Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 22 de Marzo de 2013

La causa que nos ocupa tiene como génesis recepción de escrito libelar proveniente del Juzgado distribuidor de expedientes en fecha 28 de febrero de 2.011 a objeto de su tramitación y resolución Judicial.

El mismo se encuentra referido a demanda que por Preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio es incoada por el ciudadano JOREGE ELEAZAR NIÑO RANGEL contra los ciudadanos B.X.T.S., como compradora y J.A.N. y CENOBIA RAMIREZ DE NIÑO, como vendedores.

La demanda se fundamenta en las siguientes alegaciones:

. -Que en fecha, 20 de enero de 2.011 fue notificado por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes, de una demanda por reivindicación, ejercida por la co demandada B.X.T.S., siendo que esa era la casa de su padre, siendo que se encuentra viviendo en la misma desde mediados 'del año 2008, en calidad de ARRENDATARIO, por un contrato verbal y a tiempo indeterminado, pagando un canon de arrendamiento mensual de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,00), los cuales los pagaría en especie y/o efectivo, el pago en especie correspondería a efectuar reparaciones y mejoras a la vivienda, ya que la misma estaba en un estado de total de deterioro y prácticamente tuvo que reconstruir la vivienda, habiendo invertido en ella una cantidad aproximada de TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 32.000,00), entre materiales y mano de obra, los cuales serian compensados con los respectivos cánones de arrendamiento, ejecutando obras que comprendieron: Remodelación del techo; remodelación de fachada; Remoción y recubrimiento del friso en paredes agrietadas internas de la vivienda; os

Ejecución de una viga de riostre de tres metros con cincuenta centímetros lineales, dos metros cuadrados de bloque de 15, para levantar una pared, la cual fue frisada, y cambio de ubicación de puerta de habitación en la parte posterior para dejar libre el espacio de la cocina; Reparación de instalaciones eléctricas; Remodelación y reemplazo de tuberías de aguas blancas; Mantenimiento general de aguas negras, y limpieza general de treinta metros aproximados de áreas verdes; platabanda; botar escombros y utensilios viejos e inservibles, habitaciones posteriores de la vivienda; Transporte para botar escombros; cambio de tres cerraduras de puertas de entrada principal y reja protectora, y habitación principal.

.- señala que por esa razón se encuentra al día con los cánones de arrendamiento por un largo período de tiempo, hacia el futuro, y si bien es cierto que el pacto con los vendedores del inmueble fue que el pago lo efectuaría en efectivo y que también parte la descontaría para comprar algunos materiales y la mano de obra

.- que el inmueble en ningún momento le fue ofrecido en venta por los vendedores, habiéndolo ocupado desde junio del 2008, siendo vendido en junio del 2010, efectuando una clara contravención a la norma de orden público establecida en el artículo 42 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, y estando al día en los cánones de arrendamiento, pues estos pagos se efectuaban en especie y en efectivo.

.- que por lo anterior demanda el retracto legal arrendaticio del inmueble vendido por los arrendadores consiste en las mejoras construidas sobre un terreno ejido ubicado en la Carrera 5 No 4-77, de La Concordia, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.

.- señala que se entero de la venta que hicieron sus arrendatarios y padres J.A.N. y CENOBIA RAMIREZ DE NIÑO, a la señora B.X.T.S., mediante documento protocolizado en fecha cuatro de junio de 2010, inserto bajo el número 2010.11123, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el No. 439.18.8.1.1392, por intermedio de la demanda que por reivindicación le fue interpuesta por intermedio del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira.

.- que en ese expediente se encuentra una copia certificada de documento que prueba la compra que violenta sus derechos como inquilino, el cual presenta con el libelo.

.- formalmente peticiona que se ordene por oficio a la Oficina de Registro Público Del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, anular la compra venta efectuada por los codemandados sobre el inmueble objeto del presente litigio; que los co demandados convengan en que no cumplieron con su obligación de notificar a su inquilino en forma judicial o autenticada que deseaba vender el inmueble y que se ordene a los co demandados J.A.N. y Cenobia Ramírez de Niño a realizarle la preferencia ofertiva en las condiciones realizadas a la codemandada. Y que el actor se subrogue en el lugar de la co demandada compradora, en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad ya mencionado y que en defecto de convenir, a ello sean condenados.

DILIGENCIAS DE CITACION:

Mediante diligencia de fecha 16 de marzo de 2011, el apoderado actor realiza diligencia tendiente a impulsar la citación de la demandada. (f. 55)

R. al folio 56, diligencia de fecha 24 de marzo de 2.011, por la que el alguacil señala haber recibido los emolumentos para la elaboración de compulsa de los co demandados.

Mediante auto de fecha 24 de marzo de 2011, se acuerda librar compulsa de citación para los co demandados.

R. al folio 60 diligencia de fecha 11 de enero de 2.012, por la que el alguacil señala que el co demandado B.X.T.S. se negó a firmar el recibo de citación.

R. al folio 62 diligencia de fecha 27 de enero de 2.012, por la que el apoderado actor solicita el cumplimiento del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil en razón de lo indicado en los folios 60 y 61, por lo que mediante auto de fecha 08 de febrero de 2.012, se acordó librar boleta de notificación.

R. al folio 78 auto de fecha 08 de febrero de 2.012, donde consta que es recibida comisión N.. 1670 de fecha 09 de diciembre de 2011, procedente del Juzgado de los Municipios Cárdenas, G. y A.B., relativos a la citación de los co demandados JOSE ALBERTO NIÑO y CENOBIA RAMIREZ DE NIÑO.

R. al folio 29 de febrero de 2.012, diligencia de la secretaria indicando haber dado cumplimiento a lo indicado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil relativo a la citación de la co demandada B.X.T.S..

Mediante auto de fecha 02 de marzo de 2.012, el Tribunal acordó repuso la causa al estado de que el Tribunal de los Municipios Cárdenas, G. y A.B. practique la notificación de los co demandados JOSE ALBERTO NIÑO y CENOBIA RAMIREZ DE NIÑO y se libre nuevamente boleta de notificación a la co demandada B.X.T.S. estableciéndosele lapso de comparecencia.

CITACION DE LOS CO DEMANDADOS:

R. al folio 84 diligencia de fecha 12 de junio de 2.012, por la que el abogado L.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 51.773, consigna poder que le otorgaran los co demandados.

Mediante diligencia de fecha 14 de junio de 2.012, el co apoderado de los co demandados, solicita que se aclare el procedimiento a seguir con ocasión de la promulgación de la ley para la regularización y control de arrendamiento de viviendas.

Mediante auto de fecha 25 de junio de 2.012, se acuerda la continuación de la causa conforme a lo indicado en los artículos 97 y siguientes de la ley para la regularización y control de arrendamiento de viviendas.

AUDIENCIA DE MEDIACION:

En fecha 14 de agosto de 2.012, se celebra audiencia de mediación con la presencia de las partes y sus apoderados, acordándose la continuación de la misma para el día miércoles 19 de septiembre de 2.012, en razón de no haber aun ningún acuerdo entre las partes.

En fecha 19 de septiembre de 2.012, siendo la fecha para la continuación de la audiencia las partes acordaron la continuación de la misma en razón de no mediar acuerdo alguno.

CONTESTACION DE DEMANDA:

A los folios 100 al 112, riela escrito de contestación de demanda presentado por los co demandados en fecha 01 de octubre 2.012. La cual se realiza en los siguientes términos:

.- solicita sea tomado como punto previo se declara la falta de Cualidad del actor en la presente causa por cuanto este no tiene ni ha tenido cualidad de A. y pido expresamente que tal cuestión sea considerada en el fallo definitivo, por cuanto no consta en el libelo de la demanda prueba o fundamento que demuestre fehacientemente que el actor tenga la cualidad de ARRENDATARIO que dice tener sobre la base de un supuesto contrato de arrendamiento verbal.

.- que se puede extraer que son dos requisitos básicos para ejercer tal acción el primero la cualidad sin la cual conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil Venezolano CPC, indica la forma de contestar una demanda y el Segundo estar solvente con el pago del canon de arrendamiento lo cual tampoco consta en autos.

.- que la Parte actora admite y señala y reconoce la existencia de una causa antes mencionada que por el mismo inmueble conoce otro Tribunal de Municipios de donde se desprenden aspectos importantes sobre los cuales debe declararse sin lugar la presente demanda.

.- Niega y rechaza la Demanda interpuesta por ser falsa y temeraria razón por la cual procedo a rechazar, negar y contradecir en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho alegado, lo alegado en el libelo de demanda

.- señala que la demandante se limita a mencionar un "listado de obras" supuestamente realizadas por él, para luego supuestamente ser compensadas, pero sin un medio de prueba que haga constar que fueron realizadas y que tuvieron tal o cual gasto o inversión.

.- expresa que el inmueble en ningún momento le fue ofrecido en venta por los vendedores, porque no tenían tal obligación pues el nunca ocupo el inmueble como arrendatario.

.- admite la venta del inmueble en junio del 2.010, consistente en mejoras construidas sobre un terreno ejido ubicado en la Carrera 5 No 4 - 77, de la Concordia Parroquia La concordia Municipio San Cristóbal del Estado Táchira mediante documento protocolizado en fecha cuatro de junio de 2.010, inserto bajo el número 2010.11123, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el No 439.18.8.1.1392.

Niega y rechaza la estimación de la demanda, por cuanto no explica no justifica el actor estos conceptos, pues se limita a decir que realizó una serie de supuestos arreglos, sin especificar montos, que luego, acumula en una cantidad de Treinta y dos Mil Bolívares y luego insólitamente estima de demanda en Ochenta Mil Bolívares.

FIJACION DE HECHOS CONTROVERTIDOS:

Mediante auto de fecha 18 de octubre de 2.012, el Tribunal fija como hechos controvertidos:

Cualidad para intentar la acción.

En caso de probarse el anterior, solvencia en los cánones arrendaticios.

Estado del inmueble.

Determinación de la notificación del demandante de la compra del inmueble.

Cuantía de la demanda.

Se acordó la notificación del Sindico Procurador Municipal.

PRUEBAS DEMANDANTE:

En fecha 17 de diciembre de 2.012, la representación actoral promueve:

.- La ratificación de las documentales promovidas en el libelo de demanda, como son, copia certificada del expediente 6026 que cursa por ante el Juzgado segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira.

.- Experticia efectuada por el Ingeniero Onelio Gil.

.- Prueba de Informes del expediente N.. 6026 que cursa por ante el Juzgado segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira.

.- Testimoniales.

.- Posiciones J..

.- Inspección Judicial

PRUEBAS DEMANDADA:

.- Mérito favorable de: Expediente Nro. 6026 que cursa por ante el Juzgado segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira.

.- Mérito favorable derivado de que el demandado no prueba fehacientemente la condición de arrendatario.

Mediante escrito de fecha 20 de diciembre de 2.012, la representación actoral, se opone a las pruebas promovidas.

Mediante auto de fecha 09 de enero de 2.013, el Tribunal indica que a pesar de la oposición realizada a la admisión de las pruebas, se considera que la promoción realizada tiene como objetivo la demostración de la condición de inquilina de la demandante, siendo además que las mismas nos son ilegales ni impertinentes. Igualmente en ese auto se fija fecha para la realización de la audiencia de juicio.

AUDIENCIA DE JUICIO:

En fecha 18 de marzo de 2.013 fue realizada la audiencia de juicio con la presencia de la representación de la demandante, el representante de la accionada. Igualmente se procedió en la misma a oír el testimonio de los testigos promovidos por la actora.

En esta audiencia de juicio la demandante insiste en que mediante la notificación de una demanda de reivindicación, tuvo conocimiento de que la co demandada B.T.S., había comprado la vivienda que era propiedad de sus padres, la cual ocupaba como arrendatario con un canon de arrendamiento fijado en la suma de Bs. 250,oo, los cuales serían cancelados en especie y en dinero en efectivo. Señala además que invirtió en la reparación del inmueble, la suma de Bs. 32.000,oo aproximadamente.

Señala igualmente que el inmueble jamás le fue ofrecido en venta, con lo que existe una contravención al artículo 42 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios. Que ante la inversión efectuada consideraba que se encontraba solvente en el pago de cánones arrendaticios, por lo que demandaba el retracto legal arrendaticio del inmueble identificado en autos.

A su vez la demanda expuso que era necesario revisar la falta de cualidad del actor en la presente causa, por que no se encuentra demostrado en el libelo de demanda o en el transcurrir del juicio, prueba o fundamento que demuestre la existencia de un contrato verbal de arrendamiento. Expresa además que si la demandante hubiese efectuado todas las obras de reparación que señala y estuviese al día en el pago de los cánones arrendaticios, sus padres no hubiesen vendido el inmueble.

Igualmente expresa que en el juicio de reivindicación N.. 6016 del Juzgado segundo de Municipios San Cristóbal y T. al demandante se le calificó como cuidandero y no media relación arrendaticia, lo cual ase negó en la contestación de demanda. Expresa además que en cuanto a la inversión realizada se rechazó el monto en que se estimó la misma y que las obras realizadas no fueron debidamente demostradas y en la inspección judicial se verificó que la única obra que se veía nueva ere el techo que se encontraba en el patio central, construida en zinc y tubo estructural. Peticiona se declare sin lugar la demanda y se tome en consideración que la compradora del inmueble sigue cancelando alquiler donde vive con su grupo familiar.

II

MOTIVACION PARA DECIDIR

De conformidad con lo establecido en el artículo 243 ordinal 3 del Código de Procedimiento Civil como prolegómeno a la decisión se realiza una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteada la controversia.

DE LA DEMANDA INTENTADA:

A. el accionante que en fecha, 20 de enero de 2.011 fue notificado por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes, de una demanda por reivindicación, ejercida por la co demandada B.X.T.S., siendo que esa era la casa de su padre y que se encuentra viviendo en la misma desde mediados del año 2008, en calidad de ARRENDATARIO por un contrato verbal y a tiempo indeterminado, pagando un canon de arrendamiento mensual de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,00), los cuales los pagaría en especie y/o efectivo, el pago en especie correspondería a efectuar reparaciones y mejoras a la vivienda, ya que la misma estaba en un estado de total de deterioro y prácticamente tuvo que reconstruir la vivienda, habiendo invertido en ella una cantidad aproximada de TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 32.000,00) entre materiales y mano de obra, los cuales serian compensados con los respectivos cánones de arrendamiento, ejecutando obras en el inmueble.

Señala que por esa razón se encuentra al día con los cánones de arrendamiento por un largo período de tiempo, hacia el futuro, y si bien es cierto que el pacto con los vendedores del inmueble fue que el pago lo efectuaría en efectivo y que también parte la descontaría para comprar algunos materiales y la mano de obra, y por cuanto el inmueble en ningún momento le fue ofrecido en venta por los vendedores, habiéndolo ocupado desde junio del 2008, siendo vendido en junio del 2010, demanda el retracto legal arrendaticio del inmueble vendido por los arrendadores consiste en las mejoras construidas sobre un terreno ejido ubicado en la Carrera 5 No 4-77, de La Concordia, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.

CONTESTACION DE DEMANDA:

Peticiona sea tomado como punto previo se declara la falta de Cualidad del actor en la presente causa por cuanto este no tiene ni ha tenido cualidad de Arrendatario y pidió expresamente que tal cuestión sea considerada en el fallo definitivo, por cuanto no consta en el libelo de la demanda prueba o fundamento que demuestre fehacientemente que el actor tenga la cualidad de ARRENDATARIO que dice tener sobre la base de un supuesto contrato de arrendamiento verbal.

Niega y rechaza la demanda interpuesta por ser falsa y temeraria razón por la cual procedo a rechazar, negar y contradecir en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho alegado, lo alegado en el libelo de demanda.

Señala que la demandante se limita a mencionar un "listado de obras" supuestamente realizadas por él, para luego supuestamente ser compensadas, pero sin un medio de prueba que haga constar que fueron realizadas y que tuvieron tal o cual gasto o inversión. Que el inmueble en ningún momento le fue ofrecido en venta por los vendedores, porque no tenían tal obligación pues él nunca ocupo el inmueble como arrendatario y admite la venta del inmueble en junio del 2.010, consistente en mejoras construidas sobre un terreno ejido ubicado en la Carrera 5 No 4 - 77, de la Concordia, Parroquia La concordia Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; mediante documento protocolizado en fecha cuatro de junio de 2.010, inserto bajo el número 2010.11123, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el No 439.18.8.1.1392.

Niega y rechaza la estimación de la demanda, por cuanto no explica no justifica el actor estos conceptos, pues se limita a decir que realizó una serie de supuestos arreglos, sin especificar montos, que luego, acumula en una cantidad de Treinta y dos Mil Bolívares y luego insólitamente estima de demanda en Ochenta Mil Bolívares.

DEL THEMA DECIDENDUM

Conforme a las alegaciones y defensas opuestas la presente causa queda circunscrita a una pretensión de derecho preferente y retracto legal arrendaticio, la cual es interpuesta con la ocasión de la venta del inmueble, alegando el actor que no se le notificó de la misma expresando además, que ocupa el inmueble como arrendatario y se encuentra solvente en el pago de cánones por haber realizado obras en el inmueble.

A su vez la accionada intenta enervar la pretensión del demandante y en su defensa opone en primer término la falta de cualidad de la actora por no haber demostrado el carácter de arrendatario y procediendo a negar y rechazar todos los términos de hecho y de derecho de la demanda.

PRIMER PUNTO PREVIO: IMPUGNACIÓN DE LA CUANTIA

Expresan los co demandados que niegan y rechazan la estimación de la demanda, por cuanto no explica no justifica el actor estos conceptos, pues se limita a decir que realizó una serie de supuestos arreglos, sin especificar montos, que luego acumula en una cantidad de Treinta y dos Mil Bolívares, y luego insólitamente estima de demanda en Ochenta Mil Bolívares.

Para decidir se observa: Siendo negada y rechazada la estimación de la demanda debe este J. pronunciarse en capítulo previo en este fallo sobre tal impugnación de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto observa, que la parte demandada impugna la estimación sin fundamentar la misma en los supuestos previstos en el artículo 38 eiusdem, el cual señala:

Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

(…).

La jurisprudencia ha señalado que en los términos del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la contradicción de la estimación de la demanda no puede ser hecha en forma pura y simple, sino que por fuerza debe agregarse el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de ésta, en aplicación a lo dispuesta textualmente en dicha norma. En el presente caso, la demandada al momento de contradecir la estimación no alega el hecho de si la demanda es exigua o es exagerada, correspondiéndole además de expresar los motivos que la indujeron a dicha aseveración, esto es, probar los hechos o circunstancias que la sustentan; por lo tanto como nada probó en este sentido, queda firme la estimación hecha por la parte actora, queda válida la estimación realizada en su libelo por la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,oo). Y así se decide.

SEGUNDO PUNTO PREVIO: FALTA DE CUALIDAD

Alegan los co demandados como defensa conforme a lo indicado en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad del demandante por no haber demostrado el carácter de arrendatario del inmueble.

Se precisa, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelve el fondo o mérito de lo debatido. La cualidad o legitimación ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el Sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar. La cualidad viene dada por la afirmación de titularidad de un interés jurídico propio y que por ende tiene legitimación para hacerlo valer en juicio, de tal manera que el Órgano Jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.

El doctrinario L.L. nos indica en su conocida obra “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad” que: “…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad… Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas…”.

Conforme a los anteriores criterios se puede señalar, que la legitimación a la causa alude a quién le corresponde legalmente que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse.

Establece el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil:

En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

(…).

En este estado, es igualmente necesario indicar el contenido de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de interposición de la demanda:

Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Conforme a lo anterior se tiene, que conforme a los principios rectores de la carga de la prueba, correspondía al demandante demostrar los supuestos de hecho que le hacían acreedor de la pretensión de derecho preferente y retracto legal arrendaticio, esto es:

.- la venta del inmueble objeto de la pretensión a un tercero.

.- demostrar el carácter de arrendatario del inmueble y que mantiene ese carácter desde hace más de dos años.

.- la solvencia en el pago de cánones arrendaticios.

-. Que no le fue ofrecido en venta preferentemente el inmueble objeto de la pretensión.

.-Intentar la acción dentro del lapso legal fijado.

Debió en consecuencia el demandante demostrar de manera fehaciente su condición de inquilino, esto es, crear en el Juzgador criterios que sanamente apreciados le lleven a la convicción de ser arrendatario del inmueble; no obstante se demostró en la prueba de posiciones juradas que los supuestos o hipotéticos arrendadores del inmueble, sus padres y co demandados J.A.N. y Cenobia Ramírez de Niño son contestes y firmes en declarar, que no dieron el inmueble al demandante bajo la condición de arrendatario sino que se lo entregaron para que lo ocupara mientras se resolvía una situación familiar. Estas declaraciones rendidas bajo Fe de juramento y bajo la formalidad establecida en el Código de Procedimiento Civil son valoradas conformidad con los artículos 403 y siguientes eiusdem, en razón de la edad y confianza que estos absolventes merecen tener conforme a la sana crítica y a las máximas de experiencia. Así se establece.

Los testigos presentados por el accionante no son concisos, contundentes y contestes en señalar hechos que indiquen que el demandante se encuentra en el inmueble en condición de inquilino o arrendatario; aunque si existen elementos de autos que hacen presumir la realización de mejoras u obras en el inmueble; no obstante la ejecución de las mismas a su cargo no suponen per se o conllevan a considerarlo por ello, arrendatario del inmueble. Así se establece.

En consecuencia de lo anterior, tiene para sí quien juzga, que el demandante no logró demostrar fehacientemente que es el arrendatario del inmueble bajo un contrato de arrendamiento verbal, con lo cual se lleva a concluir que él mismo carece de cualidad para intentar la acción, por ser el carácter de arrendatario requisito o presupuesto necesario para intentar la acción. A tal efecto, no existe identidad lógica entre la persona del actor individualmente considerado y la persona a la que la Ley le otorga tal carácter, razón por lo cual, la defensa de falta de cualidad así alegada debe prosperar en derecho. Así se decide.

III

Con base a lo anterior este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente: