Decisión de Juzgado de Municipio Segundo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 30 de Abril de 2014

Fecha de Resolución30 de Abril de 2014
EmisorJuzgado de Municipio Segundo Ejecutor de Medidas
PonenteCelsa Diaz Villarroel
ProcedimientoDesalojo (Apelacion)

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: E.O.I. y F.A.O.I., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Números 1.731.568 y 292.857, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL: R.M.D.B.-STEIN, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 40.264.

PARTE DEMANDADA: BELISA DURÁN DE CRESPO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Número 15.929.186, quien falleció en fecha veintidós (22) de Agosto de dos mil cinco (2005).

APODERADOS JUDICIALES: M.Y.A.B. y A.V.A.P., abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Números 61.634 y 19.152, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

EXPEDIENTE CIVIL: No. 12-0829 (Tribunal Itinerante).

EXPEDIENTE CIVIL: No. AH16-R-2004-000024 (Tribunal de la causa).

SENTENCIA: DEFINITIVA. (Apelación).

I

NARRATIVA

Mediante auto de fecha veintitrés (23) de Marzo de dos mil cuatro (2004) el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda de Desalojo que incoaran los ciudadanos E.O.I. y F.A.O.I. en contra de la de ciudadana BELISA DURAN DE CRESPO, hoy fallecida.

En fecha cinco (05) de Abril de dos mil cuatro (2004) el Juez de la causa, Doctor R.J.G., se inhibió de seguir conociendo esta causa y previa distribución de ley le correspondió la misma al Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y le dio entrada en fecha seis (06) de Mayo de dos mil cuatro (2004).

Siendo imposible la citación personal de la parte demandada se ordenó, previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, practicar la misma mediante carteles de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cumpliéndose con el último de los requisitos exigidos en dicho artículo en fecha veintiuno (21) de Julio de dos mil cuatro (2004), según consta en nota de secretaría.

Posteriormente, compareció en fecha seis (06) de Agosto de dos mil cuatro (2004) la parte demandada asistida por la abogada M.Y.A. y otorgó poder Apud Acta.

En fecha diez (10) de Agosto de dos mil cuatro (2004) tuvo lugar el acto de contestación a la demanda, en la cual opuso la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante escrito de fecha dieciocho (18) de Agosto de dos mil cuatro (2004), la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas; las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa en fecha diecinueve (19) de Agosto de dos mil cuatro (2004).

Mediante escrito de fecha diecinueve (19) de Agosto de dos mil cuatro (2004) las apoderadas judiciales de la parte demandada consignaron escrito de promoción de pruebas, las que fueron admitidas por el Tribunal mediante auto fechado veintitrés (23) de Agosto de dos mil cuatro (2004); de igual manera, el Tribunal fijó la inspección judicial y ordenó se evacuaran las declaraciones de los ciudadanos G.Z., M.B.C.B. y R.H., titulares de las cédulas de identidad Números 3.277.677, 5.189.916 y 6.323.448, respectivamente.

En fecha veintiséis (26) de Agosto de dos mil cuatro (2004) el Tribunal de la causa se trasladó y constituyó a los fines de practicar la Inspección Judicial promovida por la representación judicial de la parte actora.

Mediante escrito de fecha veintisiete (27) de Agosto de dos mil cuatro (2004), la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de alegatos.

En fecha tres (03) de Septiembre de dos mil cuatro (2004) el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar la demanda de Desalojo propuesta por los ciudadanos E.O.I. y F.A.O.I. en contra de la ciudadana BELISA DURÁN DE CRESPO.

En fecha trece (13) de Septiembre de dos mil cuatro (2004) la representación judicial de la parte actora apeló de la sentencia dictada por el Juzgado de origen; el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha quince (15) de Septiembre de dos mil cuatro (2004) oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el presente expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Mediante auto de fecha veintiocho (28) de Septiembre de dos mil cuatro (2004) el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada al expediente y se avocó al conocimiento de la presente causa, así mismo, fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante escrito presentado en fecha catorce (14) de Octubre de dos mil cuatro (2004) la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de informes.

En fecha quince (15) de Noviembre de dos mil cuatro (2004) la representación judicial de la parte actora consignó escrito de informes.

En fecha veintisiete (27) de Julio de dos mil diez (2010) compareció ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la ciudadana E.H.D.O., titular de la cédula de identidad Número 6.282.661, asistida por el Doctor H.Z.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 68.650, y mediante diligencia consignó acta de defunción de la ciudadana BELISA DURÁN DE CRESPO, quien falleció en fecha veintidós (22) de Agosto de dos mil cinco (2005).

En fecha nueve (09) de Febrero de dos mil doce (2012) el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto mediante el cual ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U. R. D. D.) de esos Juzgados, en virtud de lo dispuesto en la Resolución Número 2011-0062, de fecha treinta (30) de Noviembre de dos mil once (2011), emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y a tal efecto ordenó librar oficio.

El expediente fue distribuido al Juzgado Noveno de Municipio Ejecutor e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, y su Juez Doctora A.S.M. se inhibió de seguir conociendo la presente causa en fecha dieciséis (16) de Mayo de dos mil doce (2012) y, transcurridos los lapsos de Ley, ordenó su remisión a los fines de ser nuevamente distribuido.

Previa distribución del expediente, en fecha treinta (30) de Mayo de dos mil doce (2012), el Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada al presente expediente bajo la Número 12-0829.

En fecha diecisiete (17) de Octubre de dos mil trece (2013), la ciudadana C.D.V., Juez Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se avocó al conocimiento de la causa.

Mediante nota de Secretaría, de fecha treinta (30) de Octubre de dos mil trece (2013), el Tribunal dejó constancia de la publicación en prensa del cartel de notificación único y general de avocamiento en el Diario Últimas Noticias, página Número 41, en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, así como en la cartelera de los Juzgados del Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial.

TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

Alegatos de la parte actora:

La apoderada judicial de la parte actora alegó que los ciudadanos E.O.I. y F.A.O.I., son propietarios de un inmueble constituido por una Quinta denominada Elizabeth, ubicado en la Tercera Transversal de Los Dos Caminos, Avenida Sucre del Estado Miranda, según consta de Planilla de Declaración Sucesoral y del documento público protocolizado; que dicho inmueble fue dado en arrendamiento por el ciudadano F.A.O.I. a la ciudadana BELISA DURÁN DE CRESPO, en fecha veinte (20) de Marzo de mil novecientos setenta y dos (1972).

Asimismo, los ciudadanos E.O.I. y F.A.O.I. en virtud de los atrasos en el pago procedieron a demandar a la ciudadana BELISA DURAN DE CRESPO por resolución de contrato, la cual fue declarada sin lugar por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha ocho (08) de Diciembre de dos mil tres (2003). Igualmente, alegó la parte actora que en dicho juicio promovieron unas fotos que muestran que el inmueble objeto del presente litigio se encuentra totalmente deteriorado, con daños que afectan la estructura y permiten demandar su desalojo, por cuanto la arrendataria incumplió su obligación de informar por escrito el mal estado de la edificación, según lo indica el contrato de arrendamiento en su cláusula quinta, reparaciones que de menores se han convertido en mayores por no haber cumplido la arrendataria su obligación de cuidar la cosa objeto del contrato como un buen padre de familia.

Ahora bien, por tratarse de daños estructurales que estaba la arrendataria obligada a informar, obligación asumida en el contrato y que por mandato de la ley están a su cargo, lo que da derecho al arrendador a demandar la resolución del contrato con los daños y perjuicios a que hubiere lugar, de conformidad con lo dispuesto en las cláusulas quinta y novena del contrato.

Que por las razones antes expuestas, procedieron a demandar a la ciudadana BELISA DURÁN DE CRESPO a los fines de que convenga o sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: 1) Como consecuencia de esta demanda de Desalojo quede resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre el arrendador y la arrendataria, que tenía por objeto el inmueble situado en la Tercera Trasversal de la Avenida Sucre de Los Dos Caminos, Quinta Elizabeth, Número 1910, Distrito Sucre del Estado Miranda; 2) Que la arrendataria haga entrega inmediata del referido inmueble libre de personas y de bienes o a ello sea condenada por el Tribunal, y una vez totalmente desalojado los propietarios pueden corregir los daños ocasionados a la edificación y que no fueron informados por escrito, del deterioro que va más allá del uso normal, daños que se han convertido en mayores al no corregirse los menores y no haber notificado al arrendador en el término en que se obligó cuando firmó el contrato de arrendamiento, reparaciones menores que no hizo la arrendataria en los treinta y uno (31) años de relación arrendaticia y que hoy se convierten en mayor debido al incumplimiento por parte de la arrendataria de la obligación contenida en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento; 3) Que se condene al pago de las costas y proceda la indexación de la cuantía una vez se establezcan los daños materiales ocasionados a la vivienda alquilada.

Fundamentó la demanda en los artículos 1.592, 1.594, 1.264 del Código Civil y en el artículo 34, literal e de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estimó la demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000, 00).

Alegatos de la parte demandada:

En la oportunidad legal para contestar la demanda la representación judicial de la parte demandada, lo hizo bajo los siguientes términos:

Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por los ciudadanos ISABEL OLAVARRIETA IZQUIERDO Y A.O.I. contra su representada ciudadana BELISA P.D.C., por desalojo del inmueble.

Opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto alegó que dicha demanda no llenó los requisitos de forma, previstos en el artículo 340 ejusdem, debido a que no se señala, con exactitud, el objeto de dicha demanda y para ello invocaron el literal “E”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de solicitar el desalojo basándose en dicha norma, la cual consideraron es improcedente. Por otra parte, la parte demandante señala en su escrito, una serie de daños que se observan en el inmueble, tales como el piso de la sala y el jardín están levantados por las raíces de un árbol que se encuentra dentro de la propiedad. En este caso, su mandante se comunicó verbalmente con el arrendador, haciendo de su conocimiento el daño antes referido, por cuanto para subsanarlo tenía que participarlo a las autoridades respectivas, cuales son el Cuerpo de Bomberos y el Ministerio del Ambiente y debía hacerlo por escrito el propietario del inmueble; no obstante, el propietario hizo caso omiso a dicha observación. El deterioro que dice la demandante presentan las paredes ha sido corregido, al igual que frisos desprendidos, paredes internas o externas sin pintar, baños y habitaciones con filtraciones sin reparar, todo esto está subsanado.

Que el deterioro que presenta el inmueble es consecuencia del deterioro normal de un inmueble que tiene una data de ochenta (80) años de construcción.

Solicitó al Tribunal declare dicha demanda sin lugar por considerarla improcedente.

Del escrito de informe que consignó la parte demandada:

Rechazaron las apoderadas judiciales de la parte demandada lo expresado por la apelante en su escrito de informes, bajo los siguientes términos:

Dice la apelante que no siendo favorable a los intereses de sus representados la sentencia de fondo, de fecha tres (03) de Septiembre de dos mil cuatro (2004), dictada en el presente caso (Expediente Número 7127), apela de la misma: “…en ejercicio del derecho de la propiedad, establecido en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…”, pero es el caso, ciudadano Juez, que en este litigio no se discute la propiedad del inmueble, sino la posesión precaria que deviene del contrato de arrendamiento fundamento de la demanda, por lo cual consideraron que la parte demandante parece estar defendiendo más bien el referido derecho de propiedad que dice tener sobre el inmueble, confundiendo la acción ejercida con la acción reivindicatoria, por lo que el fundamento de su apelación carece en absoluto de valor alguno, pues está dirigido a una acción y a un objetivo diferentes de lo discutido en la presente causa, por lo cual dicha apelación debe ser declarada sin lugar por improcedente y así solicitó lo decida el Tribunal a su digno cargo.

Que en su escrito de apelación, la parte apelante bajo el título del recurso de nulidad de la sentencia, con supuestos fundamentos en el “…artículo 209 en concordancia con los artículos 243 ordinales 4º y y 244 del Código de Procedimiento Civil, anuncio y ejerzo Recurso de Nulidad contra la Sentencia dictada por este Tribunal, por encontrarse viciada al no haber el sentenciador explanado debidamente los motivos de hecho y de derecho de su decisión, con lo cual incurre en un defecto de forma de la sentencia, al no aplicar estrictamente las leyes procesales...”, ocurriendo que la apelante expresa sus alegatos de manera tan genérica, no cumple para nada con su obligación de precisar, cuales son los supuestos vicios que le imputa a la sentencia, sean éstos de forma o de fondo, ya que la Alzada no puede en forma alguna suplirle sus argumentos de hecho que son carga del Apelante. Pues bien, no se observa ninguna precisión de vicio alguno que la Apelante alegue contra la Sentencia, por todo lo cual solicitó que se declare sin lugar el infundado Recurso de Nulidad ejercido por la parte actora.

Alegó también, que el sentenciador incurre además en deductio in judicium, al omitir hechos probados y demostrados por el actor y al valorizar las pruebas evacuadas por la demandada no promovida de acuerdo con la ley procesal.

Pues bien este alegato adolece del mismo defecto de la generalización señalado en el literal a de este punto 2, ya que la parte apelante no señala en modo alguno cuales son los hechos supuestamente probados y demostrados por la parte actora, que se dice omitidos por el Sentenciador a-quo, ni tampoco señala cuales son las pruebas que dicen evacuadas por la parte demandada y que ésta no promovió de acuerdo con la ley, es decir, que ni señala cuales con esas supuestas pruebas evacuadas por la demandada ni tampoco cual es el vicio en que se incurrió al no promoverlas por la Ley Procesal. Esa manera de formular alegatos carece en absoluto de valor, en razón de que la Alzada no puede conocer a que vicios se refiere la Apelante; por lo que solicitó al Tribunal que se rechacen los alegatos genéricos.

Pues los apoderados de la parte demandada deben expresa su formal reconocimiento a la Sentencia Definitiva dictada por el Juez a-quo, la cual en su concepto cumple todos los requerimientos legales que debe contener una Sentencia y con mayor razón en la Sentencia Definitiva; y muy especialmente remarcamos la calidad de la misma y su adecuada motivación y fundamentación y por supuesto su parte Dispositiva.

Del escrito de informe que consignó la parte actora apelante:

Estando dentro de la oportunidad legal correspondiente la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de informes, bajo los siguientes términos:

Que se inició el presente procedimiento en razón de la demanda que por desalojo con fundamento en el aparte “E” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al respecto y con el objeto de demostrar lo alegado consignaron y opusieron a la parte demandada fotos tomadas por la demandada al inmueble que ocupa como inquilina, reproducciones fotográficas que la demandada BELISA DURÁN DE CRESPO consignó como prueba del mal estado del inmueble, fotos que habían sido reproducidas en juicio anterior de resolución de contrato por la arrendataria, instrumento que consignamos en copia certificada con el libelo de la demanda prueba en que opinión del Tribunal, a pesar de no haber sido impugnado ni tachado por la demandada, el sentenciador se abstuvo de valorar de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Pues bien, las copias certificadas en las cuales se observan las fotos fueron acordadas por el Tribunal Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y emitidas con arreglo a las leyes vigentes en la República Bolivariana de Venezuela. Instrumento que en opinión del sentenciador no arrojó “ningún elemento de convicción”, a pesar de haber sido el instrumento el hecho cierto, no sólo aportado como prueba, por la parte actora, sino aceptado y admitido por la demandada, cuando declara haber subsanado el deterioro por ella misma alegado, prueba que admitió y quedó firme con todos sus efectos legales, cuando la demandada no impugnó ni tachó el instrumento destinado a demostrar el mal estado del inmueble, hecho cierto consignado con el libelo, traído de nuevo a los autos en la fase de promoción, fotos que a todos luces evidenciaban el deterioro ocasionado a la casa, deterioro ajeno a los provenientes del uso normal del inmueble.

Alegó la nulidad de la sentencia previsto en el ordinal 5º del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no apreció la prueba de las fotos que en copia certificada al no subsumirla con lo afirmado por la demandada al contestar la demanda y lo que es peor, su decir, que dichas fotos por si solas no constituyen la demostración plena del incumplimiento por parte de la arrendataria, obviando aplicar principios básicos del proceso, mediación y el de comunidad probatoria: observable en la declaración textual de la arrendataria que había subsanado, es decir, había corregido las fallas observables en las fotos, fotografías que no habían sido impugnadas ni tachadas, fotos que se le opuso en la oportunidad procesal, fotos que fueron tomadas a la casa que habita la inquilina y su entorno familiar desde hace treinta y dos (32) años, motivo por el cual se le demandó. Es decir, un hecho tan evidente desde el punto de vista procesal como lo es la ADMISIÓN DE LOS HECHOS, aforismo según el cual: a confesión de parte relevo de pruebas, el Juez no lo leyó, no lo valoró y no lo apreció.

Que la demandada promovió la prueba de inspección, a los fines de llevar al conocimiento del Juez que había subsanado todos los daños que ella había admitido en la prueba no impugnada ni tachada.

Que el Juez Segundo de Municipio incurrió en absolución de la instancia en omisión de pronunciamiento del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, alegando para ello que incurrido en absolución de la instancia por omisión del cumplimiento por cuanto a los argumentos desarrollados por la parte que represento, entre éstos está uno de los alegatos contenidos en el libelo era que el canon actual era de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) dicho que no fue negado por la parte demandada, es más el día en que el Juez, practicó la inspección interroga a la demandada sobre el monto del alquiler y ella admite que el canon es de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), sin embargo, el sentenciar obvió lo expuesto por la parte actora respecto al monto mensual del canon, dicho que no fue negado ni impugnado por la arrendataria demandada, en su contestación y se remite al decidir el monto del canon expresado en el contrato de fecha primero (1º) de Enero de mil novecientos ochenta y cinco (1985), es decir de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00), parte de esa cifra, para señalar que lo declarado por los testigos tachados por la parte actora, es la prueba en opinión del Juez que sirve para demostrar que la arrendataria ha efectuado reparación menores: “cuyo monto conforme a lo estipulado en la cláusula quinta contractual, fue previsto en un m.d.S.B. (Bs. 600,00)”. Se observa en este aparte de la sentencia que el Juez para favorecer a la arrendataria utilizó y concatenó con la prueba testimonial el contrato de arrendamiento, pero obvió ese mismo contrato de arrendamiento al sentenciar cuando la estipulación contractual está dirigida a favorecer al arrendador al respecto citó al sentenciador, folio ciento cincuenta y seis (156) de la sentencia de fecha dos (02) de Septiembre de dos mil cuatro (2004) “...es importante referir que la Ley que rige la materia está enmarcada por normas de orden público, razón por la cual sólo podrá demandarse el desalojo, cuando estando en presencia de una convención locativa verbal o escrita a tiempo indeterminado, el arrendatario se encuentra incurso en alguna de las causales taxativas que el citado artículo 34 ut supra referido establece. No así en cuanto al incumplimiento de alguna disposición contractual, como arguye la representación judicial de la parte actora, en este caso, la obligación de notificar establecida en la cláusula quinta contractual, y esto es así porque conforme lo dispone el parágrafo segundo del artículo 34 in comento, queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo… (fin de la cita)”.

Dice la parte actora apelante que el Juez al momento de sentenciar no fue equilibrado en el sentido de que usó el contrato de arrendamiento cuando favorece los intereses de la inquilina obviando así cuando ampara a el arrendador; señalando que si el contrato de arrendamiento no es un argumento válido para la actora tampoco puede serlo para la demandada, ya que al hacerlo el sentenciador violentó los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, violando el Principio de Equidad obligación del Juez al sentenciar, considerando que: lo que no vale para lo principal tampoco vale para lo accesorio.

Que el Juez al sentenciar no valorizó la prueba fundamental de la parte actora, prueba que se le opuso a la demandada y que no fue impugnada ni tachada, prueba a la cual el Ciudadano Juez, en su condición de garante del debido proceso debió sumarle la admisión del hecho del deterioro efectuada por la justiciable, el deterioro que fue denunciado por el actor en su demanda, sentencia que dictó con el único fin de beneficiar a la inquilina, cuya casa no ha cuidado como un buen padre de familia, obviando el Juez al decidir que la inquilina había admitido, aceptado e incluso subsanado todos los daños y es por ello que solicitó la prueba de Inspección. En el caso bajo estudio estamos en presencia del caso atípico, en que una demandada en su contestación admite los hechos, es decir, que la casa no la cuidó y declara haber subsanado los daños por los cuales se les demandó y a pesar de ello el Juez decidió a su favor, por lo que solicitó la nulidad de la sentencia de fecha tres (03) de Septiembre de dos mil cuatro (2004), dictada por el Juez Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según lo dispuesto en el numeral 5º del articulo 243 y el articulo 244 del Código de Procedimiento Civil.

II

PUNTO PREVIO

DE LA CUESTIÓN PREVIA

Al momento de dar contestación a la demanda la accionada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en dicha demanda no se llenó uno de los requisitos de forma del artículo 340 ejusdem, por cuanto no se señaló con exactitud el objeto de la demanda.

Este Tribunal para decidir la cuestión previa referida hace las siguientes consideraciones:

El artículo 346 de la Ley Adjetiva establece:”Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:… 6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el 340,…”

Al respecto debe este Tribunal precisar, que el referido dispositivo persigue que tanto la demandada como el Juez conozcan con precisión y exactitud lo pedido por la parte actora, de tal manera de que el primero pueda defenderse apropiadamente y el segundo dicte un pronunciamiento acorde y congruentemente.

Ahora bien, de las actas procesales cursantes en autos se constata que la pretensión de la demandante está dirigida a obtener el Desalojo del inmueble dado en arrendamiento, constituido por la Quinta Elizabeth, situada en la Tercera Transversal de Los Dos Caminos, Avenida Sucre del Estado Miranda, sobre el cual versa la controversia, en el marco previsto en el articulo 34 literal “E” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que textualmente establece: “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deteriores mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”, basándose para ello en el incumplimiento por parte de la arrendataria de notificar a el arrendador acerca del mal estado de la edificación y de que las reparaciones menores se han convertido en mayores por cuanto la arrendataria no cumplió con su obligación de cuidar la cosa como buen padre de familia, todo de conformidad con lo establecido en el contrato de arrendamiento, por lo que al estar claramente determinado el objeto de la presente demanda, este Juzgado declara improcedente dicha cuestión previa y así se decide.

III

MOTIVA

DE LAS PRUEBAS.

De las pruebas consignadas por la parte actora en el libelo de demanda y en el lapso probatorio:

• Poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha once (11) de Abril de dos mil tres (2003), dejándolo inserto bajo el Número 66, Tomo 45 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, y al no ser impugnado por el adversario en la oportunidad correspondiente, se le tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto demuestra la facultad que tiene para actuar en juicio la abogada R.M.D.B., y así se decide.

• Copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que incoaran los ciudadanos F.A. Y E.O.I. en contra de BELISA DURAN DE CRESPO, por resolución de contrato de arrendamiento, este instrumento al no haber sido impugnado ni tachado por el adversario se admite de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y el articulo 1.384 del Código Civil, otorgándosele valor probatorio de demostrar únicamente la categoría de cosa juzgada que alcanzó en cuanto a los hechos controvertidos en dicho proceso, y así decide

• Copia certificada de las fotografías que corren insertas en el expediente Número 2622, ante el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las cuales no fueron impugnadas por el adversario, sin embargo este Juzgado actuando en Alzada advierte que las fotografías son documentos representativos que sirven para probar el estado de hecho que existía para el momento de ser tomadas, de acuerdo con la libre crítica que de ellas haga el Juez de conformidad con lo establecido en el articulo 507 del Código de Procedimiento Civil y del cual siguiendo las enseñanzas de H.D.E., puede afirmarse que como es posible preparar el hecho fotográfico o filmado, es indispensable establecer su autenticidad mediante la confesión de la parte contraria, o de testigos presentes en aquel instante, o que hayan formado parte de la escena captada, o intervenido en el desarrollo posterior del negativo, o por el examen del negativo por peritos, o por un conjunto fehaciente de indicios. Cumplido estos requisitos, se convierten en documentos privados auténticos, pueden llegar a constituir plena prueba de hechos que no requieran por ley un medio diferente; si falta, tendrán un valor relativo libremente valorable por el juez, según la credibilidad que le merezcan y de acuerdo con su contenido, las circunstancias en que pudieron ser obtenidas y sus relaciones con las demás pruebas (vid. “Teoría General de la Prueba Judicial”, Tomo II, Quinta Edición, V.P.d.Z. – Editor, Buenos Aires- Argentina, página 579). De manera que a los efectos de reconocerle o no valor probatorio a las fotografías analizadas por el Juez, debe determinar primero si la autenticidad de las mismas ha quedado establecida en el proceso y de no ser así tales fotografías deben ser desechadas del proceso por ilegales, toda vez que resultaría evidente la falta de control de la prueba por la parte no promoverte, y así se decide.

• Copia simple de documento privado de contrato de arrendamiento firmado entre los ciudadanos F.A.O.I. y BELISA DURÁN DE CRESPO, este instrumento se tiene legalmente por reconocido a tenor de lo dispuesto en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil y se admite conforme a lo previsto en el articulo 429 ejusdem; demostrándose la existencia del vínculo jurídico contractual que une a las partes en la controversia, y así se decide.

• Copia simple de Planilla Sucesoral Número 326, emanada de la Inspectoría Fiscal de la Renta de Timbre Fiscal del Ministerio Hacienda y del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Número 31, Protocolo Primero, Tomo 7º, del Cuarto Trimestre de mil novecientos cuarenta y nueve (1949). Este documento se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 y 1.360 del Código Civil, por cuanto demuestra la cualidad que tienen los ciudadanos E.O.I. y F.A.O.I. para accionar en contra de la parte demandada en el presente juicio, y así decide.

• En el Capítulo I, invocó el mérito probatorio que se desprende de autos. Al respecto, este Tribunal observa que tal promoción equivale a hacer valer el mérito favorable de los autos, fórmula frecuentemente utilizada en la práctica por un importante número de abogados litigantes, que se traduce en el resultado de la actividad probatoria de cada parte, la cual se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que sólo a ella beneficie ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable, es decir, que el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad, en virtud del principio de la exhaustividad procesal. Siendo ello así, es inoficioso entrar a establecer y valorar el señalado principio, pues tal expresión forense no es ni medio ni fuente ni tipo probatorio alguno susceptible de apreciación particular y, así se declara.

De las pruebas de la parte demandada en el presente juicio:

• Poder apud acta otorgado por la ciudadana BELISA P.D.D.C., en fecha seis (06) de Agosto de dos mil cuatro (2004), ante el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y al no ser impugnado por el adversario en la oportunidad correspondiente, se le tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto demuestra la facultad que tienen para actuar en juicio a las abogadas M.Y.A.B. Y A.V.A.P., y así se decide.

• Reprodujo el mérito probatorio que se desprende de autos. Al respecto, este Tribunal observa, que tal promoción equivale a hacer valer el mérito favorable de los autos, fórmula frecuentemente utilizada en la práctica por un importante número de abogados litigantes, que se traduce en el resultado de la actividad probatoria de cada parte, la cual se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que sólo a ella beneficie ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable, es decir, que el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad, en virtud del principio de la exhaustividad procesal. Siendo ello así, es inoficioso entrar a establecer y valorar el señalado principio, pues tal expresión forense no es ni medio ni fuente ni tipo probatorio alguno susceptible de apreciación particular, y así se decide.

• Instrumento contentivo de informe médico, suscrito por el Doctor L.A.R., de fecha diez (10) de Mayo de dos mil tres (2003), se desecha por impertinente por cuanto nada tiene que ver con los hechos controvertidos, y así se decide.

• Informe de avaluó realizado por el ciudadano L.R.L., tasador Número 154, en el cual se indica el valor del inmueble para Julio de mil novecientos noventa y siete (1997), cuya cantidad se estableció según criterio del Perito Avaluador en la cantidad de Veintitrés Millones Doscientos Cuarenta y Cuatro Mil Quinientos Sesenta y Ocho Bolívares (Bs. 23.244.568,00), se desecha por impertinente por cuanto nada tiene que ver con los hechos controvertidos, y así se decide.

• Misiva dirigida por la abogada R.M.L. a la ciudadana BELISA DURÁN DE CRESPO, en fecha veinte (20) de Septiembre de dos mil dos (2002), ofreciendo en venta el inmueble a la Arrendataria por un monto de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00), dicha comunicación quedó sin efecto de acuerdo a lo previsto en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se desecha por impertinente por cuanto nada tiene que ver con los hechos controvertidos, y así se decide.

• Facturas y recibos de pagos emitidos por diversas sociedades de comercio contentivos de materiales de construcción, pinturas, piezas sanitarias, griterías, plomero, mediante las cuales se constatan el mantenimiento que se le hace al inmueble en forma regular, estos instrumentos se desechan por cuanto los mismo emanan de terceros, no pueden ser oponibles a la parte actora y los mismos debieron ser ratificados en juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

• Inspección Judicial la cual fue evacuada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintiséis (26) de Agosto de dos mil cuatro (2004), y se desprende del análisis de la Inspección Judicial bajo estudio como punto relevante en la causa que nos ocupa, que se dejó establecido que en el inmueble donde se practicó dicha inspección es el mismo objeto de este litigio; en cuanto al estado de conservación de las paredes del inmueble se encuentran en regular estado de mantenimiento, dadas las características del mismo por tratase de una construcción de vieja data. En cuanto a la pintura de paredes interiores, exteriores y techo se observan pintadas. Otorgándosele valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 1.360 del Código Civil y 472 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

• Prueba de testigos G.S., M.C.B. y R.H., venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Números 3.277.677, 5.189.916 y 6.323.448, en ese orden; en el cual todos fueron contestes en sus declaraciones en cuanto a que la arrendataria había efectuado de manera diligente las reparaciones del inmueble, a las cuales este Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:

Bajo tales premisas, este Juzgado de alzada para decidir considera pertinente examinar la Sentencia recurrida de fecha tres (03) de Septiembre de dos mil cuatro (2004), proferida por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de conocer de la apelación, por lo que observa lo siguiente: “…este sentenciador concluye, en que la parte actora NO cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, ni que el incumplimiento imputado a la ciudadana Belisa Durán de Crespo, a su obligación contractual de notificar, se pueda subsumir en el supuesto de hecho del literal E) del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; todo en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dificit, no qui negat ”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. De otra parte, de considerar en el caso sub judice, que la arrendararia del inmueble no notificó al arrendador de las presuntas novedades dañosas que pudieron generar en reparaciones mayores, las mismas ya fueron corregidas; no constatándose del material probatorio ofrecido por la parte actora, que la arrendataria se haya servido de la cosa excediéndose en su obligación de un buen padre de familia. En consecuencia, la pretensión de la parte actora no puede prosperar en derecho, como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE…”

De lo que observa este Juzgado que efectivamente la litis de la presente controversia se limitó en los siguientes términos: que la parte actora demandó el Desalojo de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según lo previsto en el artículo 34 literal “E”: “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deteriores mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”, alegando para ello el incumplimiento de la arrendataria a su obligación contractual de informar, por escrito, el mal estado de la edificación según lo establecido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, reparaciones que de menores se han convertido en mayores por no haber cumplido la arrendataria su obligación de cuidar la cosa objeto del contrato de arrendamiento como un buen padre de familia, argumentado para ello daños estructurales y del cual estaba la arrendataria obligada conforme al contrato y por mandato de la ley a informar, y para ello promovió para demostrar el deterioro de tal edificación fotografías del inmueble objeto del presente litigio que fueron promovidas por la propia arrendataria en el juicio anterior.

Sin embargo y de conformidad con lo probado por la parte actora en las actas procesales, si bien es cierto que las fotos tantas veces mencionadas demostraron en algún momento el deterioro de la infraestructura del inmueble objeto del presente litigio, como consecuencia de la cantidad de años de construcción y su uso habitual; a esta prueba el Juez no le puede otorgar el mismo valor probatorio por cuanto al practicarse la Inspección Judicial en la quinta “Elizabeth”, prueba esta que viene a ser la percepción a través de los sentidos que sobre personas, cosas, lugares o documentos que ayudan al Juez, la cual corresponde por su naturaleza jurídica a las denominadas pruebas directas, en razón de que no hay intermediarios, en este caso el Juzgador del Tribunal a-quo logró constatar a través de dicha inspección judicial lo siguiente, que de manera textual dice: “…El Tribunal apreció en su recorrido en cuanto al estado de conservación de las paredes del inmueble se encuentran en regular estado de mantenimiento dadas las características del mismo por tratase de una construcción de vieja data. En cuanto a la pintura de paredes interiores, exteriores y techo se observan pintadas. En cuanto al estado de conservación de los mismos se aprecian en regular estado de conservación por las mimas razones supra señaladas. En cuanto a las instalaciones sanitarias se constató la existencia de dos salas de baño que igualmente, se encuentran dotadas de los equipos básicos necesarios para su fin, observándose en regular estado de conservación. En lo que se refiere al estado de aseo el Tribunal constató que el inmueble en su interior así como las áreas externas se observan en buen estado de aseo y limpieza…” (Cursivas y negrillas del Tribunal). De lo cual confirma este Juzgado de Alzada lo ya indicado por el Tribunal a-quo, que dicho inmueble no presenta deterioros mayores sino por el uso habitual del mismo, por cuanto tiene una data de construcción demás de cincuenta (50) años, evidentemente de dicha probanza no se demuestra ninguno de los supuestos de la norma como lo es que la arrendataria haya ocasionado al inmueble deteriores mayores que los provenientes del uso normal de la quinta dada en arrendamiento o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

Siendo esto así y de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. En atención a esta regla, conviene distinguir entre estos tres aspectos, a saber: A) Los argumentos de hecho (quaestio facti) son como su nombre lo indica, afirmaciones de hechos ocurridos fundamentales para la solución de la litis, que no pueden ser suplidos por el Juez, en razón de un factor psicológico de imparcialidad antes que puramente jurídico. Por ello, los argumentos de hecho, es decir, la afirmación de un hecho de relevancia para la causa, deben formularlas las partes bien en la demanda o en la contestación, como excepciones en sentido estricto, siendo esto así la prueba de estos hechos alegados corresponden también a las partes, aún cuando excepcionalmente el Juez pueda mandar a hacer ciertas probanzas. Por lo que en el presente caso, la parte actora no demostró la causa objeto de la presente demanda, es decir, no subsumió los hechos alegados y probados con lo establecido en la norma del artículo 34, literal e de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y como bien afirmó el Tribunal a-quo, que dicha ley que rige la materia arrendaticia está marcada por normas de orden público, razón por la cual sólo podrá demandar el desalojo cuando estando en presencia de una convención locativa verbal o escrito a tiempo indeterminado se encuentra incurso en algunas de las causales taxativas del artículo 34 ut supra.

Concluyendo así este Juzgado Superior, que al no estar demostrado el supuesto del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal e, se declara sin lugar la presente demanda de Desalojo propuesta por los ciudadanos E.O.I. y F.A.O.I. en contra de cujus ciudadana BELISA DURÁN DE CRESPO y en consecuencia de ello se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia de fecha tres (03) de Septiembre de dos mil cuatro (2004), dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y así se decide.

IV

DISPOSITIVA

En mérito a todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR LA APELACIÓN EJERCIDA, por la representación judicial de la parte actora ciudadanos E.O.I. y F.A.O.I., supra identificados.

SEGUNDO

SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada en fecha tres (03) de Septiembre de dos mil cuatro (2004), dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

TERCERO

Se condena en costas a la parte actora apelante, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los treinta (30) días del mes de Abril del año dos mil catorce (2014). Años: 203º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ,

C.D.V..

LA SECRETARIA,

D.P.P..

En la misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a. m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

D.P.P..

Expediente civil: Nº 12-0829 (Tribunal Itinerante).

Expediente civil: Nº AH16-R-2004-000024 (Tribunal de la Causa).

CDV/dpp/dpt*

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