Decisión nº PJ0102014000010 de Juzgado Decimo de Municipio de Caracas, de 15 de Enero de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, quince de enero de dos mil catorce

203º y 154º

ASUNTO Nº AP31-V-2013-001255.

VISTOS

CON SUS ANTECEDENTES.

Cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.

-I-

-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-

De conformidad con lo dispuesto en el ordinal segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:

-PARTE DEMANDANTE: Constituida por la ciudadana M.C.T.Y., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-6.245.636; quien actúa en su condición de apoderada de la ciudadana E.D.R., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-3.798.521, según se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 10 de Julio de 2012, anotado bajo el Nº 039, folios 179 al 182, tomo 261 de los libros de autenticaciones. Asistida en la causa por el abogado L.R.G.R., venezolano, mayor de edad e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 46.960.

-PARTE DEMANDADA: Constituida por la Sociedad Mercantil SALON DE BELLEZA ROSA (SABEROSA C.A), inscrita en el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 18 de Marzo de 2002, anotada bajo el Nº 53, tomo 257-A-VII, en la persona de su presidente, ciudadana R.d.L.d.D., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-6.397.971. Representada en la causa por el abogado J.R.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.427.568 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 91.452, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Publica Primera del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 1º de Noviembre de 2013, anotado bajo el Nº 014, folio 73 al 76, tomo 492 de los libros de autenticaciones respectivos y cursante a los folios 49 al 52 del expediente.

-II-

-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-

Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoara la ciudadana M.C.T.Y., quien actúa en su condición de apoderada de la ciudadana E.D.R., en contra de la Sociedad Mercantil SALON DE BELLEZA ROSA (SABEROSA C.A.), todos ampliamente identificados en el expediente.

En efecto, mediante escrito presentado en fecha 01 de Agosto de 2013, y su reforma de fecha 09 de Octubre de 2013, la parte actora incoó pretensión por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prorroga legal, y cobro de bolívares generados por cuotas de condominio no canceladas, en contra de su demandada, argumentando, en síntesis:

1. - Que mantuvo una relación arrendaticia a tiempo desde el 30 de Marzo de 2002 con la parte demandada; sobre los locales propiedad de la actora, distinguidos con las letras y números M 2-A- y B respectivamente, ubicados en la Mezanine del Edificio Centro Seguros La Paz, situado en la Avenida F.d.M., California Norte, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Bolivariano Miranda, Distrito Capital.

2. - Que dicha relación se mantuvo mediante la suscripción sucesiva y auténtica de nueve (09) contratos de arrendamiento a tiempo determinado; el primero de ellos de fecha 16 de Octubre de 2002, con vigencia retroactiva desde el 30-03-2002; y el último fue celebrado en fecha 22 de Junio de 2010, por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 5, Folios 23 al 28, tomo 148 de los libros de autenticaciones; cuya vigencia fue por un (01) año contado a partir del 01 de Junio de 2010 hasta el 31 de Mayo de 2011.

3. - Que posteriormente en fecha 28 de Abril de 2011, las partes pactaron una prórroga legal de dos (02) años, según se contrato de prorroga legal privado suscrito entre las partes. Siendo en consecuencia que el vencimiento de la prórroga legal se verificó en fecha 31 de Mayo de 2013.

4. - Que habiendo vencido el plazo de vigencia del contrato, le ha solicitado a su arrendataria la entrega material del bien inmueble arrendado, lo que ha sido incumplido por ésta última.

5. - Que la demandada mantiene una deuda por concepto de condominio del inmueble que asciende a la suma de Nueve Mil Ciento Siete Bolívares con Noventa y tres céntimos (9.107,93 Bs.), correspondientes a los meses de Enero de 2013 a Agosto de 2013.

6. - Que en el contrato de arrendamiento se estipuló una cláusula penal por la no entrega del inmueble en la oportunidad correspondiente, pactándose el pago por retardo en su cumplimiento de doscientos bolívares (200 Bs.) diarios, lo que desde el 31 de Julio de 2013 (fecha de culminación de la prorroga), representarían una suma adeudada de veinticuatro mil cuatrocientos bolívares (24.400,00 Bs.), que representan 122 días de retraso en la entrega de lo arrendado.

7. - Que en virtud del incumplimiento de la arrendataria a lo pactado contractualmente, procede a demandarla para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en: A.- La Entrega material, libre de personas y bienes, y en buen estado de conservación y mantenimiento, los locales comerciales dados en arrendamiento, distinguidos con las letras y números M 2-A- y B respectivamente, ubicados en la Mezanine del Edificio Centro Seguros La Paz, situado en la Avenida F.d.M., California Norte, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Bolivariano Miranda, Distrito Capital; B.- Al pago de la suma de veinticuatro mil cuatrocientos bolívares (24.400,00 Bs.), causados desde el 31 de Julio de 2013 (fecha en que culminó la prórroga legal), hasta el día 30 se Septiembre de 2013, por concepto de indemnización pactada a titulo de cláusula penal, a razón de doscientos bolívares (200,00 Bs.) diarios, por cada día de retraso en la devolución y entrega de los locales comerciales arrendados; más la cantidad que resulte de sumar los días de retraso en la entrega que transcurran hasta el día de la entrega real del inmueble; C.- El pago a la junta de condominio del Centro Seguros La Paz, la suma de nueve mil ciento siete bolívares con noventa y tres céntimos (9.107,93 Bs.), para solventar la deuda que por gastos comunes de condominio mantiene pendiente al 30 de Agosto de 2013; y D.- En pagar las costas y costos del proceso.

   -DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN:

   Mediante escrito presentado en fecha 02 de Diciembre de 2013, la parte demandada procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando, grosso modo, lo siguiente:

1. - Que en fecha 16 de Octubre de 2002, suscribió contrato de arrendamiento con la demandante, con vigencia desde el 30 de Marzo de 2002, el cual se ha venido renovando automáticamente durante los últimos nueve (09) años, siendo suscrito el último de éstos en fecha 22 de Junio de 2010 con duración de un (01) año y vencimiento al 31 de Mayo de 2011, y siendo que la arrendadora suscribió con su persona un contrato privado de “prorroga legal” en fecha 28 de Abril de 2011; con vigencia del 01 de Junio de 2011 hasta el 31 de Mayo de 2013, el contrato se recondujo, al no habérsele exigido en la oportunidad del vencimiento la entrega material del inmueble arrendado, continuando en la posesión y cumpliendo fielmente con las obligaciones pactadas, tal y como lo señala el artículo 1600 del Código Civil.

2. - Que habiendo transcurrido mas de cuatro (04) meses del vencimiento de la prorroga y el momento de interposición de la pretensión de cumplimiento y su reforma; el contrato de arrendamiento se indeterminó en cuanto a su duración, por lo que lo procedente habría sido incoar la pretensión de desalojo y no la de cumplimiento como fue planteada, siendo en consecuencia la misma inadmisible.

3. - Negó, rechazó y contradijo que la relación arrendaticia existente entre las partes sea a tiempo determinado, pues la misma se indeterminó en el tiempo en cuanto a su duración.

4. - Alegó que la relación arrendaticia existente entre las partes se ha mantenido por un lapso de once (11) años y siete (07) meses desde el 16 de Octubre de 2002 hasta Octubre de 2013, por lo que la prórroga legal sería de tres (03) años.

5. - Negó, rechazó y contradijo que la arrendadora haya intentado llegar a un acuerdo en cuanto a la entrega material del inmueble arrendado, toda vez que el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece la forma y el tiempo en que el arrendador debe exigir la entrega material del inmueble, lo que no sucedió en la causa.

6. - Negó, rechazó y contradijo que deba cancelar la suma de doscientos bolívares (200,00 Bs.) diarios por cada día de retardo en la entrega del inmueble, toda vez que se indeterminó la relación arrendaticia en cuanto a su vigencia; por lo que no tiene el atraso de ciento veintidós (122) días, en la devolución de lo arrendado; por lo que no debe la suma de veinticuatro mil cuatrocientos bolívares (24.400,00 Bs.) demandada en pago en la causa, aunado al hecho que la entrega no le ha sido notificada.

7. - Negó, rechazó y contradijo que mantenga actualmente deuda alguna por concepto de gastos de condominio por los meses señalados por la actora en el libelo de demanda.

8. - Negó, rechazó y contradijo que deba pagar las costas y costos del proceso, por cuanto el mismo no está ajustado a derecho, ni tiene asidero jurídico. (Folios 53 al 60).

   En éstos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio.

   -III-

   -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-

   Mediante escrito presentado en fecha 01 de Agosto de 2013, la parte actora incoó pretensión de cumplimiento y cobro de bolívares en contra de la demandada.

   Por auto de fecha 05 de Agosto de 2013, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la demandada para su contestación.

   Mediante escrito presentado en fecha 09 de Octubre de 2013, la parte actora presentó escrito de reforma de la pretensión de cumplimiento incoada.

   Por auto de fecha 14 de Octubre de 2013, se admitió cuanto ha lugar en derecho la reforma a la pretensión incoada, acordándose el emplazamiento de la demandada para su contestación.

   Mediante nota de secretaría de fecha 24 de Octubre de 2013, se dejó constancia de haberse librado la correspondiente compulsa de citación a la demandada.

   Mediante diligencia presentada en fecha 29 de Noviembre de 2013, la parte demandada se dio por citada en la causa.

   Mediante escrito presentado en fecha 02 de Diciembre de 2013, la parte demandada procedió a contestar la pretensión incoada en su contra.

   Mediante escrito de fecha 04 de Diciembre de 2013, la parte actora promovió pruebas en la causa (Folios 61 al 64); siendo proveídas por auto de fecha 05 de Diciembre de 2013 (Folio 92). Lo propio efectuó la parte demandada mediante escrito de fecha 17 de Diciembre de 2013 (Folios 98 al 101), el cual fue proveído por auto de fecha 18 de Diciembre de 2013 (Folio 102).

   -IV-

   -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-

   De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone:

   -DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO-

   A los fines de la resolución de la causa, éste Juzgado de Municipio, en virtud de la incertidumbre que siembra la demandada en torno a la naturaleza determinada o indeterminada en el tiempo de la vigencia del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende mediante la pretensión que nos ocupa, de lo cual derivaría la procedencia o no de la pretensión incoada; estima efectuar preliminarmente las siguientes consideraciones en torno a lo debatido, lo cual pasa a realizar en los términos siguientes:

   En su escrito de contestación a la demanda de fecha 02 de Diciembre de 2013, la parte demandada procedió a alegar la existencia de incertidumbre en torno a la naturaleza de determinada o indeterminada de la vigencia del contrato de arrendamiento fundamento de la pretensión. En efecto en el señalado escrito de contestación a la demanda, ésta (la demandada), esgrimió tal defensa, de manera textual, señalando:

   (SIC)”…En fecha 16 de Octubre de 2002, mi patrocinada suscribió un contrato de arrendamiento con la demandante, con vigencia desde el 30 de Marzo de 2002…(…), dicho contrato se ha venido renovando consecutivamente durante los últimos nueve 809) años, siendo suscrito el último de éste en fecha 22 de Junio de 2010, con duración de un ((01) año y vencimiento el 31 de Mayo de 2011, dado que para esa fecha la relación arrendaticia contaba con una duración de nueve (09) años…(…) la prorroga legal obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendataria…(…) era de un máximo de dos (02) años, por lo que la arrendadora me presentó un contrato de prorroga legal, el cual suscribimos de manera privada en fecha 28 de Abril de 2011, con vigencia desde el 01 de Junio de 2011, hasta el 31 de Mayo de 2013. Cabe destacar que de acuerdo al artículo 38 de la Ley de inmobiliaria de arrendamiento, tipifica que de acuerdo al tiempo que tenga el arrendatario debe este permanecer en dicho inmueble por dos años, más sin embargo la ciudadana arrendadora relajó eses tiempo legal que tipifica el artículo anterior, en tal sentido…(…) aquí se cumplió la tacita (sic) reconstrucción de dicho contrato. Ahora bien, vencida la referida prorroga legal, continuó mi patrocinada en posesión del inmueble arrendado y cumpliendo fielmente con todas las obligaciones suscritas en dicho contrato, por lo que dado que la arrendadora no exigió en ningún momento la entrega del inmueble arrendado en la oportunidad del vencimiento de la prorroga legal, vale decir el 31 de Mayo de 2013, tal y como lo señala el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para esa fecha, se presume que el contrato ha sido renovado y su efecto será tal y como lo establece el artículo 1600 del Código Civil Venezolano…(…) vale decir que la relación arrendaticia vigente desde el 30 de Marzo de 2002, con una duración hasta la presente fecha de once (11) años y siete (07) meses, que inició como un contrato a tiempo determinado, en virtud de lo anteriormente expuesto se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, y así solicito sea declarado…

   …Me opongo, niego, rechazo e impugno, que la relación arrendaticia entre la demandante y mi representada se haya mantenido mediante la suscripción sucesiva de (09) contratos de arrendamientos a tiempo determinado, pues si bien es cierto en primer contrato se suscribió en fecha 16 de Octubre de 2002 con vigencia desde el 30 de Marzo de 2002, con tiempo determinado de un (01) año, no es menos cierto que la relación arrendaticia se ha mantenido durante el tiempo de once (11) años y siete (07) meses, contados desde marzo de 2022 hasta octubre de 2013, siendo en la actualidad la mencionada relación arrendaticia a tiempo indeterminado y a los efectos ciudadano juez, así como lo establece el artículo 38 ejusdem, la prórroga legal que debiese acogerse al término antes mencionado es por 3 años…”. (Fin de la cita textual). (Folios 53 al 56).

   Argumento que pasa a ser resuelto en base a las siguientes consideraciones:

   Conforme a lo dispuesto en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo.

   Así tenemos, que los contratos de arrendamiento pueden ser contratados por cierto tiempo, cuyo inicio y finalización se entiende determinado, o por el contrario no se fija el tiempo de su vencimiento mas sí el de su inicio, llamado éste último, contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado.

   No obstante puede acaecer que en una relación arrendaticia basada en un contrato a tiempo determinado, se haya convenido la prórroga de su vigencia, cuya extensión va más allá del tiempo de expiración del término del contrato, entendiéndose tal contrato como renovado por un período igual al inicial primigenio y en el que las cláusulas contractuales seguirán siendo las mismas a excepción del posible aumento del canon de arrendamiento, en atención al principio de la voluntariedad de las partes, salvo que haya habido desahucio por parte del arrendador tal y conforme lo dispone el artículo 1.601 del Código Civil.

   En sentencia de antigua data de fecha 25 de Noviembre de 1.975, emitida por el Juzgado Superior Décimo, publicada en el Tomo XLIX-1.975, Cuarto Trimestre, Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, página 546-75, con relación a éste punto, se explanó:

   (SIC)”…Los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se infiere a ambas partes o alguna de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral…(…) En el caso de estudio, se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento una vez fenecido el término fijo de un año, por cuanto en cada una de esas prórrogas “por períodos fijos de un año”, ninguna de las partes contratantes notificó al otro, “antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas”, su voluntad de no prorrogarle más. No puede hablarse en el caso de autos, como lo pretende el demandante en una de sus defensas, de que por el hecho de las sucesivas prórrogas, hasta alcanzar un número de años de cierta consideración, un contrato de arrendamiento, inicialmente convenido a término fijo, por influencia de las mencionadas prórrogas automáticas, ha devenido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, una vez vencido el término fijo señalado en la cláusula tercera del contrato…”. (Fin de la cita textual).

   No obstante la posibilidad de las partes de prorrogar el contrato de arrendamiento que las une, una vez vencida la duración o vigencia de la relación arrendaticia por el vencimiento del término, más el plazo de la prórroga legal-si fuere el caso-, pudiera operar la tácita reconducción, la cual consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil:

   ARTICULO 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.

   Tácita reconducción a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, tal y conforme expresamente lo dispone el artículo 1.601 ejusdem.

   Por ello, del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son:

1. - La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posesión del bien al arrendatario.

2. - Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien; y,

3. - Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo.

   No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor G.G.Q., en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN I”, formula otros elementos, que podría resumirse en:

4. - Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

5. - Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo.

   Tácita reconducción que se contrapone con la denominada Prórroga Legal Arrendaticia, que es el derecho acordado por el legislador a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido por la norma sustantiva, una vez vencida la vigencia del contrato y su prórroga contractual, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, requiriéndose para su procedencia que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones para con el arrendador.

   Dicha protección inquilinaria se encuentra configurada a favor del arrendatario cuando en el propio artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se dispone:

   (SIC)”…Llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”. (Negrillas y subrayado del Tribunal).

   Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, la que a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 39 ejusdem, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento y la duración del mismo, ya que es la propia ley la que establece un plazo legal de vigencia, no siendo admisibles entablar demandas de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal.

   Por ello, cuando en la propia convención contractual se ha establecido un termino de duración o vigencia, es éste término y no otro el que determina la existencia de estarse frente a un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, salvo que en el mismo se haya estipulado prórroga automática, que de operar, en forma alguna cambia la naturaleza determinada de la relación, lo que no ocurre cuando ha operado la ya estudiada tácita reconducción, que en definitiva si cambia la naturaleza del contrato de determinado a indeterminado en el tiempo.

   Así las cosas, ambas partes son contestes en afirmar que la relación arrendaticia existente entre ellas dio inicio el día 30 de Marzo de 2002, mediante la firma del contrato correspondiente por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 16 de Abril de 2002, anotado bajo el Nº 5, Tomo 35 de los libros de autenticaciones, tal y como se desprende de los folios 65 al 67 del expediente, cuya valoración probatoria en el proceso se le confiere a tenor de lo previsto en los artículo 1357 y 1359 del Código Civil. De igual forma se encuentran contestes en que el último de los contratos de arrendamientos que la relacionan fue firmado o suscrito por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 22 de Junio de 2010, anotado bajo el Nº 05, Folios 23 al 28, tomo 148 de los libros de autenticaciones (Folios 13 al 16), valorado en el proceso a tenor de lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, como demostrativa de las cláusulas contractuales pactadas entre las partes de la relación.

   Así pues, es evidente que en cuanto al inicio de la relación (30 de Marzo de 2002) y el último de los contratos suscritos (22 de Junio de 2010), con vigencia al 31 de Mayo de 2011, no existe controversia alguna entre las partes contendientes del proceso, pues el perogrullo del asunto lo determina la discusión en cuanto si el contrato suscrito entre las partes de forma personal en fecha 28 de Abril de 2011, se correspondió con un contrato de “prorroga legal” o un nuevo contrato de arrendamiento como lo trata de hacer valer la demandada.

   Se tiene entonces, que del texto del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 22 de Junio de 2010 por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 05, Folios 23 al 28, tomo 148, valorado en líneas anteriores por quien decide, en su cláusula segunda se estableció una vigencia determinada de duración del contrato, a saber:

   (SIC)”SEGUNDA: DE LA DURACIÓN DEL CONTRATO: De manera expresa se establece que el tiempo de duración del presente contrato será de un (01) año fijo, contado a partir del 01 de Junio de 2010 hasta el 31 de Mayo de 2011, y se podrá prorrogar por períodos fijos de un (01) año, a partir del plazo acordado, siempre y cuando las partes firmen un nuevo contrato de arrendamiento, a menos que una de las partes manifieste por escrito, por lo menos con treinta (30) días continuos de anticipación al vencimiento de este contrato, su deseo de no continuar con la relación arrendaticia, en este caso deberá notificar a la otra parte mediante comunicación escrita con acuse de recibo en el domicilio correspondiente. En ningún caso operará la tácita reconducción, a.- Aún cuando “La Arrendataria” continuare ocupando el inmueble después de vencido cada período y pagaren a la “ARRENDADORA”, cantidades equivalentes al canon mensual de arrendamiento, B.- Aún cuando no se hubiere firmado el nuevo contrato de arrendamiento entre las partes. En el caso que la “Arrendadora” no deseare prorrogar más este contrato, “La arrendataria”, conviene en entregar el local arrendado desocupado tanto de bienes como de servicios, luego de cumplir con la prorroga legal que otorga el decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según lo establecido en los artículos 38 y 39 de la presente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”. (Fin de la cita textual). (Folios 13 y vto).

   Cuyo contenido estableció un término fijo de duración hasta el 31 de Mayo de 2011 y una condición sine qua nom para la prorroga de dicho lapso, cual es, la firma de un nuevo contrato entre las partes, salvo que no se quisiere prorrogar, voluntad la que debería manifestarse por escrito a la otra parte con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo de vigencia del contrato.

   Aplicado lo anterior, es evidente que al haber las partes en fecha 28 de Abril de 2011 y de forma privada, suscrito lo que denominaron “contrato de prorroga legal”, no se estaría en presencia de una nueva relación arrendaticia, sino que efectivamente éste se trataría de la prorroga legal que dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que:

   A.- Se efectuó con treinta días de anticipación al vencimiento del plazo de vigencia del contrato, vale decir, al 31 de mayo de 2011.

   B.- Contiene la voluntad expresa de la arrendataria de no querer “prorrogar” a su vencimiento la relación arrendaticia existente entre las partes; y

   C.- Respeta el plazo legal establecido en el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al tratarse de una relación con duración a nueve (09) años (2002-2011).

   Tal aseveración surge del contenido propio del contrato de prorroga legal que suscribieron, el cual fue reconocido y admitido por ambas partes en el proceso, al no haber sido tachado, impugnado ni desconocido por alguna de ellas y cuya transcripción parcial se efectúa en ésta oportunidad a los efectos de ilustrar el contenido del fallo. Así pues, ambas partes aceptaron:

   (SIC)”…se ha convenido de mutuo acuerdo en celebrar, como en efecto se celebra, el presente contrato de prorroga legal del contrato de arrendamiento de fecha 22 (22) de Junio de dos mil diez (2010), autenticado por ante la notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 05, Folios 23 al 28, tomo 148 de los libros respectivos; el cual a su finalización el día treinta y uno (31) de Mayo de dos mil once (2011) no será renovado y recae sobre un inmueble propiedad de la Arrendadora, constituido por dos (02) locales comerciales distinguidos con la letra y número M 2-A y B, ubicados en la Mezanine del Edificio Centro Seguros La Paz, en la Avenida F.d.M., California Norte, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, en lo adelante se denominará “El Inmueble”, el cual se regirá conforme a las siguientes cláusulas: PRIMERA: El presente contrato de prorroga legal tendrá una vigencia de dos (02) años, contados a partir del primero (01) de Junio de dos mil once (2011) y se extenderá hasta el treinta y uno (31) de Mayo de dos mil trece(2013), fecha en la cual la arrendataria deberá hacer entrega de el inmueble en las mismas condiciones en que fuera arrendado. SEGUNDA: Ambas partes acuerdan que el canon de arrendamiento a cancelar a partir del mes de Junio de dos mil once (2011) es de tres mil novecientos bolívares (Bs. 3.900,00), más gastos de condominio y otros gastos establecido en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento. Dicho canon de arrendamiento se revisará e incrementará anualmente acorde al Índice de Precios al Consumidor (IPC). CUARTA: Todo lo no previsto en el presente contrato de prorroga legal, se regirá por lo establecido en el del contrato de arrendamiento que fuera celebrado en fecha 22 de Junio de dos mil diez (2010), por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y demás leyes que rigen la materia…”. (Fin de la cita textual). (Folio 17).

   Por lo que en modo alguno puede interpretarse que hubo una reconducción del contrato de arrendamiento, pues éste plazo de dos (02) años que dispone la ley para el ejercicio por parte del arrendatario del inmueble del derecho a poseer y usar el mismo, debe respetársele por parte del arrendador, sin que ello se interprete como una nueva relación arrendaticia, pues ya el desahucio que dispone el artículo 1601 del Código Civil, se efectuó, al comunicársele al arrendatario del inmueble la intención de “NO RENOVARLE” el contrato de arrendamiento en cuestión.

   Ahora, si bien es cierto que ni el articulado de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni otra ley de la materia, dispone de un plazo para el ejercicio de la “acción” por parte del arrendador del inmueble, para hacer efectivo su derecho de disposición del bien, una vez vencida la prórroga legal; dicho plazo deberá ser estimado por el Juez a la hora de decidir, pues no sería lo mismo, reclamar el cumplimiento y posterior entrega del inmueble pasados cuatro (04) meses (como en el caso de autos), como solicitarlo vencido que fueran doce (12) meses, pues esta inactividad en el tiempo, hará presumir al juzgador la intención o no del arrendador en querer o haber querido reconducir el contrato de arrendamiento de que se trate, ya que el desahucio existió y se estaría ejecutando dentro de un plazo razonable de tiempo, razón ésta por la cual se desecha del proceso el alegato de la parte demandada en cuanto a la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado y por ende, su único ejercicio mediante la pretensión de desalojo y no la de cumplimiento impetrada. Así se decide.

   Ante ello, resulta evidente que conforme a lo previsto en el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tocaba a la arrendataria del inmueble, el uso de la prórroga legal por espacio de dos (02) años, contados a partir del 01 de Junio de 2011, la que vencería en fecha 31 de Mayo de 2013. Así se declara.

   Así las cosas, habiendo vencido el término de duración del contrato en fecha 31 de Junio de 2011, y su prorroga legal en fecha 31 de Mayo de 2013, era obligante para la parte demandada conforme a lo previsto en los artículos 1159 y 1264 ambos del Código Civil, proceder a entregar desocupado el local comercial arrendado.

   Por ello, no evidenciada de las actas del proceso, prueba alguna de la entrega del inmueble, muy por el contrario, conforme a los propios alegatos de la demandada expuestos en su escrito de contestación a la pretensión, evidencian a todas luces, la no entrega del inmueble objeto del alquiler, obligación que expresamente se había pactado y a la cual ha venido incumpliendo, soslayando con ello la confianza y fe contractual con la que han de manejarse los contratantes a la hora de pactar obligaciones, no toca otra alternativa para quien decide que declarar Con Lugar la pretensión de cumplimiento formulada. Así se decide.

   De igual forma y bajo lo pactado entre las partes, resulta que ambas partes habrían establecido una cláusula penal como sanción para el caso de no entregarse el inmueble arrendado en la fecha convenida de su vencimiento, y ello fue contenido en la cláusula DECIMA SEGUNDA del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 22 de Junio de 2010 por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 05, Folios 23 al 28, tomo 148 de los libros de autenticaciones, el que a tenor de lo previsto en el último párrafo del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, continuó en vigencia incluso durante la prorroga legal, por lo que no habiendo la demandada entregado el inmueble en fecha 31 de Mayo de 2013, fecha en que se encontraba obligada en hacerlo, incurrió en incumplimiento contractual, lo que haría aplicable la sanción de pago de la suma de doscientos bolívares (200,00 Bs.) diarios por el retraso en cumplir con la entrega convenida, desde el nacimiento de la obligación hasta la fecha del 30 de Septiembre de 2013, suma que se elevaría a la cantidad de Veinticuatro mil cuatrocientos bolívares (24.400,00 Bs.), más aquellas que se continuaron vencimiento desde el día 01 de Octubre de 2013 hasta el momento en que quede definitivamente firme el presente fallo.

   Asimismo y con relación al pago de las cuotas de condominio generadas por el inmueble dentro de la comunidad de co-propietario del Edificio Centro Seguros La Paz y a las cuales se encontraba obligada la parte demandada (arrendataria) a cancelar conforme a la cláusula Sexta del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 22 de Junio de 2010, anotado bajo el Nº 05, folios 23 al 28, tomo 148; si bien es cierto que no existe prueba alguna que demuestre el cumplimiento por parte de la arrendataria del inmueble en cuanto a su pago, por cuanto la presunta solvencia traída a los autos por ésta última durante el lapso de promoción de pruebas y cursante a los folios 102 y 103 del expediente, las mismas por emanar de un tercero al proceso, con el objeto de obtener valoración en la causa, debieron ser ratificadas en juicio mediante la prueba testimonial de su autor tal y como lo estatuye el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, o en su defecto, hacerlas valer mediante la prueba de informes que señala el artículo 433 eiusdem, medios que no fueron utilizados por la demandada para hacerlas valer, razón por la cual se les desecha; tal pretensión de cobro no le corresponde a la parte demandante sino al administrador del edificio Centro Seguros La Paz conforme al artículo 20 en su literal “E” de la Ley de Propiedad Horizontal, pues en todo caso, la demandante en ésta causa tendría la acción de repetición o regreso de lo pagado de haberlo sufragado ésta en contra de su arrendataria, ya que en dicho caso si tendría la titularidad de acción por incumplimiento, razón ésta por la cual se desecha del proceso la pretensión de cobro así formulada. Así se decide.

   -DISPOSITIVO-

   En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por Autoridad de la Ley, DECIDE:

   -PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO Y SU PRÓRROGA LEGAL, incoara la ciudadana M.C.T.Y., quien actúa en su condición de apoderada de la ciudadana E.D.R., en contra de la Sociedad Mercantil SALON DE BELLEZA ROSA (SABEROSA C.A), todos ampliamente identificados en el expediente.

   -SEGUNDO: De conformidad con el particular anterior se CONDENA a la parte demandada en la causa, Sociedad Mercantil SALON DE BELLEZA ROSA (SABEROSA C.A), a efectuar a favor de la parte actora, ciudadana M.C.T.Y., quien actúa en su condición de apoderada de la ciudadana E.D.R., y/ o sus apoderados judiciales constituidos en autos, la ENTREGA MATERIAL, real y efectiva del inmueble arrendado constituido por los locales comerciales dados en arrendamiento, distinguidos con las letras y números M 2-A- y B respectivamente, ubicados en la Mezanine del Edificio Centro Seguros La Paz, situado en la Avenida F.d.M., California Norte, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Bolivariano Miranda, Distrito Capital, con un área aproximada de cuarenta metros cuadrados con treinta y tres centímetros (40,33 m2); en las mismas condiciones de habitabilidad, conservación y mantenimiento en que fue recibido.

   -TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, al pago a favor de la parte actora de la suma de Veinticuatro Mil Cuatrocientos Bolívares (24.400,00 Bs.) por concepto de cláusula penal del contrato de arrendamiento por el retardo en la ejecución de la entrega del inmueble arrendado, a razón de doscientos bolívares (200,00 Bs.) diarios, causados desde el 31 de Julio de 2013 (fecha de culminación de la prorroga legal) exclusive, hasta el día 30 de Septiembre de 2013; más aquellos que se continuaren venciendo a partir del 01 de Octubre de 2013 hasta que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa, cuyo cálculo se efectuará mediante operación aritmética al momento de decretarse la ejecución voluntaria del fallo.

   -CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no se hace especial condenatoria en costas, dada la naturaleza de la decisión en la que no hubo vencimiento total en la causa.

   -QUINTO: Se hace del conocimiento de las partes, que el presente fallo es dictado dentro del lapso legal que dispone el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación.

   -PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA-

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los QUINCE (15) días del mes de ENERO del año DOS MIL CATORCE (2014). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

   EL JUEZ TITULAR.

   N.G.C.

   LA SECRETARIA.

   ABG. E.C.S..

   En la misma fecha, siendo las DOS Y DOCE MINUTOS DE LA TARDE (02:12 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.

   LA SECRETARIA.

   ABG. E.C.S..

   NGC/ECS/*

   Asunto Nº AP31-V-2013-001255

   17 Páginas, 01 Pieza.