MERIDA.
Publicada en esta misma fecha conste que se dio cumplimiento a lo ordenado, siendo las 9:30 A.M.-
LA SECRETARIA
ABG. LOYSI MERIDA.
MEF/LM/PAQUIRMA
