Decisión de Juzgado Primero del Municipio Guanare de Portuguesa, de 27 de Abril de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

PARTE ACTORA: F.E.O.E., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número: 5.130.633

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: E.L.V.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número: 8.066019, de profesión abogada, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número: 133.683.

PARTE DEMANDADA: E.H.D.S., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número: 8.069.226.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: D.R. CAMARGO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número: 12.011.468, e inscrito en el Instituto de Previsión social del abogado bajo el número: 134.074.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXP. Nº 2205

NARRATIVA

Fue presentada la presente demandada por ante el Tribunal distribuidor de turno, y previo el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado, quien procedió admitirla, y cumplir con las formalidades de ley, a los fines de lograr la citación del demandado (ya identificado), procediendo la parte demandada en su oportunidad procesal destinada para ello a dar contestación a la demanda y oponer cuestiones previas contenidas en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 6º y 4º del artículo 340 ejusdem, en la oportunidad procesal para la promoción de pruebas, solo la parte actora hizo uso de ese derecho.

Siendo esta la oportunidad para decidir, este Tribunal lo hacen previa las consideraciones siguientes:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

La parte actora manifiesta en su libelo de demanda que en fecha 23-06-2009, celebró con la ciudadana E.H.D.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N| 8.069.226, domiciliada en esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, un contrato privado de arrendamiento por tiempo determinado, sobre un local comercial, ubicado en la carrera 8 entre calles 18 y 19 de esta ciudad, distinguido con el N 7, cuyo objeto es para el desarrollo de RESTAURANT MIL SABORES.

Que el canon de Arrendamiento fue convenido en la cantidad de trescientos cincuenta bolívares (Bs.350, 00) mensuales.

Que la demandada no ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2009, y los meses de enero y febrero del año 2010.

Que la demandada sea obligada a cancelar los cánones de arrendamiento vencidos atrasados y no pagados, las que se siguieren causando y se venciere durante el transcurso de este proceso hasta la ejecución definitiva, intereses moratorios, compensatorios y aquellas cantidades de dinero que resulte de la indexación.

Que esta situación da lugar en derecho a proponer la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, contra la ciudadana E.H.d.S., fundamentándose en el artículo 1167 del Código Civil.

Estimó la presente acción en la cantidad de Un Mil bolívares fuertes (Bs. 1.000,00) equivalentes a 15,38 unidades tributarias.

Indico que el objeto de la pretensión es la Acción de Resolución de Contrato del inmueble objeto del contrato de arrendamiento por insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.

En la contestación de la demanda la parte demandada hizo uso de este derecho y opuso las siguientes cuestiones previas:

En efecto, alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 6º del artículo 340 ejusdem, fundada en la falta de cumplimiento del deber de acompañar al libelo de la demandada los instrumento en que fundamentò su pretensión, por una parte alega que no es cierto que el actor haya celebrado contrato alguno con su representada ya que el documento de arrendamiento no fue suscrito por quien sería el propietario-arrendador, queriendo atribuirse la cualidad de propietario sobre el inmueble que refiere como supuesto objeto de un contrato de arrendamiento, no presentando el instrumento publico que lo titule como dueño o propietario, asimismo no determina con precisión la situación y linderos del bien inmueble objeto de la presente controversia por haber inepta acumulación de “acciones”, al acumularse a la pretensión de resolución de contrato una de cumplimiento de contrato que resulta prohibida.

En cuanto al mérito, contradijo y rechazó la acción propuesta no conviniendo en ella.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

La parte actora invocó el mérito favorable de las actas procesales.

Invocó el contrato de arrendamiento (f. 3 y 17 fte y vto ).

Invocó escrito de subsanación de cuestiones previas (f. 16).

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Estando en la oportunidad de promover pruebas la parte demandada solo se limitó a realizar una argumentación de la fase probatoria, más no promovió pruebas que le favoreciera.

Planteada así la controversia, lo primero que debe aclarar esta juzgadora es que el presente procedimiento está regido por la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por expresarlo de esa forma el artículo 33 de la precitada Ley, en donde se establece que las demandas de desalojo y las demás derivadas de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en esta ley y por el procedimiento breve previsto en el Libro IV, título XII del Código de Procedimiento Civil. A su vez el artículo 35 nos indica que en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva.

De acuerdo con lo antes establecido debe proceder quien aquí que decide a resolver las cuestiones previas que han sido alegadas:

PUNTO PREVIO:

En efecto, alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 6º del artículo 340 ejusdem, fundada en la falta de cumplimiento del deber de acompañar al libelo de la demandada los instrumento en que fundó su pretensión, por una parte alega que no es cierto que el actor haya celebrado contrato alguno con su representada ya que el documento de arrendamiento no fue suscrito por quien sería el propietario-arrendador, queriendo atribuirse la cualidad de propietario sobre el inmueble que refiere como supuesto objeto de un contrato de arrendamiento, no presentando el instrumento publico que lo titule como dueño o propietario, asimismo no determina con precisión la situación y linderos del bien inmueble objeto de la presente controversia por haber inepta acumulación de “acciones”, al acumularse a la pretensión de resolución de contrato una de cumplimiento de contrato que resulta prohibida.

Sin embargo, antes de conocer el mérito, se resuelve previamente las cuestiones previas formuladas, las cuales buscan precisamente desembarazar al proceso de aspectos formales y conducirlo sin obstáculos a la etapa de sentencia.

Al respecto, la parte demandante subsanó la cuestión previa alegada en el ordinal 6 del artículo 340 del nuestra Ley Adjetiva consignando el contrato de arrendamiento original suscrito entre el ciudadano F.O. y la ciudadana E.H.d.S. debidamente firmado por las partes contratantes, así como señaló la situación y linderos del inmueble objeto de la presente acción, indicando que el inmueble está ubicado en la carrera 8 entre calles 18 y 19 de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, alinderado de la siguiente manera Norte: Inmueble propiedad de F.O., Sur: carrera 8 que es su frente, Este local comercial de F.O. ocupado por luncheria Yorge y Oeste: local comercial de F.O. ocupado por Agrotienda de Marìa Olachea, es por lo que esta juzgadora declara subsanada la presente cuestión previa. Siendo así, se declara sin lugar las cuestiones previas alegada por la demandada. Y así se decide.

En cuanto a la segunda cuestión previa formulada, referida a que la parte actora no señaló el carácter con que actuaba, es decir, que no es el propietario del inmueble objeto de la presente pretensión, en efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige.

Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor. Cuando se está frente a personas con falta de cualidad bien activa o pasiva, el Tribunal debe dictar una sentencia inhibitoria sobre el mérito.

En materia de arrendamiento, el autor J.L.A.G. (1995), señaló:

Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes

(Contratos y Garantías, P. 301).

De manera que no se requiere.0

ser propietario para dar en arrendamiento, como sí se requiere en materia civil ser propietario para vender. De allí que, quien haya adquirido los derechos bien por actos entre vivos o mortis causa, pueda dar en arrendamiento, por lo que el alegato de la demandada resulta improcedente,. Por tal virtud se declara sin lugar la cuestión previa alegada por la parte demandada. Y así se decide.

Decididas las cuestiones previas alegadas, pasa esta juzgadora a resolver el fondo de la presente controversia, valorando las pruebas aportadas al proceso por las partes y lo hace en los siguientes términos:

DE LA VALORACION DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES EN EL PRESENTE JUICIO:

De las Pruebas de La Parte Actora:

La parte actora invocó el mérito favorable de las actas procesales. Con relación al merito favorable de los autos nuestra Jurisprudencia ha sido reiterada en señalar que no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba que rige todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, se considera improcedente valorar tales alegaciones. Y así se establece.

Invocó el contrato de arrendamiento (f. 3 y 17 fte y vto ). Por ser un documento privado no desvirtuado en el proceso, este Tribunal le confiere valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil. Y así se decide.

Invocó escrito de subsanación de cuestiones previas (f. 16). Con respecto a esta prueba promovida resulta inoficioso para esta juzgadora ya que un escrito de subsanación no es un medio de prueba, y no aporta nada al fondo de la controversia, es por lo que la desecha por impertinente. Y así se decide.

Pruebas de la parte demandada.

La parte demandada solo se limitó a realizar una argumentación de la fase probatoria, más no promovió pruebas que le favoreciera, es por lo que esta juzgadora no tiene nada que valorar. Y así se decide.

MOTIVA

Se evidencia de la presente causa que efectivamente existe una relación jurídica entre los ciudadanos F.O. y E.H.D.S. (plenamente identificados en autos) y que ambas han aceptado que se encuentran vinculadas por una relación de arrendamiento a tiempo determinado desde el 23-06-2009, la cual tiene por objeto un inmueble sobre un local comercial, ubicado en la carrera 8 entre calles 18 y 19 de esta ciudad, distinguido con el Nº7, cuyo objeto es para el desarrollo de RESTAURANT MIL SABORES, por un canon de arrendamiento mensual trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,00), en el cual previo el cumplimiento de las formalidades establecidas en el mismo, el arrendador hizo uso de su derecho de interponer la acción de Resolución de Contrato por cuanto la arrendatario no cumplió con su obligación de cancelar los cánones vencidos según se desprende de los alegatos del actor y que la parte demandada no enervó sus alegatos, prueba que contribuye al esclarecimiento del presente juicio toda vez que demuestra la insolvencia de la parte demandada y que vincula jurídicamente a las partes tantas veces identificadas en el presente juicio y que la ciudadana E.H.D.S. no probó los hechos esgrimidos por la parte actora, y que demuestra que efectivamente existe la relación jurídica entre ambos, dada las pruebas aportadas por la parte actora, pruebas a las que esta sentenciadora les concedió todo el valor probatorio, en razón de contribuir al esclarecimiento de la causa.

Ahora bien, a.y.v.l. pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones:

En aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba, le corresponde en un principio, a la parte actora, demostrar el hecho constitutivo de la obligación, y si la parte demandada opone una excepción de fondo que tienda a impedir, modificar o extinguir la obligación, la carga de la prueba se desplaza hacia ella.

En este sentido la parte actora por su parte alega que la demandada le debe los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2009, y los meses de enero y febrero del año 2010, por su parte la demandada si bien es cierto que contradice y rechaza la acción, también es cierto que no prueba nada que le favorezca en su oportunidad procesal, y dado que a la luz del derecho quien alegue un derecho o un hecho, debe probarlo; y por cuanto de la revisión de las actas no se evidencio nada que le favorezca, ningún argumento de hecho o de derecho que contribuya a convencer al sentenciador de sus alegatos.

A tal efecto, es importante determinar que el demandado no probó nada que le favoreciera, planteada en estos términos la situación jurídica y por cuanto no se refleja en acta alguna prueba que haga presumir a quien aquí decide que el demandado se haya liberado de la deuda u obligación que alega el actor es por lo que se hace menester citar la siguiente disposición legal contenida en el artículo 1354 del Código Civil el cual reza:

…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…

Así como el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que establece

…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba...

En el sub iudice se observa que la actora fundamenta su acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento contados desde el mes de octubre, noviembre y diciembre del año 2009, y los meses de enero y febrero del año 2010, a razón de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,00) mensuales; sin embargo, la parte demandada no produjo ningún tipo de pruebas que demuestre estar solvente en los cánones de arrendamiento desde el citado mes de octubre de 2009.

En consecuencia, a juicio de quien decide, la arrendataria, al dejar de cancelar o consignar en forma oportuna fuera del lapso previsto en el artículo 51), incurrió en la causal a) del artículo 34 de la citada ley, por haber dejado de pagar el canon correspondiente de dos o mas mensualidades consecutivas, teniendo la arrendadora el derecho de exigir la Resolución del Contrato, cuestión por la cual la pretensión ejercida por la demandante debe prosperar, como así efectivamente será indicado en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.

En virtud de todos los argumentos de hecho y de derecho expuestos es que esta sentenciadora se ve forzada a declarar la demanda con lugar la presente demanda intentada por el ciudadano F.O. contra la ciudadana E.H.D.S.. Y ASÍ SE DECIDE.

DECISION

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la acción por RESOLUION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, seguida por F.O., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número: 5.130.633, contra la ciudadana E.H.D.S., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número: 8.069.226, en consecuencia queda resuelto el contrato suscrito y se condena a la demandada a entregar al demandante el inmueble ubicado en la carrera 8 entre calles 18 y 19 de esta ciudad, distinguido con el Nº7, libre de personas y cosas.

Se condena a la demandada a pagar al demandante los cánones de arrendamiento desde el mes de de octubre, noviembre y diciembre del año 2009, y los meses de enero y febrero del año 2010, a razón de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,00), cada uno.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencido en el presente juicio de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada, firmada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. En Guanare, a los veintisiete (27) días del mes de abril del año dos mil diez. AÑOS: 200° DE LA INDEPENDENCIA y 150° DE LA FEDERACION.

La Jueza

Abg. M.E.B.B..

La Secretaria,

Abg. M.P..

Seguidamente se publicó siendo las 12:30 de la tarde. Conste,

magpérez