Decisión de Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 27 de Noviembre de 2008

En el libelo de la demanda alega la apoderada de la parte actora, que su representado dio en arrendamiento a la firma personal “Granja Los Sauces”, propiedad de la ciudadana S.C.d.M. (sic), un local destinado para ejercer actividad comercial, distinguido con el Nº 05, en la Estación Barinitas del Sistema Teleférico de Mérida, ubicado al final de la calle 24, Sector Las Heroínas, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida.

Que desde el 01 de enero de 2002, de dicha relación arrendaticia, existen varios contratos escritos a TIEMPO DETERMINADO cada uno, y que de acuerdo al único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil (…)

Que de acuerdo a la mencionada norma (Art. 12 C.P.C.), y de lo señalado en cada instrumento contractual, se interpreta de forma clara, precisa y sin ambigüedad alguna, que el arrendador siempre suscribió contratos de arrendamiento a tiempo determinado, siendo su última renovación el contrato suscrito el 03 de enero de 2.007, el cual venció el 31 de diciembre de 2.007, para un total de tiempo arrendado con contratos renovados de seis (06) años.

Que en fecha 03 de octubre de 2007, se sostuvo una reunión con todos los arrendatarios de locales comerciales del Sistema Teleférico de Mérida, en la que se les había recordado entre otros, el cumplimiento del contrato, cumplimiento del horario de trabajo, consignación de documentos para la renovación de contratos de arrendamiento.

Que en el mes de enero la mencionada arrendataria se dirigió a la oficina de asesoría legal a leer el nuevo contrato de arrendamiento, que rigiría para el primer semestre del año 2008, la cual al leerlo, solicitó una copia fotostática del mismo para hacerlo revisar por su abogado, que se le informó a la arrendataria que se había ajustado el canon de arrendamiento, de acuerdo a lo expuesto en los artículos 04 y 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que al finalizar el diálogo se les comunicó de forma verbal, que si no estaban de acuerdo con el monto del nuevo canon de arrendamiento y en suscribir el nuevo contrato de arrendamiento, lo hicieran saber a la Gerencia General, en forma expresa, explicando las razones por las cuales no se encontraban de acuerdo; manifestando la ciudadana S.C.d.M. (sic), que ella no se encontraba de acuerdo y que el canon de arrendamiento no se debería aumentar este año (…)

Que en fecha 05 de marzo de 2008, ante la falta de respuesta escrita por parte de la arrendataria, la Gerencia General del Sistema Teleférico de Mérida, le solicitó de forma definitiva que comunicara su decisión de suscribir un nuevo contrato arrendamiento o no, la cual en fecha 15 de marzo de 2008, respondió a la gerencia general que no se encontraba de acuerdo (…)

Que ante la falta de acuerdo entre las partes, la gerencia general del Sistema Teleférico de Mérida, a cargo del ciudadano S.E.S., procedió a notificarle por vía judicial en fecha 17 de abril de 2008, fecha esta en que la misma no abrió el local comercial, incumpliendo la cláusula NOVENA del contrato de arrendamiento, razón por la que se volvió a solicitar en fecha 23 de abril de 2008, la fijación y habilitación del Tribunal Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los fines de la notificación judicial de la ciudadana S.C.d.M. (sic), o a la persona que se encontrara encargada del local comercial.

Que con dicha Notificación Judicial se le hizo saber a la arrendataria que en razón del contrato suscrito en fecha 03 de enero de 2007, se le notificó que en vista de la falta de acuerdo de partes para la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento, quedaba notificada desde el 01 de enero de 2008, comenzaba a correr la prórroga legal, de conformidad con lo establecido en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es por un lapso de dos (02) años desde la fecha antes señalada, en razón de que la arrentaria venía ocupando el inmueble desde el año 2002.

Que también se le notificó del precio del nuevo canon de arrendamiento, canon que debía pagar junto con la alícuota correspondiente al Impuesto al Valor Agregado, por tratarse de un local comercial. Y que de hacer caso omiso, se tomarían las acciones legales correspondientes.

Que en fecha 06 de mayo de 2008, recibieron del Departamento de Inquilinato del Municipio Libertador del Estado Mérida, una citación para que en su carácter de representante legal de la citada empresa, asistiera al mencionado departamento, a tratar asuntos de interés el día 07-05-2008, a las 9:00 a.m., acto en el que estuvo presente el representante de la arrendataria y el Jefe del Departamento de Inquilinato, con el objeto de conciliar el conflicto intersubjetivo de interés entre las partes, el cual no fue posible lograr.

Que en virtud a la relación de los hechos y a la fundamentación de derecho incoada, es por lo que acudió a este Juzgado para demandar a la firma personal GRANJA LOS SAUCES DE S.C., tanto en los hechos como en el derecho y por tal motivo solicitó se ordene:

Se condene a la demandada a pagar los cánones de arrendamiento de los meses vencidos, la cantidad de DOS MIL CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON VEINTIDÓS CÉNTIMOS (Bs. F. 2.057,22), monto total de los canon (sic) de arrendamiento adeudados al arrendador, conforme al Índice de Precios al Consumidor, pautados por el Banco Central de Venezuela, correspondientes a los meses ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO y JUNIO, del presente año.

Se ordene a pagar la alícuota correspondiente del Impuesto al Valor Agregado, tal como lo señala el artículo 2, numeral 5, del Decreto Nº 5.770, de fecha 27-12-2007, emanada del Ejecutivo Nacional y publicada en Gaceta Oficial Nº 38.839, de fecha 27-12-2007.

Solicito se decrete Medida de Secuestro sobre el referido inmueble y que el mismo sea entregado a la parte actora.

Solicito la extinción definitiva de la relación arrendaticia.

La entrega definitiva del inmueble arrendado a la parte actora, totalmente libre de bienes y personas.

Solicito la compensación por el uso del inmueble arrendado, de los meses que siguen corriendo posteriores al mes de junio, los cuales serían equivalentes al costo del canon de arrendamiento mensual.

La condenatoria en costas procesales, de acuerdo a lo expreso en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 4.200,00).

Fundamentó la acción en los artículos 33, 41, 38 y 14, de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.167, 1.159, 1.160 y 1.592 del Código Civil, y 1.592. Y el Decreto Nº 5.770, de fecha 27-12-2007, emanada del Ejecutivo Nacional y publicada en Gaceta Oficial Nº 38.839, de fecha 27-12-2007.

CAPÍTULO IV

En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la parte demandada expuso:

Rechazó, negó y contradijo lo planteado en el libelo de la demanda por la parte actora, por caunto a su decir, no son ciertos y adecuados a la realidad de los hechos narrados. De seguidas, hizo una relación suscinta de la relación arrendaticia que vinculó a las partes, entre las cuales se destaca: “…Es el caso que en fecha 26 de diciembre de 2007, el ciudadano Gerente del Teleférico de Mérida dirigió comunicación a mi representada invitándola a una reunión el 30 de octubre de 2007, en donde le informo (sic) los requisitos para la renovación del contrato de arrendamiento para el año 2008…” “…Ahora bien ciudadana juez, luego de toda esta penuria mi representado me ordeno (sic) el día 16-06-08 solicitar al Tribunal Distribuidor de los Municipios Libertador y S.M. ordenar la apertura de una cuenta bancaria a nombre del Sistema Teleférico de Mérida para depositar los cánones de arrendamiento de acuerdo a los artículos 51 y 52 de la Ley de Arrendamiento (sic) Inmobiliario (sic). Es de hacer notar que en fecha 23 de abril de 2008 notificaron por vía judicial a mi representada la no renovación del contrato…” “…Finalmente, ciudadana juez, el tiempo de permanencia como arrendataria de mi representa (sic) es de siete años que comprende desde el año 2001…” “…y de acuerdo al articulo (sic) 38 literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el derecho que tiene mi representada a la prorroga (sic) legal no culmino (sic), y así pido se declare…”

CAPÍTULO V

De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:

Para la demandante el hecho que:

Su representado dio en arrendamiento a la firma personal “Granja Los Sauces”, propiedad de la ciudadana S.C.d.M. (sic), un local destinado para ejercer actividad comercial, distinguido con el Nº 05, en la Estación Barinitas del Sistema Teleférico de Mérida, ubicado al final de la calle 24, Sector Las Heroínas, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida.

Que desde el 01 de enero de 2002, de dicha relación arrendaticia, existen varios contratos escritos a TIEMPO DETERMINADO cada uno.

Que de acuerdo al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y de lo señalado en cada instrumento contractual, se interpreta de forma clara, precisa y sin ambigüedad alguna, que el arrendador siempre suscribió contratos de arrendamiento a tiempo determinado, siendo su última renovación el contrato suscrito el 03 de enero de 2.007, el cual venció el 31 de diciembre de 2.007, para un total de tiempo arrendado con contratos renovados de seis (06) años.

Que en fecha 03 de octubre de 2007, se sostuvo una reunión con todos los arrendatarios de locales comerciales del Sistema Teleférico de Mérida, en la que se les había recordado entre otros, el cumplimiento del contrato, cumplimiento del horario de trabajo, consignación de documentos para la renovación de contratos de arrendamiento.

Que en el mes de enero la mencionada arrendataria se dirigió a la oficina de asesoría legal a leer el nuevo contrato de arrendamiento, que rigiría para el primer semestre del año 2008, la cual al leerlo, solicitó una copia fotostática del mismo para hacerlo revisar por su abogado, y que además se le informó a la arrendataria que se había ajustado el canon de arrendamiento, de acuerdo a lo expuesto en los artículos 4 y 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que al finalizar el diálogo se les comunicó de forma verbal, que si no estaban de acuerdo con el monto del nuevo canon de arrendamiento y en suscribir el nuevo contrato de arrendamiento, lo hicieran saber a la Gerencia General, en forma expresa, explicando las razones por las cuales no se encontraban de acuerdo; manifestando la ciudadana S.C.d.M. (sic), que ella no se encontraba de acuerdo y que el canon de arrendamiento no se debería aumentar este año.

Que en fecha 05 de marzo de 2008, ante la falta de respuesta escrita por parte de la arrendataria, la Gerencia General del Sistema Teleférico de Mérida, le solicitó de forma definitiva que comunicara su decisión de suscribir un nuevo contrato arrendamiento o no, la cual en fecha 15 de marzo de 2008, respondió a la gerencia general que no se encontraba de acuerdo.

Que ante la falta de acuerdo entre las partes, la gerencia general del Sistema Teleférico de Mérida, a cargo del ciudadano S.E.S., procedió a notificarle por vía judicial en fecha 17 de abril de 2008, fecha esta en que la misma no abrió el local comercial, incumpliendo la cláusula NOVENA del contrato de arrendamiento, razón por la que se volvió a solicitar en fecha 23 de abril de 2008, la fijación y habilitación del Tribunal Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los fines de la notificación judicial de la ciudadana S.C.d.M. (sic), o a la persona que se encontrara encargada del local comercial.

Que con dicha Notificación Judicial se le hizo saber a la arrendataria que en razón del contrato suscrito en fecha 03 de enero de 2007, se le notificó que en vista de la falta de acuerdo de partes para la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento, quedaba notificada desde el 01 de enero de 2008, comenzaba a correr la prórroga legal, de conformidad con lo establecido en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es por un lapso de dos (02) años desde la fecha antes señalada, en razón de que la arrentaria venía ocupando el inmueble desde el año 2002.

Que también se le notificó del precio del nuevo canon de arrendamiento, canon que debía pagar junto con la alícuota correspondiente al Impuesto al Valor Agregado, por tratarse de un local comercial. Y que de hacer caso omiso, se tomarían las acciones legales correspondientes.

Que en fecha 06 de mayo de 2008, recibieron del Departamento de Inquilinato del Municipio Libertador del Estado Mérida, una citación para que en su carácter de representante legal de la citada empresa, asistiera al mencionado departamento, a tratar asuntos de interés el día 07-05-2008, a las 9:00 a.m., acto en el que estuvo presente el representante de la arrendataria y el Jefe del Departamento de Inquilinato, con el objeto de conciliar el conflicto intersubjetivo de interés entre las partes, el cual no fue posible lograr.

Como fundamento de derecho citó la parte actora los artículos 33, 41, 38 y 14, de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.167, 1.159, 1.160 y 1.592 del Código Civil, y 1.592. Y el Decreto Nº 5.770, de fecha 27-12-2007, emanada del Ejecutivo Nacional y publicada en Gaceta Oficial Nº 38.839, de fecha 27-12-2007.

La parte demandada se fundamenta en el hecho que:

Rechazaba, negaba y contradecía lo planteado en el libelo de la demanda por la parte actora, por caunto a su decir, no eran ciertos y adecuados a la realidad de los hechos narrados. De seguidas, hizo una relación suscinta de la relación arrendaticia que vinculó a las partes, entre las cuales se destaca: “…Es el caso que en fecha 26 de diciembre de 2007, el ciudadano Gerente del Teleférico de Mérida dirigió comunicación a mi representada invitándola a una reunión el 30 de octubre de 2007, en donde le informo (sic) los requisitos para la renovación del contrato de arrendamiento para el año 2008…” “…Ahora bien ciudadana juez, luego de toda esta penuria mi representado me ordeno (sic) el día 16-06-08 solicitar al Tribunal Distribuidor de los Municipios Libertador y S.M. ordenar la apertura de una cuenta bancaria a nombre del Sistema Teleférico de Mérida para depositar los cánones de arrendamiento de acuerdo a los artículos 51 y 52 de la Ley de Arrendamiento (sic) Inmobiliario (sic). Es de hacer notar que en fecha 23 de abril de 2008 notificaron por vía judicial a mi representada la no renovación del contrato…” “…Finalmente, ciudadana juez, el tiempo de permanencia como arrendataria de mi representa (sic) es de siete años que comprende desde el año 2001…” “…y de acuerdo al articulo (sic) 38 literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el derecho que tiene mi representada a la prorroga (sic) legal no culmino (sic), y así pido se declare…”

Como fundamento de derecho citó la parte demandada los artículos 1.168 y 1.159, del Código Civil.

CAPÍTULO VI

DECISIÓN EXPRESA, POSITIVA Y PRECISA CONFORME

A LA ACCIÓN DEDUCIDA Y LAS DEFENSAS OPUESTAS

Ahora bien, por cuato el Tribunal observa que la demandada en la oportunidad en que dio contestación a la demanda, manifestó: “…que al no firmarse el contrato de arrendamiento por descuerdo de ambas partes el contrato pasó a ser indeterminado…”

En este sentido, esta juzgadora considera oportuno traer a colación doctrina tomada de la obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen 1: Parte sustantiva y Procesal – Autores: G.G.Q. y G.A.G.R., quienes expresaron:

LA RELACIÓN INDETERMINADA

El contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.

…

En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba.

En ese concepto hacemos referencia únicamente a la relación arrendaticia inmobiliaria, escriturada o no; pero que de ser verbal la misma tiene más vinculación con el contrato por tiempo indeterminado, dejando la relación arrendaticia determinada para el acto escriturado, debido a la dificultad probatoria de ésta si no se ha previamente documentado. No quiere significarse la imposibilidad probatoria de la relación determinada, sino que la propia ley exige en determinados casos que aquélla sea por escrito, como en el caso del artículo 4° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que se refiere al derecho preferente arrendaticio en beneficio del arrendatario para continuar ocupando el inmueble, siempre que tenga suscrito contrato a plazo fijo.

…

La indeterminación temporal no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las parte han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción, o por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato en el momento de celebrarlo.

…

En el concepto que hemos anotado se observan dos momentos precisos: el tiempo inicial que siempre se conoce, pues no puede existir el contrato de arrendamiento sin un punto de partida, o el comienzo de la relación arrendaticia bajo un tiempo insurgente, que es al propio tiempo la oportunidad en que empieza a sucederse el hecho temporal arrendaticio; o el nacimiento de la duración del contrato como hecho temporal interpartes regulado por el Derecho. Es el momento preciso o el punto de partida específico y concreto en el tiempo, demostrativo que en determinada fecha tiene o ha tenido lugar el inicio de un espacio de tiempo para el arrendatario y el arrendador; y el tiempo indeterminado de conclusión, sin final preciso o aparente, que no se conoce anticipadamente el momento de su término, conclusión o agotamiento, o el momento iniciado que no se sabe cuándo culmina, sin precisión del hecho temporal que se extingue como llegada a la conclusión del término iniciado, es como la incógnita de la extinción del inicio que ha transcurrido y que no llega todavía a su final, pero que la ley se ocupa para que la relación no se a perpetua y aporta la solución para concluir la duración indefinida, mediante el instituto de la desocupación o desalojo en los términos del artículo 1° del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda; o debido a la voluntad de las partes, cada una dentro de una especificidad formal que puede dar lugar a esa terminación; o por otros medios concluye antes de la precariedad arrendaticia. No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la indeterminación del tiempo no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y uso de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a indeterminación de la duración.

LA RELACIÓN A PLAZO FIJO

Se trata de precisar, en lo posible, cuándo estamos en presencia de un contrato por tiempo determinado y algunas consecuencias características que le son propias, labor que requiere de cierta indagación que conduzca al conocimiento de ese tipo de relación temporal que tantos inconvenientes pareciera ocasionar en la praxis.

…

En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.

…

En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado; no obstante que como ya tuvimos ocasión de observar, existen casos en los que aun cuando las partes no hayan fijado un plazo determinado (indeterminación de tiempo por causa de imprevisión) es la ley la que lo establece exclusivamente en protección del arrendatario, como ocurre en el arrendamiento de un predio rústico de no haberse establecido la duración del contrato, en cuya circunstancia se entiende celebrado por un año, salvo que se requiera más tiempo para la recolección de los frutos que la finca produzca por una vez, aun cuando ese tiempo pase de dos o más años, pues entonces se entenderá el arrendamiento por tal tiempo (art. 1.626, CC); llegando a su conclusión por el solo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, aun cuando tal relación por tiempo determinado deviene de la indeterminación temporal en que incurrieron las partes, también puede acontecer que vencido el tiempo por determinación legal si el arrendatario continua en posesión del fundo sin oposición del arrendador, se entenderá verificado un nuevo arrendamiento cuya duración dependerá del tiempo que necesite el arrendatario para la recolección de los frutos del modo antes indicado.

…

Aunque el término es un acontecimiento cierto, se distingue entre cierto e incierto, según sea o no cierto el día en que se realizará un hecho, que indudablemente, debe verificarse. El término cierto es aquel que se denomina certus an et certus quando. El término incierto es el certus an, incertus quando que se observa en la relación temporal arrendaticia indeterminada, que aun cuando tiene un término inicial cierto (inicio o comienzo de la relación en su temporalidad), sin embargo, es incierta su conclusión temporal, al no conocerse anticipadamente el momento conclusivo de su inicio, no obstante que no será a perpetuidad la relación, además de que existen modos o formas para poner término a la misma.

…

El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1.559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de ese término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. Prórroga legal). Además, el propio artículo 1.600 ejusdem, se ocupa de clarificar que: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo;no obstante que: Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción. (art. 1.601, CC).

…

Sin embargo, este principio puede dejar de aplicarse aun cuando se haya producido o practicado el desahucio, que puede resultar ineficaz por la existencia de la prórroga legal a que tiene derecho el arrendatario, si el arrendador después del mismo realiza alguna actividad demostrativa o conducente de querer mantener la relación obligatoria con el arrendatario después de agotada o concluida la prórroga legal, o debido a que la misma no procede de no encontrarse el arrendatario en cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales al vencimiento del plazo establecido, en cuyo caso podría pensarse que el desahucio quedó desistido, ya sea porque el arrendador lo dejó expresamente sin efecto o en razón de haber recibido el pago del precio, o por cualquier otra circunstancia demostrativa de ese desistimiento.

El término final o resolutorio, al decir de B.D.H., señala el momento en que la prestación debe cesar. Precisamente por su propia naturaleza no se concibe en las obligaciones de tracto único que agotan la prestación misma en el momento del cumplimiento, dando o haciendo aquello en que consista el objeto de la obligación. Tiene posibilidad de existencia en las obligaciones de ejecución continuada o de tracto sucesivo, que puedan tener necesidad de una limitación en su duración: Contratos de sociedad, depósito, arrendamiento, mandato, suministro, etc. A veces, afirma, puede suceder que el cumplimiento de este término final señala el vencimiento de un término suspensivo para la otra parte, con respecto a obligaciones accesorias o a consecuencia de la principal. Así por ejemplo, la obligación de restituir la cosa en el arrendamiento, comodato, depósito. (Cumplimiento de las Obligaciones, p. 264, Edit. de Derecho Privado). E incluso, se afirma que de la misma manera, en el caso del término final, no es que el contrato deje de ser válido y perfecto: simplemente, sus efectos cesan, es decir, se extinguen (Messineo, Doctrina General del Contrato, vol. 1, p. 210). Es de observar que la valorización de Messineo, entendemos nosotros, vale como principio general porque este autor hace la anotación para cualquier contrato, lo que no resulta aplicable al contrato de arrendamiento en donde las partes, habiendo establecido claramente los términos inicial y final, al propio tiempo han podido perfectamente expresar su intención y voluntad expresa para que al vencerse el término final, el contrato continúe según las modalidades expresadas por los intervinientes, por otro lapso igual o diferente, pues, entonces allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia.

En este orden de ideas, observa el Tribunal que en el caso que nos ocupa, a las partes las vinculó una relación arrendaticia a TIEMPO DETERMINADO, tal y como consta en los contratos de arrendamiento en sus respectivas cláusulas [DÉCIMA NOVENA (primer contrato), DÉCIMA NOVENA (segundo contrato), DÉCIMA SEGUNDA (tercer contrato), OCTAVA (cuarto contrato), DÉCIMA (quinto contrato) y DÉCIMA (sexto contrato)], la cual se inció el día 01 de enero del año 2001, y concluyó el día 31 de diciembre de 2007; operando de pleno derecho la prórroga legal, prevista en el artículo 39 de la Ley de Arredamientos Inmobiliarios, y que de acuerdo a lo establecido en el artículo 38, literal “c”, ejusdem, el tiempo de goce de prórroga legal que le correspondía a la ARRENDATARIA era el lapso de dos (02) años; goce y beneficio que perdió en razón de haber infringido la CLÁUSULA SEGUNDA del último contrato que vinculó a las partes, y el artículo 51 de la Ley de Arredamientos Inmobiliarios.

CAPÍTULO VII

Ahora bien, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, previo el análisis de las pruebas que fueron promovidas por la parte actora:

1º) Invocó todo el mérito favorable que se desprende de las actas procesales, y muy especialmente lo relativo a lo alegado en el libelo de la demanda.

2º) Mérito favorable de los documentos anexos y cosignados conjuntamente con el libelo de demanda, para probar la acción incoada en contra de la ciudadana S.C.H., propietaria de la firma mercantil (sic) “GRANJA LOS SAUCES”.

3º) Invocó a favor de su representada el mérito favorable que desprende de los siguientes documentos:

1. Poder Especial Autenticado, el carácter de su representada para incoar la presente demanda y la facultad otorgada a la apoderada judicial para su debida representación.

2. Decreto Nº 4.158, de fecha 29-05-2006, emanado del Ejecutivo Nacional y publicado en Gaceta Oficial Nº 38.450, de fecha 02-06-2006, donde quedan claramente evidenciados que el Sistema Teleférico de Mérida es un activo del Estado Venezolano, transferido a la Sociedad Venezolana de Turismo, S.A., empresa del Estado Venezolano que ostenta su titularidad.

3. Contrato de arrendamiento suscritos entre las partes, que demuestran que la intención de su representado, siempre ha sido la de mantener bajo contrato a tiempo determinado la relación arrendaticia, en la cual se demuestra cuál fue el último contrato entre las partes, dejando claramente demostrado que el mismo venció en fecha 31-12-2007, y para disfrutar de su derecho a prórroga legal, debía cancelar el canon de arrendamiento con ajuste del IPC, tal como lo expresa el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

4. Notificación Judicial, practicada a la demandada por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el cual a su decir, demuestra la buena fe que siempre ha mantenido su representado en el conflicto intersubjetivo de interés, que en la presente causa se dilucida.

5. Copias debidamente certificadas por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, del expediente de consignación Nº 6.786-08, el cual evidencia: 1º) El incumplimiento por falta de pago de canon de arrendamiento de los meses demandados y la consignación extemporáneo (sic) en su totalidad, visto que allí quedó demostrado claramente que la misma se efectúa en fecha 27-06-2008, correspondientes a los meses ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO y JUNIO, y de acuerdo al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la consignación debe efectuarse dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lo cual no podrá exceder del segundo mes. Y no puede ser tomada como un cumplimiento cabal de la obligación, tal como quiere hacer ver la demandada en su contestación. 2º) Igualmente queda evidenciada la fecha en la cual su representado fue notificado de la existencia de dicha consignación.

   Análisis de las pruebas promovidas:

   1º) En relación al mérito favorable que se desprende de las actas procesales, y muy especialmente lo relativo a lo alegado en el libelo de la demanda; es criterio de este Tribunal que los mismos no son susceptibles de valoración, ya que no constituyen pruebas, pues resultan del análisis del sentenciador de todas las pruebas traídas al proceso, las cuales pueden favorecer o no a cualquiera de las partes. Pues así lo apreció la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 07 de abril de 2005, cuando dejó establecido lo siguiente: “…En relación con la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, ello no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones...” Por su parte, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 05 de mayo de 2005, ratificó lo sostenido por las diversas Salas del M.T., al sostener: “… Ahora bien, entrando en el análisis efectuado por la sentencia apelada, necesario es precisar, en primer lugar, que la solicitud de “apreciación del mérito favorable de autos” no es un medio de prueba per se, sino la solicitud que hace el promovente de la aplicación del principio de la comunidad de la prueba que rige en el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en la obligación de emplear, de oficio, sin necesidad de alegación de parte, atendiendo igualmente al principio de exhaustividad…” Es por lo que en acatamiento a lo establecido a lo artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, desestima tal alegato, por no ser un medio de prueba. Así se decide.

   2º) Invocó a favor de su representada el mérito favorable que desprende de los siguientes documentos:

1. Poder Especial Autenticado, el carácter de su representada para incoar la presente demanda y la facultad otorgada a la apoderada judicial para su debida representación; se le da el probatorio de prueba fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Codigo de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnado en su oportunidad legal. Así se decide.

2. Decreto Nº 4.158, de fecha 29-05-2006, emanado del Ejecutivo Nacional y publicado en Gaceta Oficial Nº 38.450, de fecha 02-06-2006, donde quedan claramente evidenciados que el Sistema Teleférico de Mérida es un activo del Estado Venezolano, transferido a la Sociedad Venezolana de Turismo, S.A., empresa del Estado Venezolano que ostenta su titularidad; esta juzgadora le da el valor probatorio que le confiere el artículo 432 del Codigo de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnado en su oportunidad legal .Y asi se decide.

3. Contrato de arrendamiento suscritos entre las partes, que demuestran que la intención de su representado, siempre ha sido la de mantener bajo contrato a tiempo determinado la relación arrendaticia, en la cual se demuestra cuál fue el último contrato entre las partes, dejando claramente demostrado que el mismo venció en fecha 31-12-2007, y para disfrutar de su derecho a prórroga legal, debía cancelar el canon de arrendamiento con ajuste del IPC, tal como lo expresa el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; esta juzgadora le da el valor probatorio conforme al articulo 1.363 del Código Civil , en concordancia con los artículos 1.381, ejusdem, y 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido tachado ni impugnado en su oportunidad legal .Y asi se decide.

4. Notificación Judicial, practicada a la demandada por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el cual a su decir, demuestra la buena fe que siempre ha mantenido su representado en el conflicto intersubjetivo de interés, que en la presente causa se dilucida; por cuanto dicha notificación fue debidamente practicada por un Funcionario Público autorizado para ello; este Tribunal le da el valor probatorio que le otorga el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con los articulos 1.380, ejusdem, y 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido tachado ni impugnado en su oportunidad legal. Así se decide.

5. Copias debidamente certificadas por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, del expediente de consignación Nº 6.786-08; este Tribunal le da el valor probatorio que le otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnado en su oportunidad legal. En el cual se demuestra la mora en que incurrió la parte demandada, al efectuar el pago de los cánones de arrendamiento de manera ilegítima, contraviniendo lo preceptuado en el contrato de arrendamiento y el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

   Del análisis que ha hecho el Tribunal y de los elementos probatorios que obran en autos, ha llegado a las siguientes conclusiones:

   1º) Que a las partes las vinculó una relación arrendaticia mediante contrato de arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO.

   2º) Que el actor logró demostrar en el debate probatorio, los alegatos invocados en el libelo de demanda, en el sentido de la insolvencia de la demandada en los pagos de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO y JUNIO – 2008.

   3º) Que por su parte, la demandada no logró demostrar el efecto liberatorio en el pago de los cánones de arrendamiento, reclamados como insolutos, toda vez que, si bien es cierto, hizo las consignaciones por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, según expediente de consignación Nº 6.786, aperturada el día 27-06-2008, previa solicitud del abogado G.R.P.B., actuando en nombre y representación de la ciudadana S.C.H., también es cierto, que en la referida fecha (27-06-2008), consignó los cánones de arrendamiento de los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO y JUNIO – 2008, incumpliendo con lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando por lo tanto, ilegítimamente efectuadas dichas consignaciones e insuficientes para lograr el efecto liberatorio que persigue dicha norma.

   4º) Que la parte demandada no logró demostrar en el lapso establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, lo alegado en la contestación de la demanda.

   5º) Que por las razones que anteceden la presente demanda debe ser declarada con lugar con todos los pronunciamientos de Ley.

   DECISIÓN

   Por lo anteriormente expuesto este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA, intentada por el ciudadano Johnnathan A.G.S., actuando con el carácter Presidente de la Sociedad Venezolana de Turismo, S.A., asistido por la abogada en ejercicio Iraima Y.C.P., por incumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, y en consecuencia, se declara:

Extinguida la relación arrendaticia que vinculó a las partes y en tal sentido, se ordena la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, consistente en un local comercial, distinguido con el Nº 05, de la Estación Barinitas del Sistema Teleférico de Mérida, al final de la calle 24, Sector “Las Heroínas”, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida.

Se ratifica la medida de secuestro decretada por este Tribunal en fecha 08 de julio de 2008, y practicada por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, en fecha 06 de agosto de 2008, sobre el inmueble objeto de la controversia, consistente en un local comercial, distinguido con el Nº 05, de la Estación Barinitas del Sistema Teleférico de Mérida, al final de la calle 24, Sector “Las Heroínas”, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida.

Y por cuanto la parte actora se encuentra en posesión del inmueble desde el día 06 de agosto de 2008, fecha en que se practicó la Medida de Secuestro sobre el inmueble objeto de la controversia, consistente en un local comercial, distinguido con el Nº 05, de la Estación Barinitas del Sistema Teleférico de Mérida, al final de la calle 24, Sector “Las Heroínas”, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, su propietaria podrá disfrutar libremente del mismo, una vez quede definitivamente firme la presente sentencia.

Se condena a la parte demandada al pago de la suma de UN MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES FUERTES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs. F. 1.881,6), correspondiente a los cánones de arrendamiento, comprendidos entre los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO y JUNIO – 2008, a razón de TRESCIENTOS TRECE BOLÍVARES FUERTES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs. F. 313,6), cada mes, debidamente ajustados a los Índices de Precios al Consumidor, emitidos por el Banco Central de Venezuela.

Se condena a la parte demandada al pago de la suma de CIENTO CINCUENTA Y UN BOLÍVARES FUERTES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. F. 151,2), correspondiente al pago de la alícuota del Impuesto al Valor Agregado, aplicado a los cánones de arrendamiento, comprendidos entre los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO y JUNIO – 2008, a razón de VEINTICINCO BOLÍVARES FUERTES CON DOS CÉNTIMOS (Bs. F. 25,2), cada mes; de conformidad con lo establecido en el artículo 2, numeral 5, del Decreto Nº 5.770, de fecha 27-12-2007, emanada del Ejecutivo Nacional y publicado en Gaceta Oficial Nº 38.839, de fecha 27-12-2007.

Se condena a la parte demandada, a pagarle al demandante la cantidad de SEISCIENTOS VENTISIETE BOLÍVARES FUERTES CON DOS CÉNTIMOS (Bs. F. 627,2), correspondiente a los meses de JULIO y AGOSTO – 2008, equivalentes a TRESCIENTOS TRECE BOLÍVARES FUERTES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs. F. 313,6), cada mes, como compensación por el uso del inmueble arrendado, por los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos (JULIO y AGOSTO – 2008), tomando en cuenta que el inmueble fue secuestrado en el mes de AGOSTO – 2008.

Se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultada totalmente vencida, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena la notificación de las partes o a sus apoderados, a fin de ponerlos en conocimiento de tal decisión, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última notificación, al primer día hábil siguiente, comenzará a transcurrir el lapso para que ejerzan los recursos legales que estimen convenientes.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L. CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los veintisiete días del mes de noviembre de dos mil ocho. Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

La Juez Titular,

Abg. Roraima S. M.d.M.

El Secretario,

Abg. J.A.M.

En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 3:20 p.m. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario,

Abg. J.A.M.

RSMdeM/JAM/gc.-