Decisión nº 201 de Juzgado de Municipio Sexto Ejecutor de Medidas de Caracas, de 26 de Febrero de 2013

EL JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Asunto Nº 000728 (Antiguo Nº AH14-V-2007-000206)

VISTOS

CON SUS ANTECEDENTES

Cumplimiento de Contrato

Sentencia: Definitiva

-I-

-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-

De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado Sexto de Municipio e Itinerante de Primera Instancia, a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:

-PARTE DEMANDANTE: Constituida por el ciudadano E.M.J.H., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V-11.313.424, representándose a sí mismo en la presente causa, siendo abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 79.399 y, por la ciudadana R.F.T.C., abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 21.004, carácter el suyo que se evidencia de instrumento poder, debidamente otorgado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del estado M., en fecha 187 de enero de 2008, quedando anotado bajo el Nº 24, Tomo 07, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.

-PARTE DEMANDADA: Constituida por la ciudadana M.I.E.R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 11.989.475, representada en la presente causa por los ciudadanos SORAIMA MERCEDES RODRÍGUEZ AGUIRRE, E.A.R.M. y CÉSAR EDUARDO CHACÓN TORTOLEDO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 74.165, 22.171 y 39.180, carácter que se evidencia de instrumento poder debidamente notariado ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, en fecha 09 de julio de 2008, quedando inserto bajo el Nº 22, Tomo 91, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.

-II-

-SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA-

Conoce la presente causa este Juzgado Sexto de Municipio de Medidas e Itinerante de Primera Instancia, contentiva de la demanda que cumplimiento de contrato incoara el ciudadano E.M.J.H., en contra de la ciudadana M.I.E.R., en fecha 12 de febrero de 2008, argumentando para ello en síntesis, lo siguiente:

Que en fecha 15 de diciembre de 2004, el demandante había celebrado contrato de arrendamiento con la ciudadana M.I.E.R., el cual tuvo por objeto el inmueble descrito en autos, para posteriormente, en fecha 25 de noviembre de 2005, firmar nuevo contrato de arrendamiento.

Continuó alegando, que la relación arrendaticia tuvo una duración de dos (2) años, venciendo el contrato el 14 de diciembre de 2006, momento en el que se dejó transcurrir la prórroga legal por un término de un (01) año, finalizando el 14 de diciembre de 2007, sin que la demandada haya entregado el inmueble.

Que por todo lo anterior, demandó a la ciudadana M.I.E.R., para que conviniese o fuese condenada por el Tribunal a el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento contractual y la prórroga legal y, en la consecuente entrega del inmueble constituido por el apartamento con el número y letra 38-B, ubicado en el Edificio Humbolt, que está localizado en la Avenida Francisco de Miranda con Avenida L.R. de Altamira, Municipio Chacao, D.S. del estado M..

Por último, solicitó medida preventiva de secuestro del inmueble objeto de la acción.

Estimó la demanda en NUEVE MIL CIENTO VEINTE BOLÍVARES 00/100 (Bs. 9.120,00).

De la Contestación de la Demanda

La parte demandada negó, rechazó y contradijo, tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora, en todas y cada una de sus partes.

Negó, rechazó y contradijo que haya mantenido una relación contractual arrendaticia de dos (2) años de duración, como falsamente lo afirmó el demandante en su libelar. Siendo lo correcto que es arrendataria del mencionado inmueble desde hace más de siete (07) años, de forma continua e ininterrumpida, desde el 30 de julio de 2001, fecha en la que suscribió un primer contrato de arrendamiento verbal con la propietaria del inmueble, ciudadana TULA ESPINEL, titular de la Cédula de Identidad No. V-233.641, para posteriormente suscribir diferentes contratos con la ciudadana AUGUSTA VICTORIA HARDERS, titular de la Cédula de Identidad No. 4.088.499, venciéndose el último el 15 de diciembre de 2004, fecha en la cual, el demandante le exigió celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, atribuyéndose la cualidad de propietario del inmueble arrendado, el cual quedó notariado, con una vigencia desde el 15 de diciembre de 2004 hasta el 15 de diciembre de 2005, fecha en la que celebró un último contrato de arrendamiento por un (01) año más, por lo cual negó, rechazó y contradijo que haya celebrado contrato de arrendamiento por dos (02) años.

Negó, rechazó y contradijo que haya hecho uso de la prórroga legal de un (1) año y, que la misma haya vencido, en fecha 14 de diciembre de 2007.

Se opuso a que se practicase la medida preventiva de secuestro, sobre el bien objeto de la presente causa, así como a la estimación de la demanda por no debérsele nada a la parte actora.

Negó, rechazó y contradijo la estimación de la cuantía de Bs. 9.120,00), toda vez, que nada adeuda al demandante.

Opuso como defensa de fondo, la falta de cualidad o legitimación de la parte demandante, para actuar en el presente juicio, toda vez, que la legitimada para reclamar en derecho, le corresponde a la ciudadana TULA ESPINEL, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-233.641, quien es la propietaria del inmueble arrendado.

Por último, solicitó se declare sin lugar la demanda, por ser la misma falsa, temeraria e improcedente.

-III-

-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-

Mediante escrito de fecha 12 de febrero de 2008, la parte demandante, E.M.J.H., incoó pretensión de Cumplimiento de Contrato en contra de la ciudadana M.I.E.R., ambos plenamente identificados en el presente fallo.

En fecha 22 de enero de 2008, la parte actora consignó los recaudos mencionados en su escrito libelar.

Mediante auto de fecha 12 de marzo de 2008, el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente demanda, ordenando la comparecencia de la demandada.

En fecha 17 de marzo de 2008, la parte actora consignó los fotostatos requeridos.

En fecha 16 de junio de 2008, el Alguacil del Tribunal de la causa dejó constancia de no poder haber practicado la notificación de la demandada.

Mediante diligencia de fecha 16 de junio de 2008, la parte actora solicitó fuese practicada la citación por carteles.

Por auto de fecha 9 de julio de 2008, el Tribunal de la causa acordó la citación por carteles.

En fecha 04 de agosto de 2008, la parte actora consignó los carteles publicados.

En fecha 13 de agosto de 2008, la Secretaria del Tribunal de la causa dejó constancia de que en fecha 11 de agosto de 2008, se trasladó hasta el domicilio de la demandada, lugar en el que fijó el cartel de citación.

Por diligencia de fecha 03 de octubre de 2008, la representación judicial de la parte demandada, consignó instrumento poder.

En fecha 08 de octubre de 2008, la parte demandada consignó escrito de contestación.

En fecha 22 de octubre de 2008, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.

Por auto de fecha 27 de octubre de 2008, el Tribunal de la causa admitió las pruebas presentadas por la parte demandada.

En fecha 03 de noviembre de 2008, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.

Mediante auto de fecha 05 de noviembre de 2008, se difirió el acto de las testimoniales.

Por auto de fecha 05 de noviembre de 2008, el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte actora.

En fecha 07 de noviembre de 2008, la parte demandada consignó escrito de pruebas, siendo admitidas por el Tribunal de la causa en fecha 07 de noviembre de 2008.

En fecha 10 y 12 de noviembre de 2008, tuvo lugar el acto de declaración de testigos.

En fecha 10 de diciembre de 2008, la parte demandada consignó escrito de informes.

En fecha 11 de febrero de 2010, la ciudadana R.F.T.C., sustituyó poder en la persona de G.A.P.T..

Por auto de fecha 24 de febrero de 2010, se avocó al conocimiento de la presente causa, nueva juez provisoria.

Mediante auto de fecha 08 de octubre de 2010, se avocó al conocimiento de la presente causa, nuevo juez provisorio.

En fecha 14 de febrero de 2012, cumpliendo con lo establecido en la Resolución Nº 2011-0062, emanada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 30 de noviembre del 2011, fue remitido mediante Oficio No. 0551-12, el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Posteriormente, en fecha 03 de mayo de 2012, una vez distribuida la causa, este Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia que fue recibido el presente expediente, dándosele entrada con el No. 000728.

Mediante auto de fecha 25 de mayo de 2012, la Juez Provisoria de este Juzgado, se avocó al conocimiento de la presente causa y, ordenó la notificación de las partes.

En fecha 10 de enero de 2013, se publicó en prensa el cartel indicado e igualmente, fue publicado en la sede de este Juzgado y, en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia. Asimismo, en la cartelera de esta sede como en la de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y B., y consignado en autos, todo ello en la misma fecha 10 de enero de 2013.

Ahora bien, siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, este Juzgado Itinerante de Primera Instancia, lo hace previamente a las siguientes consideraciones:

-IV-

DE LA COMPETENCIA

Con motivo de la Resolución Nº 2011-0062, dictada en fecha 30-11-2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual resolvió en su articulo 1º atribuir a este Juzgado competencia como I. de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, sólo para resolver aquellas causas que se encuentran en estado de sentencia definitiva, fuera del lapso legal comprendido hasta el año 2009, la cual fue prorrogada por un (01) año, mediante Resolución número 2012-033 de fecha 28 de noviembre de 2012, y dado que la presente causa entró en la etapa de sentencia antes del año 2009, este Órgano Jurisdiccional se declara COMPETENTE para conocer en primera instancia de la demanda interpuesta. Así se decide.

-V-

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

PUNTO PREVIO: De la Falta de Cualidad

En la oportunidad de contestar la demanda, la accionada alegó que el actor no es el propietario del inmueble arrendado y, que por lo tanto, no tiene cualidad para sostener el presente juicio.

En este sentido, es de acotar que la cualidad vista por la doctrina, es el derecho para ejercitar determinada acción. Por ello, la acción existe, en tanto haya un interés jurídico protegido y afirmado como existente que tenga urgencia de ser tutelado por el Estado.

En este sentido, C., al analizar la cualidad procesal, y la capacidad procesal, señaló lapidariamente lo siguiente:

(...) La acción no puede ejercitarse en el proceso civil por cualquiera, sino tan solo por quien tenga la posición de parte, como tampoco cabe que la decisión sea pronunciada por cualquiera, sino tan solo por quien tenga la posición del Juez

.(CARNELUTTI; F.: Sistema de Derecho Procesal Civil, T-III, p. 162, Buenos Aires 1.993).

La cualidad es una institución jurídica establecida en la ley, la cual legitima a un sujeto a obrar en un proceso judicial. Ello significa que una vez adquirida se incorpora en el sujeto, y surte en él ciertos efectos que producen derechos y obligaciones, los cuales provienen de una relación contractual o extracontractual.

En la presente causa, la parte demandada invoca la falta de cualidad de la demandante, por el hecho de que la arrendadora no es propietario del inmueble arrendado.

En ese sentido, de la lectura del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 25 de noviembre de 2005, y cuyo acto fue admitido por la parte demandada, adquiere pleno valor probatorio, valorado a la luz de lo dispuesto en los artículos 429 y 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.359 del Código Civil; este Tribunal observa que el mismo fue celebrado por el ciudadano E.M.J.H., en su carácter de arrendador y la ciudadana M.I.E.R., en su carácter de arrendataria, cuyo contrato fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao, estado M., en fecha 02 de julio de 2001, anotado bajo el Nº 42, Tomo 181, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.

Ahora bien, el ciudadano E.M.J.H., en su carácter de arrendador, pretende con la presente demandada, la entrega del inmueble arrendado, por supuesto cumplimiento del término y de la prórroga legal, de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece:

…La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.

La norma precitada, confiere la facultad al arrendador de exigir al arrendatario el cumplimiento del contrato, en caso de estar vencido el término y la prórroga legal, cuya norma no hace referencia al propietario del inmueble, ya que en materia de arrendamiento no se discute la propiedad, sino que a los fines de accionar y de llenar el requisito de la cualidad, lo que se requiere es la existencia del contrato de arrendamiento y, la cualidad de arrendador y de arrendatario de las partes intervinientes.

De manera que, siendo el contrato de arrendamiento el instrumento fundamental de la presente demanda, vale decir, el título o causa petendi, y siendo que en dicho contrato el actor, posee el carácter de arrendador del inmueble, se deriva del mismo el interés de accionar, y de ahí su cualidad activa, ya que en este caso, al ser el arrendador del inmueble el propio accionante, no requiere mandato especial alguno del propietario del inmueble, aunado al hecho, que en este caso, no se discute la propiedad, sino el cumplimiento del contrato de arrendamiento indicado, cuyo acto jurídico fue reconocido por la misma demandada.

En consecuencia, teniendo la parte demandante, el carácter de arrendadora del inmueble, el mismo goza de la cualidad activa para interponer la presente demanda, independientemente de la procedencia o no de la acción incoada, por lo que, se desestima el alegato de falta de cualidad aducido por la demandada, debiendo ingresarse al análisis de mérito. Así se decide.

Por último, es necesario señalar que la parte demandada consignó documento de propiedad del inmueble arrendado, el cual se encuentra registrado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado M., de fecha 20 de noviembre de 1970, quedando protocolizado bajo el Nº 40, Tomo 33, Protocolo 1º, el cual demuestra la titularidad del referido derecho en la persona de TULA ESPINEL DE HARDERS. Sin embargo, quien aquí decide, no le dará valor probatorio alguno ya que su contenido no arroja elementos de convicción alguno atinente a la controversia aquí analizada. Así se decide.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

La acción a la cual se contrae el presente proceso, es de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, aduciendo la actora en su escrito libelar, que en fecha 15 de diciembre de 2004, el demandante había celebrado contrato de arrendamiento con la ciudadana M.I.E.R., el cual tuvo por objeto el inmueble descrito en autos, para posteriormente, en fecha 25 de noviembre de 2005, firmar nuevo contrato de arrendamiento, cuya cláusula segunda estableció:

El presente contrato tendrá una duración de un (1) año contado a partir del quince (15) de diciembre de dos mil cinco (2005) hasta el catorce (14) de diciembre del año dos mil seis (2006). Vencido el término del contrato empezará a transcurrir la prórroga legal, debiendo LA ARRENDATARIA notificar a EL ARRENDADOR con sesenta (60) días de antelación al vencimiento del contrato su voluntad de hacer uso del beneficio de la prorroga legal o, por el contrario su intención de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con EL ARRENDADOR por el periodo de un (01) año. No obstante si LA ARRENDATARIA permaneciera ocupando el inmueble aun vencido el término de duración de este contrato, en ningún caso operara la tacita reconducción, ya que la voluntad de EL ARRENDADOR y LA ARRENDATARIA ha sido de contratar a tiempo determinado

.

Continuó alegando, que la relación arrendaticia tuvo una duración de dos (2) años, venciendo el contrato el 14 de diciembre de 2006, momento en el que se dejó transcurrir la prórroga legal por un término de un (01) año, finalizando el 14 de diciembre de 2007, sin que la demandada haya entregado el inmueble.

A fin de probar sus dichos, la parte actora consignó en un primer momento el contrato de arrendamiento, de fecha 25 de noviembre de 2005, el cual fue valorado anteriormente, para luego consignar contrato de fecha 06 de diciembre de 2004, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del estado M., quedando anotado bajo el Nº 57, Tomo 178 de los libros llevados por esa Notaría, quedando demostrada la relación arrendaticia previa entre las partes.

Ahora bien, la parte demandada rechazó los dichos de la parte actora, alegando que era arrendataria del inmueble objeto del presente proceso, por más de siete (07) años, de forma continua e ininterrumpida desde el 30 de julio de 2001, fecha en la que suscribió un primer contrato de arrendamiento verbal con la propietaria del inmueble, ciudadana TULA ESPINEL, para posteriormente suscribir diferentes contratos con la ciudadana AUGUSTA VICTORIA HARDERS, venciéndose el último el 15 de diciembre de 2004, fecha en la cual, el demandado le exigió celebrar un nuevo contrato, atribuyéndose la cualidad de propietario del inmueble arrendado, el cual quedó notariado, con una vigencia desde el 15 de diciembre de 2004, hasta el 15 de diciembre de 2005, fecha en la que celebró un último contrato de arrendamiento por un (01) año más, por lo cual negó que se haya celebrado contrato de arrendamiento por dos (02) años.

Ahora bien, la parte demandante, negó haber hecho uso de la prorroga legal de un (1) año y que esta haya vencido el 14 de diciembre de 2007.

Cabe destacar, que la parte demandada consignó contrato de arrendamiento privado, entre las ciudadanas M.I.E.R. y AUGUSTA VICTORIA HARDERS, conjuntamente con una serie de recibos de pago de cánones de arrendamiento cancelados y suscritos por la ciudadana VICTORIA HARDERS, de fecha 15 de noviembre de 2002; del 15 de febrero al 15 de diciembre de 2003; del 15 de enero al 15 diciembre de 2004; 15 de febrero al 15 de diciembre de 2005; del enero al 15 de diciembre de 2006 y del 15 de enero, 15 de marzo, 15 abril, 15 de junio y 15 de junio todos de 2007, los cuales se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, configuran un indicio importante, de que efectivamente la ciudadana M.I.E.R., ha venido fungiendo como arrendataria del inmueble objeto de la presente causa, mucho antes de suscribir los contratos señalados por el actor, lo que aunado a la prueba testimoniales de los ciudadanos MARCO ANTONIO C.R. y A.V., siendo que ambos testigos coincidieron en afirmar que conocían suficientemente a la ciudadana M.I.E.R., y que efectivamente, se encontraba viviendo en el inmueble objeto de la presente causa desde el 2001 y, en razón que los testigos son contestes entre sí, además que por su profesión, edad, vida y costumbres, se tiene como cierto sus dichos, cumpliendo con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole pleno valor probatorio a las mismas, configuran un indicio claro de que la demandada estuvo habitando el inmueble objeto de la presente causa por más de siete (7) años, en calidad de arrendataria. Así se decide.

Con respecto a las consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, los cuales rielan a los folios 127 al 136, consignados a nombre de la ciudadana AUGUSTA VICTORIA HARDERS ESPINEL, en fechas 11 de enero, 14 de febrero, 14 de marzo, 14 de abril, 16 de mayo, 19 de junio, l5 de julio, 12 de agosto, 22 de septiembre y 23 de octubre todos del 2008, no se valoran por cuanto no contribuyen a dilucidar la presente causa, toda vez, que como antes quedó establecido, el cumplimiento de contrato por término y vencimiento de prórroga legal, fue suscrito por el ciudadano E.M.J.H. y la ciudadana M.I.E.R., y no con la ciudadana AUGUSTA VICTORIA HARDERS ESPINEL, a quien aparece como beneficiaria de las consignaciones antes aludidas. Así se decide.

Ahora bien, siendo que la presente causa, versa sobre el cumplimiento de contrato, es menester señalar lo pautado en el artículo 1.159 del Código Civil, a saber:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Por otra parte, en relación con el artículo antes citado, la doctrina patria ha señalado lo siguiente:

“…Este texto sirve a un mismo tiempo para consagrar el principio de la autonomía de la voluntad y el principio de la intangibilidad del contrato, llamado también por algunos escritores “principio del contrato-ley”, en cuanto que homologa la fuerza obligatoria del contrato entre las partes a la de la propia ley. La vinculación entre estos dos principios debió parecer inescindible a los forjadores de este texto legal. Por lo mismo que el contrato es una expresión de la voluntad soberana de los contratantes, quienes no pueden equivocarse o cometer injusticia alguna desde el momento en que concurren los presupuestos racionales que la ley postula para que ellos generen obligaciones válidas (capacidad, ausencia de vicios del consentimiento, etc), se concluye que lo que en él se estipule debe reputarse tan sagrado como la propia ley, y aún más sagrado para las propias partes que si se lo estipulara el legislador, pues por tratarse de una ley particular que ellas se han dado a sí mismas y a la que se han sometido libremente, en ejercicio de su propia soberanía, resultaría una contradicción lógica admitir que su voluntad fuera sustituida por la de otro sujeto. El principio tendría además un fundamento moral: “el respeto a la palabra dada” (pacta suntservanda)…”. (J.M.-Orsini, Doctrina General del Contrato, 4º edición corregida y ampliada, Publicada por la Academia de Ciencias Políticas y Sociales, página 427 y su vto).

En consecuencia de ello, corresponde a este Tribunal verificar, sí efectivamente de acuerdo con la notificación judicial efectuada en fecha 20 de octubre de 2006, el tiempo de duración y la prórroga legal, han expirado como lo alega el actor en su libelo.

En ese sentido, se distingue que el hecho controvertido entre las partes, es la duración del mencionado contrato, así como la aplicación de la prórroga legal y las consecuencias jurídicas que ésta trae consigo.

Efectivamente, tal y como lo aduce la parte demandada, en ningún momento las partes suscribieron contrato alguno, cuya duración estuviera estipulada en dos (02), ya que los contratos existentes entre ellos tienen como duración máxima un (01) año cada uno.

Esta juzgadora aprecia que por parte de la demandada, existe confusión al pensar que el cómputo de los años para la aplicación de la prórroga legal, es producto de la suma de todos y cada uno de los años en los que ha sido arrendataria del inmueble objeto de la causa.

Tal y como lo ha confesado la parte accionada, desde el 2001 ha venido suscribiendo diversos contratos de arrendamientos, los cuales al ir siendo suscritos y consentidos por ésta, sustituyen automáticamente a los anteriores, configurándose por ende una nueva relación arrendaticia cada vez, por lo que al aceptar que efectivamente la ciudadana M.I.E.R., suscribió el contrato aducido por la parte actora, aceptó al mismo tiempo la existencia de una nueva relación arrendaticia, la cual tuvo como duración un (01) año tal y como lo estipula la cláusula segunda del mismo.

Ahora bien, siendo que con el nuevo y último contrato suscrito entre las partes, dio inicio a una nueva relación arrendaticia, cuya duración quedó estipulada en un (01) año, la aplicación de la prórroga legal fue concedida incorrectamente por el actor, e incorrectamente interpretada por la parte accionada.

El artículo 33 del artículo del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación

. (Subrayado del Tribunal).

Conforme a la norma antes transcrita, se evidencia que en el presente caso, la prórroga legal pertinente era la contemplada en el ordinal uno, es decir, la establecida en un máximo de seis (06) meses, ya que la relación arrendaticia tuvo solamente un (01) año de duración.

A tal efecto, se observa que las partes de mutuo acuerdo establecieron en la cláusula “SEGUNDA” del contrato y anteriormente citado, que la relación locataria en ningún momento se prorrogaría automáticamente, siendo para ello necesario, que la arrendataria notificara con sesenta (60) días de anticipación, su intención de hacer uso de la prórroga legal (la cual opera de pleno derecho) o de renovar el contrato por un (01) año más, por lo que siendo el contrato Ley entre las partes, obliga a cada una a cumplir lo expresado en el mismo.

Así las cosas y en consonancia con dicha Cláusula, no se desprende de autos, que la parte demandada, haya notificado a la parte arrendadora, su deseo de continuar ocupando el inmueble en calidad de arrendataria, por lo cual entiende quien aquí decide, que entregaría el inmueble al final la prórroga legal a que tenía derecho.

En este sentido se observa que aparece al folio 62 de estas actuaciones, comunicación dirigida a la ciudadana M.I.E.R., de fecha 20 de octubre de 2006, mediante la cual el arrendador le notificó su voluntad de no renovar el contrato que vencía el 25 de noviembre de 2006, sin tener obligación de efectuar tal notificación, conforme fue pactado entre las partes en la tantas referida Cláusula Segunda, motivo por el cual no se le otorga ningún valor probatorio, pues nada aporta a la solución de la presente controversia, todo ello conforme lo prevé el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Por todo lo anterior expuesto y por cuanto quedó establecido anteriormente, que la relación arrendaticia se originó en fecha 25 de noviembre de 2005 hasta el 25 de noviembre 2006, correspondía al inquilino la prórroga legal de seis (06) meses, que operó de pleno derecho a partir del 26 de noviembre de 2006 y culminó el 26 de junio de 2007, de conformidad con el artículo 38, literal “a” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En consecuencia, y tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pudo constatar este Tribunal que en el presente caso se ha verificado el supuesto de hecho establecido en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que vencido el término y la prórroga L., sin que la demandada haya hecho uso de su voluntad de seguir como arrendataria del inmueble tal y como se había pautado en el contrato de arrendatario suscrito en fecha 25 de noviembre de 2005, resulta procedente el cumplimiento de la obligación de entrega material del inmueble arrendado. Así se decide.

En cuanto al rechazo de la estimación de la demanda efectuada por la ciudadana M.I.E.R., arguyendo que nada adeuda al actor, este Tribunal observa que de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada al contradecir la estimación, debe necesariamente rechazarla por insuficiente o por exagerada, lo cual en el presente casa no ocurrió.

Por los motivos antes expuestos, habiendo impugnado el demandado la cuantía sin establecer cuál sería el monto que corresponde por cuantía y menos aún haber indicado, sí era por insuficiente o por exagerada, es por lo que considera este Tribunal que la estimación de la parte accionante indicada en el libelo de demanda es válida por cuanto no hubo prueba que la desvirtuara. Así se decide.

-VI-

-DISPOSITIVO-

Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y, por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoada por el ciudadano E.M.J.H. en contra de la ciudadana M.I.E., antes identificados, en consecuencia, se condena a la demandada a lo siguiente:

PRIMERO

Entregar material el inmueble constituido por el apartamento con el número y letra 38-B, ubicado en el Edificio Humbolt, que está localizado en la Avenida Francisco de Miranda con Avenida L.R. de Altamira, Municipio Chacao, D.S. del estado M..

SEGUNDO

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

D. copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias respectivo, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de febrero de dos mil trece (2013). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA,

A.G.S. EL SECRETARIO,

R.I.G.M.

En la misma fecha siendo las 11:30 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades Ley, se publicó y registró la anterior decisión. Caracas, a los veintiséis (26) de febrero de dos mil trece (2013).

EL SECRETARIO,

R.I.G.M.