Decisión de Juzgado Decimo Septimo de Municipio de Caracas, de 30 de Enero de 2009

Se inició la presente causa mediante libelo de demanda, presentado por el ciudadano E.D.T., asistido por la abogada en ejercicio A.F., mediante el cual interpone la pretensión de DESALOJO en contra del ciudadano G.M., todos plenamente identificados en la parte inicial del presente fallo, siendo el objeto de la pretensión, un inmueble identificado como un apartamento, anexo de Quinta identificada con el Nº 1, ubicada en la Urbanización El Placer, Calle Sur 2, Quinta El Mirador, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.

En fecha veintiocho (28) de octubre de 2008, se admitió la pretensión ordenándose la citación de la parte demandada, antes identificada, para que diera contestación a la misma al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos su citación.

El día 04 de noviembre de 2008, se libró la compulsa a la parte demandada y se abrió el cuaderno de medidas correspondiente.

En fecha 06 de noviembre de 2008, diligenció el alguacil adscrito a este Juzgado y consignó la compulsa debidamente firmada por el ciudadano G.M..

Mediante auto de fecha 10 de noviembre de 2008, el Tribunal excitó a las partes para un acto conciliatorio, el cual no se llevó a cabo por cuanto ninguna de las partes asistió al mismo.

En fecha 11 de noviembre de 2008, compareció la parte demandada asistido por la abogada M.M., inscrita en el inpreabogado bajo el No. 23.310, y consignó escrito de contestación a la demanda y así mismo propuso reconvención. En esa misma fecha, el Tribunal admitió la reconvención interpuesta.-

En fecha 13 de noviembre de 2008, el demandado ciudadano G.M., otorgó poder apud-acta a la abogada M.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 20.310 y solicitó se fijara nueva oportunidad para que se llevara a cabo el acto conciliatorio. En esa misma fecha la parte actora consignó escrito de contestación a la reconvención.-

Mediante auto de fecha 14 de noviembre de 2008, el Tribunal fijó nueva oportunidad para que tuviera lugar el acto conciliatorio entre las partes, no obstante, llegada la oportunidad el mismo no se realizó por inasistencia de la parte actora.-

En fecha 18 de noviembre de 2008, la parte demandada se opuso a la solicitud de la medida de secuestro presentada por la parte actora.-

Siendo la oportunidad para la promoción y evacuación de pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho.

II

DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte actora en su libelo de demanda:

Que el día 27 de marzo de 2003, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano G.M., sobre un apartamento anexo de Quinta identificada con el Nº 1, ubicada en la Urbanización El Placer, Calle Sur 2, Quinta El Mirador, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.

Que posteriormente en fecha 01-02-2006, suscribió nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble con una duración de un año, desde el 01-02-2006 hasta el 31-01-2007.

Que en fecha 15-08-2006, le dirigió una correspondencia al ciudadano G.M., en la cual le notificaba su decisión de no renovar el contrato.

Que el 29-10-2007 remitió otra comunicación al arrendatario, mediante la cual le recordó que estaba haciendo uso de la prórroga legal de un año y que debía entregar el inmueble el 31-01-2008.

Que el ciudadano G.M., le solicitó dos nuevas prórrogas para desalojar el inmueble hasta el 31-07-2008.

Que dicho ciudadano desde el 01-08-2008, no ha pagado la contraprestación mensual requerida de Bs. 1.500,00 adeudando hasta la fecha dos (2) meses consecutivos, por lo que demanda al ciudadano G.M., ya identificado en lo siguiente: Primero: En el desalojo del inmueble arrendado Segundo: En pagar el monto de Bs. 3.000,00, adeudado como contraprestación del uso del inmueble por los dos (02) meses de agosto y septiembre de 2008, a razón de Bs. 1.500,00 mensuales, desde el 01-08-2008 hasta la fecha, así como las pensiones arrendaticias que se sigan acumulando hasta la ejecución de la sentencia, realizado su ajuste monetario a partir de la interposición de la demanda, de conformidad con los índices de Precios al Consumidor publicados por el Banco central de Venezuela y el de los servicios de energía, agua y servicios por él utilizados que no haya pagado. Tercero: Al pago de las costas y costos originados por el desalojo.

Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 3.900,00 y por último solicitó se decretara medida cautelar de secuestro

Llegada la oportunidad para la contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada contestó al fondo, alegando lo siguiente:

Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.

Alegó que ha cancelado los cánones de arrendamiento, según se evidencia de los depósitos efectuados por ante los Tribunales correspondientes.

Que entre las partes se celebraron varios contratos de arrendamiento.

Que pese a existir una prohibición legal de no incrementar el canon de arrendamiento, el ciudadano ERMER DURAZZI, aumentó el mismo hasta llegar a la suma de mil quinientos bolívares (Bs.F.1.500,oo), cuando lo pactado en el contrato de arrendamiento suscrito era la suma de Bs. 800,00 mensuales.

Que ante la situación económica por la que estaba atravesando que le impedía adquirir vivienda propia tuvo que acceder a cancelar la suma de Bs. 1.500,00 mensuales.

Reconvino al ciudadano ERMER DURAZZI, por haber contradicho una disposición que es de orden público que no permite convenio entre las partes y por tanto, alega la parte demandada, que la actora se cobró en exceso el canon establecido, encubriéndolo bajo otra figura, burlando así los derechos que le asisten como arrendatario, fundamentó su acción en los artículos 33, 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aún cuando, según lo alega la parte demandada, reconoce que en el caso de autos no existe regulación del canon de arrendamiento por parte del organismo competente.

Solicitó al Tribunal se le reconozca la cantidad que ha venido cancelando en exceso desde febrero de 2008 y por último estimó la reconvención en la cantidad de Bs. 6.300, que presuntamente le adeuda el arrendador.-

III

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

Antes de entrar a decidir respecto de la procedencia o no de la pretensión procesal, este Juzgado debe analizar todas y cada una de las pruebas traídas a juicio por las partes, dando así cumplimiento con el deber de exhaustividad a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se hace de la forma que sigue:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La parte actora trajo a los autos los siguientes documentos:

1) Original del contrato de arrendamiento, autenticado en fecha 27 de marzo de 2003, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 12, Tomo 07, de los libros llevados por esa notaria, suscrito entre el ciudadano E.D.T. Y G.M., ambos identificados, (f. 7-11). 2) Copia simple del contrato de arrendamiento, autenticado en fecha 13 de febrero de 2004, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 63, Tomo 04, de los Libros llevados por esa Notaría, suscrito entre el ciudadano E.D.T. Y G.M., (f 12-18). Los documentos antes mencionados no fueron impugnados, tachados o desconocidos de forma alguna por la parte demandada, por lo tanto se les atribuye pleno valor probatorio en este juicio y en consecuencia este Juzgador los aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 del Código Civil, el primero de los nombrados y de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el señalado en el numeral 2.

3) Dos (02) copias simples de notificaciones dirigidas al ciudadano G.M., de fechas 15-08-2005 y 29-10-2007. (f.19-20). En cuanto a éstos instrumentos, el Tribunal observa que los mismos son copias simples de instrumentos privados, razón por la cual carecen de todo valor probatorio en el proceso, ello a tenor de la interpretación que este Juzgador ha efectuado del contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Es por esa razón que se desechan del proceso y no se les atribuye valor probatorio alguno en este juicio y así se decide.-

4) Original de expediente Nº AP31-S-2008-000051, emanado del Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, contentivo de la solicitud de Notificación Judicial practicada por ese Juzgado en fecha 13 de marzo de 2008. (f. 21-47). En lo que respecta a la notificación judicial evacuada por el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el Tribunal le atribuye pleno valor probatorio y la aprecia en este juicio de acuerdo a lo señalado en el artículo 1.359 del Código Civil y así se decide.-

5) Original de documento privado suscrito por los ciudadanos G.M. y E.D., identificados en autos, (f. 48) en el cual no se aprecia fecha alguna. En lo que respecta a éste documento, el Tribunal observa que la parte demandada no lo desconoció, tachó o impugno en forma alguna, razón por la cual se le atribuye valor probatorio en el proceso y en tal sentido se aprecia en juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con lo preceptuado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-

6) Original de instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09-07-2008, el cual quedó anotado bajo el Nº 03, Tomo 40, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. (f. 49-50), y al no haber siso impugnado, desconocido o tachado por la parte demandada, el Tribunal le atribuye valor probatorio en este proceso, conforme lo establecido en el artículo 1.359 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-

7) Copia simple de sendos documentos Registrados por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, de fechas 25 de enero de 1974 y 7 de enero de 1992, los cuales quedaron registrados bajo el No. 14, folios (51 al 64), tomo 19, Protocolo Primero, Primer trimestre de 1974 y bajo el No. 5, Tomo 1, Protocolo Primero, respectivamente, a los cuales se aprecia en este juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada trajo a los autos los siguientes documentos:

1) Original de seis (06) recibos de pago de fechas 14-04-2008, 18-03-2008, 15-02-2008, 20-05-2008, 17-06-2008 y 28-07-2008, a razón de Bs. 1.500,00 cada uno. (f-82-87), emanados presuntamente de la parte actora. Ahora bien, con relación a los recibos de pago antes señalados, el Tribunal observa que la parte actora no los desconoció, por ende, este Tribunal los aprecia en el juicio, y en tal sentido les atribuye valor probatorio conforme lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-

2) Original de Tres (03) copias al carbón del recibo de depósito No. 930084, efectuado en fecha 11 de noviembre de 2008, en la cuenta que mantiene el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en el Banco Industrial de Venezuela, (f.88-90). Este documento fue impugnado por la parte actora, razón por la cual le correspondía a la demandada probar su autenticidad en el decurso del proceso, lo cual no ocurrió. Es por ello que este Juzgador no le atribuye valor probatorio al mencionado instrumento y así se decide.-

3) Original de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y legajo de Gacetas Oficiales de la República Bolivariana de Venezuela (f.116 al 178). En cuanto a este ejemplar del Decreto Ley de Arrendaditos Inmobiliarios vigente, así como a las diversas copias simples de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela traídas a juicio por la parte demandada, este Tribunal aclara que el derecho no es objeto de prueba, lo que es objeto de prueba en los juicios son los hechos, las afirmaciones fácticas que, según cada parte, conforman los elementos constitutivos de la pretensión procesal, la cual está integrada por la pretensión deducida en juicio por el accionante y por la resistencia del demandado. Así, de acuerdo al principio iura novit curia el Juez conoce el derecho, y basta con que la parte que pretenda servirse de una norma o una ley determinada invoque su protección, para que el Tribunal analice si la tutela jurisdiccional solicitada, con base a la ley invocada, o con fundamento en cualquiera otra, es procedente en derecho, no siendo necesario traer al proceso los ejemplares escritos en los cuales está documentada la ley cuya aplicación se solicita. Por tanto, este Tribunal apercibe a la parte demandada para que en lo sucesivo se abstenga de promover como medio de prueba en juicio el ejemplar en el que aparece documentada una ley o norma jurídica vigente, ya que las mismas no son objeto de prueba y así se decide.-

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el caso que ocupa al Tribunal, se observa de las actas procesales que la parte demandada propuso reconvención en contra de la actora, por ello, este Juzgador debe en primer lugar entrar a conocer y decidir la pretensión reconvencional y posteriormente la pretensión principal.

DE LA RECONVENCIÓN

Alega la parte demandada en su escrito de reconvención que pese a existir prohibición legal de aumentar los cánones de arrendamiento, el ciudadano E.D., identificado en autos, incrementó el canon de arrendamiento del inmueble objeto de la pretensión de desalojo, hasta llegar a la cantidad de mil quinientos bolívares fuertes (Bs.F 1.500,00) mensuales, cantidad fijada, según lo alega el demandado, en el documento firmado entre las partes el día 9 de julio de 2008, ello a pesar que, según lo indica el demandado, las partes en litigio tenían suscrito previamente un contrato de arrendamiento, de fecha 1º de febrero de 2006, en el cual se habría establecido como canon mensual, la cantidad de ochocientos mil bolívares fuertes (Bs.F.800,oo) mensuales.

Que en virtud de la situación económica por la que estaba atravesando no podía adquirir vivienda propia y por ello debió acceder a pagar la suma de Bs.F 1.500, mensuales por concepto de canon de arrendamiento.

Que por estas razones, y aún cuando reconoce el demandado que en el presente caso no existe regulación del monto del canon de arrendamiento, emanada del órgano administrativo competente, reconviene al ciudadano E.D. por haber contradicho las disposiciones legales según las cuales no se permite aumentar el canon de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, sustentando su pretensión reconvencional en lo establecido en los artículos 33 y 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Finalmente, la parte demandada solicita que se le reintegren las cantidades de dinero que ha venido pagando en exceso desde el mes de febrero de 2008.

Estando en la oportunidad procesal para que la parte actora reconvenida contestara la reconvención, hizo lo propio señalando en su escrito de contestación a la reconvención, lo siguiente:

Indicó la actora-reconvenida que, la prórroga legal de los diversos contratos suscritos entre las partes habría finalizado el 31 de enero de 2008, de lo cual fue notificado el inquilino, y que de las diversas notificaciones que se le hicieron al inquilino se evidencia que no era su interés (de la parte actora) continuar el contrato de arrendamiento ni utilizar supuestas figuras para aumentar el canon.

Que el ciudadano G.M., solicitó se le concedieran dos prórrogas del contrato, una vez concluido el término de duración inicial del contrato de arrendamiento y de la prórroga legal.

Que en virtud de ello, las partes suscribieron dos documentos, que la accionante acompañó al juicio marcados “F” y “G”, reconociendo en ellos que el contrato de arrendamiento había finalizado, al igual que su prórroga, asumiendo como iniciativa propia y como referencia para establecer el pago, la suma pactada como contraprestación por daños y perjuicios por la mora en la entrega del inmueble en el contrato ya fenecido.

Que al demandado se le concedió hasta el día 31 de julio de 2008, como plazo para entregar el inmueble.

Que hasta la fecha de interposición de la demanda el demandado no había desocupado el inmueble y además adeudaba la contraprestación por mora en la entrega del inmueble, correspondiente a los meses de agosto y septiembre de 2008, a razón de mil quinientos bolívares fuertes (Bs.F 1.500,00) cada uno).

Al respecto el Tribunal observa:

En el presenta caso, se ha demostrado en el expediente que en fecha 27 de marzo de 2003 las partes en litigio celebraron un contrato de arrendamiento cuyo objeto es el inmueble descrito suficientemente en este fallo, pactándose una duración inicial de un año fijo sin prórroga, el cual comenzaría el día 1º de febrero de 2003 y culminaría el día 1º de febrero de 2004.

Cursa en el expediente, documento que la parte actora acompañó marcado “B” (f.12 al 18), que según la actora es de fecha 1º de febrero de 2006, pero que al ser revisado detenidamente por este Tribunal, se observa sin duda alguna, que el mismo fue autenticado el día 13 de febrero de 2004.

Este documento no coincide, en cuanto a la fecha de su suscripción, con lo señalado por el accionante en su libelo de la demanda, pero como quiera que se trata de un documento aportado por la parte actora al juicio, reconocido por el demandado, y del cual se desprende que las partes en conflicto ciertamente suscribieron un nuevo documento mediante el cual prorrogaron por un año más la relación arrendaticia iniciada el día 27 de marzo de 2003, es por lo que este Juzgador aprecia el documento en cuestión y en consecuencia considera como un hecho acreditado en juicio que el día 13 de febrero de 2004, las partes prorrogaron por un año adicional la relación arrendaticia, estableciendo como fecha de vigencia de esta prórroga convencional el día 2 de febrero de 2004 y como fecha de término el día 2 de febrero de 2005.

Así mismo, el Tribunal se percata que la actora señala en su libelo de demanda que en fecha 1º de febrero de 2006, las partes suscribieron un nuevo documento en el cual expresamente pactaron que la relación arrendaticia se prorrogaría por el lapso de un año contado a partir del día 1º de febrero de 2006, hasta el día 31 de enero de 2007.

Pues bien, con relación a este alegato, el Tribunal observa que riela a los folios 25 y 26 del expediente, copia simple de documento privado acompañado por la accionante, a la solicitud de Notificación Judicial evacuada por el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, la cual ha sido valorada supra. Ahora, este Juzgador aprecia la referida copia de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil y concatenando los indicios que de este instrumento dimanan, con las demás pruebas aportadas al proceso, y con los alegatos esgrimidos por las partes en sus escrito de demanda y contestación, es por lo que este Juzgador llega a la conclusión de que las aseveraciones de la parte actora son ciertas, en cuanto a que el ultimo documento suscrito, mediante el cual las partes prorrogaron de forma convencional la relación arrendaticia, fue el firmado el día 1º de febrero de 2006 y así se decide.-

Así las cosas, el Tribunal observa que en este instrumento las partes establecieron que el inquilino debía entregar el inmueble objeto del contrato a la fecha de vencimiento del mismo (31/01/07), sin necesidad de notificación alguna.

Es por ello que sin duda alguna en el presente caso, la relación arrendaticia existente entre las partes, e principio tuvo una duración de cuatro (4) años, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al inquilino le correspondía una prórroga legal de un año, la cual ha debido finalizar el día 31 de enero de 2008.

Igualmente, el Tribunal observa que, ciertamente, en el documento antes mencionado, las partes establecieron como canon de arrendamiento la cantidad de ochocientos mil bolívares mensuales (Bs.800.000,oo), hoy ochocientos bolívares fuertes (Bs.F. 800,00) mensuales. Asimismo, se estableció que si el arrendatario no entregaba el inmueble en el plazo indicado en el contrato, debería pagar la suma de cincuenta mil bolívares (Bs.50.000), hoy cincuenta bolívares fuertes (Bs.F.50,oo), por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados al arrendador por el retardo en la entrega el inmueble.

Como consecuencia de los hechos antes señalados y que este Tribunal considera probados en este juicio, quien sentencia concluye, en primer término, que la relación arrendaticia existente entre las partes se prolongó inicialmente por cuatro (4) años consecutivos y el arrendatario, en principio, hizo uso de la “prórroga” que según la ley le correspondía, venciendo dicha “prórroga” el día 31 de enero de 2008.

Ahora bien, la parte actora alega en su libelo de la demanda que por “razones humanitarias” se le concedieron dos prórrogas al inquilino para que éste desalojara el inmueble; representando la primera de dichas prórrogas en el documento que la parte actora trajo al juicio marcado “F” (f.48) y la segunda mediante documento que la accionante acompañó al expediente marcado “G” (f. 49 y 50), éste último documento autenticado en fecha 9 de julio de 2008, desprendiéndose del último documento señalado, que al inquilino se le concedió como plazo para entregar el inmueble arrendado el día 31 de julio de 2008.

Entonces, a los fines de resolver la reconvención propuesta, este Tribunal debe determinar si la suscripción de dos prórrogas, luego de finalizada y utilizada como fue la “prórroga legal”, constituyen la continuación de la misma relación arrendaticia o si por el contrario, habiendo fenecido la primera relación arrendaticia, estos documentos entrañan la existencia y perfeccionamiento de un nuevo contrato de arrendamiento.

A tal efecto, este Juzgador considera pertinente traer a colación lo escrito por el Dr. G.G.Q., respecto de lo que debe entenderse por relación arrendaticia, expresado en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I”, páginas 21 y 22, en las que enseña lo siguiente:

“La relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre arrendador y arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario…(omissis)…Relación arrendaticia y contrato de arrendamiento se emplean en la praxis con el mismo significado o sentido. Desde este punto de vista, el contrato de arrendamiento es una “relación jurídica”, que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas o correspectivas, en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación…(omissis)… cuya relación se distingue por su onerosidad ya que en caso contrario se tratará de otro tipo de relación (arts.1.579 y ord. 201.592, CC); de tracto sucesivo, pues no se agota de inmediato, donde el goce del bien a cada instante se genera o produce mientras dure la relación, en tanto que el pago no se debe a cada momento sino periódicamente, como relación fluyente, continuativa y no instantánea; siendo, asimismo, una relación temporal en cuanto a duración limitada y, por tanto, no perpetua; además de ser conmutativa, pues las ventajas de arrendador y arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde que nace la relación: el arrendador, cuyo arrendatarios le deberá pagar determinado precio y el arrendatario que gozará de la cosa arrendada”. (Negrillas del Tribunal).

De acuerdo a lo anterior, la relación arrendaticia es el vínculo que se establece entre arrendador y arrendatario, producto del consentimiento libremente manifestado por estos, circunscrito a dar (el arrendador) y a tomar (el arrendatario) un bien inmueble para un uso específico y determinado, a cambio del pago de un precio igualmente determinado; siendo característica de la relación arrendaticia, el que se establece por un tiempo determinado.

Ahora bien, en el caso de autos, el Tribunal observa que la relación arrendaticia que vincula a las partes en litigio nació el 27 de marzo de 2003; que la referida relación arrendaticia se prorrogó sucesivamente hasta el día 31 de enero de 2007, fecha a partir de la cual comenzó a correr el lapso de “prórroga legal” para el arrendatario; quien efectivamente hizo uso de la mencionada “prórroga”, debiendo entregar el inmueble el 31 de enero de 2008.

No obstante, por las razones de orden “humanitario” que indica la parte actora en su escrito libelar o por cualquiera otra razón, lo cierto es que una vez concluida la “prórroga legal”, las partes acordaron que el inquilino continuara ocupando el mismo inmueble que hasta el 31 de enero de 2008 había ocupado como arrendatario, pagando una contraprestación mensual por el uso del inmueble, existiendo continuidad en todo momento respecto al desarrollo y desenvolvimiento en el tiempo del ese vínculo jurídico que une a los litigantes y señalando que dicha ocupación tendría como término el día 31/07/2008.

Así las cosas, el Tribunal considera que el hecho mismo de haberse suscrito dos prórrogas luego de fenecido el periodo que en principio constituía la “prórroga legal”, implica que las partes decidieron continuar con el desenvolvimiento consensuado del contrato de arrendamiento. Ahora bien, este Juzgador igualmente considera que dentro de una misma relación arrendaticia no pueden existir dos prórrogas legales, pues esta última comienza a correr cuando la relación arrendaticia haya concluido definitivamente, lo que no ocurrió en este caso, puesto que, si bien, en principio el contrato de arrendamiento establecía que el mismo llegaría a su fin el día 31 de enero de 2007, no es menos cierto que, concluido el termino de la “prórroga legal” las partes extendieron el plazo de duración de su vínculo jurídico.

Por lo tanto, para este sentenciador, la relación arrendaticia en este caso tuvo una duración mayor de cinco años, y como quiera que en el documento marcado “G” (f.49 y 50) se estableció que el inquilino debía entregar el inmueble el día 31 de julio de 2008, es a partir de allí que comenzaría a correr la prórroga legal, que en este caso sería de dos años, habida cuenta que la relación arrendaticia en su conjunto tuvo una duración de más de cinco años.

De tal manera que, para el momento en que se interpone la demanda que da inició al presente juicio, la parte demandada estaba haciendo uso de su prórroga legal que en principio culminaría el 31 de julio de 2010.

Establecido lo anterior, este Juzgador debe ahora pronunciarse con respecto a la aplicabilidad o no al caso concreto de las normas que establecen la congelación de los alquileres en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela.

Pues bien, al respecto el Tribunal observa que de acuerdo a la Resolución conjunta emanada de los Ministerios del Poder Popular para las Industrias Ligeras y Comercio; para la Infraestructura y para la Vivienda y Hábitat, respectivamente, de fecha 6 de noviembre de 2008, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, de fecha 14 de noviembre de 2008, signada bajo el No. 39.059, se resolvió prorrogar por seis (6) meses la medida de congelación de alquileres contenida en la Resolución Conjunta de los Ministerios de la Producción y Comercio y de la Infraestructura, publicada en la Gaceta Oficial de la república Bolivariana de Venezuela No. 37.941, de fecha 19 de mayo de 2004, mediante la cual el Poder Ejecutivo Nacional, ejerciendo las competencias que en materia administrativa inquilinaria le concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 9, decidió mantener en todo el territorio nacional los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002.

Así mismo, el Tribunal observa que las partes pactaron como último canon de arrendamiento la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs.800.000,oo) mensuales, hoy ochocientos bolívares fuertes (Bs.F.800,oo), el cual rigió para los contratantes durante la vigencia del plazo contractualmente estipulado el día 1º de febrero de 2006.

Por ello, una vez que culminó el plazo de duración inicial de ésta última prorroga (31/01/2007), así como el año siguiente en el que las partes, en principio, estuvieron contestes de que se trataba de una “prórroga legal”; el arrendador no podía unilateralmente aumentar el monto del canon de arrendamiento por cuanto el mismo estaba congelado. En tal sentido, tiene razón el demandado reconviniente en cuanto a que pagó en exceso las cantidades entregadas por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero a julio de 2008, a razón de un mil quinientos bolívares fuertes (Bs.F. 1.500,00) mensuales, debiendo haber pagado en ese periodo, y por el resto de la prórroga legal, el último monto establecido como canon de arrendamiento en el contrato suscrito el día 1º de febrero de 2006 y así se decide.-

Así las cosas, este Tribunal observa que de conformidad con lo establecido en el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todo lo que ha sido pagado en exceso está sujeto a repetición, por ende, en este caso, independientemente de que no existe regulación de alquileres emanada del organismo competente, resulta obvio de las actas que conforman el expediente, que el demandado pagó en exceso cantidades de dinero no debidas al arrendador, y por lo tanto, como consecuencia de la norma antes invocada y para no generar además desequilibrios patrimoniales, resulta evidente que la pretensión reconvencional del demandado debe ser acogida y así se decide.-

En este sentido, el Tribunal observa que el demandado pagó la cantidad de de setecientos bolívares fuertes (Bs.F.700,oo) mensuales de exceso, durante los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2008, cantidad esta que multiplicada por el número de meses antes señalados, asciende a la suma total de cuatro mil doscientos bolívares fuertes (Bs. F. 4.200,oo) y así se decide.-

En consecuencia, habiéndose establecido lo anterior, el Tribunal ordena que la suma de cuatro mil doscientos bolívares fuertes (Bs.F.4.200,oo) se compense con los cánones de arrendamiento que el inquilino debe satisfacer, a partir del mes de agosto de 2008, inclusive, a razón de ochocientos bolívares fuertes (Bs.F.800,00) cada mes, ello de conformidad con lo preceptuado en el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide.-

DE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL

Siguiendo con el análisis del caso que ocupa al Tribunal, debe este sentenciador pronunciarse con respecto a la pretensión de desalojo interpuesta por la parte actora, con fundamento en la presunta falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre de 2008, por parte del demandado.

Al respecto el Tribunal considera que, habiéndose determinado en este juicio que la parte demandada pagó cantidades de dinero en exceso por concepto de cánones de arrendamiento, y por cuanto se ordenó su compensación con los cánones de arrendamiento que debe satisfacer el inquilino, resulta lógico inferir que la pretensión de desalojo interpuesta debe declararse improcedente en derecho, habida cuenta que la consecuencia del establecimiento del pago en exceso de cánones de arrendamiento y su compensación, suponen que se tenga al inquilino en estado de solvencia frente al arrendador, tal como lo dispone el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual este Juzgador declara improcedente en derecho la pretensión de desalojo interpuesta por la parte actora y así se decide.-

V

DISPOSITIVO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y obrando en virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara: