Decisión de Juzgado de Municipio Noveno Ejecutor de Medidas de Caracas, de 11 de Noviembre de 2014

Fecha de Resolución11 de Noviembre de 2014
EmisorJuzgado de Municipio Noveno Ejecutor de Medidas
PonenteAdelaida Silva Morales
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Opcion A Compra Venta,

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

204º y 155º

PARTE ACTORA: E.R.A. venezolano, mayor de edad, domiciliado en la población de Guatire, Estado Miranda y titular de la cédula de identidad No. V.-8.926096.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: A.M.L. y C.J.A.A., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 37.192 y 45.530, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: PROMOTORA CASTILLEJO 8-B C.A., de este domicilio, constituida según documento inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 29 de julio de 1993, anotado bajo el No. 5, Tomo 51-A Pro, modificados sus Estatutos según documento inscrito ante la misma Oficina del Registro Mercantil en fecha 14 de junio de 1996, anotado bajo el No. 28, Tomo 153-A Pro, representada por su único socio y Administrador Principal, ciudadano S.P.F., venezolano, mayor de edad, domiciliado en la población de Guatire, Estado Miranda y titular de la cédula de identidad No. V.-2.941.318.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: E.V.D.B., J.G.C., C.J.T.S. y C.A.A., abogado s en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.746, 42.214, 28.506 y 17.207, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA.

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE ITINERANTE Nº 0066-12

EXPEDIENTE ANTIGUO Nº AH15-V-1998-000076.

-I-

SÍNTESIS DE LA LITIS

El presente proceso se inició mediante demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA de fecha 17 de febrero de 1998, incoada por el ciudadano E.R.A. en contra de la Sociedad Mercantil PROMOTORA CASTILLEJO 8-B C.A. Realizada la distribución de ley, le correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien admitió la pretensión propuesta mediante auto de fecha 04 de marzo de 1998 (folio 57), ordenando librar las compulsas requeridas para hacer el llamamiento de la parte demandada al proceso.

En fecha 22 de abril de 1998, la parte demandada consignó poder se dio por citada en la presente causa (folio 79), por lo que en fecha 20 de mayo de 1998, procedió a contestar la demanda y reconvino a la parte actora (folios 83 al 87).

En razón a ello, en fecha 27 de mayo de 1998, el Tribunal admitió la reconvención propuesta (folio 88), por lo que el 04 de junio ese mismo año, la parte actora-reconvenida contestó la misma (folios 89 al 93).

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, por lo que el Tribunal en fecha 29 de julio de 1998, admitió las pruebas promovidas (folios 162 al 164).

En fechas 02 y 07 de diciembre de 1998, la parte demandada-reconviniente consignó escrito de Informes (folios 198 al 211).

En fecha 14 de marzo de 2002, se recibió oficio Nº 155, proveniente del Servicio Autónomo del Registro Subalterno del Municipio Z.G.- Estado Miranda, adscrito al Ministerio del Interior y Justicia, en el cual se comunicó que en fecha 30 de octubre de 2001, bajo el No.9, Tomo 7, Protocolo Primero, se protocolizó en dicha oficina de Registro Inmobiliario ACTA DE REMATE del inmueble que perteneció a la PROMOTORA CASTILLEJO, C.A., con motivo de juicio seguido por CORP BANCA, C.A., contra PROMOTORA CASTILLEJO, C.A., por Ejecución de Hipoteca (folio 241).

Seguidamente, en reiteradas oportunidades, la parte actora, mediante diligencias, solicitó sentencia en la presente causa, verificándose la última de ellas en fecha 08 de junio de 2006 (folio 264).

Mediante auto de fecha 13 de febrero de 2012, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en acatamiento a la Resolución Nº 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se le atribuyó competencia como este Juzgado Itinerante de Primera Instancia a este Juzgado de Municipio Ejecutor de Medida de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue prorrogada mediante Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, y a la cual se le dio continuidad mediante Resolución Nº 2013-0030 del 04 de diciembre de 2013, emanadas del mismo órgano, y previa revisión del expediente, ordenó la remisión del mismo a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo que la presente causa se encontraba en estado de sentencia fuera del lapso legal. Con ello se ordenó librar el oficio respectivo con el Nº 0130, haciéndole saber a la U.R.D.D. sobre la remisión del expediente.

En fecha 23 de marzo de 2012, mediante Nota de Secretaría, este Juzgado dio cuenta de la entrada del presente expediente, asignándosele el Nº 0066-12, acorde a la nomenclatura llevada por el Tribunal (folio 272).

En fecha 28 de mayo de 2012, este Tribunal Itinerante dictó auto mediante el cual quien aquí suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa (folio 273).

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en la Resolución 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se prorrogó la competencia de los Juzgados Itinerantes establecida por la Resolución 2011-0062 antes nombrada, se publicó en fecha 10 de enero de 2013 en el Diario Últimas Noticias Cartel Único de Notificación y de Contenido General, al que se refiere el artículo 2 de la nombrada Resolución 2012-0033, mediante el cual se dio notificación de los abocamientos de causas en los expedientes que se encuentran en estado de sentencia fuera de su lapso natural correspondiente para emitir decisión.

Según consta en auto de fecha 3 de octubre de 2014, se ordenó agregar al expediente copia del Cartel de Notificación librado en fecha 30 de octubre de 2013 y del Cartel publicado en prensa el 30 de octubre de 2013, así como su publicación en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia.

Mediante Nota de Secretaría de éste Juzgado Itinerante de fecha 3 de octubre de 2014, se dio cuenta del cumplimiento de las formalidades para las notificaciones de las partes según lo ordenado por la Resolución 2012-0033, con lo que se dejó constancia que los lapsos de reanudación de la causa, de recusación según lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, y de sentencia se comenzarían a contar desde tal fecha.

-II-

ALEGATOS DE LAS PARTES

-DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE-

  1. Que celebró, con la Sociedad Mercantil PROMOTORA CASTILLEJO 8-B C.A., un contrato de Compra Venta de un inmueble identificado como una Parcela de Terreno indivisa, identificada con el No. B8-01-22, Manzana B8-01, con una superficie de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE METROS CON TREINTA CENTÍMETROS CUADRADOS (257,30 MTS2), y la Casa Quinta sobre ella construida, la cual posee una superficie de CIENTO CINCO METROS CUADRADOS (105 MTS2), ubicada en el Conjunto Residencial “EL VIÑEDO DE CASTILLEJO”, urbanización El Castillejo, Jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Z.d.E.M., por la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES SETECIENTOS NUEVE MIL SETECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 24.709.734,88), según lo establecido en la Cláusula Sexta del documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 22 de abril de 1997, anotado bajo el No. 67, Tomo 16 de los Libros de autenticaciones.

  2. Que conforme a lo establecido en dicho contrato éste debería pagar el precio de la siguiente forma: una cuota inicial de NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 9.883.893,95), los cuales los canceló al momento de la firma del documento, mediante Cheque de Gerencia Nº 06752492, a favor de la vendedora y contra el Banco de Venezuela S.A.C.A, de fecha 22 de abril de 1997, y que el resto debían ser cancelados de conformidad con lo establecido en la Cláusula Séptima del mismo documento de Compra Venta al momento de la firma del documento definitivo, el cual debía ser dentro del plazo de los cuarenta y cinco (45) días consecutivos, contados a partir del otorgamiento del documento mencionado.

  3. Que entre las ofertas dadas por la propietaria, estaba la de gestionar un crédito hipotecario ante LA VIVIENDA, ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, a los fines de que pagara el resto del precio de inmueble, por lo que procedió a entregarle a la Sociedad Mercantil demandada los recaudos necesarios para la tramitación del crédito y posterior aprobación, y que mediante comunicaciones telefónicas sostenidas con la vendedora, le sugirió que apuraran las gestiones para la redacción de documento definitivo de venta, obteniendo siempre la misma respuesta de que no se preocupara que esperase hasta que fuera aprobado el crédito por la entidad de ahorro y préstamo y que además le faltaban algunos detalles con la documentación para otorgar el documento.

  4. Que consiguió parte del dinero que le faltaba pagar del inmueble y lo depositó en sus cuentas, comunicándoselo a la vendedora, reiterándoles ellos que no preocupara que lo llamarían para la firma; y que posteriormente en fecha 14 de agosto de 1997, LA VIVIENDA, ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, le aprobó el crédito por un monto de CATORCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 14.000.000,00), y una vez más se comunicó con la Sociedad Mercantil, para informarle al respecto, teniendo como respuesta que pronto lo llamarían.

  5. Que en el mes de septiembre de 1997, fue convocado a una reunión con la vendedora, parte demandada, en la cual se le informó que por cuanto sobre el inmueble existía Hipoteca a favor del BANCO CONSOLIDADO y los intereses del crédito habían sufrido un incremento, ellos incrementaban el precio de venta en DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), y que si no cancelaba esa cantidad no le otorgaban el documento definitivo de venta, por lo que al oponerse, no recibió otra respuesta afirmando que si no cancelaba los casi VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), que según ellos le faltaba pagar del precio no le harían entrega del inmueble.

  6. Que en el documento suscrito en fecha 22 de abril de 1997, en su Cláusula Décima Quinta, señala “DÉCIMA QUINTA: Este contrato contiene todas las estipulaciones convenidas entre las partes y no es valida ninguna que la derogue, amplíe o modifique, sin el acuerdo de ambas partes por escrito”, por lo que su relación se regiría por lo establecido en el contrato, de conformidad con los artículos 1133, 1141 y 1474 del Código Civil, los cuales hacen mención a lo que se entiende por contrato y que éste debe cumplir con ciertas condiciones requeridas para la existencia de un contrato, como lo son el consentimiento entre las partes; objeto que pueda ser materia del contrato; y causa licita.

  7. Que en las Cláusulas del contrato suscrito, las partes dejaron plenamente especificados los elementos requeridos para la existencia del contrato, en su Cláusula PRIMERA, TERCERA, SEXTA, y DÉCIMA, respectivamente; y que conforme al artículo 1159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, y que conforme al artículo 1160 ejusdem los mismos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que de ellos se deriven, por lo que en razón a ello, según señaló, no puede la demandada, por su sola voluntad cambiar las reglas de la negociación, incrementando el precio.

  8. Que en razón a lo expuesto, es por lo que demanda a la Sociedad Mercantil PROMOTORA CASTILLEJO 8-B C.A., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, ya identificado y en consecuencia procedan a entregar por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Z.d.E.M., del documento definitivo de venta del inmueble objeto de la controversia; a aceptar la cantidad de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 14.825.840,93), como restante del saldo del precio del bien pactado por las partes; a poner en posesión del comprador el bien objeto de la controversia con todos sus accesorios y anexos al momento de su protocolización del documento definitivo de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro, respectiva; al pago de los costos y costas, incluido honorarios profesionales de Abogados, que se causen en el juicio.

    -DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA-

  9. Rechazó, negó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, con excepción de los hechos sobre los cuales convinieron en la demanda.

  10. Convino en que es cierto que celebró un contrato de promesa reciproca de Compra Venta, con la parte actora sobre el inmueble identificado como una Parcela de Terreno indivisa, identificada con el No. B8-01-22, Manzana B8-01, con una superficie de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON TREINTA CENTÍMETROS CUADRADOS (257,30 MTS2), y la Casa Quinta sobre ella construida, la cual posee una superficie de CIENTO CINCO METROS CUADRADOS (105 MTS2), ubicada en el Conjunto Residencial “EL VIÑEDO DE CASTILLEJO”, urbanización El Castillejo, Jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Z.d.E.M., y que sobre éste pesa una Hipoteca convencional de primer grado, suscrito por el demandante a favor de CORP BANCA.

  11. Rechazó, negó y contradijo, la afirmación hecha por la demandante, ya que el documento suscrito es un contrato de promesa reciproca de Compra venta, además de que desconoce la existencia de una comunicación enviada, en donde supuestamente se le informa la disponibilidad de dinero, que no aparece ni siquiera anexa a los autos, ya que en el mismo texto del libelo se refiere a la tramitación de un préstamo ante una Entidad de Ahorro y Préstamo.

  12. Negó que entre las obligaciones asumidas por ésta, estaba la de gestionar un crédito hipotecario ante LA VIVIENDA, ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, a fin de que el demandante pagara el saldo del precio del inmueble y que así puede observarse en el documento de promesa reciproca de Compra Venta, donde en ninguna parte consta la asunción de dicha obligación por parte de la propietaria; y negó que el monto pactado como precio para la venta fue solo la suma de VEINTICUATRO MILLONES SETECIENTOS NUEVE MIL SETECIENTOS TREINTICUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 24.709.734,88), ya que si bien dicha cantidad fue acordada en la Cláusula Sexta, en la Cláusula Octava del contrato las partes establecieron otros rubros que no estaban incluidos en el precio, como los intereses y comisiones que deba cancelar a la Institución Bancaria o de Crédito y a la propietaria por concepto del crédito que le sea otorgado, costo de seguros que deban contratarse, gastos por concepto de autenticación y protocolización de los distintos documentos necesarios para la operación y honorarios de Abogados por redacción de documentos.

  13. Que no es cierto que haya incumplido con sus obligaciones contractuales y que por su voluntad haya cambiado las reglas de la negociación, que por el contrario fue la actora quien no cumplió con la obligación de consignar correctamente el saldo precio conjuntamente con los otros montos a que se refiere la Cláusula Octava.

  14. Que de la Cláusula Décima del Contrato se desprende que ésta podía notificar su decisión de no realizar la operación pactada si El Promitente no consignaba las cantidades previstas en el contrato.

    En el mismo escrito, la parte demandada reconvino a la parte demandante en base a los siguientes alegatos:

  15. Que es cierto que en el mes de septiembre de 1997, estando dentro de los noventa (90) días del plazo establecido en la cláusula sexta del contrato, luego de que el demandante incumpliera con su obligación, es decir, pagar en el plazo no mayor de cuarenta y cinco (45) días el saldo del precio, más las otras obligaciones asumidas, le manifestó al ciudadano E.R.A., que el saldo no era sólo la suma de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 14.825.840,93), previsto en la Cláusula Sexta, sino que además tenía que pagar una suma adicional, por concepto de intereses causados en el crédito otorgado a la propietaria; además de los intereses de la entidad, costo de seguro y protocolización de los distintos documentos involucrados en la negociación y los honorarios profesionales por redacción de los distintos documentos, tal como lo fue previsto en la Cláusula Octava del Contrato, si tomaba con una entidad bancaria un crédito hipotecario, y ante la negativa del accionante ante dicha solicitud, se le manifestó en una reunión que no se le otorgaría el documento definitivo de Compra Venta.

  16. Que al no haber pagado las cantidades previstas, y el monto adicional por los conceptos indicados en la Cláusula Octava y Décima del contrato, no puede pretender que se le otorgue el documento definitivo de venta; y que si el interés del demandante hubiese sido efectivamente cumplir con sus obligaciones, debió proceder al pago del precio, o de lo contrario pudo efectuar una Oferta Real y no lo hizo.

  17. Que en base a lo expuesto le resultó imposible que le otorgase el documento definitivo de Compra-Venta dentro de los cuarenta y cinco (45) días, ya que le fue aprobado un préstamo en fecha 14 de agosto de 1997, es decir, sesenta y nueve (69) días posteriores a los CUARENTA Y CINCO (45) días fijados, habiendo sido notificado dentro de los noventa (90) días por parte de la propietaria de que no se otorgaría el documento definitivo, por lo que no puede exigir que se le otorgue el documento definitivo de Compra Venta y lo ponga en posesión del bien inmueble.

  18. Que no habiendo el demandante ofrecido en la demanda pagar además del saldo del precio, los otros conceptos ya señalados, solicitó que sea declarado Sin Lugar la demanda, además que sea resuelto el contrato de Promesa Reciproca de Compra Venta, por el incumplimiento del demandante, en cuyo caso se le reintegraría el monto pagado, deduciendo el 30% de penalidad establecido en el contrato, así como los demás gastos indicados en la Cláusula Décima.

  19. Solicitó la Resolución del Contrato de Promesa Reciproca de Compra Venta, en cuyo caso reintegrará el monto pagado por la actora-reconvenida, deduciendo el treinta por ciento (30%) de penalidad establecido en el contrato, así como los demás gastos indicados en la Cláusula Décima, y reconvino al ciudadano E.R.A., ya identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado a pagar la cantidad de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 14.825.840,93), la suma adicional de CINCO MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 5.337.308,40), por concepto de intereses originados, por el crédito otorgado a la propietaria, más los intereses que se sigan causando hasta la fecha de protocolización, y la suma de UN MILLÓN DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS VEINTISIETE BOLÍVARES (Bs. 1.281.827,00), por concepto de gastos para la autenticación y protocolización de los distintos documentos involucrados en la negociación y gastos por concepto de honorarios profesionales por redacción de los distintos documentos, tal como fue previsto en el contrato, así como la indexación de las sumas antes indicadas, desde el 06 de junio de 1997, de conformidad con los índices inflacionarios del Banco Central de Venezuela, por lo que en base a lo expuesto solicitó que la presente RECONVENCIÓN, sea declarada Con Lugar.

    En su escrito de contestación a la reconvención, la parte demandante-reconvenida alegó lo siguiente:

  20. Rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho lo alegado por la demandada reconviniente en su escrito de contestación.

  21. Ratificó todos y cada uno de los alegatos esgrimidos en el libelo de la demanda, mediante el cual se enervó la presente acción.

  22. Ratificó en todas y cada una de sus partes los Estados de Cuenta bancarios producidos con el libelo de la demanda, tanto de la Empresa ODACIR, C.A., de su propiedad, como sus cuentas personales, en virtud de que según indicó demuestra su solvencia económica; y que no existe ninguna contradicción en el libelo de la demanda, ya que tenía en sus cuentas bancarias la parte del dinero que necesitaba para pagar el remanente del precio, pero vista la opción ofrecida por la empresa vendedora de gestionarle un crédito hipotecario, aprovechó la oportunidad de solicitarlo, para honrar el compromiso asumido, por lo que de lo único que podría ser acusado sería por excesiva precaución para cumplir su obligación.

  23. Rechazó la afirmación realizada por la demandada de que no asumió la obligación de gestionar un crédito bancario para el pago del saldo deudor, por cuanto era cierto que entre las ofertas que hacían al promocionar las viviendas, la demandada se comprometía a ello, usando a tal fin una empresa relacionada denominada INVERSIONES THE SUNDOW, C.A., representada por el Ingeniero S.P. F., cuyo domicilio es el mismo de la demandada, aún cuando lo más relevante no es la discusión sobre la obligación de la demandada de gestionar dicho crédito, ya que el mismo fue aprobado por la entidad bancaria LA VIVIENDA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO por un monto de CATORCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 14.000.000,00).

  24. Rechazó, negó y contradijo que el precio del inmueble fuese un monto distinto y muy superior al expresado por las partes y contenido en la Cláusula Sexta del contrato de Compra Venta, es decir, la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES SETECIENTOS NUEVE MIL SETECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs.24.709.734,88), el cual según ésta, debería pagar el precio de la siguiente forma: una cuota inicial de NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 9.883.893,95), los cuales los canceló al momento de la firma del documento de opción a Compra Venta y los CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 14.825.840,93), al momento de celebrarse el documento definitivo de Compra Venta, por lo que señaló que es ilógico y contrario al ordenamiento jurídico, indicar que éste se negó a cancelar el precio total y que se encontraba en mora, pues se desprende del documento de Compra Venta que la vendedora es la que tiene la obligación de notificar al comprador el momento en que tenga los documentos listos para su protocolización.

  25. Rechazó la interpretación que hace la parte demandada reconviniente de la Cláusula Octava del contrato, pues en la referida cláusula no se hace alusión alguna al aumento del precio de venta, sino a otras obligaciones que pudieran surgirle al comprador con ocasión del otorgamiento del crédito, por una entidad bancaria o un crédito que le fuere concedido por la vendedora para pagar el precio, el cual no se puede dar en este caso, ya que la vendedora no le concedió ningún crédito al comprador; y rechazó la errónea interpretación de la Cláusula Décima que hace la demandada, ya que el comprador cumplió y entregó la cantidad de dinero a que estaba obligado por el documento suscrito y entre las partes y el monto restante debía pagarlo al momento de otorgamiento del documento definitivo de Compra Venta.

  26. Rechazó, negó y contradijo los alegatos efectuados por la demandada, en cuanto a la procedencia del procedimiento de Oferta Real y depósito, para lograr la extinción de la obligación del comprador, ya que la Compra Venta es un contrato bilateral, por lo que su obligación estaba sujeta a que le fuera otorgado el documento definitivo de Compra Venta, por lo tanto es improcedente el pedimento de la vendedora, ya que incumple a lo que estaba obligado por el documento suscrito.

  27. Por todo lo expuesto, solicitó que se declarara la procedencia de la acción incoada en contra de la empresa PROMOTORA CASTILLEJO 8-B C.A., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, con todos los pronunciamientos de ley señalados y solicitó desestimar y desechar todos y cada uno de los pedimentos realizados por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda y declarar Sin Lugar la reconvención intentada.

    -III-

    DE LA PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

    DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA:

  28. Reprodujo el merito favorable de los autos. Con respecto a esta promoción, esta Juzgadora advierte que el manifestar que se reproduce el mérito favorable de los autos, no es en sí mismo un medio de prueba admisible en nuestro ordenamiento jurídico. Lo que ello denota es una manifestación del principio de la comunidad de la prueba conforme al cual las pruebas ya evacuadas no pertenecen al promovente, sino que pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En consecuencia, no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido.

  29. Marcado “B” y cursante a los folios 10 al 16, y ratificado en original inserto a los folios 59 al 65, Contrato de Opción a Compra Venta, de un inmueble identificado como una Parcela de Terreno indivisa, identificada con el No. B8-01-22, Manzana B8-01, con una superficie de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON TREINTA CENTÍMETROS CUADRADOS (257,30 MTS2), y la Casa Quinta sobre ella construida, la cual posee una superficie de CIENTO CINCO METROS CUADRADOS (105 MTS2), ubicada en el Conjunto Residencial “EL VIÑEDO DE CASTILLEJO”, urbanización El Castillejo, Jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Z.d.E.M., suscrito entre la sociedad mercantil PROMOTORA CASTILLEJO 8-B C.A., y el ciudadano E.R.A.. Visto que dicho instrumento fue debidamente autenticado, ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador, del Distrito Federal en fecha 22 de abril de 1997, quedando anotado bajo el No. 67, Tomo 16 de los Libros de autenticaciones, y en virtud de que no fue desconocido o impugnado en su oportunidad correspondiente, este Tribunal acuerda darle valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, evidenciándose con dicho instrumento la existencia de la relación contractual entre las partes. Así se declara.

  30. Inserto al folio 20, copia simple de comunicación de fecha 13 de noviembre de 1997, emitida por el ciudadano E.R.A., dirigida a la entidad bancaria LA VIVIENDA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, en la cual se observa sello húmedo de recibo por dicha sociedad mercantil. Al respecto, observa esta Juzgadora que se trata de una misiva dirigida a un tercero ajeno a la controversia, por parte de la accionante, por lo que este Tribunal la desecha, de conformidad con lo establecido en el artículo 1372 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

  31. Inserta al folio 21, comunicación de fecha 13 de noviembre de 1997, emitida por el ciudadano E.R.A., dirigida a la empresa PROMOTORA CASTILLEJO 8-B C.A., en la que informa su descontento por el incumplimiento de las obligaciones contractuales pactadas. Visto que se está ante copia simple de un instrumento emitido y firmado por la parte accionante, en el cual se observa la existencia de sello húmedo, de la empresa ALFA DE MANTENIMIENTO, C.A., es menester señalar que se trata de un documento emitido por la propia parte promovente, hecho este que viola el principio probatorio de la alteridad, según el cual nadie puede crear una prueba a su propio favor. En ese sentido, el autor patrio F.V. se ha pronunciado con respecto a dicho principio de la siguiente forma: “Conforme a este principio, nadie puede procurarse unilateralmente una prueba favorable a su pretensión sin la intervención de un sujeto distinto de quien pretende aprovecharse del medio de prueba. En efecto, la fuente de la prueba debe ser ajena a quien la promueve: Cuando se otorga un documento, para conservar con mayor certeza y seguridad el negocio jurídico que se realiza, la declaración de voluntad de obligarse debe emanar directamente del sujeto que se obliga y no de quien pretende aprovecharse de esta declaración…” Por estas razones, se desecha el documento presentado, por cuanto no consta que haya sido recibido o firmado por la parte demandada. Así se declara.

  32. Marcado “C” y cursante a los folios 22 al 39, estados de cuenta No.142-9963232, de la entidad bancaria BANCO DE VENEZUELA, correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 1997; y la cuenta No.69-3-01452-2, de la entidad bancaria BANESCO Banco Comercial, S.A.C.A., correspondiente a los meses de abril, junio y septiembre de 1997. En relación a dichos instrumentos, es menester señalar lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia No. 00318 de fecha 03 de junio de 2014, caso S.D.P.G. contra ZULIA TOWING AND BARGE COMPANY, C.A., que dejó sentado lo siguiente: “…los estados de cuenta bancarios adquieren valor probatorio o pueden surtir efectos en un proceso determinado, conforme a los supuestos previstos en la ley especial, siempre que el juicio donde se pretenden hacer valer los mismos se planteen estrictamente entre las partes del respectivo contrato bancario, por argumento en contrario, si tales documentos involucran a terceras personas ajenas al proceso, los mismos deberán observar las reglas de establecimiento de la prueba que sean aplicables. Además, tampoco los estados de cuenta pueden ser considerados estrictos asientos contables, como los que deben llevarse en los libros de los comerciantes, toda vez que nuestra ley mercantil, exige el cumplimiento de ciertas formalidades a los efectos de que puedan ser aprovechados en juicio...”. Motivado a la jurisprudencia ante expuesta, es por lo que esta Juzgadora desecha dichos instrumentos, por cuanto, éstos fueron emanados por entidades bancarias ajenas a la presente causa. Así se declara.

  33. Inserto a los folios 40 al 43, título de propiedad a nombre del ciudadano E.R.A., parte accionante, de un inmueble constituido por una vivienda sometida al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, distinguida con las siglas 1-26C, ubicada en la planta alta de la Quinta a su vez distinguida con las siglas 1-26, la cual forma parte del desarrollo habitacional denominado “CONJUNTO FLORENCIA”, construido sobre dos parcelas de terrenos contiguas distinguidas con las letras y números M-5 y M-6, y que forman parte del parcelamiento denominado Urbanización Valle Arriba, ubicada en el Municipio Zamora, Guatire, Estado Miranda. Visto que se está ante copia de un instrumento debidamente Registrado en fecha 08 de octubre de 1997, ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Z.d.E.M., el cual quedo anotado bajo el No. 47, Tomo 3, Protocolo Primero este Tribunal acuerda darle valor probatorio. Así se declara.

  34. Cursante a los folios 44 al 52 copia simple del Documento Constitutivo-Estatutario de la sociedad mercantil PROMOTORA CASTILLEJO 8-B C.A., debidamente registrado ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 29 de julio de 1993. En el presente caso, observa esta Juzgadora que estamos ante copia simple de un instrumento público, la cual no fue impugnada en cuanto a su veracidad por la parte contraria. En ese sentido, se le estima en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, y en consecuencia se tiene como fidedigna por cuanto de la misma se desprende que dicha Sociedad Mercantil está debidamente constituida. Así se declara.

  35. Cursante a los folios 53 al 56, copia simple del Acta de Asamblea de Accionistas, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, bajo el Nº 9, Tomo 163-A-Pro. En el presente caso, aprecia esta Juzgadora que estamos ante la copia de un instrumento público, la cual no fue impugnada en cuanto a su veracidad por la parte contraria. En ese sentido, se le estima en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, y en consecuencia se tiene como fidedigna, desprendiéndose igualmente de ésta, que la sociedad mercantil PROMOTORA CASTILLEJO 8-B C.A., fue debidamente constituida, según los requisitos establecidos en la ley. Así se declara.

  36. Inserto al folio 94, copia simple y ratificado en original inserto al folio 97, documento suscrito entre el ciudadano E.R.A. y la sociedad mercantil INVERSIONES THE SUNDOWN, C.A., representada por el Ingeniero S.P. F., de fecha 10 de 1997, en el cual dicha empresa se comprometía a gestionar el crédito bancario para el pago del saldo deudor. Visto que se está en presencia de un documento de carácter privado, suscrito entre la parte actora y un tercero ajeno a la presente causa, es por lo que está Juzgadora observa que aún cuando fue presentado en original, éste no es objeto de valoración, en razón de que versa sobre un contrato en el que una de las partes es ajeno a la litis, por lo que obviamente requiere su ratificación, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

  37. Inserto a los folios 153 al 154, copia del certificado de ahorro No. 364946 y recibo No. 228706 expedidos por LA VIVIENDA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, de fecha 16 de abril de 1997. Visto que se está ante copias simples de instrumentos emanado de un tercero, ajeno a la presente causa, este Tribunal las desecha, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

  38. Inserto a los folios 155 al 157, copia simple de la libreta de ahorro número 809506, de la entidad bancaria LA VIVIENDA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, perteneciente a la cuenta No. 1-001-39296-1, cuyo titular es el ciudadano E.R.A., parte actora, donde se refleja la cantidad de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 14.825.840,00). Visto que se está en presencia de una copia simple del documento privado emanado de tercero, este Tribunal las desecha, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

  39. Inserto al folio 159, copia de los Planes de Venta del Conjunto Residencial “El Viñedo de Castillejo” Guatire-Edo Miranda, que supuestamente, le fue presentado por la vendedora al momento de ofrecerle en venta, el inmueble objeto de la controversia. Visto que se está ante una copia de un instrumento privado que no fue desconocido por la parte contraria, este Tribunal la tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, observándose en dicho instrumento que el precio del inmueble era por la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES SETECIENTOS NUEVE MIL SETECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 24.709.734,88); que el monto por el documento de Opción a Compra Venta era la cantidad de NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 9.883.893,95); y que el monto por el pago de la firma del documento definitivo de compra venta era la cantidad de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 14.825.840,00). Así se declara.

  40. Inserto al folio 158, comunicación emitida por la parte actora y dirigida a la entidad bancaria LA VIVIENDA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, en la cual solicita una prórroga en la utilización del crédito concedido. Al respecto, es menester señalar que dicha comunicación va dirigida a un tercero ajeno en la presente causa, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1372 del Código Civil, observa esta Juzgadora que para que tenga plena validez debe el tercero prestar su consentimiento para ello. Por estas razones, se desecha el documento presentado. Así se declara.

  41. Inserto al folio 176, Informe de fecha 21 de septiembre de 1998 emitido por la entidad bancaria LA VIVIENDA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, en el cual señala la fecha de la solicitud de aprobación del Crédito Hipotecario, solicitado por el ciudadano E.R.A., parte actora. Al respecto, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio a la referida prueba de informe, de conformidad con lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, es decir, sobre la base de la sana crítica, al no existir una regla expresa para su apreciación, demostrándose con éste que la parte actora en fecha 23 de mayo de 1997, introdujo una solicitud de crédito para la adquisición del inmueble objeto de la controversia, el cual fue aprobado en comité de crédito de fecha 14 de agosto de 1997, por la cantidad de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 14.825.840,00). Así se declara.

    DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:

  42. Reprodujo el merito favorable de los autos. Con respecto a esta promoción, esta Juzgadora advierte que el manifestar que se reproduce el mérito favorable de los autos, no es en sí mismo un medio de prueba admisible en nuestro ordenamiento jurídico. Lo que ello denota es una manifestación del principio de la comunidad de la prueba conforme al cual las pruebas ya evacuadas no pertenecen al promovente, sino que pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En consecuencia, no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido.

  43. Marcado “A” cursante a los folios documento contentivo de préstamo con hipoteca, debidamente registrada Pública vigésima Cuarta de Caracas, en fecha 06 de julio de 1995, quedando registrado bajo el No. 31, Tomo 3, protocolo Primero de los libros respectivos; y cursante a los folios 117 al 128, copia simple del documento de ratificación de hipoteca sobre el cual recae la presente causa, debidamente registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Z.d.E.M., quedando anotado bajo el No. 15, Tomo 3, Protocolo Primero, en fecha 18 de abril de 1996. En el presente caso, observa esta Juzgadora que estamos ante copias simples de instrumentos públicos, las cuales no fueron impugnadas en cuanto a su veracidad por la parte contraria. En ese sentido, se les estima en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, y en consecuencia se tienen como fidedignas, desprendiéndose de éstas que en el momento de la firma del documento de promesa recíproca de Compra Venta existía una hipoteca sobre el terreno donde se encuentra construido el inmueble objeto de la pretensión. Así se declara.

  44. Marcado “B” y cursante al folio 129, original de comunicación emitida por la Entidad Bancaria LA VIVIENDA, ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, de fecha 26 de septiembre de 1997, dirigida a la sociedad mercantil PROMOTORA CASTILLEJO 8-B C.A., informándole que en fecha 04 de agosto de 1997, fue aprobado el crédito hipotecario al ciudadano E.R.A.. Visto que se está en presencia de un instrumento emanado de un tercero ajeno a la presente causa, este Tribunal acuerda desecharla, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del código de Procedimiento Civil. Así se declara.

  45. Marcado “C” y cursante al folio 130, copia certificada con sello húmedo de la Biblioteca E.P. del reporte del Banco Central de Venezuela Índice de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, emitido por el Banco Central de Venezuela. Visto que dicha prueba fue consignada a los fines de conocer los índices inflacionarios, ocurridos en el país desde el mes de junio de 1997, hasta el mes de junio de 1998, y por cuanto lo señalado no constituye información relevante, a los fines de esclarecer el fondo de la controversia, este Tribunal la desecha. Así se declara.

  46. Marcado “D” y cursante al folio 131, documento privado emitido por el ciudadano J.M.L.Y., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V.-2.101.345, inscrito en el Colegio de Contadores Públicos bajo el No. 34, donde constan los saldos de los créditos hipotecarios sobre cinco (5) casas y parcelas de la urbanización El Viñedo de Castillejo, entre los cuales se encuentra la parcela B8-01-22. objeto del presente juicio. Al respecto, observa esta Juzgadora que la parte demandada promovió la testimonial de dicho ciudadano, y una vez fijada la oportunidad para su evacuación, éste no compareció y se declaró desierto el acto, razón por la cual este Tribunal acuerda desechar dicho documento, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento civil. Así se declara.

  47. Marcado “E” e inserto a los folios 132 al 138, documento de promesa reciproca de Compra Venta suscrita entre la sociedad mercantil PROMOTORA CASTILLEJO 8-B C.A., parte demandada y el ciudadano F.J.A.T.N., español, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E.-697.398. Visto que se está ante un documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito federal (hoy Distrito Capital), quedando anotado bajo el No. 71, Tomo 36 de los libros respectivos. Visto que se está ante un documento de carácter privado debidamente autenticado, este Tribunal acuerda darle valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Así se declara.

  48. Marcado “F” e inserto a los folios 139 al 149, documento de venta con hipoteca de la parcela identificada con el No. B8-01-24, realizada al ciudadano F.J.A.T.N., español, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E.-697.398. En virtud de que se trata de un instrumento, debidamente registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Z.d.E.M., quedando anotado bajo el No. 32, Tomo 1, Protocolo Primero, de fecha 17 de abril de 1998, este Tribunal acuerda darle valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

  49. Inserto al folio 176, Informe de fecha 21 de septiembre de 1998, emitido por la Entidad Bancaria LA VIVIENDA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, en el cual señala la fecha de la solicitud de aprobación del Crédito Hipotecario, solicitado por el ciudadano E.R.A., parte actora. Al respecto, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio a la referida prueba de informe, de conformidad con lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, es decir, sobre la base de la sana crítica, al no existir una regla expresa para su apreciación, demostrándose con éste que la parte actora en fecha 23 de mayo de 1997, introdujo una solicitud de crédito para la adquisición del inmueble objeto de la controversia, el cual fue aprobado en comité de crédito de fecha 14 de agosto de 1997, por la cantidad de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 14.825.840,00). Así se declara.

    Habiéndose cumplido con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil que establece que los “Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción...”, esta Juzgadora pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa.

    -IV-

    MOTIVA

    De la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que en virtud de la entrada en vigencia de las Resoluciones Nros. 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012 y 2013-0030 de fecha 04 de diciembre de 2013, dictadas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de las cuales se le atribuye a este Tribunal competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien suscribe el presente fallo, previo abocamiento efectuado, notificadas las partes, y estando en la oportunidad para decidir, lo hace en base a las siguientes consideraciones:

    -DE LA DEMANDA PROPUESTA-

    En el presente caso, la parte demandante pretende el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA celebrado con la Sociedad Mercantil PROMOTORA CASTILLEJO 8-B C.A., sobre un inmueble identificado como una Parcela de Terreno indivisa, identificada con el No. B8-01-22, Manzana B8-01, con una superficie de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE METROS CON TREINTA CENTÍMETROS CUADRADOS (257,30 MTS2), y la Casa Quinta sobre ella construida, la cual posee una superficie de CIENTO CINCO METROS CUADRADOS (105 MTS2), ubicada en el Conjunto Residencial “EL VIÑEDO DE CASTILLEJO”, urbanización El Castillejo, Jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Z.d.E.M.; que el precio del inmueble es la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES SETECIENTOS NUEVE MIL SETECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 24.709.734,88), de los cuales canceló una cuota inicial de NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 9.883.893,95) al momento de la firma del documento, y que el resto debían ser cancelados al momento de la firma del documento definitivo de Compra Venta, el cual debía ser dentro del plazo de los cuarenta y cinco (45) días consecutivos, contados a partir del otorgamiento del documento mencionado.

    Por su parte, la empresa demandada, rechazó y negó que haya suscrito un contrato de Compra Venta con la parte accionante, por cuanto el documento celebrado con la parte actora, según ésta, fue un contrato de promesa recíproca de Compra Venta; negó que entre sus obligaciones estuviera la de gestionar un crédito hipotecario ante LA VIVIENDA, ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, a fin de que el demandante pagara el saldo del precio del inmueble; y negó que el precio del inmueble fuese la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES SETECIENTOS NUEVE MIL SETECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 24.709.734,88), por cuanto según mencionó, en la Cláusula Octava del contrato se estableció que dicho monto no incluiría los intereses y comisiones que el promitente debiera cancelar por concepto de créditos otorgados, costos por seguro, gastos por protocolización de documentos y honorarios profesionales generados, por lo que al no haber pagado los montos por dicho concepto, no puede pretender que se le otorgue el documento definitivo de Compra Venta, aunado al hecho de que si el actor hubiese cumplido con sus obligaciones, ya que alegó la existencia de un Contrato de Compra Venta, debió proceder al pago del precio o pudo efectuar una Oferta Real y no lo hizo.

    Al respecto, es menester para esta Juzgadora mencionar en primer lugar que la parte accionante en el petitorio de su libelo de la demanda, señaló que procedía a demandar a la sociedad mercantil PROMOTORA CASTILLEJO 8-B C.A., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA. En este sentido, debe esta administradora de justicia traer a colación lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 241 de fecha 30 de abril de 2002, caso: A.P.I., R.C.L.d.P., F.O., M.M.d.O., Lexter Abbruzzese, G.P., H.C. y M.I.P., c/ Inversiones P.V. C.A., la cual dejó sentado lo siguiente:

    ...La Sala considera que los jueces de instancia están facultados para establecer la calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existentes en los juicios en los que están llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubieren hecho las partes, siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieren sido alegados por ellas. Así, la calificación jurídica de una determinada relación contractual constituye un pronunciamiento de derecho, sólo cuestionable a través de la correspondiente denuncia de fondo, que le es dable al juez como consecuencia del principio iura novit curia...

    (Énfasis y negrillas de este Tribunal).

    Siguiendo estos lineamientos, en sentencia Nº 318 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictada el 28 de febrero de 2007, caso: Fontana Poultry Packing C.A., expresó lo siguiente:

    Como se expresó la calificación jurídica que haga la representación judicial de la quejosa no puede ser vinculante para el juzgador quien, en definitiva, conoce el derecho. Por tanto, en consideración a la sola delación del derecho constitucional supuestamente lesionado no puede determinarse la competencia, es decir, que habría que ahondar en las circunstancias fácticas de donde se origina la actividad lesiva...

    (Énfasis y negrillas de este Tribunal).

    De la jurisprudencia antes transcrita, se desprende que el Juez es soberano con relación a la calificación jurídica de la acción judicial intentada, e indudablemente la subsunción se debe efectuar de los hechos alegados por las partes a la norma, por lo que considera esta Juzgadora, que en virtud del principio de iura novit curia y de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la presente causa debe versar sobre una acción de Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta, por cuanto todos y cada uno de los alegatos esgrimidos por la parte accionante, giran en torno al contrato de opción a Compra Venta celebrado en fecha 22 de abril de 1997, el cual fue debidamente autenticado, ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador, del Distrito Federal, quedando anotado bajo el No. 67, Tomo 16 de los Libros de autenticaciones, lo que conllevaría a que una vez cumplido todas y cada una de las obligaciones contraídas en dicho instrumento, se procedería a la firma del documento definitivo de Compra Venta y como consecuencia de ello, la entrega del inmueble a la compradora, parte actora en la presente causa.

    Visto lo expuesto, es notable que en el presente caso se está en presencia de una acción por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta, así, planteados los términos en los que quedó centrado el mérito de la causa, esta Juzgadora observa que el artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente:

    Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

    De la normativa antes transcrita, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato; para así estar acorde con los artículos 243, ordinal 4º y 264 del Código de Procedimiento Civil, según los cuales se debe establecer en la sentencia los motivos de hecho y de derecho de la decisión, aunado a que no se puede declarar con lugar la demanda sino cuando se hayan probado los hechos alegados en ella, y con fundamento en las previsiones de los artículos 1.354 del Código Civil y 12 del texto legal adjetivo, por lo tanto se procede a verificar los supuestos de procedencia de la presente acción, los cuales son los siguientes: i) que el contrato jurídicamente exista; ii) y el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

  50. Que el Contrato Jurídicamente Exista, y que sea Contentivo de la Obligación que se Alega como Incumplida: Este requisito hace referencia a la existencia jurídica del contrato. En ese aspecto, se observa que la parte actora con el libelo de la demanda, aportó el contrato de opción de compraventa, que es el instrumento fundamental de la presente demanda, al cual se le otorgó pleno valor probatorio pues su existencia no fue controvertida en la secuela del proceso, por tanto es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas entre las partes.

    Ahora bien, a los fines de determinar la naturaleza del contrato de opción de compraventa traído a las actas del presente expediente, esta Juzgadora considera adecuado observar el criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 18 de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, el cual establece lo siguiente:

    “En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.”.

    De una lectura del citado criterio jurisprudencial se desprende la naturaleza bilateral del contrato de opción de compraventa, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del promitente vendedor y comprador.

    Así pues, hay que precisar que el contrato de opción de compraventa (al igual que los contratos preliminares) no equivale a un contrato de venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (sujeto, precio y objeto), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que configura es que el promitente se obligue a vender y el otro contratante se obligue a comprar una cosa determinada por un precio.

    Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compraventa de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar una futura compraventa ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.

    En ese sentido, nuestra Sala de Casación Civil, ha definido el Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa, en la sentencia Nº RC.00358, de fecha 09/07/2009, en el Exp. Nº 09-051, caso: A.P.d.S. y Otro c/ Desarrollos 20699 C.A., como “...contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo…”.

    Asimismo, en sentencia Nº RC.000460, dictada el 27/10/2010, en el Exp. Nº 10-131, Caso: Tomcar, C.A. Almacén c/ Sucesión Amleto A.C.D.P., se señaló lo siguiente: “…los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.”

    Realizadas las anteriores observaciones, considera esta Juzgadora que, en lo que respecta a los elementos que configuran el contrato de opción de compraventa, al no tener una regulación propia en el Código Civil, es el estudio de la jurisprudencia y la propia doctrina, el que permite distinguir sus elementos fundamentales; por lo que, pasa esta Juzgadora a revisar el contenido del contrato bajo estudio, el cual corre inserto en original a los folios 59 al 63, del presente expediente, que es del siguiente tenor:

    …TERCERA: EL PROMITENTE, por este documento se compromete a comprar a LA PROPIETARIA y ésta por su parte se compromete a vender AL PROMITENTE, un inmueble de la exclusiva propiedad de LA PROPIETARIA constituido por LA PARCELA Y CASA-QUINTA que sobre la misma está construida, anteriormente identificada, que forma parte del CONJUNTO RESIDENCIAL “EL VIÑEDO DE CASTILLEJO” de la Urbanización “EL CASTILLEJO” todo ello de conformidad con los términos, condiciones y demás especificaciones establecidas en este documento.

    (…OMISSIS…)

    SEXTA: EL PROMITENTE, aceptan (sic) que el precio de venta de LA PARCELA Y LA CASA- QUINTA antes identificada, será la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES SETECIENTOS NUEVE MIL SETECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs.24.709.734,88), el cual EL PROMITENTE, se obliga a pagar bajo las condiciones establecidas en el Anexo “A”. Es expresamente entendido que si EL PROMITENTE, no cumplen (sic) con las entregas de dinero establecidas en el Anexo “A”, LA PROPIETARIA podrá considerar rescindida la operación de compra-venta y por consiguiente EL PROMITENTE, autoriza a LA PROPIETARIA para que haga suyo a título de Cláusula Penal por su incumplimiento, el TREINTA POR CIENTO (30%) del precio de venta el cual podrá ser deducido de cantidades efectivamente entregadas por EL PROMITENTE…

    SEPTIMA: (sic)…En este caso EL PROMITENTE, entrega un cheque de gerencia por la cantidad de NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 9.883.893,95), a entera satisfacción de LA PROPIETARIA, por concepto de arras. El saldo, o sea, la cantidad de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON NOVENTA Y TRES CENTIMOS (sic) (Bs. 14.825.840,93) mediante posible crédito hipotecario en un plazo no mayor de 45 días consecutivos contados a partir de la firma del presente documento…

    OCTAVA: Las partes convienen expresamente en que el precio de venta de la CASA-QUINTA previsto en la cláusula Sexta de este contrato, no incluye: a) Los intereses y comisiones que EL PROMITENTE, deba cancelar a la Institución Bancaria o de Crédito y a LA PROPIETARIA por concepto del crédito o créditos que le sean otorgados; b) El costo de seguro de vida, incendio, terremoto y similares que deban contratarse; c) Los gastos por concepto de autenticación y protocolización de los distintos documentos necesarios en la presente operación, hasta su conclusión; d) Los honorarios de Abogados por redacción de documentos.

    De lo anterior se observa que en las cláusulas del contrato, si bien se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato (Cláusula Tercera) y el precio del bien (Cláusula Sexta), no consta que se haya fijado expresamente la duración del mismo. No obstante, teniendo en cuenta que el Juez puede en el marco de sus competencias formular una interpretación integradora del contrato, esta Juzgadora aprecia que en el contrato cuyo cumplimiento se demandó, se evidencia (Cláusula Séptima) que el precio debía ser pagado en su totalidad, mediante posible crédito hipotecario en un plazo no mayor de cuarenta y cinco (45) días consecutivos contados a partir de la firma del documento, razón por la cual se entiende que, la duración del contrato era desde el 22 de abril de 1997, hasta el 06 de junio de 1997, fecha ésta en que se concluyó el plazo para el pago del monto restante, que se entregaría al momento de la firma y protocolización, del documento definitivo de Compra Venta .

    En consecuencia, esta Juzgadora tiene por demostrado el primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción, es decir, la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato de opción de compraventa.

  51. Que la Obligación esté Incumplida: Este es el requisito más importante, ya que es el que hace posible que resulte procedente o no, la presente acción de Cumplimiento del Contrato de Opción a Compra Venta. En este sentido, el artículo 1.264 del Código Civil señala, en efecto, que: “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”. Esto hace que el ejercicio de la presente acción, sea posible al acreedor en caso de incumplimiento total y definitivo, y también en caso de incumplimiento parcial del contrato.

    Ahora, en cuanto a la prueba del incumplimiento, hay que interpretar el artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con el artículo 1.354 ejusdem y con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Estas dos últimas normas nos dicen en forma similar que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Esto, traducido en el ámbito de las acciones de cumplimiento y de resolución, denota que el demandante lo que debe es probar la existencia de la obligación y alegar el incumplimiento, pero es el demandado el que tiene la verdadera carga de probar el cumplimiento por su parte de las obligaciones establecidas en el contrato.

    Revisando tal requisito, en el presente asunto se constata, que la actora por su parte demostró la obligación reclamada al demandado, aportando al juicio, el instrumento del cual se deriva la misma, llámese, el contrato de opción de compraventa, en el cual consta el carácter de opcionante comprador que tiene en la relación y en virtud del cual se atribuye la obligación de pagar el precio en la forma establecida.

    Ahora bien, en cuanto al pago del precio, establece la Cláusula Séptima del mencionado contrato, transcrito Supra, que EL PROMITENTE, entrega la cantidad de NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 9.883.893,95), a LA PROPIETARIA, por concepto de arras. Y saldo restante, o sea, la cantidad de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 14.825.840,93), mediante posible crédito hipotecario en un plazo no mayor de 45 días consecutivos contados a partir de la firma del presente documento.

    Al respecto, observa esta Juzgadora que en el caso bajo estudio quedaron admitidos los siguientes hechos: Que EL PROMITENTE pagó la cuota inicial al momento de la autenticación del documento suscrito, por la cantidad de NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 9.883.893,95).

    En lo que respecta al pago del resto del saldo deudor, el actor esgrimió que no pudo pagar dicha cantidad, por causas imputables a la demandada, ante la negativa de recibir el referido pago y firmar el documento de compraventa definitivo, siendo que sí le fue otorgado el crédito por parte de la Entidad Bancaria LA VIVIENDA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, todo lo cual conllevó a que suspendiera el pago del saldo restante.

    En ese orden de ideas, debe afirmarse que se evidencia, en el Informe inserto al folio 176 de la presente causa, el cual fue emitido en fecha 21 de septiembre de 1998, por la entidad bancaria LA VIVIENDA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, que en fecha 23 de mayo de 1997, la parte accionante, introdujo una solicitud de crédito para la adquisición del inmueble objeto de la controversia, el cual fue aprobado en comité de crédito de fecha 14 de agosto de 1997, por la cantidad de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 14.825.840,00), lo que lleva a esta administradora de justicia a verificar, que dicho crédito fue aprobado CIENTO CATORCE (114) días después de haberse firmado el contrato de Opción a Compra Venta, es decir, sesenta y nueve (69) días después del lapso establecido en el contrato (Cláusula Séptima) para realizar el pago del monto restante, por lo que se desprende con la consignación de dicho informe, que el contrato de Opción a Compra Venta, ya no estaba vigente al momento en que fue aprobado el crédito hipotecario, lo que conlleva a determinar que el ciudadano E.R.A., no cumplió con las obligaciones pactadas en el contrato señalado.

    Por otro lado, de la revisión de las actas procesales, no se observa elemento probatorio alguno, que permita determinar que la parte demandada se haya obligado, a realizar las gestiones necesarias para la aprobación del Crédito Hipotecario, por parte de la entidad bancaria, por cuanto no se desprende del análisis exhaustivo de las Cláusulas que conforman el contrato de Opción a Compra Venta que así se haya pactado expresamente, por lo que en base a ello, le es forzoso a esta Juzgadora desechar dicho argumento alegado por la parte accionante.

    En razón a lo antes expuesto, observa esta administradora de justicia, que en caso bajo estudio, no se evidencia que se haya satisfecho el segundo requisito de procedencia de la presente acción, lo que trae como consecuencia que le resulte forzoso declarar, como efecto lo hará, Sin Lugar la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA incoó el ciudadano E.R.A., en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA CASTILLEJO 8-B C.A. Así se declara.

    -DE LA RECONVENCIÓN-

    La parte demandada en el mismo escrito de contestación, reconvino a la parte actora aduciendo que, luego de que el demandante incumpliera con la obligación de pagar en el plazo no mayor de cuarenta y cinco (45) días el saldo del precio, más las otras obligaciones asumidas, le manifestó al ciudadano E.R.A., que el saldo no era sólo la suma de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 14.825.840,93), previsto en la Cláusula Sexta, sino que además tenía que pagar una suma adicional, por concepto de intereses causados en el crédito otorgado a la propietaria; además de los intereses de la entidad, costo de seguro y protocolización de los distintos documentos involucrados en la negociación y los honorarios profesionales por redacción de los distintos documentos y que al no haber pagado las cantidades previstas, y el monto adicional por los conceptos indicados, no podía pretender que se le otorgara el documento definitivo de venta.

    Que le resultó imposible otorgarle el documento definitivo de Compra-Venta dentro de los cuarenta y cinco (45) días, ya que le fue aprobado un préstamo en fecha 14 de agosto de 1997, es decir, sesenta y nueve (69) días posteriores a los cuarenta y cinco (45) días fijados, habiendo sido notificado dentro de los noventa (90) días por parte de la propietaria de que no se otorgaría el documento definitivo, por lo que no puede exigir que se le otorgue el documento definitivo de Compra Venta y lo ponga en posesión del bien inmueble.

    En razón a lo expuesto, es por lo que solicitó la Resolución de Contrato de Promesa Reciproca de Compra Venta, en cuyo caso reintegrará el monto pagado por la actora-reconvenida, deduciendo el treinta por ciento (30%) de penalidad establecido en el contrato, así como los demás gastos indicados en la Cláusula Décima, y reconvino al ciudadano E.R.A., ya identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado a pagar la cantidad de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 14.825.840,93), la suma adicional de CINCO MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 5.337.308,40), por concepto de intereses originados, por el crédito otorgado a la propietaria, más los intereses que se sigan causando hasta la fecha de protocolización, y la suma de UN MILLÓN DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS VEINTISIETE BOLÍVARES (Bs. 1.281.827,00), por concepto de gastos para la autenticación y protocolización de los distintos documentos involucrados en la negociación y gastos por concepto de honorarios profesionales por redacción de los distintos documentos, tal como fue previsto en el contrato, así como la indexación de las sumas antes indicadas, desde el 06 de junio de 1997, de conformidad con los índices inflacionarios del Banco Central de Venezuela, por lo que en base a lo expuesto solicitó que la Reconvención, sea declarada Con Lugar.

    Sobre la reconvención propuesta, esta Juzgadora hace las siguientes consideraciones:

    La reconvención o mutua petición, no es otra cosa que la pretensión que hace valer el demandado contra el demandante en conjunto con su contestación de la demanda, la cual puede fundarse en el mismo título que la demanda inicial o en uno diferente, pero necesariamente debe darse entre las mismas partes que residen en el proceso principal. Ahora bien, con la acción de cumplimiento lo que se quiere conseguir es hacer derivar los efectos del contrato no cumplido, a través de la satisfacción forzosa de la prestación a la que estaba obligado el deudor por ese contrato.

    Del artículo 1.167 del Código Civil, ya citado, se evidencia claramente tres (3) elementos más relevantes, exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de resolución, a saber: i) que el contrato jurídicamente exista; ii) que la obligación esté incumplida; y iii) que el actor haya cumplido y ofrecido eficazmente cumplir con su obligación.

    De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, esta Juzgadora debe pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados. En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa esta Juzgadora, que en el presente proceso quedó demostrado que el contrato que cursa en autos, el cual fue reconocido por ambas partes, es un Contrato de Opción a Compra Venta. Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de una relación contractual entre la demandante-reconvenida y la demandada-reconviniente.

    Ahora bien, en cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de Resolución de contrato, es decir, que la obligación esté incumplida, observa esta Juzgadora, haciendo referencia a los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, tal y como se mencionó anteriormente, que el demandante lo que debe es probar la existencia de la obligación y alegar el incumplimiento, pero es el demandado el que tiene la verdadera carga de probar el cumplimiento por su parte de las obligaciones establecidas en el contrato.

    En este sentido el autor J.M.-Orsini ha señalado en los casos de la acción de resolución lo siguiente: “El demandante prueba el contrato, pero se limita a invocar el incumplimiento culposo. El demandado, para exonerarse, debe probar ya sea el cumplimiento de la obligación o bien la causa extraña no imputable a él que justifica su cumplimiento.” (La Resolución del Contrato por Incumplimiento. Caracas: Academia de Ciencias Políticas y Sociales, p. 134).

    Así las cosas, de una revisión de las actas que conforman el presente expediente, se evidenció, la existencia de la obligación, y por otro lado se desprende del análisis del documento objeto de la presente controversia, que transcurrió el lapso de cuarenta y cinco (45) días para el pago del monto restante, luego de la firma del Contrato de Opción a Compra Venta restante, sin que la parte actora reconvenida, llevara a cabo dicha obligación, por lo tanto, no cumplió con lo establecido en la Cláusula Séptima del Contrato de Opción a Compra Venta, entendiendo así, que en el presente caso se cumple con el segundo requisito para la procedencia de la presente acción.

    En este orden de ideas, hay que pasar a revisar lo que sería el tercer requisito para que proceda la presente causa, y es la referente a que el actor haya cumplido y ofrecido eficazmente cumplir con su obligación. Al respecto, es menester señalar, que tal y como se dejó sentado Supra, no logró la parte actora reconvenida, traer a los autos medio probatorio alguno que permitiera demostrar, que la parte demandada reconvincente, no cumplió con la obligación contraída al suscribir el Contrato de Opción a Compra Venta, por lo que entiende esta Juzgadora que en el caso bajo estudio se cumple con el tercer y último requisito para que proceda la presente reconvención por Resolución de Contrato de Opción de Contra.

    Por último y antes de pasar a dictar el dispositivo en la presente causa, debe esta Juzgadora pronunciarse sobre la solicitud de la parte demandada reconviniente, sobre el pago del treinta por ciento (30%) por concepto de la Cláusula Penal suscrita en el contrato, establece el artículo 1258 del Código Civil establece que: “la cláusula penal es la compensación de daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal”. Aunado a la normativa transcrita se desprende de la Cláusula Sexta del contrato, transcrita Supra, que en el caso de que EL PROMITENTE, no cumpliera con la obligación, la PROPIETARIA podía rescindir el contrato y quedarse con el treinta por ciento (30%) del precio de venta, por concepto de cláusula penal, el cual iba a ser deducido del dinero ya entregado, por concepto de cláusula penal.

    Siguiendo el razonamiento expuesto, considera esta Juzgadora que en virtud de que quedó plasmado en el Contrato de Opción a Compra Venta una cláusula penal, es éste el monto que debe ser tomado como concepto de daños y perjuicios, tal y como lo establece la normativa transcrita, lo que lleva a este Tribunal a desechar la solicitud sobre cualquier otra cantidad de dinero, que no sea el pactado por las partes en el Contrato de Compra venta. En base a lo anterior, es por lo que entiende esta Juzgadora que en el caso que nos ocupa, lo correcto es que la parte demandada reconviniente retenga la cantidad de SIETE MILLONES CUATROCIENTOS DOCE MIL NOVECIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 7.412.920,46), hoy día SIETE MIL CUATROCIENTOS DOCE BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 7.412,92), que corresponde al treinta por ciento (30%) del precio total del inmueble, es decir, los VEINTICUATRO MILLONES SETECIENTOS NUEVE MIL SETECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs.24.709.734,88), dejando en manos de la parte actora reconvenida la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA MIL NOVECIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 2.470.973,49), equivalente hoy día a la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS SETENTA BOLÍVARES CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 2.470,97), el cual es el monto restante pagado por la accionante por motivo de la Promesa Bilateral de Compra Venta, no pudiendo en este caso proceder la indexación, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1276 del Código Civil. Así se declara.

    Ahora bien, con respecto a la solicitud de pago de la cantidad de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 14.825.840,93), señala esta Juzgadora que el mismo no puede prosperar, por cuanto no quedó establecido en ninguna de las cláusulas del contrato que la accionante debía cancelar dicha cantidad en caso de incumplimiento, aunado al hecho que las partes no suscribieron el contrato definitivo de Compra Venta, por lo cual mal podría esta administradora de justicia condenar a la actora reconvenida, al pago del monto restante del precio total del inmueble objeto de la controversia.

    En este orden de ideas, con respecto a las cantidades de CINCO MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 5.337.308,40), por concepto de intereses originados, por el crédito otorgado a la propietaria, más los intereses que se sigan causando hasta la fecha de protocolización, y la suma de UN MILLÓN DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS VEINTISIETE BOLÍVARES (Bs. 1.281.827,00), por concepto de gastos para la autenticación y protocolización de los distintos documentos involucrados en la negociación y gastos por concepto de honorarios profesionales por redacción de los distintos documentos, si bien en la Cláusula Octava del Contrato objeto de la controversia, transcrito Supra, se hace mención a que el precio total del inmueble no incluía los montos señalados, no es menos cierto que el caso bajo estudio quedó demostrado que la parte actora reconvenida, fue quien solicitó el Crédito Hipotecario a la empresa, LA VIVIENDA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, sociedad mercantil ajena a la presente causa, quedando así, la parte demandada reconviniente sin mérito para solicitar los intereses que se deriven de dicha convención. Asimismo, con respecto a la solicitud de honorarios profesionales, la doctrina ha señalado que “…comprenden todas las erogaciones hechas por la parte vencedora a lo largo del juicio con ocasión del mismo y dentro de las que se incluyen, los gastos o costos propiamente dichos y los honorarios profesionales de los abogados que hubiere contratado para su representación, asistencia o defensa.” (Zaibert Siwka, Daniel. Los Honorarios Profesionales del Abogado y La Condena en Costas en Estudios de Derecho Procesal Civil. Libro Homenaje a H.C.. Tribunal Supremo de Justicia. F.P.A.E., Caracas, 2002, p. 958). En consecuencia, y como quiera que las costas procesales, incluyen los honorarios profesionales, esta Juzgadora acuerda que las mismas le serán impuestas a la parte que hubiere resultado totalmente vencida en la litis, tal como se establecerá en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.

    En vista de los razonamientos anteriormente hechos, esta Juzgadora considera que la presente reconvención debe ser declarada Parcialmente Con Lugar. Así se Declara.

    -V-

    DISPOSITIVA

    En vista de los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, pasa a dictar el dispositivo en el presente caso declarando lo siguiente:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, incoó el ciudadano E.R.A. venezolano, mayor de edad, domiciliado en la población de Guatire, Estado Miranda y titular de la cédula de identidad No. V.-8.926096, en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA CASTILLEJO 8-B C.A., de este domicilio, constituida según documento inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 29 de julio de 1993, anotado bajo el No. 5, Tomo 51-A Pro, modificados sus Estatutos según documento inscrito ante la misma Oficina del Registro Mercantil en fecha 14 de junio de 1996, anotado bajo el No. 28, Tomo 153-A Pro, representada por su único socio y Administrador Principal, ciudadano S.P.F., venezolano, mayor de edad, domiciliado en la población de Guatire, Estado Miranda y titular de la cédula de identidad No. V.-2.941.318.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, incoada por la sociedad mercantil PROMOTORA CASTILLEJO 8-B C.A., ya identificada, se declara RESUELTO el Contrato suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, en fecha 22 de abril de 1997.

TERCERO

se autoriza a la parte demandada reconviniente a retener la cantidad de SIETE MILLONES CUATROCIENTOS DOCE MIL NOVECIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 7.412.920,46), hoy día SIETE MIL CUATROCIENTOS DOCE BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 7.412,92), que corresponde al treinta por ciento (30%) del precio total del inmueble, dejando en manos de la parte actora reconvenida la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA MIL NOVECIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 2.470.973,49) equivalente hoy día a la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS SETENTA BOLÍVARES CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 2.470,97), el cual es el monto restante pagado por la accionante por motivo de la Promesa Bilateral de Compra Venta.

CUARTO

Con respecto a la demanda principal, se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, mientras que por la reconvención propuesta, no hay condenatoria en costas por cuanto ninguna de las partes resultó totalmente vencida.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, a los once (11) días del mes de noviembre de dos mil catorce (2014). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

Dra. A.S.M.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO

En esta misma fecha siendo las 03:00 p.m., se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO

Exp. Itinerante Nº: 0066-12

Exp. Antiguo Nº: AH15-V-1998-000076

ACSM/BA/EH

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